Главная --> Публикации --> Жилищный вопрос остался в кремле Исправление технических ошибок, допущенных при ведении государственного земельного кадастра Грядут алчные иностранцы Утешительная приватизация В погоне за эксклюзивом

После кризиса 1998 года никто не сомневался в предстоящей динамике рынка недвижимости долларовые цены пойдут вниз. В середине 1999 все понимали падение цен прекратится, т.к. стоимость жилья приблизилась к себестоимости строительства. С 2000 года стало очевидно цены будут расти в согласии с улучшением макроэкономической ситуации, политической стабильностью и ростом доходов населения, постепенно возвращаясь к докризисной отметке в среднем 950$ - 970$ за квадратный метр жилья (график 1)

Прогноз и тенденции развития столичного рынка недвижимости в 2003 году

2003год поставил перед аналитиками и экспертами рынка недвижимости новую нелегкую задачу. Рынок вернулся на докризисный уровень и даже превысил его. Что же дальше? Как для риэлторов, строителей и инвесторов, так и для большинства граждан, заинтересованных в решении своего квартирного вопроса, актуально понимание дальнейшего развития ситуации на рынке недвижимости. Будет ли продолжаться рост цен, сменится ли он падением в согласии с гипотезой цикличности, или же наступит стабилизация цен? Для ответа на эти вопросы попробуем отыскать объективные критерии, позволяющие сориентироваться на рынке недвижимости.






Итоги 2002 года
Развитие рынка недвижимости в 2003 годугоду во многом определяется тенденциями 2002года. Он принес прирост цен на жилье на 15%-20% в зависимости от сегмента. Это существенно меньше, чем прирост 2001 года, который составил 30%-35%. На первый взгляд наблюдается замедление роста цен и плавный переход к стабилизации, которая может смениться дальнейшим снижением цен в силу перенасыщения рынка. Однако более детальное изучение ситуации, основанное на построении еженедельного индекса стоимости, выявляет более сложную ценовую динамику (график 2).

Но рынок повел себя совсем по иному. Уже в августе уровень цен поднялся на 1.7%, в сентябре на 2.3% и около 3% в следующие месяцы! В итоге более половины годового прироста пришлось на три осенних месяца. Осенний подъем рынка 2002 года во многом повторил темпы 2001 года, что поставило под сомнение гипотезу плавного перехода к стабилизации цен и наступления скорой рецессии в 2003 году (график 3).

Рост цен в 2002 году происходил очень неравномерно. Первые 3 месяца рынок рос очень медленно, менее чем на 1% в месяц. В апреле рост цен почти прекратился, и с мая по июль существовала полная стабилизация цены почти застыли как раз на докризисной отметке. Большинство обозревателей были готовы поверить, что скоро начнется снижение рынка в согласии с теорией экономических циклов.





Ситуация предстает в совершенно ином свете если задаться вопросом чем в первую очередь определяется уровень цен на недвижимость? Ответ связан с политической и макроэкономической ситуацией, развитием бизнеса и платежеспособностью населения. На сегодняшний день благоприятная совокупность этих факторов делает московскую недвижимость крайне привлекательной. На фоне развития бизнеса, роста доходов населения и политической определенности существует стабильный спрос на жилье как среди москвичей (по результатам социологических исследований около 10% в год серьезно намерены улучшить свои жилищные условия), так и среди жителей регионов (по статистике продаж приобретают в среднем 30% столичного жилья). Развитие Москвы как столицы большого государства, политического, экономического и культурного центра, а также приток иностранного капитала, создает потенциал для существенного превышения цен на недвижимость над уровнем 1998 года.

Рынок недвижимости в 2003 году
Докризисный уровень цен является для большинства риэлторов магическим. Возможно потому, что он близок к психологическому барьеру в 1000$ за квадратный метр. За 12 лет существования рынка недвижимости в России цены редко поднимались выше фактически только в середине 90-х, когда происходил бум продажи квартир в сталинских домах по явно завышенным ценам. Когда на более-менее сформировавшемся рынке недвижимости 1998 года индекс стоимости поднялся до этого уровня случился кризис, снова оставив впечатление, что такие цены являются избыточными. Поэтому совершенно естественна реакция большинства специалистов цены на жилье завышены, скорее всего, искусственно все это хорошо не кончится.




Расчеты инвестиционной привлекательности столичной недвижимости показывают, что существует реальный потенциал для дальнейшего роста цен, который будет реализовываться в 2003 году. Наиболее вероятный прогноз рынка недвижимости дает рост цен около 15% в год, т.е. чуть больше 1% в месяц. Таким образом, вложения в недвижимость по-прежнему будет превышать доходность по банковским депозитам (график 4). Разумеется, повышение стоимости жилья будет происходить неравномерно, как и в 2002 году. Наибольший подъем можно ожидать в начале весны, а также в конце лета и осенью. Для января и мая-июня характерно замирание цен.

Современные тенденции на рынке
Ценовые тенденции развития рынка недвижимости не являются единственными. Существует важный показатель качества жилья ликвидность. Несмотря на наличие стабильного спроса, рынок недвижимости уже давно перестал быть дефицитным. У современного покупателя появляется все более широкий выбор и возможность реализовать свои предпочтения.



Вторая тенденция связана с осознанием важности экологической обстановки. Если в 90-х годах наиболее престижным считался центр, то теперь все больший рейтинг приобретают экологически благоприятные и зеленые районы столицы, пусть даже удаленные от центра. Существенной альтернативой московской квартире становиться собственный дом за городом. Еще несколько лет назад это было по карману только элитным покупателям. Сегодня строиться все больше коттеджных поселков для среднего класса в ценовом диапазоне, сравнимом со стоимостью хорошей 4-5 комнатной квартиры.

Первая тенденция связана со смещением, как спроса, так и предложения от типового панельного жилья к более качественному - монолитному и кирпичному. Примечательно, что доля монолитного жилья возрастает даже в районах массовой застройки. Сокращение разницы стоимости квадратного метра в монолитно-кирпичном и панельном доме способствуют развитию этой тенденции. Все больше покупателей предпочитают индивидуальность как в проекте и фасаде дома, так и в планировке собственной квартиры.

За шесть месяцев этого года жилье в столице подорожало в среднем в полтора раза, то есть рост цен составлял примерно по 7% в месяц. При этом эксперты считают, что на рынке сложилась парадоксальная ситуация: с одной стороны, в условиях возникшего ажиотажа порядка 30% предложения можно отнести на долю так называемых инвестиционных покупателей, желающих просто заработать, а с другой стороны, около 50% жилья придерживается застройщиков. Получается, что на реальных покупателей теперь приходится не более 20% от уже сократившегося вдвое объема предложения или около 10% от обычного объема предложения. Таким образом, за последний год московский рынок жилья сократился почти в 10 раз, что и объясняет резкое подорожание московской недвижимости.

Еще одна тенденция связана с повышением требований к инфраструктуре дома. Прежде всего, речь идет о безопасности наличии консьержа или охраны. Очень актуальным является вопрос парковки, придомовой автостоянки или подземного гаража. Также немаловажно наличие современных средств связи цифровой телефонии, кабельного телевидения и интернета. Дифференциация рынка недвижимости приводит к тому, что на фоне общего ценового подъема одни категории жилья более ликвидные - могут дорожать существенно быстрее других менее ликвидных. С течением времени могут возникнуть проблемы с реализацией низколиквидного жилья даже по цене приобретения. В этом свете более ликвидное, и как правило, более качественное жилье выглядит привлекательнее как с точки зрения вложения денег, так и с точки зрения приобретения для своей семьи.
Рынок недвижимости: кто выиграет в борьбе за потребительские предпочтения клиентов?

Этот ставший уже традиционным форум направлен на повышение профессионализма столичных риэлторов, налаживание обмена опытом по применению новых технологий риэлторского бизнеса, укрепление деловой репутации и усиление конкурентных преимуществ риэлторских компаний, а также на информирование о новых возможностях риэлторского бизнеса. Он проводится Московской ассоциацией риэлторов (МАР), созданной в 1994 году в результате слияния двух риэлторских объединений - Московской ассоциации риэлторов и Московской гильдии риэлторов.

Подобная ситуация не может не беспокоить столичных риэлторов, которые соберутся 3 октября 2006 года в конференц-центре Экстрополис на свой VII Форум, который называется Рынок недвижимости: кто выиграет в борьбе за потребительские предпочтения клиентов?

Цивилизованный рынок риэлторских услуг в нашей стране немыслим без применения новых технологий, позволяющих перейти на новый уровень взаимоотношений как между риэлторами и потребителями риэлторских услуг, так и между самими специалистами в области недвижимости. Существование общественных объединений риэлторов, в рамках которых происходит интенсивный обмен опытом между представителями риэлторских компаний, на основе реальной практики формирует определенные правила ведения бизнеса, приближает всех нас к решению задачи повышения качества оказания риэлторских услуг. В Москве эту функцию успешно выполняет Московская ассоциация риэлторов, объединяющая на сегодняшний день более 100 профессиональных участников рынка недвижимости.

Вот что рассказала нам новый президент МАР, вице-президент корпорации Рескор Анна Лупашко:

Грядущий VII-й Форум риэлторов столицы будет носить исключительно прикладной характер и позволит более полно и эффективно решать задачи, стоящие перед руководителями компаний и лицами, заинтересованными в инвестировании средств в рынок недвижимости.

Деловая программа предстоящего форума построена с учетом результатов опроса участников рынка недвижимости на предмет выявления наиболее важных, значимых и острых проблем, стоящих перед профессионалами - участниками рынка. В ходе работы форума будут освещены вопросы управления персоналом риэлторской компании, развития брокерской организации, маркетинга на рынке недвижимости, девелопмента и инвестиций в недвижимость, правовые аспекты риэлторской деятельности, особенности работы на рынке ипотеки, вопросы использования ресурсов в продвижении услуг риэлторской компании.

В качестве докладчиков в форуме примут участие руководители наиболее успешных риэлторских и инвестиционных компаний, ведущие специалисты в сфере юридического консультирования, девелопмента, управления персоналом и информационных технологий, маркетологи и консультанты-аналитики.

Деловая программа форума предполагает работу семи тематических секций.

По вопросам участия в форуме обращайтесь по тел. (495) 786-76-90, e-mail: post@magr.ru

Помимо содержательных выступлений, участникам Форума будут предложены всевозможные презентационные материалы, а наглядная и доступная форма подачи информации позволит сделать работу Форума продуктивной, интересной и достойной внимания участников рынка.


Ипотечное кредитование хоть и не стало до сих пор явлением массовым, но в разряд экзотических его уже никак не запишешь. По данным ЦБ, с 2003 по 2005 год объем ипотечных кредитов вырос в 7,5 раза, а за первое полугодие нынешнего года удвоился. Сейчас он составляет 110 115 млрд. рублей.

Условия участия и регистрационная форма: сайт форума forum.mar.ru.

По мнению экспертов, у ипотеки огромное поле для развития. По данным московских риелторских компаний, до 10% всех сделок на рынке столичной недвижимости происходит с помощью ипотеки. И это несмотря на сумасшедший рост цен, говорит Алла Цытович. По ее словам, этому способствует рост доходов населения. По мнению Сергея Данькова, усиление интереса к ипотеке связано также с тем, что банки становятся более лояльными к заемщикам: большинство не требуют официального подтверждения доходов, регистрации, гражданства. К тому же за последние годы ставка по ипотечным кредитам существенно снизилась с 14 15 до 10 12% годовых, значительно уменьшился и первоначальный взнос. Предлагаются программы вообще без первоначального взноса, уточняет он.

Несмотря на сложную ситуацию на рынке недвижимости, банки отмечают серьезный рост ипотечных портфелей. Лидер рынка Сбербанк по итогам первого полугодия выдал ипотечных кредитов на сумму свыше 1,5 млрд. рублей. Ипотечный портфель банка DeltaCredit превысил 350 млн. долл. В прошлом году мы выдали кредитов на 112 млн. долл., а за первое полугодие этого года на 116 млн., уточнила вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit Алла Цытович. По ее словам, в этом году ожидается более чем двукратный рост. И подобная динамика наблюдается у большинства банков. Утроить объемы выдаваемых ипотечных кредитов в этом году намерен Абсолют Банк. По словам руководителя центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергея Данькова, банк уже предоставил более 2,5 тыс. кредитов на сумму в 170 млн. долл.

Другая тенденция последнего года усиление специализации. С осени 2005 года началось активное развитие услуг ипотечных брокеров. Городской первым запустил системную программу работы с ипотечными брокерами, подписав осенью 2005 года соглашения с ними сразу в нескольких регионах. Сегодня банк работает с целой сетью своих ипотечных брокеров, добавляет Игорь Жигунов.

На рынке появились и новые предложения: плавающие ставки и перекредитование. Для перекредитования клиенту необходимо не только выполнить ряд условий, как нового кредитора, так и прежнего, но и посчитать свои затраты: сборы банка за переоформление кредита, прекращение и регистрация нового залога, тарифы по иным банковским операциям, а если клиент при этом еще и использует процедуру досрочного погашения то уплатить комиссию за досрочный платеж, уточняет член правления Городского ипотечного банка, начальника департамента продаж Игорь Жигунов. По его словам, заниматься перекредитованием имеет смысл в том случае, если кредит взят до 2004 года и разница в ставках составляет не менее 3%. Операции перекредитования для банка вполне могут стать способом наращивания кредитного портфеля, однако здесь важно предложить работающий механизм, добавляет он.

Событием на рынке ипотеки стала секьюритизация ипотечных портфелей, проведенная двумя банками ВТБ и Городским ипотечным. Сегодня ресурсы сроком свыше трех лет составляют не более 6 7% банковских пассивов, сообщил НГ Игорь Жигунов. Сделки секьюритизации по ипотеке позволяют привлечь долгосрочные более дешевые ресурсы, чем, например, целевые займы. В мировой практике подобные сделки проводятся уже давно. Так, в прошлом году в мире посредством этого инструмента было выпущено бумаг на сумму более 700 млрд. долл. О предстоящей секьюритизации ипотечного портфеля уже объявил банк DeltaCredit. Однако приведут ли все сделки по секьюритизации к снижению ставок по кредитам вопрос неоднозначный. Это сильно зависит от того, насколько качественный будет ипотечный портфель. Чем он качественнее, тем дешевле деньги, уточнила Алла Цытович.

Расширяется и линейка ипотечных программ. Все больше банков кредитуют покупку недвижимости не только на вторичном, но и на первичном рынке. Интересные программы по кредитованию жилья на первичном рынке предлагает Абсолют Банк. Кроме того, в этом году банк запустил программу Ипотека без первоначального взноса и начал перекредитовывать ипотечные кредиты, уточняет Сергей Даньков. В DeltaCredit сегодня самый популярный продукт 15-летний кредит с фиксированной ставкой в долларах и 10-летний в рублях с плавающей ставкой, уточняет Алла Цытович. По словам Игоря Жигунова, на фоне роста цен на недвижимость очень выгодными оказались потребительские кредиты под залог имеющегося жилья, так как с повышением стоимости закладываемой недвижимости увеличивается и максимальная сумма кредита. Это, по сути, стало новым кредитным продуктом, который оценили многие клиенты, уточнил он.


С начала года цены на московскую недвижимость, по разным оценкам, прибавили 50-60%. Средняя стоимость квадратного метра, по данным консалтинговой компании Blackwood, превысила $4 тыс. По оценкам девелоперской компании Mirax Group, 50-60% этого прироста приходилось на увеличение стоимости нефти с начала года цены на нефть достигли $78,47 за баррель марки Brent. Но около месяца назад началось падение вчера за баррель наличной нефти Brent давали уже $57,48, и девелоперы заговорили о возможном снижении стоимости жилья. При падении стоимости нефти до уровня $25 за баррель и ниже приток нефтедолларов на рынок недвижимости сократится, что может привести к стабилизации и плавному снижению цен на рынке недвижимости, говорится в отчете Интеко за второй квартал 2006 года, опубликованном на прошлой неделе.

По оценкам экспертов, ипотечный рынок будет и дальше развиваться также динамично как в плане технологий, так и объемов. К 2007 году стоит ожидать, что рынок ипотеки достигнет 4 млрд. долл. По оценкам международных экспертов, емкость его к 2010 году может составить порядка 26 млрд. долл., в свою очередь, российскими экспертами объем рынка оценивается до 50 млрд. долл., сообщил НГ Игорь Жигунов. В ближайшие год-два мы ожидаем всплеска массового интереса к программам перекредитования, ждем, что на рынок выйдут агенты и, главное, продавцы, которые будут готовы работать по сделкам с участием ипотечных денег, убежден Сергей Даньков. Через год-полтора должен заработать рынок ипотечных ценных бумаг, появятся разнообразные способы работы с ипотечными обязательствами через ипотечные ценные бумаги, выкуп долгов, кредитование под залог ипотечных пулов и т.д.. По прогнозам экспертов DeltaCredit, продолжится снижение ставок по ипотечным кредитам Мы можем спрогнозировать падение ставок на 1% в год, говорит Алла Цытович. Если сейчас в среднем по рынку долларовая ставка составляет 11% годовых, то можно ожидать, что в ближайшей перспективе, лет через семь, она сравняется с общеевропейской ставкой в 5%. Но опять же все будет зависеть от мировой конъюнктуры.

Около 30% платежеспособного спроса на московском жилищном рынке обеспечивается жителями нефтедобывающих регионов и покупателями из отраслей, с ними связанных, говорится в отчетности Mirax. По разным оценкам, до 40% проданных в Москве квартир приходится на инвестиционные сделки. Пессимистичный сценарий развития отрасли, по версии Интеко, предполагает выброс этого жилья на рынок.

Значительную долю в структуре спроса на жилье в Москве составлял спрос со стороны инвесторов, многие из которых реинвестировали средства, полученные в нефтяном бизнесе, констатирует замдиректора инвестиционного департамента консалтинговой компании Colliers International Азамат Кумыков. Но недвижимость, как и все инвестиционные активы, торгуется на ожиданиях, поэтому, если тенденция к падению станет выраженной, инвесторы начнут фиксировать прибыль при первых признаках спада, прогнозирует эксперт.

Эксперты сомневаются, что нефть упадет так сильно, но считают, что и стагнации будет достаточно для снижения цен на московском рынке недвижимости. Главный экономист ИК Тройка Диалог Евгений Гавриленков считает, что цены на нефть к концу года не будут ниже $60 за баррель. Но и стабилизация цен на нефть вызовет снижение цен на рынке недвижимости, уверен эксперт: Денежная масса не растет, ликвидность снижается, и количество спекулятивных сделок уменьшится. С ним соглашается директор по развитию инвестиционных проектов девелоперской компании Комстрин Алексей Злобин: Если цены на нефть зафиксировать на сегодняшнем уровне уже через полгода квадратный метр недвижимости подешевеет в среднем на 15-20%. Динамика роста цен на рынке недвижимости уже достигла своего потолка, поэтому на стагнации и снижении рынка могут сказаться и другие факторы. Помимо нефти на стоимость недвижимости влияет и платежеспособный спрос, говорит вице-президент компании Моспромстройматериалы Евгений Благов. Рост цен привел к вымыванию из числа потенциальных покупателей среднего класса, для которого ежемесячные выплаты по ипотечным кредитам оказались чересчур высокими. В этой ситуации малейшего толчка будет достаточно для снижения цен, поясняет управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. По оценкам Mirax, в Москве на средний класс приходится до 30% населения, из них приобрести жилье могут лишь 5%.

Падения цен не исключают и другие девелоперы. Даже если цена барреля опустится до $40, кризис неизбежно скажется на рынке недвижимости тогда цены на недвижимость упадут примерно на 10%, считает президент Mirax Group Сергей Полонский. Эксперты Mirax Group отмечают схожесть сложившейся на российском рынке недвижимости ситуации с американским рынком в конце 70-х начале 80-х. Тогда падение стоимости нефти с $34 до $10 за баррель привело к кризису нефтяной отрасли, а недвижимость резко обесценилась, говорится в квартальном отчете Mirax.



Точного прогноза роста стоимости жилья сейчас не может дать никто, признается менеджер крупной девелоперской компании. Он отмечает, что сейчас многие крупные застройщики хеджируют риски, размещая облигационные займы, чтобы в случае кризиса расплатиться по коротким кредитам на строительство. В случае стагнации цен около 40% строительных организаций будут не в состоянии погасить взятые кредиты, признает в своем квартальном отчете Mirax Group.



Главная --> Публикации