Главная --> Публикации --> Инвестиции приземлились в сочи и петербурге Ипотека станет дешевле Как мы вытягиваем деньги у клиентов Звездная болезнь С подносом на выход

О планах Интеко стало известно из сообщения компании. Компания намерена инвестировать в развитие гостиничного направления в Азиатско-Тихоокеанском регионе порядка $400 млн. В первую очередь Интеко намерена выйти на рынок недвижимости Китая. В Пекине, Шанхае, Шенджене и на основном курорте страны острове Хайнань Интеко планирует построить отели класса де люкс на 100 номеров, бизнес-отели на 200-300 номеров, а также ряд курортных отелей.

Интеко Елены Батуриной планирует выйти на китайский рынок недвижимости. Компания собирается инвестировать до $400 млн в строительство сети гостиниц. Эксперты туристического рынка говорят о нехватке гостиниц в Китае, а девелоперы считают крупные инвестиции в экономику КНР рискованными.

ЗАО Интеко специализируется на производстве пластмассовых изделий, стройматериалов и девелопменте. 100% акций принадлежит Елене Батуриной. Оборот в 2005 году, по собственным данным, около $1 млрд.

Руководитель пресс-службы Интеко Геннадий Терепков утверждает, что представители российской компании уже обсудили свои планы с замминистра строительства КНР Лю Чжифэном, и обещает раскрыть подробности соглашения в течение недели. Получить комментарии минстроя КНР в пятницу не удалось. Опрошенные Ъ эксперты считают, что $400 млн хватит, чтобы построить в Китае 8-12 гостиниц.

При этом гостиничная база в стране развита довольно слабо, особенно острый дефицит наблюдается на Хайнане, отмечает госпожа Ванд. В Шанхае и Пекине ситуация лучше, но с учетом постоянно растущей популярности Китая как турнаправления во всем мире гостиниц в этих городах все равно недостаточно, рассуждает эксперт.

Эксперты туристического рынка констатируют, что Интеко выходит на перспективный рынок. В Китае активно растет спрос на бизнес-туры, рекреационный отдых и экскурсионные туры. Причина в том числе и в том, что власти Китая контролируют туриндустрию и не позволяют ценам расти быстрыми темпами: проживание в пятизвездном отеле на Хайнане сопоставимо по стоимости с проживанием в трехзвездном отеле на Бали, рассказывает гендиректор туроператорской компании Ванд Интернешнл Татьяна Ванд. По данным Всемирной организации туризма, в 2005 году Китай посетило 46,8 млн туристов, что на 12% больше, чем годом ранее. По оценкам Росстата, в первом полугодии 2006 года в стране побывало 499,4 тыс. россиян (плюс 10% к аналогичному периоду 2005 года).

Это не первый проект Интеко за пределами России: позавчера компания начала строительство бизнес-центра в Астане стоимостью $100 млн.

Рынки стран Азии, таких как Китай или Вьетнам, привлекательны для развития гостиничного направления, соглашается гендиректор сети отелей Азимут Сергей Лысенков. Однако я не думаю, что Россия в этом отношении менее интересна для крупных инвесторов. Уровень рентабельности гостиничных проектов в нашей стране сопоставим с китайским, а риски значительно ниже, сомневается господин Лысенков. Китайский рынок растет быстро, и развитием на нем интересуются многие крупные девелоперы, говорит президент Mirax Group Сергей Полонский. Однако мы в плане развития зарубежных проектов больше интересуемся пока Европой. КНР коммунистическая страна, а значит, нет высокой гарантии, что крупные инвестиции будут полностью застрахованы, добавляет топ-менеджер одной из девелоперских компаний.

Проблемы обеспечения населения страны жильем возведены в ранг национального проекта. Причем основной упор делается на развитие ипотеки. О том, как сегодня продвигается ипотечное кредитование, читателям НГ рассказывает Александр Мурычев.


Александр Мурычев президент Ассоциации региональных банков России.

Да, доля ипотечных кредитов в сделках с недвижимостью пока невелика. Но и 2% населения это уже миллионы людей. Основания для оптимизма дает бурное развитие этого рынка, которое мы наблюдаем последние 2 года. Только за 2005 год объем выданных банками ипотечных кредитов вырос вдвое. Растет и число банков, которые выдают ипотечные кредиты. Если в 2000 году их было 200, то сейчас 41 Это треть от общего числа кредитных организаций. Но главное высока потребность населения в жилье. Сегодня 61% российских семей нуждается в улучшении жилищных условий. По оценка экспертов, при сохранении позитивной экономической динамики в стране в ближайшие 3 5 лет заемщиками по ипотечным ссудам могут стать еще 2 миллиона человек.

Сегодня много говорят о том, что у ипотечного кредитования в России хорошие перспективы. На чем основан такой оптимизм, ведь пока только 2% населения воспользовалось ипотекой?

Важно, чтобы экспертное банковское сообщество уже сейчас, на пороге бурного развития ипотечного кредитования, задумалось о том, какие необходимо выстроить законодательные и нормативные правила. Эти правила, во-первых, должны создать условия для инвестиционных вложений, во-вторых, помочь мобилизовать длинные дешевые ресурсы в банковской сфере для этих целей, и, в-третьих, они должны защитить кредитора от недобросовестных заемщиков.

А что могут сделать банкиры для того, чтобы ипотека стала массовой?

Банкам, особенно региональным, необходим приток долгосрочных ресурсов из внешних источников. А ипотечные ценные бумаги дают доступ к таким долгосрочным ресурсам. Когда заработает финансовый рынок ипотечных бумаг, то оборачиваемость денег будет на порядки больше. И это даст возможность привлекать эти ресурсы для целей жилищного строительства. К сожалению, принятый три года назад закон об ипотечных ценных бумагах так и не заработал. Тот факт, что операции двух российских банков (ВТБ и Городского Ипотечного) по секьюритизации портфелей ипотечных кредитов совершаются под юрисдикцией иностранных государств, свидетельствует о недоработке в действующем национальном законодательстве.

Уже третий год ожидается появление ипотечных ценных бумаг. Что это даст рынку?

Главное, чтобы государство не вмешивалось в рыночные механизмы ипотеки. Государство должно позаботиться о социальном жилье. Во всем мире правительство за счет возможностей бюджета и внебюджетных средств поддерживает социально незащищенные слои населения. Доступность заключается в том, что правительство должно брать на себя часть ответственности. Наряду с мерами по стимулированию спроса на жилье необходимо нацелить усилия на создание условий для расширения объемов жилищного строительства. Сначала надо построить жилье, дать больше предложений по квадратным метрам, а потом уже возможно полномасштабное привлечение ипотечного кредитования. Согласно международным нормам, годовой объем строительства жилой недвижимости должен держаться на уровне 1 квадратного метра на человека. Это значит, что в России в год должно вводиться как минимум 145 миллионов квадратных метров, примерно в 3,5 раза больше существующих объемов строительства.

А какова роль государства в развитии ипотеки?

Пока мы не можем говорить о рисках в ипотечном кредитовании. Ведь оно только-только начинается. Очень узкий слой населения пользуется такой возможностью. Как правило, это наиболее состоятельные люди, способные подтвердить свои доходы. В Москве, например, банки отдают предпочтение заемщикам, чей официальный доход выше 2 тысяч долларов. И возврат кредитов пока стопроцентный. К тому же сейчас ипотекой занимаются очень профессиональные банки.

А как высоки, на ваш взгляд, риски банков, занимающихся ипотекой?

В ближайшей перспективе нет. А если говорить о 8 10 годах, то вполне возможно. Ведь за первое полугодие этого года ставки по рублевым ипотечным кредитам снизились в среднем на 1 2 процентных пункта.

Могут ли ставки по ипотечным кредитам сравняться в ближней перспективе с западными?

Не все знают, что столица Черноземья, миллионный Воронеж, вот уже около двух десятилетий живет без определенных границ. Никто, в том числе муниципалитеты, толком не скажут, где кончается территория города и начинаются сельские поселения. В судебных спорах и бореньях определяли свой статус жители пригородного поселка Краснолесного, а административная принадлежность Малышево, Борового, Сомово и некоторых других пригородов до сих пор юридически не закреплена. Внести разграничения, столь необходимые для осуществления местного самоуправления и определения прав муниципалитетов на недвижимость, прежде всего на землю, мог бы обновленный генеральный план Воронежа, но он пока только в проекте и неизвестно, когда будет утвержден.

С 1 июля в Воронеже полномочия по распоряжению земельными участками, госсобственность на которые не была разграничена (продажей в собственность, предоставлением прав пользования, ведением текущих договоров аренды), передаются от муниципальных властей областной администрации. Закон об этом приняла на своем последнем заседании областная Дума. По словам мэра Воронежа Бориса Скрынникова, речь идет о 95 процентах городской земли.

Есть основания опасаться, что, попав в распоряжение мэрии, пригородные леса могут разделить судьбу большинства воронежских парков и скверов - их распродадут по частям и затем вырубят под коттеджные застройки.

Характерный случай: недавно мэрия Воронежа обращалась в территориальную службу Федерального агентства по управлению федеральным имуществом с просьбой передать в муниципальную собственность леса, расположенные в черте города. Руководитель службы Эльхан Микаилов ответил, что прежде следовало бы знать, где проходит эта самая черта. Против передачи пригородных лесов из государственной собственности в городскую выступили и местные представители минприроды, но уже по другим соображениям: рукотворные леса в предместьях Воронежа имеют исключительно природоохранное значение. Это благодаря посадкам в свое время удалось остановить наступавшие на город зыбучие пески.

Еще одним аргументом в пользу новоиспеченного закона послужило обвинение городских властей в бюрократической волоките. По словам начальника областного управления Госимущества Игоря Паринова, в мэрии уже много месяцев лежат без движения заявки областной администрации на оформление прав на землю, что же, мол, тогда говорить о рядовых гражданах. Неудивительно, что закон активно лоббировали депутаты - руководители местных строительных фирм.

Пророчества эти вовсе небеспочвенны. В прошлом году органами прокуратуры Воронежской области выявлено более 3 тысяч нарушений законодательства в сфере землепользования, градостроительства и экологии. Мэр Воронежа Борис Скрынников признал, что из ста выделенных в городе земельных участков лишь в десяти все в порядке с документами, а в девяноста случаях - несоблюдение законов, а то и вообще самозахват. В Воронеже, по словам руководителя областного управления Роспотребнадзора Михаила Чубирко, царит строительный хаос, какого нет ни в одном городе России. Богатая клиентура заказывает для своих коттеджей видовые и природоохранные места, а располагающие правами согласований и утверждений чиновники охотно идут им навстречу. В массовом масштабе нарушаются строительные, санитарные, архитектурные нормы, опасным перегрузкам подвергаются системы жизнеобеспечения. В результате многие жилые районы города задыхаются от дефицита воды и тепла.

Председатель комитета по земельным отношениям мэрии Борис Супренок называет принятое решение политическим, совершенным в интересах определенных коммерческих структур и прогнозирует полный ступор в работе с выделением земли на время передачи базы данных и управленческих функций на областной уровень. Власти города намерены опротестовать решение воронежских депутатов в суде.

Откорректированный 7 апреля Земельный кодекс РФ разрешает субъектам Федерации оставлять за собой право распоряжаться землей в региональных столицах. Вот этим правом и поспешили воспользоваться областные власти не только в Воронеже, но и в некоторых других областях, например в Челябинской. Но решит ли эти проблемы передача функций распорядителя наиболее лакомыми земельными участками, приносящими значительный доход в бюджет, этажом власти выше?

Причины роста цен всегда имеют свое объяснение. "Если говорить в целом о рынке элитной недвижимости,– отмечает Александр Байгушев, первый заместитель генерального директора ОАО 'Квартал',– то можно выделить достаточно много факторов влияния – и внешнеэкономических, и внутрирыночных".

Итак, передел имущественных прав, и самого главного из них - на землю, вышел в Воронеже на новый виток. Пока трудно сказать, выиграют ли от него законопослушный бизнес и рядовые жители.
Цены на элитное жилье медленно, но верно штурмуют все более высокие ценовые барьеры. По данным компании Penny Lane Realty, в 2001 году рост цен по самым престижным новостройкам классов А и В составлял 52%, а в 2002 году – уже 59%. Секрет этого явления кроется в дефиците предложения, который сегодня почти на 25% меньше, чем спрос.

"Покупатели понимают: стоит упустить момент, и подобных предложений уже не будет",– говорит Наталья Шичанина, генеральный директор компании "Белые ветры". Судя же по темпам застройки исторической части столицы, у москвичей для раздумий осталось мало времени.

Общеэкономический подъем и концентрация свободного капитала привели к тому, что состоятельные россияне, подобно иностранцам, не только стали покупать себе престижное жилье, но и вкладывать деньги в доходную недвижимость, а не хранить их на банковских депозитах. Хорошая элитная квартира продавалась с гораздо большей нормой прибыли, чем квартиры в "типовушках". Максимально поднялись в цене квартиры в историческом центре Москвы, особенно в районе "золотой мили" (район улиц Пречистенка и Остоженка).

Пользуясь случаем, инвесторы и риэлтеры не упустили свой шанс заработать. "В первых домах класса А, поступивших на рынок в 1997 году (Староконюшенный пер., 10-12; ул. Ефремова, 14; 1-й Спасоналивковский пер., 20), стоимость квадратного метра составляла в среднем $3-3,5 тыс.,– говорит Екатерина Румянцева, генеральный директор компании Kalinka Realty,– а сегодня в аналогичных жилых комплексах разброс цен от $3,5 тыс. до $6 тыс.". Наиболее высокие темпы роста цен в ушедшем году наблюдались в жилом комплексе в Молочном переулке. На нулевом этапе строительства цена за квадратный метр составляла $3,5 тыс., на завершающем – больше $5 тыс. Причина такого роста – необычное для Москвы архитектурное решение дома (он почти наполовину выполнен из стекла) и удачное местоположение.

Самый резкий скачек цен произошел на жилплощадь в домах класса А (риэлтеры говорят о росте в 59%, однако при этом они учитывают не только изменение рыночной цены готового жилья, но подорожание конкретных объектов по мере завершения строительства). Именно они стали отражением моды на место проживания, ограничив его тихими улочками исторического центра, на архитектуру, качество строительства, инженерию и придомовую инфраструктуру. Несмотря на то что в Москве только в 2002 году было введено в эксплуатацию пять новых домов (Молочный пер., 3; Бутиковский пер., 9; Обыденский пер., 12; 1-й Зачатьевский пер., 19/21 и Ермолаевский пер., 15), квартир высшего класса на рынке не хватает. По словам директора отдела элитной недвижимости Penny Lane RealtyПавла Здрадовского, в истекшем году спрос на первичном рынке элитных домов превышал предложение в среднем на 30%, что и способствовало взлету цен.

Спрос на квартиры в малоквартирных домах Леонид Казинец, генеральный директор компании "Баркли", объясняет особым подходом к реализации проектов. "Мы не выжимаем объемы, мы строим не квадратные метры, а квартиры,– говорит он.– Безусловно, у нас есть возможность построить больший метраж, но при этом мы потеряем на архитектуре дома и планировках. Наши дома соответствуют высоким требованиям клиентов, а высокая стоимость квартиры – это цена клубного билета". С каждым годом спрос на квартиры в малоэтажных особняках растет, и в ближайшие годы рост цен на них не прекратится.

Подобная картина наблюдается и по клубным домам, расположенным по адресам 1-й Зачатьевский пер., 6, стр. 1 и 1-й Зачатьевском пер., 8/9, стр. В процессе строительства цены на жилплощадь там удвоились (в первом, уже построенном, доме – с $3 тыс. до $6 тыс. за кв. м, во втором, строящемся,– с $3,5 тыс. до $7 тыс. за кв. м).

Довольно часто дома класса С по качеству строительства, укомплектованности качественной инженерией и наличию объектов инфраструктуры ничем не отличаются от жилища высшего класса. В не самую высокую ценовую категорию они попадают из-за того, что находятся в непрестижном районе, а самое главное – из-за многоквартирности. Скажем, в комплексе "Дон-строя" "Алые паруса" почти 500 квартир.

Дома класса В дорожают, но не так стремительно, как класс А: за 2002 год – в среднем на 10-15%. Первые объекты, соответствующие классу В, появились на рынке в 1998 году (Б. Толмачевский пер., 4; ул. Тверская, 28 и др.). Жилплощадь на стадии строительства в них продавалась по цене от $2,1 тыс. до $2,5 тыс. за кв. м. Сегодня квартиры в подобных домах реализуются от $2,3 тыс. до $4 тыс. за кв. м. Например, в доме на улице Машкова жилплощадь на ранней стадии строительства попала на рынок по цене около $2,5 тыс. за кв. м, а ближе к завершению строительства поднялась до $3,0-3,2 тыс. А в доме клубного типа "Арбатская усадьба" (Трубниковский пер., 4) квартиры появились на рынке по цене от $2,8 тыс. за кв. м, но в процессе строительства цена выросла до $3,5 тыс.

Классы элитных домов
Класс А. Дома находятся в исторической части города, как правило, в пределах "золотой мили", ограниченной улицами Остоженка и Пречистенка. В доме должно быть не больше 20 квартир. Строительные материалы – самого высокого качества. Стены выкладываются из кирпича, а монолитными могут быть только перекрытия. В доме обязательно устанавливается центральное кондиционирование, система очистки воды, обустраивается собственная система отопления, автономное энергообеспечение. Верный признак дома класса А – эксклюзивная отделка мест общего пользования, особенно парадного вестибюля. В подземном гараже на квартиру приходится минимум два машиноместа.

Для таких домов характерны длительные сроки продажи квартир и большой разброс цен на них. Один из первых домов этого класса – жилой комплекс "Кунцево", расположившийся по адресу Можайское шоссе, На нулевом цикле квартиры удалось продать дороже ($1,2 тыс. за кв. м), чем спустя три года, после завершения строительства ($950 за метр). Причина этому очень простая. На ранней стадии строительства был большой выбор жилплощади, а потом остались только огромные квартиры, покупателей на которые очень трудно найти. Кстати, по итогам 2002 года лидерами продаж в категории элитного жилья стали квартиры площадью не более 200 кв. м.

Класс С. Большинство домов класса С – это жилые комплексы на 100-500 квартир. Жилые комплексы включают многочисленные объекты инфраструктуры, такие как бассейны, фитнес-центры, салоны красоты и рестораны. Недостаток таких домов – ограниченное количество мест в подземном паркинге.

Класс B. Дома могут располагаться не только в границах исторического центра, но и на выигрышных площадках в пределах Садового кольца, а иногда и за его границами. Самый оригинальный и дорогостоящий дом будет отнесен к классу В, если его фасад выходит на шумную улицу. Сюда же попадают особняки после реконструкции. При строительстве дома допускается использование монолита. Отсутствие подземного гаража можно компенсировать наличием охраняемой парковки. Придомовая инфраструктура в таком доме ориентирована не только на жильцов дома, но и на сторонних посетителей.



Главная --> Публикации