Главная --> Публикации --> Грядут алчные иностранцы Утешительная приватизация В погоне за эксклюзивом Пересвет выходит в нахабино Hilton прорвется в россию через питер

В США отсутствует единая система стандартов на гражданское строительство. Нет общегосударственных СниПов и ЕНИРов. Практически все города или территориальные образования имеют собственные правила и законы в строительстве (Construction COD). Но базовые нормы и правила сложились на практике. Нормой является минимальная высота потолков 8 футов, что соответствует 2,4 метра. Часто применяется высота 9 футов (2,7 метра). Минимальные размеры комнат определяются исходя из местных норм, но меньше чем 8 x 8 футов (2,2 x 2,4 метра) комнат, как правило, не бывает. В многоквартирных домах очень часто можно встретить кухню без окна. Сильно варьируются нормы установки водопровода и электрических систем домов. Например, вся электрическая проводка в штате Иллинойс осуществляется только в металлических трубах, а в соседнем штате Висконсин разрешено устанавливать незащищенные электрические провода.

Строительная индустрия США является основой устойчивой экономики, местом трудоустройства нескольких миллионов людей и одним из главных инструментов сохранения и увеличения денежной массы населения, предотвращения резких обвалов на финансовом рынке в реальном секторе экономики. Ежегодно в США строится свыше 17 млн новых домов и квартир, более половины из которых малоэтажные дома на одну или две семьи. Очень популярны многоквартирные дома от двух до пяти этажей. Cтроятся и большие комплексы, и одиночные дома. Средний срок строительства составляет от года до двух лет. Как же организована работа этого сектора? По каким правилам идет игра?

Для многих выходцев из стран СНГ приятным фактом является отсутствие необходимости иметь специальное строительное образование, для того чтобы быть генеральным подрядчиком строительства. Надо только понимать, что тот, кто берет на себя ответственность за строительство, отвечает перед банком, перед заказчиком и, конечно, перед законом. К тому же все дома обязательно страхуются.

Принятым стандартом является применение медных водопроводных труб, а также отсутствие специальной огнезащиты деревянных конструктивных элементов зданий, включая и несущие элементы. Большинство строительных стандартов по всей Америке очень схожи, и сложились они в результате многолетней практики и жесткой конкурентной борьбы строителей, производителей стройматериалов, застройщиков. Эти стандарты во многом учитывают местную климатическую специфику, национальные особенности большинства местных жителей. К примеру, в штате Майами нельзя строить подвалы (частые ураганы и штормы затапливают их), в некоторых городах и даже штатах запрещено использовать пластиковые окна, обшивать стены сайдингом, ставить дровяные камины (Woodburn Fireplace), устанавливать централизованную систему канализации или водопровода. Во многих населенных пунктах законодательно закреплена максимальная высота зданий, ширина дорог, тротуаров, вместимость встроенных гаражей, соотношение площади застройки и общей площади участка, расстояние между зданиями, потребляемая энергомощность, расстояние от дома до проезжей части общего пользования и т. д. Местные власти определенных городов запрещают устанавливать заборы и наружное освещение, а также использовать водопровод для полива газонов. Многие муниципалитеты жестко ограничивают максимальный размер площади домов и строительные (особенно внешние) материалы. В последние годы вводятся достаточно жесткие требования по теплоизоляции зданий.

Контроль над строительством осуществляет строительный департамент местного муниципалитета. В их лице осуществляется государственный архстройнадзор. Контроль начинается с согласования проектной документации (занимает от 2 до 12 месяцев), привязки к плану участка. В течение всего процесса строительства инспектор к вам придет 4-5 раз, в частности, для принятия скрытых работ и по завершении работ. Важнейшим контролером строительства является представитель банка-кредитора. Если он нашел ошибки, которые могут повлиять на безопасность дома, он может (и, как правило, делает это) остановить строительство и в письменном виде потребовать исправить нарушения.

Инспектор придет обязательно

Большинство городов имеют долгосрочные планы застройки и четкое зонирование на малоэтажную и многоэтажную застройку, на промышленные и рекреационные зоны, зоны утилизации отходов, зоны торговли, общественных парковок и транспорта и т. д. В основе планирования лежат долгосрочные прогнозы экономического развития и возможности финансирования. Все планы великолепно материально и технологически обеспечены. Многие города для разработки градостроительных планов привлекают зарубежные архитектурно-планировочные компании или компании из других городов и штатов.
Средняя стоимость жилья в Москве на этой неделе преодолеет психологически важный рубеж в 4 тыс. долл. за квадратный метр. По данным аналитического портала ирн.RU, за предыдущую неделю столичное жилье подорожало на 1% до 3992 долл. за квадратный метр. Несмотря на то что в отличие от прошлых лет на рынке не произошло традиционного осеннего всплеска цен, жилая недвижимость продолжает дорожать в среднем на 0,8 1% в неделю, что соответствует доходности в 40 50% годовых. Это примерно в два раза медленнее, чем полгода назад.

Все без исключения стройки, осуществляемые за счет местного бюджета, производятся только победителями открытого конкурса на подрядные работы. При этом многие виды строительных работ требуют получения строительной лицензии местного органа власти (архитектура, водопровод, электрика, вентиляция, кровельные работы, механизация, благоустройство, бетонные работы, наружные коммунальные сети, дороги, вывоз и утилизация строительного мусора и т. д.)

Существует несколько фундаментальных причин, которые в будущем приведут к увеличению количества выставляемых на продажу квартир и к стабилизации цен на рынке недвижимости. В частности, из-за снижения темпов удорожания московской недвижимости на рынке увеличивается количество альтернативных многоступенчатых сделок, которые раньше из-за коротких сроков экспонирования разрушались на стадии их проектирования. Сейчас в базы риелторов поступает все больше предложений по обмену вторичного жилья на большее с доплатой.

Снижение доходности вложений в столичную жилую недвижимость сопровождается увеличением предложения. По данным исследовательской компании Russian Reseach Group в период с 14 по 20 сентября недельный объем предложения в Москве достиг 18 510 квартир, что на 30% больше, чем в августе. Не исключено, что этот процесс продолжится и дальше. Наиболее осторожные инвесторы, опасаясь стагнации или даже снижения цен, начинают распродавать скопившиеся у них квартиры. Новой тенденцией на рынке стало увеличение среднего срока экспонирования продаваемого жилья. Если весной выставленная на продажу столичная квартира находила покупателя в среднем за 10 дней, то сейчас этот срок увеличился до 45 дней.

Свою долю в сокращение спроса вносит и массовый переход многих застройщиков от механизмов долевого строительства при реализации квартир к вексельным схемам. Не все банки готовы предоставлять ипотечные кредиты под векселя, которые недобросовестный застройщик по окончании строительства может на законных основаниях погасить не квартирами, а деньгами по номиналу.

Увеличению объема предложения способствуют и увеличившиеся продажи инвестиционных квартир. Достаточно вспомнить те же Алые паруса, у которых было много перепродаж на вторичном рынке. Общий объем продаж на рынке недвижимости увеличился, и это связано в том числе и с тем, что сейчас многие работают как девелоперы делают проект и потом продают как готовый бизнес, сообщил НГ директор по коммерческой недвижимости агентства Penny Lane Realty Алексей Могила. Другие участники рынка отмечают, что застройщики уже начинают приспосабливаться к тяжелым условиям, возникшим после принятия закона о долевом строительстве. Строительные компании приспособились к новым условиям, активно применяя вексельные схемы, кроме того, многие из них начали строить на собственные деньги, без привлечения дольщиков. В то же время спрос постепенно начинает падать, так как значительная часть потенциальных потребителей не успевают за ростом цен и решили отложить покупку, говорит начальник аналитического центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость Геннадий Стерник.

Добавим, что в декабре во многих компаниях будут выплачены годовые бонусы и тринадцатые зарплаты, значительная часть этих денег в прежние годы также попадала на рынок жилья, придавая новый стимул повышению цен.

В то же время эксперты отмечают, что не следует слишком переоценивать значение факторов, играющих на понижение цен на рынке жилья. Пока что нельзя говорить, что рост предложения становится долгосрочной тенденцией. Действительно, с начала года этот показатель увеличился на 10%, однако в прошлом году, например, эти цифры составляли примерно 30%. В то же время, несмотря на то что на рынке действительно наблюдается снижение темпов роста, оно проходит довольно вяло рынок ожидал большего, заявил НГ директор ирн.RU Олег Репченко. По его словам, покупатели инвестиционных квартир стали умнее. В 2004 году в 10-месячный период стагнации рынка многие зафиксировали прибыль и сильно просчитались, поскольку в 2005 году начался резкий рост цен на жилье. Сейчас большая часть инвестиционных квартир пока придерживается в ожидании дальнейшего увеличения цен, рассуждает Репченко.

О том, что совладелец Русского угля Вадим Варшавский намерен заняться строительством торгово-развлекательных центров, стало известно весной этого года. Предполагалось, что первый, площадью 50 000 кв. м и стоимостью $25 млн, появится в Новосибирске, второй в Таганроге.

Совладелец Русского угля Вадим Варшавский нашел партнера для финансирования своего девелоперского проекта в Новосибирске. Более $33 млн для строительства торгово-развлекательного центра Гранд Сити Сибирь выделит бизнесмену Moscow Narodny Bank. Это первый кредит банка девелоперскому бизнесу, и сейчас он планирует расширить свое участие в кредитовании подобных проектов.

Для управления девелоперским проектом Варшавский создал компанию Многофункциональные центры (МФЦ), а возглавил ее Мете Догуоглу, ранее работавший в турецкой Рамэнке. Управлять комплексом будет компания Гранд Сити Сибирь.

Строительство торгового центра в Новосибирске началось летом на земельном участке площадью 2 га, принадлежащем Новосибирскому метзаводу им. Кузьмина (НМЗ). Этот завод управляется группой Эстар, подконтрольной Варшавскому.

Догуоглу отмечает, что рассматривает MNB как долгосрочного партнера. По его словам, кредит пойдет полностью на финансирование строительства комплекса в Новосибирске и позволит уже к концу 2007 г. открыть торгово-развлекательный центр. Генеральным подрядчиком строительства станет турецкая компания Enka Insaat.

Ранее Догуоглу сообщал, что начальный объем инвестиций составит $25 млн, но вчера стало известно, что весь проект в Новосибирске обойдется Варшавскому более чем в $33 млн, а финансировать строительство полностью будет Moscow Narodny Bank. Гранд Сити Сибирь получила кредит на строительство торгового центра на сумму $33,250 млн на семь лет, рассказала Ведомостям менеджер компании Любовь Попова. По ее словам, агентом по обеспечению кредита в Новосибирске стал новосибирский филиал Внешторгбанка. На этапе строительства курировать проект будет консалтинговая компания DTZ Zadelhoff Tie Leung. Юридическим консультантом в этой сделке выступает Clifford Chance.
В MNB факт выдачи кредита подтвердили. Дэвид Тэйлор, начальник отдела структурированного финансирования MNB, отметил, что это первый кредит банка для реализации девелоперского проекта и он надеется на расширение сотрудничества с МФЦ и другими застройщиками. Условия кредитования стороны не раскрывают.

Каро-фильм откроет шести- или семизальный кинотеатр площадью 3000 кв. м на 990 мест. Представитель компании Инна Новикова не подтвердила и не опровергла участие компании в проекте, однако пояснила, что освоение сибирского региона является одним из приоритетов компании. Объем инвестиций в региональный проект Новикова оценивает в $500 000-600 000.

Попова говорит, что площадь комплекса составит более 38 000 кв. м, места для парковки около 13 000 кв. м. Кроме розничного торгового центра на площади 6000 кв. м будет располагаться гипермаркет Рамстор и развлекательные учреждения. Кроме Рамстора арендаторами станут Каро-фильм'' и группа Космик, с которыми достигнуто предварительное соглашение, сообщил Догуоглу.

Несмотря на дефицит торгово-развлекательных центров в Новосибирске, ТРЦ на территории НМЗ вряд ли будет пользоваться успехом, считает директор новосибирского ТРЦ Континент Тимофей Мельников. По его мнению, прежде всего это связано с неудачным местоположением. Это огромная и унылая территория, промзона, рядом нет даже спальных районов. Вряд ли покупатели поедут в такую даль, чтобы поиграть в боулинг или сходить в Эльдорадо, полагает Мельников.

Космик, арендатор развлекательной части площадью 3000 кв. м, откроет боулинг, а также бильярд, спорт-бар, ресторан и детский развлекательный комплекс. Объем инвестиций составит не меньше $1,5-2 млн, пояснила исполнительный директор сети Космик Жанна Келлер.

УК Русский уголь, управляющая активами холдинга Русский уголь, создана дочкой Роснефти и одной из структур Межпромбанка в 2002 г. Вадиму Варшавскому принадлежит 25% акций. До прихода в Русский уголь Варшавский был управляющим директором Московской нефтяной компании. Moscow Narodny Bank (MNB) зарегистрирован в Великобритании, является банком с российским капиталом. Имеет представительства в Лондоне, Пекине, Москве, Сингапуре. На 30 июня 2006 г. валюта баланса составляла 1,6 млрд фунтов стерлингов.
Что национальный проект Доступное и комфортное жилье - гражданам России буквально трещит по швам, уже ни для кого не секрет. Вроде бы он реализуется, но с каждым днем жилье становится все недоступнее для большинства граждан страны. Не справляясь своими силами, власти решили привлечь к решению этой проблемы бизнес. Вчера первый вице-премьер Дмитрий Медведев обсудил ход реализации нацпроекта по доступному жилью с представителями бизнес-структур.

Это не первый девелоперский проект Варшавского. Параллельно в рекреационной зоне Таганрога он намерен строить аналогичный комплекс площадью 50 000 кв. м, состоящий из торгового центра, гостиницы и аквапарка. Там начальный объем инвестиций определен в $25 млн.

Сегодня более 60% семей считают задачей номер один улучшение своих жилищных условий. Практически 80% людей считают признаком благополучного существования наличие собственной недвижимости - жилья. Чтобы удовлетворить эти запросы, мы должны увеличить объем жилищного фонда на 40%. Это стратегическая задача, - заявил вчера Дмитрий Медведев. Далее он отметил, что государство не строит утопических планов и намерено решать эту задачу по-новому, а не так, как это делалось в 60-70-е годы прошлого века. Проще говоря, обеспечивать население пускай не очень комфортными, но вполне доступными хрущобами власти на сей раз не хотят. Да и по большому счету не могут. Как заявил накануне в Совете Федерации министр регионального развития Владимир Яковлев, максимум, которого можно достичь в данный момент, - увеличение объемов традиционного жилищного строительства с нынешних 40 млн. кв. м до 50-60 млн. кв. м в год, чего в любом случае недостаточно для удовлетворения существующего спроса на жилье. И виной всему нехватка цемента.

Итог этой встречи никак не затронет мечтающих о доступном жилье, но может стать неприятным сюрпризом для многих из тех, кто уже обладает жильем и до сих пор чувствовал себя вполне комфортно. Дмитрий Медведев поддержал идею введения дифференцированного налога на имущество, ставка которого будет увеличиваться в применении к владельцам двух и более квартир. Цель - заставить людей отказаться от лишних квадратных метров в пользу тех, кто в этих метрах нуждается.

Наряду с поисками цемента на новое строительство чиновники озаботились поисками лишних денег в карманах граждан и в особенности - поисками лишних квадратных метров, с которыми владельцам неплохо бы расстаться. Дмитрий Медведев предложил предпринимателям и чиновникам обсудить вопрос о повышении налога на имущество для владельцев квартир. Что касается налога на имущество или на совокупные сделки с недвижимостью, то раньше казалось, что это совсем бессмысленная вещь, что рынок все отрегулирует. Но с учетом тех тенденций, которые сегодня существуют, и необходимости быстро продвигаться в этом направлении (строительства жилья. - Газета), я думаю, мы могли бы вернуться к обсуждению налоговой темы, посмотреть варианты, какие есть плюсы и минусы, в том числе идею увеличения налога на имущество, не предопределяя тех решений, которые будут приняты, - добавил он.

Раскулачивание

Многие участники встречи идею повышения налога на квартиры поддержали. По словам председателя Общероссийской общественной организации Деловая Россия Бориса Титова, налог на имущество следует дифференцировать в зависимости от количества жилья в собственности и его стоимости. Это нужно, чтобы снять избыточный спекулятивный спрос на рынке. В Москве сегодня до 50% квартир покупаются, но не заселяются. Необходимо, чтобы людям было менее выгодно вкладывать капитал в жилье. А те, кто имеет одну нормальную квартиру, либо вообще не должны платить налог, либо должны платить не больше, чем сейчас, - заявил Газете Титов.

Богатые тоже платят

Не понравилась идея жилищного раскулачивания лишь президенту РСПП Александру Шохину. Не считаю, что нужно вводить дополнительный налог за две, три и более квартиры, - заявил он. - Надо разработать более разумные меры.

За повышение налога на квартиры выступила и ОПОРА России. По словам члена президиума этой организации, гендиректора группы компаний Дружба Марины Игнатовой, много людей сейчас используют покупку квартир как вложение средств и получают в итоге огромные прибыли. Они должны понимать, что, раз они на этом зарабатывают, за это надо заплатить. Было бы хорошо, если бы средства от повышения налога на имущество пошли на покупку квартир для малоимущих или выпускников детских домов. Хотя пока повышение налога - мера несколько преждевременная. Нужно сначала навести порядок на вторичном рынке недвижимости, - уверена Игнатова.

Около трети квартир в Москве - инвестиционные

Какой подход в итоге возобладает, вопрос открытый. Но тот факт, что налогом на квартиры заинтересовался Медведев, говорит скорее о том, что владельцам недвижимости пора избавляться от лишних метров.

В настоящее время, по мнению руководителя группы маркетинга и экономики компании Велес Капитал Романа Большакова, на инвестквартиры приходится около 30% от общего числа продаж. С этим согласен и руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко. По его словам, для дальнейшего проживания своего или близких родственников покупается около 65-70% квартир. При этом с ростом цен доля инвестиционных покупок на рынке жилья увеличивается: по мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, за нынешний год их количество возросло в два раза. И пока рынок будет расти, доля инвестиционных покупок будет сохраняться, - уверен Ковалев.

Вложения в недвижимость являются популярным финансовым инструментом во всем мире. В отличие от ценных бумаг, квартира является беспроигрышным вариантом, который можно потрогать, сдать в аренду, а со временем и передать детям, что делает этот инструмент крайне популярным в России. По мнению главы московского стройкомплекса Владимира Ресина, около 70% жителей нашей страны вкладывают средства в столичную недвижимость. Правда, подсчитать точное количество инвестиционных квартир достаточно трудно, с чем согласны все опрошенные Газетой эксперты, так как анализ делается на опыте общения с клиентами или на изучении перепродаж жилья.

Александр Ворошило / народный артист России, певец и предприниматель:

Вам недвижимость как объект вложения денег интересна?

Есть же некий оптимальный уровень доходности средств, чтобы хотя бы их от инфляции пытаться защитить. Слушая сегодня официальные источники и правительство, можно подумать, что у них инфляция и цены покрашены в розовый цвет. Но на самом деле инфляция больше, чем они говорят. Как ее сдерживать ни пытаются, но заходишь в магазин - и все становится ясно.

Был период, когда недвижимость для меня была интересна. Сейчас все усложнилось, и цены задраны так, что трудно на что-то рассчитывать.

Владимир Жириновский / лидер ЛДПР:

Сейчас до такой степени сузили количество застройщиков, что получился некий междусобойчик, который регулирует цены на все: арматуру, цемент, квартиры Все закольцевалось, и очень сомнительно рассчитывать на то, что можно купить недвижимость и она принесет доход.

А если кто-то, скажем, в Лондоне недвижимость покупает, - это плохо, это увод и замораживание средств. И еще бывает перебор, когда кто-то слишком большие участки покупает или много квартир в домах. Это все наш радикализм: большевики все отобрали и национализировали, а сейчас, наоборот, опять все приватизируют. Такое шараханье вредно.

Все граждане должны быть собственниками хоть какого-то кусочка земли или недвижимости, потому что это - связь со своей страной, с ее экономикой и историей. Человек без недвижимости очень ограничен в правах.

А чтобы не увели имущество, приходилось оформлять на близких, потому что бывают предатели! Мы в Майкопе оформили квартиру на местного координатора, а его убили. Его жена ее и захватила.

А на моем сыне висят не его собственные 28 квартир, а маленькие, неудобные, находящиеся в полуподвалах или на первых этажах бросовые квартирки под партийные штаб-квартиры, разбросанные по стране. Наши активисты в свое время находили деньги; тогда купить было легче и квартиры были дешевле. Все и оформлялось на меня - и машины, и квартиры, но поскольку поднялся шум, то я переоформил на других лиц.

У меня есть коттедж в Домодедово. Я его строил, естественно, не для продажи. Там каждый кирпич таких нервов стоил! До сих пор что-то достраиваем, вот лестницу недавно доделали.

Виктор Салтыков / певец:

Наверное, трудно развивать бизнес на недвижимости. Недавно цемент стоил 50 рублей мешок, теперь 200! Ну и как тут строить? А к тем, кто скупает квартиры подъездами, я отношусь не очень хорошо.

У нас в государстве существует проблема: нет оригинальных конструкторских решений. К тому же эта мафиозная тема, из-за которой все идет медленно. Да и строим все по-типовому - цемент, песок Нет никаких новых технологий, а на Западе за 2-3 месяца собираются готовые дома со всеми коммуникациями. Если у нас гастарбайтеры строят, о чем еще говорить можно?

Я крайне сложно отношусь к собственности вообще и недвижимости в частности, потому что все это закабаляет! Этим должны заниматься люди, которые в таком бизнесе понимают. А если просто деньги вкладывать, то мне это скучно и неинтересно.

Ирена Лесневская / президент компании Медиа-Холдинг РЕН ТВ:

Крис Кельми / композитор:

Да, московская недвижимость за последние несколько лет выросла в цене в жуткое количество раз - ну и что? Мне этот спекулятивный момент неинтересен. Зато мы занимаемся телевидением и кино! Это интересно, и на это деньги тратить стоит.



Главная --> Публикации