Главная --> Публикации --> Инвестиционная привлекательность российской ипотеки Глава компании "конти" ожидает стабильного роста рынка недвижимости Офис вместо фабрики Налоговые вычеты и недвижимость

Петербургский пригород на американский взгляд весьма необычен: Мелани видит дачи, много старых дач, окруженных романтическим ореолом и связанных с русской литературой: Там проводишь лето, читаешь книги, такая романтическая старая дача! Однако она заметила, что у многих они вызывают отрицательные эмоции. Но одновременно появляется новый вид пригорода, который к даче уже почти не имеет отношения.

Санкт-Петербург - Мелани Фикинс из Университета Калифорнии в Беркли занимается географией городов. В Петербург она приезжает смотреть, как появляются новые городские пространства.

В прошлом году были полностью проданы объекты в четырех поселках, где продавались участки с подрядом или с готовыми домами (всего 40 домов), и в пяти поселках с участками под вольную застройку (142 участка). В первом полугодии 2006 г. были закрыты продажи еще в четырех проектах: Новая Райвола (12 домов) от компании Олимп 2000, Медное озеро (45 домов) Honka, Южное (35 домов) и Холмы (30 домов) АН Реал.

Рынок пригородных коттеджных поселков под Петербургом растет темпами, заметно опережающими городские. По мнению начальника управления маркетинга компании ЛСР Победа Николая Позолотина, в 2006 г. этот сегмент увеличится примерно на 40%. Летом на территории Ленинградской области и петербургских пригородов девелоперы предлагали коттеджи и участки под застройку в 66 поселках, до конца года застройщики планируют вывести на рынок еще девять.

Общие тенденции рынка постепенное смещение интереса от стихийной стародачной застройки к организованным поселкам, плавный переход от продажи нарезанных участков к строительству по единому плану и с общими архитектурными требованиями.

По данным исполнительного директора агентства Александр-Н Федора Дьячкова, на петербургском рынке загородного жилья представлено на продажу около 8000 объектов, в денежном выражении это составляет $800-900 млн. 70% этих денег приходится на коттеджный сегмент.

Полезный север

Сергей Феденко, соучредитель ООО Стинком (проекты поселков Мендсары и Заозерье), отмечает, что бурное развитие коттеджной застройки обусловлено стремлением покупателей ориентироваться на первичный рынок, на организованные поселки с инфраструктурой, коммуникациями и определенным образом проведения досуга. Минусы сложившейся в стародачных поселениях стихийной застройки, по мнению Феденко, социальная неравномерность окружения, хлопоты с подключениями коммуникаций и обслуживанием.

Заместитель главы администрации Курортного района Александр Скворцов говорит: И мы, и городская администрация считаем, что район должен развиваться как лечебно-курортная зона. Отсюда вытекает необходимость развития соответствующей инфраструктуры спортивной, гостиничной, развитие самих курортов и санаториев, которые у нас есть. Жилищную застройку мы стараемся ограничивать в той мере, в которой это определено генпланом Петербурга.

Географическая направленность покупательского интереса пока не меняется ландшафтные и инфраструктурные преимущества Карельского перешейка остаются козырем, против которого слабоваты дворцовые аргументы южного направления. По данным Николая Позолотина, во Всеволожском районе велись продажи в 24 поселках, в Приозерском девелоперы предлагали 21 проект, в Выборгском 1 В сверхпопулярном и престижном Курортном районе предложение заметно беднее всего четыре коттеджных поселка. Но это связано не с нежеланием девелоперов осваивать это направление и даже не с неприлично высокими (для петербургских пригородов) ценами стоимость сотки земли у залива доходит до $50 00 Причина в другом ограниченное предложение участков под застройку.

Другой вариант приобретения земли под жилую функцию покупка на аукционе (обычно торги проводит Фонд имущества СПб) аварийного объекта. С 2004 г. на торгах продано несколько десятков пригородных развалин с участками, но сформировать территорию для коттеджного поселка таким образом весьма затруднительно.

Характерная подробность: действует постановление городского правительства о бесплатном выделении земельных участков определенным категориям граждан (ветеранам, Героям России и проч.). Половина заявлений, поданных на городскую комиссию, приходится на Курортный район. А, например, Колпинский практически не востребован. Но в большинстве случаев за ветеранами и орденоносцами стоят вполне конкретные коммерческие интересы. Для многих льготников бесплатный участок в престижном месте это возможность обеспечить себе очень весомую прибавку к пенсии.

Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) администрации Ленинградской области Валерий Ким уверен, что в дальнейшем развитии областных территорий ведущую роль будет играть транспортная функция. Активность девелоперов в зонах, прилегающих к Кольцевой автодороге, подтверждает эту точку зрения. Власти Ленобласти планируют возведение портового комплекса на северном побережье Финского залива. Создание новых рабочих мест и рост экономической активности стимулируют возрождение сложившихся поселков (Песочный и др.) и создание новых.

Производственная необходимость

Аналогичные процессы сопровождают строительство порта в Усть-Луге и другие крупные проекты.

Руководители компании Нокиан Тайрес, построившей в Ленобласти шинный завод, столкнулись с дефицитом специалистов. Сильным аргументом, по мнению менеджеров фирмы, может стать возведение недалеко от завода коттеджного поселка с продажей домов сотрудникам на льготных условиях.

В августе Кировский ДСК закрыл продажи коттеджей в поселке Отрадный берег (г. Отрадное, 23 км от Петербурга). Дома из стенового камня (бетонных блоков) вряд ли можно отнести к классу элита, зато электричество, вода, газ, 40-50 мин до центра на автомобиле, полчаса до города на электричке. Коттеджи в поселке продавались по цене от $250 000 до $370 00 Реализация 24 домов с участками заняла всего около полугода.

Традиционная функция Карельского перешейка рекреационная остается доминирующей при строительстве сезонных домов, поселков для отдыха и для отпуска. Но если речь идет о постоянном проживании, ключевыми факторами становятся транспортная доступность рабочих мест, развитая социальная инфраструктура.

Поселки нового поколения (если можно, конечно, говорить о смене поколений за период в 3-5 лет), как и покупатели, отличаются подчеркнутым прагматизмом.

Недорогая простота

Пробуют свои силы в экономклассе и крупные городские застройщики. Компания Петербургская недвижимость начала продажи в коттеджном поселке Петергофский (Ломоносовский р-н). Поселок расположен на 12-м км Гостилицкого шоссе. На территории в 4 га будет построено 25 домов из оцилиндрованного бревна. Коттеджи площадью от 125 до 160 кв. м с участками по 10 соток продаются по цене от $109 00 Их изготавливают по заказу петербургской фирмы Альтернатива в Вышнем Волочке, что и позволяет застройщику экономить, выдерживая приличное качество.

Осенью Национальная жилищная корпорация СПб (НЖК) начинает сборку первых коттеджей в комплексе Янино-1 (Всеволожский р-н). На территории 35 га будут возведены 300 домовладений 200 коттеджей и таун-хаусы на 100 квартир. Это один из первых опытов работы в сегменте экономкласса, по мнению генерального директора НЖК Сергея Ильченко, покупку дома может осилить семья из 2-3 человек с общим доходом от $100 При строительстве коттеджей будут использованы панельно-каркасные и объемно-модульные технологии. Сборка дома под ключ займет неделю. Инвестором проекта выступает Национальный резервный банк (НРБ), он же предоставит кредиты покупателям. Ландшафтных изысков, гольф- и яхт-клуба проект не предусматривает, зато в него входит обеспеченность городскими коммуникациями. По мнению специалистов, проект обречен на успех.

Рациональный подход сказывается и в планировках поселков, и в архитектуре отдельных домов. По мнению Андрея Мельникова, начальника бюро ГИПов компании А.Лен, если заказчик изначально стремится к тому, чтобы поселок смотрелся комплексно, в едином архитектурном ключе, тогда он или ведет всю застройку самостоятельно, попутно начиная продажи, или выбирает набор проектов коттеджей в едином стиле и жестко подгоняет клиентов под эти требования. Если у застройщика не хватает средств на собственное строительство или он хочет предоставить большую свободу клиенту в выборе коттеджей, он сначала продает участки, а потом дает возможность клиенту заниматься индивидуальным проектированием. Но это трудный путь, потому что получается разнобой. Например, концепция застройки Консульской деревни предусматривала постройки в едином стиле, и мы отклонили пожелания некоторых клиентов иметь коттеджи с плоскими кровлями или готическими башнями, говорит Андрей Мельников.

К поселку уже подведены коммуникации, проложены дороги. В Петербургской недвижимости отмечают, что опыт получился удачным и компания будет активно осваивать этот сегмент рынка.

Оптимизация затрат настоятельно требует определиться, что из инфраструктурного набора является необходимым, что желательным, без каких элементов можно и вовсе обойтись.

Клининг, шопинг, фейс-контроль

По мнению исследователей АН Бекар, в спектре дополнительных услуг особо востребованным является наличие охраны. В Бекаре отмечают, что покупатели коттеджных домов люди состоятельные, однако каждый из них или сам сталкивался со случаями кражи и вандализма, или наслышан об этом. В некоторых проектах поселков требования к безопасности меняются по требованию клиентов прямо в процессе строительства. Сегодня уже недостаточно пункта охраны на въезде покупатели требуют наличия физической охраны и системы видеонаблюдения. И даже те коттеджные поселки, которые в проектах не предусматривали ограждений и заборов внутри территории, под давлением клиентов меняют концепцию.

Петербургские девелоперы с интересом восприняли позицию, сформулированную московским аналитиком Олегом Репченко (портал ирн.ru). По данным опроса экспертов, в Подмосковье для коттеджного поселка экономкласса весьма желательны административное здание (эксплуатация, охрана, уборка), мини-маркет, аптека (аптечный киоск), детская и спортивная площадки, теннисные корты. В бизнес-классе к этому перечню добавляются спортзал, фитнес-центр, детская комната, служба няни, медпункт и дежурный врач, возможно салон красоты, кафе, бар, ресторан. При этом наличие школы и детского сада эксперты признали нецелесообразным.

Спортивный комплекс желателен, но лишь начиная от бизнес-класса, как и детская площадка.

Второе непременное требование наличие магазина в непосредственной близости от поселка или в самом поселке. Не менее важна регулярная уборка территории. Причем каких-то из ряда вон выходящих требований обитатели поселков к сервисным службам не предъявляют важно, чтобы было к кому их предъявить в случае необходимости.

Кирилл Иванов, коммерческий директор компании СКС-Падамс, также полагает, что для покупателей коттеджей в первую очередь важны централизованная охрана, минимум обслуживающего персонала (дворник, сантехник, электрик и т. д.), наличие общественной инфраструктуры (бассейн, спорткомплексы или детские площадки). Общественная зона формируется в зависимости от планируемой инфраструктуры поселка, которая, в свою очередь, определяется классом поселения, отмечает Кирилл Иванов.

Детские учреждения обитателям поселков в Ленинском или Солнечном нужны не больше, чем в Барвихе: владельцы коттеджей уверены, что приличное образование можно получать только в городской черте (и еще не факт, что этот город Петербург).

Ажиотажный спрос на жилье в Петербурге пока еще не оказал существенного влияния на сегмент коттеджных поселков. Но специалисты уверены, что это произойдет в ближайшие месяцы.

Интенсификация кризисом

В 2005 г., по данным телефонной справочной службы Квартирный вопрос, только 5% покупателей интересовались квартирами за привычной городской чертой, тогда как в первой половине августа этого года уже около 20%.

Аналитик ГК Бюллетень недвижимости Сергей Бобашев отмечает, что к концу лета все больше покупателей стали интересоваться рынком пригородного массового жилья. В августе рост цен на городские квартиры, по данным Бобашева, составлял всего 3,7-3,8% в неделю. Это ниже, чем пиковые 4,8% в июле, но все равно отсекает от сделок значительную часть потенциальных покупателей. За ростом цен в прайс-листах фирм по-прежнему не успеть, дефицит предложения квартир сохраняется и пригородный рынок начал выполнять функцию замещения, отмечает он.

Пока, по мнению аналитиков, у пригородных много- и малоэтажных объектов разный покупатель по той же причине, о которой было сказано выше: в районах коттеджной и прочей малоэтажной застройки еще нет развитой социальной инфраструктуры, а загородное жилье остается преимущественно местом временного или сезонного проживания. Кроме того, коттедж и квартира в пригороде относятся к разным (по бюджету покупки) ценовым сегментам. Большая часть коттеджей стоит от $250 000 и выше, а многоквартирные дома в пригороде, как правило, относятся к экономклассу.

Но в то же время нового (строящегося) жилья в пригородах катастрофически мало. Несколько многоквартирных домов возводят во Всеволожском, Колпинском районах, в Пушкине и Сестрорецке. В остальных районах есть в лучшем случае единичные объекты, а чаще всего предложение вообще отсутствует. Всего в структуре предложения на рынке сейчас представлено менее 40 проектов.

Кроме граждан, озабоченных жилищным вопросом, в составе покупателей могут появиться и частные инвесторы. По данным специалистов УК Арсагера, сегодня прогнозируемая средняя доходность инвестиций в строительство загородной недвижимости на период 2006-2007 гг. составляет 31-37% (в строительство городской жилой недвижимости 85-90% в 2006 г. и 25-30% в 2007 г.). Но прогнозировать ситуацию на городском рынке сегодня, пожалуй, труднее.
Возведенные более полувека назад так называемые сталинские дома, несмотря на бурное строительство в последние десятилетия разного рода современных жилых комплексов, продолжают пользоваться повышенным спросом, говорят риэлторы.

Тем не менее дальнейшее вытеснение платежеспособного спроса из города (а существенного прироста предложения в Петербурге ждать просто неоткуда), а также развитие массовых недорогих малоэтажных проектов приведут к росту численности постоянных обитателей пригорода.

В июле 1935 г. ЦК ВКП(б) и СНК СССР приняли постановление О Генеральном плане реконструкции Москвы, тем самым открыв новую эпоху градостроительства. Именно в результате этого генплана массивные и выразительные жилые здания стали строиться не отдельно и хаотично, как ранее, а целыми кварталами. В соответствии с генпланом было решено сохранить исторически сложившуюся радиально-кольцевую структуру города, которая нашла свое продолжение в районах-новостройках тех лет. Уже в конце 1930-х и в самом начале довоенных 1940-х были реконструированы Тверская улица, начало нынешних Кутузовского и Ленинского проспектов, часть Ленинградского проспекта и другие магистрали. На месте ветхих сооружений, вдоль расширенных проспектов и улиц вырастали многоэтажные дома, многие из которых стали подлинным украшением столицы.

В начале был генплан

Как пишет Большая советская энциклопедия, тогда в архитектуре возобладала точка зрения сторонников классицизма и в многоэтажных жилых домах стали применяться традиционные орнаменты, от чего они приобретали торжественно-парадный вид. Кстати, позже именно за это их и подвергли резкой критике, поскольку дома с архитектурными излишествами требовали дополнительных и значительных затрат, а удовлетворить стремительно растущий спрос на жилье не могли, что и обусловило отказ от них и переход в конце 1950-х гг. к массовому строительству дешевых и незатейливых коробок железобетонных панельных домов. Формально начало этому проложило постановление правительства О борьбе с архитектурными излишествами от 1955 г. Естественно, дома по старым проектам еще некоторое время достраивались, но постепенно с фасадов стали исчезать фризы, колонны, пилястры, наличники, стены домов стали худеть, а потолки в квартирах начали быстро приближаться к полу.

После войны строительство жилых многоэтажных домов активно продолжилось сначала за Садовым кольцом, а затем и далеко за кольцевой железной дорогой. Дома становились все выше, иногда до 15 этажей, апогеем стало возведение семи монументальных высотных зданий. Подобные дома возводились во многих городах Союза, включая Ленинград, Ярославль, Челябинск, Новосибирск, Горький, но московские высотки нельзя спутать с другими зданиями, потому что все они имеют неповторимые особенности.

Сталинская эпоха оставила богатое наследство капитальные жилые дома. Правда, классификация домов, возведенных в 1920-1950-е гг., вызывает затруднения даже у специалистов. Что же, собственно. относить к сталинским домам? Одни, как Алексей Сидоров, заместитель генерального директора Калинка-Риэлти, причисляет к сталинским дома, сданные в эксплуатацию после 1945 г. и до конца 1950-х гг., вплоть до начала массового (индустриального) строительства, включая высотные здания. Другие, ориентируясь на годы правления Сталина, причисляют к сталинкам даже малоэтажные невзрачные постройки довоенных и послевоенных лет.

Советский ампир

Но в домах, которые после Сталина, но еще сталинские, замечает Наталья Ветлугина, влияние новой эпохи уже заметно. Они постепенно начали терять декор с фасадов. Это хорошо видно по домам на Кутузовском проспекте, в районе ст. м. Университет, на Ленинском проспекте. Это дома, построенные очень серьезными ведомствами, такими как Академия наук, МГУ, Академия им. Фрунзе. Почти привычный сталинский ампир, но чуть меньше гранита и мрамора.

Интересную классификацию сталинским домам дает Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании Новый город. То, что принято называть сталинским жильем, по времени не совсем совпадает с эпохой правления Сталина, считает Наталья Ветлугина. Первое сталинское здание это, несомненно, Серафимовича, 2, знаменитый Дом на набережной, построенный в 1928 г. Умер Сталин в 1953 г., а последние дома, которые мы считаем сталинскими, относятся к 1960 и даже 1962 г. Такое опоздание связано с тем, что архитектура это, несомненно, не самое важное, о чем думали первые руководители страны. В 1920-е гг. строились в основном дома-коммуны их расценивали как времянки, которые нужны до окончательной победы коммунизма. До нее, как полагали, рукой подать. А высшая советская знать селилась в Домах Советов как, к примеру, в Романовом переулке. В середине 1950-х у Хрущева тоже были другие заботы, прежде чем он обратил внимание на домостроение. И хрущевки появились позднее только в начале 1960-х.

Второе деление связано с тем, подчеркивает Наталья Ветлугина, что дома строились как для простых людей, так и для непростых. Первые, конечно, не бараки, но вид их в высшей степени обычный, они сохранили многие черты домов-коммун. Никакого декора, 3-5 этажей, обычный серый кирпич. После войны их строили пленные немцы. Таких домов много в Измайлове, в районе Курской, на Октябрьском Поле. Места, застроенные этими домами, производят интересное впечатление кажется, что там остановилось время. Невысокие строения, яблоневые сады Если бы не припаркованные возле подъездов иномарки, можно было бы подумать, что сейчас 1950-1960-е гг., говорит она.

Наталья Ветлугина делит сталинские дома на несколько категорий: Первый водораздел временной: до войны и после. Довоенные они в основном (кроме Дома на набережной) не столь массивны и не столь архитектурно заметны. В значительной степени они напоминают дореволюционные доходные дома. Например, Поварская 29-3 Или дома в Ермолаевском переулке (Дом со львами), или в Малом Патриаршем переулке (Дом летчиков). Человек, не знающий год постройки, наверняка подумает, что это дореволюционное строение. Они в 6-7 этажей максимум, у них нет коммунистического декора. Послевоенные это уже дома победителей. Там все совсем по-другому, иной масштаб. И полным-полно идеологии на фасадах: гербы, звезды, серпы с молотами, героические воины, летчики и т. п..

Наталья Ветлугина убеждена кроме того, что хороший сталинский дом это обязательно большой двор, спроектированный так, что никакое другое строение туда впихнуть не получится. Максимум какой-нибудь детский садик. В качестве примера эксперт приводит двор дома на Котельнической набережной. Под двором подземный гараж, на его крыше насыпан слой земли и сверху детская площадка и площадка для собак. Плюс лужайки, скамеечки. В доме кинотеатр, булочная, парикмахерская, Сбербанк, продуктовый магазин и рестораны. Дом облицован дорогими материалами. Даже за 60 лет отделка не облетела. Сходите туда в подъезд на экскурсию, советует Наталья Ветлугина. Куполообразный потолок, расписанный, как в храме. Кованые решетки. На мой взгляд, никакая современная венецианская мозаика не сравнится с этим. А в доме на Поварской, 29-31, в подъезде, как мне сначала показалось, стены покрыты приятной розовой штукатуркой. Приглядевшись, я поняла, что все стены облицованы розовым мрамором. И несмотря на достаточно плачевное состояние всего остального у дома и крыша протекает, и с коммуникациями неважно, мрамор этот в идеальном состоянии.

Те дома, которые сейчас чаще всего называют сталинскими, это, конечно, послевоенные и для элиты: колоссальные строения, произведения искусства, яркие массивные здания. Они могут кому-то и не нравиться, но они обязательно заметны. Самые яркие представители сталинского ампира это высотки, дома, которыми застроены основные московские магистрали и Садовое кольцо. В настоящем сталинском доме потолки всегда больше 3 м. Очень просторный подъезд, широкие лестницы. И даже если навесные лифты (как в Доме на набережной), подъезды там все равно выглядят прекрасно, перечисляет Ветлугина.

Высокое качество сталинок Ветлугина объясняет тем, что их строили не на продажу, а за украденный в те годы кирпич можно было пойти под расстрел. Поэтому все в высшей степени добротно. Подтверждает высокое качество сооружений той эпохи и Алексей Волков, заместитель начальника управления строительства Федерального агентства по строительству и ЖКХ: По запасу прочности классические сталинские дома (капитальные многоэтажные с толстыми стенами, высокими потолками и архитектурным орнаментом) не только не уступают строящимся сегодня зданиям, но даже превосходят их. Это связано с тем, что действовавшие тогда и до настоящего времени в России нормы считались лучшими в мире, а ход строительства курировали правоохранительные органы. Кроме того, высоким было качество строительных материалов в те годы каждая организация, выпускающая стройматериалы, должна была получить на них сертификат. Сейчас введена добровольная сертификация, а действующие ранее нормы технического регулирования упрощаются. Надежность зданий той эпохи видна даже внешне, по облицовке: там, где дома эксплуатируются нормально, где функционируют водостоки, фасадная отделка в хорошем состоянии.

Органы не дремали

Дорогое удовольствие

Мне приходилось видеть документы акты, которые составлялись по результатам контрольных проверок при строительстве сталинских домов, рассказывает Волков. Там указано буквально все: что выполнялось, кем, в какое время, вплоть до указания часа. В случае каких-либо нежелательных последствий всегда можно было быстро найти виновника брака на любом участке строительства.

Алексей Сидоров, в свою очередь, обратил внимание на то, что частые покупатели жилья в красивых сталинских домах люди искусства, выходцы из Санкт-Петербурга, а также иностранцы, для которых это прикосновение к истории страны, эстетическое удовольствие. Кроме того, добавляет Наталья Ветлугина, приобретают жилье в сталинских домах потомственные московские интеллигенты конечно, при условии, что они располагают необходимыми деньгами. В новостройках такие люди квартиру не купят никогда.

В настоящее время стоящие в центре города сталинские дома привлекают покупателей своим местоположением и устоявшейся инфраструктурой, включающей детские сады, школы, поликлиники, скверы Поэтому, по наблюдениям Константина Апрелева, президента Русского агентства недвижимости САВА, сталинские дома прежде всего интересны для тех, кому важен район, кто готов пожертвовать качеством планировок, соседями, но выигрывает в транспортных коммуникациях и в благоустроенном окружении. А также для тех, кто испытывает ностальгию по старым временам и любит сталинский ампир. Среди них дети родителей с великим прошлым и люди, имевшие большие доходы в 1990-х, а также представители ТЭКа.

Константин Апрелев убежден, что сталинские дома будут дорожать пропорционально росту стоимости земельных участков, на которых они стоят. Такого же мнения придерживается и Наталья Ветлугина: Сталинские дома будут дорожать в первую очередь за счет своего местоположения. Снести их практически невозможно везде товарищества собственников жилья (ТСЖ), в которые входят в высшей степени непростые и влиятельные люди. А построить что-то новое в аналогичном месте невозможно. Остоженка золотая миля это, пожалуй, единственное место, которое так близко к историческому центру города, где возможно новое строительство. Этот район советское руководство не очень любило то ли из-за храма Христа Спасителя, то ли по какой-то еще причине И район оказался застроенным домами, которые не очень-то жалко снести. В лучших сталинских домах на Котельнической набережной, ул. Серафимовича и Поварской, на Патриарших прудах 1 кв. м стоит больше $10 00 Квартиры на продажу появляются редко и продаются быстро, говорит Ветлугина.

За удовольствие жить в импозантных сталинских домах приходится выкладывать приличные деньги. Сейчас, по данным Олега Репченко, руководителя аналитического центра ирн.ru, к наиболее дорогим и перспективным в ценовом отношении сталинкам причисляются сооружения поздней эпохи, расположенные вокруг исторического центра: на Тверской улице, Кутузовском и Ленинском проспектах, на Фрунзенской и некоторых других набережных, частично на Садовом кольце, а также высотки цены за квартиры могут там доходить до $10 000 за 1 кв. м. Средние цены по сталинским домам колеблются в пределах $5000 за 1 кв. м. Что касается сталинских домов за Третьим транспортным кольцом и сталинских пятиэтажек в спальных районах, то начальная их стоимость $2500 за 1 кв. м. В среднем уровень цен по этому сегменту составляет около $3700 за 1 кв. м.

Независимый аналитик Андрей Бекетов отмечает, что наряду с достоинствами дома сталинских времен имеют соответствующие постройкам той поры недостатки. Это, в частности, и невозможность создания общей системы кондиционирования, и нехватка электрических мощностей, и отсутствие достаточного количества парковочных мест во дворах Нельзя также забывать, что многим сталинским домам давно перевалило за полсотни лет и они сильно скучают по капитальному ремонту. Алексей Сидоров называет главной проблемой сталинских домов неудовлетворительное техническое и технологическое состояние. Решение этой проблемы, по его мнению, сильно осложняется абсолютно разношерстным социальным составом жильцов.

Темные пятна идеала

Беда сталинок, соглашается Наталья Ветлугина, коммуникации, которые, конечно, изношены. Но ситуация поправима: людям с деньгами вполне по силам все отреставрировать. Даже в домах со смешанными перекрытиями, которые строились до войны, качественный ремонт возможен. И вряд ли он окажется дороже, чем в современных новостройках, которые продаются под чистовую отделку.

Решить назревшие проблемы практически невозможно. Ремонтом (даже капитальным) улучшить техническое наполнение дома по сравнению с новыми домами невозможно, в том числе и потому, что эти дома находятся на балансе города. ТСЖ тоже не в состоянии привести дом к современному стандарту.

Уникальные подвалы

Константин Апрелев тоже настроен оптимистически: В перспективе в сталинских домах может сложиться хороший психологический климат. Причем чем меньше дом и количество проживающих соседей в каждом подъезде и на каждом этаже, тем проще будет организовать управление домом и создать эффективный микроклимат. С этой точки зрения сталинские дома гораздо перспективнее и дешевле в управлении, чем гигантские муравейники, построенные в последние годы, организация эксплуатации которых еще под большим вопросом, так же как и возможность принятия правильных управленческих решений членами кондоминиума или ТСЖ при таком количестве квартир. Думаю, введение налога на недвижимость, базирующегося на определении ставки на основе рыночной стоимости, многое на рынке прояснит и слегка поправит приоритеты наших сограждан.

В последние годы беспокойство москвичей стали вызывать участившиеся провалы целых участков улиц и ускоренное разрушение домов в некоторых районах. Распространяется ли этот риск на сталинские дома? По словам главного инженера Мосгоргеотреста Станислава Майорова, в архивах хранятся данные по всем геологическим изысканиям при выполнении строительных проектов с 30-х гг. прошлого века. Объективную информацию о состоянии того или иного земельного участка строители получали и получают, а вот дальнейшее выполнение проекта с учетом особенностей грунта это уже на совести инженеров и строителей, подчеркивает Станислав Майоров.

Одна из особенностей классических сталинских домов просторные подвалы со сложными коммуникациями, первоначально призванные служить противорадиационными укрытиями (ПРУ), что и обусловливало их прочность и дороговизну. Со временем они утратили свою роль укрытий и сейчас используются коммерческими структурами, муниципалитетами или жильцами. Там открыты небольшие магазинчики, учреждения, тренажерные залы, клубы ветеранов, подростковые клубы и другие заведения. Подвалы сталинских домов находятся под надзором местных властей, и за их состояние отвечают ДЕЗ и им подобные структуры.

По мнению Алексея Волкова, состояние подвалов в сталинских домах зависит от своевременного проведения капитального и текущего ремонта, а также от соблюдения эксплуатационных требований: По большому счету там не может быть никаких проблем, потому что обеспечивалась надежность всей конструкции здания, в том числе инженерных систем и фундаментов. Были случаи, когда из-за аварии подвалы заливало, однако на устойчивости дома это не отражалось.

Качество возведения классических сталинских домов подтверждается временем: провалы чаще всего случаются или в исторической части города в пределах Бульварного кольца, или в местах новостроек последних десятилетий.

Конечно, покупка подвала в жилом доме имеет свои особенности, оговариваемые при заключении сделки, подчеркивает Ольга Есипова. Фирма должна или вынести коммуникации, или обеспечить к ним беспрепятственный доступ обслуживающего персонала, например слесаря к задвижкам водопроводно-отопительных систем. Кроме того, нельзя организовывать (размещать) в подвалах офисы (производства, предприятия обслуживания), мешающие жильцам. Так, из-за вероятного шума запрещено размещение в подвалах ресторанов и баров.

Сейчас подвал, как и квартиру, можно купить. В домах сталинской эпохи подземные помещения пользуются большим спросом, замечает Ольга Есипова, менеджер корпорации Инком-Недвижимость. Там, к примеру, можно организовать небольшой склад. Но самое оптимальное их использование под офисы. Конечно, требуется сделать соответствующий ремонт и провести вентиляцию. В хороших местах, по хорошим проспектам подвалы сталинских домов стоят от $2000 до $2500 за 1 кв. м, аренда от $300-350 за 1 кв. м в год. Офис в подвале удобен и выгоден для мелкого и среднего бизнеса, для тех, кому не по карману покупка или аренда помещений в бизнес-центрах там цены выше на порядок. В блочных и в домах позднего времени таких просторных подвалов нет, там есть лишь подполья, говорит Ольга Есипова.

Для инвестирования жилищного строительства в Санкт-Петербурге будет создано АО "Московская инвестиционно-строительная компания" (МИСК) , учредителями которой, по словам заместителя руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Константина Королевского, станут компании "Декра", "Главмосстройинвест", "Москапстрой", "Баркли-строй" и "Крост". До конца июля МИСК будет зарегистрирована в Санкт-Петербурге. Но, по словам чиновника из московского правительства, осведомленного о проекте и попросившего на него не ссылаться, в дальнейшем, уже после регистрации, в учредители МИСК войдет правительство Москвы. "Инвестировать в строительство правительство Москвы не будет, а учредителем станет для контроля за реализацией проекта", - объяснил чиновник.

Соглашение о жилищном строительстве в Санкт-Петербурге на средства московского стройкомплекса будет подписано в течение следующей недели. Для работы в Петербурге московские инвесторы создадут специальную компанию. Возможно, позднее в состав ее учредителей войдут не только сами инвесторы, но и правительство Москвы.

Участники петербургского строительного рынка считают, что в существующем виде проект реконструкции ветхого жилья первых массовых серий окажется для московских компаний не самым выгодном делом.

Администрация Северной столицы предложила москвичам два микрорайона в южной части города: один участок в несколько гектаров под новое строительство, а второй, на котором сейчас находится более двух десятков хрущевок, предназначен под реконструкцию. В следующем году, по словам Королевского, на средства московских инвесторов планируется возвести 120 000 - 130 000 кв. м жилья, а в течение пяти лет - выйти на ежегодный объем в 500 000 кв. м. Для возведения домов планируется задействовать местные генподрядные, проектные и строительные мощности. Организации будут подобраны на тендерной основе. "От Москвы там будут только инвестиции, технологии и проектные решения", - говорит Королевский. По его словам сейчас проект соглашения согласован всеми структурами правительства Москвы и администрации Санкт-Петербурга, и будет подписан в рабочем порядке в течении следующей недели.

Одним из возможных участников проекта называли петербургскую компанию "Строймонтаж", которая работает и на московском рынке. Но директор компании Сергей Полонский заявил, что "Строймонтаж" не будет заниматься расселением питерских хрущевок, так как это экономически нецелесообразно. "У нас надо 17 кв. м построить, чтобы расселить 1 кв. м, а в Москве это соотношение более выгодно строителям", - говорит Полонский.

"Для реализации этого проекта потребуются большие "длинные" деньги, которые пока только-только появляются у петербургских строителей", - говорит Олег Барков, директор по развитию компании "Петрострой-Сканска". По его мнению, себестоимость непосредственно строительства и реконструкции в Москве и Петербурге примерно одинакова, но цены продажи самого дешевого жилья отличаются в 1,5 - 2 раза. "Там [в Москве] была маржа, которая позволяла заработать", - уточняет Барков.

Сокращают

Однако Тимур Тимербулатов, президент корпорации "Конти", которую источники в стройкомплексе называли одним из потенциальных учредителей МИКС, считает проект "в целом интересным". По его словам, строительство в регионах лишь на первый взгляд представляется неприбыльным. "Если оптимизировать проектные решения, использовать местную рабочую силу и строиматериалы, то это бизнес с достаточной нормой прибыли", - говорит Тимербулатов.
В сегменте дорогой недвижимости дефицит предложения. Его степень в агентствах недвижимости оценивают по-разному. Фигурирует даже такое радикальное определение, как вопиющий. О том, что дело принимает нешуточный оборот, свидетельствуют слухи (а может быть, прогнозы), что в таком количестве агентства рынку дорогого жилья уже не понадобятся. И такая постановка вопроса отнюдь не кажется легкой паникой, вызванной традиционным летним застоем.

Точно оценить, насколько сократилось предложение на рынке элитного жилья, довольно сложно, говорит руководитель информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин. Ссылаясь на мнение коллег, он оценивает общее снижение за последние 12 месяцев в разы. Специалисты компании Paul's Yard утверждают, что статистика в секторе индивидуальных проектов бизнес- и элитного класса показывает: по сравнению с 2004 г. количество начатых в 2005 г. объектов сократилось по площади на 58%, а закончено строительство на 2% меньше (если считать в квадратных метрах), чем в 2004 г. Таким образом, можно ожидать, констатирует Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик Paul's Yard, что в 2006 г. динамика введения в эксплуатацию новых объектов будет отрицательной. С учетом проектов, которые будут закончены в 2006 г. и были начаты ранее 2005 г., от

О том, что рынок недвижимости сжался резко сократилось предложение и количество заключаемых сделок, говорят с начала 2006 г. Сначала речь шла примерно о 30%. Сейчас продавцы говорят, что убыло 50-70% предложения. Но эти оценки касаются рынка новостроек в целом. Сегмент дорогих городских квартир в силу своих особенностей всегда считался более инерционным, спокойным, стабильным. Таким он и остается. Однако обеспокоенность сложившимся положением ощущается уже и здесь. Лето же подкорректировало ситуацию не в лучшую сторону.

Иван Шульков, руководитель отдела инвестиционного консалтинга и аналитики Усадьбы, считает, что правильнее было бы охарактеризовать ситуацию как нехватку предложений, а не дефицит. Поскольку, по его мнению, определение дефицитности больше подходит для состояния рынка типовых новостроек. Во-первых, потому что элитное жилье в отличие от типового не является остро необходимым. Во-вторых, потому что сокращение объема предложений на рынках типового и элитного жилья спровоцировано различными причинами. Если количество типовых предложений, объясняет он, уменьшалось в результате естественного рыночного поглощения, то на элитном рынке нехватка предложений была создана отчасти искусственно руками застройщиков.

-10% до +3% в зависимости от количества быстрых проектов малоквартирных домов. В компании Усадьба приводят следующие показатели, демонстрирующие сокращение объема предложения на рынке городских квартир в дорогом сегменте: март 2005 г. свыше 1500 квартир, март 2006 г. 800, июнь 2006 г. 700.

Количество новых поступлений на рынок дорогого жилья в 2006 г. ограниченно и в этом принципиальное отличие этого года от прошлых лет, говорит Наталия Новикова, генеральный директор компании Renaissance Realty. Еще в прошлом году большая часть проектов находилась на этапе завершения строительства, квартиры реализовывались, и такой острой нехватки не наблюдалось. Примерно 15% заявок мы не можем удовлетворить по причине банального отсутствия интересных с точки зрения покупателя объектов, говорит исполнительный директор компании Delta Estate Елена Земцова. На рынке инвестиций ситуация довольно плачевная. Рост дефицита инвестиционно привлекательных проектов составил этим летом 50%, и в ближайшие месяцы ситуация вряд ли резко улучшится. По мнению руководителя аналитического центра ирн.ru Олега Репченко, лето 2006 г. является особенным в силу общей аномалии на рынке: никогда в летний сезон цены не росли на 5-7% в месяц.

Впрочем, полагают некоторые эксперты, разграничивать рынки не имеет смысла. Ситуация в различных сегментах развивается схожим образом, считает Ирина Рогачева, руководитель направления элитной недвижимости МИАН Агентство недвижимости. Процессы, аналогичные тем, что происходят в элитном сегменте (вследствие, как не устают повторять застройщики, введения в действие 214-ФЗ о долевом строительстве и попыток рынка к нему адаптироваться), идут и в более дешевом сегменте рынка. Наоборот, считает Рогачева, в сегменте экономкласса они не столь остро ощущаются, потому что количество типовых объектов, безусловно, выше, чем элитных: в процентном соотношении снижение количества сделок с типовым жильем меньше, чем с элитным.

Практически все эксперты, говоря о снижении объема предложения, упоминают не только сокращение ввода готового жилья, но и практику придерживания имеющегося. С экономической точки зрения такая позиция понятна, размышляет Репченко: зачем продавать жилье сейчас, если рост цен достигает 10% в месяц, а по отдельным объектам даже выше. В результате, по оценкам ирн.ru, сейчас не менее половины объектов-новостроек придерживается продавцами, продажи временно приостановлены или же предлагаются только самые неликвидные квартиры по изначально завышенным заградительным ценам.

Придерживают

Многим, отмечает Кот, в сложившейся ситуации помогает демпинг и мало кто от него отказывается. Сделки, констатирует эксперт, в таких условиях стали более трудоемкими и с точки зрения поиска объекта, и с точки зрения состыковки финансовых интересов сторон. Первичка, как никогда, стала спорной с юридической точки зрения и документооборота. И вдобавок ко всему ее крайне мало.

В риэлторских компаниях подтверждают: такие оценки аналитиков во многом совпадают с их собственными, что бывало не всегда. Например, в компании Кирсанова Риэлти, эксклюзивном аффилированном офисе Christie's Great Estates, считают, что дефицит предложения становится именно вопиющим. И было бы неправильно называть его летним, т. е. временным. Что касается листингов предложения, говорит Надежда Кот, управляющий директор Кирсанова Риэлти, то они выглядят удручающе: Количество рекламных блоков-пустышек в глянцевой прессе уже просто неприлично. Но большинство коллег по цеху продолжают делать хорошую мину при плохой игре.

Крапин считает: то, что продажи осуществляются только по мере необходимости собственника или девелопера, является вполне рыночным поведением в рамках существующих правил игры. Наиболее предприимчивые собственники сдают элитное жилье в аренду, избегая выхода на рынок купли-продажи.

По мнению Земцовой, усугубляют нервозность ситуации состоятельные покупатели из регионов. По известным только им причинам эти люди ставят конкретное условие: хочу иметь квартиру в центре Москвы, желательно с видом на Кремль или храм Христа Спасителя! На всех желающих вида на Кремль не хватает.

Любая информация о новом объекте воспринимается на ура. Это ура несется раскатами по рынку и разбивается о заградительные цены, систему опережающих задатков и прочие правила нескольких часов. Редкий клиент получает теперь возможность что-то проинвестировать на удачных условиях, описывает происходящее на рынке элитного жилья Надежда Кот.

По оценке Игоря Шубина, управляющего партнера Soho Realty, предложений квартир в готовых домах, которые были выведены на рынок 2-3 года назад, практически не осталось. Кроме вступления в силу 214-ФЗ, спровоцировавшего отсрочку начала реализации многих проектов, это связано с дефицитом земли в центре Москвы и сокращением числа новых площадок застройки. Например, если раньше на Остоженке 8-10 площадок считалось нормой, то сегодня новая застройка осуществляется максимум на трех. Разрыв спроса и предложения на рынке дорогого жилья сегодня составляет не менее 60%, отмечает Шубин.

Застройщики в оценках происходящего гораздо более оптимистичны, нежели риэлторы, что объясняется просто: они продавцы, имеющие возможность диктовать свои условия. Можно выставить объект на продажу, а можно и придержать. В сложившейся ситуации лучше прочих активных игроков рынка чувствуют себя застройщики. Это их время, подтверждает Земцова. Цены на их товар подросли невероятно и пока не собираются снижаться. Некогда замороженные средства обернулись неплохим инвестиционным приростом. Теперь застройщики могут позволить себе не экономить на качестве материалов, что обернется дополнительной прибылью. Хотя последние законодательные акты и осложняют договорные отношения застройщика и соинвесторов, большая часть контрактов на сегодняшний день заключено по старым правилам. Новые проекты будут просто заморожены, пока не решится вопрос их инвестирования. Застройщик в убыток себе работать не будет.

Бытует мнение, что ситуацию с ценами подогрели инвесторы. Однако с этим согласны далеко не все эксперты. В общей структуре продаж за последние полгода несколько увеличилось число инвестиционных сделок, отмечают в Soho Realty. Однако доля таких сделок в настоящее время не превышает 15% в сегменте городской недвижимости и 10% на рынке загородной недвижимости. Поэтому говорить о том, что именно инвестиционные покупки на рынке недвижимости спровоцировали рост цен, Шубин считает не вполне справедливым. Шульков тем не менее подчеркивает, что инвесторы всегда в привилегированном положении: они, как правило, заранее осведомлены об интересных и инвестиционно привлекательных проектах, поэтому становятся покупателями в числе первых при открытии продаж.

По мнению Кот, застройщики и выигрывают, и страдают одновременно. Сегодня им хотелось бы строить новое и много. Но это благое желание упирается в серию вопросов по темам интересы города и количество

Часть проектов снята с продажи, говорят в МИАН, и не всегда по воле застройщика. Контролирующие службы уделяют более пристальное внимание всей разрешительной документации. Если застройщиком не выдерживаются сроки получения пакета документов, то объект снимается с продажи. Застройщик при этом никаких особых потерь не несет, потому что банки активно кредитуют строительные программы под относительно невысокие проценты. Ситуация даже выгодна компаниям они с полным на то основанием не продают квартиры по более дешевым ценам на уровне котлована, а спокойно строят и продают позже и дороже.

В Капитал Груп не драматизируют ситуацию. Коммерческий директор холдинга Капитал Груп Алексей Белоусов согласен, что в нынешних условиях ощущается существенный перевес спроса над предложением и, как следствие, продолжается рост цен. Но говорить о каких-либо снижениях темпа реализации квадратных метров, отмечает он, не приходится. В этой ситуации покупатели поставлены в более жесткие условия, решения по покупке принимаются в более сжатые сроки. Ситуация активно обсуждается средствами массовой информации, что также приводит к активизации покупательского спроса, многие из клиентов приходят на сделку подготовленными, осознавая всю сложность ситуации, что способствует быстрому принятию решения.

обременений, взаимоотношения с административными ресурсами и размеры непредсказуемых расходов.

В компании Конти между тем отмечают парадокс: даже в условиях дефицита предложения, когда выбирать приходится из того, что есть, и на условиях продавца, требования к жилью у покупателя не снижается. И с точки зрения придирчивого покупателя можно даже говорить о перенасыщении элитного рынка неликвидным жильем.

Свой взгляд в холдинге и на вопрос соотношения инвесторов и конечного покупателя. Начало реализации новых проектов, таких как Тихвинская усадьба и Город столиц, говорит Белоусов, показало изменение процентного соотношения инвесторов и конечных покупателей в пользу последних. Если раньше на начальной стадии первыми к застройщику приходили те, кто приобретал недвижимость скорее в инвестиционных целях, то теперь ситуация изменилась. Это свидетельствует о том, считает Белоусов, что люди стали по-другому воспринимать покупку квартир, они стараются купить жилье на более ранних этапах строительства, принимая во внимание опыт зимы начала весны 2006 г., поскольку осознают, что промедление может вылиться в существенные материальные затраты в будущем.

Логично было бы предположить, что рынок вторички в новых условиях стал гораздо более активным и интересным просто потому, что ничего другого нет. Однако это не совсем так. Дефицит предложений в элитном секторе в одинаковой степени коснулся как первичного, так и вторичного рынка дорогой недвижимости, говорят в Delta Estate. Элитная вторичка, отмечает Кот, почти исчезла как класс по сравнению с тем, что было, скажем, года три назад. А если объекты на продажу и присутствуют, то это либо нечто очень страшное, либо что-то страшно дорогое. Все приличное придерживается.

Тянут

К тому же вторичный рынок элитной недвижимости чрезвычайно узок, констатирует Шульков. А изменение требований покупателей, прогресс в технологиях строительства, появление новых более качественных материалов и оборудования приводят к тому, что многие объекты вторичного рынка перестают считаться элитными.

Тезис о том, что, не найдя желаемое среди новостроек, клиент устремляется за квартирой на вторичный рынок, не подтвердился, хотя некоторые продавцы элиты его поддерживают. Смещение спроса с новостроек в сторону вторички и загородного жилья, говорит Шубин, это, как правило, частные случаи, которые назвать тенденцией нельзя. Клиент, запланировавший покупку в новостройке, полагают в Soho Realty, вряд ли изменит свои планы и приобретет квартиру на вторичном рынке. Скорее он снимет дорогую квартиру и предпочтет ждать появления подходящего варианта на рынке первичного жилья.

Ситуация такова, говорят в компании МИАН, что рынок уже созрел в своей квартирной беременности и в начале осени должен разродиться значительным количеством предложений. И это предложение будет выставлено по более высокой цене значительно выше, чем в начале лета, ведь все, что было снято с продажи, накапливало свою стоимость. Цены на новые предложения, которые сегодня выходят на рынок, в максимальной своей величине достигают $35 000 за 1 кв. м. Это проекты на Остоженке, строительство которых находится на начальной стадии. Если раньше такие суммы за 1 кв. м появлялись эпизодически и относились к супердорогим домам с роскошным ремонтом, то в настоящее время по такой цене предлагаются многие объекты первичного рынка элитного жилья, находящиеся на этапе котлована. Конечно, все дома расположены в престижных микрорайонах, и тем не менее цены непомерно велики. Будут ли востребованы такие объекты, покажет время, говорит Рогачева. На вопрос, не начнут ли закрываться агентства недвижимости в данной ситуации, она ответила, что такое маловероятно, если это и начнет происходить, то с мелкими компаниями.

Сменят амплуа?

Есть часть объектов, говорят в Конти, которые не до конца проданы, в этих случаях компания сотрудничает с агентствами. Но в основном продажи осуществляются своими силами. Естественный отбор предрекают рынку в компании Контакт Элитная недвижимость. Через определенный промежуток времени произойдет слияние отдельных компаний или даже уход более слабых, прогнозирует Дмитрий Воронков, руководитель департамента элитных новостроек Контакт Элитная недвижимость. Нечто подобное, считает он, можно наблюдать сейчас у застройщиков: сокращение числа игроков, укрупнение, рост капитализации. Такие процессы на рынках закономерны, когда из-за возросшей конкуренции рост числа компаний сменяется их сокращением.

В Капитал Груп прогнозируют другое. В сложившихся условиях, говорит Белоусов, в связку застройщик клиент риэлтор уже не вписывается. Скорее всего это приведет к тому, что какая-то их часть вынуждена будет уйти с рынка новостроек. Этот процесс уже идет, некоторые агентства ушли на подмосковный рынок недвижимости, традиционный вторичный рынок и т. д. Риэлторы подтверждают усилившийся среди АН интерес к загородке и даже к страховому бизнесу.

По мнению Олега Пучкова, руководителя элитного направления ГК ПИК, исключительно первичным рынком занимается очень небольшой процент риэлторских компаний. Не думаю, что снижение предложения приведет к серьезному их сокращению, говорит он.

Практически все агентства элитной недвижимости, отмечают на этот счет в Усадьбе, ведут диверсифицированный бизнес, помимо продаж есть еще и аренда, помимо города загородный рынок, ситуация на котором прямо противоположная: объем предложения превышает годовой объем спроса, в некоторых сегментах более чем в 2 раза. В компании Твид убеждены: то, что многие агентства, по мере того как их бизнес растет, добавляют к перечню своих услуг такие направления, как аренда и продажа коммерческих помещений, строительство, девелопмент, менеджмент зданий, скорее говорит о высокой жизнестойкости брокериджа в сфере элитной недвижимости, нежели об обратном.

Конкуренция происходит на уровне сервиса, предоставления дополнительных услуг, которые в недвижимости активно развиваются. Представители агентств недвижимости, конечно же, демонстрируют оптимизм, хотя признают, что освоение родственных ниш в бизнесе уже идет. В частности, говорят в МИАН Агентство недвижимости, привлекательна услуга, которая пока работает в недорогом сегменте, но в перспективе будет работать и в элитном. Это страхование финансовых рисков долевого участия в строительстве. Мы работаем с ведущими страховыми компаниями, говорит Рогачева, где покупатель может застраховать себя от невыполнения застройщиком обязательств. Это перспективная услуга в плане привлечения клиентов. Кроме дополнительных услуг в элитном секторе ставка делается на ипотеку.

Позитивные прогнозы в Твиде связывают с желаниями и возможностями самих элитных покупателей. Они могут позволить себе подбирать, а также менять жилье всегда в соответствии со своими текущими нуждами и предпочтениями и всегда будут активно делать это. Что обеспечит достаточную подвижность элитному рынку. И если часть покупателей переключатся с новостроек на вторичный рынок или на загородные дома, размышляют в Твиде, то в услугах агентств такие клиенты по-прежнему будут нуждаться. И даже в еще большей степени: подбор жилья и организация сделки на вторичном рынке особенно трудоемкий процесс, и без помощи риэлторов в таком деле не обойтись.

В Soho Realty предполагают, что и на первичном рынке риэлторам все-таки будет чем заняться. Есть надежда на появление новых предложений в течение ближайших месяцев. Ряд застройщиков завершают начатую в 2004-2005 гг. процедуру предпродажной подготовки (получение разрешения на строительство, документов на землю, согласование проектной документации и проч.) это позволит им представить проекты в ближайшее время. Уже сегодня заявлены продажи в двух новых объектах Новая звезда. Остоженка на Пречистенской набережной и Дом на Саввинской набережной. В Renaissance Realty потенциал рынка связывают с реконструкцией отдельных зданий и центра, где осталось немало промышленных объектов (районы Замоскворечья, Хамовников), которые планируют выводить за город.

Репченко не считает, что прогнозы о закрытии фирм имеют под собой серьезные основания. На элитном рынке, говорит он, объемы продаж всегда были небольшими (сегмент узкий), зато комиссия с одной сделки в разы больше, чем в типовом сегменте, как минимум $30 000-50 00 Риэлторы подтверждают эту оценку. Поэтому агентства недвижимости в этом сегменте вполне могут существовать даже при 2-3 сделках в месяц, выжидая лучших времен. Более того, на этом рынке чаще имеют место сделки по поиску (подбору) квартиры, сдаче в аренду и т. п., чем можно заниматься даже при отсутствии эксклюзивных новостроек на продажу.

количестве раскупались весной частными инвесторами. Когда таких предложений станет больше (а по подсчетам аналитиков, подобные варианты составляют около 30% от приобретенных в последнее время квартир), тогда и ситуация изменится, считает Кот.

В Кирсанова Риэлти отмечают обновление тенденций: некоторые собственники, ранее придерживавшие свои квартиры, начинают их продавать, отдавая себе отчет, что с точки зрения максимального заработка это наиболее разумный вариант. По мнению Воронкова, по большей части в продажу поступают квартиры, которые в значительном



Главная --> Публикации