Главная --> Публикации --> Дом для вашего завода Налоговики откроют в москве сеть "горячих линий" В подмосковье появится новый район бизнес-класса Поле чудес измеряется в сотках Престиж дороже денег

По наблюдениям руководителя аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олега Репченко, продолжительность активного роста цен обычно составляет 6-9 месяцев. Нынешний активный взлет рынка продолжается уже более года. В этом году цены росли больше чем на 10% в месяц. И, несмотря на то что летом жилье дорожало не так стремительно - примерно на 5% в месяц, темпы роста цен остаются слишком высокими. А объем предложения квартир сократился примерно вдвое по сравнению с весной прошлого года.

Последние несколько лет жилье дорожало уверенно, но умеренными темпами - не более чем на 30-40% в год. В этом году только за 8 месяцев московская недвижимость подорожала на 60%. Когда же цены перестанут расти и рынок наконец стабилизируется?

Осенью же эксперты прогнозируют новое сезонное повышение цен. Но оно обещает быть плавным. Резкого скачка цен с наступлением осени не произойдет в первую очередь потому, что именно на начало осени намечен вывод на рынок ряда объектов, продажи по которым были заморожены на летний период, что увеличит предложение и, возможно, несколько снизит напряженность на рынке, - говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

Однако, несмотря на все еще высокий рост, рынок недвижимости подает некоторые признаки начинающейся стабилизации. Так, в отличие от периода ажиотажного роста цен весной в течение лета наиболее дешевое и ликвидное жилье ушло из лидеров роста, - отмечает Олег Репченко. - С другой стороны, дорогие сегменты пока не стали абсолютными лидерами роста, что было бы характерно для периода стабилизации, - в течение летних месяцев распределение роста цен по сегментам жилья было более-менее равномерным. Таким образом, мы видим слабые признаки стабилизации рынка, однако пока они не получили заметного развития. Учитывая эти обстоятельства, переход рынка к стабилизации становится более вероятным к концу года - в начале следующего года.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в августе 2006 года>>

Что касается темпов роста цен по различным сегментам (эконом-, бизнес- и элитная недвижимость), то они, по оценке Константина Ковалева, будут сопоставимыми. Дело в том, что в настоящее время рынок жилья можно охарактеризовать как в значительной степени инвестиционный. Это значит, что при появлении недооцененных сегментов (т.е. тех, по которым рост цен будет отставать) инвесторы частично переместят спрос на эти сегменты, и темпы роста цен вновь выровняются, - говорит он. - Таким образом, в среднесрочной перспективе рост цен во всех сегментах будет приблизительно одинаковым. Кроме этого, с ростом доступности кредитов на покупку жилья выравнивание темпов роста цен может происходить и за счет смещения спроса в более высокий ценовой сегмент.

На самом деле способов, позволяющих обойти фиксацию ипотечной процентной ставки на весь срок кредита, два. Первый - постоянно рефинансировать кредит в своем или чужом банке. Второй - брать кредит с плавающей ставкой, когда ипотечный процент привязан к среднерыночной ставке кредитования на российском или зарубежных рынках и меняется вместе с ней. Однако для российского заемщика пока это скорее теория, чем практика.

Среднестатистический ипотечный кредит сейчас выдается на 15 лет. И на все это время банк фиксирует процентную ставку. И даже если кредитные ставки на рынке заметно снизятся, заемщик будет продолжать платить по прежним, высоким ставкам. Один из способов преодолеть эту несправедливость - взять кредит с плавающей процентной ставкой.

Возьмем рефинансирование кредита. Вроде бы перекредитовать ипотечный заем, изменив ставку кредитования, уже можно во многих банках. В частности, в Райффайзенбанке, Международном московском банке, КИТ Финанс, Внешторгбанке 24 и других банках. Однако, чтобы перекредитоваться, сейчас нужно заново пройти всю процедуру получения ипотечного кредита, регистрации, по новой оплатив все пошлины и комиссии. Это опять же тысячи долларов и не менее месяца вашей жизни.

На западе, где история ипотечного кредитования насчитывает десятки лет, все технологии наработаны и отработаны, заемщики активно пользуются и тем и другим вариантом снижения стоимости ипотеки. У нас же пока и та и другая технология находятся в зачаточном состоянии, банков, предлагающих такие программы, очень мало, да и сами предложения таковы, что скорее всего напоминают рекламный ход, нежели действенный способ уменьшения стоимости ипотечного кредита согласно рыночным реалиям.

Второй способ - привязка ставки по кредиту к какому-либо рыночному индикатору. Обычно процент по валютному кредиту привязывается к ставке LIBOR, по рублевому - к MosPrime. Одной из последних новинок стала плавающая или гибкая ставка по кредиту. Она изменяется в зависимости от индексного показателя LIBOR, - рассказывает аналитик департамента ипотечного кредитования Юниаструм Банка Леонид Амнуэль. - Это усредненная индексная ставка, по которой банки занимают средства друг у друга на Лондонском межбанковском рынке. LIBOR меняется в зависимости от рыночной конъюнктуры. Плавающая ставка по ипотеке складывается из LIBOR плюс ставка, назначаемая банком. Поэтому чем LIBOR меньше, тем общая ставка по ипотечному кредиту ниже.

Теперь о плавающей ставке. Согласно банковским программам, плавать можно двумя способами. Первый - изменение ставки кредитования после выплаты определенной суммы долга. Например, Газпромбанк предлагает дискретное изменение стоимости ипотечного кредита от 13 до 11.5%. Первоначальная ставка кредитования 13% уменьшается до 12.5% после погашения 40% задолженности. При погашении долга еще на треть - ставка снижается до 11.5%.

Заранее предугадать движения LIBOR, зависящие от общеэкономической ситуации на мировом рынке, очень сложно. Например, в 1989 году ставка подымалась до 9%, в 1992 году - уже составляла 3.3%. В 2000 году опять выросла до 6.8%, а в 2003-м упала до 1.4%. С января 2004 года LIBOR стабильно повышалась и к началу августа этого года составляла 5.54% (по годовым долларовым кредитам). Соответственно растут и проценты по ипотечным кредитам. Например, в Газпромбанке плавающая ставка валютного ипотечного кредита рассчитывается как LIBOR+10%. В банке Дельтакредит - LIBOR+5.5-7% (в зависимости от срока и формы подтверждения доходов). В Райффайзенбанке - LIBOR+5-7.5%. Ставка по кредиту меняется раз в год, поэтому для расчета используется 12-месячная LIBOR. В конце прошлого года она составляла около 5%. То есть в Газпромбанке на этот год по долларовым плавающим кредитам были установлены ставки около 15% годовых. В Дельтакредите - где-то 10.5-12%. В Райффайзенбанке - 10-12.5%. По оценкам западных экспертов, к концу этого года LIBOR USD составит 6-6.5%. В результате в следующем году стоимость плавающих кредитов вырастет еще на 1-1.5%. А по долларовым кредитам с фиксированными ставками, например в Райффайзенбанке, заемщик заплатит 10.5-13% годовых.

Но надо понимать, что кредит по плавающей ставке - рискованное предприятие, - предупреждает Амнуэль. - Он может быть сначала ниже фиксированной банковской ставки для ипотеки, а потом стать выше, если LIBOR на рынке вырастет с течением времени.

Пока эксперты рынка отмечают, что плавающие проценты еще не завоевали много клиентов. Большинство заемщиков предпочитает фиксированные проценты. Да и сами банкиры пока скептически относятся к таким программам, правда, не исключая их востребованности в будущем. На наш взгляд, введение программ ипотечного кредитования с плавающей процентной ставкой - положительный шаг с точки зрения расширения спектра ипотечных продуктов, - считает начальник управления розничных продуктов и услуг Международного московского банка Алексей Аксенов. - В случае привязки плавающей ставки, например к MosPrime, эти программы могут быть востребованными, особенно клиентами, которые хотят взять кредит на короткий срок. Пока мы не предлагаем клиентам ипотечный кредит с плавающей ставкой, однако я бы не исключал этого в будущем.

Напротив, рублевые плавающие заемщики пока в выигрыше. Ставки таких ипотечных кредитов привязываются к MosPrime. Это независимая индикативная ставка, рассчитываемая Национальной валютной ассоциацией на основе ставок предоставления рублевых депозитов ведущими участниками российского денежного рынка. Например, в период с 18.05.06 до 17.08.06 трехмесячная ставка MosPrime составляла 5.15%. И кредиты соответственно стоили в Райффайзенбанке 10.4-11.4% годовых, в Дельтакредите - 11.65-12.65%. В августе ставка снизилась (в период с 18.08.06 до 17.11.06 трехмесячная ставка MosPrime составляет 4.52%), соответственно снизилась и стоимость займов. Как правило, стоимость рублевых плавающих кредитов пересматривается раз в квартал, поэтому осенью рублевые плавающие заемщики заплатят Райффайзенбанку проценты из расчета 9.77-10.77% годовых. В Дельтакредите - 10.02-11.02%. Для сравнения, ставка по рублевому фиксированному кредиту в Райффайзенбанке сейчас 12.75-13.75%.

В прошедшую пятницу депутатами Госдумы приняты во втором чтении поправки в скандально известный закон № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. За два месяца, прошедших после первого чтения, документ претерпел серьезные изменения. Однако строителей, протестовавших против его жестких требований к застройщикам, новая редакция все равно не устроила.

Ипотека с плавающей ставкой пользуется сейчас определенным спросом. В дальнейшем, как мы предполагаем, этот продукт будет активно развиваться, так как со временем ставка по кредиту может уменьшаться в связи со стабилизацией экономической ситуации в стране, - уверен начальник отдела разработки продуктов ипотечного кредитования Промсвязьбанка Владимир Булыгин. С тем, что на ипотеку с плавающей ставкой есть свои клиенты, поэтому и спрос все равно будет, соглашаются и в банке Возрождение. Такие кредиты будут пользоваться спросом среди людей, берущих кредиты на небольшой срок, например, до 5 лет, - считают там.

Однако основную претензию застройщиков к закону - солидарную ответственность банков, финансирующих строительство, - принятые поправки не снимают. Вместо нее вводится - на выбор - залог или поручительство банка за строительную организацию. Участники рынка особой разницы с прежним механизмом не увидели. Получается, что банку в случае банкротства застройщика грозят двойные финансовые потери: невозврат строителями кредита и выплаты дольщикам, - объясняет директор департамента маркетинга и рекламы корпорации Инком-Недвижимость Сергей Елисеев.

Как объяснил Газете председатель думского комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум, основное изменение закона в том, что контроль над объектами жилищного строительства отнесен на уровень субъекта Федерации. То есть теперь апелляции обманутых дольщиков к федеральным властям бесполезны. Изначально в 214-м законе была заложена норма о создании специального федерального ведомства для надзора и контроля за долевым строительством, но он так и не был создан. Зато, уверяет Шаккум, в новой редакции очень подробно прописан контроль властей за средствами, полученными застройщиками от дольщиков.

При этом все опрошенные Газетой застройщики уверены, что изменения законодательства не будут стимулировать строительство и про доступное жилье можно забыть. Даже если их доводы - всего лишь лукавое оправдание дальнейшего повышения цен на жилье, можно констатировать, что, защищая права покупателей квартир, законотворцам так и не удалось найти способ сделать эту покупку возможной для большей части граждан.
Пока обманутые дольщики ходят на митинги и судятся с недобросовестными застройщиками, квартиры в новостройках раскупаются как горячие пирожки. В погоне за квадратными метрами покупатели теряют бдительность и здравый смысл, рискуя оказаться в числе обманутых. Как же снизить риски при покупке квартиры в новостройке?

Зато расширен механизм привлечения средств граждан в строительство. Теперь согласно закону О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который регулирует привлечение денежных средств граждан в долевое строительство, допускается выпуск застройщиком жилищных сертификатов. Это особого вида облигация, приобретая которую, гражданин закрепляет свое право на определенную площадь, - разъяснила юрисконсульт компании Новая площадь Ольга Ягубова. - А стоимость бумаги растет пропорционально стоимости жилья на данном объекте. При этом владелец может в любой момент вернуть сертификат по новой цене, что, по мнению эксперта, для застройщика не очень удобно. Ведь компаниям придется всегда иметь в резерве некоторую сумму для выкупа жилищных сертификатов, - говорит Ягубова. Кроме того, в случае паники и массовой сдачи сертификатов может начаться банкротство строительных компаний. Пресс-секретарь компании С-Холдинг Оксана Басова добавляет, что данная схема может быть выгодна лишь в условиях низкой покупательной способности, а пока на рынке недвижимости спрос серьезно превышает предложение.

Наиболее распространены две схемы. Это вексельная схема, когда клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме, и заключение предварительного договора, - говорит Виктор Козлов, коммерческий директор компании Авгур Эстейт. - Эти схемы дополняют друг друга. При использовании вексельной схемы с покупателем обычно заключается два договора - предварительный договор и договор купли-продажи векселя. В предварительном договоре указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора. Если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, установленной при приобретении векселя. С юридической точки зрения соинвестор может требовать от компании, выпустившей данную ценную бумагу, только вложенные средства, а не квартиру.

Сегодня продавцы квартир в новостройках используют несколько схем. Самая безопасная для покупателя - заключение договора в соответствии с законом 214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.... Однако эта схема самая непопулярная у застройщиков. А поскольку сегодня именно продавец диктует правила игры, покупателю ничего не остается, как идти у него на поводу и заключать договор, который он предложит. Какие же схемы предлагают продавцы и где искать подвох?

Сегодня покупатель вынужден принимать ту схему, которую диктует продавец. Качать права бесполезно - спрос намного превышает предложение, и, отказавшись подписывать навязываемый договор, вы всего лишь уступите место более сговорчивому клиенту. Особенно много сговорчивых среди тех, кто приобретает недвижимость с инвестиционными целями.

В другой схеме с покупателем заключается только один договор - предварительный договор купли-продажи. В нем также указываются технические характеристики приобретаемой недвижимости, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры, - продолжает Виктор Козлов. - В любой из этих схем гражданин формально не участвует в строительстве и не является инвестором. Для покупателя второй вариант сделки предпочтительнее, так как взаимосвязь между платежом покупателя и обязанностью застройщика заключить основной договор и передать в его собственность квартиру четче.

Если учесть, что доля инвестиционных покупок квартир растет, людям, которые приобретают недвижимость для себя лично, остается только смириться с ситуацией. Впрочем, большинство покупателей готовы подписать любую бумажку, особенно не вникая в ее содержание. Правда, по наблюдениям Александра Родионова, юриста фирмы Георгиев и партнеры, уровень юридической грамотности потенциальных новоселов хоть медленно, но растет.

Есть две категории покупателей: люди, приобретающие квартиру для себя, и инвесторы. Их интересы различны, - говорит руководитель департамента элитного жилья компании Новое Качество Александр Илюхин. - Первые хотят застраховать себя от неприятностей. Вторые эти неприятности, в большинстве мнимые, ищут. Дело в том, что чем больше риски, тем выше прибыль. Покупатель-инвестор оценивает риски более профессионально и, балансируя на заранее им выбранном диапазоне, принимает решение. А так как прибыль инвестора в зависимости от объекта составляет 50-70%, а по некоторым объектам доходит до 90%, то ясно, что застройщики имеют соблазн предложить более рискованную, но зато упрощенную схему для инвестиций.

Самые осторожные покупатели обращаются за помощью к юристу и вместе с ним штудируют договор. Но это не всегда помогает. Если это не специализированное юридическое агентство, то юрист может и не разбираться во всех аспектах работы с недвижимостью. А незнание специфики препятствует проведению сделки, поскольку юрист в процессе работы с договором либо пытается изменить те пункты, которые изменить невозможно, либо затягивает процесс, придираясь к несущественным деталям, - говорит Кайдо Карма, генеральный директор отделения элитных новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость. - И не находится компромисс, который, с одной стороны, защитил бы клиента, а с другой - помог бы ему приобрести квартиру. В итоге клиент теряет деньги на юридических услугах и не добивается желаемого результата - не приобретает квартиру. Поэтому, подбирая юриста, необходимо помнить, что это обязательно должен быть юрист, компетентный в сфере недвижимости. Такой юрист понимает, на что можно закрывать глаза, а что действительно является ключевым пунктом в договоре.

Сегодня все больше потенциальных покупателей до принятия решения о приобретении квартиры в новостройке самостоятельно или с помощью привлеченных ими юристов анализируют предлагаемую продавцом схему приобретения квартиры на предмет того, насколько защищены их интересы, а также изучают документы в отношении строительства, - отмечает он. - В первую очередь объектами внимания покупателя становятся вопросы, связанные с проверкой оформления земельных отношений, а также вопросы, связанные с правами самой компании-застройщика в отношении предлагаемой квартиры. В частности, если строительство осуществляется по инвестиционному контракту, проверяют, находится ли интересующая покупателя квартира в доле компании-застройщика по такому инвестиционному контракту.

К сожалению, большинство продавцов на первичном рынке жилья неохотно идут на внесение каких-либо изменений в подготовленный ими проект договора, а иногда и вовсе отказываются обсуждать возможность внесения каких-либо изменений. И принудить продавца заключать договор на условиях, которые устраивают покупателя, в рамках действующего законодательства, увы, невозможно.

На что же обращают внимание грамотные покупатели недвижимости и юристы? В первую очередь на финансовую сторону вопроса, - говорит Александр Родионов. - В частности, на то, чтобы цена квартиры не была определена как приблизительная, дабы исключить ситуацию, когда на этапе завершения строительства покупателя попросят доплатить еще какую-либо сумму. Обращается внимание и на то, не возникнет ли в будущем дополнительных расходов, которые могут увеличить для покупателя стоимость приобретаемой квартиры (к примеру, это могут быть расходы на оказание услуг, направленных на оформление права собственности). Юридически грамотный покупатель отдает себе отчет в том, что договор, заключаемый им с продавцом, должен защищать его интересы. При необходимости и по согласованию с продавцом предложенный продавцом проект договора может быть дополнен необходимыми положениями и/или гарантиями.



Главная --> Публикации