Главная --> Публикации --> Гостиница на двоих "гарантийным обязательствам" исполнился год Инвестиционная привлекательность российской ипотеки Глава компании "конти" ожидает стабильного роста рынка недвижимости Офис вместо фабрики

Москва вышла на второе место в Европе по стоимости аренды офисов. Максимальная базовая ставка аренды на лучшие офисные площади российской столицы выросла до 1,2 тыс. долларов за квадратный метр в год. Компании предпочитают не скупиться, когда речь идет о виде на Кремль из окна.

Предприниматели готовы переплачивать за близость к своим клиентам, престижность района и в том числе за вид на Кремль из окна.

Максимальная базовая ставка аренды во втором квартале 2006 года в Лондоне достигла 1710,74 доллара. На втором месте Москва с 1,2 тыс. долларов за квадратный метр в год, на третьем Париж, в котором этот показатель равен 933,62 доллара.

Международная компания Jones Lang LaSalle повысила оценку максимальной базовой ставки аренды на лучшие офисные площади Москвы с 750 долларов до 1,2 тыс. долларов за квадратный метр в год. По этому показателю Москва занимает сейчас второе место в Европе, уступая только Лондону.

Открыть свой офис в Германии еще дешевле. Квадратный метр офисной площади во Франкфурте стоит 506,48 доллара в год, в Мюнхене 429,74 доллара, а в Берлине всего 314,63 доллара в год.

За лидерами идут швейцарские города: в Женеве годовая аренда квадратного метра стоит 771,39 доллара, в Цюрихе 819,6 доллара. В Италии аренда офисов обойдется значительно дешевле: в Милане 639,55 доллара, а в Риме 524,44 доллара за квадратный метр в год.

Максимальной базовой ставкой аренды мы называем самую высокую ставку, достигаемую при аренде 1 тыс. кв. м в реально существующем офисном здании высокого качества, с престижным местоположением. Если ранее в качестве примеров подобных зданий рассматривались различные проекты внутри Садового кольца, то в последние полтора года на офисной карте Москвы появился новый сегмент рынок качественных помещений, находящихся в непосредственной близости от Кремля, поясняют в компании.

Дешевле всего снимать офисы в Восточной Европе: максимальные базовые ставки аренды в Праге 291,61 доллара, а в Будапеште 283,94 доллара за квадратный метр в год.

Еще два года назад современные качественные здания недалеко от Кремля не выделялись в отдельный сегмент рынка, говорят специалисты в области коммерческой недвижимости. Эксперты относили их к общему ряду московской элитной недвижимости.

Этот сегмент рынка привлекателен для компаний, которым важно находиться в центре города. Обычно предприниматели готовы переплачивать за близость к своим клиентам и партнерам, престижность местоположения и в том числе за вид на Кремль из окна офиса. В первую очередь это банки, юридические консультанты и другие компании, оказывающие деловые услуги.

Разрыв между максимальными ставками в офисных центрах в районе Кремля и в других качественных зданиях центра Москвы увеличивался на протяжении всего прошлого года и первого полугодия 2006 года. В результате, по оценкам компании, к середине 2006 года разрыв ставок составил 60%.

Постепенно количество и стоимость арендных ставок в существующих и планируемых зданиях в районе Кремля стало расти. Сейчас арендные ставки в таких офисах бьют рыночные рекорды, отмечают аналитики Jones Lang LaSalle.

Высокие арендные ставки встречаются и при аренде офисных площадей на последних этажах ряда современных зданий в других центральных районах, включая башни в Москва-Сити. Тем не менее только кремлевская зона может рассматриваться в качестве уже сформировавшегося субрынка, где максимальные ставки аренды вероятны в большинстве существующих современных офисных проектов, констатируют аналитики Jones Lang LaSalle.
Несмотря на резкий рост цен на московскую недвижимость, объем выданных в России ипотечных кредитов продолжает удваиваться каждые полгода. По данным ЦБ, в первом полугодии этого года объем выданных ипотечных кредитов составил 104,5 млрд руб. против примерно 52,5 млрд руб. за второе полугодие 2005 года. Рынок смещается в сторону регионов, объясняют эксперты.

При аренде 1 тыс. кв. м в лучших зданиях в районе Кремля базовая ставка аренды (не включая операционные расходы и НДС) достигает 1,2 тыс. долларов за квадратный метр в год, а при заключении сделок меньшего объема цены возрастают до 1,5 тыс. долларов. В других частях Центрального района Москвы при аренде аналогичных площадей ставка, как правило, не превышает 750 долларов за квадратный метр в год.

Но если до недавнего времени основной прирост количества выданных кредитов обеспечивала Москва, то сейчас вперед выходят регионы. Прирост количества сделок по регионам составляет 70-90%, по Москве- около 70%,- сообщает член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

По данным ЦБ, на 1 июля 2005 года объем выданных ипотечных кредитов составил 26 млрд руб., на 1 января 2006 года - 52,5 млрд руб., а на 1 июля 2006 года - уже 104,5 млрд руб.,- заявил вчера на Российскояпонском экономическом форуме президент Европейского трастового банка, председатель ипотечного комитета Ассоциации российских банков Андрей Крысин. По словам Крысина, участники ипотечного рынка ожидают, что в 2006 году он должен увеличиться вдвое и достичь $6 млрд.

Участники рынка недвижимости согласны с банкирами.

Число ипотечных кредитов, выдаваемых нашими региональными отделениями (банк активно работает в Подмосковье), пока невелико. Но уже сейчас около 60% выданных кредитов приходится на недвижимость за пределами Москвы,- говорит зампред правления Абсолют-банка Олег Скворцов. А в Русском ипотечном банке, который работает только на московском рынке, рассказали, что количество выданных кредитов в последнее время сократилось, хотя их суммы из-за роста цен на жилье выросли. В первом полугодии 2005 года банк выдал 299 кредитов, а за тот же период этого года - только 23

Банкиры согласны, что рост цен - главная причина замедления роста ипотеки в Москве.

Количество ипотечных сделок в столице растет, но не такими темпами, как хотелось бы,- считает гендиректор компании Лаурел-недвижимость Ирина Радченко. По ее словам, за первое полугодие цены на столичную недвижимость выросли на 30-40%, а количество ипотечных сделок стабильно растет на 50%. Если бы рост цен на жилье был в два раза меньше, на 15-20%, количество ипотечных сделок в Москве увеличивалось бы в два раза,- уверена Радченко.

Нередко сделки срываются уже в процессе оформления кредита,- соглашается начальник отдела собственных ипотечных продуктов банка КИТ Финанс Антон Карелин.

В результате роста цен на квартиры увеличился разрыв между желающими получить ипотечный кредит и количеством реальных покупок,- говорит начальник управления разработки кредитных продуктов Внешторгбанка 24 Мария Серова. Все чаще одобренной суммы кредита недостаточно для приобретения квартиры.

Если в регионах не произойдет взлета цен на недвижимость, доля людей, имеющих возможность приобрести квартиры по ипотеке, там будет даже больше, чем в столице,- прогнозирует исполнительный директор компании Фосборн хоум Павел Рассказов. А Скворцов добавил, что сильный рост стоимости жилья в Москве совпал с развитием ипотечных предложений в регионах. Емкость регионального рынка неизмеримо больше московского,- говорит он, прогнозируя его дальнейший рост. Расширяется количество регионов, в которых реализуются программы ипотечного кредитования, кроме того, там начинают свои программы новые участники, подтверждает Жигунов.

Тенденция падения числа ипотечных сделок в Москве и роста их в регионах наметилась еще в конце марта, говорит вице-президент Европейского трастового банка Владимир Талаверт. Он объясняет тенденцию идеальным соотношением доходов граждан и цен на недвижимость, которое наблюдается в регионах.

Борьба за клиента

Банки, кредитующие покупателей жилья, вышли на рынок с новым продуктом: они рефинансируют выданные ранее ипотечные кредиты по более низким ставкам. На сегодняшний день новую услугу заемщикам предлагают пять банков. В ближайшее время к ним присоединятся еще два. Эксперты соглашаются, что перекредитование с более низкой ставкой - перспективное направление для развивающегося рынка ипотеки в нашей стране, но обращают внимание, что в настоящий момент ни нормативная база, ни объемы кредитования под покупку жилья не способствуют его развитию.

Относительно недавно на рынке появилась новая услуга, ориентированная на заемщиков со стажем - то есть на тех, кто несколько лет назад уже взял ипотечный кредит и исправно платит по счетам.

Конкуренция на российском ипотечном рынке становится все жестче. Банки-операторы, заинтересованные в увеличении объемов кредитования, не только идут на пересмотр условий (только за последний год ставка по кредитам уменьшилась на 1-2%, срок кредитования увеличился до 30 лет, размер первоначального взноса снизился до 10-20%), но и расширяют линейку предложений. В частности, многие банки выдают кредит под залог строящейся загородной недвижимости, предлагают займы с плавающей процентной ставкой, которая меняется в зависимости от значений индекса MosPrime.

В соответствии с условиями перекредитования банк гасит ипотечный кредит заемщика, причем зачастую взятый в другом банке (не все банки, продвигающие подобную программу в своей продуктовой линейке, готовы рефинансировать собственных клиентов). В Федеральной регистрационной службе с объекта недвижимости, находящегося под залогом, снимается обременение. Одновременно регистрируется договор ипотеки и оформляется новая закладная на новый банк, к которому переходит заемщик.

С программами рефинансирования (новое заимствование для погашения уже имеющейся задолженности - ИФ) по более низким ставкам уже вышли на рынок пять банков: Внешторгбанк Розничные услуги (Внешторгбанк 24, ВТБ 24), КИТ Финанс, Национальная ипотечная компания (НИКОМ), Райффайзенбанк и Международный Московский банк (ММБ). Еще два - Росбанк и Абсолют Банк - заявили о подготовке подобных предложений своими подразделениями.

Независимый эксперт, консультант проекта Международной финансовой корпорации (International Finance Corporation, IFC) Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России Владимир Гасяк указывает на то, что в первую очередь банки пошли навстречу тем заемщикам, которые взяли кредиты в 2001- 2003 годах. По сравнению с периодом трехлетней давности, когда процентные ставки в валюте превышали 15%, а в рублях 18 - 20%, сегодня стоимость обслуживания ипотечного кредита упала на 30%, - говорит он.

Появление программ рефинансирования ипотечных кредитов опрошенные Интерфаксом специалисты объясняют несколькими причинами. Так, президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов отмечает, что этой услугой участники рынка заинтересовались в начале 2006 года, когда объемы ипотечного жилищного кредитования несколько сжались из-за высоких темпов роста цен на недвижимость. Клиентов, способных купить квартиру с помощью ипотечного кредита стало меньше, и банки, которым необходимо поддерживать и увеличивать количество выданных займов, обратились к людям уже имеющим определенную ипотечную кредитную историю в конкурирующих банках, - рассказал Интерфаксу С.Постнов.

В.Гасяк обращает внимание на то, что если раньше ипотека для большинства кредитных учреждений оставалась вторичным продуктом в розничной линейке, то теперь к ней стали относиться намного серьезнее, а некоторые банки даже поставили себе план по объемам выданных займов. Например, банк Дельта Кредит решил выдать кредитов на $140 млн., а ВТБ собирается предоставить ипотечные кредиты на сумму не менее $200 млн. Следовательно, каждый новый клиент дорог для банка, - резюмирует В.Гасяк.

Естественно, старому банку невыгодно пересматривать ставку, если заемщик исправно погашает долг с высокими по сравнению с сегодняшним днем процентами. А новый банк, напротив, готов идти на уступки, поскольку заинтересован в приобретении заемщика с хорошей кредитной историей и уже оформленным правом собственности на квартиру.

Если мыслить глобально, - добавляет заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Скворцов, - то рефинансирование как программа перекредитования - это первый шаг к консолидации семейных долгов. У клиента может быть несколько кредитов в разных банках. Скажем, ипотека в одном, кредит на авто - в другом, кредит жены - в третьем, и все это в разных валютах, на разный срок и под разную процентную ставку. Контролировать все эти платежи бывает нелегко. В этом случае оформление всех кредитов в одном банке может значительно облегчить клиенту жизнь.

С ним согласна и директор по банковским операциям банка Дельта Кредит Лора Файнзилберг, однако, она связывает обострившуюся борьбу за клиента с увеличением числа игроков на ипотечном рынке. Так как конкуренция на рынке ипотеки усиливается, то, конечно, потребители могут добиваться снижения ставок или уходить в другие банки. Банки, которые являются новичками на рынке ипотеки, стараются завоевать как можно больше клиентов, в частности, за счет рефинансирования ипотечных кредитов, выданных другими банками, - рассказала агентству Л.Файнзилберг.

Как показал опрос участников рынка, программы перекредитования банков в целом похожи. Кредитные учреждения готовы рефинансировать типовые займы на покупку квартир (реже - коттеджей на вторичном рынке жилья). В зоне внимания Внешторгбанка 24, помимо этого, находятся кредиты на покупку жилья в строящемся доме (если на момент рефинансирования уже оформлено право собственности заемщика на объект недвижимости), а также нецелевые кредиты под залог уже имеющейся собственности. ВТБ 24 предоставляет новый кредит на следующих условиях: под 9,8% годовых в валюте и 13% в рублях. В ММБ можно рефинансировать старый кредит под 9,9% годовых в долларах и под 14% в рублях, максимальный срок кредитования составляет 20 лет, а размер кредита не должен превышать 80% от оценочной стоимости квартиры. При этом размер предоставляемого ММБ кредита может быть увеличен за счет включения в него дополнительных средств на ремонт квартиры, в этом случае максимальный срок кредита не превышает 15 лет. Использование данных средств возможно только после перерегистрации ипотеки (залога) квартиры в пользу банка.

Процедура перекредитования

В Райффайзенбанке можно перекредитоваться под 9,25% в долларах и 11% в рублях. Примечательно, что клиентам Райффайзенбанка дается возможность продлить период выплаты по кредиту еще на пять лет, по сравнению с оставшимся сроком погашения долга другому банку. КИТ Финанс выдает новые кредиты под 9,75% в валюте и 11,75% в рублях. Рублевые кредиты выдаются на срок от 1 года до 30 лет, а валютные - на 15 лет. Сумма может составлять от 300 тыс. до 60 млн. рублей. Таким образом, заемщик получает возможность изменить как срок, так и валюту кредита.

При рефинансировании остатка долга заемщика в размере $60 тыс. и понижении ставки нового кредита на 1%, на выплате процентов за 10 лет клиент сэкономит в районе $4 тыс. Нетрудно посчитать, какие деньги смогут сэкономить заемщики, взявшие кредит в 2002-2003 годах, когда среднерыночные ставки по ипотеке были выше сегодняшних на 4-5%, - привел пример начальник управления маркетинга и развития розничных банковских услуг ММБ Сергей Тропин.

Представители банков рассказывают, что к потенциальным клиентам никаких особых требований, как правило, не предъявляется. Кандидаты на рефинансирование проходят ту же проверку, что и кандидаты на получение ипотечного кредита в том или ином банке. Но кредитная комиссия принимает во внимание, что будущий заемщик уже имел успешный опыт погашения кредита в другом банке, а, следовательно, относится к нему более снисходительно.

Национальная ипотечная компания предлагает три программы рефинансирования, одна из которых рассчитана на покупателей коттеджей. Сумма кредита составляет от $15 тыс. до $500 тыс. Кредиты выдаются на срок 10-25 лет, ставки варьируются в зависимости от степени подтверждения доходов заемщика от 9,7% до 10,5% годовых в валюте. Если заемщик готов ежегодно выплачивать денежную сумму в размере 0,7% от остатка ссудной задолженности за ведение ссудного счета, процентные ставки варьируются от 9% (с доходами, подтвержденными справкой с места работы) до 9,8% (в том случае, если есть необходимость дополнительно изучить доход клиента). Кредиты на покупку коттеджей рефинансируются под 11-12,5% в валюте.

Вместе с тем, собеседники Интерфакса подчеркивают, что рефинансирование не является бесплатной услугой, и любой заемщик, решивший сэкономить на выплате процентов, должен хорошо просчитать, покроет ли экономия расходы на получение кредита в новом банке. Прежде всего, клиенту необходимо будет оплатить оценку квартиры (от $100 до $300). В ММБ, ВТБ 24 и Райффайзенбанке с него также возьмут комиссию за организацию кредита, которая составит 1-2% от суммы займа и может колебаться в пределах $200 - 3000.

Накладные расходы

Отдельным и сложным вопросом эксперты считают проблему страхования и перестрахования объекта залога, титула на него, а также жизни заемщика в пользу банка. Как пояснили корреспонденту Интерфакса представители кредитных организаций, при перекредитовании идеальная ситуация - когда страховая компания, застраховавшая ипотечную сделку в старом банке, аккредитована и при новом.

Кроме того, в Абсолют Банке от клиента потребуют оплатить услуги нотариуса по заверению ипотечной сделки и во всех кредитных организациях он должен будет понести расходы по перерегистрации закладной - около $200.

Менять кредитный договор при рефинансировании на 2% интересно только для получения морального удовлетворения, - подчеркивает В.Гасяк и высказывает мысль, что в настоящее время эта услуга может быть эффективна с финансовой точки зрения только для людей, взявших ипотечный кредит до 2004 года.

В то же время, если страховая компания не будет удовлетворять требованиям банка, проводящего рефинансирование, то заемщику придется досрочно прервать договор страхования (фактически три договора), что означает для него потерю годовой части страховых взносов, то есть около 1-1,5% от остатка по кредиту. Если подсчитать все затраты, связанные с получением и погашением нового кредита, окажется, что рефинансироваться выгодно только при снижении процентной ставки более, чем на 3-4%.

Много вопросов вызывает у специалистов сама юридическая процедура переоформления закладной в пользу другого банка. Как утверждают практически все собеседники Интерфакса, в данном случае риски банка становятся несоразмерно выше рисков заемщиков.

Подводные камни

Именно поэтому, как рассказал председатель правления Райффайзенбанка Йоханн Йонах, банки вынуждены задействовать схему досрочного погашения прошлого займа. Получив из старого банка справку о точном размере долга своего клиента, банк-рефинансист напрямую перечисляет деньги на счет прежнего кредитора. После этого старый банк должен предоставить письмо о снятии обременения с объекта недвижимости. На основании этого письма регистрирующие органы могут оформить залог на новый банк.

Фактически механизм рефинансирования ипотечных кредитов сейчас предполагает, что заем, который выдает новый банк, является необеспеченным, поскольку в законе об ипотечном кредитовании предусмотрена возможность последующей ипотеки только в том случае, если первый банк дал на нее согласие. Банки же, как правило, включают в договор со своими заемщиками пункт о невозможности ипотечного кредита у другой финансовой организации.

Глава управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ Внешторгбанка 24 Мария Серова рассказала о существовании такого механизма, как предварительный договор об ипотеке. Он предусматривает, что заемщик должен оформить основной договор ипотеки в течение четырех месяцев после снятия обременения старым банком с объекта залога.

По подсчетам специалистов, вся эта процедура занимает от двух недель до трех месяцев. В период, когда кредит остается необеспеченным, банки по-разному страхуют себя от повышенных рисков. Так, Райффайзенбанк увеличивает ставки по кредиту на время регистрации залога, а ММБ, по словам начальника его управления розничных продуктов и услуг Алексея Аксенова, предлагает схему работы с дружественными риэлторскими агентствами, которые могут помочь одновременно снять обременение и перерегистрировать залог в пользу новой кредитной организации.

Кроме того, эта услуга фактически не поощряется инструкциями Центрального банка, требующими для необеспеченных кредитов повышенного резервирования на счетах ЦБ. А штрафы в некоторых банках за досрочное погашение ипотечного кредита составляют 5-7% от остатка по долгу.
Только 2 процента населения России могут пользоваться услугами 350 российских банков, которые дают ипотечные кредиты. А нуждается в улучшении жилищных условий 61 процент российских семей. Такие цифры вчера сообщил на четвертом Международном банковском форуме в Сочи президент РСПП Александр Шохин.

Однако в целом, вынуждены констатировать участники рынка, время рефинансирования еще не пришло. Как указывает С.Постнов, не все банки, продвигающие подобную программу, готовы рефинансировать собственных клиентов (рефинансирование своим клиентам предлагают НИКОМ и Райффайзенбанк, причем стоимость этой услуги доходит до $500 - ИФ).

По оценке президента Ассоциации региональных банков Александра Мурычева, даже для того, чтобы достичь минимального европейского уровня в 30 квадратных метров на человека, при нынешних темпах ввода жилья понадобится 45 лет. Пока в России 20,7 квадратных метра на человека. Два миллиона семей проживают в ветхом и аварийном жилье, более половины всех жилых домов построены до 1970 года.

Для того чтобы запустить ипотеку в России, по мнению Шохина, необходимо развитие конкуренции на рынке недвижимости. А для этого нужно в первую очередь обеспечить конкурсные условия предоставления земельных участков под строительство жилья и подключение к сетям. Другой важной мерой является получение российскими гражданами подтвержденных доходов. Речь идет о проблеме легализации доходов, которая до сих пор не находит решения. На этот раз Шохин предложил провести обеление зарплат путем коррекции единого социального налога за счет выведения из него страховой компоненты: Это может привести к тому, что уже в скором будущем 20-25 процентов российских граждан смогут иметь положительные кредитные истории и участвовать в ипотеке.

Поучаствовать в развитии ипотеки готов и Банк России. По словам первого заместителя председателя ЦБ Алексея Улюкаева, проблема и в контроле над инфляцией, и в обеспечении устойчивости рублевого курса. Центробанк готов обеспечить устойчивость всех этих показателей и уже работает в этом направлении. Благодаря этому, приток денежных средств в страну в 2006 году достигнет 15-20 миллиардов долларов. Значительную часть средств обеспечат не только иностранные спекулятивные деньги, но и инвестиции консервативных и надежных зарубежных фондов - пенсионных и страховых.

Решить жилищную проблему, по словам банкира, мешает и спекулятивный спрос на квартиры - как предмет вложения денег в условиях инфляции. Спекулянты инвестируют деньги в типовые квартиры, которые в результате не достаются нуждающимся. По информации Мурычева, объем ипотечного кредитования по отношению к ВВП России составляет 0,3 процента. В США этот показатель превышает 53 процента и даже в бывших соцстранах он выше 2 И тем не менее при обеспечении условий со стороны государства, считает Александр Мурычев, через 3-5 лет около 2 миллионов российских семей смогут участвовать в ипотеке: Со своей стороны банковское сообщество готово создать для этого все необходимые условия. Остается понять, какие именно.



Главная --> Публикации