Главная --> Публикации --> Сити бывает и деловым, и промышленным Земля под многоквартирными домами В россии будут готовить специалистов по недвижимости Спрос на новое жилье активен, но весной цены могут упасть Торговых площадей становится все больше

Правительство РФ внесло изменения в постановление о введении дополнительных ограничений на инвестирование средств пенсионных накоплений в отдельные классы активов и определении максимальной доли отдельных классов активов в инвестиционном портфеле.

О том, что ипотеке нужны длинные деньги, и о том, что идеально было бы получить под эти цели пенсионные фонды, говорить начали еще до того, как само понятие ипотеки приобрело общероссийский размах. Наконец то, о чем так долго говорили большевики, произошло: правительство РФ разрешило инвестировать средства пенсионных накоплений в ипотечные бумаги. Мы поинтересовались у профессионалов рынка, как, по их мнению, новая законодательная ситуация отразится на рынке.

Как отмечается в постановлении правительства, указанное положение не распространяется на облигации российских хозяйственных обществ, обеспеченные государственной гарантией РФ, размещаемые в целях осуществления заимствований для финансирования ипотечного жилищного кредитования.

В частности, новым постановлением в качестве объектов инвестирования пенсионных накоплений добавлены ипотечные ценные бумаги, выпущенные в соответствии с законодательством РФ об ипотечных ценных бумагах, за исключением жилищных облигаций с ипотечным покрытием.

По словам финансового директора банка DeltaCredit Сергея Озерова, ипотечные бумаги одни из самых надежных, поэтому можно быть уверенным, что пенсионные накопления не пострадают. Кроме того, подобная практика инвестирования должна привести к снижению ставок по ипотечным кредитам, так как у банков для рефинансирования своих выданных кредитов будет больше источников средств, не только, например, долгосрочные кредиты у зарубежных финансовых организаций, но и пенсионные средства. Банк DeltaCredit при этом планирует быть одним из крупных эмитентов ипотечных ценных бумаг, говорит Озеров.

Кроме того, уточняется, что средства пенсионных накоплений могут инвестироваться в жилищные облигации с ипотечным покрытием при условии, что указанные облигации включены в котировальный список хотя бы одной фондовой биржи.

Кто же будет инвестировать средства в ипотечные ценные бумаги? Как будет формироваться оборот этого рынка? По моему мнению, говорит Дружерученко, основными инвесторами в ипотечные ценные бумаги станут НПФ и УК, в управлении которых есть пенсионные накопления граждан. Надежность ипотечных бумаг может быть достаточно высокой, поэтому они заинтересуют весь класс консервативных инвесторов.

По мнению Алексея Дружерученко, начальника отдела ипотеки АКБ Электроника, этого события рынок ждал уже довольно давно. Об ипотечных ценных бумагах говорят уже не первый год. Хотя первое постановление правительства, разрешившее эмитентам выпуск ипотечных облигаций и сертификатов, вышло еще три года назад, эти бумаги на рынке так и не появились. Проблемы были связаны с законодательством. По словам участников рынка, закон получился настолько несовершенным, что выпускать по нему ипотечные бумаги оказалось невозможно. В июле этого года законодатели доработали закон и сняли основные препятствия для эмитентов, комментирует ситуацию Дружерученко. По его словам, в конце года первые ипотечные бумаги уже должны появиться на рынке. В частности, порядка 3 млрд руб. составит эмиссия АИЖК.

По мнению Алексея Дружерученко, инвестирование средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги сможет несколько расшевелить рынок ипотечного кредитования. Например, на Западе инвестирование средств пенсионных накоплений в ипотечные бумаги давно вошло в обиход. В России это позволит повысить доходность пенсионных накоплений. Также это обеспечит приток длинных денег, что значительно упростит процедуру ипотечного кредитования. Все действия по инвестированию средств, на наш взгляд, создадут благоприятное поле для рефинансирования ипотечных кредитов. Для клиентов появится альтернативная возможность подтверждения своих доходов при получении кредитов.

Появление нового инструмента позволит диверсифицировать инвестиционные портфели НПФ и УК. Сейчас у управляющих пенсионными накоплениями дефицит инструментов, поэтому создать сбалансированный портфель с хорошей доходностью достаточно проблематично.

Во многих странах мира именно НПФ являются основой формирования средств пенсионных накоплений, которые идут на инвестирование многих отраслей экономики, что в свою очередь способствует благоприятному экономическому развитию страны.

Рынок ипотечных ценных бумаг США представляет собой наиболее динамично развивающийся сегмент национального фондового рынка. Одним из основных инструментов инвестирования являются средства пенсионных накоплений.

Есть и еще один очень важный аспект в развитии использования пенсионных средств в ипотеке. Так, уже сегодня компания ипотечный брокер Мой Дом, прогнозируя возможность инвестирования средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги и расширяя спектр своих услуг, заключила соглашение с НПФ Русь.

В России же большая часть денежных средств находятся у ПФР. Люди боятся отдавать свои счета в управляющие компании. Но следует отметить, что на сегодняшний день в нашем государстве создается эффективная система защиты интересов вкладчиков НПФ, таким образом, есть все основания надеяться, что негосударственные пенсионные фонды это и есть наш сегодняшний взгляд в будущее.

Как говорит генеральный директор ЗАО Ипотечная компания Мой Дом Алексей Турченков, благодаря начавшемуся сотрудничеству клиент сможет получить услуги по ипотечному кредитованию и пенсионному обеспечению одновременно, что позволит ему более уверенно смотреть в завтрашний день.

По словам участников соглашения, совместная программа НПФ Русь и ЗАО Ипотечная компания Мой Дом призвана помочь заемщикам подтвердить свою платежеспособность и подстраховать их. Так, теперь дополнительным подтверждением кредитоспособности заемщика может стать наличие у него пенсионного договора.

Однако нельзя исключить из анализа ситуации тот факт, что при долгосрочном инвестировании возникают трудно прогнозируемые риски. Теоретически на рынке ипотечных кредитов может сложиться критическая ситуация с возвратностью кредитов, как это уже наблюдается на рынке потребительского кредитования. В этом случае риски инвесторов мог бы взять на себя специальный резервный фонд. Но пока его нет, инвестор совершенно незащищен. И об этом нужно помнить, пока наши законодатели не сделали еще один шаг вперед.
После сумасшедшего двухлетнего роста цены на московское жилье стабилизировались, а квартиры на вторичном рынке уже продаются с дисконтом. По данным риэлторов, продавцов стало вдвое больше, чем покупателей. Эксперты предсказывают замораживание цен к концу года, а на следующий год даже возможное падение на 5-7%.

С ним солидарен и исполнительный директор НПФ Русь Сергей Фаянс. По его словам, основной задачей фонда является не только аккумулирование пенсионных средств вкладчиков, но и приумножение их за счет инвестиционного дохода. Именно поэтому фонду интересно сотрудничество с ЗАО Ипотечная компания Мой Дом: Рынок ипотеки и, в частности, рынок ипотечных ценных бумаг, имеющий реальную перспективу, представляется одним из мощнейших инвестиционных ресурсов, комментирует Фаянс.

Надежды не оправдались. Рост цен замедлился, квартиры дорожают менее чем на 1% в неделю [в апреле этот показатель составил 10%], констатирует руководитель центра ирн.ru Олег Репченко. Рынок остановился, признается Ведомостям на условиях анонимности столичный риэлтор, продать квартиры становится все труднее.

Такими темпами, как в 2006 г., московская недвижимость еще не дорожала. По данным аналитического центра Миэль-Недвижимости, с начала года цены на жилье увеличились на 65%, средняя стоимость квадратного метра достигла $3953, по данным аналитического центра ирн.ru. До этого максимальный рост цен был зафиксирован в 2003 г., когда квартиры подорожали за год на 40%. Стремительное подорожание жилья в первой половине этого года эксперты объясняли дефицитом: по данным Миэль-Недвижимости, в январе в столице продавалось всего 12 282 квартиры.Однако к лету количество предложений о продаже на вторичном рынке стало постепенно расти, а подорожание жилья замедлилось до 5-6% в месяц. Некоторые эксперты начали говорить о первых признаках ценовой стабилизации, но риэлторы списывали это на летнее затишье и ожидали традиционного рывка в сентябре.

Оба эти фактора привели к стабилизации цен на вторичном рынке. Покупатели начинают торговаться и в некоторых случаях снижать неадекватно высокие цены предложения, говорит Нина Кузнецова, гендиректор МИАН агентство недвижимости. Ведомостям известна конкретная сделка, заключенная недавно по цене на 6% ниже заявленной. При этом срок экспозиции квартир вырос в два раза с трех недель весной до 1,5-2 месяцев в сентябре, сообщил сотрудник бюро Агент 00 Ситуация, когда в Москве невозможно найти квартиру дешевле $150 000, а у потенциального покупателя есть всего пара дней, чтобы принять решение, ненормальна, говорит Ольга Побединская. Во всем мире недвижимость считается одним из крупнейших приобретений, и человеку нужно время, чтобы просмотреть варианты. Сейчас такая возможность снова появилась, и Матвеев из Инком-Недвижимости указывает на рост числа альтернативных сделок по сравнению с чистыми покупками и продажами квартир.

Впервые за последний год продавцов квартир стало больше, чем покупателей, их соотношение сейчас 2: И это только первые ласточки, сообщила Ведомостям директор по маркетингу бюро недвижимости Агент 002 Ольга Побединская. Начальник аналитического отдела корпорации Инком-Недвижимость Александр Матвеев указывает, что только за прошедшую неделю предложение на вторичном рынке выросло на 7,7% и составило 25 329 квартир. Похожие данные приводят и в Миэль-Недвижимости. Это очень заметный рост, за полтора месяца предложение на вторичном рынке выросло почти на 19%, говорит Матвеев. При этом ажиотажного спроса на жилье больше нет, констатирует он, с мая спрос постоянно снижается.

Репченко предсказывает замораживание цен к концу года. Стабилизация продлится до весны следующего года, полагает Геннадий Стерник, а затем возможна коррекция цен вниз до 5-7% от максимального уровня этого года. Но риэлторы и девелоперы не опасаются, что их бизнес пострадает. Даже если спрос со стороны покупателей с живыми деньгами остановится, его вытянет ипотека, уверена Ольга Побединская. А коммерческий директор Капитал Груп Алексей Белоусов отмечает рост интереса покупателей к новостройкам.

Ресурсы покупателей исчерпаны, а инвесторы начали фиксировать прибыль так эксперты объясняют наступившую стабилизацию. Большинство квартир в прошлом году покупались в инвестиционных целях, сейчас их владельцы фиксируют прибыль, считает независимый аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник. В газете Из рук в руки все чаще стали мелькать объявления о продаже квартир без отделки в домах, заселенных несколько лет назад. Как инвестиционный инструмент недвижимость выглядит перегретой, цены вынуждены будут затормозиться, уверен топ-менеджер одной из риэлторских компаний.

В Россию первые умные ласточки прилетели в 1990-х годах, а активное освоение жилого сектора началось только в 2000-х годах. Российские инсталляторы и интеграторы отмечают устойчивый рост спроса на системы Умный дом за прошедший год. По словам Виктора Гутмана, директора компании ИнтернетДом, Интеллектуальность уже стала стандартом для элитного жилья.

Почитателей Умных домов становится с каждым годом все больше. Желание переложить груз домашних забот на искусственный интеллект стремительно приближает нас к новым понятиям комфорта. Сегодня благодаря интеллектуальным технологиям комфорт в доме можно запрограммировать: нужно только выбрать необходимый сценарий и нажать кнопку, а все остальное дело техники Умный дом освобождает владельцев от массы лишних хлопот: по утрам варит кофе, проветривает помещение, развлекает, экономит и охраняет. Управление светом, климатом, системой безопасности, аудио и домашним кинотеатром - вот обязательный набор функций современного Дома с интеллектом.

Рост спроса на системы Умный дом связан с увеличением количества заказчиков, обладающих необходимыми финансовыми возможностями и вполне оформившимся пользовательским требованиям к системе Умный дом», - заявляет Игорь Костюнин, директор компании Студия новой электроники.

Число оснащенных интеллектом элитных новостроек в черте Москвы стремительно растет. К таким жилым комплексам относятся Палаты Муравьевых на Остоженке, комплексы Дубининское, Берлинский дом, Времена года, Патриарх, Венский дом. Везде, как правило, присутствует развитая система управления микроклиматом, освещением и другими параметрами состояния жилой среды.

Вообще, обеспечение безопасности одна из ключевых функций Умного дома. Интеллектуальные системы способны контролировать любые попытки несанкционированного доступа и пресекать их, передавая сигнал тревоги на мобильный хозяина и пункт охраны. А уж с бытовыми авариями Умный дом может справиться самостоятельно - будь то протечка воды, утечка газа или возгорание. Система мгновенно блокирует источник опасности, мобилизует все доступные средства для ее устранения и сообщает хозяину дома, коммунальным и охранным службам.

Спрос растёт не только в секторе элитной недвижимости, но и в секторе бюджетных объектов, - добавляет Павел Добровольский, директор компании Real Intellect. Некое подобие умных домов появляется в обычных районах Москвы. Например, Жулебино, в котором работает электронный ДЕЗ. В одном из муниципальных жилых домов района установлена автоматизированная система учета и контроля энергоресурсов, в непрерывном режиме связанная с диспетчером и немедленно информирующая о возникшей аварийной ситуации. Реализована и система безопасности, в случае нарушения общественного порядка позволяющая передать прямой эфир в отделение милиции или патрульную машину.

Более того, разработаны типовые решения для широкого диапазона клиентов, начиная от трехкомнатной квартиры до дома площадью 300-500 м.кв. Их преимущество в применении отработанной технологии на единой элементной базе, а соответственно и более привлекательной для клиента стоимости.

К тому же, - считает Алексей Савольский, директор компании United Engineers, - Умный дом повышает потребительскую ценность жилья при продаже и способен решать вопросы ресурсосбережения.
Другими словами, Дом с интеллектом экономит деньги своего хозяина, снижая затраты на эксплуатацию и электроэнергию. Скажем, для квартиры, площадью от 100 кв.м., экономия средств на ее содержание является существенной и становится одним из важнейших конкурентных преимуществ. Инвестиционная привлекательность многократно возрастает при строительстве загородного коттеджа там уже другие масштабы и другие цифры. Из-за постоянно повышающихся тарифов на газ и электроэнергию вопрос об оснащении жилья интеллектуальными системами становится особенно актуальным, ведь сбалансированная система всех установок (отопительных, климатических, безопасности и т.д.) помогает избежать ненужных переплат за эксплуатацию.

По статистике, самые востребованные в России функции умного дома - это системы мультирум (multiroom) и управление освещением. То есть значительную часть клиентов интересуют, прежде всего, комфорт и развлечения.
Первым шагом к Умному дому многие считают системы мультирум. Они доступны среднему владельцу 2-3-комнатной квартиры.

Стиль и красота синонимы Умного дома, помимо экономии и комфорта. Это и сценарии освещения, которые можно менять под настроение, и системы multiroom, позволяющие слушать музыку и смотреть фильмы не только там, где установлены источники аудио-видео, а в любом помещении, даже в саду, и плазменные телевизоры, которые убираются в пол или потолок... Другими словами, Умный дом - это симбиоз эстетики, стиля и технологий.

Вторым по популярности решением стало интеллектуальное освещение. С помощью системы Умный дом можно запрограммировать работу всех источников света (их количество в современном коттедже может достигать 100 шт.) и нажатием одной кнопки на сенсорной панели управлять ими во всем доме. Это действительно удобно и экономично, а количество световых сценариев интеллектуальной системы почти бесконечно.

Так, к примеру, компанией Реал Интеллект в квартире общей площадью 200 кв.м. была реализована система мультирум, которая обслуживает четыре зоны: спальню, детскую комнату, санузел и столовую. Система использует один набор AV-источников для всей квартиры, предусматривает возможность одновременного озвучивания нескольких комнат с одного или нескольких источников. Обеспечена возможность прослушивания AM/FM радиостанций и любых дисков в каждой из зон, просмотра фильмов, собранных в DVD-чейнджере, эфирного и спутникового ТВ и видео. Система очень проста и удобна как в плане управления, так и расположения оборудования в одном месте. При использовании встраиваемых акустических систем это создает эффект невидимого, льющегося из ниоткуда звука.

Часто клиенты заказывают нестандартные решения. Так, компания ИнтернетДом выполнила уникальный проект по оснащению бассейном квартиры на 20-м этаже элитной новостройки. Его установка в городской квартире еще одна возможность, которую предлагает Умный дом благодаря системам технической сигнализации в случае протечки воды и других сбоев оборудования. Одна из новинок, которые предлагают компании-интеграторы, домашние метеостанции.
Итак, Умный дом легко и непринужденно управляет всем парком домашней техники и превращает его в слаженный механизм, который с единого пульта позволяет координировать управление всеми системами. Имея удобный интерфейс управления, система позволяет задать любой алгоритм выполнения домашних задач, освободив тем самым массу времени для семьи или любимого хобби. Можно с уверенностью сказать - за Умным домом будущее.

Проект на Остоженке (общая площадь 220 кв.м) демонстрирует возможности системы Умный дом. Изюминка этого проекта заключается в том, что для каждого члена семьи был инсталлирован особый алгоритм управления. Благодаря системе Lutron (более мощной и гибкой системе автоматизированного управления освещением) на объекте доступно большое количество запрограммированных сцен освещения в различных зонах: Вечеринка, Ужин, Просмотр видео, Дежурный, реализована возможность создания световых троп, возможно изменение освещенности при включении аудио-видео аппаратуры и т.п. Благодаря умному управлению системами вентиляции, кондиционирования, отопления и теплыми полами можно устанавливать необходимый режим температуры и влажности в комнатах.

Выставка HI-TECH HOUSE поможет Вам воплотить идею настоящего комфорта в жизнь, сделать свое жилье оазисом стиля, красоты, эстетики и удобства.

Сегодня многочисленные мировые и отечественные производители предлагают широкий выбор оборудования для дома с интеллектом. Познакомиться со всем разнообразием передовых решений в этой области можно на выставке HI-TECH HOUSE, которая пройдет с 9 по 12 ноября в Гостином Дворе (Москва, Ильинка, 4). Здесь Вы узнаете, как оформить свое жилье в стиле самых последний тенденций. Традиционно в рамках Видеопроекционного Шоу у Вас будет возможность сравнить качество видеопроекторов ведущих мировых производителей и выбрать подходящую модель для дома или офиса. Наиболее полно ознакомиться с новинками рынка и сделать правильный выбор с наилучшим соотношением цена/качество поможет Открытый Смотр лучших технических решений по автоматизации систем управления квартиры или загородного дома. Кроме того, каждый посетитель получит эксклюзивный каталог Галерея Проектов Hi-Tech House - 2006 с описанием и фотографиями самых интересных реализованных проектов Интеллектуальных зданий и Умных домов.

Вице-мэр сообщил, что на заседании общественного координационного совета рассматривалась перспектива преобразования городских кварталов, выполнение городской жилищной программы по реконструкции пятиэтажного и ветхого жилого фонда. В каждом административном округе правительством Москвы утверждена адресная программа, касающаяся пятиэтажек тех серий, которые подлежат сносу. Она должна быть завершена к 2010 году.


На пресс-конференции, состоявшейся на прошлой неделе в здании правительства на Новом Арбате, 36, вице-мэр Москвы Валерий Шанцев осветил целый ряд "квартирных вопросов", волнующих москвичей.

Ремонт, снос, строительство новых зданий - все будет полностью осуществляться за счет инвесторов, которые как раз настроены сносить пятиэтажки так называемых несносимых серий, потому что стоимость нового строительства приблизительно равна стоимости реконструкции. Каждый инвестор, считая деньги, примет то решение, которое ему наиболее выгодно, и никаких преград здесь не будет.

Но, помимо сносимых домов, в городе остается большое количество пятиэтажек других серий, которые по своим качествам не намного отличаются от тех, что подлежат сносу, но их ресурс, как полагают специалисты, еще не исчерпан и они могут какое-то время эксплуатироваться. Правительство Москвы приняло решение комплексно реконструировать и эти микрорайоны, составляя единый проект по каждому конкретному участку городской застройки.

Отвечая на вопрос журналистов "Будут ли земельные участки под строительство многоэтажек выделяться по конкурсу?", Валерий Шанцев ответил, что основная стратегия именно такова. На днях выйдет постановление правительства о проведении открытых аукционов.

Правительство города собирается решить и проблему ведомственных домов, которых в столице более 120 Многие из них находятся в гораздо худшем состоянии, чем муниципальное жилье. Предполагается уже в 2003 году совместно с федеральными ведомствами разработать адресную программу реконструкции ведомственного жилищного фонда.

Москвичей, живущих в пятиэтажках и ветхом жилом фонде, волнует вопрос переселения. Большинство жителей хотят остаться в своем районе. Возможно ли это?

Свой район милее

Поначалу, когда шло точечное строительство жилья, людей переселяли в другие районы, потому что не было возможности расселить их в пределах своего. Сейчас в округах есть адресная программа, согласно которой большинство жителей остается при переселении в своих районах. Чем больше строится жилья, тем больше волна переселения. Но на месте пятиэтажек возводятся огромные здания, площадь которых примерно в три раза больше. Это и позволяет решить проблему в пользу москвичей.

По мнению вице-мэра, вопрос вполне решаемый и сейчас городская власть с уверенностью может сказать, что при переселении из пятиэтажек большинство жителей могут оставаться в районе проживания или, в крайнем случае, в своем округе. До 2005 года при сносе пятиэтажного и ветхого фонда 80 процентов останутся в своем районе, а с 2005 года - все сто процентов.

- Построить для всех жилье в Центральном округе, как мы планировали сразу, - сказал вице-мэр, - вряд ли удастся. Поэтому привлекли другие округа, которые клиньями входят в центр города. Эту центральную часть рассмотрели вместе с ЦАО, чтобы до 2010 года определить и использовать этот ресурс. Важно, чтобы люди не уезжали далеко. Но разместить всех в пределах Садового кольца не удастся. В некоторых местах дома сносятся, но ничего не строится, так как по градостроительным нормам нужно сохранить облик центральной части города.

Сложнее с жителями Центрального административного округа. Программа сноса пятиэтажек в ЦАО самая маленькая, здесь их немного. В округе другая проблема - ветхий фонд, которого по объему гораздо больше, чем пятиэтажек.

В Москве немало должников, которые не платят ни за жилищно-коммунальные услуги, ни за электроэнергию. Какие к ним будут приниматься меры?

Решать будет суд

По статистике, число должников по квартплате в Москве в последнее время не растет, остается стабильным.

- В столице, - сказал Валерий Шанцев, - не планируется выселять из квартир людей, которые в течение длительного времени не платят за жилищно-коммунальные услуги. Выбрасывать на улицу таких граждан не будем. Не планируется также следовать примеру Костромской области, где одного жильца за долги выселили в общежитие. Мы можем предложить должникам другое жилье, худшее по качеству, но в любом случае этот вопрос будет решать суд, а не правительство города.



Главная --> Публикации