Главная --> Публикации --> Ирландский миллиардер инвестирует в столичную недвижимость Золотой вавилон стал австрийским Рост цен на жилье вытесняет с московского рынка альтернативные сделки Перед домом пашкова построят музейный комплекс Связанные одной целью

вопрос: Ипотека действительно является модной темой. При этом многие считают, что успешно ею заниматься способны только крупные и еще, пожалуй, иностранные банки. Что вы думаете по этому поводу?

На сегодня ипотека - одна из самых обсуждаемых тем, что не удивительно: рынок жилья является одним из самых быстроразвивающихся. Каковы перспективы ипотечного кредитования, что определяет стоимость кредита и когда на нашем фондовом рынке можно будет купить высоконадежные ипотечные облигации - об этом и многом другом рассказал обозревателю Известий Ирине Федотовой заместитель председателя Банка проектного финансирования Сергей Комиссаров.

в: Два наших банка уже это сделали, выйдя со своими ипотечными бумагами на международный рынок. И на них был большой спрос.

ответ: Я считаю, что ипотечным кредитованием может заниматься любой банк, который предложит рынку конкурентоспособный продукт, иными словами, это бизнес не для избранных. Но, конечно, у разных банков есть различные возможности для развития этого бизнеса. Одним доступны длинные ресурсы, у других есть дешевые ресурсы, а у третьих (и их большинство) - возможность рефинансирования, то есть продажи своих ипотечных кредитов. Я знаю один региональный банк, который с 2000 года выдал более 8 тыс. ипотечных кредитов, большую часть из которых сразу же рефинансировал на внутреннем рынке. В настоящее время он осуществляет андеррайтинг и обслуживание заемщиков, получая за это фиксированную комиссию. При этом ипотечное кредитование является его основным бизнесом. Так что заниматься ипотекой никому не запрещено - любой банк может это делать. Ипотечные кредиты можно держать на своем балансе, можно выдавать и продавать внутри страны или на Западе (например, через механизм секьюритизации), а сейчас еще появилась возможность эмитировать ипотечные облигации.

в: Активы оказались востребованы инвесторами, несмотря на риски - валютные, связанные с несовершенным законодательством и пр. Как это объяснить?

о: Да, спрос был большой, это были очень удачные размещения. Хотя, на мой взгляд, особого экономического смысла в них не было, скорее они имели знаковый и имиджевый характер. Рынок увидел основных игроков, отработал механизм трансграничной секьюритизации и получил ценовой ориентир стоимости ипотечных активов.

в: Когда, по вашему мнению, в России наладится выпуск ипотечных облигаций?

о: Безусловно, риски есть - многие кредиты выданы в рублях, есть непрогнозируемый риск досрочного погашения кредитов (многие банки это допускают), существуют правовые риски передачи активов в SPV. В совокупности все эти риски повлияли на доходность облигаций, которая могла быть значительно ниже. С другой стороны, опыт проведения сделок секьюритизации в России показывает, что для рефинансирования используются потоки, генерируемые наиболее надежными активами. Это лизинг оборудования, ипотечные кредиты, автокредиты, потребительские кредиты, поступления по международным пластиковым картам. Западное законодательство позволяет секьюритизировать практически любой будущий денежный поток. В рамках внутреннего российского законодательства этот механизм пока полностью не отработан. В частности, не регламентирован порядок функционирования специального юридического лица - собственника активов, под которые выпускаются облигации, необходимого для разделения риска активов и источника их образования. Это требование связано с необходимостью уменьшить риски для владельцев ценных бумаг - ведь банк или компания может обанкротиться. Но наше право постоянно развивается, и уже появились первые аналоги западных SPV - ипотечные агенты. Это законодательно утвержденные специализированные организации, исключительным предметом деятельности которых будут приобретение прав требований по ипотечным кредитам и эмиссия облигаций с ипотечным покрытием так называемых ипотечных облигаций.

в: Что будет, если цены на недвижимость начнут снижаться?

о: На мой взгляд, для наладки процесса потребуется провести размещение на внутреннем рынке 5-7 выпусков ипотечных бумаг. Это необходимо для обкатки процесса эмиссии, снятия возможных технических и юридических нестыковок, обеспечения прозрачности работы ипотечных агентов, выявления спроса на бумаги, определения их доходности. Если рынок воспримет ипотечные облигации как достаточно ликвидный и надежный инструмент, их доходность будет сравнима с доходностью государственных облигаций. Сегодня на западные рынки для секьюритизации активов выходят крупные банки, особо не нуждающиеся в ресурсах. Средние и мелкие пока не могут себе этого позволить: сама процедура вывода бумаг на западные биржи довольно дорога и имеет экономическую целесообразность только при объеме порядка $100 млн. и выше. На российском рынке порог входа будет несколько ниже: не потребуются обязательные рейтинги западных агентств, услуги западных юристов и пр. Я думаю, что наш рынок ипотечных бумаг созреет не раньше конца будущего года. Тогда число банков, занимающихся ипотекой, значительно вырастет, у них появится реальный и доступный инструмент рефинансирования через выпуск ипотечных бумаг или продажу закладных ипотечным агентам. Именно к этому времени наш банк планирует выйти на рынок массовой ипотеки. Мы и сегодня выдаем ипотечные кредиты, но это пока штучный, не ритейловый продукт. Мы не ищем активно на рынке заемщиков, но своим клиентам, удовлетворяющим требованиям кредитоспособности, не отказываем в этом продукте.

в: От чего зависит процентная ставка вообще? Можно ли ее снизить, например, в регионах?

о: Я считаю, что с началом осени этого года на рынке недвижимости наступила долгожданная стабилизация. Средняя стоимость квадратного метра на московском рынке на конец сентября достигла $4 тыс. - это не только психологический, но и экономический порог, перешагнуть через который будет довольно сложно. Думаю, что в течение года-полутора на рынке сохранится стабилизация с незначительным ростом и возможными сезонными колебаниями цен в ту или другую сторону. А в целом снижение цен на недвижимость только расширит круг потенциальных заемщиков и приведет к расширению рынка ипотечного кредитования. Уже сейчас можно наблюдать повышенный спрос на ипотеку в регионах, где цены на жилье значительно ниже московских.

в: К 2010 году правительство обещает 8%, что вы думаете по поводу этого прогноза?

о: Ставка зависит прежде всего от стоимости ресурсов, от рисков, связанных с кредитоспособностью заемщика и от издержек банка, зависящих от технологии проведения кредитной операции. Безусловно, нижним порогом ставки по ипотечному кредиту можно считать минимальную ставку, по которой кредит можно рефинансировать на рынке. Работать себе в убыток банки не будут. А дополнительная возможность снижения ставки - как в регионах, так и в Москве - может быть обеспечена субсидированием процентной ставки со стороны местных бюджетов. Сейчас при ипотечном кредитовании региональные банки стараются придерживаться стандартов АИЖК с процентной ставкой, установленной в диапазоне 11.5-14.5% годовых. Такой кредит можно при необходимости рефинансировать, получив в оборот дополнительные ресурсы. Когда на рынок выйдут негосударственные ипотечные агенты, конкуренция, несомненно, обострится и ставки по кредитам будут постепенно снижаться.

в: Как скажется на ипотеке возможное повышение странового риска к 2008 году?

о: Я думаю, что это достижимый ориентир. Полагаю, что через 3-4 года доходность по ипотечным бумагам составит 5.5-7.5%. Но ведь что-то еще должен заработать банк на обслуживании кредитов. Многое будет зависеть от того, какие будут суверенные риски у страны в целом, насколько будут котироваться госбумаги. Сейчас доходность по ним снижается, а доходность ипотечных бумаг держится, как правило, на таком же уровне. Нельзя забывать и о том, что пока остаются риски, обусловленные несовершенным законодательством, не отработана процедура выселения должников. Я не слышал ни об одном случае выделения недвижимости из маневренного фонда или же о продаже квартиры на аукционе. Отсутствие института выселения также может затормозить снижение ставок. Кстати, нашим банкам сложнее снижать ставки по кредитам, чем иностранным: западные банки получают большой доход от комиссионных при проведении платежей, а у нас банки, конкурируя между собой, снижают плату за обслуживание, делая многие услуги вообще бесплатными, получая основной доход в качестве процентов.

в: Есть ли планы у вашего банка развивать ипотеку в регионах?

о: Это повлияет на стоимость привлечения ресурсов и на поведение инвесторов. Зачем инвестору покупать низкодоходную ипотечную бумагу, когда можно купить государственную с более высокой доходностью? Капитал не пойдет в ипотечные инструменты, это снизит возможности рефинансирования ипотечных кредитов, а значит, и возможности расширять ипотеку и снижать ставки.

Вторая новость имела значение для куда меньшего круга людей - профессиональных участников рынка. Но именно она означает полную трансформацию и модернизацию российского ипотечного рынка в будущем.

о: Мы планируем подмосковную ипотеку, связанную с индивидуальным жилищным строительством. Это пока не очень освоенная область - ипотека коттеджей и таунхаусов. Но перспективная. Сейчас цена 1 кв.м для коттеджей - около $1.5 тыс., что существенно ниже стоимости московского жилья (себестоимость строительства загородного дома колеблется от $300 до $600 за 1 кв.м, плюс коммуникации стоят порядка $1000 за сотку). Уникальность нашей программы в ее гибкости: каждый выдаваемый кредит индивидуален по своим условиям (кому-то нужен грейс-период на оплату основного долга, кому-то - снижение первоначального взноса с 30 до 10%). В своих договорах мы предусматриваем снижение процентной ставки в будущем. Владея технологиями ипотечного кредитования, наш банк будет постепенно расширять свое присутствие в Московской области. Кроме того, мы финансируем застройщиков ряда коттеджных поселков. А это в совокупности с ипотечным кредитованием на покупку домов в этих поселках позволит снизить как риски всех участников процесса, так и стоимость заемных средств.
В среду государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию сообщило две новости. Для потенциальных ипотечных заемщиков была обнародована информация о том, что с 1 октября 2006 года АИЖК снижает ипотечные процентные ставки до 11%. Таким образом, ставка снижается на 0,5%. Это информация актуальна по большей части для жителей регионов, банки в которых активно сотрудничают с госагентством. И вряд ли окажут сколь-нибудь существенное влияние на столичные ипотечные рынки.

Спустя десять лет после своего создания АИЖК сможет наконец заняться реализацией задач, которые вменялись ему в 1996 году. А именно подготовкой и выпуском ипотечных ценных бумаг. Пока же агентство скупает ипотечные кредиты у региональных (по большей части) банков, которые затем рефинансирует за счет продажи на рынке собственных облигаций. Сейчас их выпущено уже восемь, и о намерении продать девятый выпуск также стало известно вчера. Сами же кредиты остаются на балансе АИЖК, что делает ее чрезвычайно рискованной финансовой организацией. Государство вынуждено гарантировать эти облигации, и в случае массовых дефолтов (например, в ситуации ухудшения экономической ситуации) все обязательства лягут в конечном итоге на госбюджет (легко предположить, что в этот момент он сам будет далеко не в лучшем положении). Ипотечные ценные бумаги будет выпускать не само АИЖК, а специальные финансовые структуры. Базой для них будут непосредственно сами ипотечные кредиты и дополнительные схемы страхования рисков для инвесторов. Это сложный механизм финансирования ипотеки, но, как показывает мировой опыт, он гарантирует успех куда более внушительный, чем заявленные сегодня национальные проекты.

Уже через несколько месяцев в России появятся настоящие ипотечные ценные бумаги. Мы планируем к концу года завершить подготовительные работы и зарегистрировать в ФСФР дебютный выпуск ипотечных ценных бумаг, - заявила директор департамента финансов АИЖК Наталья Кольцова. Выпуск такой ценной бумаги - это некий цивилизационный прорыв на рынке, - комментирует вчерашнее заявление руководитель казначейства банка Дельтакредит Анна Шумейко.

Александр Семеняка, глава АИЖК, открыто выразил надежду, что дебютный выпуск ипотечных облигаций поможет появлению на рынке и других эмитентов похожих бумаг.

Пока никто не берется судить, как на практике будет реализован новый проект АИЖК. Участники рынка надеются на разумное использование постановления правительства от 12 сентября 2006 года, в соответствии с которым не только банкам, но и пенсионным фондам разрешено вкладывать средства в ипотечные ценные бумаги. А это значит, что именно они могут оказаться вторыми на очереди после банков.

Как напомнил на последнем банковском форуме в Сочи глава РСПП Александр Шохин, пока лишь 2% населения России могут пользоваться услугами 350 российских банков, сумевших осилить выдачу ипотечных кредитов. Потребность же россиян в улучшении жилищных условий, по самым приблизительным оценкам, составляет 61% семей.

По мнению Анны Шумейко круг институтов, которые могут выкупить этот дебютный выпуск, наверняка уже сформирован. Государство не может позволить себе оглушительный провал на социально значимом рынке.

Москва вышла на второе место в Европе по стоимости аренды офисов. Максимальная базовая ставка аренды на лучшие офисные площади российской столицы выросла до $1,2 тыс. за кв. м в год. Арендаторы-2006 предпочитают арендовать более дешевое и менее престижное помещение, относящееся, тем не менее, к международному классу.

При этом, по мнению главы ВТБ 24 Михаила Задорнова, главные причины недоступности ипотеки прежде всего в дефиците самого жилья, в том, что удовлетворять потребности в обеспечении жилья не успевают строители. Но как показывает тот же мировой опыт, наличие стабильных финансовых инструментов на рынке позволило бы сделать спрос на жилье хорошо прогнозируемым, что привлекло бы на рынок строительства жилья большее число инвесторов, которые бы обеспечили необходимые темпы его строительства. Без лишней помпы национально-политического проектирования.

Кто-кто в офисе сидит?

По последним аналитическим данным, сейчас в столице стало дорого не только жить, но и работать. Да и принято бизнес в России вести с размахом, поэтому руководители фирм и компаний готовы платить дорогую аренду за комфорт и престиж. Именно офис компании влияет на деловую репутацию предприятия, поэтому офисы в центре, несмотря на заоблачные арендные ставки, всегда будут пользоваться большим спросом. Этой осенью международная компания Jones Lang LaSalle повысила оценку максимальной базовой ставки аренды на лучшие офисные площади Москвы с $750 до $1,2 тыс. за кв. м в год. По этому показателю Москва занимает сейчас второе место в Европе, уступая только Лондону.

Зарубежный капитал представлен у нас довольно большим количеством компаний, и это отражается на структуре коммерческой недвижимости. Фирма Aengevelt приводит следующие данные: в Москве действуют 4 тыс. представительств международных фирм и 2,5 тыс. совместных предприятий. Иностранные фирмы занимают почти половину всего фонда офисной недвижимости классов A и В. Всего в данных офисах трудятся 50 тыс. человек. По мнению руководителя Таганского отделения компании Миэль Сергея Модестова, на рынке офисной недвижимости сейчас наблюдается преобладание спроса над предложением, особенно в классах A и B.

Фирмы-арендаторы задействованы в разных отраслях производства и торговли. И это отраслевое разделение офисов во многом соответствует социально-экономическим реалиям, сложившимся в стране. Оно лишний раз подтверждает сырьевой характер российской экономики. Так, 17% офисов арендуют фирмы, занятые нефтью и газом. Далее идут металлурги 15,5%. Затем следуют компании, оказывающие профессиональные услуги, 11,7%. Финансовый и банковский сектор составляет 11,7%. Сектор телекоммуникаций 8,6%.

На сегодняшний день специалисты готовятся пересмотреть принятую офисную классификацию в связи с тем, что требования арендаторов и возможности девелоперов растут, и то, что раньше было классом А, сейчас уже А или даже В. Однако реально действует пока принятая много лет назад классификация. Для тех, кто до этого не сталкивался с рынком офисов, кратко расскажем, как происходит принятое деление на классы. По этой классификации офисы подразделяются на три класса: А, В, С.

Сложение классификации

• Отдельно стоящее специализированное здание
• Новое строительство или полностью после
реконструкции
• Высокий уровень ремонтно-отделочных работ и внутренних коммуникаций (кондиционирование,
отопление, оптоволоконные каналы связи)
• Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков
• Конференц-зал, кафе/ресторан
• Наличие парковки

Класс А

Класс В

Арендная ставка составляет $600-1200 за кв. м в год.
Офисы класса A постоянно предлагают новые услуги арендаторам. В 2006 году они размещаются в так называемых интеллектуальных зданиях, обладающих полностью автоматизированными системами жизнеобеспечения.

Некоторые компании также добавляют в эту классификацию классы А+, А , В+ и В . Это было сделано для того, чтобы классифицировать здания, которые по каким-то незначительным параметрам превосходят категорию или не дотягивают до нее.

• Отдельно стоящее специализированное здание
• Выборочный капитальный ремонт с высоким уровнем отделки
• Хорошее состояние внутренних коммуникаций (система вентиляции, отопления), оптоволоконные каналы связи
• Эффективная планировка этажей
• Конференц-зал, кафе/ресторан
• Наличие парковки
Арендная ставка $550-700 за кв. м в год.

Класс С

Нередки ситуации, когда здания переходят из одной категории в другую. Это связано с мобильностью современной жизни и развитием новых технологий, и сегодня то, что вчера относилось к первой категории, безнадежно устаревает.

По данным экспертов, в последнее время наибольшим спросом пользуются офисы класса B. При этом многие специалисты на Западе считают, что российские риелторы завышают количество элитных офисов, предъявляя к ним недостаточно высокие требования. Впрочем, понятно, что при тех сроках, которые были у российского офисного рынка для развития, сравнивать западную и отечественную классификации особого смысла нет.

• Размещение в административных зданиях, НИИ
• Различное состояние сдаваемых помещений: от ремонта советского типа до хорошего современного интерьера
• Обеспечение достаточным числом телефонных линий
• Система вентиляции
Арендная ставка $300-450 за кв. м в год.

Если говорить о перспективах различных категорий, то класс А ожидает повышение требований арендаторов, как и говорилось выше, и качественный рост. Соответственно, будут расти и цены на эту категорию офисов.

Реалии и перспективы российского рынка

Число офисов класса С сокращается вследствие того, что они переходят в В-класс. Дело в том, что арендаторов на такие офисы находится все меньше. Немецкая фирма Aengevelt утверждает, что в России на один офис международного стандарта приходится шесть офисов класса C. По другим данным, они составляют 40% от общего числа офисных помещений.

Офисы класса В, по мнению экспертов, ожидает блестящее будущее. Ведь многие предпочитают арендовать более дешевое и менее престижное помещение, относящееся, тем не менее, к международному классу. Владимир Орлов, первый заместитель генерального директора компании ДЕКРА, отмечает: Клиенты не хотят переплачивать деньги за условный престиж. В первую очередь это касается иностранных клиентов. Западные компании уже прошли ту стадию, на которой одним из показателей престижности фирмы являлось наличие дорогого офиса.

Проекты офисного строительства становятся все более масштабными. Раньше девелоперы (застройщики) опасались реализовывать площади, чей объем превышает 15 тыс. кв. м. Теперь на рынок уверенно выводятся площади в 35-37 тыс. кв. м.

Будущее масштабно

Учитывая тот факт, что с начала года цены на жилье выросли на 60 70% и продолжают расти и дальше, что делает жилье все менее и менее доступным для большинства населения, этот нацпроект выглядит наиболее проблемным из всех заявленных. При этом все попытки властей как-то повлиять на рост цен на недвижимость терпят крах.

Кроме того, все большее развитие получает тенденция перемещения офисов в область. Это позволяет снизить затраты компании и получить большие площади под развитие бизнеса. Директор по маркетингу департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Могила утверждает: Есть немало компаний, для которых вопрос функциональности перевешивает соображения престижности при более низких ставках на аналогичную по качеству площадь. По нашим исследованиям, многие из них захотят получить прописку за пределами Москвы.
Вчера в Минрегионразвития подводились итоги первого полугодия выполнения приоритетного национального проекта Доступное жилье. Межведомственная рабочая группа под руководством министра Владимира Яковлева искала пути снижения цен на рынке жилья, в частности, обсуждала меры по облегчению выделения земельных участков под застройку.

К моменту сдачи номера результаты обсуждения нацпроекта в Минрегионразвития еще не были известны. В то же время свою лепту в попытки властей сделать жилье более доступным внесло Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Вчера оно объявило об очередном снижении с 1 октября на 0,5% ставки рефинансирования для банков по ипотечным кредитным продуктам. В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса ставка по ипотечному кредиту будет варьироваться в пределах от 11% до 14% годовых в рублях.

Не случайно во вторник куратор нацпроекта первый вице-премьер Дмитрий Медведев фактически заявил о том, что если до сих пор он считал, что рынок сам отрегулирует цены, а работать надо только над увеличением предложения, то сейчас он готов рассмотреть предложение о введении налога на недвижимость, который бы сделал невыгодным владение несколькими домами и квартирами.

Вчера глава агентства Александр Семеняка сообщил также о начале совместной работы с представителями Минэкономразвития и Роскадастра по разработке стандартов земельной ипотеки. По его словам, первый набор поправок в законодательство группой уже сформулирован. Согласно им земля сможет быть объектом залога, под который можно будет привлекать заемный капитал. Однако, по его словам, решения, будем ли мы рефинансировать эти кредиты, пока нет.

Это уже третье понижение ставок агентством. До этого последний раз они были понижены в июне. Причиной этому стало недовольство Владимира Путина ходом реализации нацпроекта Доступное жилье. Президент раскритиковал заявления чиновников о том, что с 2004 года число ипотечных кредитов выросло больше чем в шесть раз, назвав эту реляцию лукавой цифрой. После чего АИЖК, которое формально не занимается реализацией данного нацпроекта, снизило ставки по рефинансированию ипотечных кредитов.

Стоит, правда, отметить, что меры АИЖК в отношении отдельных категорий граждан смогут сделать жилье более доступным только для них. Для остального населения они наоборот обернутся повышением цен, так как применение ипотеки увеличивает количество обращающихся на рынке жилья денег и подогревает спрос.

Говоря о новых продуктах АИЖК, его глава отметил, что агентство разрабатывает отдельный продукт для молодых семей и новый продукт для военной ипотеки. В частности, специальный продукт для военных предполагает, что платежи по ипотечному кредиту будут расти в соответствии с той индексацией, которую военные будут получать из бюджета.



Главная --> Публикации