Главная --> Публикации --> Дачной амнистии с 1 сентября пока не будет? что упустили законодатели Торговое изобилие вынуждает девелоперов к изобретательности Путешествие из мегаполиса в экополисы Жилищный вопрос остался в кремле Исправление технических ошибок, допущенных при ведении государственного земельного кадастра

После вступления в силу 1 октября 2005 года поправок в Земельный кодекс правила распределения земельных участков под жилищную застройку принципиально изменились. Получить участок строительная компания может только через аукцион. Кроме того, как уже сообщал Бизнес, распределять пятна исключительно через аукционы ФАС предлагает и при строительстве коммерческой недвижимости.

Правила распределения земельных участков под жилищное строительство при реконструкции домов стали предметом спора между депутатами Госдумы и чиновниками ФАС. Первые предлагают предоставлять девелоперам пятна по итогам конкурса, в то время как вторые настаивают исключительно на открытых аукционных торгах.

На этой неделе Госдума одобрила в первом чтении законопроект, призванный устранить административные барьеры при жилищной застройке. Автором поправок выступил думский комитет по промышленности и технологиям. По словам его председателя Мартина Шаккума, поправками предусматривается возможность предоставлять земельные участки под жилищное строительство без проведения аукционов: если строительство необходимо для государственных или муниципальных нужд, а также если заключен договор о развитии застроенной территории.

Пока что надежды чиновников не оправдываются- практически повсеместно они фиксируют случаи откровенного саботажа со стороны региональных властей, которые продолжают распределять земли в обход законодательства.

Участники рынка не склонны поддержать ту или другую сторону. Конкурсы - это более объективный способ для определения победителя на такие работы, так как учитываются не только ценовые, но и качественные параметры компаний-участниц,- считает исполнительный директор УК Blackwood Фонды недвижимости Артем Цогоев.

В ФАС с этим категорически не согласны. По словам начальника управления по контролю и надзору в сфере недвижимости, локальных монополий и ЖКХ ФАС Михаила Евраева, торги нужно проводить исключительно в форме открытого аукциона и определять победителя на основе одного критерия - цены за право заключения договора. Более того, введение конкурсов меняет правительственную концепцию предоставления земельных участков под жилищное строительство. Соответствующие поправки ФАС обещает внести ко второму чтению законопроекта.

Согласно последним статистическим данным аналитического центра ирн.ru общегородской индекс стоимости жилья вырос за неделю на 0,8%. Сейчас средняя стоимость квартир в Москве составляет 3,953 доллара за квадратный метр. Платить больше потенциальные покупатели недвижимости не хотят. Те, кто покупал жилье с целью заработать на росте цен, начинают фиксировать прибыль. Предложение квартир на вторичном рынке Москвы превысило спрос.

Но конкурсы - это менее прозрачный механизм, чем аукционы, признают представители девелоперских компаний. Тем не менее они прогнозируют, что депутаты отстоят свою позицию. Местные власти не могут самостоятельно расселять жильцов из ветхого фонда, поэтому принцип свободы конкуренции, отстаиваемый ФАС, в данном конкретном случае может быть нарушен,- считает Цогоев.
Скачка цен на московские квартиры осенью 2006 года, который прогнозировали отраслевые аналитики, не произошло. Рынок выходит на пиковые показатели. Темпы роста стоимости недвижимости замедляются. Риелторы и застройщики продолжают надеяться на рост цен, но признают, что ситуация на рынке меняется.

Спрос на неоправданно дорогую недвижимость в Москве неуклонно снижается с весны 2006 года. Сейчас в городе на продажу выставлено более 25 тыс. квартир. Объем предложения за неделю увеличился почти на 8%.

За прошлую неделю квартиры в кирпичных сталинских домах подорожали на 0,6% до 4437 долларов за квадратный метр. Квартиры в кирпичных пятиэтажках продавались в среднем по 3919 долларов за квадратный метр. Квартира в панельной хрущевке стоит порядка 3740 за квадратный метр. А жилье в современных кирпичных домах продавали по 4190 за квадратный метр. Подорожание квартир в Москве пока продолжается, но потенциал для дальнейшего роста, похоже, во многом исчерпан, - делают вывод эксперты центра ирн.ru. Несмотря на разгар нового делового сезона и постоянную игру продавцов на повышение, темпы роста цен на столичное жилье пока не смогли превысить летние показатели, - подводят итог специалисты.

Эксперты сомневаются в возможности резкого роста цен на московскую недвижимость в ближайшее время. По последним данным средняя цена за квадратный метр без учета самых дешевых и самых дорогих квартир уже достигла 4,2 тыс. долларов, - говорит руководитель аналитического отдела компании Инком-Недвижимость Александр Матвеев. Цены на жилье в новостройках практически сравнялись со вторичным рынком. Объем спроса сокращается с марта 2006 года, но в августе этот показатель стабилизировался. По словам эксперта, среднее время экспонирования квартиры, выставленной на продажу, сейчас составляет 45 дней. Весной квартиры покупали за 10 дней, - напоминает специалист. Рост предложения господин Матвеев объясняет поступлением в риелторские базы квартир, выставляемых на альтернативные сделки (продажа с последующей покупкой жилья улучшенной планировки). Ранее альтернативщики не торопились продавать свои квартиры, так как опасались не успеть купить новое жилье из-за стремительного роста цен.

Период резкого роста цен на недвижимость начался осенью 2005 года. Год назад цены на московские квартиры превысили психологический рубеж 2 тыс. долларов за квадратный метр. Весной 2006 года жилье уже стоило дороже - 2,5 тыс. за квадратный метр. В начале лета цены на недвижимость легко перешагнули 3 тыс. долларов за квадратный метр, а в середине сезона отпусков поднялись выше 3,5 тыс. долларов. Сейчас в Москве почти невозможно найти однокомнатную квартиру дешевле 100 тыс. долларов. Но платежеспособный спрос на этом уровне цен уже почти удовлетворен.

Александр Матвеев считает, что к концу 2006 года стоимость одного квадратного метра может приблизиться к 5 тыс. долларов, если сохранится ажиотаж. Ажиотаж создают преимущественно риелторы и аналитики. Люди в принципе готовы платить. Но за эти деньги покупатели стараются купить качественное жилье. Ажиотаж на рынке квартир в панельных домах будет спадать, - считает аналитик.

Игорь Григорян, генеральный директор компании Инквартстрой, уверен, что до конца года цены будут расти, но изменение стоимости жилья после этого угадать сложно. Это будет зависеть от предложения на рынке и баланса цен, - говорит Игорь Григорян. Влияние на рынок могут оказать усилия прокуратуры и антимонопольных органов, которые изучают ситуацию на предмет сговора строителей.

Ближайшая к центру города новостройка Южного округа расположена по адресу: 4-й Загородный проезд, квартал 63В, к. Это в 10 минутах езды от станции метро Шаболовская. В 17-этажном панельном доме серии П-44Т компания Азбука жилья предлагает последнюю однокомнатную квартиру площадью 39 кв. м, цена квадратного метра $403

Южный округ отличается от соседнего Юго-Восточного административного округа лучшей экологической обстановкой, большим количеством парковых зон, а от Юго-Западного ощутимо более низкой ценой квадратного метра. Сегодня в округе продаются квартиры в четырнадцати новостройках, на середину сентября средняя минимальная цена предложения составляла $3553, а средняя цена предложения по округу $3723 ниже, чем среднемосковские $395

Вблизи от метро Коломенское ведется строительство пяти новых домов. Два из них расположены в районе Нагатино-Садовники, в 10 15 минутах ходьбы от станции метро. Во 2-м микрорайоне Нагатино-Садовники строит дом своей фирменной серии И-155 командитное товарищество СУ-155 и Компания. Панельный дом переменной этажности (20 24 этажа) планируется сдать государственной комиссии в 3-м квартале 2007 года. Покупателям предлагаются квартиры площадью от 42 до 110 кв. м по цене квадрата от 89 до 108 тыс. руб. В продаже 22 квартиры.

В Даниловском районе, на Велозаводской улице, компания С-Холдинг достраивает дом фирменной серии С222, предположительный срок сдачи 4 квартал 2006 года. В доме переменной этажности (14 16 этажей) предлагается последняя квартира площадью 50 кв. м, цена метра $385 Дом расположен в 10 минутах ходьбы от станции метро Автозаводская.

Еще три дома возводятся в районе Нагатинский Затон. Компания С-Холдинг планирует построить дом на Кленовом бульваре, вл. 13, к концу 2006 года. В 17-этажном доме серии С222 распродаются последние квартиры площадью от 51 до 99 кв. м. До метро Коломенская 15 минут пешком.

Неподалеку, по адресу: Нагатинская набережная, вл. 54, возводит 11 20-этажный дом компания ПИК, строительство планируется завершить во 2-м квартале следующего года. Вниманию покупателей предлагаются 24 квартиры площадью от 41 до 117 кв. м по цене метра от 118 до 121 тыс. руб.

В 4-м микрорайоне Нагатинского Затона в 14-этажном панельном доме серии ИП-46С продает квартиры КТ СУ-155 и Компания. Дом будет построен лишь к концу 2007 года, сегодня покупателям предлагают одно- и двухкомнатные квартиры площадью от 44 до 62 кв. м по цене квадрата 100 тыс. руб. В продаже 7 квартир, до метро 10 12 минут.

На улице Коломенская, вл. 21, к. 3, монолитно-кирпичный дом переменной этажности (7 17 этажей) будет сдан государственной комиссии в 4-м квартале текущего года. В продаже последние 6 квартир, предлагаются площади от 52 до 105 кв. м, цена квадрата в зависимости от метража и компании-продавца от $4107 до $4518, реализуют квартиры компании МИАН и Арсенал-Холдинг. На общественном транспорте до метро можно добраться за 10 минут.

В микрорайоне 2А Москворечья-Сабурово строит очередной дом комплекса Миллион алых роз компания Главмосстрой. Монолитный 20-этажный дом планируется сдать госкомиссии во 2-м квартале 2007 года. Сегодня в продаже 64 квартиры площадью от 44 до 116 кв. м по цене квадрата от 94,5 до 108 тыс. руб. Дом находится в 10 минутах ходьбы от станции метро Кантемировская.

В районе Москворечье-Сабурово недалеко друг от друга растут две новостройки. 24-этажный дом по адресу: Пролетарский проспект, к. 50, строит КТ СУ-155 и Компания. Панельный дом серии И-155 будет сдан до конца текущего года. В продаже 11 трехкомнатных квартир площадью от 89,4 до 90,3 кв. м, цена метра 76 тыс. руб. До дома можно добраться за 5 минут от метро Каширская на автобусе или за 10 минут пешком от станции метро Кантемировская.

Оставшиеся пять новостроек расположены в Чертаново. Наиболее грандиозный проект дом компании Капитал Групп Авеню, 77 возводится в Северном Чертаново, недалеко от метро Чертановская. Монолитный 39-этажный исполин по плану должен быть сдан госкомиссии в 4-м квартале текущего года. Предлагаемые квартиры площадью от 67 до 141 кв. м расположены на этажах выше 23-го, цена квадратного метра от $2620 до $299 Оплата принимается в рублях по курсу ЦБ на день покупки.

Грандиозные проекты в Чертаново

Реализацией новостройки занимаются компании МИАН, Домострой и др. Дом планируется ввести в эксплуатацию в 4-м квартале текущего года.

В Центральном Чертаново, в 15 минутах ходьбы от станции метро Пражская, возводится комплекс бизнес-класса Южный. По проекту территория будет огорожена и будут оборудованы гостевые парковки. Монолитно-кирпичный 20-этажный дом расположен на берегу пруда, недалеко от Битцевского лесопарка на улице Чертановская. Вниманию покупателей предлагаются 22 квартиры площадью от 48 до 104 кв. м по цене квадратного метра от $3673 до $412

Строительство корпуса 84 будет завершено до конца текущего года. В 17-этажном панельном доме в продаже остались две квартиры: площадью 51,5 и 132 кв. м, цена квадратного метра от 97 до 113,6 тыс. руб. Квартиры реализуют компании Азбука жилья и ОСК-сервис.

В 26-м микрорайоне Южного Чертаново, в 10 минутах ходьбы от станции метро Улица Академика Янгеля, скоро появятся три новых панельных дома. Корпус 70Б уже сдан госкомиссии. В 14-этажной новостройке популярной серии П-44Т к продаже предлагаются две квартиры: двух- и трехкомнатные площадью 52,3 и 79 кв. м по цене квадрата от $3630 до $390 Реализацию квартир осуществляют компании Азбука жилья и ОСК-сервис. Корпус 66АБ планируется сдать в 3-м квартале 2006 года. В 17-этажном доме серии П-44Т в продаже последние 4 квартиры. Площади квартир от 39 до 79 кв. м, цена квадратного метра от $3118 до $390 Продажу квартир ведут компании Азбука жилья, ОСК-сервис и Арсенал-Холдинг.

По словам застройщиков, дефицит участков под застройку является одним из главных факторов, которые не дают им увеличить объемы строительства и предложение на рынке жилья. Зачастую важную роль в создании дефицита участков под застройку играют городские администрации, которые пытаются выжать максимальную прибыль из самого факта выделения такого участка. Как отметили в своих последних выступлениях представители Федеральной антимонопольной службы (ФАС), в ряде регионов ими выявлены факты картельных сговоров между отдельными строительными компаниями и местными администрациями по вопросу выделения земельных участков. В случае, если предприятия смогут выкупить по относительно низким ставкам землю, на которой они расположены, то проблема недостатка участков под застройку решится сама собой. Вместо того чтобы производить в центре крупного города станки, администрация предприятия исходя из экономической целесообразности может принять решение о переносе производства за город и продаже дорогостоящего участка строительной компании.

Сегодня в округе в новостройках реализуется около 200 квартир. Из 14 строящихся домов 10 будут сданы до конца года или уже сданы. Так как Южный округ Москвы не может пожаловаться на недостаток площадок под застройку, то хочется надеяться, что в ближайшее время девелоперы информируют москвичей о начале новых проектов. Уже известно, что в октябре текущего года компания Система Галс планирует открыть продажи квартир в новостройках по двум адресам: улица Днепропетровская, вл. 25А, и Нахимовский проспект, Параметры квартир и цены пока не известны.
Вчера правительство решило направить в Госдуму законопроект, принятие которого разблокирует застопорившийся в последние годы процесс приватизации земли под предприятиями. После его вступления в силу затраты промышленных предприятий на выкуп земли сократятся с 736 млрд. до 191 млрд. руб. В частности, в Москве и Санкт-Петербурге предприятия смогут приватизировать занимаемые ими участки за 20% от кадастровой стоимости, а в других городах за 2,5%. Одним из приятных для жителей городов последствий принятия этого закона может стать увеличение темпов жилищного строительства, что благотворным образом скажется на ценах выставляемого на продажу жилья.

Правда, без благосклонности местных властей провести перепрофилирование по-прежнему будет не просто. По словам партнера юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталия Можаровского, у местных властей остается немало рычагов, чтобы заблокировать такое перепрофилирование. Понятно, что наиболее привлекательными для приватизации и последующего перепрофилирования являются объекты в центре столицы, однако земля здесь чрезвычайно насыщена разного рода коммуникациями. И рычагов, чтобы отказать в приватизации объектов, условно ограниченных по расположению Третьим транспортным кольцом, у городских властей более чем достаточно, отмечает юрист. Можно указать на неправильно оформленный кадастровый план, несогласованность границ участка, неправильную архитектурную планировку, дефицит электроэнергии и т.д. Возможно, станет легче выкупать участки на окраинах, где земля не имеет под собой развитой инфраструктуры.

Помешать этому процессу может включенная по настоянию властей Москвы поправка, разрешающая местным властям в случае перепрофилирования земли под предприятиями требовать доплаты в размере до 80% от кадастровой стоимости. Если местные власти потребуют максимальной доплаты, то экономический эффект от перепрофилирования будет сведен к минимуму. Правда, надо учесть, что не везде кадастровая стоимость близка к рыночной, кроме того, кадастровая переоценка проводится раз в три года, в то время как рыночные цены на участки, как показывает опыт последних лет, могут удвоиться за год. В таких ситуациях даже максимальная доплата не лишит экономического смысла перепрофилирование участка.



Главная --> Публикации