Главная --> Публикации --> Исправление технических ошибок, допущенных при ведении государственного земельного кадастра Грядут алчные иностранцы Утешительная приватизация В погоне за эксклюзивом Пересвет выходит в нахабино

Со временем все дорожает. Это фундаментальный закон рынка, отражающий то важное обстоятельство, что деньги имеют стоимость во времени. Один рубль или доллар сегодня это уже меньше, чем рубль или доллар вчера, так как за это время их можно было вложить в дело и получить прибыль. К примеру, постарайтесь вспомнить, какие цены были 3, 5 или 7 лет назад сегодня они уже, скорее всего, вызовут улыбку. Это закон жизни, даже в условиях стабильной экономики.

Полный текст авторской статьи руководителя аналитического центра ирн.ru Олега Репченко о сложившейся ситуации на московском рынке недвижимости, подготовленной по просьбе газеты Коммерсант.

Эта история берет свое начало от введения федерального закона о долевом участии в строительстве, вступившего в силу чуть более года назад. Закон появился, разумеется, из благих побуждений: - защитить добросовестных покупателей квартир в новостройках от произвола застройщиков, да и вообще, призвать последних к порядку. Например, потребовать от них финансовой прозрачности, соблюдения заявленных сроков строительства, исключить возможность двойных продаж, запретить строить и продавать квартиры в домах, не имеющих всей необходимой разрешительной документации и т.д..

Однако порой некоторые вещи дорожают как-то неприлично быстро, причем, казалось бы, для этого не было никаких естественных причин. Причем можно заметить странную закономерность: подорожание случается вскоре после очередной законодательной меры, направленной на благие цели. Поговорим, например, о московском жилье. По данным аналитического центра www.ирн.ru за последний год цены на квартиры в Москве выросли в среднем ни много ни мало на 86%, а отдельные классы жилья и дома-новостройки подорожали более чем в 2 раза. Почему?

Тем не менее, несмотря на все сложности, объемы жилой застройки в Москве с 2000 года постоянно росли. Застройщики научились находить те или иные компромиссы с городской администрацией, контролирующими органами и общественностью. Нередко согласования удавалось получить лишь по завершению строительства когда дом уже стоит и чиновникам вроде как бесполезно дальше упираться. Нехорошая, конечно, практика но, по крайней мере, она позволяла оперативно строить. Однако были и негативные моменты конфликты с жителями соседних домов, во дворе которых пытались втиснуть новостройку с нарушением всех норм, перегрузка изношенных инженерных сетей, к которым подключали все новые объекты, а также нашумевшая проблема недобросовестных застройщиков и обманутых покупателей. Таким образом, утверждать, что раньше было лучше, в общем-то, нельзя упорядочить строительную сферу было необходимо.

Казалось бы, все верно, так и должно быть. Однако практика показывает, что столь идеалистичный закон отказывается работать, вновь подтверждая непреложный национальный постулат хотели как лучше, а получилось как всегда. Количество требуемых разрешений и согласований, необходимых для строительства любого жилого дома в крупном городе, столь велико, что их получение представляет собой куда более сложную задачу, чем само строительство. И вроде как все они нужны: - соответствие архитектурному облику города, ограничению по этажности и общей площади здания, соблюдение красных линий, инсоляции, экологических норм, пожарной безопасности, санитарных требований, нагрузки на электрику и другие коммуникации, социальную инфраструктуру и много чего еще. Получение всех согласований и оформление всех документов нередко занимает в несколько раз больше времени, чем сам процесс строительства дома.

Получилось, что после введения нового закона, застройщики тужили недолго. Ведь теперь строить много и работать на обороте, как раньше, стало, в общем-то, не нужно. Теперь достаточно стало просто задрать цены на свои уже строящиеся или почти готовые объекты и продавать их очень медленно, никуда не торопясь, но с большей рентабельностью. Ведь жилье нужно всем, а осваивать новые площадки в соответствии с новыми требованиями долго и накладно, а значит, в ближайшее время дефицит жилья и высокие темпы роста цен обеспечены.

Однако новый закон потребовал от застройщиков слишком многого и неудивительно, что они встретили его в штыки. Причем довольно скоро застройщики нашли способ использовать его в своих интересах, как основной аргумент массированного PR, направленного на повышение цен. Коль строить теперь стало сложнее, чем раньше, то должны вырасти и цены на жилье, а расплачиваться за это должен конечный потребитель. С этого, фактически, и начался новый этап подорожания квартир летом 2005 года после продолжительного периода стагнации.

Сейчас темпы роста цен на московское жилье постепенно пошли на спад, но все еще остаются довольно высокими порядка 5% в месяц. Средний уровень цен на квартиры все теснее приближается к очередной планке 4.000$ за квадратный метр. Нынешние цены легче почувствовать в абсолютном выражении. Так, среднестатистическая однушка, расположенная в обычном панельном доме где-то в спальном районе Москвы стоит сейчас от 150.000$ до 200.000$. Более-менее причинная трешка в нормальном доме далеко не в центре от 300.000$ до 500.000$. Неудивительно, что совсем недавно Москва была признана самым дорогим городом Мира, прежде всего, из-за стоимости жилья.

В результате весной этого года рост цен на московские квартиры побил все прежние рекорды. По данным аналитического центра www.ирн.ru в среднем темпы роста цен на жилье превышали 10% в месяц, отдельные дома-новостройки дорожали за месяц более, чем на 20% - просто такими темпами застройщики подымали цены на свои объекты. Более того, почти половина объектов в разные периоды 2006 года снималась с продажи в ожидании еще больших цен зачем продавать сейчас, если через месяц другой можно будет накинуть немалую прибавку.

Казалось бы, городские власти вполне могут принять меры по сдерживанию цен на жилье, причем даже не командными, а рыночными методами - восстановить и даже увеличить объемы строительства жилья в городе. Однако освоение новых площадок в крупном мегаполисе клубке противоречий - всегда наталкивается на какие-то препятствия и ущемляет чьи-то интересы, вроде истории с жителями в Южном Бутово, которые по-своему правы. Те или иные конфликты возникают почти всегда, идет ли речь и застройке стесненной площадки, сносе и расселении пятиэтажек или выводе предприятий за пределы города.

В этот момент самое время вспомнить еще парочку традиционных национальных вопросов из серии Кто виноват? и Что делать?. Оказывается, что вроде как и все и никто. Государство приняло меры для защиты прав покупателей жилья сделало благое дело людям но, к сожалению, законодатели не сильно вникли в реалии рынка недвижимости и его специфику. Застройщики, будучи поставленными в жесткие условия, нашли свой выход из ситуации, не желая брать на себя лишних обязательств и проблем. Московские власти пока ограничиваются только рекомендациями, вроде недавнего заявления главы стройкомплекса о необходимости заморозить неприлично высокие цены, хотя вряд ли бизнес будет внимать подобным советам.

До какого предела московское жилье будет дорожать? Ответить на этот вопрос непросто, так как он зависит уже не столько от рыночных законов, сколько от административных действий. Прежде всего, от объемов строительства жилья в Москве. Пока столичный стройкомплекс продолжает рапортовать о высоких объемах вводимого жилья, однако в последнее время в эту статистику попадает все больше квадратных метров, построенных столичными строителями в других регионах, а также растет доля социального жилья. С одной стороны, это хорошо, а с другой нет, потому что на фоне формальной статистики теряется понимание проблемы сокращения количества новых домов, в которых можно купить квартиру на свободном рынке столицы, что и создает дефицит предложения. Более того, социальное жилье, так или иначе, строится за счет коммерческого жилья, а значит, чем меньше домов в Москве строится на продажу, тем большая доля в покрытии расходов на социальное жилье и иные социальные нужды ложится на каждого покупателя квартиры.

Но с другой стороны, история с жильем в Москве оказывается далеко не единственной. Нечто подобное, когда принятие очередного закона, направленного на благие цели, приводит к резкому подорожанию товаров, как-то участились. Не так давно под эгидой борьбы с подделками с полок магазинов исчез алкоголь, и обещает вернуться уже совсем по другим ценам. Опять искусственный дефицит, возникший из ничего. Другая благая мера, отменившая плату за входящие звонки, скорее всего, обернется общим увеличением затрат на связь, так как станут дороже исходящие звонки. В этом контексте можно вспомнить и другие подобные инициативы, которые вместо того, чтобы облегчать жизнь, приводят лишь к ее удорожанию, то есть заканчиваются как всегда.

Исходя из текущей ситуации на московском рынке недвижимости и понимания ее подоплеки, о перспективах этого рынка можно сказать следующее. Учитывая высокую инертность данной сферы, ожидать заметного увеличения объемов предложения и существенного перелома ситуации до конца текущего года не следует рост цен на квартиры, скорее всего, будет продолжаться, хотя его темпы с большой вероятностью и дальше будут постепенно замедляться. В итоге к концу 2006 года средний уровень цен на жилье в Москве может составить 4.200$ - 4.500$ за квадратный метр.

Примечательно, что за прошедший год некоторые недостатки закона о долевом участии в строительстве были осознаны законодателями, а также были приняты поправки к нему. Однако следует отметить, что принятые поправки лежат несколько в иной плоскости, нежели факторы, влияющие на рост стоимости жилья, поэтому они вряд ли поспособствуют снижению цен на квартиры. Существенным для увеличения объемов строительства в Москве является упрощение процедуры выделения площадок под застройку и получения необходимых разрешений. Если закон о долевом участии в строительстве будет дополнен еще и пакетом законов, упрощающих процедуру строительства жилья, то это может существенно изменить ситуацию на рынке и Москвы и других регионов России.

Если же ограниченный объем нового строительства в столице станет нормой, то впоследствии рост цен возобновится, но более сдержанными темпами порядка 15%-20% в год. Как показывает практика, такие темпы удорожания жилья являются нормальным отражением стоимости денег во времени и характерны для большинства рынков недвижимости в странах с развитой и стабильной экономикой. Впрочем, на фоне нынешнего подорожания московских квартир они выглядят более чем скромными.

В следующем году возможна стабилизация столичного рынка, а дальнейший тренд будет зависеть от объемов строительства, законодательных инициатив и общей макроэкономической обстановки в стране. Откат цен на московское жилье назад после длительного роста в 2005-2006 годах возможен в условиях восстановления объемов предложения до уровня 2004 года (до введения закона о долевом участии), или же при ухудшении макроэкономической ситуации в целом. В этом случае снижение цен может составить от 20% до 30%, но вряд ли больше.

Компания Мособлжилстрой, принадлежащая структурам Олега Дерипаски, начинает крупный строительный проект в Подмосковье. В Красногорске компания намерена построить новый микрорайон стоимостью $1 млрд, включающий более 1 млн кв. м жилья.



Микрорайон Павшино в подмосковном городе Красногорске будет застроен новым жильем. Девелопер проекта компания Мособлжилстрой. Как рассказал Ведомостям гендиректор Главстроя Артур Маркарян, эта организация входит в структурное подразделение Главстроя и была приобретена в составе СПК Развитие. Новый район общей площадью более 1 млн кв. м будет построен на участке в 84 га.

Примерно год назад структуры владельца компании Базовый элемент Олега Дерипаски купили контрольный пакет строительно-промышленной корпорации (СПК) Развитие, объединявшей холдинговую компанию Главмосстрой, Моспромстройматериалы и Мосмонтажспецстрой. Для управления строительными активами создано ООО Корпорация Главстрой. Управляющей компанией станет Главстрой-Менеджмент, 100%-ная дочка Главстроя .

Строительство в Павшине будет включать в себя шесть очередей. Артур Маркарян называет площадку непростой с большими обременениями. Компании прежде необходимо отселить жителей из микрорайона Павшино. Выход на площадку, по оценкам Маркаряна, состоится не раньше следующего года. Общий объем инвестиций в Главстрое оценивают примерно в $1 млрд. Основными подрядчиками стройки станут компании, входящие в Главстрой, Главмосстрой и Моспромстройматериалы. Если компания сумеет решить вопрос с отселением ветхого фонда, проект обречен на успех, уверен гендиректор компании ПИК-Регион Сергей Канаев. Он указывает, что в этом районе возводится Дом правительства Московской области, строится крупный всесезонный горнолыжный комплекс (инвестор СУ-155).
Павшино третий масштабный проект структур Олега Дерипаски в Московской области. Сейчас Мособлжилстрой застраивает микрорайон Юго-Западный (0,5 млн кв. м) в Подольске и микрорайон Ольгино (около 200 000 кв. м) в Железнодорожном. Новый проект Главстроя расположен недалеко от самой крупной подмосковной стройки Красногорье, которую осуществляет СУ-15 До 2008 г. компания планирует возвести здесь более 1,4 млн кв. м жилья. Большая часть проекта СУ-155 в Красногорске панельные дома экономкласса. Когда развернутся основные продажи в проекте Главстроя, проект СУ-155 будет уже распродан, считает Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро недвижимости Агент 00 Средняя цена реализации на сегодняшний день, по оценке МИАН, может составить $2100-2300 за 1 кв. м.

Инвестконтракт по застройке этой территории Мособлжилстрой заключил с городскими властями в июле 2003 г. Год назад проект планировки жилого комплекса был одобрен на архитектурно-техническом совете Красногорска, сообщил сотрудник городской администрации. Согласно плану застройки в микрорайоне планируется возвести типовые жилые дома вдоль Ильинского шоссе и жилые дома по индивидуальным проектам вдоль Москвы-реки. Компания Главстрой будет ориентирована на строительство комфортных зон проживания, комментирует Маркарян.

Инвестор планирует возведение большого объема жилья экономкласса. Спрос именно в этом сегменте не ставит под сомнение востребованность проекта у потенциальных покупателей, комментирует Олег Рубин, заместитель гендиректора по инвестиционным проектам компании МИАН. По его мнению, застройщик может столкнуться с проблемой транспортной доступности. Ситуацию уже решают местные власти, возражает руководитель пресс-службы СУ-155 Федор Сарокваша. По его словам, начаты работы по строительству двух основных развязок: МКАД Волоколамское шоссе и Ильинской развязки.

В последние годы рынок Подмосковья переживает бум строительства, связанный с дефицитом недорогого жилья в Москве, отмечают участники рынка. При таком спросе полностью его удовлетворить практически невозможно производственные мощности не позволяют резко увеличить строительство, говорит Сергей Канаев. Он приводит в пример 6-й микрорайон Новокуркина (200 000 кв. м), где все квартиры распроданы на стадии строительства, а покупатели записываются в очередь, чтобы приобрести жилье в новых микрорайонах.

Юрий Лужков рассказал на заседании правительства, какие именно задачи Градостроительный комплекс должен решать в первую очередь



Одним словом, показатели на высоте. А у мэра все равно множество вопросов. Причем не по ценам на жилье. Тут, уверен Юрий Лужков, ситуацию определяет спрос. Другое дело, что в вопросах обеспечения жильем совершенно незащищены коренные москвичи и военные. Такое положение дел, сказал мэр, - абсолютно неприемлемо: проблему надо решать в самые кратчайшие сроки. И с ипотекой надо что-то делать. По мнению мэра, ипотечное кредитование работает крайне плохо.

В минувший вторник на Тверской, 13, подводили итоги работы Комплекса архитектуры, строительства и развития города Москвы в первом полугодии 2006 года. Строительный вопрос, как и квартирный, для города является одним из важнейших. Собственно, строители это понимают, выполняют и перевыполняют взятые на себя обязательства. Вот, например, за первые шесть месяцев превысили план на 13 процентов, введя в эксплуатацию 2,6 млн. кв. метров жилья. А, кроме того, на выделенные из городского бюджета средства введено почти 170 тыс. кв. метров квартир по программе Доступное и комфортное жилье - гражданам России, общий объем которой в первые шесть месяцев составил более 208 тысяч кв. метров. Стало больше поликлиник, школ, детских садов. Первую очередь парка Царицыно сдали в эксплуатацию. А в будущем году по социальным программам будет построено 2,2 млн. кв. метров жилья.

Как вскоре выяснилось, проблем со строительством в городе хватает. Одна из самых вопиющих - незаконно возводимые объекты. Мэр напомнил про здание в Подколокольном переулке: здесь инвесторы надстроили к проекту еще несколько этажей. Снести! - приняли решение московские власти, а суд принимает сторону нарушителя. Пришлось подавать иск в Арбитражный Суд. Несколько дней назад дело было окончательно выиграно, так что дом в Подколокольном все-таки вынужден будет принизиться.

Вроде бы мы выполняем решение об увеличении объемов муниципального жилья. Казалось бы, здорово, но одновременно разворот ипотеки у нас крайне слабый, - сказал Ю. Лужков. И подчеркнул, что город такое положение вещей не устраивает. Этот вопрос должен быть отдельно выделен и тщательно рассмотрен руководством строительного комплекса, Комплекса экономической политики и Департамента жилищной политики города, - поставил задачу мэр.

У министров московского правительства хватало вопросов и к Владимиру Ресину, и к Александру Кузьмину. Так, Департаменту потребительского рынка не нравятся темпы строительства торговых площадей. Хотя, по словам главы Москомархитектуры А. Кузьмина, в городе уже приходится тысяча квадратных метров торговых площадей на тысячу жителей, это не те площади.

Такие перестрои, а также незаконное строительство будет пресекаться в Москве самым жестким образом, - сказал мэр. По его словам, подобные объекты влияют на экологию города, поскольку зачастую возводятся в природоохранных зонах, но не имеют при этом ни канализации, ни других инженерных коммуникаций. Вспомнив о незаконных объектах, мэр еще раз напомнил министрам о проблеме засоренности акватории Москвы-реки дебаркадерами. Поскольку город не имеет рычагов влияния на аренду речной глади - по 122 закону река находится в федеральной собственности, - к владельцам барж будут применены иные меры. Их, скорее всего, просто отключат от городских коммуникаций. Мы объявляем дебаркадерам настоящую войну, - сказал мэр. - Поверхность Москвы-реки должна быть чистенькой.

Еще одну проблему поднял опять-таки Ю. Лужков. Раз уж А. Кузьмин все равно стоял на трибуне для выступавших, мэр спросил его: А не пора ли перетряхнуть все типовые проекты и выбросить из них все устаревшее?

Где магазины шаговой доступности? - спрашивал у Кузьмина руководитель департамента Владимир Малышков. На что главный архитектор туманно обещал к 2020 году довести общий объем торговых площадей до общеевропейского уровня в 2,2 кв. метра на каждого проживающего в Москве человека.

Но главое, что задело мэра - это отсутствие в программе упоминания о реконструкции детских лечебных учреждений и строительства новых детских садов. Мы с вами приняли программу строительства детских садов, которую мы должны выполнять. 68 садов - этот тот минимум, который мы обязательно должны сделать. Очередь громадная, и она будет расти, если мы не сможем решить проблему, сказал мэр.

- Во многих наших хороших типовых проектах предусмотрено слишком маленькое помещение под ванную и туалет, - пояснил Юрий Михайлович. - Они тесные и неудобные. В ванную комнату, например, невозможно поставить стиральную машинку, которая является обязательным атрибутом любой семьи. Нет шкафчиков, в которые можно было бы поместить всякие моющие средства. И это - в современной квартире! Это типовые блоки, которые и десять, и двадцать, и тридцать лет назад вставлялись в серии ДСК- И арматуру в них пора менять! Везде уже 25 лет керамика применяется, а мы все еще ставим эти уродливые краны и вентили.

Одним из первых примеров его реализации стало строительство жилого комплекса в Приозерске, который со временем планируется превратить в городской район. Правительство Ленинградской области уже выделило 800 миллионов рублей, которые пойдут на компенсацию первого взноса участникам местной ипотеки и погашение процентной кредитной ставки очередникам.

Лужков напомнил, что 2007 год в Москве объявлен годом ребенка, а потому упоминание о реконструкции 204 детских больниц в документе должно быть обязательно. У наших детских больниц просто позорнейшее состояние, - сказал он Ресину. - У меня это вызывает тревогу. Если вы про нее забыли - это простительно. А если не занимаетесь - опасно.
Ленинградская, Калужская и Костромская области выбраны в качестве экспериментальных зон для развития малоэтажного строительства в рамках национального проекта Доступное и комфортное жилье.

Но это у них, у нас - проблема на проблеме, сказал корреспонденту РГ председатель Ассоциации деревообработчиков и мебельщиков Ленобласти и Петербурга Михаил Пильцер.

По расчетам специалистов областной администрации, стоимость квадратного метра нового комфортабельного жилья не должна превышать 200-300 долларов. При этом срок его службы составит 50-70 лет. Область развивается, восстанавливаются старые предприятия, появляются новые. Работникам добираться до них сложно. И строительство малоэтажных деревянных домов могло бы стать хорошим выходом из ситуации. Тем более что деревянные малоэтажные дома весьма экономичны. Весь набор комплектующих на современном заводе можно изготовить за 5-6 часов и собрать на месте за 3-4 дня. Именно поэтому деревянное домостроение в городах Европы и Америки достигает 50 процентов, а в сельской местности - 80.

Поэтому в экспериментальных регионах рассматривается другая технология строительства - возведение деревянного каркасно-панельного жилья на основе плит OSB из ориентированной древесной стружки, склеенной водостойкими фенолоформальдегидными смолами. Вариант как будто подходящий.

Самое интересное, что мои собеседники припомнили, что подобная программа - о развитии малоэтажного деревянного домостроения - принималась в начале девяностых годов. В ряде регионов России были специально построены заводы по возведению деревянных домов. Но со временем об этих предприятиях подзабыли. Сейчас взоры к ним обратились вновь. Но производства уже сменили профиль. Нет, они, как и было задумано, рубят бревна и пилят брус. Но, чтобы выжить, им пришлось спекулировать древесиной. Например, кубометр просушенного бруса, из которого можно построить дом, сейчас стоит около 500 долларов. Такие домостроительные заводы обслуживают только состоятельных клиентов, строят элитное жилье. К доступной экономике их уже не развернешь.

Другая проблема, которую придется решать, - это фундамент и инфраструктура, сопутствующая деревянному домостроению. Ведь надо проложить дорогу, провести воду, дать тепло, электричество, пустить транспорт, открыть магазины и многое другое. Федеральное правительство готово покрыть 11 процентов всех затрат. Остальные деньги регионам предлагают добывать самим. А у субъектов Федерации нет средств даже на строительство дорог.

Сейчас, например, в Ленинградской области строительство малоэтажных жилых домов осуществляют 15 предприятий с объемом выпуска готовой продукции более 1000 жилых домов в год, что соответствует площади в 150 тысяч квадратных метров. Это, конечно, немного. Кроме того, плиты приходится закупать за рубежом. У нас нет ни одного завода, на котором бы производили водостойкие древесно-стружечные плиты, утверждает Михаил Пильцер. А в Америке, например, на 60 заводах производят до 60 миллионов квадратных метров этого строительного материала. Но даже при импортных поставках цена на жилье получается приемлемой - около трехсот долларов за квадратный метр.

Если провести дороги по лесным районам Ленинградской области, объем заготовки и вывозки может быть увеличен с 8 до 20 миллионов кубометров в год, считают в агентстве по лесному хозяйству Ленинградской области и Санкт-Петербурга. Чем не ресурсы для домостроения?

Оборудование для строительной индустрии, вероятно, есть смысл включить в список беспошлинного, считают в администрации Ленинградской области. А почему бы не отменить плату за разрешение на подключение предприятия и жилищного фонда к электросетям. Последнее вообще исключительно российское ноу-хау.



Главная --> Публикации