Главная --> Публикации --> Москва скупает магазины Ирландский миллиардер инвестирует в столичную недвижимость Золотой вавилон стал австрийским Рост цен на жилье вытесняет с московского рынка альтернативные сделки Перед домом пашкова построят музейный комплекс

Девелоперским бизнесом Букета займется специально созданная для этого компания B2B Development, рассказал Ведомостям президент группы Владислав Буров. На первом этапе группа займется застройкой пяти площадок в Москве, Новосибирске и Саратове общей площадью больше 50 га. Часть из них принадлежит Букету, на остальные уже заключены договоры долгосрочной аренды с возможностью перепрофилирования, говорит Буров.

Группа Букет, главным делом которой до сих пор было производство маргарина и майонеза, поддалась моде на девелопмент. Как стало известно Ведомостям, группа собирается построить 1,25 млн кв. м жилой, офисной и торговой недвижимости в Москве, Новосибирске и Саратове, вложив до $1,5 млрд. Дебютом Букета будет возведение 180 000 кв. м офисов класса А неподалеку от Большого Сити.

Из примерно $1,5 млрд часть составят собственные средства доходы от других бизнесов, рассказывает Буров, а часть банковские кредиты. В некоторых проектах компаньонами Букета могут стать инвестфонды, от которых Буров уже получил предложения. Назвать банки и фонды, с которыми идут переговоры, он отказался.

Гендиректором B2B Development назначен Николай Булычев, до этого руководивший инвестиционно-строительными проектами в Ренова-девелопмент.

Проект, продолжает он, уже обсуждался на рабочем совещании Москомархитектуры и получил одобрение главного архитектора Москвы Александра Кузьмина. Проведены геологоразведочные работы, а консультировать проект по девелопменту будет Storm Properties. Вице-президент Storm Properties Евгений Алешин подтвердил, что его компания является девелопером данного проекта.

Начать Букет собирается с застройки 3 га неподалеку от Большого Сити. Прежде в Причальном проезде был майонезный цех Московского жиркомбината. В начале 2007 г. там развернется строительство 180 000 кв. м офисов класса А, из них около 70 000 кв. м займет подземная автостоянка. Бюджет строительства, по словам Бурова, составит около $300 млн.

В Новосибирске Букет согласовал с губернатором и мэрией города перенос за город Новосибирского жиркомбината (НЖК), рассказывает Буров. Новые мощности комбината будут построены за городом, а на освободившихся 12 га в Центральном районе города будет построено около 400 000 кв. м жилой квартал с торговыми центрами.

Получить подтверждение Кузьмина вчера не удалось, но о проекте знают представители двух крупных консалтинговых компаний, работающих с девелоперами.

В Саратове у Букета есть площадка 12 га вдоль набережной Волги, говорит Буров. Там тоже планируется построить 300 000-400 000 кв. м жилья и торговых площадей. С планами Букета построить жилой комплекс в Заводском районе Саратова знаком зампред областного правительства Андрей Новицкий. А сотрудник городской администрации говорит, что сейчас готовится оформление земли в собственность группы.

Принципиальное решение о переносе НЖК и реализации на освободившейся площади девелоперского проекта уже принято, подтверждает первый вице-мэр Новосибирска Виктор Воронов. Теперь предстоит подобрать площадку в промзоне под будущее производство и разработать концепцию застройки, говорит он.

Московский проект может окупиться за 6-10 лет, считает аналитик Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko Денис Соколов. Плюс проекта Букета, заключает он, диверсификация: Если что-то не удастся в офисной недвижимости, можно будет компенсировать за счет жилой и торговой.

Инвестиции в $1,5 млрд в 1,25 млн кв. м, о которых говорит Буров, чуть выше среднерыночных, думает Дмитрий Шмелев, коммерческий директор компании СТ Групп регион.

"Ходынка принадлежит всей России!" - воскликнул в прошлом году депутат Госдумы, доктор политических наук Владимир Лысенко и сравнил Ходынское поле с Куликовым и Бородинским. За сим последовал призыв к новой "народной стройке" по примеру Храма Христа Спасителя. Летописи о битвах на Ходынском поле умалчивают: давка на коронации была, "Максим Горький" взлетел, да не сел, но с другой стороны, здесь Екатерина II праздновала завоевание Крыма, а 9 мая 1945 года сюда на "Ли-2" доставили Акт о капитуляции Германии. Что же касается идеи депутата об историко-культурном парке в 140 га в виде карты России... Красиво, конечно, с высоты птичьего полета. Но вдруг Белоруссия присоединится? Березовую рощу вырубать? А не дай Бог, Украина?! Наверное, правильно сказал кто-то, что лучший памятник всем прошедшим эпохам и жертвам - это детская песочница.

В группу Букет входят холдинг Солнечные продукты (жировой комбинат в Саратове, Московский и Новосибирский жировые комбинаты, Аткарский МЭЗ, Армавирский МЖК и др.), кондитерская фабрика Саратовская и троллейбусный завод в Саратове. Состав акционеров не раскрывается, но президент группы Владислав Буров заявлял, что у него во всех проектах Букета большой, но не везде контрольный пакет акций. Ожидаемый оборот в 2006 г. $650 млн.
Нам примерно известно, кто строит, приблизительно известно, что строят, ориентировочно известно, сколько это будет стоить. Округлим то, что нам известно, и попробуем на глазок прикинуть, каково там будет жить.

А кто они такие?

Чтобы не утомлять читателя, эпопею с конкурсом на строительство можно опустить. Согласно Постановлению правительства Москвы № 145-ПП от 26 февраля 2002 года, инвестором и генподрядчиком строительства стал "Мосфундаментстрой-6", специализирующийся на монолитном домостроении. Успех объясняется просто: Ходынское поле (аэродром им. Фрунзе) находится в ведении Министерства обороны, а МФС-6 - его партнер ни много ни мало с 1937 года. Тогда он в кратчайшие сроки выстроил (а кто в 37-м волынил?) Центральный аэрогидродинамический институт им. Жуковского (ЦАГИ). Сотрудничество МФС-6 с Главным квартирно-эксплуатационным управлением МО измеряется десятками совместных проектов, и "предложение" Минобороны о главном инвесторе и генподрядчике вопросов не вызвало.

Руководствуясь этой истиной, правительство Москвы дало старт застройке Ходынского поля. До 2006 года здесь будет построено свыше 400 тыс. кв. м жилья. Хотя уже слышны разговоры о том, что поле может вместить и миллион. Кроме жилья, здесь будут построены авиакосмический музей, гостиничный, торгово-выставочный и культурно-деловой центры, ледовый дворец, панорамный кинотеатр, школы, детские сады, поликлиника, физкультурно-оздоровительный центр, детско-юношеская планерная школа. Жить да радоваться.

Третьим не лишним стало ОАО "Авиационный парк".

Не вызвало вопросов и назначение "партнера" МФС-6 для застройки части Ходынского поля "панелькой": из серий П-44Т, И-155 и П-3М лучшей для данной географической местности была признана последняя. Именно та, которую возводит компания ДСК-3, контролируемая компанией "Интеко", которой, в свою очередь, руководит известный столичный предприниматель Елена Батурина.

ДСК-3 тоже хорошо известен в мире панельного домостроения. Открытой информации об "Авиапарке" почти нет. Оно и понятно.

О МФС-6 можно сказать, что в начале 90-х компания фактически возродилась после тяжелейшего кризиса и, что называется, сама себя создала. Она вырвалась из ненадежной роли субподрядчика и одной из первых в стране освоила монолитное домостроение. Сегодня, по скромным оценкам, МФС-6 принадлежит одна шестая этого рынка в столице, и по утверждению ее главы Виктора Нестеренко, компания создала полный цикл производства: от проектирования объектов и оформления исходно-разрешительной документации до продажи квартир и службы эксплуатации комплексов. МФС-6 имеет собственное месторождение, где из гранита делают щебень, железобетонный завод, арматурный цех и большой машинный парк. Компания не скупится тратить десятки миллионов долларов на самое современное оборудование и на обучение персонала.

Кстати, "учитывая социальную значимость комплексной застройки", московское правительство освободило "ходынских" инвесторов от уплаты обязательного долевого взноса на развитие городских инженерных сетей и столь же обязательного взноса на развитие социальной инфраструктуры. Иначе говоря, канализацию, дороги и детские сады на Ходынке будут строить за счет инвесторов, работающих в Бутове или Перове. Впрочем, будущим жителям Ходынки это на руку: 30-40%-ное снижение себестоимости за счет освобождения от выплат может дать 5-6%-ное снижение цен за счет "скидок".

Об условиях и условностях

Упорно обходится молчанием и вопрос о том, сохранятся ли на Ходынке какие-либо объекты военной инфраструктуры. Проблема не в здании Главного разведывательного управления (ГРУ) Российской армии. Оно будет надежно скрыто от жилых зданий новыми гостиничными комплексами (неужели только для отечественных "туристов в штатском"?). Речь идет о конструкторских бюро и авиационных мастерских. Интересную точку зрения высказал один, скажем так, полувоенный чиновник, имеющий отношение к строительству: "После ликвидации аэропорта несколько оставшихся, возможно, объектов нельзя будет рассматривать как нечто целое. Это просто соседство отдельного объекта Мин-обороны с жилой застройкой. Характер работ на этих объектах и уровень их охраны такой, что это соседство будет одним из самых безопасных в Москве. Не хочу приводить примеры потенциально более опасных соседей, которые всем известны. Их в Москве десятки и сотни. Вообще, трудно найти место, где такого соседства не было бы. И слава Богу, ничего не случается"

Не совсем понятна схема расчета строителей с Минобороны. По одной из версий, защитникам Отечества предназначено 30% жилья, но город имеет право их частичного выкупа с предоставлением военным жилья в других районах. По другой, почти противоположной, - армия помимо 30% положенных, забронировала возможность выкупа дополнительных 10%. МО и МФС-6 держат круговую информационную оборону, поэтому имеют хождение еще несколько версий, одна другой удивительнее.

Покупать? Так что и у кого?

И на самый дальний план отошли всякие мелочные казусы. Например, тот, что землю из федеральной собственности имеет право выводить не Министерство обороны, а только федеральное правительство. Судя по тому, что строительство началось без одобрения Правительства РФ, это проблема небольшая и решаемая.

Одна из причин относительно невысоких цен квартир МФС-6 состоит в том, что дома компании относятся не к самому высокому сегменту "элиты". По словам сотрудников компании, каждое здание создается по индивидуальному проекту. По мнению же независимых специалистов, правильнее было бы говорить о проектировочных "мини-сериях" 6-12-этажных зданий. В то же время сегодняшнее понимание жилья высокого класса все чаще ассоциируется с монолитным каркасом и кирпичными стенами. Дома МФС-6 - сплошные монолитные с теплоизолирующей облицовкой ("теплопальто"). Большой проблемой для покупателей, мечтающих иметь на Ходынке благоустроенное и безопасное жилье, может стать служба эксплуатации. До недавнего времени с МФС-6 тесно сотрудничало Строительно-эксплуатационное управление № Эта компания предоставляет стандартный комплекс услуг: управление, уборка, вывоз мусора, обслуживание лифтов, ремонт на вполне приемлемых условиях: 12 руб. за 1 кв. м в месяц. Однако в последние месяцы отношения СЭУ-6 с товариществами собственников жилья (ТСЖ) в домах МФС-6 складываются не столь удачно. По словам жильца одного из новых домов, если часть квартир в коммерческом доме отдается очередникам, то найти общий язык в выборе обслуживающей организации очень трудно: "Доходы разные. Мы так и не договорились. Теперь наш дом в ведении ДЕЗа". По той же причине трудно договориться о найме охраны.

Узнать из первых рук, кто, что и когда начнет продавать на Ходынке, М2 так и не удалось. В инвестиционном управлении МФС-6, ведающем продажей жилья, заявили, что сотрудники не обслуживают физических лиц и что следует обращаться в компанию "МИЭЛЬ-Недвижимость". В пресс-центре агентства недвижимости подтвердили, что договор заключен и "МИЭЛЬ-Недвижимость" является "генеральным риэлтором" комплекса на Ходынском поле. Более подробную информацию обещали предоставить в самое ближайшее время. В Стройгорстандарте, который раньше назывался едва ли не "риэлторским подразделением" МФС-6, от комментариев по этому поводу отказались. Добрые люди подсказали, что о начале продаж "МИЭЛЬ" объявит в начале июля. Цены будут не "супернизкими", так как МФС-6 имеет достаточно собственных средств для начала строительства и задал риэлторам высокую планку, но все же останутся привлекательными для монолита. Возможно, от $1 тыс. за 1 кв. м или "даже" от $990.

Разумеется, каждая квартира новой Ходынки найдет своего покупателя. Близость Кремля и соседство с "Москвой-Сити", то есть, с "Великим Посадом", а также развитая инфраструктура и планируемое соединение проспекта Маршала Жукова с Новорижским шоссе сделают свое дело. Но кто знает, через сколько лет "панельки" на границе ЦАО начнут резать глаз и будить в начальственных головах планы новых реконструкций?

Наконец, вызывает сомнения маркетинговая привлекательность самого проекта "Ходынского амфитеатра". От "нехорошего" Хорошевского шоссе квартал защитят высокие "панельки". ДСК-3 собирается даже опробовать здесь новую 23-этажную модификацию П-3М-7/2 Далее пойдут подковой монолиты МФС- На севере, ближе к Ленинградке, будет построен Национальный музей авиации и космонавтики. Но вот кого прельстит малоэтажная застройка вплоть до таун-хаусов в центре поля, остается непонятным. "Арену амфитеатра" называют даже "лугопарком" (по словам главного архитектора столицы Александра Кузьмина), но среди полумиллиона квадратных метров жилья надеяться на приватность не придется. Тем более что, по мнению экологов, площадь зеленых насаждений Ходынки уменьшится в шесть раз.

Девелоперская дочка холдинга Интеррос Открытые инвестиции собирается предоставить беспроцентный заем в размере $165 млн фирме Blauenlaumer Technologies Limited для приобретения контрольных пакетов компании или компаний, владеющих недвижимостью в Мытищинском районе Московской области, говорится в официальном раскрытии информации компании. Срок займа 18 месяцев.

Открытые инвестиции продолжают скупать землю. Компания собирается потратить $165 млн на приобретение земельных участков в Мытищинском районе Московской области. По мнению участников рынка, за эти деньги дочка Интерроса может стать владельцем не менее чем 500 га земли.

Стоимость земли в этом районе он оценивает в $200-1000 за сотку, т. е. на $165 млн Открытые инвестиции могут приобрести от 1600 до 8200 га. Исполнительный вице-президент по управлению активами ИК Магма Арина Студенникова считает, что на эти деньги можно купить около 500 га под индивидуальное жилищное строительство или около 800 га промышленных территорий, которые потом можно будет использовать для развития, к примеру, логистических центров.

В Открытых инвестициях от официальных комментариев отказались, сообщив, что сделка еще не завершена. Выбор именно Мытищинского района не случаен. У компании уже есть входной билет в этот район. Она строит там коттеджный поселок Пестово, так что связи с местной администрацией у Открытых инвестиций налажены, уточнил источник, знакомый с планами компании. По его словам, покупать компания будет фирмы, владеющие крупными земельными участками, которые будет использовать скорее всего под коттеджное строительство.

Мытищинский район достаточно перспективен для инвестиций, что вполне объяснимо он находится в непосредственной близости от Москвы, имеет развитые инженерные коммуникации, неплохую транспортную доступность, которая со временем будет постепенно улучшаться. В свете того, что спрос на жилье в данном районе постоянно растет, выгодным здесь представляется строительство как жилья, так и объектов инфраструктуры. Кроме того, при удачном местоположении участка, о котором идет речь, здесь было бы уместно построить и деловой центр, предназначенный для размещения офисов небольших компаний, считает Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard.
На сегодня Открытые инвестиции владеют более чем 2000 га земли. Компания приобрела 19 га в Самаре и 1300 га в

О компании Blauenlaumer Technologies никакой информации найти не удалось. Один из участников рынка предположил, что она может быть создана самими Открытыми инвестициями специально для скупки земли, а еще один считает, что дочка Интерроса могла воспользоваться услугами специализирующихся на Подмосковье рейдерских компаний, которые как раз используют для своих акций фирмы-однодневки.

На купленных 3,2 га в Сочи она намерена построить жилищно-рекреационный комплекс площадью более 200 000 кв. м.
Среди реализуемых проектов компании поселки Мартемьяново, Пестово и бизнес-центр Сахаров Бизнес Плаза. Кроме того, компания планирует построить офис рядом с Краснопресненским проспектом, а также поселок Новорижский.

Тверской области. Она также собирается покупать в районе ЦКАД (бетонка).

ОАО Открытые инвестиции основано в 2002 г. холдингом Интеррос для инвестиций в недвижимость. 38,5% акций компании торгуются на РТС, 61,5% принадлежат Интерросу. Выручка в первой половине 2006 г. составила $37,2 млн, чистая прибыль $23 млн, стоимость активов $781 млн, капитализация на 26 сентября $880 млн.

Акции Открытых инвестиций сейчас обращаются в РТС. В ноябре 2004 г. компания продала 38,5% акций за $68,8 млн. Вырученные от IPO средства были вложены в строительство поселка Павлово, центра Мейерхольд и гостиницы Novotel. А в начале сентября компания объявила о дополнительном размещении 4,87 млн акций по открытой подписке и путем предложения глобальных депозитарных расписок (GDS). Цена одной акции установлена в $180,7 за штуку, а GDS $22, В результате этого размещения уставный капитал компании удвоится до 9,7 млн руб.

С 1 октября текущего года для строителей вступит в силу новая система работы с энергетиками, которая предполагает введение тарифа за техническое подключение к электросетям. В августе региональная энергетическая комиссия (РЭК) утвердила для юридических лиц тариф в размере 39 218-45 094 руб. за 1 кВт без учета НДС в зависимости от напряжения.


Установленный в августе столичной региональной энергетической комиссией тариф на подключение к электросетям может быть пересмотрен. Вопервых, власти Москвы недовольны тем, что энергетики до сих пор не определились с объемом инвестиций, которые они намерены направить на модернизацию своих мощностей. Во-вторых, бизнес требует убрать из тарифа 24-процентный налог на прибыль, который, по информации организации ОПОРА России, противоречит Налоговому кодексу РФ. В результате платеж за подключение 1 кВт может сократиться на 10 тыс. руб. и составить 35 тыс. руб.

Однако вчера первый заместитель мэра Москвы и глава столичной РЭК Юрий Росляк заявил, что городское правительство может пересмотреть тарифы за присоединение к электросетям. Власти недовольны тем, что РАО ЕЭС не выполнило ранее достигнутых договоренностей и не подтвердило до сих пор объем инвестиций, которые энергохолдинг намерен направить на развитие генерирующих мощностей для ликвидации дефицита электроэнергии в столичном регионе. Получается, что только на потребителей и на людей, занимающихся бизнесом в столице, ложится основная нагрузка по развитию энергомощностей,- посетовал Росляк.

Взимаемые с потребителей деньги планировалось направить на модернизацию передающих сетей и питающих центров, принадлежащих ОАО Московская городская электросетевая компания (МГЭК). Как сообщила Бизнесу представитель компании Светлана Бекетова, МГЭК планирует получить в 2006-2007 годах за счет платы за подключение 17 млрд руб., которые будут направлены на развитие сетей.

Если регуляторы согласятся с доводами ОПОРЫ России и утвержденные РЭК тарифы будут снижены на 24%, то столичные девелоперы смогут значительно экономить на подключении к энергосетям. К примеру, по подсчетам Бизнеса, при подключении нового жилого дома площадью 10 тыс. кв. м к энергосетям мощностью около 1 тыс. кВт тариф сократится на $377 тыс. Соответственно, это отразится на себестоимости квадратного метра,- считает представитель СХолдинга Оксана Басова. А по мнению генерального директора девелоперской компании АРТбилдинг Андрея Анохина, снижение тарифа на подключение к энергосетям позволит увеличить доходность небольших проектов. Небольшие проекты станут приносить больше дохода, и застройщики получат глоток кислорода,- резюмирует Анохин.

Существующими ставками на подключение к электроэнергии недоволен и бизнес. Дело в том, что потребителям приходится компенсировать сетевой компании расходы на выдачу технических условий и оплачивать инвестиционную составляющую,которая подразумевает покупку нового оборудования для энергетиков. Собственником этого оборудования становится сетевая компания. По действующему законодательству с оборудования взимается 24-процентный налог на прибыль. Представители ОПОРЫ России, проанализировав ситуацию, пришли к выводу, что в тарифе за подключение учтена и налоговая составляющая. Таким образом, складывается неадекватная ситуация: помимо расходов на покупку оборудования потребителям приходится компенсировать энергетикам налоговые платежи,- негодует председатель комиссии по девелопменту и строительству ОПОРЫ России Алексей Кожевников. По его словам, на днях организация направила официальные запросы в Федеральную службу по тарифам, Федеральную налоговую службу и столичную РЭК официальные запросы с просьбой разъяснить, на каком основании складывается тариф на подключение и правомерно ли в него включать компенсацию за налог на прибыль.



Главная --> Публикации