Главная --> Публикации --> Рост цен на жилье вытесняет с московского рынка альтернативные сделки Перед домом пашкова построят музейный комплекс Связанные одной целью Девелоперы благоустраивают общественные зоны Москва разрабатывает свой жилищный кодекс

Себя показать
Всевозможные event’ы тест-драйвы, регаты, забеги и заплывы, презентации различных коллекций, закладки камней, торжественные открытия объектов инфраструктуры и общепоселковые отмечания красных дней календаря все это становится неотъемлемой частью строительства, а затем и повседневной жизни подмосковных коттеджных поселков. И неспроста. По статистике, эффективность традиционных источников рекламы, не контактирующих напрямую с клиентом, постепенно снижается. Им на смену приходят новые интерактивные форматы, среди которых наиболее значимым являются event’ы.

Наблюдали ли вы когда-нибудь за сожжением чучела Зимы на Масленицу или рождественским колядованием из окна своего загородного дома? Участвовали ли в тест-драйве дорогих внедорожников или старте яхтенной регаты, проводимом в вашем родном поселке? Любовались фейерверком над озером на открытии фитнес-центра в спортивно-развлекательном центре, расположенном неподалеку от личного подмосковного особняка? Если да, то ваша управляющая компания использует еще не совсем привычный способ привлечения потребителей event-marketing.

До и после
Мероприятия в загородном поселке условно можно разделить на две группы: до и после. До все, что происходит в период строительства вплоть до заселения. После, как можно догадаться, события, имеющие место по окончании работ и в течение всей дальнейшей жизни поселка.

Почему? Ответ прост. Алексей Темнов, руководитель отдела загородной элитной недвижимости компании Knight Frank, уверен, что, во-первых, практически любая информация, упакованная в развлекательную форму, переживается более эмоционально и чувственно следовательно, лучше воспринимается и запоминается. Во-вторых, такие мероприятия имеют долгоиграющий эффект, поскольку начинаются задолго до события в анонсах, афишах и продолжаются после него в СМИ. В-третьих, даже на празднике можно организовать прямые продажи. В-четвертых, событие является поводом для налаживания необходимого контакта с журналистами, лучше формирует их интерес и расположение, нежели в обычных условиях. И последнее, пожалуй, становится наиболее важным. Евгений Редькин, директор Департамента общественных связей УК МАСШТАБ лишний раз подчеркивает, что именно формированию доверительных и долгосрочных отношений и служит неформальная обстановка event-мероприятий, на которых девелопер может продемонстрировать серьезность своих намерений, показать себя как надежного партнера, даже помощника и советчика. Цель проведения любого event-мероприятия не только рекламная акция, направленная на привлечение потенциальных покупателей, а очередной вклад в формирование образа компании, считает Алена Акатьева, руководитель PR-отдела департамента маркетинга и рекламы корпорации ИНКОМ-Недвижимость.

Один из недавних примеров коттеджный поселок LeVitan (Калужское шоссе, 25 км от МКАД). Поводом для встречи была выбрана церемония закладки первого камня. По словам Анатолия Балашова, директора отдела загородной недвижимости Kirsanova Realty, этот момент, безусловно, значимый для проекта, был организован как деловой обед с участием прессы и смежников (строители, озеленители, управляющая компания и т.п.). Получилось по-деловому и с душой. А сейчас готовится интереснейшее мероприятие, посвященное строительству первой улицы поселка.

На этапе до, по утверждению Марии Литинецкой, руководителя департамента загородной недвижимости компании Blackwood, девелоперы и риэлторы устраивают мероприятия преимущественно информационного характера для СМИ и профессионалов рынка. Сегодня уже ни один мало-мальски значимый проект не обходится без организованной по всем правилам презентации.

Проводить же в непостроенном пока поселке роскошную вечеринку для клиентов неэффективно строительный пейзаж вряд ли заинтересует светскую публику и положительно повлияет на принятие решения о покупке. Поэтому, как правило, презентационные мероприятия для клиентов проходят на чужой территории. По мнению Владимира Кузнецова, директора по PR и рекламе компании Усадьба, наиболее эффективны для продвижения поселка кросс-мероприятия. Например, поселок на большой воде с собственной береговой линией, причалом и эллингом лучше всего продвигать в одном из яхт-клубов, а строящийся поселок с гольф-полем на турнире по гольфу.

Другой пример презентация элитного коттеджного поселка Гринфилд (Новорижское шоссе, 24 км от МКАД). В ней принимали участие ведущие модельеры, известные архитекторы, а также звезды шоу-бизнеса. Состоялась традиционная закладка первого камня, проводились разнообразные конкурсы и лотереи с вручением призов, самым заметным из которых стал коттедж в строящемся поселке. Мероприятие завершилось роскошным банкетом и парадом фейерверков, рассказывает Алена Акатьева.

С ней полностью согласна Ирина Мошева, директор по маркетингу поселка Княжье Озеро, утверждающая, что создание определенного, особого образа жизни в поселке это основное ядро концепции поселка. По ее словам, в Княжьем Озере (Новорижское шоссе, 25 км от МКАД) перед отделом развлекательных программ руководство компании не ставит задачи отслеживания увеличения продаж или повышения лояльности клиентов, основная цель всех мероприятий в поселке чтобы всем понравилось. Так что создание комфортного и познавательного, особого образа жизни управляющая компания поселка ООО Комсервис считает обязательным условием своей работы.

Мероприятия после имеют совершенно иной формат и направленность. Их устраивают, в первую очередь, для тех, кто живет в поселке. Это могут быть разнообразные увеселения, приуроченные, например, к праздничным датам, вводу новой очереди поселка или открытию на территории ресторана, фитнес-центра и пр. Как правило, мероприятия после носят имиджевый характер. Их цель создать в поселке приятную дружескую атмосферу. Ведь одна из функций управляющей компании, по словам Марии Литинецкой, это организация досуга жителей поселка.

Ты мне, я тебе
Загородные event’ы вполне можно разделить и по задачам, которые они призваны решить. Первые мероприятия, сориентированные на продвижение поселка, в котором, собственно, и происходит действо. Вторые мероприятия, в которых поселок используется в качестве площадки, максимально удобной для продвижения другого продукта, как правило, из сферы luxury. Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании ТЕРРА-недвижимость, подчеркивает, что с точки зрения отдачи бессмысленно устраивать в поселке экономкласса на 150-м км от Москвы презентацию эксклюзивных дизайнерских ювелирных украшений или тест-драйв новой модели внедорожника. Это вызовет только непонимание как жильцов, так и гостей праздника. А вот, например, в закрытом элитном поселке на Рублевке подобная акция принесет хорошую отдачу: от продажи самих украшений до сюжетов по телевидению и одобрительных отзывов о поселке приглашенных VIP-гостей. Это 100%-ный успех, отмечает Тимур Сайфутдинов.

Ирина Мошева отмечает, что в поселке уделяют много внимания русской истории, поэтому все национальные праздники обязательно отмечаются. Например, Новый год это еловые гирлянды по всему поселку, поздравления Деда Мороза и катание на санях. Крещение обязательно проводится на озере, с чином Великого освящения воды и купанием. Масленица отмечается веселыми хороводами, фейерверком, торжественным сжиганием чучела Зимы. Пасха знаменательна освящением куличей, веселым разговлением и проповедью от настоятеля строящегося в поселке храма Святого благоверного князя Александра Невского. Есть в Княжьем Озере и собственные праздники. Так, в начале осени традиционно проводится Соседи-party, где можно познакомиться и повеселиться с соседями. А в конце мая прошли Дни русской истории, посвященные Куликовской битве. На берегу озера развернулись два лагеря: славянский и татаро-монгольский, и приглашенные гости смогли принять участие в костюмированном представлении с конкурсами и розыгрышами.

По словам экспертов, если event включает демонстрацию чего-либо эксклюзивного (дорогие машины, породистые скакуны, коллекция модной одежды и пр.), такая акция будет интересна элитному поселку, расположенному по одному из самых престижных подмосковных направлений, и она, безусловно, повлияет на его авторитетность и узнаваемость.

В первом случае, по словам Владимира Кузнецова (Усадьба), на праздник приглашается публика, соответствующая статусу мероприятия и потенциально интересная для организатора настоящие и будущие клиенты и партнеры. Во втором случае мероприятие, как правило, бывает рассчитано на тех, кто проживает поблизости от места проведения, и именно в них заинтересованы устроители праздника.

Сергей Леонтьев, генеральный директор Vesco Realty, в качестве особо запомнившихся отметил мероприятие, проведенное компанией МИЭЛЬ-Недвижимость при поддержке Musa Motors в целях презентации коттеджного поселка M.O.N.A.K.O.V.O. (Дмитровское шоссе, 27 км от МКАД). Программа праздника была исключительно загородной. Помимо тест-драйва автомобилей Land Rover, она предполагала вертолетную прогулку до места застройки поселка, чемпионат по стрельбе и, конечно же, шоу-программу, фуршет и красочный фейерверк. Другой успешный event-проект совместная работа Musa Motors с компанией ПИК, где в рамках испытания все того же Land Rover был представлен элитный коттеджный поселок Park Vill (Рублево-Успенское шоссе, 9 км от МКАД). Развлекательная программа включала стритбол, футбол, стрельбу по мишеням в тире, розыгрыш призов и, разумеется, фуршет.

Но не только PR причина столь тесного сотрудничества различных компаний. По словам Евгения Редькина (УК МАСШТАБ), стоимость event’ов, проведенных на хорошем уровне, составляет обычно от $50 150 тыс. А когда к участию приглашаются организации, представляющие другие сферы бизнеса со схожей целевой аудиторией (банки, крупнейшие автосалоны, производители дорогого алкоголя, яхт), совместная акция позволяет сократить издержки каждого из участников. К тому же, продолжает Евгений Редькин, очень популярен так называемый обмен клиентами, когда каждая из 3 4 компаний-организаторов распространяет билеты среди своих партнеров и клиентов. В итоге происходит микс людей, принадлежащих, как правило, к одной целевой аудитории. Гости общаются и в процессе формируют свое представление об организаторах, их продуктах и услугах.

Алина Андреева, пресс-секретарь компании КомСтрин, обращает внимание на то, что еще на этапе планирования любое проводимое мероприятие ранжируется по уровню доступности или недоступности, эксклюзивности или стереотипности. Если поселок считается очень дорогим и элитным, то и мероприятие будет соответствующим скорее всего закрытым, и вход на него будет возможным исключительно по приглашениям. С ней полностью согласен Владимир Кузнецов (Усадьба): Те мероприятия, которые мы проводим для наших клиентов, а это могут быть как гольф-турниры, так и дегустация сигар, мы делаем закрытыми и непубличными.

Open/closed
Что касается открытости/закрытости event’а, здесь эксперты, не сговариваясь, ставят во главу угла все те же преследуемые цели. Если организаторам необходима популяризации поселка, по мнению экспертов рынка, это должно быть максимально публичное мероприятие с активным участием прессы. Если же мероприятие клиентское, куда планируется пригласить постоянных и потенциальных клиентов из высших слоев бизнес-элиты, мероприятие скорее будет закрытым. Во-первых, из-за специфики публики, во-вторых, для создания очень ценимой в элитных кругах атмосферы приватности.

Есть на рынке загородной недвижимости и необычные долгоиграющие event’ы, как, например, в Новых Вешках. По словам Ирины Стрижовой, директора по маркетингу ГК Савацкий, главным элементом промоушена строящегося поселка будет Центр продаж с аллеей модельных домов, открытие которого запланировано на сентябрь этого года. В Северной Америке это называется Show Home Parade. Пока речь идет о восьми проектах, говорит Ирина Стрижова, но в ближайшем будущем их количество увеличится. В каждый дом можно будет зайти и воочию убедиться в том, как красиво и удобно в нем будет жить. Здесь уже расставлена мебель, развешаны картины, в камине горит огонь, на столе цветы и раскрытая книга, можно заглянуть в гардероб там висит одежда, открыть кухонный шкаф стоит посуда Короче, полное впечатление функциональности жилища. Вам только подскажут, где сделать детскую комнату, где гостиную, где устроить домашний кинотеатр. Так что покупателю теперь не надо представлять себе, как будет выглядеть дом, который сегодня он только закажет, он уже сам видит, что он приобретает и что получит через определенный период времени.

Анатолий Балашов (Kirsanova Realty) в качестве примера удачной презентации отметил Сигарную ночь в Стольном мероприятие, собравшее ценителей настоящих сигар и виски из частных винокурен Шотландии. Стильные интерьеры загородного дома стали прекрасной декорацией для аристократического шоу, подчеркнул он.

О том, чем интересен проект для покупателей, рассказывает Светлана Третьякова, генеральный директор компании Оргстройинвест.

Делая прогнозы о развитии event-маркетинга, эксперты утверждают, что в самом скором будущем подобные мероприятия в загородных поселках будут приобретать все большую популярность. Обусловлено это тем, что на загородном рынке наблюдается четкая тенденция к появлению мегапроектов, сочетающих жилые и рекреационные зоны. Это обеспечит большой приток загородных жителей, которые нуждаются в развлечениях, а также даст возможность пользоваться богатой инфраструктурой, которую предполагают эти проекты.
Ни один проект комплексной реконструкции квартала не может обойтись без участия инвестора. Задачи перед ним стоят непростые: необходимо расселить жителей сносимых домов, соблюсти все градостроительные нормы, обеспечить создание социальной инфраструктуры, модернизировать инженерные сети и при этом добиться необходимой рентабельности. Надо сказать, что решить все эти задачи в комплексе удается не всем и не всегда. Не случайно за комплексную реконструкцию многие инвесторы браться не спешат, несмотря на дефицит площадок. Полуостров Крым - весьма амбициозный проект, который может во многом стать переломным в процессах комплексной реконструкции.

- Снос ранних серий пятиэтажек близится к завершению, но уже сейчас ясно, что реконструкция города на этом не завершается, а переходит на более высокий уровень. Главное отличие нашего квартала - при разработке проекта планировки основной задачей стала не технология переселения жителей, а формирование целостной среды комфортного проживания для всех жителей микрорайона. По сути, это такой же подход, как при застройке пустой площадки, но с учетом того, что часть жилых домов и нежилых построек будет сохранена. Сегодня особое внимание уделяется созданию всей необходимой инфраструктуры.

- Многие районы, где прошел массовый снос пятиэтажек, тоже застроены комплексно. Есть ли принципиальные отличия Полуострова Крым от того, что уже построено на месте снесенного ветхого жилья?

- Я скажу больше: в смысле транспорта этому кварталу просто нет равных на рынке. Кто еще может похвастаться одновременно наличием станции метро в шаговой доступности и широких дорог со всех сторон квартала, причем с отличной пропускной способностью? На машине буквально за несколько минут по Варшавскому шоссе можно добраться до реконструированной развязки с Нахимовским проспектом - это первый полностью сданный участок будущего четвертого транспортного кольца, которое к завершению строительства квартала станет самой удобной скоростной транспортной магистралью в между третьим транспортным кольцом и МКАД.

- С транспортной доступностью здесь, видимо, тоже проблем не будет?

- Конечно, - это еще один плюс. Жители оценят обилие торговых центров городского значения вблизи квартала, среди которых METRO CashCarry (самый дешевый мелкооптовый гипермаркет в Москве), OBI, где можно купить все для отделки квартиры и многие другие магазины и торговые центры.

- Есть ли в этом секторе крупные магазины (кроме тех, что будут в пределах самого квартала)?

- Почему именно сейчас так активно пошла работа?

Возле метро Варшавская недавно открылся ТЦ Варшавский, который пользуется популярностью, рядом М-Видео... Всего не перечислишь. Здесь есть все - не только для шопинга, но и для досуга. Любители верховой езды за несколько минут смогут доехать до конно-спортивного комплекса Битца. Недалеко и парк Коломенское. Так что все, что нужно для жизни и отдыха здесь находится совсем рядом - на другой конец города ездить не придется, а это при сегодняшних пробках большая экономия времени и нервов.

- Что уже сделано и какие ближайшие планы?

- На самом деле, работу над кварталом мы начали еще в 1998 году. Название Полуостров Крым появилось совсем недавно. Как вы понимаете, в то время работать было очень непросто, но нам удалось провести реконструкцию нескольких домов. Новый импульс проект получил после того, как был включен в программу Правительства Москвы по комплексной реконструкции кварталов. Затем Москомархитектурой был подготовлен новый проект планировки, по которому мы теперь и работаем.

- Каков общий объем вводимых площадей?

- На сегодняшний день построены три дома. Сейчас возводится жилой дом Коктебель. В третьем квартале начнется строительство трех стартовых жилых домов серии П-44Т для переселения жителей сносимых пятиэтажек. На первый квартал 2007 года запланировано строительство жилого комплекса Ялта на площади академика Вишневского. На 1 и 2-м этажах будут расположены молодежный досуговый центр и кинотеатр. После завершения его строительства площадь будет благоустроена в стиле набережной г. Ялты. Также в 2007 году начнем строительство ЖК Гурзуф и еще одного дома серии П-44Т. Затем постепенно будем сдавать в эксплуатацию новые жилые комплексы, а завершить все работы планируется к 2013 году.

- Можно ли сейчас купить квартиры в этом квартале?

- Около 300 тыс. кв. метров, не считая подземных гаражей.

- А что за квартиры в ЖК Коктебель и сколько они стоят?

- Сейчас можно купить квартиры в ЖК Коктебель. Это 23-этажный монолитно-кирпичный жилой дом с двухуровневым подземным гаражом. 70% квартир из доли инвестора уже продано. В домах для переселенцев из пятиэтажек квартиры, естественно, продаваться не будут. А в 2007 году после оформления необходимых по Закону №214 документов можно будет вложить деньги в приобретение квартир в ЖК Ялта.

- По каким договорам приобретаются квартиры в Коктебеле?

- Строительный адрес этого дома - Варшавское шоссе, вл. 94-96, корп. 2 В нем будут 1-2- и 3-комнатные квартиры. Однокомнатные квартиры площадью 50-68 кв. м, двухкомнатные - от 80 до 110 кв. м и трехкомнатные - около 110 кв.метров. Минимальная цена на сегодня - 2850 долларов за кв. м, максимальная - 3500 долларов за кв. м в зависимости от площади квартиры и ее расположения.

- Сегодня многие побаиваются вкладывать деньги в новостройки - кругом жертвы доступного жилья. А со сдачей вашего объекта никаких проблем не намечается?

- По договорам соинвестирования, поскольку этот дом был начат еще до вступления в действие Закона о долевом участии в строительстве.

Понятие стародачное место появилось не более десяти лет назад. До этого имелись просто дачные места, и в них большую часть времени в году проводили москвичи. Их домики ветшали, делились многочисленными наследниками, а большие наделы порой дробились на несколько участков. Тем не менее, сохранились до сего дня богатая история, связь поколений, особая аура Выросшие дети и внуки стали потихоньку возвращаться в них, отстраивать новые дома. Ведь преимущества обитания здесь налицо: центральные коммуникации, удобное транспортное сообщение, взрослые лесные деревья. И, самое главное, расположены они рядом с Москвой.

- Проблем не намечается. Сдача этого дома госкомиссии запланирована на IV квартал 2006 года. Сейчас уже построено 14 этажей.

Кроме того, по информации ЗАО МИАН-агентство недвижимости, предложения эти достаточно редки, поэтому и спрос на такие объекты довольно устойчив. Стоимость сотки в стародачных поселках на Рублево-Успенском шоссе колеблется от $70 до 120 тыс., на Минском $20 35 тыс., Киевском $10 18 тыс. На направлениях севера Подмосковья $7 20 тыс., северо-востока и востока $8 15 тыс.

Цена престижа
Самые известные, престижные и дорогие стародачные места располагаются на Рублево-Успенском шоссе Барвиха, Жуковка (по 8 км от МКАД), Николина Гора (24). По Киевскому направлению это Кокошкино (20 км), Крекшино (24), Апрелевка (32), Алабино (35). Вдоль Минского шоссе Немчиновка (1 км), Баковка (3), Переделкино (6), Лесной городок (15). По Калужскому шоссе Ватутинки (17 км), по Ярославскому Челюскинский (10), Тарасовка (12), Клязьма (14), Мамонтовка (16). Стародачные поселки есть и на востоке Москвы это Томилино (7 км от МКАД), Малаховка (12), Быково (16), Ильинское (20) и Кратово (25). Авторитет этих поселков традиционно высок, что сказывается на ценах предложений.

Особняком по-прежнему стоит Кратово (Рязанское шоссе). Тут сохранились большие участки с лесными деревьями, и население не очень изменилось. Кроме того, из-за не очень престижного направления поселка почти не коснулись застройки кирпичными монстрами начала девяностых. Привычная тишина, зелень и старый уклад подмосковного дачного места. Цена на землю в этом районе доходит до $8 тыс. за сотку в зависимости от местоположения. Примерно к этой же категории относится и Малаховка. Однако близость к Москве наложила определенный отпечаток и на состав населения, и на застройку поселка в последние десять лет.

Наиболее дорогие участки зафиксированы в Жуковке, Барвихе, Переделкино, Немчиновке и Баковке. Среди лидеров этого сектора рынка стоит назвать и Николину Гору. Кроме того, земли вокруг этого известного поселка тоже идут под раскрученным названием. По большому счету покупатель платит за имя, за престиж. Хотя это еще не означает, что его соседями обязательно будут известные люди.

Ностальгия и бизнес
Стародачные поселки привлекательны для покупателей, которые особое значение уделяют исторически престижному месторасположению, утверждает Алексей Темнов, руководитель отдела загородной элитной недвижимости компании Knight Frank. Для них загородное жилье ассоциируется с покоем, лесной тишиной и интеллигентным соседством, им важен определенный колорит прежней загородной жизни и нет желания жить в обыкновенных современных поселках по концептуальной системе. Зачастую покупателями подобных поселков являются семейные люди в возрасте от 40 лет, ориентированные на традиционный стародачный отдых: вдали от цивилизации, в приятном дружеском окружении. Они приобретают приглянувшийся участок и либо перестраивают и реконструируют старый объект, либо начинают строительство своего собственного дома с нуля.

А вот Ярославское направление интересно для покупателей не только своей историей (а она здесь действительно богата), но и близостью к большой воде. Дачи литераторов, композиторов, военных. В более позднее время здесь возникают поселки космонавтов и научных сотрудников, связанных с освоением Вселенной. Однако ныне знаменитое Пирогово, например, включает в себя как старые поселки, построенные еще в пятидесятых годах, так и новые возникшие в девяностых, а также совсем недавно. Кроме того, существуют дачные поселки внутри так называемой запретки, то есть зоны Мосводоканала, куда въезд строго по пропускам. Закрытость этой территории позволила практически избежать новой застройки. Прекрасные леса, чистая вода в речках, неглубоких, но очень живописных, создают ощущение полного единения с природой. Что касается цены на землю, то она может колебаться от $6 до $15 тыс. за сотку.

Практически все покупатели современных дач люди, которые либо имеют хорошую квартиру в городе, либо уже перебрались жить в загородный дом в ближайшем Подмосковье. Однако среди них есть и те, кто решил приобрести дачный вариант для семейного сезонного проживания или пребывания в выходные дни на лоне природы, для активного занятия любимым видом спорта или хобби. Кроме того, кто-то совершает подобную покупку для пожилых родителей или родственников.

По словам Олега Маринина, генерального директора компании Парк Групп, современные коттеджные поселки, число которых в последние годы стремительно растет, не устраивают таких покупателей потому, что все они комфортабельные и красивые но все же мини-городки. В своей ухоженности и удобстве они теряют ценимую многими дачную атмосферу, прелесть которой состоит именно в контрасте с жизнью в городе. Да, мы понимаем, что в этих поселках устаревшие коммуникации, нет охраны, и дома у соседей могут быть очень разными, но посмотрите какой лес, какая идиллическая среда обитания! так обобщает мнения своих клиентов Феликс Лещенко, консультант по загородной недвижимости компании Kirsanova Realty. И я их прекрасно понимаю, продолжает он. Гуляя по участку во Фрунзевце (стародачное место на 28-м км Киевского шоссе), испытываю те же эмоции: высоченные ели и сосны в три обхвата, спускающийся к реке Десне большой (85 соток) участок, место для беседки на берегу... Согласитесь, ради удовольствия жить в подобном месте можно и поступиться некоторыми требованиями к современному загородному жилью.

Ну и, конечно, эти поселения состоят из старых домов, возведенных по абсолютно несоответствующим современным нормам технологиям, не говоря уже об архитектурных стилях. Татьяна Шелягина, финансовый директор инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP, особо выделяет отсутствие в большинстве поселков центрального водопровода, системы канализации их заменяют септики и скважины. Транспортная доступность круглый год, на ее взгляд, тоже ограничена, т.к. уборкой снега занимаются, как правило, муниципальные органы власти. Они же занимаются и вывозом мусора.

К слову, кроме огромных преимуществ у стародачных мест есть и ряд недостатков. Во-первых, это долгая история сбора документов на собственность, она, как правило, сложна и запутанна. Множество наследных дел, не оформленных должным образом, судебные решения и тяжбы, продолжающиеся до сих пор. Кроме того, подготовка документов для совершения купли-продажи в лучшем случае занимает от 3 до 6 месяцев. Купив участок с домом, при его перестройке вы будете вынуждены вписываться в сложившуюся структуру, а это не всегда может устроить нового владельца. Соседи, из-за которых участок был куплен, могут оказаться совсем не теми, на кого вы рассчитывали. Связано это с тем, что в начале девяностых жилье здесь было довольно дешевым, прописка возможна, а поэтому скупались части домов множеством людей из разных регионов России и ближнего зарубежья.

Новые исследования от Аналитического центра ирн.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья
По подсчетам риэлторов, до 40% столичных покупателей квартир готовы переориентироваться на приобретение загородного жилья. Как правило, пригородный формат выбирают семьи с маленькими детьми, имеющие более одного автомобиля и принадлежащие к верхнему сегменту среднего класса. Однако далеко не все из них в ближайшее время смогут перебраться в собственный дом в Подмосковье. Ведущие участники рынка рассказывают, что развитой инфрастуктурой в полном объеме обеспечено только Рублево-Успенское шоссе, а остальные направления скоростных трасс обретут ее не раньше, чем через два-три года. Пока же, чтобы попасть в детский сад, школу, фитнес-центр и торговый центр, обитателям пригородных коттеджных поселков придется ехать в столицу.

И, тем не менее, в настоящее время стародачные поселки имеют устойчиво высокий спрос. И то, что покупателями движут исключительно романтические цели, не совсем верно. Конечно, сам по себе небольшой ветхий дом с устаревшей инженерией и коммуникациями на дорогой земле по элитному направлению как объект недвижимости неликвиден, но после строительства на этом самом месте загородного особняка соответствующего качества можно заметно повысить его инвестиционную привлекательность. Так что обновление стародачных мест медленно, но верно происходит.

Альтернатива городу

Новые исследования от Аналитического центра ирн.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья

Так, по данным, которые приводит директор департамента городской недвижимости компании Vesco Realty Вера Лукина, квартиру в жилом комплексе Триумф Палас площадью 100 квадратных метров можно приобрести за $600 тысяч, а квартира такого же уровня, но площадью 150 метров в комплексе Адмирал - 2 стоит $780 тысяч.

Тренд на повышение, который уже год демонстрирует московский рынок жилой недвижимости, привел к тому, что стоимость квартир бизнес-класса на окраине Москвы сравнялась с ценой дома в коттеджном поселке удаленностью до 40 километров от МКАД.

Цены на дома в коттеджных поселках избежали периода стремительного роста по сравнению с квартирным рынком, - объясняет руководитель салона загородной недвижимости Резиденция корпорации ИНКОМ-Недвижимость Елена Матвеева. - Они, безусловно, тоже дорожают, но более равномерно.

За столько же, констатируют эксперты агентства, можно приобрести дом в коттеджном поселке бизнес-класса при условии, что он будет находится не по самым популярным направлениям движения от столицы. Нижняя планка продажной стоимости дома в коттеджном поселке 33 Клаб в 38 километрах от МКАД по Киевскому шоссе находится на уровне $430 тысяч, а коттедж в поселке Рассказовка в семи километрах от МКАД по той же трассе можно купить за $780 тысяч.

В нижнем ценовом сегменте загородных домов альтернативой квартире бизнес-класса могут также стать коттеджные поселки эконом-класса и поселки таунхаусов, которые специалисты представляют как наиболее удачный гибрид городской квартиры и загородного дома.

Говоря о том, почему загородные поселки все чаще выигрывают клиентов у жилищных комплексов, специалисты также отмечают более высокую предсказуемость рынка коттеджей. В определенном смысле его динамика прозрачнее и прогнозируемее, а качество коттеджей превосходит качество монолитных домов, входящих в сегмент бизнес-класса, - считает заместитель директора управления загородной недвижимости МИЭЛЬ-Недвижимость Владимир Яхонтов.

Цена подобных домов, по общему признанию риэлторов, наиболее демократична: например, таунхаусы в поселке Опушка в 18 километрах от МКАД по Минскому шоссе выставляются застройщиком на продажу в среднем по $200 тысяч, тогда как коттедж в десяти километрах от столицы по Волоколамскому шоссе в экономичном поселке У лесного озера можно купить за $290 тысяч.

Исторически таунхаус, представляющий собой комплекс малоэтажных комфортабельных коттеджей, которые совмещены друг с другом боковыми стенками и располагают собственными земельными участками размером до четырех соток, является городским форматом, - настаивает руководитель направления загородной недвижимости компании МИАН - Агентство недвижимости Светлана Кондачкова. - Он появился в Англии, где дети оставались в том же доме, что и родители, но перестроенном так, чтобы у них была обособленная территория. Но российский рынок таунхаусов специфичен: из-за дороговизны земли в городской черте девелоперу выгоднее строить их за пределами города, но не дальше 15 - 20 километров от МКАД.

Конечно, для самой сделки нужны будут только кадастровый план и технический паспорт, однако другие бумаги помогут покупателю удостовериться в том, что его не выселят из нового дома через шесть месяцев после того, как он туда переедет, - поясняет собеседница Интерфакс-Недвижимость. - Поэтому с юридической точки зрения процедура покупки квартиры в городе пока отработаннее и проще.

Вместе с тем, собеседники агентства обращают внимание, что у приобретения дома в пригороде есть и свои минусы. Прежде всего, подчеркивает главный юрист компании МИЭЛЬ Светлана Белякова, к ним необходимо отнести юридические сложности в оформлении прав собственности на загородную недвижимость для постоянного места жительства. В числе бумаг, которые она рекомендует просмотреть клиенту девелопера коттеджного поселка, должны быть решение главы местного органа самоуправления о передаче земельного участка застройщику, с которым человек заключает договор купли-продажи, кадастровый план земельного участка, свидетельство о переводе его из разряда сельхозземель в разряд земель под ПМЖ, паспорт БТИ, документ, удостоверяющий, что по участку не проходят незаконные коммуникации, а также экспертиза, подтверждающая, что дом не находится в природоохранной зоне, а сам участок не захватывает территорию близ водоема.

Больше всего разногласий у экспертов агентства вызывает вопрос о необходимости наличия инфраструктуры рядом с загородными домами. Часть из них считает, что состоятельным представителям среднего класса магазины и другие социальные объекты шаговой доступности ни к чему.

Шаговая доступность

В то же время, по словам Е.Матвеевой, в большинстве новых, строящихся коттеджных поселков все-таки предусматривается минимально-оптимальный набор инфраструктуры. В него всегда входят центральные коммуникации, службы эксплуатации поселка. Во многих поселка есть также общественные зоны отдыха и площадки для спорта. В отдельных зданиях располагаются магазинчики, кафе, прачечные и рестораны, - отмечает она.

Для тех, кто живет за городом, практически все необходимые объекты находятся в транспортной доступности - в пределах получаса езды на автомобиле. Рядом, как правило, есть магазины, однако их качество, цены и ассортимент вряд ли будут соответствовать ожиданиям жителей поселка, - полагает В.Яхонтов.

Директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании Усадьба Иван Шульков связывает появление дополнительных услуг с реальными потребностями обитателей поселков и объемом экономической нагрузки на тот или иной объект.

По подсчетам представителя ИНКОМа, только в 15% коттеджных поселков открыты собственные клубы и рестораны. А такой вид общественной инфраструктуры, как медицинские учреждения, школы и детские сады встречаются еще реже, - говорит Е.Матвеева.

Однако уровень обеспеченности загородных поселений социальными и коммерческими объектами, как удалось узнать корреспонденту Интерфакс-Недвижимость, не одинаков и зависит от класса коттеджного поселка и его расположения.

В поселках дачного формата - в 40 километрах по Новой Риге, на Истринском водохранилище - в широкой инфраструктуре нет необходимости, поскольку они предназначены для сезонного отдыха и проведения выходных. В поселках же для длительного проживания - все Рублево-Успенское шоссе, Калужское шоссе до 30 километров, Киевское шоссе до 25 километров и Новорижское шоссе до 40 километров - объем инфраструктуры должен обеспечивать комфортный и полноценный уровень жизни, - объясняет специалист.

По информации И.Шулькова, развитой инфраструктурой в настоящий момент обладает только Рублево - Успенское шоссе. Он признает, что даже по Новорижскому направлению, сегодня конкурирующему по популярности на рынке загородной недвижимости с Рублевкой, очаги развитой инфраструктуры появятся не ранее, чем через два-три года и будут привязаны к крупным коттеджным поселкам - от 150 домов.

В.Лукина рассказывает, что более половины представленных поселков в бизнес-сегменте располагают детскими, спортивными и развлекательными учреждениями, а в поселках эконом-класса их доля значительно меньше и не превышает 30 - 40%. Однако они, как правило, расположены в зоне доступности от ключевых объектов соседних населенных пунктов, - подчеркивает она.

Это один из самых главных критериев, по которому люди принимают решение о покупке или аренде коттеджа за городом. Если в поселке будет хорошая школа международного уровня, то спрос вырастет в разы, даже вне зависимости от месторасположения поселка, как, например, было в случае с Павловской школой, находящейся поблизости от коттеджного поселка Павлово", - говорит он.

Сергей Нагорный, начальник отдела продаж инвестиционно-девелоперской группы ОПИН, в которую входит строительная компания Открытые инвестиции, в свою очередь отмечает, что наличие инфрастуктуры, особенно социальной - школы или детского сада, - очень сильно влияет и на стоимость проекта, и на спрос со стороны покупателей.

Транспортный вопрос остается по-прежнему самым больным для представителей агентств недвижимости, пытающихся продвинуть свои объекты в коттеджных поселках. Они вынуждены согласиться с тем, что практически в любом направлении Подмосковья жителям пригорода приходится сталкиваться с автомобильными пробками. Это тем более актуально, что собственная машина является практически единственным способом передвижения их клиентов.

Транспортный тупик

Девелоперы, как правило, делают акцент на плюсы или минусы того или иного направления шоссейной дороги и оставляют без внимания доступность поселка автобусами или электричками: ведь тогда дорога осложнится зависимостью от расписания. Исключений практически нет, так как стоимость предложения даже в нижней категории класса эконом сегодня высока и покупатели обладают как минимум одним автомобилем, - соглашается с ней В.Лукина.

Железнодорожную трассу так или иначе слышно на всей ее протяженности. Нормой для коттеджного поселка является удаленность от железной дороги как минимум на три километра. Добираться до станции пешком в этом случае придется пешком 40 минут, а оставлять машину вне специализированной стоянки рядом со станцией будет небезопасно. Неудивительно, что уже шесть лет мы не слышим от наших покупателей вопроса о том, можно ли доехать до наших объектов на общественном транспорте, - комментирует Е.Матвеева.

Но подобные сведения скорее не способствуют популярности менее загруженных направлений, а лишь поощряют еще больший интерес к наиболее модным шоссе. Об этом, к примеру, говорит тот факт, что существенная часть предложения приходится на Новорижскую трассу (22%), где и так движение очень активно, а Рублево-Успенскому шоссе плохая транспортная проходимость вообще не мешает оставаться лидером спроса, - отмечает В.Лукина. В то же время она признает, что прошедший год показал рост интереса части покупателей к загородным проектам, расположенным на сравнительно свободных шоссе. По данным компании Vesco Realty, только последние полгода предложение поселков по Калужскому и Можайскому направлению выросло на 2 - 4%.

Поэтому риэлторам не остается ничего другого, как составлять для своих покупателей рейтинг загруженных трасс и рассказывать, какую, как и когда власти Москвы и Московской области планируют разгрузить. Самыми тяжелыми, по общему признанию, являются Новорязанское, Ярославское, Ленинградское, Волоколамское и ждущее реконструкции Дмитровское шоссе, а самые пропускные - это Новая Рига, Киевское, Симферопольское шоссе, а также Москва - Дон.



Главная --> Публикации