Главная --> Публикации --> Торговый центр: нет предела совершенству Дачной амнистии с 1 сентября пока не будет? что упустили законодатели Торговое изобилие вынуждает девелоперов к изобретательности Путешествие из мегаполиса в экополисы Жилищный вопрос остался в кремле

Cдача элитных квартир в аренду приносит доход примерно 6 8% годовых. Эта прибыль, которая вполне устраивает иностранных арендодателей, отечественным инвесторам кажется маленькой. Наши соотечественники выбирают не спокойный и размеренный бизнес, а более динамичный и выгодный, но рискованный оборот квартир. Большинство россиян предпочитают быстрые деньги, то есть покупку квартиры с последующей перепродажей. Доходность такой операции по наиболее востребованным объектам достигает 50% в год.

Значительную часть арендаторов элитных квартир в столице составляют иностранцы сотрудники крупных корпораций, банков и посольств. Но интересно отметить, что и арендодателями высококлассной недвижимости зачастую выступают зарубежные инвесторы.

Директор отдела аренды компании Беатрикс Альбина Якушенкова характеризует сложившуюся ситуацию следующим образом: В 2005 году значительно выросло количество сделок по покупке квартир в центре Москвы для последующей сдачи в аренду. Причем сейчас все чаще такие объекты приобретают представители верхушки среднего класса для диверсификации своих инвестиций, а также иностранцы, которые уже многие годы занимаются арендным бизнесом. Скорее всего в будущем число таких инвестиционных сделок будет расти. По сравнению с другими видами вложений свободных средств недвижимость выигрывает в силу маленьких рисков и потому очень популярна у частных лиц.

Сначала сдаем, потом продаем

Как поделить Москву?

Оптимальная схема на данный момент сдавать некоторое время квартиру в аренду, а потом продать.
В престижных районах столицы аренда даже небольших квартир (50 60 кв. м) без хорошего ремонта составляет не менее $1,2 тыс. в месяц. Ставки на другие квартиры в тихом центре сильно зависят от метража, уровня отделки и качества дома и колеблются от $1,2 тыс. до $8 тыс. за двушку, от $2 тыс. до $20 тыс. за трешку и от $2,5 тыс. до $30 тыс. за многокомнатную квартиру. Верхние ценовые пределы свойственны квартирам больших площадей, с высококлассной дизайнерской отделкой, расположенным в новых клубных домах или особняках, с подземным гаражом и профессиональной охраной.

Далее по степени популярности следуют районы второй категории. Сюда относятся сегменты Замоскворечья район Октябрьской площади, Чистые пруды Китай-город, Цветной бульвар Самотечная площадь, Баррикадная Москва-Сити, Курская Лефортово, а также Фрунзенская набережная.

В зависимости от спроса арендаторов районы Москвы условно делятся на три категории. Наиболее престижными и востребованными, особенно среди иностранных специалистов, являются так называемые районы первой категории: область вокруг Кремля, окрестности Патриарших прудов, территория между Тверской улицей и площадью Белорусского вокзала, Арбат, Остоженка, Плющиха.

Интересно, что квартиры могут сильно различаться по арендным ставкам при почти равной покупной стоимости. Например, жилье в районе Фрунзенской набережной стоит в среднем на 10 20% дороже, чем аналогичные по качеству объекты в районе Тверской улицы. При сдаче в аренду ситуация меняется с точностью до наоборот: жилье в районе Тверской реально сдать на 10 20% дороже, чем аналогичную квартиру на Фрунзенской. Ставки на похожие объекты подчас различаются даже в рамках одного района.

Достаточно комфортабельными считаются районы третьей категории: Кутузовский и Ленинский проспекты, проспект Мира, территория между Беговой улицей и Серебряным бором.

Выбор дома для клиента

В выборе места надо быть очень осторожным, и, прежде чем покупать, лучше обратиться агентство, которое специализируется на элитной аренде, а не ориентироваться на средние показатели по городу.

Количество предложений на московском рынке аренды значительно превышает спрос, и у состоятельных людей нет проблем с поиском подходящего жилья. Владельцу дорогой квартиры придется приложить определенные усилия, чтобы его объект быстро нашел арендатора.

Иностранцы снимают около 70% элитных квартир в историческом центре Москвы. Оставшуюся часть арендаторов составляют российские граждане высокооплачиваемые специалисты и руководители из других городов, представители бизнес-элиты и члены их семей.

Например, жилье, которого всегда мало на рынке и на которое имеется стабильный спрос это многокомнатные квартиры площадью от 160 кв. м, расположенные в центре столицы, в новом доме или отремонтированном здании дореволюционной постройки. Минимальная цена такой квартиры $6 тыс. в месяц, и в силу их острого дефицита именно на этот тип недвижимости арендные ставки растут быстрее всего примерно на 10% в год.

К тому же вкусы иностранцев, которые составляют основную массу клиентов в этом сегменте, отличаются от предпочтений наших сограждан, и это тоже надо учитывать.

По данным экспертов компании Беатрикс, самый большой доход приносят относительно недорогие квартиры, которые расположены в отремонтированных особняках, бывших доходных домах и малоэтажных зданиях в престижных районах (Кропоткинская, Арбат, Патриаршие и Чистые пруды). Покупателями таких объектов были и остаются в основном зарубежные инвесторы, которые впоследствии сдают квартиры сотрудникам иностранных компаний.

Качество дома как критерий выбора важен, но и тут есть свои подводные камни. Скажем, с точки зрения привлекательности для арендаторов и абсолютной стоимости аренды элитная новостройка предпочтительнее. Но если оценить показатель доходности финансовых вложений, то новые дома окупаются дольше, поскольку и продаются они, как правило, на порядок дороже.

Первые этажи практически неликвидны на рынке аренде, а в прочих случаях этаж не имеет значения, если речь не идет о видовой квартире. Вид из окна при прочих равных условиях сильно влияет на ликвидность, но практически не сказывается на цене. Инвестор может существенно сэкономить, купив квартиру на втором этаже. Отделка подъезда и наличие ремонта, а в случае особняков реставрация подъезда, напротив, отражаются и на цене аренды, и на ликвидности. Консьерж или охрана для старого дома не играют особой роли, самое главное, чтобы подъезд был красивый и светлый. Наличие парковки также влияет на цену и ликвидность, заметно увеличивая стоимость аренды.

С точки зрения количества комнат лидером спроса традиционно являются трех- и четырехкомнатные квартиры общей площадью 100 150 кв. м. Последние два три года особой популярностью пользуются большие квартиры (пять семь комнат) на Чистых прудах и в Замоскворечье, причем независимо от типа дома. Дело в том, что в район Чистых прудов три года назад переехал Французский лицей, а семейные иностранцы предпочитают селиться поближе к школе, куда ходят их дети. Еще до середины 2004 года такую квартиру можно было приобрести относительно недорого по сравнению с похожим домом на Патриарших прудах.

Инвестиции в ремонт одна из очень важных составляющих арендного проекта. Отделка очень сильно влияет на ставки. Это одно из основных отличий арендных квартир от рынка продаж, где важно качество самого дома и его коммуникаций, а не дизайна. Например, стоимость аренды квартир, равных по площади, находящихся в одном и том же месте, с одинаковым качеством ремонта, но в разных по качеству домах будет одинаковой.

Два слова о ремонте

У западных арендаторов есть определенные требования к планировке: разделение жилой и общественной зон, санузел, совмещенный с хозяйской спальней, и наличие гостевых санузлов. Если изначальная планировка не соответствует таким требованиям, придется серьезно потратиться и на перепланировку, а также на устройство дополнительных санузлов.
Затраты на ремонт в зависимости от качества материалов и оборудования могут составлять от $20 тыс. до $60 тыс. на квартиру площадью 80 120 кв. м, то есть в среднем не менее $400 на 1 кв. м. Каждые два три года ремонт стоит освежать; амортизационные расходы составляют примерно 10% стоимости первоначального ремонта.

Безусловной популярностью пользуются недавно отремонтированные объекты, отделанные в нейтральном стиле, но с применением высококлассных материалов. Эксцентричные решения если и не отпугнут потенциальных арендодателей, то уж точно не заставят их переплачивать. Квартира должна быть обставлена современной мебелью, оборудована кондиционерами и включать полный набор необходимой бытовой техники.

При покупке квартиры под аренду придется понести и другие расходы. В частности, сюда относятся комиссионные агентству за проведение сделки купли-продажи (обычно 4 6% стоимости квартиры), оплата услуг нотариуса и госрегистрации права собственности. Большинство владельцев элитного жилья, как правило, ищут клиентов через агентства, которые берут за услуги от 50 до 100% месячной арендной ставки.

Сколько надо вложить, чтобы заработать

К числу издержек надо отнести простой квартиры с момента выставления ее на рынок и до фактической сдачи в аренду. Сейчас этот период в среднем занимает один месяц; арендаторы в квартире сменяются в среднем раз в полтора два года, значит, в среднем расходы на простой и комиссию агентству придется иметь в виду раз в полтора два года.

Следует также учитывать коммунальные платежи и расходы на содержание охраны, парковки, придомовой территории, так как в центральных районах эти расходы составляют значительные суммы от $300 до $2 тыс. в месяц. Большинство арендаторов стремятся проводить арендные платежи по-белому, а это означает как минимум 6%-ный налог на доход от аренды при оптимальном юридическом оформлении.

Доходность арендного бизнеса как такового постепенно уменьшается: до 2000 года (за исключением краткого периода после кризиса 1998 года) она равнялась 15 20% годовых, а к настоящему моменту составляет 4 6%. Если раньше квартира окупалась примерно за пять лет, то теперь чистую прибыль на инвестированный капитал следует ждать не ранее чем через 12 15 лет.

Прибыли 15 лет ждать

Но это если говорить о чистой аренде. Прибыль будет выше при схеме сдавать, потом продать, так как квартиры дорожают очень высокими темпами. Рост арендных ставок за 2005 год составил 5 10%, в то время как средняя стоимость 1 кв. м жилья в Москве выросла на 50%.

Главные причины, из-за которых снижается прибыль: увеличение предложения и грамотный подход арендодателей к оформлению своих квартир, что делает это жилье более конкурентоспособным. До 2000 года для того, чтобы сдавать квартиру площадью 60 кв. м в востребованном районе за $2 тыс. в месяц, требовалось вложить около $15 20 тыс. в ремонт и оборудование. Сегодня для получения такой арендной платы нужно вложить $30 40 тыс., то есть в два раза больше.

По сравнению с рынком продаж недвижимости арендный сектор продемонстрировал большую стабильность. В 2005 2006 годах рост арендных ставок составил порядка 5 10% по всем сегментам. Более активное повышение стоимости найма коснулось только квартир самого высокого качества с актуальным дизайном. А вот квартиры, которые были выставлены на рынок аренды четыре пять лет назад, несколько устарели морально и на данный момент сдаются с небольшим снижением ставки. Оба этих фактора нивелируют друг друга, и средний уровень цен остается стабильным.

Общая ситуация на фронтах

Таким образом, годовая прибыль от аренды выросла на 5 8% (фактически на месячную арендную ставку) при том, что сами месячные ставки остались на прежнем уровне или выросли незначительно. По прогнозам специалистов, в конце 2006 и 2007 году стоимость аренды продолжит расти в том же темпе на 5 8% в год.
К выбору программы ипотечного кредитования стоит подойти ответственно. Чаще всего заемщики в этом вопросе разбираются самостоятельно: изучают рекламу и специальные публикации, наносят визиты в банки. К другому способу часто прибегают люди, живущие под лозунгом: Доверьтесь профессионалам. Им прямая дорога в риэлторские агентства или к ипотечным брокерам. Есть и третий путь самый надежный, но и самый долгий: изучить все, не пренебрегая ни советом профессионала, ни рекламой, ни попыткой разузнать условия на месте. Подумать и сделать по-своему. Автор статьи так и поступила, а выводами делится с читателями М2.

Другое интересное явление повышение прибыли по квартирам, которые сдаются в аренду, за счет сокращения срока, который проходит с момента выставления объекта на рынок и до фактической сдачи в аренду. Другими словами, предложения стали уходить быстрее. Если раньше срок экспозиции составлял месяц полтора, то сейчас не редкость, когда квартиры находят своих жильцов за две недели.

По счастью, не перевелись банки, где на звонок отвечают сотрудники. Например, быстро соединяют с Городским ипотечным банком, реально дождаться связи с банком Союз, а вот для разговора с Внешторгбанком придется запастись терпением. Как ни проблематично было бы дозвониться в информационный центр банка, сделать это стоит в любом случае, поскольку некоторые ипотечные менеджеры встречаются с потенциальными клиентами лишь по предварительной договоренности.

Общение потенциального клиента с банком начинается со звонка в так называемый сall-центр, где можно получить первичные данные о кредитных программах той или иной организации. Сама по себе система неплоха, но работает у всех по-разному. Например, некоторые банки общаются с клиентом посредством автоответчика. Удобно? Да, для самого банка, который экономит на операторе. А вот клиент при таком общении теряет много времени, не получая всей необходимой информации.

А вот некоммерческие банки во многом уступают коммерческим и по обстановке, и по характеру обслуживания. Во Внешторгбанке атмосфера хоть и деловая, но из-за огромных размеров и обилия сотрудников крайне суетная, даже угнетающая. Я почувствовал себя букашкой в огромном маховике, рассказывал мой приятель, посетивший однажды этот банк. В Сбербанке нет переговорных; это неудобно, досадно, наконец, несовременно, но такое обстоятельство еще не повод делать окончательные выводы.

Первая встреча с менеджером один из важнейших этапов, залог будущего успеха или неудачи сделки. Как правило, в коммерческих банках созданы все условия для работы с клиентом: удобные приемные, обеспеченные современной техникой менеджеры, которые очень быстро предоставляют всю требуемую информацию. Очень приветливый персонал и приятная атмосфера во французском банке Сосьете Женераль Восток. Впрочем, доброжелательная и удобная обстановка отличает многие западные банки.

Роль ипотечного менеджера при получении кредита так же важна, как участие риэлтора в покупке квартиры. Размер кредита и сама возможность его получить эти важнейшие вопросы подчас зависят от того, насколько грамотно, добросовестно и заинтересованно отнесся менеджер к будущему заемщику. Поэтому подходящего специалиста стоит поискать. Если же планируемая сделка совершается через агентство недвижимости, есть смысл воспользоваться содействием их сотрудников. Агентства, как правило, дорожат клиентами, заинтересованы в успехе сделки и наработали опыт общения с банками. Хороший агент способен добиться наилучших условий для своего клиента, плохой просто завалит сделку, считает эксперт отделения Севастопольское корпорации ИНКОМ-Недвижимость Алексей Сидельников.

Что может и не может ипотечный менеджер

Некоторые вопросы и вовсе ставят в тупик россиян, не привыкших вести домашнюю бухгалтерию. Например, сколько вы тратите на питание, коммунальные платежи, страховки, помощь родителям, развлечения и т. д. и т. п.? Все усилия, потраченные на составление анкеты, окажутся напрасными, если при анализе написанного окажется, что вы не в состоянии сэкономить от зарплаты сумму размером $1 тыс. в месяц. Результат в кредите откажут или предложат сумму, которая способна рассмешить и только. Все становится значительно проще и понятнее, если в оформлении анкеты участвует опытный агент. Он не направит клиента на ложный путь ответов, а объяснит, что следует реально оценить траты и выяснить, на чем и сколько придется экономить.

Проверить профессионализм менеджера бывает непросто, но активное поведение помогает справиться с этой задачей. Оформляя ипотечный кредит, усвойте важное правило: не стесняться задавать вопросы. Моментов, которые требуют тщательного выяснения, немало. Один из главных заполнение анкеты. Только тем, кто никогда не занимался получением кредита, покажется, что дело это простое и понятное. В действительности требуется потратить около двух часов, чтобы все оформить правильно, то есть так, чтобы сумма кредита оказалась максимальной.

В последнее время банки стали несколько либеральнее в отношении к клиентам, особенно тем, которые показывают высокие белые зарплаты. Сложности и вопросы, в том числе и с анкетами, возникают в основном у серых заемщиков. Выводы очевидны: именно им приходится суетиться и искать профессиональной поддержки.

Ты белый или серый?

Бюрократия бессмертна

Современные заемщики, которые отваживаются взять крупный кредит, как правило, хорошо осведомлены относительно условий его предоставления. Но бывают исключения. Причиной отказа может стать невыплаченный предыдущий кредит. Размер его практически не играет роли: откажут однозначно, поскольку получить информацию о займе сегодня не представляет никакой проблемы. Об этом опять-таки скажет любой кредитный агент. Помочь в этой ситуации он не сможет, но время будет сэкономлено.

Какие же сложности, спросите вы, с дополнительными документами? Затруднения возникают тогда, когда в ДЕЗах и других организациях вам отказываются предоставлять справки, причем на законном основании. Логика, по которой банки требуют справку из психического или наркологического диспансера, более или менее ясна. Но необходимость получать выписки из домовой книги родителей клиента, давно не живущего с семьей, заставляет теряться в догадках. Решить проблему помогает, пожалуй, только искусство маклера или вездесущий административный ресурс. Чтобы воспользоваться этими благами при оформлении кредита, придется обращаться за помощью к специалистам по ипотеке, которые сегодня есть практически в любом крупном агентстве недвижимости.

Важнейшая проблема предоставление необходимых справок. Чаще всего трудности возникают потому, что в официальном списке многие документы не указаны, но банки вправе их требовать по собственному усмотрению. Практически любой банк, взяв комплект документов заемщика, по своему усмотрению запрашивает дополнительные справки. Какие банки более требовательны, какие менее, подскажет опытный риэлтор, который провел не одну ипотечную сделку, рассказывает А. Сидельников.

Тем не менее привлечение риэлторов не всегда способствует беспрепятственному продвижению дела. Известны случаи, когда работники банков охотно реагировали на посредничество агентств, но в дальнейшем стремились выйти на прямое общение с клиентом. Такие истории происходят, например, в банке ДельтаКредит. Смысл действий банка в этом случае неочевиден, ведь, как известно, сделки с участием профессионалов проходят значительно легче и быстрее.

Кстати, некоторые банки сумели упростить работу с клиентом благодаря привлечению аккредитованного ими риэлтора. Так Русский ипотечный банк в этом случае готов вынести решение по кредиту минимум в течение получаса, максимум в течение суток.

Один из основных вопросов, которые должен решить для себя потенциальный заемщик, касается статуса приобретаемой квартиры. Это я поняла после первых же визитов в банки. Еще недавно будущие заемщики даже не рассчитывали приобрести квартиру в новостройке. Банки соглашались финансировать лишь объект вторичной недвижимости, надежный, проверенный, а главное реально существующий. Теперь ситуация стала меняться, и многие потенциальные кредиторы возьмутся рассматривать варианты новостроек. Внешторгбанк и Сбербанк, Союз и Абсолют банк уже готовы работать на таких условиях, но, конечно, с оговорками.

На первичку и вторичку рассчитайся

Крупные застройщики сегодня жируют, а поэтому могут отказаться от предоставления документов. Не по идейной, а вполне рутинной причине: разрешительный пакет иногда имеет объем, сопоставимый с романом Вальтера Скотта. Хотите приезжайте, читайте Ксерокопировать? Нет, не будем.

Если вы получите добро на новостройку, под банковский микроскоп попадает застройщик. Хорошо, если это крупная известная компания в этом случае деньги примут по предварительным договорам. Можно добиться кредита и под здание, построенное только на 30%. Но процесс оформления значительно усложнится, и банк, вероятнее всего, потребует от застройщика полного пакета разрешительной документации.

Первоначальный взнос

Но существуют и кредиторы с жесткими требованиями, не выдающие денег под покупку новостроек. Такие условия ставят многие западные банки, например Райффайзенбанк и ДельтаКредит.

В некоторых случаях реально избежать выполнения этого сложного для многих заемщиков условия. Дает большие кредиты, в том числе и без первоначального взноса, Банк Москвы. Правда, тут к заемщику станут присматриваться внимательнее и выяснять, почему при наличии солидной зарплаты клиент не смог накопить хотя бы минимальной суммы для первоначального кредита.

На сегодняшний день размер первоначального взноса составляет не менее 10 15%. Как правило, в коммерческих банках он выше, в государственных или узкоспециализированных ниже. Например, в Сбербанке кредитуют под 10%, в банке Союз под 15%.

Иногда банки используют практику поручительства. К примеру, в Сбербанке можно получить кредит без первоначального взноса, если в качестве гарантии найдется два поручителя с зарплатой не меньшей, чем у заемщика (разумеется, все зарплаты в этом случае должны быть белыми). Согласитесь, найти на эту роль друзей или знакомых сложно, но предусмотрены варианты: поручителями могут стать заботливые родственники или даже директора компаний, заинтересованные в поддержке своих сотрудников.

В Абсолют банке и ДельтаКредите поступят иначе. Там предложат два кредита: один краткосрочный, на три пять лет, равный сумме первоначального взноса, другой долгосрочный до полного погашения долга.

Даже если ситуация с кредитом и объектом, по нему приобретаемым, оказывается полностью урегулирована, сделка способна развалиться. Такие ситуации нередко возникают при работе с подмосковной недвижимостью, по-прежнему трудно уживающейся с ипотекой. По правилам большинства банков закладка денег в ячейку происходит там, где выдают кредит. А продавец хочет все совершить в родном городе или поселке, к которому привык. Все кончается завышением цены предложения и долгим торгом.

Когда банк банку не товарищ

Итог кот наплакал

Еще хуже, если совершается альтернативная сделка, состоящая из нескольких звеньев. Представьте: покупатель взял кредит в Абсолют банке, а продавец (он же покупатель другой квартиры) в Сбербанке. Договориться при такой ситуации сегодня невозможно.

Максимальную сумму предложили Сбербанк и Банк Москвы. Она составляет около $50 тыс. под 10 11% годовых. Во Внешторгбанке сумма составила $29 тыс., в Абсолют банке предложили $33 тыс. Коммерческие банки были готовы предоставить сумму в пределах $28 35 тыс. Уточним, что столь крупные суммы связаны с тем, что автор этих строк грамотно подошла к оформлению кредита, к тому же не несет семейных обременений. Если бы не эти обстоятельства, кредитная планка могла бы опуститься значительно ниже.

Позади краткий обзор проблем, с которыми так или иначе пришлось столкнуться автору этих строк, имевшему намерение получить ипотечный кредит. Как утверждают специалисты, эти или подобные сложности возникнут у многих желающих воспользоваться новым для России инструментом. Пришло время и ответить на главный вопрос: каким будет максимальный размер кредита под чистую зарплату $1 тыс.?

Алексей Сидельников
Эксперт отделения Севастопольское корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
 Ипотечное кредитование идет сейчас семимильными шагами, хотя нам, риэлторам, хотелось бы, чтобы оно развивалось еще быстрее. И партнеры из банковского сектора прислушиваются к нам, изменяя требования к заемщикам и, естественно, к самим сделкам. Вспоминается 1998 год, когда ипотека только начиналась. Изменения колоссальные начиная от количества банков, занимающихся выдачей кредитов и их программ, до требований к заемщикам и скорости проведения сделок. Некоторые банки выходят на такой уровень сотрудничества с риэлторами, что готовы выносить решение по заемщику на основании анкет, отправленных в электронном виде агентствами партнерами.

Зададимся логичным вопросом: что реально приобрести за такие деньги, к тому же в ограниченный срок? От 8 до 15 кв. м недвижимости эконом-класса, но никак не квартиру. Это значит, что с помощью ипотеки можно попытаться улучшить имеющиеся жилищные условия, приобретя, например, квартиру большего размера. И за это благо придется в течение 10 15 лет, а то и дольше отдавать половину своей заработной платы. Для тех, кого подобная перспектива не удручает, приветливо распахнуты двери многих банков. Зайдем?

Помимо простой покупки кредитные средства используют не только как оплату приобретаемой площади, но и как доплату при разъезде. В этом случае продаваемая квартира в альтернативной сделке идет в качестве первоначального взноса за приобретаемую. Все больше заемщиков пользуется кредитами под залог имеющегося жилья. Некоторые банки предлагают программы, позволяющие разбить альтернативные цепочки: сначала покупается нужная квартира, затем продается старая. Все это позволяет заемщикам экономить средства, а порой и зарабатывать на таких сделках.

Конечно, в данный момент на самом рынке недвижимости ситуация далеко не стабильная, многим заемщикам просто не получается взять кредит сразу на всю квартиру. Из-за этого интерес покупателей смещается из Москвы в Подмосковье. По области есть свои нюансы проведения сделок, работа по этому направлению ведется: количество желающих приобрести квартиру по ипотеке в области, на мой взгляд, в последнее время только увеличивается.

В отдельный сектор выделяется кредитование строящихся объектов. Поскольку в строительной отрасли еще не все налажено, получить одобрение банка на новостройку, возводимую без соблюдения требований 214-го закона, будет сложно. Хотя наметились положительные тенденции. Все чаще дается принципиальное одобрение компании-застройщика, а затем уже ее объектов. Для строителей пришло время задуматься о своем добром имени, своевременной сдаче домов и формировании положительного имиджа.

Не надо забывать и про загородную недвижимость. Кредиты выдаются на покупку земельных участков и коттеджей. Иногда приходится совершать сделки по продаже квартир и приобретению загородных домов и часто не без участия банковских денег.

По нынешнему состоянию рынка могу привести следующие цифры. За летний период подготовлено более 4 тыс. сделок со сроком оформления пять дней. Из них сделки с однокомнатными квартирами занимают 10%, с двух трехкомнатными приблизительно по 40%.

Алексей Родин
Советник генерального директора Мосжилрегистрации:
 Конъюнктура рынка жилья такова, что покупка квартиры без привлечения кредитных средств становится все менее доступной. С начала 2006 года число клиентов на оформление ипотечных сделок ежемесячно возрастает на 10 15% эти данные подтверждает практика работы межведомственного Центра по оформлению ипотечных сделок с жилыми помещениями в Москве.

Число квартир, приобретаемых сегодня с помощью ипотечных кредитов, не превышает 5% общего объема: небогатые покупатели пасуют перед процентными ставками и неохотно решаются воспользоваться заемными средствами. В Москве этот показатель выше, причем за счет того, что квартиры по ипотеке приобретают отнюдь не бедные люди.

Среди потребителей услуг по оформлению ипотечных сделок 20% физические лица, 8 10% банки, остальные 70 72% агентства недвижимости. Эти данные говорят о востребованности ипотеки как таковой, причем как у специалистов рынка, так и у обычных заемщиков. Но с другой стороны, это свидетельствует о еще незначительной доле сделок с участием ипотеки в общем объеме рынка, хотя фиксируется стабильный рост таких сделок.

Ищем обходные пути

Казалось бы, кредиты как раз и придуманы для граждан, не имеющих средств на покупку той или иной вещи. Однако, как показывает практика, маленькие кредиты (до $10 тыс.) под покупку бытовых вещей невыгодны из-за высоких процентов, множества формальностей (хотя банковские служащие и уверяют в обратном) и незначительности самой суммы. Намного проще занять эти деньги у друзей или накопить самостоятельно.

Здесь-то и приходит на помощь ипотечный кредит. Генеральный управляющий по розничным продажам и услугам Международного московского банка Алексей Аксенов отмечает, что к настоящему времени процентные ставки по ипотечным кредитам стали не только достаточно низкими, но и очень гибкими. Это означает, что потенциальный заемщик, который убедительно обосновал свою платежеспособность и показал высокий годовой доход, вправе рассчитывать на уменьшение процента.

Вопреки распространенному мнению категория обеспеченных граждан, как правило, не имеет в наличии много свободных денег. Основная часть их средств вложена в бизнес или какие-либо инвестиционные инструменты. Доходность своего дела может достигать до 50% годовых, и, изъяв часть финансов из оборота, предприниматель лишится вполне серьезной прибыли.

В среднем ипотечные ставки составляют сегодня около 10%, но для VIP-клиентов банки подчас снижают эту планку и до 6% годовых. Платежеспособному клиенту охотно выдадут сумму до $1 млн, а у налоговых служб квартира, купленная в кредит, вызывает куда меньше вопросов, чем приобретенная за наличные. В итоге гражданин получает шанс выгодно купить нужную квартиру, получить кредит на хороших условиях и не привлечь при этом к своей персоне пристальный интерес властей.

VIP-обслуживание

Сегодня ипотечные брокеры обеспечивают поток заемщиков, соответствующих требованиям банка, и значительно облегчают работу с ними, пояснил такое решение начальник управления кредитования физических лиц Славинвестбанка Владимир Красовский.

Кредит под более низкие ставки реально получить, воспользовавшись услугами ипотечных брокеров. Например, Славинвестбанк и Независимое бюро ипотечного кредитования (НБИК) запустили специальную программу, по условиям которой клиенты, обратившиеся в банк через НБИК, получают кредиты по ставкам на 2% ниже стандартных.

Проценты, процедуры, условия

В свою очередь генеральный директор Независимого бюро ипотечного кредитования Дмитрий Балковский отметил, что для его компании это шаг вперед. В США банки предоставляют доступ к своим спецпрограммам исключительно через ипотечных брокеров, но для России это пока новый опыт, говорит он.

Первым шагом является заполнение краткой формы заявки на кредит. Как правило, сделать это можно прямо на сайте банка. После чего с потенциальным клиентом свяжется консультант по ипотечному кредитованию, который ответит на все интересующие вопросы и назначит встречу уже непосредственно в банке.

Какие действия стоит предпринять потенциальному заемщику, чтобы получить кредит на наиболее выгодных условиях? Попробуем проследить этапы оформления ипотечного кредита в среднестатистическом банке.

Последнее, как уверяет А. Аксенов, происходит достаточно редко, особенно в случае с крупными размерами займа, так как обычно солидные деньги берут достаточно обеспеченные граждане, серьезно относящиеся к своим платежным обязательствам.

Далее соискателю предстоит заполнить более подробную форму заявления-анкеты на получение займа и собрать изрядное количество разнообразных документов. В каждом банке свой перечень необходимых справок, впрочем, напротив многих позиций в списке стоят пометки при наличии, в произвольной форме и если применимо.
Заполненное заявление на получение кредита и комплект документов передаются ипотечному консультанту. Кандидатуру заемщика рассматривает кредитный комитет банка, и в оговоренные сроки соискатель получает уведомление с решением о выдаче кредита или об отказе в нем.

Затем новоиспеченному клиенту банка остается только подобрать подходящую квартиру либо самостоятельно, либо с помощью агентства недвижимости или ипотечного брокера. Когда устраивающий заемщика вариант найден, он предоставляет в ипотечный центр банка комплект документов на приобретаемое жилое помещение, соответствующее требованиям банка.

Изучаем техтребования

В случае приобретения жилых помещений в новостройках либо в сельской местности допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки, подключения жилого помещения к центральным системам водо- и газоснабжения на момент его приобретения заемщиком.

Что это за требования? Почти все банки строго следят за тем, чтобы ипотечные объекты недвижимости обладали определенным набором характеристик. Наиболее распространены следующие правила. Основная масса банков кредитует только приобретение отдельных квартир либо отдельно стоящих домов (коттеджей, пригодных для постоянного проживания, таунхаусов). Здание должно быть подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, которые обеспечивают подачу тепла на всю площадь жилого помещения, а также к канализации. Одним из непременных условий также является наличие горячего и холодного водоснабжения, исправного сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах).

Финишная прямая

Заемщик хочет поставить гарантом погашения кредита свое недвижимое имущество? Здание, в котором расположен предмет залога, тоже должно отвечать определенным условиям и требованиям: не находиться в аварийном состоянии; не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт; иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.
К тому же банки обычно выдают кредиты на приобретение квартир в многоквартирных домах только в случае расположения этих домов в городах и поселках городского типа.

Да, ипотечное кредитование постепенно развивается, но остается открытым вопрос для кого именно? То, что банки снижают процентные ставки и придумывают все новые специальные программы, свидетельствует о том, что ипотека не пользуется ажиотажным спросом у широких слоев населения.

Когда пройден и этот этап и приобретаемая по ипотечному кредиту квартира соответствует всем банковским нормативам, клиенту банка остается сделать совсем немного, а именно произвести оценку квартиры с помощью независимого оценщика. Затем на объект, как правило, оформляется страховка от рисков утраты и повреждения, страхование титула, а также страхуется жизнь, здоровье и трудоспособность самого заемщика. Заметим, что обязательное страхование недавно было отменено законодательно, но большинство банков, естественно, не спешит отказываться от этой процедуры.
Разумеется, описанная выше схема на практике представляет собой гораздо более сложный процесс, сопряженный с несколькими видами дополнительных расходов и содержащий множество подводных камней.

Здесь тихие районы стандартных пятиэтажек потихоньку застраиваются новыми сериями панельных домов. Удаленность от станций метрополитена сочетается с большим количеством крупных, известных на всю Россию (судя по количеству подъезжающих к ним автобусов из регионов) полуоптовых рынков вроде АСТ. Уже не соответствуют современным требованиям по пропускной способности основные транспортные магистрали, на которых ежедневно образуются пробки. Да и общий имидж Восточного округа как рабочего района сложился еще в 1960-х годах, когда на его территории возник ряд промзон, для работников которых тут и строились дома. Все эти факторы позволяют причислить новостройки Востока к наиболее ярким представителям жилья эконом-класса.

Пока, как показывает практика, выгодно брать ипотеку только под покупку дорогой недвижимости и в основном тем людям, которые заработают больше денег, если возьмут кредит, а не вложат собственные средства в покупку жилья.
Люди, которые сегодня еще пытаются найти дешевые квартиры по цене около $3 тыс. за 1 кв. м, все чаще обращают внимание на Восточный административный округ. Именно там, по мнению риэлторов, в данный момент реально найти интересные и в то же время адекватные по цене предложения. Речь идет в первую очередь о новостройках, расположенных около станций метро Первомайская и Щелковская.

Но времена меняются, и вот уже в прайс-листах появляется все больше крупных монолитных жилых комплексов. Причем отличает их высотность и большой выход площадей под коммерческую продажу. Продаются они по ценам, в среднем на 70% превышающим стоимость панельных новостроек в этом же округе. С чего бы это?

Именно поэтому до сих пор девелоперы подходили к своим планам по возведению жилых домов на территории ВАО исключительно по остаточному принципу: особой прибыли от них не получишь, но объекты всегда ликвидны, что способствует максимальной загрузке имеющихся строительных мощностей. В особенности это актуально для компаний, которые специализируются на панельном жилье.

К сегодняшнему дню уже с уверенностью стоит утверждать, что большая часть упомянутых монолитных новостроек успешно реализована, поскольку, по официальным данным девелоперов и неофициальным сведениям риэлторов, свободных квартир там фактически нет.

Ответ, как всегда, неожиданно прост: близость к прекрасным парковым зонам. Входящая в моду жизнь вблизи крупных массивов зелени оказалась на руку девелоперам, имеющим забронированные площадки в ВАО поблизости от Измайловского парка.

Владислав Луцков
Руководитель аналитического консалтингового центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
 Восточный округ Москвы традиционно считается одним из самых дешевых. Средняя цена 1 кв. м жилья тут составляет $325 Объекты по самым низким ценам сконцентрированы в наиболее удаленных районах: в Перове, Косине-Ухтомском. Стоимость 1 кв. м колеблется в пределах $2600 2800.

Немаловажно, что за прошедший год рост стоимости 1 кв. м в жилых комплексах у парков превысил по средним показателям планку в 120%, что приблизительно на 40% выше роста рынка в целом. Так что в данный момент инвестиции в квартиры, расположенные в комплексах у большой зелени, выглядят одними из наиболее привлекательных и доходных.

На данный момент в ВАО предлагается несколько новостроек. Так, в 1-м микрорайоне Кожухова сданы в эксплуатацию два панельных дома. Цена 1 кв. м $2400 288 Одновременно с возведением остальных корпусов ведется строительство объектов социального значения. Имеется проект по созданию лесопарковой зоны.

ВАО самый зеленый округ столицы (Сокольники, Лосиноостровский парк), но данное преимущество призвано скрыть основной недостаток округа: неблагоприятную экологическую обстановку. Дело в том, что ВАО принимает на себя основную часть выбросов промышленных предприятий из ближнего Подмосковья.

В Преображенском районе на ул. Суворовской, вл. 10 12, реализуется жилой комплекс бизнес-класса Green Fort. Объект расположен между двумя парками Сокольниками и Измайловом. Стоимость 1 кв. м составляет $3500 420 Жилой комплекс имеет подземную стоянку на 223 машиноместа, автосервис и автомойку. Объект будет сдан в эксплуатацию во втором квартале 2007 года.

В районе станции метро Сокольники по адресу: ул. Шумкина, 11а, возводится жилой комплекс Эгоист, который будет завершен в четвертом квартале 2006 года. Стоимость 1 кв. м варьируется от $5510 до $7800.

Из новых проектов на территории ВАО я бы выделил жилой комплекс в Сокольниках с рабочим названием Рубцово-Дворцовый, возведение которого начнется в четвертом квартале 2006 года. Новый многофункциональный комплекс будет построен на ул. Рубцовско-Дворцовой неподалеку от станции метро Сокольники. Классическая архитектура комплекса позволит ему органично соседствовать с историческими зданиями XIX века, образуя композицию из двух последовательных дворов, близкую к парадным композициям доходных домов Петербурга начала XX века. Главным архитектором проекта является лауреат многих международных премий Михаил Филиппов.

Станислав Чугунков
Директор по маркетингу ОАО 494 УНР:
В ВАО ведется как точечная, так и комплексная застройка, ориентированная на все сегменты покупателей. Среди объектов бизнес-класса следует отметить жилой комплекс На Яузе, где в этом месяце завершены монолитные работы. Расположение комплекса в историческом районе Сокольники с развитой инфраструктурой, близость метро и третьего транспортного кольца, удобные планировки квартир, а также завершающий этап работ определяют повышенный интерес покупателей к этому объекту.



Главная --> Публикации