Главная --> Публикации --> Торговое изобилие вынуждает девелоперов к изобретательности Путешествие из мегаполиса в экополисы Жилищный вопрос остался в кремле Исправление технических ошибок, допущенных при ведении государственного земельного кадастра Грядут алчные иностранцы

Постановление о создании нового органа исполнительной власти города - комитета по контролю и регулированию инвестиционных программ Москвы (Мосинвестконтроль) - подписал на прошлой неделе мэр Юрий Лужков. Как пояснили Бизнесу в комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы, новый орган должен вести межотраслевой контроль и регулирование процесса инвестирования в градостроительстве, а также координирование деятельности столичных властей в этих вопросах. По словам первого заместителя руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Александра Косована, дополнительный контроль позволит более жестко следить за выполнением инвесторами условий контракта.

Мэрия Москвы создает специальный орган, который должен вернуть контроль над городскими предприятиями, захваченными в результате недружественных поглощений. Согласно подписанному на днях постановлению, новую структуру возглавит советник столичного мэра Александр Рябинин. Кроме того, эксперты предполагают, что комитет частично возьмет на себя функции департамента инвестиционных программ правительства Москвы, а впоследствии может стать крупнейшим городским девелопером.

Однако основной миссией комитета, по замыслу городских властей, должно стать возвращение городу контроля над промышленными предприятиями, которые в результате недружественных атак оказались в руках рейдерских структур. С помощью административного ресурса город хочет вернуть контроль над предприятиями,- рассказал Бизнесу начальник управления формирования градостроительных программ стройкомплекса Москвы Алексей Шепель.

Отсутствие нормального контроля способствовало появлению обманутых дольщиков,- добавил он.

Его можно избежать при условии запрета точечной застройки и введения жесткого контроля за проектированием и планированием всех городских проектов,- считает Шепель. Связаться с Рябининым Бизнесу не удалось.

Созданный комитет возглавит советник столичного градоначальника Александр Рябинин. В аппарате Юрия Лужкова он появился осенью прошлого года, однако уже сумел зарекомендовать себя как жесткий чиновник, без участия которого, по словам застройщиков, мэр не подписывает ни одного инвестконтракта. Я уверен, что жесткая политика Рябинина при отстаивании интересов города предотвратит градостроительный коллапс, в который погружается Москва.

Застройщики предполагают, что комитет со временем сможет претендовать и на роль заметного городского девелопера. В постановлении, подписанном Юрием Лужковым, городские власти отмечают необходимость создания целевого бюджетного фонда государственных инвестиций в градостроительную деятельность. Распоряжаться этими средствами, по замыслу властей, будет Мосинвестконтроль. Алексей Шепель допускает, что структура может превратиться в полноценного девелопера, если в ее команду войдут люди, которые хорошо разбираются не только в юридических вопросах, но и в строительстве.

Создание Мосинвестконтроля упорядочит как систему конкурсного предоставления площадок, так и последующую реализацию инвестконтрактов,- говорит первый заместитель генерального директора компании М.О.Р.Е.-плаза Михаил Михайлов. Вместе с тем участники рынка ожидают, что новая структура может стать для застройщиков дополнительным барьером при получении документации на строительство.

Если новая структура себя зарекомендует, со временем она, возможно, заменит ДИПС,- убежден топ-менеджер крупной строительной компании.
Испания - Продолжая тему зарубежной недвижимости, регулярно освещаемую нашим журналом, предлагаем читателям материал об Испании, который стал частью репортажа с семинара, организованного компанией Восток-Запад в рамках выставки Реалтекс-2006.

Сейчас функции городского девелопера выполняет департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС), однако объемы ведущегося им строительства в последние два года сократились.

Говоря о других преимуществах этого динамично развивающегося государства члена Европейского союза, можно отметить достаточно высокий уровень жизни. Профицит госбюджета и демократичные законы позволяют сохранять бесплатную медицину и образование, страхование детей до 16 лет, гарантировать безопасность, право на работу и хорошее социальное обеспечение. При исследовании инвестиционных возможностей россияне принимают в расчет и налогообложение, довольно мягкое для нерезидентов страны. Кроме того, в отличие от многих других государств Европы владение недвижимостью в Испании играет немаловажную роль при получении вида на жительство.

Наверное, первое, что привлекает россиян в Испании, прекрасный климат, с мягкой короткой зимой и сухим жарким летом. Средняя температура воздуха в период с июня по август на побережьях, столь популярных среди соотечественников, составляет +31 °С, зимой +17 °С, а в некоторых районах, таких как Андалусия, редко опускается ниже +20 °С. Купальный сезон здесь длится с мая по ноябрь. Несмотря на то что Пиренейский полуостров, на котором расположена Испания, почти со всех сторон окружен морем, климат страны определяют скорее горы, защищающие ее от внешних влияний.

Несколько регионов Каталония, Валенсия, Коста-Бланка, Андалусия соперничают между собой по степени популярности у россиян. Каждая из этих областей по‑своему прекрасна и даже уникальна.

Благодатный край

Валенсия известна вековыми традициями гончарного производства и шумными веселыми праздниками. Мавры во времена своего владычества называли ее раем на земле и были недалеки от истины. Ведь среднегодовая температура тут не падает ниже +18 °С, а солнце светит около 300 дней в году. На этой плодородной равнине с античных времен сохранились и до сих пор действуют ирригационные системы. Здешние земли, на которых рассеяны сотни близко отстоящих друг от друга городков и селений, покрыты безбрежными плантациями цитрусовых. В последние четыре года Валенсия стала наиболее интенсивно развивающимся регионом Испании.

Каталония, одна из богатейших и процветающих автономий Испании, занимает площадь 32 тыс. кв. км на северо-востоке Иберийского полуострова и имеет форму треугольника. Земля эта богата природными красотами. Здесь можно увидеть все европейские виды ландшафта: пики Пиренеев, равнины устья реки Эбро, заросшие лесами прибрежные горы, широкие пляжи. В Каталонии проживает около 15% населения страны, тут производят 20% валового национального продукта. Следует учесть, что в данном регионе имеются особые, отличные от других регионов Испании законы, касающиеся налогов и открытия компаний.

Андалусия (Коста‑дель-Соль, или Солнечный берег) вторая по величине автономная область Испании и, без всякого сомнения, одна из самых притягательных. Она всегда была неким образом настоящей Испании: цыгане, танцующие фламенко, коррида, красавицы с веером и мантильей и гордые мачос. Однако здешняя действительность привлекательнее любого клише. На этом фешенебельном курорте отдыхают не привыкшие стеснять себя в средствах путешественники. Тут расположены элитные отели, окруженные парками и садами, вдоль берега на целую милю (золотая миля) протянулись частные виллы, принадлежащие состоятельным аристократам, бизнесменам и артистам. По мнению экспертов, этот регион в ближайшие годы будет особенно перспективным.

Коста-Бланка (в переводе Белый берег) протянулась на 212 км вдоль моря, и примерно половина ее длины приходится на великолепные мелкопесчаные пляжи, давшие имя прославленному курорту. В этой интересной с туристической точки зрения местности хорошо развита инфраструктура имеются международные аэропорты, дороги, больницы, гостиницы. Столица Аликанте расположена в центре области, на условной границе между Северным и Южным берегами. Север это горные массивы, расположившиеся параллельно морю и иногда спускающиеся к нему, образуя береговые утесы. Юг обширная равнина с островками из песка, пальм и соляных отложений вдоль побережья.

Эксперты утверждают, что, приобретая собственность в Испании, клиенты надежно защищают свои сбережения от инфляции. Рост цен на недвижимость заметно превышает существующие банковские ставки. Согласно прогнозам жилье здесь и впредь будет дорожать.

Возможности инвестиций

Обратим внимание читателей на то, что согласно новому закону Испании любые дома должны располагаться на расстоянии дальше 150 м от линии моря. Все постройки, находящиеся в ближней черте, независимо от статуса будут снесены через 50 лет после принятия этого постановления. Однако если хозяин вознамерится продать свою недвижимость, то срок ее существования сокращается до пяти лет. Разумеется, все владельцы получат соответствующую компенсацию от государства.

Есть также несколько способов не просто вернуть деньги, вложенные в испанскую недвижимость, но и заработать на ней. Первая из таких возможностей предоставление виллы или апартаментов в аренду. Так, сдавая одну квартиру, можно рассчитывать на 15 %-ную прибыль, а предлагая блок из 10 апартаментов около 22%. Комиссия агентству, занимающемуся поиском арендаторов, составит 5 7% от годового дохода хозяина. Порядок цен на вторичном рынке жилой недвижимости следующий: комфортабельные квартиры на первой полосе у моря продают по 1000 1500 евро за квадратный метр, а апартаменты класса люкс с бассейном и террасой примерно по 2000 евро за квадрат. Минимальная цена бунгало 120 тыс. евро, виллы от 200 тыс. евро.

Пожалуй, наиболее удачным способом размещения средств можно считать строительство жилья на условиях частичной предоплаты. Схема такова: вначале инвестор вносит 10 15% от стоимости приобретаемой недвижимости, а остальные деньги поступают от вкладчика частями в процессе строительства. Землю под сооружаемым зданием выкупать необязательно достаточно ее просто зарезервировать. Довольно важно предусмотреть страхование возводимого имущества: это гарантирует оплату любого строительного дефекта в течение 10 лет. Готовый объект можно также сдать в аренду или продать. Новое строительство является весьма прибыльным (от 30 до 55%) делом, поэтому среди иностранцев находится много желающих его осуществлять. Подобные проекты быстро находят своих инвесторов. Стоит учесть, что доходность напрямую зависит от качества недвижимости. Поэтому потенциальному покупателю неплохо прибегнуть к услугам консультанта опытного в деле строительства специалиста.

Также в Испании запрещено иметь частные пляжи.

Законы рынка

Высокую рентабельность имеет также коммерческая недвижимость. Нередко наши соотечественники организуют в Испании собственный бизнес. Чаще всего они заняты в сферах торговли, туризма, ресторанного и гостиничного дела, строительства. Интересно, что по сведениям самих испанцев, наибольшим спросом у покупателей пользуются не четырех- или пяти-, а трехзвездочные гостиницы. Оказывается, именно эта категория отельного бизнеса самая доходная. Что касается строительства, то наиболее перспективной в данной отрасли является поставка импортных отделочных материалов мрамора, дерева, паркетной доски, которые в последнее время заметно подорожали.

Если подходящий дом или квартира найдены и решение о покупке принято, не следует торопиться сразу вносить деньги. Стоит удостовериться, что данная недвижимость подлежит продаже, то есть свободна от обременений и задолженностей, чиста с юридической точки зрения или не идет под снос. Для этого нужно обратиться в местный муниципалитет за выпиской из реестра, содержащей подробную информацию об объекте.

Испанское законодательство требует от нерезидентов получения в налоговом органе идентификационного номера иностранца (NIE). Это необходимо для последующих банковских операций и регистрации всех объектов недвижимости, приобретаемых данным физическим лицом.

Нотариальный сбор за заключение сделки составляет 4%, но по истечении двух лет покупатель имеет право вернуть 3%. Продавец, уплативший 5%-ный налог на прибыль, через год тоже может забрать от 1 до 4%. Сказанное одинаково справедливо как для резидентов, так и для нерезидентов. Для иностранцев данная информация особенно важна, поскольку нередко нечистоплотные маклеры, располагая доверенностью на проведение операций и пользуясь незнанием своих клиентов, присваивают эти средства.

Далее составляют договор о намерениях с указанием обязательств сторон. После этого вносят залог в 2 5% от стоимости приобретаемого жилья, который резервирует объект за покупателем. Завершающий этап сделки встреча у нотариуса, где заключают договор купли-продажи (экскритура). Продавцу уплачивают оставшиеся деньги, и нотариус оформляет право собственности. Затем сведения о факте покупки заносят в реестр и через полтора-два месяца, после проверки правильности оформления документов, новому владельцу выдают оригинал купчей. Очень важно получить свидетельство того, что в реестр были внесены изменения, ведь до этих пор покупатель не является полноценным собственником недвижимости.

Приобретая новостройку или вторичную недвижимость в Испании, иностранные граждане нередко обращаются в банк за кредитами. Как правило, их оформляют на 10 20 лет (здесь неохотно заключают договора на срок меньше 11 лет) при условии внесения 30 40% собственных средств. Ипотечная ставка составляет 3 5% годовых. Кстати, зачастую именно тщательная банковская проверка при выдаче кредита является наиболее надежной гарантией юридической чистоты приобретаемого объекта, поэтому многие клиенты, даже способные сразу заплатить запрашиваемую сумму, все‑таки предпочитают ипотечную схему.

Если говорить об основных сборах, которые предстоит выплачивать владельцу недвижимости, то подоходный налог в Испании составляет от 20 до 41% по прогрессивной шкале, налог на доход от земельной собственности 11%, а налог на имущество 0,1%.

Ломбардная ипотека отличается от обычной тем, что деньги выдаются в залог не приобретаемого, а имеющегося в наличии недвижимого имущества. Давая оценку этой схеме, генеральный директор компании Новый город Наталья Ветлугина отмечает, что еще буквально год назад получить такой кредит было довольно сложно. И это изменение отрадно - налицо появление в России традиций, давно существующих во всех развитых странах. Мы живем в долг, высвобождая за счет банковского ипотечного кредита средства, которые могут быть пущены на любые цели. Ломбардная ипотека, полагает Михаил Бусыгин, начальник Управления развития бизнеса Городского ипотечного банка, позволяет разморозить деньги. Их можно потратить на покупку загородного дома, ремонт, образование, вложить в свой бизнес и, что очень важно, - на приобретение квартиры в новостройке. В этом - одно из преимуществ новой схемы.

Объем ипотечных сделок на столичном рынке все еще невелик. По данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, он составляет не более 10% общего количества операций с жилой недвижимостью. Однако каждый год этот показатель растет. По прогнозу, до конца текущего года столичная ипотека может вырасти на 30 процентов. Кроме того, она становится разнообразнее: появляются схемы, открывающие новые возможности для тех, кто заинтересован в улучшении жилищных условий. Так, на сегодняшний день к разряду одной из удобных схем ипотечного кредитования можно отнести так называемую ломбардную ипотеку. У которой, кстати, тоже есть свои плюсы и минусы.

Условия банков разные, но есть и вполне привлекательные. И перспективность ломбардных кредитов в этом смысле очевидна: с их помощью можно разделить во времени продажу старой квартиры и покупку новой с доплатой, не попадая в километровые цепочки, с высокой вероятностью выпадения какого-либо из звеньев в последний момент. На стремительно растущем рынке, - говорит В.Лопатин, - это просто беда.

Кроме того, ломбардная ипотека удобна при проведении так называемых альтернативных сделок: когда одна квартира продается, а другая, - большей площадью и обычно с доплатой - приобретается. Главная сложность обусловлена состоянием рынка: пока подбираешь нужную тебе квартиру, оказывается, что денег уже недостаточно. По мнению Владимира Лопатина, вице-президента компании БЕСТ-Недвижимость, востребованность такого рода заимствований весьма высока, а вот предложения со стороны банков только начинают появляться. Газпромбанк, Русский ипотечный банк, Внешторгбанк-24, ДельтаКредит банк и еще некоторые в довольно короткие сроки выставили на рынок кредитные продукты, позволяющие оформлять в залог уже существующее у заемщика жилье с последующей его продажей и частичным расчетом по кредиту.

По мнению аналитика агентства недвижимости Доки Александра Скобкина, ломбардная ипотека актуальна для большей части населения, ведь накопить первоначальный взнос на покупку еще одной квартиры для многих проблематично. Так что эта форма будет получать широкое распространение, особенно в регионах, где доходы людей гораздо ниже, чем в столице.

Сегодня в банках существует довольно много ограничений по приобретению различных объектов недвижимости в кредит, - отмечает Александр Афанасьев, руководитель отдела по развитию бизнеса банка Дельта Кредит. Например, немногие банки предоставляют ипотечные кредиты на загородную (дома, коттеджи, земельные участки) и коммерческую недвижимость (офисы, склады и др.). Ломбардная ипотека позволяет заемщику обойти эти препятствия, получить под залог собственной квартиры кредит и приобрести именно то, что ему требуется.

как правило, существенно ниже процентные ставки (например, в Городском ипотечном банке минимальная процентная ставка по таким кредитам составляет всего 12,25% по кредитам в рублях и 9,9% по кредитам в долларах);
существенно больше срок кредитования (до 25 лет) и, как следствие, - ниже ежемесячный платеж;
по нецелевым ипотечным кредитам можно получить кредиты на очень большие суммы (в Городском ипотечном банке - максимальная сумма по рублевым кредитам составляет 15 млн. руб., а по долларовым - 500 тысяч);
минимальные сроки оформления (такой кредит реально оформить всего за 3-5 рабочих дней).
Решив воспользоваться ломбардной схемой для улучшения жилищных условий, надо соизмерять потребности (стоимость нового жилья) и возможности (то, что можно получить за имеющуюся квартиру). Закладывая свою однокомнатную квартиру, говорят в АН Доки, условная стоимость которой 1 млн. рублей, заемщик получает сумму в размере 700 тысяч (кредит не может превышать 70 процентов). А это вряд ли достаточно для тех, кто пытается улучшить жилищные условия и приобрести двухкомнатную квартиру. К тому же ломбардная ипотека не совсем удобна для банков, выдающих кредит. Нет никакой гарантии, что заемщик потратит деньги куда нужно. И не совсем понятно, что будет происходить в том случае, если заемщик не сможет по каким-то причинам погасить долг. Взыскать его банку будет проблематично. Так как отобрать у заемщика квартиру, которая является единственным жильем и которая приобреталась без участия банка, - нереально. Ломбардная ипотека может также осложниться, если в квартире проживают дети до 18 лет. Ведь нельзя допустить потенциальное ухудшение жилищных условий детей, если вдруг заемщик не сможет погасить кредит.

В Городском ипотечном банке также считают, что ломбардная ипотека - отличная альтернатива обычным потребительским кредитам. И в качестве основных преимуществ нецелевых ипотечных кредитов выделяют следующие:

В банке ДельтаКредит утверждают то, что расходы заемщика при получении ломбардной ипотеки такие же, как и при обычной сделке.

Мнение о том, что такие кредиты помогут рынку развязать альтернативные сделки, эксперты рынка расценивают по-разному. В компании Новый город полагают, что граждане скорее будут использовать старые схемы - например, продавать старую квартиру, зарегистрировавшись где-то у родственников, чем брать такие кредиты. С учетом того, что по кредиту набегут проценты, а также возникнут выплаты за открытие и ведение счета, страховку и т.п., разница в цене приобретаемой недвижимости составит процентов 2 Это все-таки та сумма, говорит Н.Ветлугина, за которую стоит побороться.

Строители и члены кабинета министров договорились вместе бороться за права обманутых дольщиков и противодействовать махинациям с земельными участками. Впрочем, конкретные предложения по нормализации ситуации на строительном рынке будут названы не раньше, чем через полтора-два месяца.

О количественной оценке востребованности таких схем участники рынка пока не говорят: если всего на ипотеку приходится пока не более 10% сделок с недвижимостью, то подсчитать, каковы объемы выданных ломбардных кредитов достаточно сложно. То, что таких сделок пока не очень много, подтверждает и и банк ДельтаКредит. В первую очередь связывая это с психологическим барьером, который у заемщиков есть. Все-таки тяжело закладывать свое единственное жилье в ломбард.
Вчера первый вице-премьер Дмитрий Медведев приехал на 7-й съезд российского Союза строителей, чтобы обсудить с его участниками реализацию самого проблемного для правительства нацпроекта Доступное жилье.

Не самым лучшим образом обстоят дела с возведением транспортной и социальной инфраструктуры.

Прежде чем выступить с речью, которая, кстати, оказалась весьма жесткой, первый вице-премьер зачитал участникам съезда поздравление президента. Оно, напротив, было очень теплым и благожелательным. В поздравлении говорилось об огромном значении труда строителей. От слаженной и эффективной работы строительной отрасли во многом зависит динамичное развитие экономики и успех в реализации приоритетных национальных проектов, подчеркивается в обращении. Закончив читать президентское письмо, Дмитрий Медведев вкратце описал присутствующим реальное положение дел в отрасли. Так, в нашей стране насчитывается 10 млн. кв. метров ветхого и аварийного жилья - правительство считает эту ситуацию недопустимой. В очереди на получение квартир исторически стоят пять млн. семей, - сообщил Медведев. Эта цифра не сокращается уже многие годы, хотя строители рапортуют о постоянном увеличении объемов вводимого жилья.

По словам первого вице-премьера, особенно сложным остается вопрос о выделении земельных участков под застройку. В некоторых регионах на открытых аукционах продается менее 10 процентов таких участков. А остальные распределяются по произволу чиновников, о чем уже неоднократно говорилось. В результате манипуляции с землей оборачиваются инфляцией и увеличением стоимости жилья. Поэтому сейчас именно такие преступления находятся в центре внимания исполнительной власти и правоохранительных органов, - рассказал Дмитрий Медведев.

По словам Медведева, в нынешнем году государственные инвестиции на эти цели составят более 142 млрд. рублей. Однако при помощи одних только денег проблемы со строительством не решить. Как сообщил первый вице-премьер, правительство всерьез намерено заняться решением системных вопросов, которые тормозят развитие строительной отрасли. Сегодня отрасль сдерживается монополизацией локальных строительных рынков. Подобная ситуация зачастую закрывает доступ на рынок новым компаниям. А в целом - это прямой путь к стагнации отрасли. Мы должны в этой сфере обеспечить условия для честной конкуренции, - заявил Дмитрий Медведев.

Глава российского Союза строителей (РСС) Виктор Забелин в своем ответном выступлении сразу заявил, что в регионах при реализации нацпроекта Доступное жилье не видно никакого просвета. По его словам, на местах земельные участки под строительство уже практически не выделяются, поскольку они уже давно проданы чиновниками.

Обустройство участков коммунальной инфраструктурой - еще одна проблема, над решением которой бьется правительство. Федеральное правительство планирует в ближайшие месяцы выделить регионам почти 2 млрд. рублей на погашение процентов по соответствующим кредитам и 12,5 млрд. рублей на государственные гарантии под выделение новых субсидий.

Руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Круглик коснулся еще одной важной проблемы, пообещав, что в ближайшие 1,5 месяца правительством будет разработан комплекс мер, направленных на решение проблем обманутых граждан - участников долевого строительства. Глава Росстроя отметил, что, по предварительным прикидкам, эти меры будут касаться выдачи компенсаций обманутым гражданам местными землями либо разделения ответственности перед дольщиками между различными уровнями власти. Круглик сообщил, что в ближайшее время он и глава министерства регионального развития Владимир Яковлев намерены встретиться с инициативной группой обманутых дольщиков, чтобы проанализировать и систематизировать причины, по которым последние остались без квартир. Глава Росстроя также подчеркнул, что решаться проблемы дольщиков будут непременно местным уровнем власти, так как это происходило в большинстве случаев с попустительства именно местных властей.

РСС обратился к правительству и парламентариям с просьбой покончить с бумажной вакханалией в строительной сфере: перед тем как получить разрешение на возведение обычного многоквартирного дома, застройщику приходится согласовать около двух сотен документов у десятков разных чиновников. Несмотря на все это, надо сказать, что мы, думаю, сможем выполнить нацпроект Доступное жилье, - неуверенно сообщил Забелин.



Главная --> Публикации