Главная --> Публикации --> Что лучше: зарыть деньги в землю или купить кирпичи? Коттеджные поселки подмосковья. обзор рынка Спрос на вторичное жилье поднял цены на треть Как не ошибиться на "жилищных выборах"

По численности населения Турция занимает среди западноевропейских государств пятое место после ФРГ, Англии, Италии и Франции, а по территории первое (ее площадь, включая внутренние водоемы, составляет около 780 тыс. кв. км). В стране есть пустыни и высокие горы, леса и степи, горные луга и субтропические побережья. Географическая особенность расположение на перекрестке путей, которые испокон веков соединяют Европу с Азией. Максимальная протяженность турецкой территории с запада на восток составляет 1600 км, с севера на юг 60

Одно из заметных мест в российском рейтинге привлекательных направлений для инвестиций в недвижимость сегодня по праву занимает Турция, где иностранцам принадлежит более 40 тыс. объектов. Что же представляет собой эта страна четырех морей и почему в последнее время она стала такой популярной? Кто покупает здесь жилье и какие документы требуются для оформления сделки? На какие города направлен вектор покупательского спроса и чем он обусловлен? Об этом читателям журнала рассказывает эксперт Преображенского отделения МГСН (Московская городская служба недвижимости) Ольга Чичкова.
Турция: коротко о главном

Покупка недвижимости: почему именно Турция?

Что касается культурного наследия, то Турция это огромное количество памятников Древнего мира, средневековые дворцы и храмы, мавзолеи и мечети. С ними соседствуют современные небоскребы, фабрики, заводы, университеты, театры, музеи. А тысячи километров побережья называют бирюзовым ожерельем страны.

Итак, визовая доступность, доверие к российским инвесторам, приемлемые цены и уверенность в завтрашнем дне все это, безусловно, свидетельствует в пользу страны и привлекает многочисленных покупателей, тем более что процедуру оформления в собственность приобретенных объектов упростил новый закон о продаже недвижимости иностранцам. Так, после принятия нормативного акта количество купленных ими домов, вилл, квартир, апартаментов заметно возросло. По статистике в первые три месяца зарубежными гражданами приобретено более 1500 помещений.

Важными факторами, сформировавшими в настоящее время активный спрос на турецкую недвижимость, стали позитивные изменения в экономике страны, в частности успешно проведенная деноминация турецкой лиры, относительная стабилизация инфляции, благоприятный визовый режим в отношении российских граждан. Неудивительно, что в таких условиях началось бурное развитие жилищного строительства, а то, что местные жители умеют хорошо строить, россиянам известно давно. Объекты сдают в срок, и они всегда находят своего покупателя.

Наиболее активно приобретают недвижимость в Турции граждане Греции: на них в общей сложности зарегистрировано более 12 550 различных объектов. Вторая по численности группа частных инвесторов из‑за рубежа немцы, скупившие 10 827 единиц жилья, за ними следуют граждане Сирии, которые приобрели порядка 4500 объектов, уроженцы Великобритании (4000) и Дании (1500). Сведений относительно покупательской активности россиян пока нет, и связано это прежде всего с тем, что закон о покупке недвижимости иностранными гражданами с июля прошлого года был приостановлен и заработал в полной мере лишь с нынешнего января. Тем не менее по расчетам специалистов только в районах, обслуживаемых аэропортом Антальи, в том числе в Кемере, Белеке, Аланье, Сиде, русская община может составить до 10 000 человек. Это не значит, что все наши соотечественники приобрели жилье, но наблюдается положительная тенденция к завоеванию гражданами РФ рынка недвижимости Турции.

Кто стремится в Турцию?

Особой популярностью у иностранцев пользуется жилье на побережье, то есть на юге и юго-западе страны. Несмотря на то, что выбор у заморских покупателей богатый (Турцию омывают четыре моря: Черное, Мраморное, Эгейское и Средиземное), основной вектор покупательского спроса направлен в сторону Эгейского и Средиземноморского побережий, где расположены такие известные города-курорты, как Бодрум, Кушадасы, Фетхие, Анталья, Кемер, Белек, Сиде, Аланья. Именно сюда в горячий сезон приезжает масса туристов из Европы и России, причем турпоток из нашей страны насчитывает свыше миллиона человек ежегодно.

Где в Турции жить хорошо?

Что касается остальных населенных пунктов Эгейского и Средиземноморского побережий, то традиционно высоким спросом пользуется жилье в курортном городе Белек, что в 25 км от аэропорта Антальи между горами Тавр и Средиземным морем. Данный регион примечателен эвкалиптовыми и сосновыми лесами, богатством флоры и фауны. Белек родина многих уникальных видов птиц, среди которых и сова туто-алба, ставшая его символом. Кроме того, город известен любителям спорта и активного отдыха: почти во всех отелях оборудованы гольф-поля и теннисные корты.

Россияне с удовольствием приобретают недвижимость в Анталье. Как гласит легенда, король Пергама Аттал Второй повелел своим приближенным обойти весь свет и найти рай на земле. Слуги выполнили приказ и указали Атталу красивейшее место на берегу Средиземного моря Так появилась Анталья, о богатом историческом наследии которой свидетельствуют уникальные экспонаты из коллекции местного археологического музея. А древние крепостные стены, устремленные ввысь минареты, узкие извилистые улочки, живописная гавань, домики с черепичными крышами подчеркивают особый колорит города. Сегодня Анталья стала, пожалуй, самым русским местечком на всей Турецкой Ривьере. Наши соотечественники желанные гости в отелях и любимые соседи по кварталу. Следует отметить развитую инфраструктуру города: здесь есть русские школы и детские сады, множество ресторанов и магазинов. Рынок недвижимости предлагает большой выбор квартир, вилл или дуплексов.

Достаточно интенсивно приобретают недвижимость и в Кемере живописном современном городе, расположенном примерно в 40 км к юго-западу от Антальи на берегу морского залива у подножия Таврских гор. Тихие бухты с прозрачной бирюзовой водой, сосновые леса, скалы, песчаные и галечные пляжи, апельсиновые рощи и великолепные сады привлекают сюда покупателей домов и квартир.

Город Бодрум, что находится на юго-восточном побережье Эгейского моря в бухте, окруженной пальмами, также излюбленное место приобретения недвижимости. Построенный на берегу двух естественных бухт-близнецов, в древности известный как Галикарнас, Бодрум являлся торговой столицей древних цивилизаций. Именно тут родился отец истории Геродот. Сегодня здесь проходят встречи художников, чьи картинные галереи привлекают множество посетителей, это идеальное место для занятий серфингом и признанный центр парусного спорта: отсюда начинаются незабываемые круизы по Эгейскому морю.

Как купить недвижимость в Турции?

Также интересны и такие города, как Кушадасы (в переводе с турецкого остров птиц), Сиде, чье название означает гранат и символизирует плодородие, Фетхие, вошедший в историю под названием Страна Света

Относительно порядка оформления документов для иностранцев, покупающих недвижимость в Турции, следует знать, что бумаги принимает районное кадастровое управление по месту нахождения объекта (Анталья, Кемер, Аланья и др.). Далее их отправляют в Главное кадастровое управление в Анкаре для получения разрешения (указывают, что это объект, а не земельный участок), потом в Генштаб в Измире (там отмечают, что недвижимость находится не в стратегической зоне). После всех проверок документы возвращают в районное кадастровое управление, откуда и сообщают о результатах в ту компанию, через которую осуществлена покупка недвижимости. Компания, в свою очередь, извещает покупателя и ждет его приезда либо получает документы по доверенности и пересылает в Москву. Деньги можно перечислить из любого банка России, потому что турецкие банки не интересует, откуда пришел перевод, сведения подобного рода они никуда не передают.

Процесс приобретения недвижимости в Турции состоит из нескольких основных этапов. Так, выбрав объект, гражданин РФ должен открыть счет в банке, чтобы потом перечислить деньги из России. Затем следует позаботиться о таком документе, как вид на жительство на шесть месяцев. Следующий шаг оформление так называемого ТАПУ, свидетельства регистрации права. Срок данной процедуры составляет от трех до шести месяцев.

Подводим итоги, или нехитрый расчет по-турецки

Необходимо отметить, что при покупке отеля или земельного участка требуется зарегистрировать фирму, только таким образом разрешено приобретать данные объекты.

Однако увеличивается не только количество недвижимости растет и ее цена. Лишь за последние два года она подорожала в среднем на 60 70%. По мнению западных экспертов, наметившаяся тенденция к повышению стоимости сохранится и в ближайшие несколько лет, что во многом связано с приближением срока вступления Турции в ЕС. Именно поэтому аналитики прогнозируют, что в недалеком будущем цены на недвижимость в стране могут подскочить на 100 140%.

Как было отмечено выше, строительство в Турции приобретает внушительные масштабы и на данный момент считается одним из самых прибыльных бизнесов, в который турецкий и иностранный капиталы инвестируют крупные суммы.

Те, кто пока не готов к окончательному и бесповоротному переезду на берег турецкий, могут сдавать купленное жилье в аренду на тот период, пока им не пользуются. Доход составит до 10 15% годовых, а с учетом роста цен 30 35%. И это притом, что в собственности будет недвижимость на побережье Средиземного или Эгейского морей.

Преимущество постоянного проживания в Турции при наличии собственного бизнеса в Москве и возможности управлять им дистанционно (благо средств связи в наше время предостаточно) оценили десятки наших бизнесменов, прочно осевших в Анталье, Кемере и прочих городах. Свою позицию они объясняют так: чем покупать дачу или загородный дом в Подмосковье, лучше приобрести квартиру или виллу на берегу теплого моря в Турции, тем более что это значительно дешевле.

В конце июня 2005 г. президент Альфа-банка Петр Авен встретился с президентом России Владимиром Путиным. Путин попросил Авена охарактеризовать ситуацию в банковском секторе России, в частности уровень развития потребительского и ипотечного кредитования. Президент Альфа-банка рассказал Путину, что ипотека находится в самом начале, но через три года она будет расти теми же темпами, что и потребительское кредитование, на 100% в год. В то время Авен мог судить о перспективах ипотечного кредитования лишь со стороны из 10 крупнейших российских банков лишь Альфа-банк не выдавал ипотечные кредиты. Прошло немногим более года, прежде чем Альфа решила поучаствовать в буме с 1 сентября банк начинает выдавать ипотечные кредиты всем желающим.


Последним из первой десятки самых крупных российских банков Альфа-банк начинает выдавать ипотечные кредиты. За два-три года банк намерен войти в пятерку лидеров этого рынка. Эксперты уверены, что банк сможет достойно выглядеть на фоне конкурентов, но сомневаются, что Альфе по силам войти в пятерку лидеров так быстро.

Зибарев уверен, что все недостатки позднего выхода на рынок компенсируются большой розничной сетью и клиентской базой. У специализированных небольших банков таких преимуществ нет, говорит он. Сам Зибарев пришел в Альфа-банк год назад с командой из 10 менеджеров из Городского ипотечного банка. По его оценке, объем выданных ипотечных кредитов в конце 2006 г. достигнет $4 млрд. В следующем году мы планируем выдать кредитов на $200 млн, рассказывает Зибарев. И будем удваивать объемы в течение нескольких лет. Банкир рассчитывает, что через два-три года Альфа-банк войдет в число пяти лидеров рынка, между которыми он и будет поделен. Для реализации этой программы будут открыты в течение полутора лет 25 специализированных ипотечных центров в Москве, Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде они уже работают. Там банк в течение нескольких месяцев отрабатывал технологии на работниках банка и сотрудниках своих корпоративных клиентов.

Изначально банк был ориентирован на корпоративное кредитование, и всерьез розничным бизнесом Альфа-банк занялся лишь два года назад, начав с более простых продуктов, объясняет поздний выход на рынок ипотеки руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. Взамен мы получили возможность учесть ошибки предшественников. Он также отмечает, что лишь в последние полтора года заработали новое законы об ипотечном кредитовании и только в этом году прошли первые сделки по секьюритизации ипотечных кредитов. Система замкнулась. Теперь у банков исчез риск разницы между сроками привлечения средств и длиной ипотечных кредитов, полагает Зибарев. И появились более дешевые ресурсы.

Ипотека продукт, который продавать трудно, и если банк не собирается строить ипотечный конвейер и выдавать эти кредиты в индустриальных масштабах, то этот бизнес обойдется ему очень дорого, уверен гендиректор Интерфакс-ЦЭА Михаил Матовников. Видимо, Альфа-банк раньше не был уверен, что обладает конкурентными преимуществами для работы на ипотечном рынке, продолжает рассуждать аналитик. К тому же среди менеджеров Альфы довольно много специалистов из Европы, а для представителей западной банковской системы типично иметь отдельный ипотечный банк, такой структуры у Альфа-банка не было, говорит Матовников. Теперь же Альфа-банк, очевидно, решил, что созрел для того, чтобы самостоятельно, на своих объемах, проводить секьюритизацию портфелей ипотечных кредитов, а рынок предлагает удобные программы рефинансирования, говорит Матовников.

Как и любой процесс, выход на рынок кредитования мы осуществляли от простого к сложному: сначала запустили потребкредиты и автокредиты и только потом, отработав скорринговые модели, усовершенствовав риск-менеджмент, приступили к выдаче ипотечных кредитов, рассказывает Алексей Аксенов из Международного московского банка. Очевидно, что и Альфа-банк действовал по тому же принципу, полагает банкир. Нормальный банк с консервативной политикой будет выходить на ипотечный рынок медленно, поскольку понимание розничного рынка приходит с опытом, говорит управляющий директор блока Розничный бизнес Банка Москвы Александр Шерстюков. Очевидно, Альфа-банк посчитал, что уже накопил этот опыт, рассуждает банкир.

Однако к перспективе Альфа-банка занять пятую долю рынка ипотечных кредитов в течение трех лет коллеги и аналитики отнеслись скептически. Не думаю, что это реально, говорит Шерстюков. На рынке есть и другие игроки и их уж точно не пять, а однажды занявшись ипотекой, банк уже никогда не захочет отказаться от этого бизнеса, уверяет он. Для того чтобы добиться вхождения в пятерку лидеров по ипотеке Альфа-банку необходимо увеличить свой капитал в 10 раз, утверждает Хейнсворт.

Эксперты уверены, что Альфа-банк правильно поступил, занявшись ипотекой. При всей его рискованности, ипотечный рынок является более чем перспективным для любого банка, который захочет на нем работать, уверяет гендиректор Русрейтинга Ричард Хейнсворт. В нынешней ситуации, выйдя сейчас на рынок ипотечного кредитования, любой банк займет на нем достойную нишу, поскольку объем предложений здесь во много раз меньше объема спроса на жилье, соглашается аналитик Максвелл Капитала Алексей Воробьев.

Специалисты говорят, что практически в 50% случаев благоустройство индивидуальных участков в загородных поселках осуществляется с обустройством водоемов. Кроме того, общественные зоны отдыха в загородных поселках, как правило, имеют (хотя бы в проекте) свой водоем. А среди сдаваемых в аренду коттеджей, по оценкам экспертов, к примеру, элементами ландшафтного дизайна на участке выделяются 21% (исследовались коттеджи, стоимость аренды которых находится в диапазоне от $4000 до $90 000 в месяц).

Спрос на водопады и фонтаны давно и уверенно растет. Почти каждый покупатель загородного дома мечтает иметь либо на участке, либо рядом водоем. Поскольку не все могут себе позволить коттедж у большой воды, удачным решением становятся искусственные прудики и прочие водные миниатюры.

Мода на экосад и русский стиль делает популярными небольшие искусственные водоемы, фантазия заказчика ограничивается лишь климатическими особенностями Подмосковья, характеристиками конкретного участка и платежеспособностью. Кроме того, модно иметь на участке фонтаны-каскады. Струящуюся с вершины воду перехватывают плоские каменные чаши или уступы в виде морских раковин (для поклонников классического стиля) либо ступени в стиле техно, которые выглядят как математические кривые или траектория полета НЛО. Фонтаны-каскады в стиле hi-tech представляют собой пирамиды или водяные ширмы из стекла, металла или камня.

Модные течения

Грамотное исполнение водных объектов фактор существенный не только для самого заказчика. Как рассказала Наталья Ветлугина, почва одного из коттеджных поселков отличалась высоким уровнем грунтовых вод. Практически на всех участках благодаря этому были сделаны искусственные прудики. Последний участок в этом поселке находившийся выше всех остальных покупатель приобрел зимой. Весной счастливый обладатель участка был неприятно поражен обилием воды на своей земле. Чтобы осушить участок, пришлось вложить около $30 000 в гидромелиоративные изыскания. Разумеется, после того как дренаж был сделан, уровень воды в прудах на соседних участках заметно понизился, так что водоемы приходилось допитывать искусственно, иначе они попросту пересыхали. В одном из прудов плавали рыбки, поэтому после работы владелец этого участка со всех ног должен был бежать домой и включать насос, чтобы бедняги не сдохли.

Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании Новый город, считает, что распространению моды на водное оформление участка способствует относительная всесезонность фонтанов, водопадов. Если растения зимой требуют особого ухода, то вода нет. При условии, что все сделано технически грамотно, такое оформление не доставит владельцу хлопот и не потребует специального обслуживания. Правда, добавляет она, если речь идет о чем-то большем, нежели маленький фонтанчик в углу у крыльца, то размер участка должен быть не менее 16 соток. На таком участке гармонично будет смотреться, например, искусственный прудик.

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости МИАН Агентство недвижимости, констатирует: рынок ландшафтного дизайна ориентирован преимущественно на удовлетворение спроса в сегменте дорогого жилья. Такие ландшафтные изыски, как фонтаны, пруды и т. п., встречаются в современных коттеджах и дачных поселках довольно часто.

По мнению Ветлугиной, стимулирует рост спроса на фонтаны также интерес к фен-шуй. С ней соглашается Александр Гурьянов, директор по связям с общественностью департамента маркетинга АН Doki: Учитывая повальное увлечение обеспеченных людей фен-шуй, компании, занимающиеся водным направлением дизайна, без работы не останутся. Течение воды символизирует течение жизни, а для обеспеченных людей, у которых жизнь работа и время деньги, это особенно символично. Без хотя бы какого-нибудь водоема участок выглядит незавершенным.

Но, по словам застройщиков, состоятельному клиенту невозможно навязать своего дизайнера. Альтернативой творческим поискам заказчика может стать покупка полностью завершенного дома с отделкой и уже выполненным дизайном участка.

Украшение загородного поселка водопадами и прудами с карпами возможно либо в рамках благоустройства общественной зоны всего поселка непосредственно застройщиком, либо как ландшафтный дизайн отдельных участков. Ветлугина считает, что для застройщика привлекательнее благоустроить общую зону всего поселка, чем заниматься каждым клиентом индивидуально. Для этого логично было бы привлечь, например, дружественную компанию, которая специализируется именно на дизайне, и предложить ее услуги собственникам участков.

Мокрые деньги

Как правило, продолжает Ветлугина, благоустройство общей зоны прячет недостатки. Так, фонтан может заглушить шум от котельной. И если по тем или иным причинам участки плохо продаются, благоустройство может добавить объекту привлекательности в глазах покупателей. Но не добавит стоимости поселку, расходы останутся имиджевыми, подчеркивает эксперт. Тем не менее, отмечает Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании Терра-Недвижимость, оформление ландшафта общей зоны (занимает не менее 10% общей площади организованного поселка) в настоящее время считается обязательным условием удачного и продуманного проекта.

Александр Гурьянов отмечает: владельцы загородных домов хотят видеть свой участок уникальным, для чего приглашаются специалисты известных компаний. Порядок цен примерно таков: выезд специалиста на объект 1500 руб., генплан, дизайн-проект около 15 000 руб., анализ почвы участка 1000 руб., газоны, тропинки от 400 до 1500 руб. за 1 кв. м, водоотвод от 300 руб. за погонный метр, прокладка дренажа под землей от 700 руб. за погонный метр, система полива от 5000 руб. за 100 кв. м. Водоемы бывают пленочные от 6000 руб. за 1 кв. м и бетонные от 9000 руб. за 1 кв. м.

По словам Сайфутдинова, разработка проекта благоустройства участка стоит $50 за сотку, разработка проекта ландшафтного дизайна в среднем $500 за сотку. Проект включает эскизы, подбор малых архитектурных форм, разработку гидроизоляции, чертежи, проверку почвы, разработку системы орошения и дренажа, составление карты растений. Сами работы обходятся в среднем $1500 за сотку. В элитном сегменте эта цифра доходит до $300 По словам Ветлугиной, фонтан среднего класса будет стоить от $5000.

Светлана Холодная, директор департамента по управлению недвижимостью управления загородной недвижимости компании Миэль-Недвижимость, вспоминает совсем необычный заказ: один из клиентов попросил сделать для своей собаки отапливаемый (и в зимнее время работающий) водопадик, объяснив это тем, что собачка привыкла пить текущую воду.

Иногда фантазия заказчика ставит дизайнеров в тупик. Даже кажущийся простым заказ на искусственный прудик с карпами во внутреннем дворике в поселке таун-хаусов может оказаться уникальным по сложности, рассказывает Ветлугина. Внешнего доступа к этому дворику не было, площадь его составляла всего 5 соток. Пришлось вызывать кран, с помощью которого буквально через трехэтажный дом грунт сначала выкапывали и вывозили, а потом завозили и укладывали в соответствии с проектом. Бетон пришлось заливать тем же способом, так же доставляли во дворик прочие ингредиенты, необходимые для воплощения замысла. В итоге прудик оказался для клиента золотым в прямом смысле слова. Когда все было готово, дизайнера спросили о его впечатлениях. В ответ он сказал только: Больше никогда. Но соседям заказчика идея, напротив, понравилась.

Мария Литинецкая, руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood, уточняет, что цена водного оформления варьируется в зависимости от месторасположения и площади участка, сложности проекта и стоимости используемых материалов. То же самое можно сказать и про обслуживание оборудования, необходимого для функционирования различных водных объектов.

Работы по водному оформлению разбиваются на множество этапов, начиная с топографической съемки участка, исследования глубины залегания грунтовых вод, проведения почвенных анализов, определения розы ветров, ландшафтного проектирования и заканчивая землеустроительными, мелиорационными, дренажными работами, устройством мощения и водоемов, созданием малых архитектурных форм и всех видов ландшафтного озеленения. Минимальная стоимость всего комплекса работ, как правило, составляет примерно $3000 за сотку, верхний же предел трудно предсказать. В общей стоимости ландшафтных работ обустройство водоема может составлять от 30% до 50% и более.

Александр Гурьянов рассказывает, например, что сейчас популярен лишайник японский тускубай, который в разы дороже подмосковного. Взыскательным клиентам также предлагаются искусственные камни. С виду не отличишь, а внутри искусственного камня может быть резервуар с несколькими отверстиями для воды. Выглядит потрясающе камень играет на солнце, переливается, но стоит такое удовольствие около $200-300 за штуку.

К слову, не всегда дороговизна обслуживания связана с дорогим оборудованием: дешевый мотор на изумительном дизайнерском фонтане придется менять чаще, чем любоваться на работающий фонтан. Практически все специалисты предпочтение отдают импортным материалам. Хотя они существенно дороже, но в эксплуатации долговечнее.

Оценка экспертами расходов на обслуживание варьируется от $100-500 в год до $100-500 в месяц все зависит от технической сложности самого обслуживания и качества материалов. Цена будет пропорциональна загруженности водоема или фонтана оборудованием. Также повлияет на цену обслуживания и сам объем гарантийных обязательств. Важную роль будет играть и квалификация привлекаемых специалистов.

В качестве материала для создания искусственных прудов чаще всего используется стеклопластик на каучуковой основе. Он устойчив к ультрафиолету и перепадам температуры, экологичен, что позволяет наполнить водоем растительностью и рыбами. Сама форма и конструкция пруда могут быть любыми. Бюджетный вариант штампованная пластиковая форма по цене от 1500 руб.

Девелоперы коттеджных поселков начали открывать собственные подразделения ландшафтного дизайна и озеленения. В некоторых управляющих компаниях сейчас создаются собственные соответствующие департаменты со своим штатом агрономов, проектировщиков, дренажников, дизайнеров, дендрологов. Но говорить об обслуживании сторонних клиентов пока рано, уверяют сотрудники таких подразделений.

Чужие здесь не ходят

По мнению Здравчева, обеспечивая выполнение заказов по благоустройству и озеленению общественных зон в поселках холдинга, можно привлечь покупателей недвижимости в этих поселках в качестве клиентов, заинтересованных в услугах по ландшафтному дизайну на частных участках. В настоящее время 100% работы связано с решением именно этой задачи, добавляет он. Имея собственное подразделение, компания закупает все необходимое для водных работ оптом в больших объемах. Это позволяет уменьшить расходы на все материалы и, следовательно, предложить их по более низким ценам заказчикам, говорит Здравчев.

К примеру, в инвестиционно-строительном холдинге Rodex Group посчитали этот шаг оправданным. Сергей Здравчев, заместитель генерального директора Rodex Design, говорит, что клиентам холдинга обеспечен полный спектр необходимых услуг от приобретения участка земли и строительства дома до проведения отделочных работ и благоустройства территории. А сама компания получает потенциальную возможность работать с большим объемом заказов.

На ниве создания водной красоты работают как отечественные, так и зарубежные дизайнеры. Из зарубежных дизайнеров среди наиболее востребованных специалисты называют Джона Брукса (Англия), Пита Уодольфа (Голландия). Список российских дизайнеров обширнее: Юрий Марковский, Мария Ожерельева, Александр Ивашковский, Александр Шупейко и Дмитрий Расческов.

Мария Литинецкая также считает, что девелоперской компании проще создать ландшафтно-дизайнерское бюро внутри своей структуры, чем работать со сторонней организацией. Для заказчика, говорит Литинецкая, это выгодно и удобно, поскольку гарантирует последующее обслуживание уникального водного объекта. Если вопросы благоустройства участка решаются после сдачи поселка в эксплуатацию, поиски специалистов по оформлению полностью ложатся на плечи домовладельца.

Существуют два основных принципа создания водоемов с жесткой или мягкой гидроизоляцией. Для начала определяются функциональное назначение, место, величина и контур будущего водного объекта. Необходимо определить количество и виды растений, которые предполагается разместить в воде. Если это прудик количество и виды рыб и т. д. Если фонтан просчитать количество водных перепадов. Следующая задача рассчитать параметры элементов прибрежной зоны (альпийские горки, газон, скамьи, мостики и т. д.). После уточнения размеров, весовой нагрузки на береговую зону и выбора материала для оформления берегов (песок, галька, валуны) определяются параметры самой конструкции (пленочная, готовая пластиковая форма, бетон и др.).

Водные процедуры

Определяющим параметром будет являться функциональное назначение, все остальное (размеры, технология, материалы, оборудование и т. д.) подбирается таким образом, чтобы обеспечить выполнение задачи с сохранением технологий гидротехнического строительства большей или меньшей сложности.

Просчитываются строительные объемы: количество грунта, который необходимо выкопать и вывезти за территорию участка, песка для засыпки основания, камней и гальки для отделки берегов и дна. Немаловажно и техническое оснащение: количество воды для нормального функционирования объекта, тип насоса, высота перепада воды, трасса трубопровода для наполнения и слива, фильтрационное оборудование, виды подсветки и систем подачи электропитания.

Приходится решать экологические проблемы. Например, необходим анализ воды и почвы на содержание солей, железа, марганца, токсичности, органики. А уж вода с содержанием органических веществ настоящая проблема для хозяина участка. Поэтому ставятся специальные фильтры очистки и используются различные химические препараты. Фильтры бывают песочными (для больших бассейнов) и картриджные (воздушный фильтр).

Рынок средств, позволяющих обеспечить качество воды, весьма обширен. Современные фильтры и биологические добавки великолепно справляются со своей работой вода не зацветет, рыба и растения здоровы. Фильтрационная система рассчитывается специалистами с учетом особенностей объекта (объем, расположение, растительность). Одним из наиболее эффективных средств борьбы с загрязнением являются специальные биологические фильтры. Для осветления воды применяют также ультрафиолетовое излучение, уничтожающее мелкие частицы водорослей и их семена.

По данным Doki, одна из основных проблем владельцев фонтанов прудов водопадов связана с наполнением водой и поддержанием ее необходимого уровня. Решение этой проблемы зависит от существующего водоснабжения. Как правило, имеются определенные ограничения по объему расходуемой воды, поэтому часто приходится дополнительно обустраивать скважину или завозить воду цистернами.

Чтобы не мучиться со сменой фильтров и наполнителей, можно купить автоматического всасывающего робота. Плавая на поверхности, при помощи насоса и мешка для сбора грязи такой робот способен очищать водоем вечно, менять нужно лишь щетки. Но стоит он от $3000 до $600 Его ремонт в случае поломки обойдется хозяину практически в стоимость самого робота. Установить также можно электронагреватель, теплообменник, устройства противотечения, гейзеры все требует гарантийного обслуживания и лишних расходов.

На российском рынке лидером является германское оборудование, меньше используется английское, итальянское. Бюджетный вариант предполагает применение польского оборудования. В Doki говорят, что многое зависит от фирмы изготовителя материалов. Итог получается вполне логичным: чем продуманнее и качественнее водоем или фонтан, тем он дороже.
Госстрой России разработал "Концепцию системы ипотечного жилищного кредитования и меры по повышению доступности жилья". Признавая необходимость государственного регулирования в этой сфере, документ открывает вход в рыночное пространство нового для нашей страны вида бизнеса - ипотечного и связанных с ним предпринимательских структур.

Используемое для водоемов оборудование чаще всего имеет длительный срок эксплуатации. Периодической замене подлежат лишь отдельные расходные компоненты (например, губки). Одни из них нужно менять раз в сезон, другие раз в три года. В среднем стоимость замены таких компонентов составляет от 1% до 5% от стоимости оборудования.

Для осуществления своих регулятивных функций Госстрой создает ФГУП "Федеральный инвестиционно-строительный центр" и ФГУ "Федеральная жилищная администрация". Последнему поручено страхование дефолтов заемщиков.

- Ежегодно строительно-инвестиционный комплекс страны удовлетворяет потребности полутора процентов населения. В СССР этот показатель равнялся 3,5 процента. Сохранившиеся и вновь созданные мощности позволяют строителям утроить усилия по сравнению с сегодняшними, а платежеспособный спрос населения благодаря ипотеке, возрастет в 5-6 раз для приобретения жилья по социальным нормам и в 10-12 раз для улучшения жилищных условий, - отметил на совещании строителей, проектировщиков, банкиров и руководителей регионов председатель Госстроя Николай Кошман. - Такая диспропорция приведет к значительному превышению спроса над предложением, следовательно росту цен. Поэтому без государственного регулирования это жилье выкупят те, у кого выше доходы, и поставленная цель не будет достигнута. Политика государственной поддержки, носящей исключительно адресный и дифференцированный характер, формируется Госстроем России, который совместно с органами власти субъектов Федерации и местного самоуправления определяет объемы, формы и методы ее предоставления в зависимости от уровня семейных доходов. Кроме того, регуляторами системы ипотечного жилищного кредитования выступают Минюст, Банк России и ФКЦБ.
- Существующий вторичный рынок жилья не может стать основой массового ипотечного кредитования из-за катастрофического старения жилого фонда. Он уже не соответствует современным представлениям о комфортности, и через 10-15 лет положение тем более усугубится, - заявил заместитель председателя Госстроя Владимир Пономарев. - Это ведет к снижению ликвидности залога и отрицательно влияет на надежность ипотечных ценных бумаг. Ведь система государственной регистрации сделок с недвижимостью появилась существенно позже, чем вступил в силу Закон "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", следовательно, необходимо резко увеличить ввод нового жилья. Его объемы должны ежегодно увеличиваться не менее чем на 5 процентов.

Концепция выстраивает цепочку из десятка профессиональных участников ипотеки: строительные компании, страховщики, оценочные агентства, риэлторы, кредитные бюро, кредиторы, ипотечные агенты, участники фондового рынка, инвесторы жилищного строительства, покупатели ипотечных ценных бумаг. Для сбалансирования их интересов и консолидации усилий признано целесообразным образование Национальной ассоциации профессиональных участников ипотечного рынка (НАУИР). Это саморегулируемое некоммерческое объединение призвано решать проблемы, выходящие за рамки компетенции и финансовых возможностей отдельно взятой фирмы.

ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" со стопроцентным государственным капиталом, по обязательствам которого предоставлены гарантии Российской Федерации, выпустит ценные бумаги. Покрытием для них послужат кредиты, застрахованные ФГУ ФЖА.

Представители банковского сообщества высказываются за устранение риска, когда в качестве залога выступает единственное жилье заемщика. Суды в большинстве случаев опираются на конституционное право гражданина на жилище и не удовлетворяют иски. А ведь ипотека предполагает именно такую коллизию.
По экспертным оценкам приемлемой для большинства людей была бы ставка 7-8 процентов годовых, но никак не 17-18, по которым предлагаются кредиты сейчас. Чтобы сделать ипотеку подъемной для населения, можно либо субсидировать часть процентной ставки, тем самым увеличив нагрузку на бюджет, либо уменьшить сам объем кредитования. Второе предпочтительнее и предпосылки для этого есть.

Еще 30 мая вице-премьер Виктор Христенко, возглавляющий правительственную комиссию по жилищной политике, утвердил перечень проектов нормативных правовых актов и документов, необходимых для развития ипотеки. Кроме принятого Госдумой во втором чтении законопроекта "Об ипотечных ценных бумагах" речь идет о ключевых решениях, способствующих управлению кредитными рисками и существенно снижающих налоговую нагрузку на людей, вкладывающих средства в строительство и приобретение жилья. Проект федерального закона "О кредитных бюро" определяет основные принципы накопления информации об обслуживании кредитных обязательств заемщиков и доступа к ней, устанавливает условия формирования и развития инфраструктуры, обеспечивающей прозрачность участников кредитного рынка.

Весьма продуктивной оказалась майская поездка делегации Госстроя России в США. Согласована тематика программы технического содействия по развитию жилищного строительства, и в первую очередь ипотечного кредитования, в нашей стране. В Конгрессе инициирована процедура внесения поправок в бюджет США для выделения 20 миллионов долларов на эту программу.

По словам строителей и проектировщиков, у них имеется достаточно резервов для удешевления квадратного метра жилья, средняя стоимость которого в среднем по стране оценивается сейчас в 9650 рублей. Муниципалитеты могут позаботиться о большей привлекательности участков застройки, заблаговременно обеспечив их инженерными коммуникациями. Оборудование такой инфраструктурой, по различным оценкам, составляет от 20 до 30 процентов общей стоимости жилья.

В Госстрое России считают, что "выбор в качестве базовой американской модели ипотечного жилищного кредитования, основанной на максимальном развитии вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего рефинансирование кредитных организаций, предоставляющих эти кредиты населению, находится в русле основных мировых тенденций и сможет привлечь максимальные по объему инвестиционные ресурсы в важнейшую для страны жилищную сферу экономики".

Представители Всемирного банка выразили готовность выдать два займа на общую сумму 600 миллионов долларов для модернизации жилищно-коммунальной сферы, развития инженерной инфраструктуры в регионах России. Ведущие американские компании серьезно заинтересованы в инвестиционно-финансовой деятельности в этом секторе российской экономики.

Взгляд из думы

К пилотным проектам по ипотечному кредитованию подключились более 20 регионов. Некоторые строительные организации за свой счет собираются возводить жилье для ипотеки, получая за ввод ценные бумаги.

Что самое главное в данном законе? Это прежде всего железная привязка недвижимости к ипотечным бумагам. Проще всего предоставить право выпускать эти бумаги любому лицу, выдавшему хорошие ипотечные кредиты. То есть если ты выдал жилищный кредит, если у тебя ликвидная недвижимость, надежные заемщики, и сам ты относительно неплох с точки зрения Центробанка, значит, имеешь право выпускать вторичные ценные бумаги.

Иван Грачев, председатель Комиссии по развитию ипотечного кредитования Госдумы :
- Законопроект "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах" принят практически в той редакции, которая год назад прошла первое чтение. Закончился старый спор о том, кто имеет право выпускать ценные ипотечные бумаги.
Необходимость принятия данного законопроекта была ясной и очевидной. После того как были сделаны и приняты ипотечные законы, возникла необходимость в новых законодательных инициативах по поддержке ипотеки. Мы видим, что ипотечные кредиты выдаются, но их явно недостаточно. Для того чтобы их было много, должна быть организована цивилизованная система сбора длинных низкопроцентных денег. Исходя из этого, мы разработали пакет соответствующих законов, в который вошли также законопроекты о стройсберкассах и о вторичных бумагах.

Поддержать предложение Правительства я как председатель комиссии по ипотеке отказался, мотивируя свое решение интересами рынка и участников ипотеки. По сути, это означало, что мы должны ввести довольно специфического посредника с "нулевым балансом". Но это гарантирует и увеличение накладных расходов, и уменьшение надежности, потому что всякое лишнее звено снижает надежность. Да, такие схемы существуют в США, и там, по оценкам тех же, например, немецких экспертов, есть дополнительные накладные расходы, примерно 1,5 - 2 процента, зато у американцев так сконструирована налоговая система, что по крайней мере в этой части не появляется дополнительных проблем. Вокруг этого шел спор. Мы вместе с банковским сообществом отстаивали позицию, что все, кто выдали хорошие ипотечные кредиты, имеют право работать. Но пока не исправили закон о банкротстве - работать с дополнительными ограничениями, установленными Центробанком.

Однако у данной концепции имелось слабое место: если допустить банки к выпуску вторичных ипотечных бумаг, возникают проблемы с Законом о банкротстве. В случае краха банка держатели ипотечных ценных бумаг оказывались чуть ли не пятыми в очереди на возмещение. Мы в своем первоначальном варианте закона предложили: раз данная схема рискованная и ненадежная, давайте изменим закон о банкротстве и напишем, что все это ипотечное покрытие, пул закладных, выводится из процедуры банкротства. Что оно не является частью конкурсной массы, а служит исключительно для обеспечения интересов держателей ценных ипотечных бумаг. Правительство и Президент с этим не согласились. Они предложили изменить наш законопроект и выкинуть банки из числа участников рынка ипотечных бумаг, пустив на него только спецэмитентов.



Главная --> Публикации