Главная --> Публикации --> Золотой вавилон стал австрийским Рост цен на жилье вытесняет с московского рынка альтернативные сделки Перед домом пашкова построят музейный комплекс Связанные одной целью Девелоперы благоустраивают общественные зоны

Италия

Как это ни печально, лето прошло. Но это совсем не значит, что пора отложить мысли о покупке недвижимости на одном из зарубежных курортов. Именно зима - это идеальное время присмотреться к альпийским горнолыжным курортам, которые в последние год-два стали весьма востребованы у покупателей из России. Причем, как ни странно, именно горные, а не морские курорты часто являются всесезонными. Альпы проходят по территории Италии, Франции, Германии, Австрии, Швейцарии, части территории бывшей Югославии и Лихтенштейна. Самый высокий массив - Монблан (4807 метра). Курорты, наиболее привлекательные для покупки недвижимости, расположены в Италии, Австрии и Швейцарии. В каждой из этих стран есть своя специфика.

Разумеется, игры проходили не в одном лишь Турине. Они охватили значительную часть области Пьемонт на северо-западе Италии. Турин - это не глухая провинция. Город далеко не маленький - по числу жителей он занимает четвертое место в Италии после Рима, Милана и Неаполя. Однако Турин и вся область Пьемонт пока не слишком перегреты в смысле покупательского спроса со стороны иностранцев. Это дает хороший шанс для вхождения на рынок.

Турин, естественно, привлек внимание, в качестве зимнего курорта благодаря зимней Олимпиаде-200 Один тот факт, что во время Олимпийских игр здесь разместилось более 1 млн. туристов, говорит о высоком уровне развития курортной инфраструктуры и рынка недвижимости.

Секретный рынок

Сам Турин расположен весьма удачно: у подножья Альпийских гор, вблизи живописных горных перевалов. Такое положение в течение веков способствовало успешной торговле и экономическому развитию, сегодня оно притягивает любителей горных красот. Турин намного старше Москвы - история города насчитывает 20 веков. Прогулка по городу равноценна посещению музея под открытым небом. В основе градостроительной структуры Турина лежит прямоугольная планировка, напоминающая древнеримский военный лагерь. Начиная с XVII века в Турине строились просторные площади и проспекты, делающими его непохожим на многие города, уходящие корнями в Средневековье.

Цены зависят не только от расположения, но и от класса недвижимости. Наиболее доступна покупка компактных апартаментов типа студии. Например, в местечке Априка можно купить новую студию всего за 100 тыс. евро. Самые дорогие апартаменты, имеющие две спальни, в этом комплексе стоят около 220 тыс. евро. Этот горнолыжный курорт находится всего в полутора часах езды от любого из трех миланских аэропортов. Строительство закончится в 2007 году. Возможна покупка по ипотеке на 15 лет. Это одно из новых предложений для иностранцев, поэтому цены пока относительно невысоки, после раскрутки курорта они, наверняка, поднимутся. Существует также большое число предложений по продаже объектов более высокого уровня вплоть до элитных особняков.

Нельзя сказать, что хороших предложений на рынке недвижимости очень много, но они есть. Правда, найти их не так легко. В некоторых странах рынок недвижимости подобен супермаркету, но не в Италии. Для итальянцев дом - это почти часть семьи. Продажа семейного гнезда считается не то чтобы постыдным делом, но, во всяком случае, чем-то, что лучше лишний раз не афишировать. Поэтому полную информацию о предлагаемых объектах вы едва ли найдете в открытых источниках. Правда, при обращении в специализированное агентство, имеющее развитую сеть сбора информации по этой стране, проблемы решаются легко и быстро.

Обычно профессионалы рынка скептически относятся к перспективам окупить курортную недвижимость, сдавая ее в аренду. Однако в Пьемонте такой вариант может быть вполне экономически оправдан. По крайней мере, можно окупить хотя бы расходы на коммунальное обслуживание и налоги. Дело в том, что сами итальянцы очень любят приезжать в горы летом и с удовольствием арендуют здесь недвижимость. Таким образом, зимой можно самим кататься на лыжах, а летом получать доход от аренды.

Купить, чтобы сдать

Популярность такой аренды объясняется демократичными ценами - студия около 200 долларов в неделю, 2-комнатные апартаменты - 250 долларов. В пик лыжного сезона, правда, цены могут быть выше процентов на 5 Самое дорогое время - февраль (не считая Рождества).

Кстати, арендовать недвижимость имеет смысл и тому, кто собирается ее купить, чтобы реально оценить все плюсы и минусы данного курорта. Для туристов используются контракты сроком не более 30 дней, которые не требуют государственной регистрации. Весьма ходовым товаром на рынке аренды являются апартаменты, в которых могут жить от 2 до 6, иногда до 10 человек. Важно, чтобы такие апартаменты были удобно расположены. В данном контексте удобство означает близость к подъемникам и к центрам развлечений (ночная жизнь на курортах не менее популярна, чем катание на лыжах).

Австрия ежегодно занимает одно из первых мест в мире по уровню жизни, а также защищенности личности и имущества. Еще один приятный момент для собственников недвижимости - здесь отсутствует налог на строения. Эта норма распространяется и на иностранцев. Однако первое, что нужно уяснить, задумываясь о покупке недвижимости в Австрии, то, что иностранцам здесь продают далеко не все.

Австрия

Каждый иностранец должен получить разрешение на покупку конкретного объекта. Для граждан России проверка длится примерно полгода. Результат, обычно, бывает положительным, но проблема в том, что не каждый продавец захочет ждать: он предпочитает продать соотечественнику или хотя бы гражданину страны, входящей в ЕС (для них проверка идет гораздо быстрее). Здесь есть опасность, что, если продавец готов покорно ждать, то он предлагает не вполне ликвидный товар. Если же объект привлекательный, то вопрос решается с помощью некоторого повышения цены. Что ж, россиянам приходится платить не только за визы - такова уж наша нелегкая доля.

Существует два вида недвижимости - для постоянного и временного проживания. Чтобы купить постоянное жилье нужно быть гражданином Австрии или хотя бы иметь вид на жительство. Недвижимость для временного проживания может купить иностранец, но найти такие объекты не так просто. Во-первых, в большинстве земель временной недвижимости просто нет. На нескольких курортах она есть, но продается строго по квотам, которые принимают федеральные земли, и утверждает федеральное правительство.

Среди многочисленных австрийских земель для иностранцев доступны лишь несколько. В смысле покупки недвижимости на горнолыжных курортах особый интерес представляют Тироль и Зальцбург. Здесь можно найти и черные олимпийские трассы и спокойные склоны для семейного катания. Помимо гор, здесь живописные озера, на берегах которых охотно покупают дома наши соотечественники. Огромной популярностью пользуются и источники термальных вод, рядом с которыми нередко расположены аквапарки и оздоровительные комплексы с водными развлечениями.

Искусственный отбор

Швейцария

Австрия - это не та страна, где стоит искать очень дешевые объекты. Для этих целей есть Болгария, Турция и отчасти Кипр, хотя и там поезд уже в значительной степени ушел. Быстрее всего дорожает эксклюзивная земля - в живописных местах на склонах гор и, особенно, на берегах озер, потому что ее с каждым годом становится все меньше. Диапазон цен на привлекательные объекты в Альпах - от 300 тыс. до 1 млн. евро, хотя, разумеется, можно найти виллы и подороже. Русские почти всегда стремятся покупать дорогие объекты. С инвестиционной точки зрения это вполне оправдано: дорогое быстрее дорожает, а дешевое вполне может и подешеветь.

Например, существуют жесткие ограничения на площадь объекта и земельного участка для иностранцев, поэтому даже олигархи, шейхи и короли живут здесь тише воды и ниже травы. Правда, ограничения можно обойти, купив объект на подставное лицо, но это не очень принято - не солидно. Интересно, что даже видные иностранные функционеры ООН и других международных организаций, расположенных, скажем, в Женеве (а их там множество) не могут купить в городе недвижимость, а вынуждены покупать дома в пограничных районах Франции, до которой 40 минут езды.

Горнолыжные курорты Австрии и Швейцарии во многом похожи. Условно можно сказать, что в Австрии спокойнее, а в Швейцарии эксклюзивнее. Общее и в том, что в Швейцарии тоже существует квотирование продажи недвижимости для иностранцев. Впрочем, ограничений в Швейцарии гораздо больше.

Откуда пришел стиль шале

Но и на этом ограничения не заканчиваются: собственники курортной недвижимости имеют право ею пользоваться не более шести месяцев в году, причем не больше трех месяцев непрерывно. И вообще, в Швейцарии все по-своему. Она даже не является членом ЕС, хотя и активно участвует в процессах европейской интеграции. Именно потому что здесь столь жесткие ограничения и все живут по установленным правилам, Швейцарии удалось сохранить свою репутацию центра европейской цивилизации.

В компании Overseas Homeseach рекомендуют несколько шагов для тех иностранцев, кто не уверен, какую собственность выбрать. Вот несколько из них. Проведите небольшое исследование: имеет ли девелоперская компания достаточный опыт и репутацию. Прежде чем принимать решение, обязательно отправьтесь в ознакомительную поездку. Обращайтесь к надежному нотариусу. Внимательно ознакомьтесь с местными налогами, системой ипотечного кредитования. Помните, что не все районы страны открыты для иностранных покупателей. В частности, есть ограничения в туристических зонах и на альпийских курортах, а также в крупных городах.

Русские обычно покупают виллы в стиле шале в трех кантонах: Вале (недалеко от Женевы), Граубюнден (ближе к Цюриху) и Тичино (италоязычный кантон, недалеко от границы с Италией). Сам стиль шале закреплен градостроительным регламентом: в горах все строится в этом стиле, включая малоэтажные комплексы апартаментов.

Было бы желание... и деньги

Законы могут значительно отличаться в разных кантонах. В некоторых из них есть ограничения на то, как объект будет использоваться и на возможности его перепродажи. Обычно иностранцы не могут одновременно иметь в собственности более одного объекта недвижимости. Также учтите, что дополнительные платежи при сделках с недвижимостью могут отличаться в разных кантонах, отмечают в Overseas Homeseach.

Многие девелоперы в Швейцарии предлагают гарантированный доход для будущих собственников от сдачи их недвижимости в аренду. При этом можно в договоре зафиксировать, в течение какого времени ежегодно вы сами хотите пользоваться своей собственностью. Как и другие иностранцы, русские (независимо от национальности, разумеется) могут воспользоваться ипотечным кредитованием, условия которого весьма привлекательны. Ставки начинаются от 3,2% годовых.

Разумеется, у каждого свое представление об идеальном доме на альпийском курорте - кому-то хочется быть в гуще событий, поближе к оживленным склонам, а кто-то хочет уединения и захватывающего вида из окна. Несмотря на все многочисленные ограничения, любое желание, при наличии достаточного бюджета, может быть удовлетворено. Радует то, что правила для русских покупателей такие же, как для англичан, голландцев или других европейцев.

Государство сдерживает рост цен

Иностранцы могут покупать не только дома с землей, но и землю для последующего строительства, которое должно вестись... вы догадались: строго по установленным правилам.

Также не стоит забывать, что в ряде кантонов запрещено продавать недвижимость в течение определенного срока. Этот период охлаждения тоже сдерживает рост цен. Например, в Кантоне Тичино перепродажа запрещена в срок от трех до пяти лет. А в кантоне Вале иностранцы могут перепродать свою собственность швейцарцу после одного года, но должны ждать целых 10 лет, чтобы продать другому иностранцу.

Покупая недвижимость, необходимо предусмотреть, что ежегодно придется выплачивать около 1% от ее реальной стоимости в виде налогов. В Швейцарии применяется налог на добавленную стоимость при перепродаже (если вы продаете дороже, чем купили). Это сдерживает спекуляцию. Вообще, власти в Швейцарии активно стремятся сдерживать рост цен, поэтому инвестиционная привлекательность покупки недвижимости в стране остается весьма скромной (зато граждане страны не страдают от засилия богатых иностранцев, которые могли бы взвинтить цены до заоблачных высот).

Тогда-то и были сформулированы главные требования к качественной загородной недвижимости. Во-первых, коттеджный поселок должен располагаться не очень далеко от Москвы чтобы ежедневные поездки на работу не занимали слишком много времени. Во-вторых, должны обеспечиваться все принятые в городе удобства состоятельный человек вряд ли захочет топить печку дровами и носить воду ведрами из колодца. Эти условия, разумеется, действительны и сегодня. Однако сейчас, в результате дальнейшего развития рынка загородной недвижимости, покупатели стали еще более разборчивыми. И застройщики, соответственно, предлагают все новые концепции и форматы поселков.

Из всего вышесказанного следует одно: в Швейцарии стоит покупать недвижимость тому, кто действительно влюблен в ее курорты, хочет почувствовать себя частью избранного общества и понимает, что в этом обществе принято жить по установленным правилам, а не вопреки им. Для тех же, кто привык доказывать свою избранность пренебрежением ко всем возможным нормам, с аналогичным бюджетом лучше подыскать скромный коттеджик на Рублевке - там он себя почувствует в своей тарелке.
Понятие коттеджный поселок существует в нашей стране уже полтора десятилетия. Именно тогда, в начале 90-х, появились люди, решившие жить за городом. Причем вовсе не потому, что на квартиру не хватало денег, а из-за осознанного желания постоянно пребывать на природе.

Размер имеет значение
Одной из самых ярких тенденцией сегодняшнего дня является укрупнение проектов. Появился даже термин мегапоселок он, конечно, означает не миллион домов, а всего лишь большое их количество. С учетом того, что поселки строятся сегодня в несколько очередей, итоговое число домов может достигать 500 60 Как говорит Иван Шульков, руководитель отдела инвестиционного консалтинга и аналитики компании Усадьба, в настоящий момент на рынке насчитывается не менее 18 проектов площадью от 100 га. Основная часть из них, правда, находится на этапе проектирования и согласований, а строительство начнется не ранее 2007 г.

В исследовании от Аналитического центра ирн.RU Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковьяможно также узнать: каков оптимальный набор инфраструктуры для поселков эконом- и бизнес-класса, как инфраструктура влияет на стоимость и ликвидность домов в поселке и т.д.

Вместе с тем эксперты рынка признают, что формат небольших камерных поселков все равно остается востребованным. Их покупатели люди состоятельные, готовые платить большие деньги не только при покупке, но и последующей эксплуатации недвижимости. Траты на уровне $1,5 2 тыс. в месяц (иногда даже до $3 тыс.) их не пугают. Зато камерный поселок гарантирует то, за чем богатый человек, собственно, и уезжает в собственный загородный дом, покой и уединение. В обозримой перспективе эксклюзивные клубные поселки на лесной территории останутся главным форматом недвижимости в престижных и статусных местах в Барвихе, Жуковке, на Николиной Горе.

Интерес к мегапоселкам понятен: они позволяют получить экономию на масштабе, причем всем участникам процесса. Девелопер экономит на этапе получения земельного участка, на строительных работах, при продаже. Покупатель же получает развитую инфраструктуру, содержание которой обходится ему дешевле: траты раскладываются на большое число жителей.

Однако развитая инфраструктура это не всегда хорошо. Расходы по ее содержанию лягут на плечи жителей. Для уже упоминавшихся мегапоселков это не страшно, а если число домов всего 30 50? Попытка же сделать магазины, рестораны и фитнес-центры самоокупаемыми означает, что на территории поселка появятся посторонние, что многим жителям не понравится по соображениям безопасности. К тому же целесообразность строительства различных инфраструктурных объектов зависит и от наличия по соседству внешней инфраструктуры. Например, на Рублево-Успенском шоссе за полчаса можно доехать до торговых центров, ресторанов, спортивных клубов и салонов красоты, рядом же расположены престижные школы и детские сады. А вот на еще только набирающих силу Новорижском и Дмитровском направлениях внешней инфраструктуры пока явно не хватает.

Товар с нагрузкой
Инфраструктура самый, пожалуй, противоречивый элемент, вызывающий наибольшее количество споров. С одной стороны, всевозможные блага цивилизации это вроде бы неплохо. Все большее число покупателей рассматривают загородный коттедж как место постоянного проживания, а значит, при выборе дома важным фактором для них становится инфраструктура, говорит Сергей Гоз, генеральный директор компании Элит Строй. Это понимают и девелоперы, делая инфраструктуру одним из главных козырей для привлечения покупателей.

Ну а когда застройщик решает создать досуговые объекты, их перечень становится все более разнообразным. Конкурируя друг с другом, девелоперы предлагают своим клиентам всевозможные бонусы от прилегающих к поселку полей для гольфа или яхт-клубов до трассы для радиоуправляемых гоночных автомобилей. На северном направлении, где к Москве подходят водохранилища, активно используется морская тематика собственные пляжи и всевозможные яхт-клубы.

Все это ведет к тому, отмечает Сергей Гоз, что сегодня девелоперы тщательно взвешивают все за и против, продумывают, какие элементы инфраструктуры будут востребованы. Раньше на рынке появлялись маленькие поселки с лишней инфраструктурой и, наоборот, большие объекты, в которых необходимая для комфортного проживания инфраструктура отсутствовала. Сегодня же такие случайности встречаются значительно реже.

Далеко-далеко
Еще одной тенденцией последнего времени стало бурное освоение земель в 30 50 км от Москвы и растущий интерес к еще более дальнему Подмосковью на расстоянии до 80 100 км. Там хорошо всем и экология лучше, и земля дешевле, но настоящим проклятием становится путь в город. Теоретически 80 км это меньше часа. Практически же, с учетом загруженности дорог, время нужно умножать на два или на три. И кроме того, путь на работу не заканчивается у МКАД нужно потом отдавать дань московским пробкам.

Несколько лет назад в Европе стало популярным строительство коттеджей на территории гостиничных комплексов и в зонах отдыха, расположенных вблизи крупных городов. Например, сеть отелей Hilton стала возводить на территории своих гостиничных комплексов коттеджи на продажу. Это оказалось рентабельным бизнесом: привлекательная инфраструктура и удобные гостиничные сервисы обеспечивали высокий спрос на дома. В Испании, Австрии, Швейцарии загородное жилье, построенное в курортных зонах, пользуется большим успехом. Ряд российских компаний пошли похожим путем. Создаваемые подобные проекты в Подмосковье (тут в первую очередь следует упомянуть Рузскую Швейцарию) интересны тем, что позволяют девелоперам привлечь профильных инвесторов, специализирующихся на создании и управлении торгово-развлекательными центрами, спортивными комплексами и т.д. А жители, в свою очередь, получают весь спектр гостиничных услуг и возможность пользоваться разнообразной инфраструктурой, которая не становится для них лишней финансовой нагрузкой.

и стильно
Загородные дома также стали более функциональными. Сходит на нет популярность замковой архитектуры, говорит Иван Шульков из Усадьбы. На смену приходит современный формат застройки, ключевым словом в котором становится функциональность. Также набирает популярность экостиль, смысл которого заключается в максимальной гармонии объекта с окружающей средой. Архитектурные концепции таких поселков отличаются современным дизайном, максимально вписанным в ландшафт, и большими площадями остекления. В качестве примера можно назвать Evergreen и M.O.N.A.K.O.V.O.

Поэтому недвижимость, расположенная километров за 40 от города, говорит Светлана Абелян, руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город, пока однозначно воспринимается потребителями как дача, т.е. место не для постоянного проживания. Соответственно, платить больше $150 максимум $200 тыс. люди за нее не готовы. Изменить ситуацию и побудить граждан достатка выше среднего селиться на таком расстоянии могут только две вещи либо возможность прилично зарабатывать вне Москвы, либо кардинальное улучшение транспортной системы. Ни то, ни другое реальным в ближайшие годы не станет.

Под сенью Управделами
Сегодня рынок уже достиг определенной степени насыщенности, девелоперы все чаще заявляют об уникальности своих проектов, говорит Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании ТЕРРА-недвижимость. Человеку, несведущему в тонкостях рынка, сложно разобраться, где действительно уникальный продукт, а где просто громкие рекламные слоганы. Бывает, что в погоне за уникальностью девелоперы совершенно упускают из вида главную цель создать комфортное жилье, которое отвечает потребностям той аудитории, для которой оно создается.

Все более востребованными становятся услуги профессиональных архитекторов, что в первую очередь связано с обостряющейся конкуренцией, отмечает Валерий Мищенко, директор по развитию компании Rodex Group. Спрос на архитекторов особенно актуален для девелоперов, сконцентрировавших свои усилия на сегменте элит- и бизнес-класса. Здесь очень важно придать проекту некоторую неординарность, что-то такое, что отличало бы его от множества других.

Еще один удачный пример Agalarov Estate. Это поселок известного бизнесмена Араса Агаларова, который уже прославился нестандартными и более чем успешными проектами в городе (Agalarov House) и в формате торговой недвижимости (комплекс Крокус Сити). Проект точно не имеет аналогов среди организованных подмосковных поселков 300 га измененного ландшафта, заповедная зона, гольф-поле, озеро, водопад, конные и пешеходные маршруты. В состав инфраструктуры войдут также спортивный центр, пляжный клуб, профессиональный тир, отель на 50 мест, вертолетная площадка и частная школа. Заявленная нижняя планка стоимости коттеджей $3 млн. На данный момент этот проект можно смело назвать уникальным.

Чтобы никого не обидеть, не будем приводить конкретные примеры. Сконцентрируемся лучше на позитиве. Удачными можно назвать загородные апартаменты Сосны, Витро Вилладж. Большинство состоятельных людей стремятся перебраться жить за город из душного мегаполиса, но при этом далеко не все готовы брать на себя хлопоты по содержанию дома, пусть даже и с помощью штата прислуги и охраны. И многоквартирные дома обеспечивают жильцов всеми необходимыми услугами и сервисами. Комплекс Сосны расположен на территории престижного одноименного пансионата Управления делами Президента РФ. Сам комплекс имеет супермаркет, химчистку, частную школу, детский сад, бассейн, тренажерный зал, открытый теннисный корт, каток, кафе-бар, аптеку, салон красоты. Помимо этого жильцы смогут воспользоваться медицинскими услугами санатория.

Предложений на рынке загородного жилья сейчас достаточно, и есть возможность выбора. Другое дело, что не все предложения соответствуют современным тенденциям элитного загородного дома.

По мнению многих экспертов рынка, нынешний всплеск интереса к загородной недвижимости во многом обусловлен значительным сокращением предложения в городе. Некоторая часть состоятельных людей, утомленная длительными поисками или продолжительными сроками ожидания, решается на приобретение загородного жилья, которое по уровню комфортности и техническому оснащению способно конкурировать с городской квартирой самого высокого класса, говорит Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta Еstate. Другая часть делает выбор из чисто прагматичных соображений, желая инвестировать свободный капитал и одновременно подчеркнуть успешность своего положения.

Подыскивая новый офис для своих сотрудников, как правило, любая компания уделяет внимание не только его местоположению, но и тому числу машиномест, которое она сможет получить. В ином случае сотрудникам фирмы каждое утро придется тратить немало времени, чтобы найти место, где можно оставить свой автомобиль. Консультанты проектов, стараясь учесть пожелания арендаторов, постепенно ужесточают требования к подземным паркингам в составе бизнес-центров. Однако девелоперы из-за дороговизны обустройства подобных парковок пока не спешат радикально менять параметры своих объектов, особенно если это не мешает им пройти госкомиссию.

Новые исследования от Аналитического центра ирн.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья

Существующий сегодня на рынке офисных помещений Москвы критерий обеспеченности бизнес-центров парковочными местами был принят ведущими консалтинговыми компаниями столицы еще в 2003 году. В соответствии с этой классификацией, соотношение парковочных мест - наземных и подземных - и общей арендуемой площади здания определялся на уровне одно машиноместо на 100 кв. м офисной площади. В условиях усиления тенденции децентрализации офисного рынка и роста девелоперской активности в срединном поясе Москвы и районах, близких к МКАД, вопрос достаточной обеспеченности бизнес-центра необходимым количеством парковочных мест становится все более важным с точки зрения формирования конкурентных преимуществ бизнес-центра и его привлекательности для потенциальных арендаторов. Поэтому постепенно с развитием рынка данный показатель был немного пересмотрен, хотя еще и не внесен в новую дополненную и измененную классификацию офисных зданий. Теперь среднее необходимое соотношение парковочных мест и арендуемой офисной площади бизнесцентра в районе от Садового кольца до ТТК оценивается на уровне одно машиноместо на 70-80 кв. м офисной площади, в районе от ТТК до МКАД- одно машиноместо на 50-60 кв. м.

Мало и дорого

Затратная статья

Пока же игроки рынка с энтузиазмом пересматривают нормативы по паркингам, обещая в скором времени ввести новые требования по машиноместам в бизнес-центрах, арендные ставки на парковки Москвы продолжают оставаться одними из самых высоких в Европе. Причина подобного ценового бума- сильное превышение спроса над предложением, особенно в центре города, что позволяет владельцам зданий сильно завышать ставки. Самые дорогие предложения в пределах Садового кольца варьируются в диапазоне $250-500 за одно машиноместо в месяц,- говорит старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank Дмитрий Канунов. Для сравнения, услуги наземных парковок обходятся арендаторам дешевле. По данным Knight Frank, в пределах Садового кольца цена составляет $100-250 за одно машиноместо в месяц, а за его пределами - $50-13 Эксперты отмечают, что для многих арендаторов офисов, оказывается, довольно дорого выкупать места для автомобилей своих сотрудников. Чаще всего организация арендует однодва места в подземном паркинге только для своего руководства, остальные же сотрудники оставляют свои машины поблизости от места работы или в платных парковочных зонах,- уверяет заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэльнедвижимость Элина Занина.

за 1 кв. м. Кроме того, заместитель генерального директора ГК Вашъ финансовый попечитель Кирилл Савицкий предупреждает, что подземное строительство существенно удлиняет сроки реализации проекта, как минимум на шесть-восемь месяцев. В том числе и потому, что девелоперу приходится дополнительно получать согласования от 20-30 инстанций, сетует Савицкий.

Отсутствие интереса столичных девелоперов к паркингам объясняется не только дефицитом свободных земельных участков, но и сложностью и дороговизной реализации подобных проектов. Строительство подземной парковки в среднем обходится девелоперу на 30-40% дороже, чем организация наземного паркинга на территории бизнес-центра, рассказывает Дмитрий Канунов. Для сравнения, стоимость строительства 1 кв. м наземного паркинга в среднем составляет $400-500, подземного - $650-90 В некоторых случаях затраты на оборудование подземной стоянки могут достигать и $1,5 тыс.

Ситуация осложнилась для девелоперов в конце 2005 года, когда столичные власти приняли постановление, регулирующее нормативы обеспечения паркингами различных объектов недвижимости в Москве в зависимости от их функционального назначения.

Именно по причине экономической нецелесообразности при сооружении офисных зданий нормативы обеспечения московских офисов парковками зачастую нарушаются, с сожалением констатирует Элина Занина. В центре столицы для строительства современных бизнесцентров, как правило, выделяются сравнительно небольшие участки. Поэтому застройщики стараются максимально использовать эту территорию, а для окупаемости проекта приходится сооружать высотные здания,- говорит эксперт.

Возможные альтернативы

Многие девелоперы в результате ужесточения правил вынуждены сокращать офисные площади для того, чтобы увеличить размеры паркингов в соответствии с требованиями законодательства. В результате данных изменений удорожание общей стоимости строительства паркингов составило около 40-50%,- отмечает Дмитрий Канунов.

Одним из наиболее перспективных видов развития парковок руководитель строительных проектов МИАН-девелопмента Эраст Жиряков считает возведение механизированных паркингов. Подобные парковки представляют собой некий цилиндр, уходящий под землю на несколько этажей, посередине которого циркулирует лифт с раздаточным механизмом: он опускает машины и расставляет их по ячейкам,- рассказывает Жиряков. Принципиальное отличие от обычных паркингов - экономия пространства за счет исключения из проекта объездных путей. Как правило, достаточно много полезной площади отводится под место для въезда и выезда автомобилей, широкую дорогу для разворотов и т. п.

Ужесточение требований к количеству машиномест в паркингах бизнес-центров, а также серьезные ограничения по подземному строительству и высокая стоимость подобных работ заставляют девелоперов разрабатывать различные ноу-хау.

Другой вариант замены подземных паркингов - это сооружение надземных гаражей типа этажерка. Впрочем,подобная альтернатива вряд ли найдет широкое применение в центральных районах Москвы из-за существующего дефицита и дороговизны земельных участков. Стоимость строительства 1 кв. м таких паркингов, вместимостью 600 машиномест и имеющих общую площадь 10-13 тыс. кв. м, не превышает $400-450 за 1 кв. м. Таким образом, стоимость строительства одного паркинга составляет в среднем около $5-5,5 млн,- перечисляет технические параметры Занина.

Вслучае же с ячейковым (механизированным) паркингом вопрос решается таким образом, что почти вся полезная площадь используется по прямому назначению,- соглашается Элина Занина.

Учитывая многочисленные ограничения, самым важным из которых является ограничение по этажности, пока офисных центров с парковками на крыше в Москве нет.

В качестве еще одной альтернативы подземным парковкам эксперты называют паркинг, расположенный на крыше здания. Однако в этом случае застройщик встает перед необходимостью существенно снизить этажность бизнесцентра. К тому же придется обязательно учесть дополнительные нагрузки, которые испытывает здание, чтобы оно не просело от веса автомобилей.

Основная услуга, которая, как правило, обязательно предоставляется арендаторам паркинга,- это охрана их автомобилей. Остальные же сервисы - мойка или ремонт машин - встречаются в бизнесцентрах не так часто, как хотелось бы. То же самое касается и гостевого паркинга. С одной стороны, его наличие является признаком хорошо продуманной концепции офисного центра, с другой - многие девелоперы специально забывают про обустройство гостевой парковки. Это связано с высокой стоимостью земельных участков в центральном деловом районе и других престижных округах столицы. Гостевая парковка проектируется там, где недорогая земля, или в том случае, если это большая территория бывшего предприятия, у которого был заключен долгосрочный договор аренды земли,- поясняет Элина Занина. Среди известных проектов с гостевой автостоянкой эксперты выделяют бизнесцентр Дукат Плейс III.

Приятные мелочи

Ненужная земля

Впрочем, эксперты рынка сетуют не только на отсутствие гостевых парковок и разнообразных служб технической поддержки в паркингах бизнес-центров. Многие из них уверяют, что пока даже не ясно, достаточное ли количество машиномест разместится на территории крупнейших проектов офисного рынка столицы. Сейчас сложно говорить об обеспеченности парковочными местами даже в ММДЦ Москва-Сити, поскольку многие объекты находятся только на начальной стадии реализации. Как отмечают специалисты, ситуация понятна только с деловым комплексом турецкой компании ENKA - Башня на Набережной, где предусмотрен один трехуровневый паркинг для всего комплекса. Также ясны параметры комплекса Федерация, в котором расположится шестиуровневая подземная парковка на 3,5 тыс. машиномест.
Сегодня крупные землевладельцы в Московской области столкнулись с проблемой дефицита спроса на собственные активы - земли сельхозназначения. Скупленные во время 1990 годов колхозные паи, исчисляемые тысячами гектаров, сейчас практически не пользуются спросом, а продаются только небольшие наделы в наиболее ликвидных местах. При этом держать землю становится все более накладно, так как увеличиваются налоги и ведутся проверки государства. Спасти положение, по оценкам экспертов, может массовое привлечение инвесторов и ленд-девелоперов, которые бы смогли застраивать масштабные территории.

Однако сегодняшние реалии показывают, что быть крупным землевладельцем не так просто и, для того чтобы земля приносила дивиденды, с ней надо работать. Эксперты говорят, что в связи с активной позицией государства по поводу реализации программы Доступное жилье и активных действий подмосковных властей, объявивших о начале проверок по правильности приватизации земель в 1990-х, ситуация еще более осложнилась, число проверок резко возросло.

Сегодня суммарная площадь земель в Московской области равняется 4,5 млн га, из них земли сельхозназначения составляют 1,7 млн га, а земли поселений - 496 тыс. га. При этом из земель сельхозназначения в собственности у крупных землевладельцев находится более 70% активов. Такой объем большинству из них удалось накопить путем обычной скупки земельных паев у крестьян в разорявшихся колхозах. Цель приобретения была ясна: земля - один из способов надежного вложения капитала, и этот актив вряд ли упадет в цене.

Даже в бум коттеджного строительства 2002-2004 годов, когда наделы покупались для строительства поселков, популярностью пользовались только наиболее ликвидные участки. Еще одной и, вероятно, основной проблемой слабого спросана земли стало отсутствие правильно оформленной документации на сельхозземли. Участники рынка говорят, что в сложившейся ситуации некоторые земли просто стали дотационными: они облагались налогами, за них надо было платить взятки в ходе проверок, а также нести прочие расходы. При этом прибыли они вообще не приносили.

В этих условиях ряд владельцев решили достаточно безболезненно справиться с проблемой, скинув часть своих земель. Однако они столкнулись с проблемой отсутствия спроса на них. Для улучшения продаж создавались специальные компании, земельные супермаркеты и так далее, тем не менее ситуация практически не изменилась.

Сейчас, по словам экспертов, рынок находится в ожидании нового этапа своего развития.

Второй этап

С ним не совсем согласен заместитель директора управления загородной недвижимости компании Миэль-недвижимость Владимир Яхонтов: Крупные землевладельцы сегодня готовы реализовать свои наделы, но не из-за роста налогов или действий властей, а по причине большого объема имеющихся у них активов.

В первую очередь это связывают с появлением заинтересованных в освоении земель девелоперов. Сегодняшние крупные землевладельцы - это во многом венчурные спекулянты, участвовавшие в первой волне разработки этого типа актива, а именно, скупке земельных паев. Их желание выйти из актива в деньги - это нормальное желание закрыть сделку и зафиксировать прибыль,- рассуждает старший партнер юридической фирмы Мегаполис Владимир Сметанин. Он утверждает, что этот процесс идет медленно, потому что на рынке пока много спекулянтов и очень мало девелоперов. Разумная политика в такой ситуации одна: терпеливо ждать до заключения сделок с девелоперами, что станет второй волной разработки земельных активов, или выступать девелопером самому и на втором переделе зафиксировать еще прибыль,- констатирует Сметанин.

Однако в целом большинство экспертов сходятся во мнении, что спрос на землю крайне мал и для поднятия интереса потребителей необходимо узаконить землевладение и тем самым заинтересовать строителей и инвесторов. Основная причина небольшого спроса - высокие риски приобретателя по этим земельным участкам как в плане законности владения, так и в плане возможности их дальнейшего целевого использования. Например, перевод сельхозземель в земли под ИЖС или в промышленное строительство - это процесс очень длительный и непредсказуемый, соответственно, высоки риски покупателя.

Причем реализуют их, как правило, не целиком, а порционно, выбрасывая на рынок небольшие участки, чтобы они не падали в цене.

Налоги на сельхозземли незначительны, но на земли под ИЖС при большом объеме земель - весьма ощутимы.

Как правило, политика землевладельцев в этой ситуации - порционная продажа участков во избежание обрушения цен и их капитализация. Капитализация земель может производиться либо за счет их перевода из категории сельхозназначения в категорию под ИЖС, что значительно повышает их стоимость, либо за счет освоения соседних участков. Возможен еще один путь - привлечение соинвесторов, которые осуществляли бы на участке строительство и увеличивали тем самым его капитализацию,- рассуждает Яхонтов. При этом, по его словам, перевод земли может иметь как положительные, так и отрицательные моменты.

Перспективы

С другой стороны, все расходы на содержание земли могут быть с лихвой компенсированы в случае ее реализации - земли под ИЖС дороже,- говорит он. Иными словами, переводить участок под ИЖС имеет смысл, только если понятно, что с ним произойдет в ближайшее время: продажа или застройка. Просто держать на балансе земли этой категории крайне накладно.

Впрочем, по словам Владимира Сметанина, такими структурами вскоре наверняка обзаведутся все основные гиганты.

Дальнейшее развитие земельного рынка Подмосковья в первую очередь зависит от самих землевладельцев. Так, в ближайший месяц о своем проекте должна объявить управляющая компания Масштаб, которая собирается в несколько этапов застроить территорию колхоза Коммунарка. Здесь, по словам эксперта, знакомого с планами компании, планируется построить целый ряд коттеджных поселков, а также жилой микрорайон. Однако других проектов такого плана пока нет.

Они пытаются зафиксировать прибыль, в том числе и потому, что до последующей скупки им необходимы финансы. Наиболее активно этот процесс идет на Симферопольском и Дмитровском шоссе,- резюмирует он.

Из наиболее крупных владельцев земли сегодня наиболее грамотно распоряжаются своими землями Ваш финансовый попечитель (проект Рузская Швейцария в районе Рузского водохранилища), корпорация Знак (ряд проектов на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе), компания Открытые инвестиции. Также начали осваивать свои территориии компании Ведомство и Центр капитал. При этом все равно объемы операций с землей мизерны: до 300-400 га в год. Среди самых активных в этом году экспертами отмечена компания Акселя Хартмана, реализующего проект под Лобней,- рассказал начальник отдела загородной недвижимости компании Ваш финансовый попечитель Роман Рыжков. По его словам, ситуация на рынке не так критична, и крупные землевладельцы - в основном это финансово-промышленные группы - не испытывают недостатка в ликвидности, чтобы заниматься распродажами. По его мнению, участки пытаются сбросить мелкие и средние инвесторы - владельцы десятков и сотен гектаров.



Главная --> Публикации