Главная --> Публикации --> Спрос на вторичное жилье поднял цены на треть Как не ошибиться на "жилищных выборах"

Сколько сейчас на территории города насчитывается частных землевладений, принадлежащих физическим лицам?

В столице насчитывается более 120 000 землепользователей, на сегодняшний день заключено около 70 000 договоров аренды, растет число арендаторов и пользователей, готовых оформить землю в собственность. Вокруг распределения земельных участков кипят нешуточные страсти. В Москве вопрос регулирования земельных отношений очень сложный, потому что интерес к московской земле запредельный, признается Виктор Дамурчиев, руководитель Департамента земельных ресурсов, министр правительства Москвы.

По данным вашего департамента, в настоящее время в Москве 385 участков оформлено в собственность как юридических, так и физических лиц. Почему так мало? Арендаторы и пользователи земельных участков не спешат обзавестись собственностью?

Сейчас в Москве 24 человека являются владельцами земельных участков под частными домами. Однако в настоящее время процесс приватизации земли набирает обороты. На сегодняшний день от частных домовладельцев мы имеем еще 136 обращений, можно ожидать, что более 70% из них будут удовлетворены. По остальным не может быть принято положительное решение. Причина в том, что на одних участках не оформлены права на застройку, на других присутствуют элементы самостроя или же сами строения находятся в красных линиях и т. д. Хочу особо подчеркнуть: мы готовы оформлять участки в собственность всем желающим, если, конечно, нет обременений на землю. Всего в городе около 6500 частных домов.

Недавно принят закон о дачной амнистии, коснется ли он московских земель?

Причины разные. Отчасти дело в самих арендаторах и пользователях. Кроме того, признаюсь, механизм оформления земли в собственность на самом деле непростой. Пока он еще на федеральном уровне с учетом предложений города до конца законодательно не отрегулирован. Мы сейчас как раз ждем изменений по той схеме кадастровой стоимости земли, которую мы согласовали, и надеемся, что обращений станет больше.

Получается, что из 24 человек, ставших собственниками земли, в основном это были владельцы дач?

Закон будет действовать на всей территории РФ без исключения. В Москве дач немного, и в тех случаях, когда они построены были без отступления от действующих нормативов, мы не просто идем навстречу, мы еще и помогаем заявителю собрать документы в режиме одного окна. Из 24 собственников, о которых я уже говорил, у семи документы были не в полном порядке, были даже самовольные строения. Но люди подошли к решению вопроса достаточно трезво, разумно, они согласились с тем, что надо привести участок в соответствие с разрешенным использованием. Сегодня они полноценные собственники и владельцы земли.

На сегодняшний день в границах Москвы расположено 36 деревень. Какая судьба их ждет?

Владельцы частных домов. Эти дома можно называть и дачами, потому что у кого-то из владельцев уже появилось второе жилье. Кстати, что касается того же Южного Бутова, с 1988-1990 гг. люди в поселке в основном были обеспечены жильем, но, воспользовавшись неразберихой и получив квартиры под переселение, кто-то умудрился каким-то образом остаться зарегистрированным в этих домах.

О какой компенсации для жителей деревень может идти речь? К примеру, в Южном Бутове город предлагал слишком низкую цену за землю, хотя ее рыночная стоимость в несколько раз выше.

То, что в правительстве Москвы уделяют внимание территориям деревень (принято постановление правительства Москвы № 150 О комплексном развитии территорий упраздненных и существующих деревень, поселков и коллективных садов в границах г. Москвы), говорит не о какой-то моде, а о жизненной необходимости. 108 000 га городской земли никоим образом не прирастают. В первую очередь город будем заниматься теми поселками, деревнями, где уже по генеральному плану готовы проекты планировок и где практически решены все вопросы, связанные с проектированием, финансированием и строительством. Город сконцентрировался на нескольких направлениях это Молжаниново, поселок Внуково, Куркино и ряд других населенных пунктов. Разработана серьезная программа их развития до 2010 г. Допускаю, что за это время что-то может измениться, но корректировки обязательно будут вноситься законодательным образом.

Жители столичных деревень могут оформить свою землю в собственность?

При определении размера компенсации отправной точкой является кадастровая стоимость земли. В Москве в полном объеме проведена кадастровая оценка и есть уже реперные точки, позволяющие нам с минимальной погрешностью принимать решения. В Южном Бутове кадастровая стоимости земли 1100 руб. за 1 кв. м. Но кадастровая стоимость не есть цена, это точка отсчета, которая используется при определении цены. Поэтому разговоры о том, что 1 сотка земли в Бутове стоит $30 000-40 000, не соответствуют действительности. Максимальная цена, определяемая с помощью кадастровой стоимости, в Южном Бутове достигает $8500 за сотку. Но продавать там землю никто не собирается. В Южном Бутове будет строиться социальное жилье. Все жилые дома, школы, больницы там будут строиться за бюджетные деньги.

Возможен ли механизм компенсации переселяемым землепользователям земельным участком?

В тех местах, где это не противоречит генеральному плану Москвы, где участки не попадают в красные линии или в зону застройки. Из 6500 частных строений в 60-70% случаев эти решения могут быть положительными.

Каков механизм резервирования и под какие нужды идет резервирование земель городом?

В конце июня во время встречи, которая проходила в Общественной палате, такой вариант тоже проговаривался и не исключался. Главное дать возможность построить то, что намечено генеральным планом.

Большинство производственных и коммерческих построек находится на землях, арендованных у города на 49 лет. Какие права и обязанности у арендаторов?

После принятия решений о резервировании земель на уровне правительства городская комиссия по землепользованию и застройке выполняет техническую работу, обеспечивая само это решение, и подготавливает соответствующие акты резервирования. Мы зарезервировали земли под всю существующую и проектируемую улично-дорожную сеть, под объекты социально-культурного и бытового назначения, полностью зарезервирован природный комплекс. Это означает, что на эти земли не может быть никаких поползновений с целью освоения их под иные цели. И, конечно же, мы отслеживаем разрешенное использование выделенных в аренду земельных участков.

Арендаторы наделены немалыми правами по использованию земельного участка. В частности, с согласия департамента арендатор имеет право совершать сделки с правами аренды: продать, переуступить, передать в залог, может сдать участок в субаренду. Кроме того, он имеет преимущественные права при заключении договора аренды на следующий срок конечно, при отсутствии каких-либо градостроительных обременений.

Обязанности и права арендаторов строго обозначены в договоре аренды, который заключается с Департаментом земельных ресурсов. Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением, соблюдать сроки строительства, своевременно платить арендные платежи, допускать на участок представителей органов государственного контроля земельную инспекцию, госсанэпидемнадзор, пожарных. При наличии ограничений, обременений, например наземных или подземных коммуникаций, строго соблюдать режим использования земельного участка, не допускать действий, ведущих к ухудшению экологической обстановки, не нарушать права смежных землепользователей и т. д. Любое из этих нарушений может повлечь расторжение договора аренды. Согласно действующему законодательству односторонне можно расторгнуть договор только через суд. Во внесудебном порядке при взаимном согласии сторон.

С 1 июля в соответствии с постановлением правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП по вновь заключаемым договорам аренды в городе начнет действовать новый порядок расчета арендных платежей на землю. Арендная плата, как и налог, будет рассчитываться в процентах от кадастровой стоимости конкретного участка. Для большинства арендаторов теперь арендная плата будет равна земельному налогу.

Москва разбита на 1596 кадастровых кварталов. Как новая технология оценки городской земли, разработанная вашим департаментом, скажется на арендных платежах?

Переход к новой системе исчисления арендных платежей будет постепенным, т. е. этот порядок начнет действовать со вновь заключаемых договоров аренды и с переоформления старых, срок действия которых истекает.

Общая тенденция следующая: по сравнению с действующей в настоящее время системой арендная плата растет в центре города меньше, чем на периферии. Поэтому для отдельных землепользователей, например промышленных предприятий внутри Третьего транспортного кольца, размер арендных платежей изменится незначительно. Так, размер арендной платы в соответствии с предлагаемым порядком за 1 кв. м в кадастровом квартале 77-01-01007 (в нем, например, расположен ЦУМ) для объекта торговли составит 885 руб. за 1 кв. м. Раньше было 691,4 руб. за 1 кв. м. В кадастровом квартале 77-05-11008 (это внутренняя сторона МКАД на пересечении с Каширским шоссе) придется платить 97,1 руб. за 1 кв. м, а до принятия постановления было 51,32 руб. за 1 кв. м. В промзоне около ст. м. Нагатинская для промышленных объектов соотношение размеров арендной платы при новом порядке исчисления и при действующем ранее составит 91,5 руб. за 1 кв. м и 84,8 руб. за 1 кв. м соответственно. В среднем арендная плата в центре города увеличится в 1,2 раза, в окраинных районах в 1,5-1,7 раза.

Вопрос об арендных платежах для ТСЖ за земельные участки, занятые жилыми домами, утратил актуальность. В соответствии с законодательством собственникам помещений в многоквартирных домах земельные участки передаются в общую долевую собственность, что предполагает уплату земельного налога. Так, для ТСЖ в Черемушках в 80-квартирном четырехподъездном доме при условии, что дому будет принадлежать участок размером примерно 60 × 30 м, земельный налог составит около 350 руб. в год на квартиру. В районе ул. Нагорной земельный налог будет примерно 200 руб. на квартиру в год, в районе ст. м. Автозаводская 195 руб. в год.

Сколько придется платить членам ТСЖ, оформившим землю в аренду?

Возводить новые строения нельзя, и функционировать этот участок может только в соответствии с разрешенным использованием под определенные цели, а именно под эксплуатацию, под детские площадки и парковки.

Если участок оформлен в собственность ТСЖ, может ли он использоваться под нужды товарищества?

Определение границ это самый сложный вопрос. Я уже говорил, что Москва имеет свою специфику. Если в западноевропейских

А как определяется граница участка при оформлении его в общую долевую собственность ТСЖ?

Если кварталы застраиваются по новым проектам, то при определении границ участка мы руководствуемся существующими СНиПами и нормами. Если же межевание осуществляется в районах со сложившейся застройкой, то здесь приходится учитывать публичный интерес и согласовывать все вопросы со смежными землепользователями.

странах институт частной собственности складывался на протяжении столетий, соответственно развивалась архитектура, строились малоэтажные дома с замкнутыми дворами, то Москва застраивалась по генпланам, принятым после революции. И у нас была другая идеология и в строительстве, и в проектировании, и в архитектуре. Поэтому люди привыкли к тому, что дворы были всегда общими, они никогда не перегораживались. Мы на сегодняшний день испытываем серьезнейшие трудности даже при условии, что в ТСЖ все члены товарищества согласны с приватизацией занимаемых участков, но согласовать этот вопрос по прилегающим территориям зачастую не представляется возможным. Такие жалобы департамент получает ежемесячно.

Сколько нужно платить за межевание?

Формирование границ земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости делается на основе акта разрешенного использования или заключения Москомархитектуры. Учитываются градостроительные нормативы, действовавшие в период застройки территории, межевания. После того как наш департамент утверждает проекты межевания территорий, они являются основанием для формирования границ участка. В настоящее время в столице размежевано около 25% жилых территорий. Наибольшее количество объектов межевания выполнено в ЦАО, где выше плотность застройки. До конца 2007 г. процесс межевания будет завершен полностью на всей территории Москвы.

В каких пропорциях делится участок между двумя домами при оформлении в собственность?

Межевание жилых кварталов производится за счет городского бюджета, а для всех остальных эта услуга платная. Суммы платежей определяются объемом геодезических и иных работ.

А если одни владельцы захотят оградить свой участок, а другие нет?

Пропорционально количеству квартир. Если двор общий, то границы устанавливается по внешнему периметру, а внутренняя часть находится в общем долевом пользовании.

А если сделают?

Без согласия смежных землепользователей этого делать нельзя, и мы этого не допустим.

Дело доходило до суда?

В этом случае начинает работать государственная земельная инспекция, начинает работать закон. Департамент будет обращаться в суд, для того чтобы защитить смежных землепользователей от произвола тех соседей, которые злоупотребляют своими правами.

Может ли ТСЖ прирезать себе больше земли, чем положено для эксплуатации?

До суда дело не доходило, как правило, все противоправные действия отслеживались и пресекались государственной земельной инспекцией на этапе попыток самовольного возведения каких-то ограждений. Но попытки такие были. Приведу пример. Рядом со зданием нашего департамента находится жилой дом, и буквально пять лет назад его жители попытались самовольно установить ограждение и отрезать проход с ул. Новокузнецкой на ул. Бахрушина. Но ничего из этого не вышло. Мы вынуждены были вмешаться. Сегодня у ТСЖ есть отведенная территория, согласованная, оформленная, имеется ограждение, которое никому не мешает.

Какая процедура приема документов от членов ТСЖ при оформлении участка в собственность? Какие результаты прогнозируются по количеству оформленных участков в долевую собственность ТСЖ до конца года?

Понятия прирезать нет, есть в земельном законодательстве понятие самозахват. Все зависит от того, какие у города планы на данную территорию. Если участок, на который претендует ТСЖ, не может использоваться как самостоятельный конкурсный, в том случае, когда он не может быть застроен, а у ТСЖ есть желание каким-то образом его благоустроить, мы его можем оформить за ТСЖ. Но, подчеркну, без права возведения капитальных строений.

А что это даст ТСЖ?

По Жилищному кодексу предусмотрено, что для оформления земельного участка в собственность ТСЖ в наш департамент подается заявление от всех без исключения жильцов дома. Все они письменно должны выразить согласие. Но на практике получается так, что в многоквартирном доме по разным причинам не живет несколько человек. Формально надо получить и их согласие, потому что, если мы принимаем решение без учета обращений этих граждан, у них будет полное основание для обращения в суд и для обжалования этого решения. Суд признает такие сделки ничтожными. По ТСЖ мы рассчитываем, что до конца года выйдем на 250-300 земельных участков, оформленных в собственность.

Московское правительство долго противилось оформлению столичных земель в собственность. Но потом ситуация резко изменилась. Чем это вызвано?

Это уже вопрос к членам товариществ. Хочется им получить землю в собственность. Кто-то до конца не понимает, что использование этих земель будет законодательно регулироваться. В обязательном порядке будут установлены сервитуты на использование земли, без этого нельзя. Под землей находится паутина подземных коммуникаций, если потребуется, то перекладки коммуникаций для обеспечения жизнедеятельности города не избежать ни на территориях, оформленных в собственность, ни там, где останется аренда. Сейчас в городе реализуется программа по строительству энергетических питающих центров, предполагается прокладка десятков километров инженерных коммуникаций, соответственно, это будет затрагивать все территории независимо от формы собственности на землю.

Скорее всего Москва была за полную ясность в данном вопросе как по ценовым показателям, так и по границам земельных участков. Ведь в Москве много разной собственности, в том числе и федеральной, и городской. Границы между этой собственностью, между этими земельными участками не устанавливались. И если бы мы бездумно в свое время провели приватизацию земель, не выполнив работы по проектам межевания и по установлению границ, мы бы могли ввергнуть горожан, фирмы, предприятия в серьезные и затяжные междоусобные конфликты.

Было бы неправильно говорить, что Москва противилась этой программе.

Мы считаем, что этот закон снимает многие вопросы, которые накопились за последние годы между Москвой и федеральным центром в плане разграничения земли. Таким образом, на федеральном уровне нашли отражение предложения правительства Москвы о сохранении единой, целостной системы управления земельными ресурсами на территории нашего города. В то же время стоит отметить, что независимо от того, находятся земли в собственности РФ или субъекта, они используются в соответствии с установленным городом правовым режимом, градостроительными регламентами и разрешенным использованием.

Нам было важно понять, где чья земля. Федеральный закон от 17.04.2006 № 53-ФЗ, который вступил в силу с 1 июля, четко разграничивает государственную собственность на земли федеральные, региональные и муниципальные. Идеология закона проста: если земельные участки заняты зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации, то земля под ними федеральная. А если дом принадлежит субъекту, то и участок под ним, соответственно, является региональной собственностью. Когда же государственная собственность не разграничена, распоряжаться земельными участками в Москве должны органы исполнительной власти столицы.

Мэр Москвы Юрий Лужков выступает против передачи городского земельного кадастра на федеральный уровень. Что ждет столицу, если эта передача все же состоится?

Сегодня по 25% территорий города мы имеем полную ясность, выполнены работы по межеванию, и там ничего не препятствует приватизации земель. В течение 2006-2007 гг. мы планируем всю работу по межеванию выполнить в полном объеме, а потом уже начнется тщательная работа с отдельными заявителями по установлению границ между смежными землепользователями для последующего оформления земельного участка в собственность.

В апреле 2004 г. постановлением правительства Российской Федерации № 202 функции по ведению государственного земельного кадастра были переданы на федеральный уровень. В частности, в Москве территориальному управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

Правительство Москвы приступило к формированию системы кадастрового учета земельных участков с середины 90-х гг. задолго до того, как этот вопрос нашел свое правовое регулирование на федеральном уровне. Венцом нашей работы стало создание в начале 2001 г. автоматизированной системы государственного земельного кадастра, который сейчас является наиважнейшим информационным ресурсом правительства Москвы. Делали мы это за счет средств столичного бюджета. На сегодняшний день у нас накоплен огромный опыт по ведению, актуализации и поддержанию в рабочем состоянии земельного кадастра. Это основа основ.

В свою очередь, за департаментом сохранились функции по формированию земельных участков в городских границах, их межеванию и территориальному землеустройству. На основании обращений граждан и решений органов власти столицы департамент готовит необходимые документы для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет и их передачи в Роснедвижимость, формирует кадастровую стоимость земли в границах зон и кадастровых кварталов.

Это потребовало дополнительного разграничения полномочий между федеральными и городскими органами исполнительной власти. 9 июня 2006 г. Департамент земельных ресурсов и территориальное управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) подписали двустороннее соглашение О взаимодействии при ведении государственного земельного кадастра в г. Москве. Согласно подписанному документу департамент передал Роснедвижимости информационную базу государственного земельного кадастра г. Москвы. Теперь Роснедвижимость будет полностью заниматься ведением земельного кадастра, в том числе ставить участки на кадастровый учет по материалам, предоставляемым департаментом, а также утверждать изменения в кадастровое деление территорий г. Москвы.

По каким ставкам предприятия сейчас могут выкупить землю под своей недвижимостью? Действительны ли эти ставки в отношении торговой или офисной недвижимости?

Передача функций по ведению земельного кадастра на федеральный уровень будет осуществляться поэтапно, и этот процесс не скажется негативно на качестве и сроках постановки земельных участков на кадастровый учет.

Установлены сроки, в течение которых предприятия должны определиться, становиться ли им собственниками занимаемых участков или остаться арендаторами?

Согласно действующему законодательству сейчас в г. Москве цена выкупа земельных участков установлена в размере 30 ставок земельного налога. Естественно, что для торговой или офисной недвижимости она будет различаться, так как для этих видов использования участка установлены разные показатели кадастровой стоимости. Однако хочу напомнить, что правительство России разработало законопроект, предусматривающий выкуп земельного участка под промышленными предприятиями в Москве за 20% от кадастровой стоимости, а в случае перепрофилирования собственник доплатит до 100%.

Процесс должен идти безболезненно по мере волеизъявления граждан, по мере подготовки документов. В противном

Попытки установить какие-то сроки были, но потом и на федеральном уровне, и на уровне субъектов Федерации все пришли к выводу, что это неправильно. Мы, кстати, в отношении установления сроков впереди планеты всей. Когда, например, надо было поменять деньги, то было неважно, что мы доведем многих людей до инфаркта, установив нереальные сроки обмена.

Застройщики сетуют, что из-за ошибок в конкурсной документации, в подготовке которой участвует и ваш департамент, многие инвестиционно-строительные проекты оказались в подвешенном состоянии. Что вы можете сказать по этому поводу?

случае мы просто плюнем в вечность и получим вслед массу нареканий, нас будут вспоминать недобрым словом, как вспоминали первых отцов приватизации.

Как правило, инвестиционные контракты не выполняются по ряду причин. Выиграв на конкурсе участок определенной площади и приступив к проектированию, инвесторы обращаются в органы Москомархитектуры и изменяют так называемые ТЭПы застройки. Здесь мы занимаем однозначную позицию: если компания выиграла конкурс или аукцион под строительство 5000 кв. м жилья, то пусть не приходит к нам с другим проектом, где уже фигурирует 7000 кв. м, ничего не получится. Комиссия не имеет права идти им навстречу прежде всего потому, что этот конкурс может быть объявлен недействительным и результаты его будут аннулированы. В конкурсе участвовал еще ряд компаний, получается, что если мы изменим условия после проведения тендера, то поставим их в неравные условия.

В Москве по распоряжению мэра создана городская комиссия по землепользованию и застройке, которую возглавляет сам Юрий Лужков. Два раза в месяц на ее заседаниях рассматриваются заявления тех землепользователей, которые в свое время участвовали в конкурсах и аукционах, которые заключали с городом инвестиционные контракты и по тем или иным причинам не могут их реализовать. Практика показывает, что зачастую не все обстоит так, как представлено застройщиком.

Все же хотелось бы уточнить, есть ли шанс у застройщика, например, получить отвод дополнительного участка, если он требуется для завершения проекта?

Признаю, что в подобных случаях возможны элементы злоупотребления со стороны и чиновников, и заявителей. Мы рассматриваем каждый конкретный случай и принимаем меры.

Одна из проблем, с которыми сталкиваются арендаторы земельных участков, большие сроки по их оформлению. Как следствие, многие компании, не успевшие оформить в аренду свою территорию, после проверок земельной инспекции вынуждены платить штрафы. Что вы скажете по этому поводу?

Мы запрашиваем мнение тендерного комитета. Если земельный участок, на который претендует застройщик, не может быть использован как самостоятельный под новое строительство, если по нему не может быть проведен конкурс или аукцион, то в данном случае последнее слово за Москомархитектурой. Кстати, председатель Москомархитектуры Александр Кузьмин тоже член городской комиссии по землепользованию и застройке, он присутствует на каждом заседании и докладывает свою точку зрения по каждому конкретному случаю. Наша комиссия дает Москомархитектуре 14 дней для подготовки соответствующего заключения. Если оба ведомства дают заключения, что у них нет видов на данную территорию, подчеркиваю, чтобы завершить строительство или, к примеру, обеспечить жителей дополнительными парковочными местами, комиссия, как правило, принимает положительное решение. Такие примеры есть.

20 июня на заседании правительства Москвы рассматривался проект закона О землепользовании и застройке в г. Москве, над поправками к которому работал ваш департамент. С чем связана необходимость принятия новой редакции, учитывая, что ФЗ № 27 был принят сравнительно недавно в 2003 г.?

Все зависит от расторопности заявителя. Сроки оформления регулируются постановлением правительства Москвы и оформляются сейчас в режиме одного окна. Если арендаторы земельных участков сдают документы в полном объеме, по ним нет замечаний, то в режиме одного окна такие обращения обслуживаются в течение 30 дней. Если появляются дополнительные вопросы, если в деле отсутствуют необходимые документы, то все зависит от землепользователя. Земельная инспекция исполняет федеральные законы на территории г. Москвы, и тех землепользователей, которые их нарушают, штрафует. Теперь у нас инспекция объединенная. Она будет проверять и имущественные, и земельные права. Я думаю, что принципиальности у нее не убавится. А то, что на нее жалуются, это нормально, значит, инспекция работает.

Раньше были расхождения?

Внося поправки, мы в первую очередь руководствовались теми достаточно серьезными изменениями, которые происходили на федеральном уровне. Мы не собирались подменять ФЗ № 27, но Москва имеет свою специфику и регулирование вопросов землепользования и застройки в Москве отличается даже от ближайших городов в Подмосковье, поэтому появилась острая необходимость закрепить это законодательно. Новая редакция закона помогает в полном объеме применять федеральный закон на территории Москвы. Это поможет снять ряд вопросов, которые возникают в повседневной работе. Самое важное, что с принятием предложенных поправок московский закон не будет противоречить федеральному.

Когда закон будет принят?

Это были не расхождения, просто городское земельное законодательство формировалось на протяжении последних 15 лет, и за это время было принято большое количество городских нормативных актов, которые уже в какой-то части стали противоречить друг другу. К тому же появились новые тенденции, в частности связанные с оформлением частной собственности на землю и защитой интересов всех землепользователей.

Как вы считаете, выиграет ли город от того, что на его территории появятся частные землевладения?

Я думаю, осенью, крайний срок октябрь.

Откуда идея?

Не проиграет точно. Ни городской бюджет, ни москвичи. Бюджет не пострадает, потому что помимо доходов от приватизации мы получим хозяев земли. А чем больше собственников, тем шире база налогового администрирования. А москвичи, приватизировав землю, получат дополнительные гарантии того, что никто без их согласия не отберет бесплатно их собственность, не снесет здания, расположенные на участке.
Установка камер видеонаблюдения при входе в подъезд уже давно стала нормой для домов премиум-класса и элитного сегмента. Однако владельцы более дешевых квартир до недавнего времени не могли рассчитывать даже на эту самую простую систему безопасности, и прежде всего это касалось муниципальных домов. Несмотря на то что уровень преступности в дешевых подъездах обычно значительно выше, чем в дорогих холлах.

Однако новейшая история видеонаблюдения в московских подъездах начинается лет пять назад. Началась эта эпопея с постановления правительства Москвы после ряда громких преступлений. Одно из них произошло в Митине, где вместе с депутатом Госдумы в подъезд дома зашла группа молодых людей, а консьерж не обратил на них внимания. Через некоторое время они вышли, а ограбленный остался лежать в лифте с черепно-мозговой травмой. И после этого началась тотальная установка камер, вспоминает заместитель генерального директора компании Новый город Наталья Ветлугина.

Впервые идея установить наблюдение в московских подъездах прозвучала более 10 лет назад. Как рассказала пресс-секретарь Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы Марина Орлова, организация дежурств в подъездах была организована еще в 1992 г. по распоряжению Бориса Никольского. В этом распоряжении, очевидно, чувствовался дух военного времени. В частности, главам муниципальных территориальных управлений было приказано организовать посменное дежурство в подъездах жилых домов. С 9 часов утра до 5 часов вечера на страже порядка оставались пенсионеры, домохозяйки и те, кто работал во вторую смену, а с 17 до 23 часов им на помощь приходили другие категории граждан, в том числе собаководы и члены клубов кинологов. В связи с усложнением криминогенной обстановки в жилых микрорайонах, увеличением случаев хулиганского поведения подростков в подъездах жилых домов, порчей лифтового оборудования и конструктивных элементов зданий предполагалось также организовать платные формы дежурства.

В дальнейшем вопросы установки и обслуживания систем видеонаблюдения нашли отражение в городских программах Мой двор, мой подъезд и Безопасность москвичей. На сегодняшний день установка систем видеонаблюдения осуществляется в рамках создания нижнего уровня системы обеспечения безопасности Москвы СОБГ, заявила Марина Орлова.

Действительно, по словам Марины Орловой, сегодняшнее положение дел определило постановление правительства Москвы № 191 от 14 марта 2000 г. В этом документе сообщалось, что практически каждый московский подъезд закрывается на замок, а также устанавливались новые виды обеспечения безопасности. В частности, префекты административных округов получили право в зависимости от типа жилищного фонда малоэтажная застройка, замкнутые дворовые пространства или что-то другое определить систему охраны подъездов. Наряду с патрулированием, к которому предполагалось за счет бюджета привлекать безработных жильцов, было указано и видеонаблюдение. Финансировать установку камер видеонаблюдения, как рассказала Орлова, предполагалось за счет средств целевых бюджетных фондов развития территорий, а также ассигнований, выделенных из бюджета города.

В настоящий момент нормативная база программы по установке камер видеонаблюдения, по словам начальника отдела Мосжилинспекции Татьяны Филипповой, включает несколько документов, большинство из которых связано с программой Мой двор, мой подъезд. В частности, в этот перечень входят постановление правительства Москвы от 14.02.2006 № 94-ПП Об итогах реализации программы Мой двор, мой подъезд в 2005 г. и задачах на 2006-2007 гг. и от 5.04.2005 № 194-ПП Об итогах реализации программы Мой двор, мой подъезд в 2004 г. и задачах на 2005-2006 гг..

Верхушка айсберга

Как рассказала Марина Орлова, контроль за реализацией программы возложен на префектуры административных округов как государственных заказчиков на нижний уровень СОБГ. Однако, по словам Татьяны Филипповой, префектуры также делегируют свои полномочия более низкому звену управленцев. Функции заказчика в части установки систем видеонаблюдения возложены на генеральные дирекции единого заказчика в административных округах ГДЕЗ, утверждает она. В целом же создание нижнего уровня безопасности, по сведениям Марины Орловой, курирует начальник ГУВД Москвы Владимир Пронин, который возглавляет специальную межведомственную рабочую группу.

По словам Филипповой, изначально контроль за установкой камер видеонаблюдения осуществляла Мосжилинспекция, однако впоследствии эту обязанность с ведомства сняли. Контроль ведется только за эксплуатацией систем. Для этого проводятся плановые проверки выполнения работ по программе Мой двор, мой подъезд (эти планы утверждаются правительством Москвы), во время которых в числе прочего проверяются работоспособность систем видеонаблюдения, ведение технической документации, состояние архива видеозаписей, сообщила Филиппова.

Об общем количестве камер видеонаблюдения в московских подъездах можно судить по постановлению московского правительства от 14 февраля 2006 г. Согласно этому документу на сегодняшний день в Москве камерами видеонаблюдения оборудовано 50 615 подъездов, т. е. 53,8% от общего числа 99 819 подъездов. Лидирует по степени оснащения подъездов камерами видеонаблюдения Центральный административный округ. В центре столицы работают 5889 таких систем, т. е. около 61% муниципальных подъездов защищено своим объективом. Как рассказал в начале февраля информагентствам префект ЦАО Сергей Байдаков, в Центральном округе эта программа реализуется с 2002 г. и к 2006 г. в этой части столицы планируется все подъезды оборудовать системами видеонаблюдения.

Тотальный видеоконтроль

По словам Орловой, подрядные организации определяются на конкурсной основе. Последний масштабный конкурс прошел 14 февраля 2006 г. По заказу префектуры ЮАО московский тендерный комитет определил подрядчика на установку видеонаблюдения в девяти районах округа. В итоге подряд достался МГУП Мослифт, предложившему 11%-ное снижение стоимости работ. Компания получила заказ на сумму 41 млн руб. Стоит отметить, что компания, управляющая половиной московских лифтов, до этого уже устанавливала камеры в Гагаринском районе Москвы.

А вот лидером по абсолютному числу камер является не Центральный, а Восточный административный округ, в котором такие системы безопасности установлены уже в 8549 подъездах (58,8%). Южный округ по абсолютному числу видеокамер 5994 единицы в муниципальных подъездах также опережает центр столицы, несмотря на то что в этом округе охвачено лишь 52,2% подъездов. Абсолютным аутсайдером по муниципальному видеонаблюдению можно признать СЗАО, в котором установлено всего 3442 камеры (45,7% подъездов).

Систему видеонаблюдения еще до установки ее в муниципальных домах опробовали на жилье бизнес-класса, для которого камера в подъезде является зачастую обязательной опцией, про которую даже не стоит упоминать. Первые видеокамеры появились в этих домах задолго до городской программы. В начале 2000 г. агентство недвижимости Домострой приступило к реализации квартир в жилом комплексе Адмирал. Одним из параметров комплекса как жилья бизнес-класса являлось наличие централизованной системы видеонаблюдения за помещениями общего пользования и прилегающей дворовой территорией, утверждает директор по маркетингу агентства Елена Комова.

Опыт частников

На всех наших объектах ведутся работы по установке видеонаблюдения в подъездах и на придомовой территории, утверждает гендиректор компании Аэтоон, входящей в корпорацию Mirax Group, Константин Борисов. Более высокий класс здания и, соответственно, более высокая стоимость 1 кв. м жилья уже подразумевают наличие всех необходимых мер по обеспечению безопасности жителей, добавляет специалист по строительным материалам инвестиционно-строительной компании Сити XXI век Анна Шакина.

По информации пресс-службы компании ДОН-Строй, на сегодняшний день это требование осталось в силе. Во всех жилых комплексах, построенных и эксплуатируемых нашей компанией, видеокамеры устанавливаются в подземных гаражах, в холлах и вестибюлях, на въездах-выездах, по периметру территории и в других общественных местах. Видеонаблюдение ведется круглосуточно и контролируется в диспетчерской сотрудниками службы безопасности. Это является одной из составляющих системы безопасности, сообщили в компании.

По словам Борисова, Mirax Service также организует конкурсы для подрядчиков. Вырабатываются технические условия, к нам обращаются несколько компаний, которые имеют соответствующее оборудование, они предлагают свои технические решения, а мы смотрим, какие есть плюсы и минусы, и выбираем наиболее подходящий вариант, говорит эксперт. По его данным, в настоящий момент корпорация работает с такими компаниями, как Формула безопасности, Аларм-Электроник, ВДПО. Главными же условиями участия в тендере являются наличие уже готовых проектов подобного рода, лицензия и собственная элементная база.

Столичные застройщики уже наладили контакты с компаниями, устанавливающими камеры видеонаблюдения, однако большинство застройщиков предпочитают до сих пор выбирать подрядчика на конкурсной основе. Сегодня количество фирм, специализирующихся на предоставлении таких услуг, на рынке велико. В процессе выбора заказчик анализирует, естественно, стоимость оборудования и монтажа, а также качество гарантийного и послегарантийного обслуживания. Важными критериями являются соотношение цены и качества, репутация фирмы-производителя и фирмы монтажника оборудования, рассказывает генеральный директор МИАН-Сервис Андрей Письменный.

Человеческий фактор

По мнению представителей строительных компаний, действительная стоимость установки системы видеонаблюдения у разных компаний и в разных домах может существенно отличаться. Так, по словам генерального директора компании Жилстройэксплуатация Романа Кудрявцева, цена установки видеокамеры зависит от модели, от производителя и от самого дома. Стоимость установки видеокамер может начинаться от $2000-2500 на весь дом, считает он. По сведениям Константина Борисова, установка подобной системы в доме стоит от $30 00 Постепенно, за счет увеличения количества камер, повышения качества оборудования, стоимость может возрасти в разы.

По словам Романа Кудрявцева, клиентов, как правило, вообще не интересует наличие или отсутствие видеокамер в доме. Поэтому, по его мнению, камеры видеонаблюдения зачастую устанавливаются, уже когда дом построен. Это может быть сделано как по инициативе жильцов дома, так и по решению нашей эксплуатирующей компании Жилстройэксплуатации, которая берет на себя обслуживание построенных ГК ПИК домов, уточняет эксперт.

При покупке квартиры, по мнению большинства экспертов, клиенты обычно не обращают внимания на наличие камер видеонаблюдения. В объектах экономкласса наличием системы видеонаблюдения интересуются только около 20% потенциальных покупателей. Это вполне естественно, так как вопросы безопасности являются наиболее значимыми критериями при выборе места жительства для людей со средним достатком и выше, тогда как в сегменте дешевого жилья ключевым моментом становится максимально низкая стоимость квартиры, объясняет Андрей Письменный.

Отношение к городской программе не столь однозначное. По словам Натальи Ветлугиной, объектив видеокамеры не всегда может защитить от возможных преступников. Эффективность этой меры весьма относительна. Камера может зафиксировать происходящее, но никак не предотвратить преступление. Также следует учесть, что камера видит буквально 3 м возле подъезда. Человек выходит из припаркованной машины ему запросто могут проломить голову, и ничего не будет зафиксировано. Покупателей значительно больше интересует не видеонаблюдение, а огороженная и охраняемая придомовая территория, предполагает она.

Большая часть специалистов оценивают практику установки камер видеонаблюдения в частных домах положительно. Практика показала, что система видеонаблюдения, установленная в подъезде, является очень эффективной. Особенно в антивандальном исполнении и с выводом сигнала на оператора, имеющего тревожную кнопку вызова милиции. Кроме того, эффективность от установки данной системы повышается, если на подъезде висит предупреждающее объявление о ведущемся видеонаблюдении, утверждает Андрей Письменный.

Во вторник правительство Москвы приняло программу гаражного строительства. К 2007 году планируется построить 1 миллион мест под стоянку. Паркинги разместятся под школьными стадионами, над вестибюлями станций метро, под гаражи будут приспособлены и исторические здания. По предварительным оценкам, на реализацию программы потребуется около 1 млрд. долларов.

Другой важной проблемой, с которой может столкнуться городская программа, по мнению Анны Шакиной, является недостаточный уровень технической поддержки оборудования. К сожалению, часто бывает так, что камеры висят, за их обслуживание жители платят, а в случае кражи имущества из квартиры или угона автомобиля оказывается, что запись не ведется. И возникают вопросы: а зачем тогда эта фикция? говорит она. Однако в общей сложности специалисты частного сектора оценивают муниципальную программу положительно. Общегородскую программу установки видеокамер мы оцениваем высоко, это правильная идея. Где-то этот процесс уже идет, но пока конкретно нам о нем не известно, скорее всего речь пока идет о муниципальных проектах, говорит Андрей Письменный. Как, в свою очередь, говорит Константин Борисов, такая программа, несомненно, нужна.

Все незаконно установленные ракушки (а таких в городе около 70%) уже осенью будут перенесены на временные площадки в жилых кварталах и промзонах. Участки под металлические тенты будут предоставляться автовладельцам на правах краткосрочной аренды. Устанавливать ставки аренды и выделять места будут управы: тарифы будут варьироваться в зависимости от района.

'Ракушничество - социальная проблема'
Открывая заседание правительства Москвы, Юрий Лужков заявил: 'Ракушничество - это социальная проблема, но все гаражи-ракушки, которые расположены в Москве и при этом официально оформлены, в ближайшей перспективе сноситься не будут'. Но и новые разрешения на возведение ракушек выдаваться не будут. 'Управы продолжают собирать деньги за оформление гаражей, на днях мы приняли решение прекратить эту практику', - сказал мэр.

В 2004 году в Москве начнется эксперимент по замене 'законных' ракушек на легковозводимые двухэтажные парковки, которые будут строиться на существующих неохраняемых автостоянках около жилых домов - проще говоря, во дворах. Свободными останутся только детские площадки, газоны и места прокладки коммуникаций. На каких условиях будут выселять автовладельцев из ракушек в 'скворечники' пока не известно.

Для получения разрешения придется обращаться с заявлением (в нем надо указать марку, модель, госномер машины) в управу. Обычным автовладельцам чиновники обязаны ответить в течение 2 недель, а заявления льготников (инвалидов и участников ВОВ, инвалидов с нарушениями опорно-двигательной системы, сердечно-сосудистой и легочной патологией) будут рассматриваться вне очереди. Кстати, льготникам места достанутся бесплатно - за них заплатят остальные арендаторы.

Гаражи разместятся в исторических зданиях
На сегодняшний день для строительства паркингов выделено около 200 земельных участков в районах новостроек. Там же, где новое строительство не планируется, паркинги будут строить под школьными спортивными площадками, над отстойно-разворотными площадками общественного транспорта. Юрий Лужков считает, что 'нужно научиться делать дешевые металлические платформы для машин и разместить их непосредственно над вестибюлями станций метро в центральной части города».

Место в паркинге будет стоить 1700-2500 долларов
Городская целевая программа гаражного строительства предусматривает строительство 290 тыс. мест до 2005 года. К 2007 году власти обещают обеспечить местами в многоэтажных паркингах 1 млн. машин (это 50% парка частных автомобилей столицы). По словам заместителя руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константина Королевского, «новые паркинги будут более дешевыми за счет снижения материалоемкости. Так, если в конце 90-х годов прошлого века стоимость одного места для машины составляла в среднем 5-6 тысяч долларов, то сейчас она будет колебаться в пределах 1700-2500 долларов'.

Как стало известно ГАЗЕТЕ, на месте исторических зданий, уже снесенных и подлежащих сносу, будут возводиться их архитектурные копии - в них и будут парковаться автомобили.

Депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов предложил более экзотический вариант: 'Горожане недовольны сносом старых зданий. Мастерская №17 Моспроекта-2 завершает разработку проекта воссоздания исторических зданий, внутри которых планируется разместить парковку. Таким образом, мы восстановим облик города и получим около 40 тысяч машиномест в центре города'.

Юрий Лужков под занавес заметил: 'Я с программой согласен, кроме сроков реализации, которые не соответствуют ростам автопарка горожан. Вы там циферки подправьте. Объемы работ должны быть увеличены, а сроки сокращены».
Наступление осени пока не принесло на рынок столичной недвижимости определенности. С одной стороны, с начала лета темы роста цен существенно замедлились до 4 5% в месяц. С другой тенденции к дальнейшему снижению не обнаружилось. В результате, рынок оказался в состоянии неустойчивого равновесия, балансируя между новым потенциальным скачком цен в начале осеннего делового сезона и очень вероятным переходом в стадию стабилизации в обозримом будущем, считает руководитель аналитического центра ирн.RU Олег Репченко. По данным центра, удорожание столичных квартир за последний месяц лета составило чуть более 5% около 1% в неделю. Среднее значение общегородского индекса стоимости жилья в августе было 3745 долл. за квадратный метр против 3560 в июле. Причем все категории жилья дорожали в конце лета более-менее равномерно.

Кто даст денег на место для машины
Заместитель мэра Юрий Росляк предупредил, что на бюджетные деньги будут строиться только перехватывающие парковки, на гаражи следует тратить исключительно привлеченные средства. По предварительным оценкам, инвесторы должны вложить в программу около 1 млрд. долларов. На сегодняшний день в гаражном строительстве заняты ЗАО 'УЭЗ-паркинг', ПСК ТЭЦ-25, АОЗТ 'Кантон', АО ФЦСР, ЗАО 'Вам и не снилось', ЗАО ПСР 'Алвекс', ГСК 'Магнолия'. Судя по всему, недостатка в инвесторах не будет, так как застройщики зарабатывают от 700 до 1500 долларов с каждого места под стоянку.

По мнению экспертов, летнее замедление темпов роста цен это обычное явление, в нем нет ничего экстраординарного, оно связано с сезонным снижением покупательской активности. Летом наблюдался рост цен, но он имел несколько замедленный характер. Это было связано с сезонными колебаниями спроса. Кроме того, за это лето произошло вымывание большого количества жилья за счет различных государственных программ, уточняет генеральный директор ЗАО ПИК-Регион Сергей Канаев. По его словам, ввод объектов тормозится также из-за длительной подготовки территорий под строительство.

Эксперты отмечают также в августе некоторое увеличение числа предложений на вторичном рынке, хотя это колебание и не играет существенной роли. В целом ситуацию по общему объему предложений на рынке вторичного жилья Москвы в летний период можно характеризовать стабильной. В июле наблюдалось сокращение предложений на 5,3%, что, в свою очередь, привело к большему приросту цен, чем в июне (6,6% против 5,1%). По предварительным данным, в августе объем предложений незначительно увеличился (на 4,3%), что позитивно сказалось на приросте цен, сообщил НГ начальник аналитического отдела корпорации ИНКОМ-Недвижимость Александр Матвеев.

Дефицит предложений подталкивает цены вверх. Не случайно этот год стал рекордным для рынка столичной недвижимости. Если в 2000 2005 годах рост цен на жилье не превышал 30 40% в год, то за 8 месяцев этого года уже более чем на 60%. Причем некоторые категории жилья подорожают еще больше. Например, по данным ИНКОМ-Недвижимости, стоимость квадратного метра в жилом комплексе по адресу 3-я Песчаная ул., влад. 2 за год выросла с 1800 до 3950 долл. (прирост 120%), а в монолитно-кирпичном доме на Чертановской улице (вл. 48 50) с 1500 до 3450 долл. (прирост 130%).

Главный итог лета отсутствие кардинальных перемен, причем дефицит жилья на рынке новостроек ощущается так же остро, как и весной. Посмотрев на структуру предложений в строящихся домах, можно отметить преобладание многокомнатных квартир больших площадей и недостаток квартир маленьких площадей в домах эконом-класса. В результате на рынке новостроек сформировался дефицит предложения, который сохранится как минимум до следующего года, считает маркетолог корпорации ИНКОМ-Недвижимость Ирина Егорова. Об этом же говорят и эксперты корпорации БЕСТ-Недвижимость. Длительное время мы наблюдаем постоянный, можно сказать, галопирующий рост цен на квартиры. И даже начинаем к этому привыкать. Поэтому замедление роста цен воспринимаем как необыкновенное и значимое явление. По нашему мнению, это проявление, с одной стороны, реакции покупателей на высокие цены, с другой следствие временного оттока покупателей в летний период. О частичном, тем более полном удовлетворении спроса на жилье не может быть и речи, считает президент корпорации БЕСТ-Недвижимость Григорий Полторак. С этой точкой зрения совпадает мнение экспертов Группы компаний ПИК. Девелоперы не в состоянии удовлетворить спрос на жилье в том объеме, который существует на сегодняшний день, уточняет Сергей Канаев.

За лето рынок столичных новостроек существенно не расширился. И это несмотря на то, что почти все крупные компании работают с новыми проектами. В продажу они поступят только к началу следующего года. Мы начали сейчас строительство новых больших проектов, которые расширят палитру предложений. Но на рынок мы их выведем не раньше четвертого квартала, когда строительство достигнет стадии высокой готовности, уточняет Сергей Канаев.

Впрочем, стремительно растет в цене не только жилье эконом-класса, но и элитные комплексы. Рост цен этим летом несколько замедлился по сравнению с невероятными темпами первых пяти месяцев года (хотя и не столь существенно, как в предыдущие годы). Тем не менее стоимость квадратного метра в жилых комплексах ДОН-Строя за лето выросла в среднем на 23%, а общий объем продаж был вполне сопоставим с весенними объемами, сообщил НГ заместитель генерального директора Группы компаний ДОН-Строй Тимур Баткин. По его словам, ситуация на рынке в целом не меняется уже больше года спрос значительно превышает предложение, и именно этот дисбаланс толкает цены вверх.

Часть компаний все больше внимания обращает на Подмосковье. За последние несколько месяцев у департамента новостроек корпорации ИНКОМ-Недвижимость появился ряд новых адресов в Подмосковье. Например, в жилом комплексе Greem Palace в Красногорском районе, всего в 500 метрах от МКАД. Стоимость квадратного метра в этих квартирах, по словам Ирины Егоровой, от 2400 долларов.

До конца года также представит три новых проекта Группа компаний ДОН-Строй, два из них, по словам Тимура Баткина, займут позиции в сегменте De Luxe. Есть новые объекты и у корпорации БЕСТ-Недвижимость, но они пока находятся в стадии проектной проработки. Руководством корпорации БЕСТ-Недвижимость было принято принципиальное решение не ввязываться в авантюры, не продавать жилье по незаконным схемам, с другой стороны, продавать жилье на стадии строительства в рамках 214 ФЗ практически невозможно, не подвергая компанию риску высоких штрафных санкций, уточняет Григорий Полторак. По его словам, такова позиция многих застройщиков. Сложившаяся ситуация, безусловно, приводит к значительному сокращению предложения объектов жилой недвижимости, возникновению дефицита. Это означает, что даже на тех площадках, где сегодня активно ведется строительство, продается жилья значительно меньше, чем раньше.



Главная --> Публикации