Главная --> Публикации --> Глава компании "конти" ожидает стабильного роста рынка недвижимости Офис вместо фабрики Налоговые вычеты и недвижимость

Создание резервного фонда жилья, продать которое можно будет только после сдачи объекта, открытие продаж после утверждения застройщиком всей проектно-сметной документации и графика продаж со стороны префектуры, где ведется строительство, вот далеко не полный список нововведений. Достоянием общественности станет перечень жилых домов, разрешенных к проектированию, с указанием инвестора и сроков строительства, а также объектов, по которым открыты продажи. Нарушители понесут серьезное наказание. Так, по крайней мере, предполагает принятое распоряжение № 1120-РП.

Столичное правительство ужесточило контроль за работой застройщиков, привлекающих частных соинвесторов для финансирования жилищного строительства, и предложило свои условия, при выполнении которых компании получают разрешение на реализацию получаемых площадей.

Более десятилетия первичный рынок столичной недвижимости жил по своим законам, функции властей заключались в предоставлении земельных участков, выдаче согласований и получении своей доли в виде готовых площадей или денежной компенсации. Дальнейшая судьба доли застройщика чиновников мало интересовала. Инвесторы получали участки под застройку и практически сразу начинали привлекать в свои проекты дольщиков. Были случаи, когда продажи начинались еще на стадии разработки проекта, а готовые квартиры отличались от проданных по метражу, были случаи и по планировкам.

Как наломали дров

Появились примеры, когда проданный, но непостроенный дом становился неинтересным компании-застройщику. Все, что с него можно было выжать, он уже получил и подчас истратил. Строительство затягивалось, а иногда и прекращалось вовсе.

Хорошо работающий механизм был выгодным для застройщика, так, с помощью частных инвестиций он мог продолжать строительство, не прибегая к услугам банков. Ведь за привлекаемые финансовые ресурсы нужно было расплачиваться по высоким ставкам, а главное банк вряд ли дал бы кредит без обеспечения. Покупатели же отдавали свои деньги практически на веру, получая взамен бумагу, по которой, как показала практика, было сложно, а иногда и невозможно отстоять свои права. Отсутствие типового договора долевого участия, как и практики по его регистрации, развязывало руки недобросовестным застройщикам и стало причиной масштабных махинаций.

Обманутые дольщики не стали искать иного пути, кроме как обратиться в столичное правительство с требованием ответить за действие застройщиков, работающих с городом на договорных обязательствах, а значит, являющихся его партнерами. Принятие крайне непопулярного у застройщиков закона о долевом строительстве удивительно совпало по времени с волной протеста обманутых соинвесторов. Но непростое наследство покупатели, не получившие своих квартир, и недостроенные объекты заставило и столичные власти задуматься о том, как не допустить повторения ситуации.

С 31 марта 2005 г. ситуация изменилась: федеральные власти приняли закон 214-ФЗ О долевом строительстве, одним из обязательных требований которого стал запрет на реализацию жилплощади до получения полного пакета проектной документации. Продавать воздух стало невозможно, и немало застройщиков, рассчитывающих именно на такой механизм привлечения средств для строительства, оказалось не в состоянии выполнить свои обещания перед соинвесторами.

По словам Владимира Зубрилина, председателя совета директоров ГК Forum Properties, распоряжение отражает стремление городских властей сделать рынок недвижимости более регулируемым, цивилизованным. А его выполнение усложнит работу недобросовестных застройщиков или компаний с незначительными финансовыми и административными ресурсами. Вместе с тем, по мнению эксперта, многие застройщики и покупатели будут искать и находить схемы продажи и покупки квартир в обход новых правил. В таких проектах взаимная защищенность сторон от злоупотреблений может оказаться ниже, нежели до принятия новых правил, отмечает он.

Распоряжение, выпущенное в последней декаде июня 2006 г., О дополнительных мерах по защите прав граждан, принимающих долевое участие в финансировании жилищного строительства на территории г. Москвы (1120-РП) стало результатом этих раздумий. В то время как застройщики громко лоббируют внесение смягчающих 214-й закон поправок, московское правительство в чем-то даже ужесточает его.

По решению столичного правительства еще на этапе проведения инвестиционных конкурсов застройщиков предупреждают об условиях, выполнение которых только и дает право открывать продажи. Что, в свою очередь, дает уже властям право проконтролировать соблюдение этих условий. Как сообщила Елена Салтыкова, руководитель пресс-службы тендерного комитета, вся документация, подготовкой которой комитет занимается, уже включает изменения, предложенные городом. Торги по объектам жилищного строительства, состоявшиеся 27 июля, проводились с использованием новой лотовой документации.

Застройщиков построили

Инвестор также уведомляется о том, что до полного завершения строительства он не имеет права на полную реализацию жилой площади и обязан сформировать резерв в размере 15% от общей площади жилого дома.

В частности, победитель конкурса или аукциона получит право на реализацию квартир, машино-мест или нежилых помещений по договорам соинвестирования только при наличии утвержденной проектно-сметной документации на строительство жилого дома и разрешения на строительство.

Застройщик должен представлять ежеквартальный отчет об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также график реализации инвестиционного проекта, утвержденного префектурой, на территории которой выделен участок под застройку, и протокол предварительного распределения площади в объекте согласно условиям инвестиционного контракта, оформленного между администрацией и инвестором.

В обязанности инвестора теперь входит заблаговременно информировать правительство Москвы, как сторону по контракту, о намерениях изменить состав учредителей организации, заключившей инвестиционный контракт, и о причинах такого изменения.

Не свежо предание

Власти стараются унифицировать отношения застройщиков и дольщиков. Департаменту экономической политики и развития г. Москвы совместно с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда Москвы поручено разработать предложения по типовому договору долевого участия. Участники рынка оценили инициативу неоднозначно. В пресс-службе Системы-Галс отметили, что типовой договор целесообразно разработать в рекомендательных целях или для сделок юридических лиц с долей города в уставном капитале. В компании ПИК считают, что при создании такого договора должно участвовать как можно больше девелоперов. Это необходимо, для того чтобы в дальнейшем дополнительная нормативная база не послужила еще одним барьером на пути реализации и не затруднила исполнение закона.

документации. До утверждения проектной документации нельзя получить разрешение на строительство, а продажи можно начинать только после получения разрешения, поясняет Оксана Карма, управляющий партнер управления новостроек компании Миэль-Недвижимость.

Для застройщиков многие требования столичных властей не стали откровением. Как отметил Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити XXI век, продажи и до выхода распоряжения согласно действующему закону РФ № 214 осуществлялись только при наличии проектно-сметной

Юлия Зинкевич, пресс-секретарь компании КВ Инжиниринг, предвидит, что выполнение распоряжения столичного правительства может иметь и другие последствия. Выпуск полного комплекта документов, разрешающих строительство монолитного дома, занимало около двух лет, а теперь срок может увеличиться еще на год. А это значит, что на все потребуется больше денег.

По мнению Ирины Киселевой, руководителя отдела продаж департамента жилой недвижимости ГК RIGroup, хотя распоряжение регламентирует лишь часть общего процесса согласования, затянуться прохождение этой части может вполне ощутимо от нескольких месяцев до года и даже более. Если принять во внимание все этапы строительства и связанные с ними действия по получению согласований и разрешений, то говорить о победе над бюрократизмом снова не приходится, подчеркивает она.

Наталья Усова, заместитель директора департамента реализации МИАН-Девелопмента, вообще считает, что сама по себе эта мера не может как-либо защитить дольщиков. Ведь риски недостроя остаются даже при условии, что все знают, сколько средств привлечено на строительство. Возможно, это дает некую гарантию по возврату денег, поскольку появляется возможность узнать, сколько денег застройщик собрал, предполагает она.

Неоднозначно оценили эксперты требование представлять отчеты о привлекаемых от дольщиков инвестициях. По словам Лядова, постановление правительства РФ от 27 октября 2005 г. № 645, на которое ссылается распоряжение, требует отчетности по привлечению средств по договорам соинвестирования в соответствии с 214-ФЗ. Однако представление отчетности при иных схемах взаимоотношений между застройщиком и соинвестором ни тот ни другой документ никак не оговаривают. Но, как отметила Оксана Каарма, тот факт, что об этом также говорится в распоряжении, подтверждает намерение московских властей контролировать привлечение денежных средств граждан. Однако реализация данного благого намерения вызывает сомнение, добавляет она.

Застройщик абсолютно сознательно шел на такой шаг, в условиях растущего рынка он был более чем оправдан. В большинстве случаев в остатке были дорогие квартиры. Соответственно, можно было говорить о безрисковых и ликвидных активах, которые оставались у застройщика, отмечает Усова. Распоряжение узаконило фактическое положение дел, соглашается Ольга Меньших, коммерческий директор компании Домострой.

Требование о создании резервного фонда хоть и является нововведением, но, как оказалось, многие застройщики и раньше пользовались таким механизмом. А в условиях стремительного роста цен придерживание квартир стало обычным делом. По словам Усовой, и до выхода постановления о 15%-ном резервировании была практика, что на момент принятия дома госкомиссией определенный объем площадей, примерно 10-20%, всегда оставался нереализованным в соответствии с разработанным графиком продаж.

Хотя если раньше застройщик мог сам распоряжаться возводимой жилплощадью, то теперь на использование резервного фонда наложено табу. Резерв позволит завершить строительство дома в том случае, если застройщик окажется несостоятельным и ему на смену придет другая компания, рассуждает о мотивах мэрии Лядов. Кроме того, застройщик будет заинтересован в скорой реализации проекта, поскольку получение полной прибыли будет возможно лишь после завершения строительства.

А Сергей Лядов предполагает, что требование о создании резервного фонда даже на руку застройщикам, поскольку позволит реализовать указанную часть квартир на последней стадии проекта по наиболее выгодной цене.

Новости законодательства

Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга Капитал Груп, считает, что необходимость создания резервного фонда сократит объем реализуемой жилплощади. В настоящее время доля города составляет от 30% до 50%, и к ним дополнительно прибавится 15% резерва, которые застройщику также придется удерживать. Таким образом, процент квартир, под которые будут привлекаться средства на строительство, со стартовых 70% сократится до 35-50%, отмечает он.

Смена учредителей фирмы, выигравшей контракт, распространенная форма продажи самого инвестконтракта, подтверждает Дмитрий Рощин, директор департамента инвестиций и оценки корпорации Рескор. Такая продажа формально не запрещена, но требует согласования с государственными органами. Что, конечно, порождает коррупцию.

Новым в практике взаимоотношений инвестора с городом стало требование информировать правительство Москвы, как сторону по контракту, о намерениях изменить состав учредителей. У Лядова целесообразность пункта об учредителях вызывает определенные сомнения. Если строительная организация является акционерным обществом, то состав акционеров может меняться хоть каждый день и не один раз. А указанный пункт можно применить лишь к обществам с ограниченной ответственностью.

Всех сосчитают, кого-то накажут

Но Зубрилин находит желание города знать о смене учредителей оправданным. Процедура уведомления может позволить городу поставить заслон передаче проектов инвесторам с плохой репутацией или полным ее отсутствием. Но для добропорядочных компаний новый порядок будет означать потерю времени на процедурные формальности. Наша компания сориентирована скорее на покупку, нежели на продажу инвестиционных проектов, а форма покупки прав на проект путем смены учредителей имеет много преимуществ для нового инвестора, и мы ее использовали, поясняет он.

По информации из КАСРиР, на портале Строительный мир уже работает раздел с адресным перечнем жилых домов, возводимых по инвестконтрактам. В списке не только указан инвестор проекта или застройщик, который после смены инвестора достраивает дом, но и отражен ход реализации объекта. Гражданам будет значительно проще выбирать и покупать квартиры у уже проверенных правительством Москвы застройщиков, соглашается Каарма.

Один из способов, призванных помочь дольщикам выбрать надежную компанию, это получение информации о застройщиках из надежного источника. В московском правительстве в качестве источника предложены два департамента Комплекс архитектуры, строительства, реконструкции и развития города (КАСРиР) и Департамент жилищной политики и жилищного фонда (ДЖПиЖФ), на сайтах которых разместится перечень жилых домов, разрешенных к проектированию и строительству, с указанием инвесторов и сроков строительства в соответствии с зарегистрированными инвестиционными контрактами.

По словам Юлии Чурсиной, пресс-секретаря ДЖПиЖФ, на сайте департамента (housing.mos.ru) создана интерактивная поисковая система, с помощью которой посетитель сайта сможет определить, действительно ли интересующая его квартира выставлена на продажу по данному адресу, а дом возводится застройщиком по инвестиционному контракту с городом.

Миэль в данном случае знает, о чем говорит: компания входит в список аккредитованных риэлторских фирм, уполномоченных работать с Департаментом инвестиционной политики города (ДИПС), о чем прежде не забывали упомянуть. Список уполномоченных риэлторов на сайте департамента точно так же информировал покупателей о проверенных риэлторах, и состоять в нем было престижно и полезно. Сейчас былая влиятельность департамента постепенно забывается аналитиками и участниками рынка, но список компаний по-прежнему присутствует на сайте ДИПСа. Так что идея не нова.

По словам Елены Салтыковой, основные контролирующие функции переданы префектурам административных округов. Им поручено по условиям инвестиционных контрактов получать от инвесторов ежеквартальные отчеты для контроля за выполнением этих контрактов. В отчетах должно быть отражено выполнение требования по созданию резервного фонда. Тендерный комитет со своей стороны готов инициировать проверку компании-инвестора, систематически не выполняющей инвестиционные контракты, после поступления сигнала от префектуры.

По информации, полученной в тендерном комитете, ведомством подготовлен проект обращения первого заместителя мэра Москвы в правительстве Москвы Юрия Росляка в адрес главы стройкомплекса Владимира Ресина с просьбой обеспечить еженедельный контроль в рамках совещаний в КАСРиР за исполнением требований данного распоряжения с направлением сведений в межведомственную комиссию по рассмотрению проблемных вопросов и урегулированию разногласий, связанных с оформлением актов реализации инвестиционных проектов на территории Москвы.

Пессимистические прогнозы

Если по результатам проверки, которую будет осуществлять тендерный комитет, или при проверке жалоб, что поступят в префектуру на нарушение инвесторами своих обязательств, факты подтвердятся, то компания сразу же попадает в реестр недобросовестных поставщиков услуг, говорит Елена Салтыкова. Дальше следует проверка учредителей компании, и к ней будут применяться штрафные санкции вплоть до расторжения контракта. Данные о проверках поступают в управление экономической безопасности, где по заданию мэра Москвы Юрия Лужкова формируется так называемый черный список. В течение двух лет город не будет иметь никаких дел с застройщиком-нарушителем.

Влияние на цену будет несколько отложенным, потому что изменившиеся условия работы изначально будут фиксироваться в подписываемых инвестиционных контрактах и застройщик будет иметь возможность прогнозировать свои затраты. Ограничения на реализацию жилплощади и необходимость резервирования прежде всего скажутся на объеме предложения оно уменьшится на 15%. А уменьшение объема предложения автоматически увеличивает дефицит. Можно предположить, что это повлияет на рост цен по объекту, говорит Каарма.

Стремление властей города защитить интересы дольщиков изложенными выше методами эксперты оценили неоднозначно. По мнению Ольги Меньших, маловероятно, что выполнение этих мер скажется на цене или объемах продаж, ведь в подавляющем большинстве случаев к завершению строительства какая-то часть квартир все равно остается нереализованной. Оксана Каарма считает, что выполнение директив затронет те инвестпроекты, которые будут появляться в текущем и последующие годы, и никак не отразится на тех объектах, что уже строятся.

Не отличаются оптимизмом выводы Алексея Белоусова. По его словам, уменьшение объема площадей, под которые возможно привлекать средства дольщиков, приведет к изменению ценообразования. В итоге за все придется расплачиваться конечному покупателю, говорит он.
Дороги не перестали быть одной из главных проблем России. А в таком мегаполисе, как Москва, недостаток современных магистралей и перегруженность транспортных артерий часто приводят к коллапсам.

По мнению Натальи Усовой, цена реализации квартир сильно зависит от ситуации, сложившейся на рынке. Если момент начала продаж объекта откладывается, растут и затраты застройщика. Тот факт, что у ряда застройщиков теперь нет возможности привлекать финансирование путем ранних продаж, привел к тому, что они вынуждены обращаться к другим, более дорогим источникам финансирования. Как предположила эксперт, у застройщика остается только два выхода снижать свою доходную часть либо все-таки поднимать цены. Нетрудно предположить, как поступит большинство из них.

Что есть, что будет

Поданным Департамента транспорта и связи правительства Москвы, в настоящее время общая протяженность улично-дорожной сети составляет 4671 км, в том числе магистральных улиц 1305 км. В столице действует 16 основных и кольцевых магистралей. Общее количество транспортных сооружений 323, в том числе 69 мостов, 253 путепровода и транспортные развязки.

Если смотреть на цифры, то ситуация не кажется плачевной. Но на деле и существующие, и вновь построенные дороги испытывают колоссальные перегрузки. Например, говорит Коротков, Третье транспортное кольцо (ТТК) протяженностью всего 35 км, а поток машин на нем эквивалентен шоссе длиной 135 км. То же самое с другими крупными транспортными артериями столицы: они давно уже не справляются со своими функциями. Отсюда постоянные пробки, заторы на дорогах и т. п.. Уже сейчас большинство транспортных магистралей Москвы работает на пределе своей пропускной способности, соглашаются в Департаменте транспорта. Часто возникают заторы и значительные затруднения в передвижении транспорта, особенно в утренние и вечерние часы пик. Общий вывод Москве надо строить больше дорог.

Москве нужно как минимум 1800 км магистральных улиц и 4500 км местных, категоричен Юрий Коротков, главный инженер НИиПИ генплана г. Москвы. В настоящее время в столице их насчитывается примерно 1300 км и 3400 км соответственно. В Департаменте транспорта и связи озвучили более скромные оценки: в соответствии с показателями генплана дефицит (потребность) в развитии улично-дорожной сети в городе составляет более 100 км линий метрополитена и свыше 350 км магистральной улично-дорожной сети.

Все эти планы долгоиграющие, они были заложены в генплане несколько десятков лет назад. Например, строительство Краснопресненского проспекта было предусмотрено еще генпланом 1971 г. Эта магистраль соединит центр столицы и федеральную автодорогу Москва Рига, пройдя вдоль ул. Крылатской и далее в сторону МКАД под серебряноборским лесом не под Серебряным бором (на данном участке трасса будет совмещена с подземным проходом Строгинского метрополитена), затем выходя на кольцевую автомагистраль. Кстати, строительство Строгинской линии метрополитена от ст. м. Крылатское до ст. м. Строгино протяженностью 6,09 км опять же согласно плану будет завершено в IV квартале 2007 г.

Увеличение объемов строительства новых дорог основное направление транспортной политики московских властей в последние годы. Вслед за ТТК в городе появится Четвертое, для обеспечения крупных московских строек вроде Москва-Сити планируется работа над дублером Кутузовского проспекта. В Основных направлениях развития улично-дорожной сети города в качестве первоочередной названа задача по скорейшему строительству и вводу в эксплуатацию транспортных объектов Сити, а также реконструкции Дмитровского шоссе, рядом с которым сносится много пятиэтажек. По сообщению Департамента транспорта и связи, столичное правительство заинтересовано и в реконструкции вылетных магистралей в местах их примыкания к МКАД, но данные трассы находятся в ведении федеральных органов. В конце 2007 г., как ожидается, будет введен в эксплуатацию Краснопресненский проспект (протяженностью 6,64 км).

По словам Короткова, актуальная ситуация по Четвертому транспортному кольцу такова: подготовлена предпроектная документация по восточному участку от Открытого шоссе до Волгоградского проспекта, разработана предпроектная документация по западному участку и развернута подготовка документации по участку от ш. Энтузиастов до Щелковского на нее в этом году бюджетом выделено 3 млрд руб.

По сообщению Департамента транспорта, в последние десятилетия для разгрузки улично-дорожной сети осуществлена частичная реконструкция старых кольцевых магистралей и проводятся масштабные градостроительные мероприятия, связанные с расширением существующих дорог и остановочных карманов, со строительством новых дорог и объездных путей, реконструкцией развязок и развитием путепроводов. Все эти меры необходимые, дорогостоящие и долговременные, они ориентированы на будущее, и их результаты будут сказываться через несколько лет, отмечает пресс-служба департамента.

В развитых европейских столицах улично-дорожная сеть не в пример московской шире и разветвленнее, говорит Коротков. Например, в Берлине (его площадь сопоставима с московской, но численность населения почти в три раза ниже) дорог и улиц в три раза больше, чем в нашем городе. Проблему парковки там решают не только строительством дополнительных гаражей, но и предусматривают на проезжей части специальные полосы, куда в ночное время берлинцы ставят свои авто.

В июне текущего года в рамках международного семинара по градостроительству, организованного Москомархитектурой, проблеме новых дорог было уделено особое внимание. Однако приглашенные зарубежные эксперты оценили московскую политику по расширению сети городских магистралей как тупиковый путь. Наши специалисты с этим категорически не согласны.

В столице же развернута гаражная программа. Объемы ввода новых гаражей и стоянок растут год от года. По информации Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы, в 2006 г. должно быть построено более 110 000 машино-мест (в первом полугодии введено 44 000), на 2007 г. запланировано строительство уже 134 000 машино-мест. По словам Константина Королевского, первого заместителя руководителя департамента, в настоящее время в работе находится 84 участка для размещения объектов по программе Народный гараж, 10 участков для муниципальных гаражей и 25 для перехватывающих стоянок. Последние будут размещаться рядом со станциями метро, а также под эстакадами ТТК. Пять первоочередных перехватывающих гаражей-стоянок более чем на 1400 машино-мест будут построены за счет городского бюджета рядом со ст. м. Выхино, Речной вокзал, ВДНХ, Рижская, Беговая.

Где парковаться

Слишком плотно

В центральной же части города планируется ставить механизированные стоянки, а, к примеру, в подземном пространстве Тверской улицы от Манежной до Тверской площадей размещать подземные паркинги. По сообщению Королевского, уже утвержден сводный график по проектированию подземного гаража-стоянки под ул. Тверской от Манежной площади до Камергерского переулка. Подобными же паркингами планируется оснастить и подземное пространство под Садовым и Бульварным кольцом. Более того, в планах московских властей реализация проекта подводных гаражей. Уже разработана концепция их строительства, ею занимается Моспроект- Планируется, что первую стоянку на 800 машино-мест и 38 мест для автобусов разместят под Водоотводным каналом.

В генплане прописана схема развития магистральных улиц, рассказывает Коротков. Под магистрали и их дублеры зарезервировано 2500 км. В большинстве случаев участки защищаются от посягательств. Но случаются и нарушения например, на ул. Б. Тульской прямо посередине улицы построили ТЦ Ереван. В результате для компенсации потери ширины улицы мы вынуждены предусмотреть так называемый винчестер (одна полоса дороги идет поверху, другая спрятана в подземный тоннель). Это не только более сложное решение, но и более дорогое.

По подсчетам специалистов НИиПИ генплана, в настоящее время улично-дорожная сеть в общегородской структуре занимает примерно 9%. Для нормального функционирования мегаполиса этот объем необходимо увеличить как минимум вдвое. Решение проблемы тормозится из-за недостатка средств в бюджете, а инвесторам неинтересно вкладываться в новые дороги и улицы норма прибыли этого вида бизнеса несравнима с доходами от строительства торговых центров или жилых домов.

Снос хрущевок и строительство на их месте новых высотных домов также усугубляют транспортную проблему города. В советское время, говорит главный инженер НИиПИ, московские микрорайоны строились по следующему принципу: размечался квадрат, в середине которого располагались детские сады и школа, а по периметру размещались жилые дома. Сейчас пятиэтажная застройка сменяется высотной. Но, как правило, места под стоянки не предусмотрены, а вблизи детского сада согласно существующим СНИиПам нельзя прокладывать дорогу для выезда машин. Да еще сами жители протестуют против того, чтобы у них под окнами пролегала пусть даже небольшая трасса, в то же время ежедневно с трудом решая проблему, куда поставить авто и как выехать в город.

Жилищное строительство в городе идет высокими темпами, в планах стройкомплекса еще большее увеличение его объемов. Как правило, основное для инвестора максимально использовать полученную под строительство площадку. Нигде в мире нет такой плотной застройки высокими домами по 17, 22, 24 и более этажей, сокрушается Коротков. В Москве уже появляются микрорайоны, где нет дворов. Инвестор заинтересован в увеличении плотности застройки, а так как он платит налоги в горбюджет, то городские власти идут ему навстречу.

Долго и хлопотно

Как отмечает Коротков, в столице полностью исчерпаны планировочные решения транспортных развязок, которые были приняты в 1980-1990 гг. и даже в 2000-е гг.: Тогда в Москве проектировались крупные микрорайоны с остановками общественного транспорта. Не было предусмотрено места для личных автомобилей. Сейчас, когда у нас по две машины на семью, ситуация требует новых решений.

Для столичных автобусов можно сделать выделенную полосу, как за границей, в департаменте рассказали, что сейчас специально нанятая московским правительством немецкая фирма разрабатывает такой проект. Для пилотной полосы выбран участок в Митине от радиорынка до ст. м. Тушинская один из наиболее загруженных в городе. Проценко говорит, что над проектом работают уже почти год, пока вопросов больше, чем ответов. Основные проблемы: как ее выделить на местности, как решить проблему штрафов с нарушителями из числа владельцев личных машин, где расположить эту полосу по бокам дороги или в середине, как разрулить движение на перекрестке. В департаменте привычно сетуют и на низкую водительскую дисциплину.

Как сообщила Мария Проценко, пресс-секретарь Департамента транспорта и связи, в настоящее время Институт генплана разрабатывает транспортную схему до 2015 г. Выясняются средняя скорость движения, время, затрачиваемое на поездки по городу. Данные неутешительные. Выход департамент видит в развитии пассажирского транспорта. Один автобус перевозит 100 человек, одна автомашина в среднем 1,4 человека, аргументирует Проценко. Александр Кузьмин, главный архитектор города, выступая на пресс-конференциях, любит приводит в пример столицы крупных западных держав (Лондона, Парижа), где власти также отдают приоритет общественному транспорту над частным.

В 1997 г. проект системы Старт прошел процедуру технического аудита Всемирного банка. По его итогам правительством России было принято решение о включении системы Старт в бюджетную программу. С 2002 г. начато поэтапное финансирование работ по модернизации и оснащению новыми техническими средствами координированного управления движением транспорта на кутузовском, можайском и рублевском направлениях.

Для решения транспортной проблемы в городе внедряют и используют автоматизированные интеллектуальные системы контроля условий и состояния движения транспортных потоков и управления ими. Первой стала телеавтоматическая система Старт она стартовала еще в 1969 г. В 1983 г. для совершенствования ее работы было создано специальное подразделение ГИБДД Центр телеавтоматического управления движением транспорта (ЦТАУ ДТ). Инспекторы стали использовать информацию, поступающую в управляющий центр с аналоговых телевизионных камер.

Сейчас на МКАД уже работает система автоматизированного контроля транспортных потоков. Она включает в себя 56 детекторных комплексов, осуществляющих сбор информации о движении транспорта, которая затем передается в ГИБДД, центр организации дорожного движения и оперативно-распорядительное управление мэрии. На Дмитровском шоссе реализован пилотный проект автоматизированной системы управления дорожным движением (АСУДД). Эта система, которая, как предполагается, будет работать на ТТК, сейчас находится в стадии проектирования.

В настоящее время, отмечают специалисты Департамента транспорта, требуется кардинальный пересмотр концепции контроля за транспортными потоками. В городе готовится к реализации проект новой комплексной интеллектуальной транспортной системы (КИТС), с ее помощью власти надеются не только получать объективные оценки существующей транспортной ситуации, но и делать верные прогнозы и при необходимости оперативно корректировать дорожную ситуацию.

В декабре 2004 г. был осуществлен еще один пилотный проект установка системы автоматизированного контроля состояния и условий движения транспортных потоков на кольцевой магистрали МКАД (САК ТП). Пилот-проект был признан успешным, и с апреля 2005 г. САК ТП на МКАД была внедрена в опытную эксплуатацию. В настоящее время рассматривается вопрос о развертывании ее до масштабов общегородской.

Особенность примененной технологии заключается в том, что с головным компьютером связаны светофорные объекты, расположенные не только на Дмитровском шоссе, но и на прилегающих к нему улицах. До сих пор примыкающие к основной магистрали улицы не входили в систему управления дорожным движением. Подобное объединение позволило создать условия, при которых зеленая волна без помех распространяется не только по основной магистрали, но и в стороны от трассы. Создание АСУДД на Дмитровском шоссе обошлось властям более чем в 61 млн руб. На Четвертом ТК светофоров вообще не будет, а ширина проезжей части составит 4-5 полос движения в каждую сторону.

За границами МКАД

На подмосковном рынке жилья основной тренд - стремление к ценовым параметрам столицы. Окончательной смычки и города и деревни пока еще не произошло, однако эксперты рынка констатируют, что динамика роста стоимости жилья в Подмосковье уже опередила аналогичный показатель в мегаполисе. По итогам первого квартала текущего года, новостройки в столице подорожали в среднем на 15%, а в области - на 20%. Первичный рынок тянет за собой вторичку: цены в подмосковных городах выросли в среднем на 12%.

В 2002 году в Подмосковье было построено порядка 3 млн. кв. метров жилья, при этом стоимость квадратного метра составляла в среднем $35 В 2003 году было возведено более 4 млн. кв. метров, а цена выросла до $550-600 за квадратный метр. В 2004 году было сдано около 5 млн. кв. метров при средней стоимости $650-700 за квадрат. Объемы нового строительства в 2005 году составили 5,5 млн. кв. метров, стоимость квадратного метра поднялась до $950.

Резкий всплеск спроса на первичном рынке жилья в Подмосковье риэлторы зафиксировали в 2001 году, но на тот период в приобретении жилья за кольцевой дорогой были заинтересованы в основном местные жители. Вскоре стало понятно, что возводимое в области жилье при более низких - по сравнению с Москвой ценах - не уступает по качеству столичному (панельные новостройки активно вытесняются монолитно-кирпичными домами, квартиры стали просторнее). При этом транспортная доступность городов-спутников оказалось не хуже, чем микрорайонов за пределами МКАД. Это обстоятельство разогрело интерес потенциальных столичных покупателей и, с другой стороны, подтолкнуло застройщиков к активности.

Эту точку зрения разделяют и другие участники рынка. По данным аналитического центра компании Миэль-недвижимость, в апреле этого года спрос на новостройки Подмосковья значительно увеличился. В феврале, рассказали Интерфаксу в компании, количество проданных квадратных метров в новостройках Подмосковья составляло всего 26% от аналогичного показателя по Москве. Сейчас это соотношение изменилось: проданные в Подмосковье площади составляют уже 47% от московских объемов реализации.

Новая волна покупательского спроса накрыла Подмосковье после того, как цена квадратного метра в столице превысила $300 У подмосковного рынка жилья есть потенциал для ускорения роста цен, что обуславливается ростом спроса, - рассказал Интерфаксу генеральный директор ЗАО ПИК-Регион Сергей Канаев.

По словам С.Канаева, спрос на квартиры повышается благодаря реализации ипотечной программы Доступное жилье (это можно наблюдать на примере района Новокуркино, где стоимость квадратного метра составляет от $1600 - ИФ).

При этом, как отмечают риэлторы, спросом пользуются квартиры как в транспортно доступном ближнем Подмосковье (Химках, Одинцове, Мытищах), так и за пределами 30-километровой зоны, где стоимость квадратного метра не превышает $700 и вполне сравнима с общероссийскими ценами на жилье. Если говорить о типе квартир, интересующих потенциальных покупателей, то идут нарасхват однокомнатные и двухкомнатные квартиры в домах эконом-класса, меньшим спросом пользуются четырехкомнатные квартиры и практически не востребованы трешки.

Пограничные цены

Как показывает практика ЗАО ПИК-Регион, покупатели не отказываются от сделки, если в цену квадратного метра включена стоимость отделки. В Дмитрове квадратный метр с отделкой стоит 25 тыс.- 26 тыс. рублей, но цена покупателей не останавливает, - говорит С.Канаев. Он также добавил, что по сложившейся традиции цены на квартиры в Подмосковье снижаются по мере географической удаленности от столицы.

Говорить о стирании ценовой границы между Москвой и Подмосковьем пока не приходится, однако для этого есть все предпосылки, - отмечает директор отделения На Ленинском компании Миэль-недвижимость Юлия Гераськина. - Массовая застройка пограничной для Москвы и Подмосковья зоны, например, Молжаниново, может способствовать коррекции ценового разрыва.

На сегодняшний день, по данным риэлторских агентств, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке ближнего Подмосковья перешагнула отметку в $1500 за кв. метр. Так, по ценовым показателям пограничные (примыкающие к столице районы Московской области) практически дышат в затылок спальным районам мегаполиса. К примеру, стоимость квадратного метра в Мытищах сейчас составляет $1700-2000, в Красногорске - $1434-1600, в Щербинке - $1391.

Примечательно, что в панельных домах современной планировки серии И-155, а также дома серии ИП-46С будут только дефицитные на сегодня одно-и двухкомнатные квартиры.

В микрорайоне Новая Трехгорка в Одинцово стоимость квадратного метра в готовом доме составляет $200 В планах СУ-155, застройщика микрорайона, - освоение площади в 30 га. В Трехгорке в ближайшие два года введут в строй еще 500 тыс. кв. метров жилья. В Павшинской пойме эта цифра составит не менее 1,1 млн. кв. метров. Кроме того, в планах - беспрецедентно развитая сопутствующая инфраструктура. Она включает возведение вместе с жильем и необходимого количества школ, детских садов, торговых и развлекательных центров, предприятий быта, многоэтажных паркингов - всего, что необходимо для полноценного проживания современного горожанина. Этот подход к застройке будущего микрорайона уже получил у строителей точное название город в городе, - рассказал Интерфаксу генеральный директор ГК СУ-155 Александр Мещеряков.

Наиболее перспективными являются те районы, в которых имеется развитая транспортная инфраструктура: железная дорога, незагруженные шоссе, удобные подъезды и благоприятная экологическая обстановка. По этим параметрам к перспективным районам можно отнести Дмитровское направление, Реутов, Одинцово (микрорайон Отрадное), Красногорск (Павшинская пойма), - отмечает Ю.Гераськина. Несколько отстают цены в Котельниках (здесь стоимость квадратного метра составляет $1640), еще на $150-200 дешевле обходится квадрат в Балашихе. По мнению Ю.Гераськиной, причина относительной дешевизны кроется в наличии транспортных проблем.

По утверждениям риэлторов, наличие развитой инфраструктуры играет на повышение цен. Кстати, на новостройки в Павшинской пойме расценки уже заявлены - $2500 за кв. метр.

Несмотря на массовую застройку ближнего Подмосковья, спрос на первичном рынке по-прежнему не удовлетворен. На сегодняшний день спрос на жилье достаточно велик, а предложение ему не соответствует. Не думаю, что летом будет затишье. Кроме того, те, кто не приобретет квартиру летом, осенью сможет рассчитывать только на те объекты, которые будут сдаваться уже в следующем году. Соответственно, и цены будут отличаться от нынешних, - полагает С.Канаев.

Прогноз на лето

В свою очередь, независимый аналитик рынка, руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко предрекает летнее замедление темпов роста цен на рынке Подмосковья. Сейчас темпы роста цен постепенно сбрасывают обороты. Отчасти это происходит потому, что покупательская способность уже близка к потолку. В то же время говорить о снижении стоимости квадратного метра невозможно ни с точки зрения логики, ни экономики, - рассказывает О.Репченко.

Аналитики Миэль-недвижимость, напротив, предсказывают легкое похолодание на рынке с наступлением летних месяцев. В ближайшие месяцы кардинальных изменений на подмосковном рынке жилой недвижимости ожидать не приходится. Однако можно рассчитывать на то, что летом рост цен несколько замедлится. Очередного всплеска цен следует ожидать осенью, - рассуждает Ю.Гераськина.

Вторичный рынок жилья в Подмосковье предлагает потенциальным покупателям квартир значительно более скромный выбор, нежели первичный. Заметным предложением жилья могут похвастаться Люберцы, Мытищи, Железнодорожный, Балашиха, в меньшей степени - Королев, Красногорск, Химки, Одинцово. Если в прошлом году на одного покупателя приходилось 5-6 продавцов, то сейчас это соотношение составляет 1:1, то есть на одного продавца приходится один покупатель, - рассказал Интерфаксу пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании СИТИ ХХI Сергей Лядов.

Скромный выбор

На вторичном рынке недвижимости Подмосковья сейчас наблюдается явный дефицит предложения, однако по темпам роста цен вторичное жилье уступает рынку первичного жилья, - отмечает вице-президент ГК Конти Вячеслав Тимербулатов. По данным системы Winner, на вторичном рынке Подмосковья сейчас предлагается 23 тысячи квартир. Из этого числа 279 - сталинки, 10 089 квартир в кирпичных домах, 7560 - квартиры в блочных и панельных домах, 1683 объекта в монолитных домах и элитке.

Иной точки зрения придерживается директор по продажам Бюро недвижимости Агент 002 Валерий Баринец. По его словам, сегодня спрос на подмосковную вторичку превышает предложение как минимум в 3-5 раз.

Факторы роста

Четкую структуру предложения на вторичном рынке Подмосковья выделить довольно сложно, вследствие того, что в области очень много нетиповых домов. Многие районы строились для военных или для рабочих промышленных предприятий, а поскольку архитектура подмосковных городов значительно отличается от московской, то сравнивать предложения на столичном рынке недвижимости и рынке жилья Московской области рынках не представляется возможным, - считает В.Тимербулатов.

Если в мегаполисе особым почетом по-прежнему пользуется жилье в так называемых сталинских домах, и за них покупатели голосуют в твердой валюте, то в Подмосковье квартиры в таких домах ценятся меньше, нежели в относительно современных. Для сравнения: в Подмосковье средняя цена за сталинку держится на уровне $1339 за кв. метр, а квартиры в панельных и блочных домах 80-х годов продаются по $1694 за кв. метр. Подмосковные сталинки, в отличие от московских, не всегда определяются высоким качеством. Многие дома были построены пленными немцами и имеют смешанные перекрытия, что объясняет их относительно низкую цену. А панельные и блочные дома в Подмосковье не уступают по качеству аналогичным в столице, так как проекты типовые. Поэтому цена на них достаточно высокая. Рынок монолитного жилья еще находится в стадии становления, поэтому делать вывод о ценообразовании в этом сегменте пока рано, - отмечает В.Баринец.

Аналитики рынка недвижимости отмечают, что понятия престижности, а, соответственно, и критерии формирования цен на вторичном рынке жилья Подмосковья, несколько отличаются от столичных.

Самые дорогие квадратные метры на вторичном рынке ($2511) зафиксированы в ближней зоне на белорусском направлении: на Минском и Рублево-Успенском шоссе. В среднеудаленной зоне (20-30 км от Москвы) средняя цена опускается до $1367 за кв. метр. Дальше на запад - и стоимость квадратного метра составляет уже $90 По северо-западному направлению (от Ленинградского шоссе) в непосредственной близости к столице стоимость квадратного метра на вторичке составляет $2322, а затем снижается, соответственно, до $1155 и $811.

Принцип цена зависит от места - общий для столицы и Подмосковья. Как и в Москве, наиболее престижным считается западное направление, в аутсайдерах - восток. На стоимость, как уже отмечалось, влияет и близость к столице.

По данным экспертов, по итогам апреля ценовой прирост на первичном рынке составил 15-16%, вторичка взяла аналогичный показатель в 12%. Однако уже в мае наметился перекос в обратную сторону: в мае динамика роста цен на первичке была отмечена на уровне 5-6%, а вторичка прибавила в весе 8-9%.

Несмотря на непрестижность восточного направления, цены здесь достаточно высоки: так, в городах-спутниках по Горьковскому шоссе стоимость квадратного метра держится на уровне $2155, по мере удаления - $1171 и $80 Тенденция к росту отмечена в районе Савеловского шоссе: там квадрат в среднем стоит, соответственно, $2087, $1200 и $76 Ярославское, Рязанское, Рижское и Казанское направления пока держатся единым фронтом и прочно занимают ценовую нишу в диапазоне от $1700- 2000 за кв. метр.

Как считает В.Баринец, новые квартиры на вторичном рынке покупают те, кому важно быстрое оформление прав собственности, прописка и сложившаяся инфраструктура района.

Возможно, считают аналитики, майский подъем вторичного рынка связан с постоянным увеличением в этом сегменте доли современного жилья. Сегодня объем готовых к перепродаже новостроек оценивают в 20% от общего количества предлагаемого в области жилья. С каждым годом их доля только увеличивается. Новыми домами, которые вскоре попадают на вторичный рынок, застраивается не только ближайшее Подмосковье, но и города, находящиеся в некотором отдалении от Москвы: Пушкино, Долгопрудный, Подольск, - рассказал С.Лядов.

Опрошенные Интерфаксом эксперты рынка сходятся во мнении, что жилье на первичном рынке Подмосковья рассматривается покупателями чаще всего как объект инвестирования, а квартиры на вторичном рынке покупаются в основном с целью улучшения жилищных условий. Этому способствуют и программы ипотечного кредитования.

Альтернативные варианты

Массовое строительство многофункциональных комплексов в Москве предполагает появление на столичном рынке уже в самое ближайшее время нового формата жилья. Сегодня об апартаментах в Москве говорят как о чем-то очень эксклюзивном. А наличие такой недвижимости в собственности придает ее владельцам особый социальный статус.

По данным отдела вторичного рынка Сити ХХI век, доля сделок с использованием ипотечных схем на вторичном рынке Подмосковья составляет около 70%. При этом, отмечает С.Лядов, альтернативных сделок на вторичном рынке Подмосковья значительно меньше, чем в столице, их доля составляет лишь половину от общего числа сделок, тогда как в Москве на свободные продажи приходится всего лишь 20%. Однако эта ситуация в последнее время стала меняться.
В комплексе Москва-Сити началась продажа апартаментов. И если во всем мире апартаменты весьма популярны, то для россиян это пока что новый, а значит, элитный вид жилья. Составят ли апартаменты в высотных домах реальную конкуренцию квартирам в малоэтажных комплексах?

Новизна апартаментов для россиян начинается уже с момента возникновения права собственности. В мировой практике различают два вида апартаментов: квартиры в составе гостиничного комплекса, находящиеся в управлении гостиничного оператора, и квартиры в отдельно стоящих многоквартирных домах, эксплуатацию которых осуществляет управляющая компания.

Жильцы или постояльцы

Кто и зачем покупает апартаменты в Москве? По словам руководителя отдела маркетинга и стратегического планирования Коммуникационной группы Медиа-Шторм, сертифицированного аналитика Российской гильдии риэлторов Елены Чернявской, основные целевые группы потребителей апартаментов это москвичи, жители крупных областных центров России, а также сотрудники представительств иностранных компаний.

Руководитель отдела московской недвижимости компании Knight Frank Ольга Богородицкая поясняет, что под апартаментами понимаются нежилые помещения, которые продаются в собственность и используются для проживания. В отличие от квартир в них невозможна регистрация, владельцы апартаментов не смогут создать товарищество собственников жилья (ТСЖ), отмечает Богородицкая. Кроме того, к апартаментам применяются иные, чем к квартирам, методы начисления коммунальных платежей и налогов.

Купят не купят?

Риэлторы и девелоперы сходятся во мнении, что покупатели апартаментов обычно уже имеют в собственности несколько объектов недвижимости. А основной целью приобретения апартаментов является размещение представительского жилья или гостевого офиса. В Лондоне и Нью-Йорке целевой аудиторией данного формата элитной недвижимости являются представители деловой элиты, постоянно бывающие в командировках: они приобретают себе апартаменты в гостиницах как четвертые-пятые резиденции. Полагаю, что и в Москве будет подобная практика, рассуждает Богородицкая. Другая категория потенциальных покупателей апартаментов одинокие успешные молодые люди, для которых особенно важны гостиничный сервис и прекрасное месторасположение. Апартаменты будут востребованы и у представителей российских регионов, деятельность которых связана с частым пребыванием в Москве.

Москва стала самым дорогим городом в мире благодаря ценам на недвижимость, говорит Чернявская. Поэтому покупателей апартаментов вне зависимости от целей покупки в первую очередь интересует, насколько выгодным инвестиционным вложением является данная сделка, сколько данная недвижимость будет стоить через 2-3 года.

Вопрос, готовы ли столичные покупатели элитной недвижимости к приобретению апартаментов, волнует многих девелоперов и риэлторов. Недавно группой Медиа-Шторм было проведено маркетинговое исследование рынка высотной недвижимости. Методом исследования являлся опрос целевой аудитории потенциальных VIP-потребителей апартаментов в объекте коммерческой недвижимости корпорации Mirax Group башне Федерация и участников рынка элитной недвижимости. Исследование помогло дать оценку состояния и прогнозов рынка квартир-апартаментов.

Управляющий директор агентства Kirsanova Realty Надежда Кот также считает, что строительство апартаментов оправданно там, где есть спрос на жилье подобной категории. Думаю, что так или иначе это центр и все-таки частично запад Москвы, говорит Кот.

По мнению Ольги Богородицкой, основными мотивами приобретения апартаментов являются статусное месторасположение (например, проект Красная площадь, 5), расположение в непосредственной близости к месту работы (например, Москва-Сити), а для многих покупателей большое значение имеет круглосуточный гостиничный сервис. Как правило, апартаменты строятся в наиболее востребованных районах столицы, где по ряду юридических ограничений нельзя построить жилые дома, поясняет Богородицкая. В Москве апартаменты проектируются на Красной площади, 5, на Софийской набережной, на территории фабрики Красный Октябрь, в районе Москва-Сити.

Действительно, имидж компании-застройщика, управляющей компании и архитектора проекта играет едва ли не первостепенную роль для российских покупателей апартаментов. Всегда важно, чьи деньги, руки и идеи задействованы в проекте, подчеркивает Надежда Кот. Однако личность архитектора, по ее мнению, не настолько важна, чтобы стать решающим фактором при выборе проекта. В качестве справки имя архитектора интересно, но товар важнее имени. Главное что он [архитектор] построил и как. Пока архитекторами нашего времени не создано ничего сверхъестественного, чтобы выбирать недвижимость, опираясь только на их имена, рассуждает она.

По мнению президента компании Heliopark Group Александра Гусакова, ключ к успеху апартаментов их качество. Если компания создает качественный продукт апартаменты или иной тип недвижимости и умеет управлять этим объектом, то ее начинание практически всегда будет обречено на успех, говорит он.

И, конечно, для покупателей апартаментов очень важен выбор гостиничного оператора. Этот фактор имеет одно из решающих значений, говорит Богородицкая. Важно не только имя оператора, но и весь спектр услуг, который он предоставляет собственнику апартаментов. Самым ярким примером идеального сочетания мирового имени и качества предоставляемых услуг является проект Columbus Circle в Нью-Йорке. Одна из башен комплекса отдана под апартаменты в управление всемирно известного гостиничного оператора Mandarin Oriental, и, несмотря на то что заявленная стоимость изначально была на 20% выше, чем в соседней башне, апартаменты в Mandarin Oriental были реализованы быстрее.

Впрочем, это далеко не единственное мнение. Поскольку в нашей стране апартаменты являются одним из самых элитных форматов жилья, отмечает Ольга Богородицкая, к уровню архитекторов и дизайнеров предъявляются самые высокие требования. Практически во всех проектах [апартаментов] проходил тендер, для участия в котором приглашались ведущие российские и зарубежные архитекторы. Примечательно, что по каждому проекту рассматривалось несколько вариантов архитектурных решений.

Впрочем, для повышения спроса на апартаменты российским застройщикам придется отказаться от свободной планировки на этих объектах. Мировая практика работы на рынке апартаментов предполагает, что покупатель получает объект под ключ, т. е. полностью готовый к употреблению. Одна из тенденций рынка элитной недвижимости покупка жилья с полной готовностью к заселению под ключ, отмечает Елена Чернявская. Какой-то процент (далеко не маленький) предлагаемых апартаментов должен быть полностью готов к проживанию. Особенно это необходимо иностранным гражданам, не желающим тратить время на ремонт, готовым сразу въехать в квартиру.

Первые московские комплексы апартаментов также будут находиться в управлении международных гостиничных операторов с мировым именем. В тендерах на право управления объектами принимали участие лидеры гостиничного рынка: InterContinental Hotels Group, Fairmont Hotels Resorts, Four Seasons Hotels Resorts, Mandarin Oriental, Hyatt International. Пока что все владельцы московских проектов ориентированы на известных операторов уровня 5 звезд, резюмирует Надежда Кот.

Площадь апартаментов зависит от их местоположения и целевой аудитории, на которую рассчитан тот или иной проект. Таким образом, под название апартамент может подойти и скромная студио площадью 60 кв. м, и роскошный пентхаус площадью 400 кв. м и более.

Апартаменты: элитные и не очень

В Москве пока что апартаменты приобретают только для себя лично или в крайнем случае для представительских целей. Видимо, до тех пор пока этот рынок в столице не сформируется, все без исключения апартаменты будут воспринимать как элитное жилье.

Истории своего возникновения апартаменты обязаны французскому холдингу Pierre Vacances, основанному в 1967 г. На сегодняшний день Pierre Vacances имеет в управлении 45 000 апартаментов и вилл во Франции, Швейцарии, Италии и других странах Европы. В активе компании апартаменты как для взыскательных постояльцев (4 звезды), так и для среднего класса (3 звезды). Главный признак, по которому Pierre Vacances выбирает место для строительства следующего комплекса апартаментов, популярность этого района или населенного пункта у деловой элиты или отдыхающих. Так, например, в апреле 2007 г. в Париже откроется новый комплекс апартаментов Paris Tour Eiffel. В расположенном в непосредственной близости от Эйфелевой башни комплексе будет 375 апартаментов: 150 студио, 213 с одной спальней и 12 с двумя спальнями. Стоимость проживания 180, 270 и 390 евро в день соответственно. Для тех, кто останавливается в апартаментах на срок от недели до месяца, действует 10%-ная скидка, а для тех, кто решил прожить в комплексе месяц и более, 20%-ная скидка. Как практически все апартаменты системы Pierre Vacances, комплекс Paris Tour Eiffel будет иметь развитую инфраструктуру: фитнес-центр, зону релаксации, бизнес-центр, конференц-залы и переговорные комнаты.

По мнению Ольги Богородицкой, потенциальные покупатели предъявляют к апартаментам столь же высокие требования, что и к самым дорогим клубным домам.

Это подтверждают и результаты исследования группы Медиа-Шторм. Значительная часть наших респондентов считают, что апартаменты это новый тип дорогой недвижимости и их качественные характеристики соответствуют элитному жилью, сообщает Елена Чернявская. В их [респондентов] понимании апартаменты это элитное городское жилье.

В общем случае апартаменты характеризуются современным классическим стилем дизайна и интерьера, отмечает руководитель департамента зарубежной недвижимости агентства Kirsanova Realty Светлана Скотникова. Традиционные апартаменты представляют собой квартиру с 1-2 спальнями и небольшой кухней. В качестве примера апартаментов можно привести жилой проект The Knightsbridge в Лондоне.

Впрочем, если в России апартаменты воспринимаются как суперэлитное жилье, то в других странах, где рынок уже сформировался, апартаменты, подобно квартирам и домам, тоже классифицируются.

Впрочем, по количеству сделок в высотных домах лидируют наиболее дешевые объекты. По данным за 2005 г. 40% сделок с апартаментами и пентхаусами было совершено в ценовом сегменте от $500 000 до $1 млн, 24% от $1 млн до $2 млн и только 10% от $2 млн до $3 млн, говорит руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Елена Нортон.

Другое дело, когда комплекс апартаментов возводится как самодостаточный объект. Например, в Нью-Йорке девелопер Carlyle Group запустил новый инвестиционный проект высотную башню на 280 апартаментов. Размеры апартаментов самые разные от студио площадью 50 кв. м до гигантских квартир с семью спальнями. Комплекс имеет удачное местоположение неподалеку от Trump Tower, 64-й улицы; из большинства квартир открывается живописный вид на Гудзонский залив. Апартаменты с такими характеристиками, безусловно, будут пользоваться высоким спросом, отмечает Светлана Скотникова. Кроме того, застройщик, облагораживая территорию, выигрывает, получая налоговую льготу сроком на 10 лет.

Королем апартаментов по праву считается пентхаус. Если владеть апартаментами просто модно, то владеть пентхаусом еще и престижно. Слово penthouse имеет три значения: тент или навес над дверями, фешенебельная квартира или особняк на крыше небоскреба и надстройка на крыше, поясняет Елена Нортон. Пентхаус это идеальный компромисс между квартирой и виллой. Предлагая низкие эксплуатационные расходы и отличный уровень безопасности первой, он выигрывает от уединения и престижа второй.

Терем для красотки

В Монако стоимость 1 кв. м пентхауса колеблется между 17 000 и 30 000 евро, а за самые эксклюзивные квартиры до 33 000 евро за 1 кв. м. Как правило, это и будет пентхаус с террасой на том же уровне, панорамным видом и личным бассейном.

По мнению Елены Нортон, состояние рынка пентхаусов лучше всего демонстрировать на примере Монако. Большинство пентхаусов в этом государстве украшено цветочными клумбами, террасами, даже полноразмерными бассейнами. Самые роскошные пентхаусы оснащены индивидуальными лифтами, которые открываются непосредственно в жилой зоне.

Покупателям пентхаусов нужно помнить, что их содержание обойдется дороже, чем содержание обычной квартиры. Кроме того, если пентхаус находится в достаточно старом здании, возможны проблемы с гидроизоляцией. Также важно знать, что рост цен на пентхаусы больше зависит от субъективных факторов.

В Ницце (Франция) цены на пентхаусы колеблются в пределах 5000-7000 евро за 1 кв. м, в Каннах от 10 000 до 15 000 евро за 1 кв. м, а стоимость самых дорогих объектов достигает 20 000 евро за 1 кв. м. Как правило, квартира на самом верхнем этаже будет стоить на 25% дороже, чем аналогичная квартира под ней. Квартиру на верхнем этаже всегда используют как шоу-рум при продажах в многоквартирном доме.

О популярности пентхауса у покупателей московской недвижимости говорит тот факт, что редкий застройщик не назовет квартиру на верхнем этаже в своем доме пентхаусом, отмечает Надежда Кот.

В Москве свои понятия о пентхаусах, да и рынок только начинает формироваться. Однако уже сегодня спрос колоссальный, подчеркивает Ольга Богородицкая. Безусловно, сегодня пентхаус является одним из наиболее интересных и, что немаловажно, одним из самых престижных форматов элитного жилья. Пентхаус это особый товар, приравненный к предметам роскоши, говорит она.

В отличие от апартаментов пентхаусы покупаются только для собственного проживания. Их владельцы представители деловой элиты, которых уже не устраивает просто элитная квартира в клубном доме. Впрочем, иногда пентхаусы дарят любимым женщинам. По свидетельству ряда риэлторов, среди народов Востока существуют обычаи дарить дочерям квартиры с панорамным видом, в том числе и пентхаусы.

К плюсам пентхаусов относятся отличные виды и жизнь на высоте птичьего полета. Пентхаус это уникальный объект недвижимости, подчеркивающий индивидуальность и статус владельца. К минусам пентхаусов относится то, что они практически всегда как в момент приобретения, так и при освоении пространства требуют больших вложений и иногда бывают неоправданно большой площади, считает Богородицкая. Другим существенным недостатком некоторых пентхаусов является отсутствие панорамных видов из их окон открываются виды лишь на другие дома и пентхаусы.

Дефицит пентхаусов способствует опережающему росту цен на эту эксклюзивную недвижимость. Примечательно, что эта тенденция всемирная. На рынке пентхаусов превалируют такие факторы, как нехватка предложения и эмоциональное состояние, отмечает Елена Нортон. Влияние обоих этих факторов провоцирует экспоненциальный рост цен на пентхаусы до 100% за последние три года.

В качестве примеров лучших московских пентхаусов риэлторы называют жилой комплекс Стольник (Малый Левшинский переулок, 5), Crystal House, Молочный переулок, 1/3, 1-й Зачатьевский переулок, 19-21, и 2-й Обыденский переулок, 3.

Виды на будущее

В Нью-Йорке, одном из самых динамичных городов планеты, жизнь в пентхаусах обретает новый оттенок недавно зарегистрирована торговая марка жизнь на пять звезд Five Star Living. Именно такая жизнь и предлагается обитателям апартаментов и пентхаусов, которые находятся под управлением крупнейших гостиничных сетей, констатирует Елена Нортон. Например, стоимость пентхауса площадью 780 кв. м в комплексе Mandarine Oriental с видами на Центральный парк составляет $32 млн.

Впрочем, рост мирового рынка апартаментов вселяет оптимизм и в московских девелоперов и риэлторов. Апартаменты присутствуют на рынках всех мировых столиц и востребованы, отмечает Ольга Богородицкая. Москва не станет исключением, особенно учитывая современные масштабы реализации многофункциональных проектов. Уже сегодня, на этапе строительства проекта Москва-Сити, интерес к апартаментам превзошел все ожидания девелоперов. Мы предполагаем, что с началом функционирования офисных комплексов в этом районе спрос и, соответственно, стоимость жилых апартаментов существенно возрастут.

Приживутся ли на столичном рынке недвижимости апартаменты? Москва вообще сложно поддается классификациям и прогнозам, говорит Надежда Кот. Небоскребов у нас пока нет, а вот в Сити уже есть предложения на перепродажу апартаментных этажей. Но пока что никто из наших клиентов не высказал интереса к проживанию в этих зданиях.

Вместе с тем решающим фактором в процессе приобретения апартаментов является вовсе не репутация застройщика, архитектора или международной управляющей компании, а положительная характеристика делового партнера или родственника, словом, человека, которому можно доверять. Одним из основных источников информации при покупке апартаментов для потенциальных покупателей в первую очередь является мнение группы общения и влияния партнеров, друзей, знакомых, так называемых агентов влияния. Информация о знаковых объектах элитной недвижимости распространяется через личные каналы, из уст в уста, отмечает Елена Чернявская. Большинство бизнесменов, даже не связанных с недвижимостью и строительством, хорошо осведомлены о проекте Москва-Сити. Данная ситуация объясняется спецификой российского бизнеса, в соответствии с которой до 80% деловых отношений построено не с компаниями, а с людьми реальными владельцами бизнеса. Подобная практика эффективно обеспечивает уверенность в безопасности вложенных средств и положительный результат сотрудничества.

Конечно же, апартаменты в Москве будут востребованы, утверждает Александр Гусаков. Если этот формат недвижимости работает во всем мире, то чем Россия отличается? Гениальный продукт всегда найдет на рынке своего потребителя.



Главная --> Публикации