Главная --> Публикации --> Коттеджные поселки подмосковья. обзор рынка Спрос на вторичное жилье поднял цены на треть Как не ошибиться на "жилищных выборах"

Банковское сообщество с одобрением восприняло инициативу Медведева. Нас возмущает такое положение дел, когда деньги, которые привлекают застройщики, никем не контролируются, из-за чего идет пирамидальный обман населения, сообщил НГ президент ассоциации региональных банков Россия Александр Мурычев. Правда, детально обсуждать механизмы перехода к новой схеме инвестирования, а также вопрос, насколько в случае обязательного привлечения к этому процессу банков подорожает квадратный метр, он оказался не готов. Варианты такого сотрудничества могут быть разные, сообщил Мурычев НГ. Конкретные схемы нужно очень тщательно продумать. По его словам, в ближайшее время комитет по ипотеке возглавляемой им ассоциации проведет экспертизу предложения Медведева, после чего можно будет конкретнее говорить о механизмах вовлечения банков в сбор средств граждан под строительство.

Скандалы с обманутыми дольщиками заставляют власти искать новые механизмы защиты от мошенничества для граждан, инвестирующих в долевое строительство. Смелое предложение на завершившемся в субботу в Сочи 4-м международном банковском форуме выдвинул зампред комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Павел Медведев. Я предлагаю запретить застройщикам напрямую привлекать деньги физических лиц, сообщил депутат. По его мнению, привлекать инвестиции граждан в долевое строительство могли бы банки, так как в банковской сфере налажен очень жесткий контроль за целевым использованием средств, в то время как сейчас, когда застройщики напрямую собирают деньги, процесс их освоения практически не контролируется. При этом Медведев осудил использование вексельной схемы инвестирования. По его словам, сейчас в обход закона о долевом строительстве многие застройщики предлагают гражданам векселя, а это еще более опасная схема.

По словам зампреда банковского комитета Госдумы Анатолия Аксакова, последние три года сокращаются темпы ввода нового жилья, что усугубляет ситуацию. В основе сокращения спроса, отмечает депутат, лежат не только проблемы, связанные с вступлением в силу закона о долевом строительстве, но и острый дефицит обеспеченных коммунальной инфраструктурой площадок под застройку. Выход из создавшейся ситуации он видит в создании полноценного банка развития, по примеру аналогичного банка в Германии. Это будет организация с иным статусом, нежели кредитная. Благодаря высокой капитализации и государственным гарантиям она будет привлекать средства с рынка капитала и рефинансировать коммерческие банки под различные проекты, в том числе под ипотеку, уточнил Аксаков. Правда, как в условиях сокращающегося предложения дополнительное вливание денег на и так перегретый рынок не спровоцирует нового витка цен на нем, в своем выступлении депутат не пояснил.
Вслед за ритейлерами подмосковным рынком торговой недвижимости заинтересовались и столичные девелоперы. Как стало известно Бизнесу, одна из компаний группы Пересвет-инвест - ДоминионМ - запускает новый проект по строительству сети торговых центров в городах Подмосковья. Только в 2007 году Доминион-М собирается вложить в развитие программы около $100 млн.

На форуме также обсуждался вопрос превращения вложений в недвижимость в выгодный финансовый инструмент, что порождает проблемы на рынке недвижимости. По словам Мурычева, сегодня до 30% жилья покупается в спекулятивных целях, и это провоцирует новый виток роста стоимости квартир и отрезает от ипотеки значительную часть населения. На удорожание жилья негативное воздействие оказывают не только спекулянты, но и сокращающиеся предложения.

Площадь торговых центров в каждом из городов будет зависеть от выбранного формата - малый или средний ТЦ- и варьироваться до 10 тыс. до 30 тыс. кв. м соответственно.

Первый объект сети торговых центров, которые в ближайшие несколько лет должна построить компания Доминион-М в 12 городах дальнего и ближнего Подмосковья, появится в Обнинске. Как рассказала Бизнесу заместитель гендиректора Доминион-М Ольга Еременко, сейчас компания ведет переговоры с партнерами в городах Клин, Чехов, Серпухов, Сергиев Посад. Уже приняты решения по строительству центров в Шатуре, Климовске, Павловском Посаде, Электростали. По словам Еременко, только в 2007 году ДоминионМ планирует вложить в развитие сети около $100 млн.

Доминион-М станет одной из первых московских девелоперских компаний, запускающей подобный проект, отмечают эксперты. Города Подмосковья осваивают либо местные компании, либо сетевые ритейлеры, если столичные застройщики и выходят за пределы Москвы, то пока только в близлежащие города - Балашиха, Химки,- рассуждает заместитель гендиректора компании Новая площадь Евгений Якубовский. С ним соглашается гендиректор Leeds Property Group Елена Флоринская: После Москвы девелоперы и сети были заинтересованы в развитии проектов в Питере и городах-миллионниках и только потом обратили внимание на Подмосковье. Ее слова подтверждает и директор по маркетингу компании Меркурий-Обнинск (один из ведущих операторов коммерческой недвижимости в Обнинске) Павел Сысоев: Торгово-развлекательный формат на обнинском рынке ритейла не представлен, к тому же здесь ощущается острая нехватка мультиплексов.

Сеть будет функционировать под единым брэндом, который сейчас находится в стадии разработки,- добавила Еременко.

В будущем подобные проекты будут все чаще и чаще заявляться московскими игроками, полагают эксперты. Причина в том, что в столице становится все тяжелей работать: конкуренция между объектами серьезная, стоимость аренды земли высокая, к тому же ощущается острый дефицит интересных участков,- с сожалением констатирует Якубовский. Елена Флоринская добавляет, что в Подмосковье девелоперов привлекают схожие с московскими сроки окупаемости торговых проектов, составляющие 5-7 лет.

По мнению Флоринской, партнерами Доминион-М с радостью станут московские сети: от супермаркетов до одежных ритейлеров. Для торговых операторов близость к Москве сильно упрощает логистику, поясняет директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. Это не Сургут и не Тюмень, и компаниям не придется налаживать сложный процесс поставки товаров, что существенно экономит затраты,- утверждает эксперт.

МПЗ №1 занимает 11 га земли по правой стороне Кутузовского проспекта после пересечения с ТТК, с обратной стороны участок ограничен улицей Кульнева и Москвой-рекой. Сейчас на заводе располагается убыточное производство авиакомпонентов, а часть территории сдается под офисы.

Определился хозяин одного из самых привлекательных участков на территории, прилегающей к Большому Сити. Как стало известно Бизнесу, ОАО Московский приборостроительный завод имени В. А. Казакова (ОАО МПЗ №1), владеющее 11 га земли на пересечении Кутузовского проспекта и Третьего транспортного кольца (ТТК), переходит под контроль группы Продимекс - одного из лидеров российского сахарного рынка. Если на территории завода построить элитное жилье, выручка от его продажи может превысить $3 млрд, а чистая прибыль- $800 млн. Пока затраты группы на выкуп предприятия составили около $17 млн.

Статус-кво по голосующим акциям сохранялся до июля 2006 года. Как говорится в записке, на годовом собрании акционеров в повестку дня не был включен вопрос о выплате дивидендов по префам. После этого по закону Об акционерных обществах привилегированные акции до момента выплаты дивидендов стали голосующими. Количество префов было на порядок больше, чем обыкновенных акций, и Славиа получила 94,4% на собрании акционеров. В записке говорится, что для исправления ситуации МПЗ созвал внеочередное собрание акционеров, которое прошло 17 августа и приняло решение о выплате дивидендов в 60-дневный срок. Однако 28 августа, пока префы имели право голоса, МПЗ созвал еще одно внеочередное собрание, которое большинством в 98,47% (пакетами Славии и Фонсьера) приняло решение о допэмиссии 1 млн 75 тыс. 232 обыкновенных акций в пользу Славии на 401 млн руб. ($15,1 млн). После выкупа эмиссии Славиа будет владеть 85,1% обыкновенных акций МПЗ. Зинченко подтверждает, что в случае регистрации и размещения допэмиссии владельцем МПЗ станет Славиа.

Согласно списку владельцев ценных бумаг МПЗ №1, на 2 августа 71,2% акций МПЗ принадлежало ЗАО Фонсьер (его, по данным Бизнеса, контролирует менеджмент МПЗ), 20%- Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом (ФАУФИ), еще 1,6% - ОАО Славиа групп. Вфеврале 2006 года Славиа за 54,7 млн руб. выкупила 3,2 млн привилегированных акций, выпущенных МПЗ в декабре 2005 года (общее количество обыкновенных акций ОАО составляет 191,7 тыс.). Заместитель генерального директора МПЗ Андрей Зинченко в предоставленной Бизнесу записке с изложением позиции менеджмента завода утверждает, что эмиссия была выбрана в качестве источника финансирования завода.

Район, где расположен МПЗ №1, прилегает к Большому Сити, а территория завода - один из последних незанятых участков. Неподалеку комплекс площадью 400 тыс. кв. м построит Mirax Group (она же владеет расположенным рядом заводом Фили-кровля), участок на пересечении ТТК и Москвыреки получила компания Легион девелопмент. Звенигородское шоссе и Шмитовский проезд будут обустраиваться еще несколько лет. Здесь рядом и Сити, и Кутузовский проспект, и берег Москвы-реки,- объясняет интерес инвесторов заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers Александр Крутов. Он рекомендует строить на территории МПЗ элитный жилой комплекс: К моменту окончания строительства в районе уже будет много офисов. Представитель другой консалтинговой компании считает, что на территории МПЗ можно построить 300-350 тыс. кв. м жилья. Продажную стоимость 1 кв. м такого комплекса он оценивает в $8,5-9 тыс., доходность девелопера - в 25-30%. В итоге выручка от строительства комплекса на территории МПЗ может превысить $3млрд, а чистая прибыль - $800 млн. Пока затраты Славии на выкуп завода составили около $17 млн.

Как рассказал Бизнесу источник, знакомый с ситуацией, ОАО Славиа групп связано с крупным производителем сахара Продимекс. Офисные телефоны Славии и Продимекса совпадают. Глава Продимекса Игорь Худокормов отказался подтвердить наличие связи Славиа со структурами сахарной компании, но признал, что у нас с менеджментом есть совместный проект, будем строить то, что востребовано рынком. Представитель консалтинговой компании знает, что структуры Продимекса готовятся к выкупу МПЗ. Эксперты оценивают рыночную стоимость участка в $50-170 млн.

В НИИ Генплана Москвы подтвердили, что собственники МПЗ к ним не обращались. Развитие проекта затягивает наличие среди акционеров предприятия федерального органа - ФАУФИ. Источник рассказывает, что изучается вопрос вывода завода и компенсации акционерам.

Источник Бизнеса рассказывает, что Продимекс еще не приступил к разработке предпроектной документации.

Изначально идея, как водится, была вполне благой. В конце 1980-х гг., когда деревни возле МКАД уже потеряли былое очарование, а проще говоря, перешли в состояние малопригодных для жизни, правительство задумалось о необходимости их реконструкции. А точнее сноса, с тем чтобы предоставить их жителям квартиры в новых и современных домах. В связи с этим деревни были включены в генплан Москвы и намечены к сносу. Однако время шло, сменились уже жильцы во многих из этих деревень, а правительство так ничего и не предпринимало. Объяснения тому находились различные: отсутствие заинтересованных инвесторов, сложности с областным правительством, которое заявляло о своих правах на некоторые земли, и многое другое.

Не исключено, что уже в течение месяца ФАУФИ перестанет быть акционером МПЗ: на 29 сентября запланирован аукцион по продаже федерального пакета. Комментарии ФАУФИ получить не удалось, а Зинченко и источник, близкий к Славии, говорят, что Продимекс и менеджмент завода поучаствуют в аукционе. Один из источников Бизнеса предполагает: из-за того, что юридически Продимекс пока не стал хозяином площадки, аукцион может привлечь интересы и крупных девелоперов. Партнер юрфирмы Вегас-Лекс Альберт Еганян отмечает, что нынешним и будущим владельцам завода обязательно надо выиграть аукцион, так как, если госпакет выкупит третья сторона, она может оспорить допэмиссию: Выпуск еще не зарегистрирован ФСФР, победитель аукциона покупает 20% акций, а не 3% и может протестовать против размывания своего пакета.
Если звезды зажигают, значит, это кому-нибудь нужно, писал поэт. Если вокруг Москвы сносят деревни, значит, это кому-нибудь выгодно. Иначе стояли бы они там еще лет 100.

Реальный снос деревень начался гораздо позже, буквально несколько лет назад. Начало процесса совпало со временем, когда застройщики заговорили о том, что земли под застройку в столице подходят к концу и получить их становится все сложнее. Началось все вовсе не с тех земель, которые включены в столичный генплан. А с тех, что подальше, подешевле и имеют меньше документов в обороте. То есть даже не с деревень, а с садовых участков, земель разорившихся совхозов и тому подобных объектов.

Подальше положишь, поближе возьмешь

Первое письмо президенту по поводу сноса написали, как это ни странно, вовсе не жители Бутова, которые так удачно попали в политико-экономический конфликт этим летом. Написали его дачники и садоводы, которым принадлежали садовые участки возле г. Мытищи. Когда им пришло письмо от администрации с требованием освободить участки во имя нужд города, они сначала не поверили. Потом возмутились, потом захотели отстоять свое, наконец, хотя бы получить компенсации. Чем закончилась история, наверняка сказать нельзя, однако есть основания полагать, что участки все-таки были снесены После бутовского скандала из Интернета исчезли все упоминания об этом конфликте и сайты, на которых отслеживалось развитие событий.

Дело в том, что грамотно оформленных документов на подобные земли практически ни у кого из владельцев нет, а значит, никакой необходимости в компенсации тоже нет, что автоматически снижает затраты на новое строительство, и весьма существенно. Если речь идет о застройке участка в несколько гектаров, а жители требуют компенсацию в размере $100 000 за сотку, как это было в Южном Бутово, то подсчитать накладные расходы застройщика несложно. А ему ведь еще предстоят строительство, подвод коммуникаций, расчеты с городом, да мало ли расходов? Поэтому начинали аккуратно с земель подальше да попроще.

Дело осложнялось лишь тем, что на сегодняшний день у компании Новая площадь, строящей с сентября прошлого года жилой район площадью 500 000 кв. м на 85 га земли, в аренде только 8,4 га тремя кусками (2,88, 2,86 и 2,80 га). А у садовых товариществ Металлург, Металлург-1 и Металлург-2 в собственности 32,36, 11,07 и 14,23 га соответственно. Неудивительно, что за земли началась борьба. В ней приняли участие и прокуратура области, и администрация г. Балашихи, и застройщики, и дачники, владеющие участками в садовых товариществах.

Другой, хотя и не столь раскрученный прецедент коммуникации дачников с застройщиками имел место в подмосковной Балашихе. Ситуация до сих пор остается открытой и пока не получила никакого логического разрешения. Маркетологи компании Новая площадь еще год назад на Конгрессе риэлторов говорили о том, как удачно они начали промоутировать строительство в 2 км от подмосковной непрестижной Балашихи. Идея заключалась в том, чтобы на территории бывшей воинской части и садовых товариществ Металлург появился новый подмосковный город Солнцеград. Для территории в 100 с лишним гектаров архитектор Станислав Пашвыкин разработал проект, который, по его мнению, должен сказать новое слово в архитектуре и градостроительной политике Подмосковья.

разрешения на строительство. Также выяснилось, что проектная документация находится в стадии разработки и не утверждена в установленном порядке: существует лишь концепция развития территории, в которую вносятся корректировки в соответствии с особенностями местности. Прокуратура также вполне четко обозначила в своем письме, что застройщик не должен на сегодняшний день строить и продавать дома на этой территории. Однако никому не составит труда найти в Интернете, в прессе да и просто на растяжках в городе рекламу агентств, продающих квартиры в Солнцеграде.

В итоге дачники получили от прокуратуры письмо, в котором говорилось, что на территории Солнцеграда земляные работы не ведутся, а подрядчик, осуществлявший эти земляные работы, оштрафован в связи с отсутствием

Марина Концевая, менеджер по связям с общественностью компании Новая площадь, по-своему прокомментировала эту ситуацию. По ее словам, строительство Солнцеграда ведется на земле, принадлежащей бывшей воинской части, а также на землях, находящихся в ведении администрации г. Балашихи и выделенных непосредственно под строительство жилого микрорайона. Садоводы и дачники же пока собирают документы, разглядывают надвигающиеся на их участки строительные краны и готовятся вести борьбу за ставшие родными за многие десятилетия сотки с грядками.

Но чтобы предъявить требования о компенсации застройщикам, дачники должны также иметь на руках документы о собственности. Участки же выделялись садоводам градообразующим некогда заводом БЛМЗ все на том же популярном в советские времена праве бессрочного пользования. Однако постоянное пользование и право собственности не одно и то же. Но переоформить эти права садовому товариществу все время что-то мешает За земли идет активная борьба, и кто победит в ней администрация садового товарищества, которая хочет сделать там коттеджный поселок и готова для этого чуть ли не на свои средства выкупить всю площадь товарищества, или компания Новая площадь, которая крайне нуждается в площадях под реализацию своего масштабного и уже неплохо раскрученного проекта, покажет время.

Поделили пополам

Аналогичным образом развиваются ситуации и на землях многих бывших совхозов, перешедших в собственность коммерческих организаций.

в виде законной доли обременений, налагаемых на застройщиков. А поскольку планируются к застройке довольно масштабные территории, да и расположены они отнюдь не всегда на окраине города, то коммерческая составляющая получается довольно приличной. Таких деревень в ППМ № 150 набралось 36.

Затем очередь дошла и до Москвы. В марте 2006 г. вышло ППМ № 150, которое разделило деревни, находящиеся в черте Москвы, на сносимые и несносимые. Единый до того конгломерат деревень, ухитрившихся выжить в главном российском мегаполисе, теперь официально поделен на две примерно равные части. Часть деревень будет полностью снесена, и их территории будут отданы под массовую застройку. Здесь коммерческая выгода налицо: город проводит тендер и получает прибыль

Особенностью этого постановления является тот факт, что у людей появилось права выбора: они могут продолжать жить, как жили, или пойти на контакт с инвесторами и улучшить свои условия проживания. Но это их выбор и их личное право, комментирует ситуацию Хайкин. Согласие жителей большинства несносимых деревень на сотрудничество с инвесторами уже получено, и территории определены. Осталось дождаться заинтересованных застройщиков.

Другая категория несносимые деревни. Их в Москве 2 Они признаны органичной составляющей городской среды и будут сохранены именно как образец малоэтажной застройки. Этот проект для города менее прибыльный и даже скорее затратный. Как комментирует руководитель ГУП Управление перспективных застроек Владимир Хайкин, целью проекта является скорее не получение доходов, а изменение социальных условий жизни столичных деревенских жителей, более 60% которых на сегодняшний день пенсионеры.

Ваша очередь, гражданин

Однако, по мнению Хайкина, и это не будет проблемой. Так как, даже несмотря на относительно малый выход площадей, поскольку на таких территориях разрешена только малоэтажная застройка, проекты эти обещают создать новый формат на рынке недвижимости столицы собственный дом в черте города и в условиях дефицита предложения на рынке быть весьма прибыльными. Потенциально это может быть жилье для верхушки среднего класса и оппозицией Рублевке, считает чиновник. Социальный состав деревенских жителей уже потихоньку меняется по мере скупки домов. Суммы сделок различны от $150 000 до $400 000 за дом.

На вопрос о том, как оцениваются расходы по сносу деревни, заместитель начальника управления Москапстроя Виктор Верещагин отметил, что, как и в любой коммерческой организации, все решается исходя из соображений доходности бизнеса. Каждый сносимый объект оценивается, с его владельцами ведутся переговоры, рассматриваются имеющиеся у них документы и на их основании выплачивается компенсация, говорит Верещагин.

В настоящее время сносом деревень на территории Москвы и прилегающих территориях занимается официально лишь одна организация Москапстрой. В свете недавнего конфликта в Бутове и активного интереса, проявленного к нему СМИ (об истоках этого конфликта, истинной стоимости земель и причинах столь агрессивной политики властей у каждого есть свои гипотезы), они не слишком охотно комментируют эту тему, особенно ее экономический аспект.

Столичные застройщики давно научились, вооружившись законами, противостоять завышенным требованиям жителей сносимых домов и четко аргументируют каждому, что и почему он может получить взамен своего жилья.

Расселение домов в московских деревнях обходится городу недешево. Сейчас уже нет понятия компенсаций, есть только понятие выкупной цены, говорит первый заместитель гендиректора Москапстроя Андрей Новиков. И с каждым собственником мы должны разговаривать только на основании Гражданского кодекса. Есть люди, которые совершенно открыто делают бизнес на расселении деревень. Покупают, например, мизерную долю жилого дома, буквально 3-4 кв. м, и затем ставят свои условия. Были случаи, когда владельцами одной развалюхи оказывались более 10 человек, девять из них приобрели доли в течение последнего года. Если пять лет назад выкупная цена составляла в среднем $20 000-30 000 за домовладение, то теперь $100 000-200 000, иногда до $300 00 То есть фактически выкупная цена соответствует рыночной. Конечно, если собственники пытаются поднимать планку еще выше, мы на поводу не идем.

Вполне понятна причина, по которой сельской местностью власти города озаботились именно сейчас. Дело в том, что с 1 января 2006 г. согласно ФЗ № 131 Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации многие российские деревни переведены на баланс города и фактически сделались его частью. Пункт 7 статьи 11 данного закона гласит: Сельский населенный пункт с численностью

Что почем и почему?

Ведь деревни и поселки это балласт только для города, который должен за свой счет ремонтировать прогнившие строения и бесконечно чинить коммуникации, а для застройщиков это потенциальные источники дохода. Да, придется потратиться и на отселение, и на строительство коммуникаций. Но все эти расходы куда как просто списать в себестоимость 1 кв. м и переложить на плечи покупателей. В ситуации тотального дефицита предложения нет никаких сомнений, что рынок проглотит и это.

населения менее 1000 человек входит в состав городского или сельского поселения. Это означает, что небольшие деревни просто перестанут существовать. Вместо того чтобы бесконечно ремонтировать отслужившие свой срок дома, муниципальные власти проведут тендер на эти территории и отдадут застройщикам право отселять бывших сельских жителей.

Конечно, деревни это крайняя мера. Пока в черте города оставались чистые поля (Жулебино, Марьино, Северное и Южное Бутово, Кожухово и т. д.), до деревень руки не доходили. А теперь даже районы пятиэтажек почти все распределены между будущими застройщиками, так что деревни едва ли не последний резерв.

Более того, городские власти по большей части настолько рады избавиться от портящего картину неликвида, что готовы создать застройщикам самые выгодные условия и даже дотировать инфраструктуру, строительство которой обычно ложится на плечи застройщиков. Город будет осуществлять серьезные инвестиции в развитие инфраструктуры сохраняемых деревень и поселков, говорит Владимир Хайкин.- Речь идет как об инженерной, так и о социальной инфраструктуре. То есть будут строиться новые дороги, новые инженерные сети и т. д., кроме того, школы, детские сады, торговые предприятия. Все это будет производиться за счет города, инвесторов на начальном этапе мы привлекать не будем. Но создание новой инфраструктуры будет повышать инвестиционное качество территорий. Роль ГУПа на сегодняшний день Хайкин видит именно в том, чтобы совместно с другими ответственными структурами сделать работу на этих территориях инвестиционно привлекательной для застройщиков.

Чем дело кончится?

Есть и еще один фактор интереса властей и застройщиков: цены на квартиры в ближнем Подмосковье уже превысили $2000 за 1 кв. м. А чем, к примеру, Молжаниново хуже соседних Химок? А значит, и сюда придут застройщики, как только появится возможность занять эти территории жильем, уходящим сегодня с молотка.

Так, Тарас Нечипоренко, генеральный директор компании Farm House, отмечает заинтересованность инвесторов в застройке уже сложившихся деревень и одновременно называет возможные трудности.

Эксперты рынка недвижимости считают, что в целом инвестиционная привлекательность деревенских территорий достаточно высока, хотя их освоение связано с большими сложностями.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, считает, что наиболее интересным с точки зрения девелоперов является строительство на территории сносимых деревень. Это связано с тем, что речь идет о свободных площадках, где нет ограничений по этажности застройки. В реконструируемых деревнях строительство может вестись в рамках существующей застройки, которая большей частью представляет собой ветхие деревенские домики. В связи с этим застройщики ограничены в выборе класса возводимых зданий (элитное жилье требует соответствующего окружения).

Деревня это уже сложившаяся, готовая инфраструктура. Дороги, дворы, расположение домов все выверено временем. Коттеджный поселок, по сути свой, это тоже деревня, но несколько в ином виде: иное качество, иная идеология. Превратить одно в другое не так просто. Чаще всего решение, браться за такой проект или нет, напрямую зависит от месторасположения деревни и состава ее жителей. Если деревня вымершая, значит, найти собственников и собрать необходимую документацию практически невозможно. За подобный проект девелоперы вряд ли возьмутся, объясняет Нечипоренко.

Наталья Усова, заместитель директора департамента реализации МИАН-Девелопмента, объясняет активный процесс по освоению земель московских деревень и более отдаленных районов за МКАД постоянным дефицитом площадок для застройки в Москве.

Кроме того, власти города выдвигают требование в отношении этажности строительства в реконструируемых деревнях здесь может осуществляться только малоэтажная застройка. Таким образом, при условии, что в реконструируемых деревнях вряд ли будут строиться элитные объекты, а этажность застройки ограничивается законодательно, инвестиционная привлекательность подобных площадок является невысокой: строительство жилья невысокого класса в Москве при существующем уровне издержек является рентабельным только в случае его массовости. Понимая это, власти Москвы с целью повышения привлекательности подобных площадок берут на себя все затраты по их инженерной подготовке, комментирует Ковалев.



Главная --> Публикации