Главная --> Публикации --> Что хочет покупатель элитного жилья Госдума изымает страховщиков из ипотеки Госдума объявила дачную амнистию Хорошо иметь домик на рублевке Московскими темпами начинают строить в подмосковье

Что выбрать: таун-хаус или квартиру?
- Что такое таун-хаус? Это дом, разделенный на несколько отсеков (их число может доходить до 20), где живут разные семьи. Как правило, это жилье для среднего класса и строится оно чаще за городом из-за того, что там дешевле земля. Действительно, у нас жилье в таком доме по цене сопоставимо с городской квартирой в районе средней престижности. В московском регионе таун-хаусы только начинают строиться, они в значительной степени - экзотика. Это удобно, если рядом работа. В противном случае нужно быть готовым к тому, что каждый день придется преодолевать большие расстояния. В таун-хаусах не маленькие метражи. Размеры жилья там по 150, по 180 метров. Я знаю людей, которые покупают таун-хаусы в московской области, и довольны. Но за городом для нашего покупателя вопрос в основном стоит так: дом или квартира? Свой дом в любом случае лучше таун-хауса.

На вопросы, которые возникают у наших читателей при покупке жилья, отвечает опытный риэлтор, заместитель директора одного из московских агентств по недвижимости Всеволод МИРОНОВ.

Можно ли надеяться, что процедура оформления квартир в собственность упростится?
- Судя по всему, в ближайшее время больших подвижек в этом вопросе не будет. Когда новый дом построен, Комитет муниципального жилья при правительстве Москвы, учреждения юстиции и другие контролирующие организации сверяют то, что получилось с инвестиционным проектом, который был на бумаге. Прения между фирмой-застройщиком и контролирующими организациями длятся долго. Раньше они занимали полгода, а теперь и год, и два, и три. Пока все не будет перепроверено, квартиру в собственность не оформят. Официально процедура называется "открытие адреса". А на рынке при этом часто складывается ситуация - недобросовестная фирма-заказчик и добросовестный покупатель. Человек вкладывает деньги в квартиру, получает ключи, делает ремонт, при этом не получив документа о том, что именно он является собственником. И если он передумал и хочет продать это жилье, то сталкивается с большими сложностями. Поэтому сейчас нередки ситуации, когда люди оформляют квартиры в собственность через суд. Бывают коллективные иски, есть индивидуальные. Иногда даже фирма-застройщик специально нанимает юриста, который представляет интересы жильцов. Но мы сталкивались и с противоположной ситуацией, когда представители фирмы говорят людям, мол, мы все сделали, а, если вышестоящие инстанции не выполняют своих обещаний, подавайте на них в суд.

Где лучше покупать квартиру: на вторичном рынке или в новостройке?
- Для тех, кто продает свою квартиру, чтобы приобрести жилье большей площади (а таких на рынке процентов 30-40), новостройки противопоказаны. Это могут позволить себе только люди со свободными средствами. Такие покупатели согласны ждать, пока построят дом и пройдут все долгие процедуры оформления жилья в собственность. Эта система очень тяжелая и неповоротливая.
Те, кто покупает жилье в новостройках, знают, что это весьма выгодное вложение денег, так как стоимость цены за квадратный метр жилья растет пропорционально строительству дома. Поэтому так много желающих купить именно на начальной стадии строительства. Даже когда дом существует только на бумаге и котлован еще не вырыт.

Как будут меняться цены на жилье?
- Сегодня цены диктуют новостройки. В связи с подорожанием стройматериалов поднялась себестоимость строительства. И если еще учесть, что спрос на жилье по-прежнему высок, то надо ожидать дальнейшего роста цен, ориентировочно на один-два процента в месяц. Кроме того, раньше свою долю в новостройках город брал квартирами, сейчас он предпочитает получать ее деньгами и вперед, заставляя строителей брать недешевые кредиты у банков. Компенсируют свои затраты строительные компании также за счет увеличения цен.

Где взять деньги на покупку квартиры?
- Существуют две формы - ипотечный кредит или частный кредит.
То есть можно занимать деньги у знакомых или у фирмы, где вы работаете. И то, и другое - кредит. Ипотека, соответственно, кредит под залог. Банки и частные компании занимаются сегодня кредитованием весьма успешно. И ипотечная программа обкатывается все больше. Человеку, чтобы принять в ней участие, вовсе не обязательно иметь гарантированный легальный доход. Покупатель вкладывает в первом взносе 20-30 процентов своими деньгами, и для банков это уже серьезная гарантия. Сейчас многие покупатели квартир берут кредиты, которые себя оправдывают.

Торговые центры давно перестали восприниматься исключительно как места для совершения приобретений. В понимании покупателя современный торговый центр - это искусственно созданная среда для отдыха, покупок, разнообразных развлечений, досуга и общения, - говорят в компании ДС Девелопмент (входит в группу компаний ДОН-Строй). - Поэтому разнообразие развлечений в торговом центре - неотъемлемая составляющая его успеха.

Что делать, если в купленной квартире обнаружен строительный брак?
-Человек по-прежнему практически беззащитен. К примеру, если покупатель хочет оформить квартиру в собственность, то соответствующий договор с фирмой-застройщиком должен быть закрыт актом приемки жилья. Таким образом, покупатель заранее расписывается в том, что он примет квартиру в любом состоянии. Бывают также случаи, когда дом опечатан, и новый жилец даже не может посмотреть, что он приобретает. Правда, иногда огрехи, сделанные при строительстве жилья, исправляют за счет эксплуатирующих организаций - жэков, дэзов, товариществ собственников жилья и прочих.
Можно, конечно, подать и в суд, но это получается себе дороже. Дешевле за свои деньги устранить недостатки, чем полгода проводить в судебных тяжбах. Практически не бывает настолько серьезного дефекта, который стоил бы мучительного хождения по судам.
В начале осени торговые центры испытывают и традиционный всплеск покупательской активности, причем потребители тянутся в ТЦ семьями. Правда, покупают в основном мамы, а папы и дети ищут развлечений. И чем больше времени они на них потратят, тем больше денег оставит мама в торговом центре.

Однако далеко не в каждом ТЦ можно развлечься по полной программе. В Атриуме, что у Курского вокзала, например, под развлечения отданы значительные площади. Здесь есть и многозальный кинотеатр, и боулинг-центр Катапульта и, пожалуй, на сегодня самый крупный детский развлекательный комплекс Атриленд, - рассказывает генеральный директор компании МТ-Девелопмент Александр Тимофеев. Однако существует достаточно много торговых центров, в которых развлекательная зона отсутствует полностью (ТЦ Город на Рязанском проспекте, Л-153, Мосмарт), - приводит пример Ольга Ясько, руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International.

Зачем же создавать такую среду, если главная задача торговли - продавать? Развлекательная зона решает основную проблему, возникающую при групповых походах по магазинам: что делать тем, кто не хочет часами бродить между витринами, - говорит менеджер по PR компании United Realty Group Ирина Бабичева. - Разумеется, любая мать семейства предпочтет отправиться за покупками туда, где ее дети и муж найдут себе занятие по душе, а не будут угрюмо плестись сзади. Как следствие - наличие развлекательной зоны продлевает нахождение посетителя в торговом центре в среднем на 1-2 часа. К тому же фуд-корт, мультиплекс, боулинг, игровые автоматы привлекательны сами по себе, то есть побуждают человека зайти в торговый центр, даже если он не собирался делать покупки.

А раз хватает одной иллюзии развлечений, от развлекательной зоны можно и вовсе отказаться. Некоторые так и поступают. Тем более что самому торговому центру развлечения могут обойтись слишком дорого: арендные ставки в развлекательной зоне намного ниже, чем в торговой, потому что отдача от квадратного метра здесь не так велика. Например, на долю электронных автоматов в час по всем нормативам приходится от 90 до 200 руб., - говорит ведущий консультант отдела брокериджа управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании МИЭЛЬ-Недвижимость Сергей Блохин. В торговой зоне за это же время можно потратить в разы больше. Как следствие - вполне понятное желание сделать развлекательную зону поменьше. Причем это в равной степени касается всех развлечений.

Впрочем, отводить в ТЦ большие площади под развлекательные зоны, чтобы заманить и порадовать покупателей, необязательно. Например, результаты опросов, проводимых по заказу компании МТ-Девелопмент, демонстрируют, что МЕГА на сегодня считается самым популярным развлекательным комплексом. С объективной точки зрения это не так: там представлен многозальный кинотеатр, фуд-корт, каток (пожалуй, не столь распространенный элемент), небольшая зона развлекательных автоматов при том же кинотеатре и детский центр типа камера хранения. Но дело даже не в ограниченном предложении, а в том, что в МЕГЕ по сути отсутствует та атмосфера, которая позволяла бы чувствовать себя в развлекательном комплексе, а не в торговом центре.

Похожая картина наблюдается и с кинотеатрами, на первый взгляд крайне выгодными для торгового центра. Многозальный кинотеатр относится к тем видам развлечений, которые действительно способны территориально расширить клиентскую зону торгового центра и стимулировать увеличение частоты посещений, - говорит Александр Тимофеев. - Это самое популярное развлечение охватывает широкий возрастной диапазон, доступно по цене, постоянно поддерживается рекламными бюджетами киностудий. Технологическая особенность кинотеатров предполагает плотное размещение зрителей в зале, обеспечивая кинотеатрам высокую пропускную способность в сравнении, например, с боулингом. На практике же все может получиться иначе. Несколько лет назад было открыто много кинотеатров в торговых центрах, расположенных в центре Москвы, однако достаточно быстро обнаружилась низкая эффективность такого решения, и буквально за последний год-два мы стали свидетелями закрытия по крайней мере трех из них, - вспоминает руководитель департамента консалтинга и оценки компании Paul's Yard Юлия Кучеренко.

Например, многие ТЦ экономят на маленьких детях. Детская комната обычно является самым минимальным развлекательным предложением, как необходимый сервис для родителей, которые хотели бы не мучить своего ребенка хождением по магазинам, - говорит Александр Тимофеев. - Площадь такой камеры хранения может быть около 100 кв.м. Если детей набирается много, то в такой зоне им тесновато. Бывает, кончено, что и детская зона занимает очень большие площади, - уточняет Сергей Блохин. - Например, если подразумеваются большие активные игры, требующие сложных и массивных декораций, или боулинг, которому необходимо от 5 до 7 тыс. кв.м, нужны, конечно, внушительные площади. Правда, это не значит, что арендодатель на все это согласится. Ведь в конечном итоге размер игровой зоны будет согласовываться с арендодателем.

Покупка жилья в одном из городов ближнего Подмосковья могла бы стать отличным решением квартирного вопроса для многих москвичей, если бы не целый клубок проблем, с которыми сталкиваются застройщики. Отсутствие свободных площадей, изношенные коммуникации, административные барьеры и другие препятствия тормозят строительство доступного жилья. Если эти проблемы не будут решены в ближайшее время, с мечтой о недорогой квартире под Москвой придется расстаться.

Зону же азартных развлечений из торговых центров вытесняют сами покупатели: она не слишком вяжется с семейными визитами. Единственное, на что пока никто не покушается, это фуд-корт. Хотя к развлечениям заведения питания можно отнести с большой натяжкой.

Конечно, при точечной застройке можно подключиться к уже имеющимся инженерным сетям, но, как объясняет руководитель отдела маркетинга и рекламы компании ЮИТ Московия Виталий Осьминин, существующие коммуникации настолько изношены, что подключение к ним новых объектов значительно увеличивает риск техногенных аварий: получается, что новые дома невозможно эксплуатировать.

Пожалуй, самая острая проблема, с которой сталкиваются застройщики в подмосковных городах, - отсутствие коммуникаций. Во многих городах Подмосковья невозможно крупное новое строительство из-за нехватки мощностей, а строительство новых котельных, электростанций, прокладка коммуникаций стоят очень дорого, не каждый застройщик решится реализовывать проект с такими обременениями, - говорит Семен Пузрин, управляющий по финансам УК КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент.

Область откровенно страдает от отсутствия свободных площадей для жилой застройки. Инвесторам просто негде строить, поскольку города уперлись в свои границы и новое строительство возможно только на окружающих их землях сельхозназначения. Хотя эти участки давно не используются для решения сельскохозяйственных задач, строительство жилья на них требует крайне сложной и длительной процедуры по выводу земель из сельхозоборота. Получается, что массово строить просто негде! - сокрушается Виталий Осьминин.

Кроме того, площадки под точечную застройку в Подмосковье, как уверяет Елена Комова, директор управления маркетинга компании Домострой, уже исчерпаны. Значит, строителям приходится осваивать площадки, расположенные в удалении от основной инженерной и социальной инфраструктуры населенных пунктов. А это сопряжено и с другой, не менее острой проблемой.

Но даже если административные барьеры удастся преодолеть, коммуникации протянуть, а новые площадки застолбить, застройщики столкнутся с другой проблемой - нехваткой подрядчиков и строительных материалов.

Добавляет проблем застройщикам и сопротивление местных властей. В Подмосковье затруднена ситуация с получением разрешения на строительство. Наличие множества административных барьеров приводит к значительному увеличению сроков реализации проектов, что заметно сказывается на себестоимости и зачастую заставляет отказываться от реализации того или иного проекта, - утверждает вице-президент группы компаний Конти Вячеслав Тимербулатов. - Для частичного решения существующей проблемы с нехваткой новых объектов необходима серьезная поддержка инвесторов-застройщиков со стороны администраций подмосковных городов.

Получается, что на значительный рост объемов жилищного строительства в ближайшее время рассчитывать не приходится. Спрашивается, где же выход? Развивать надо и отрасль в целом, и работать над смежными областями. Это задача именно федерального уровня, поскольку затрагивает и вопросы землепользования, и естественные монополии, и административные интересы в регионах, - резюмирует Виталий Осьминин.
Кайдо Карма, генеральный директор отделения элитных новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость:

Мы строим в Москве, Балашихе, Долгопрудном, Пушкине, Ногинске, Жуковском, Раменском, Рождествене. Рассматриваем еще десятки площадок, поскольку нашей материнской компанией является финский концерн YIT, обладающий доступом к европейскому капиталу. По каждому объекту мы проводим тендеры и сталкиваемся с тем, что участниками их из раза в раз становятся одни и те же компании. Круг строителей оказывается достаточно узок, а отбрасывая самых ненадежных, мы еще более ограничиваем его, - говорит Виталий Осьминин. - Одновременно с этим наши подрядчики сталкиваются с другой проблемой. Мощности предприятий, производящих кирпич, цемент (а это основа бетона и, следовательно, монолитного домостроения), арматуру и прочее, на пределе. Увеличивать объемы строительства невозможно, поскольку строить не из чего.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

На сегодняшний день у нас нет рынка как такового - у нас сформировалась некая биржа. Нет понятия и критериев эластичного спроса, ценообразования. Сейчас фактически идет торговля лотами. Если весной 2006 года средняя цена на элитную недвижимость в ЦАО составляла $9700-9800 за квадратный метр, то, по нашим прогнозам, к концу этого года средняя цена преодолеет отметку $12500 за квадратный метр. Факторы, влияющие на цену, - это прежде всего огромный дефицит и огромный интерес к этому рынку за счет высокого темпа этого роста цен. Стабилизация цен может начаться с конца 2007 года, но о снижении цен говорить не приходится - просто замедлится динамика роста.

Тем не менее до конца года рост цен на жилье будет сохраняться на уровне 5-7% в месяц, при этом возможны колебания в период роста и падения деловой активности. Остановки роста цен не наступит по следующим причинам: во-первых, до конца года прогнозируется дальнейшее снижение курса доллара, во-вторых, объемы предложения даже с учетом размораживаемых и заявленных новых объектов (которые, возможно, появятся в продаже в текущем году) все еще очень малы по сравнению с существующим спросом, который по нашим оценкам, будет расти, в том числе и за счет дальнейшего развития ипотеки.

Резкого скачка цен с наступлением осени не произойдет - в первую очередь потому, что именно на начало осени намечен вывод на рынок ряда объектов, продажи по которым были заморожены на летний период, что увеличит предложение и, возможно, несколько снизит напряженность на рынке.

Рекордно высокий прирост цен (за 7 месяцев 2006 г. он превысил 50%) объясняется многочисленными макро- и микроэкономическими факторами: высокими мировыми ценами на энергоносители, благоприятной экономической и политической ситуацией в стране, значительным ростом цен на строительные материалы, особенно на цемент и металл, ростом денежной массы, увеличением численности населения Московского региона, в т.ч. за счет миграционных притоков. Все эти факторы оказывают влияние на формирование платежеспособного спроса. Спад цен в ближайшие полгода маловероятен, так как за такой сравнительно короткий период невозможно устранить дефицит предложения, возникший на рынке после вступления в силу закона Об участии в долевом строительстве 1 апреля 2005 г. За этот период, по нашим оценкам, объем предложения снизился более чем на 40%.

Елена Комова, директор управления маркетинга компании Домострой:

Наталья Новикова, генеральный директор Renaissance Realty:

Средняя цена квадратного метра в Москве однозначно перешагнет отметку в $4000, и это уже произойдет осенью. К концу же года средняя цена столичной недвижимости составит $4400-4600 за кв.м.

Александр Кукояка, директор департамента брокерских услуг Брокерского дома Золотые Ворота:

В первое полугодие 2006 года в сегменте элитного жилья продолжался активный рост цен, и остановки его пока не предвидится. Дефицит предложения на рынке элитной недвижимости по-прежнему ощущается очень остро: в этом году объем сделок сократился примерно на 30% по сравнению с прошлым годом. Таким образом, в условиях стабильно высокого спроса, который еще подкреплен значительными денежными средствами, цены будут продолжать расти. Правда, такого высокого темпа, как в первом полугодии, уже не будет. По данным Renaissance Realty, в настоящее время средняя стоимость квадратного метра элитного жилья составляет около $9.5-10 тыс. за кв.м. До конца года цены вырастут еще на 7-11%.

Семен Пузрин, управляющий по финансам УК КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент:

По моим предположениям, до конца 2006 года (с сентября по декабрь) жилье подорожает еще как минимум на 15-17%. Предпосылок к снижению цен не предвидится. Спрос по-прежнему намного превышает предложение, а активное развитие ипотеки еще больше увеличивает этот разрыв.

Эльвира Ерёмина, генеральный директор компании Сити - XXI век:

К концу 2006 года жилье в Москве будет в среднем стоить $4500 за кв.м, учитывая сегодняшние темпы роста цен. Скорее всего темпы роста цен будут снижаться довольно плавно, корректировка цен возможна только на отдельные объекты, на которые цены были необоснованно завышены в период быстрого роста цен.



Главная --> Публикации