Главная --> Публикации --> Инструмент коллективных инсвестиций Строители заплатят за развитие сетей рао еэс Что лучше: зарыть деньги в землю или купить кирпичи? Коттеджные поселки подмосковья. обзор рынка Спрос на вторичное жилье поднял цены на треть

Обычная розница

На западных рынках, где жилье продают столетиями, имя и послужной список риэлтерской компании значат очень много. В России за солидную репутацию продавцу недвижимости еще только начинают доплачивать и пока только состоятельные сограждане. Репутация всех без исключения работников рынка недвижимости за время его становления страдала не раз. Тем не менее практически все сделки с недвижимостью в Москве проходят при помощи риэлтеров. А раз без них никуда остается проблема выбора продавца почестнее.

Риэлтерский рынок это потребительский рынок розничных услуг, его можно сравнить с чем угодно: с продажей автомобилей, продуктов питания, с туристическим бизнесом, говорит руководитель пресс-службы ГК МИАН Вадим Васильев. Впрочем, производители других товаров иногда возмещают ущерб, нанесенный по их вине. Производители автомобилей, например, отзывают свою продукцию при выявлении конструктивных дефектов. Ошибки, совершенные на рынке жилой недвижимости, как правило, исправить невозможно.

Первый серьезный шаг в борьбе за чистоту риэлтерских рядов был сделан в 1994 году: тогда ввели обязательное лицензирование этой деятельности. Потом чиновники поняли, что и эта система не может дать гарантий качества предоставляемых услуг. В 2002-м лицензирование отменили. Еще одним шагом стало создание особых ассоциаций, готовых коллективно отстаивать цивилизованность рынка. Сначала появилась Российская гильдия риэлтеров, а затем и Московская ассоциация гильдии риэлтеров. Как и работники любой другой сферы, риэлтеры стали много говорить о добросовестности, честности, профессиональном сервисе.

Однако рост доходов приводит и к росту требований. При приобретении дорогой недвижимости качество обслуживания, сервис и профессионализм риэлтеров становятся для клиента необходимой составляющей даже не сделки, а хотя бы начала переговоров о ней. Надежда Рамазанова, начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty, занимающейся только элитными объектами, уверена, что для ее клиентов репутация компании играет главную роль: В 80% случаев во время первой же встречи клиент поинтересуется опытом и статусом застройщика, инвестора. Известное имя, наличие знаковых проектов вызывает готовность продолжать разговор. В конце концов, готовность покупателя расстаться с несколькими сотнями тысяч долларов стоит того, чтобы все было безупречно.

И все же, по оценкам агентств, в сознании среднестатистического покупателя жилья фактор репутация продавца стоит далеко не на первом месте. Для экономкласса, где каждый доллар имеет значение, главным критерием выбора всегда остается цена, убежден господин Васильев. Такой клиент просто выбирает квартиру и в десятую очередь смотрит на тех, кто ее продает.

На репутацию прежде всего влияет качество предоставляемых услуг, а вовсе не их количество. Наш человек часто соотносит размеры фирмы и репутацию гигантомания в крови, подмечает Михаил Гороховский, первый вице-президент компании 'Бест-Недвижимость'. Но, конечно, это совершенно не связанные между собой вещи. Спектр услуг и размеры напрямую влияют на известность, но бывает, что наилучшую репутацию имеет совсем небольшая компания. Просто об этом знает меньше людей.

Размер не имеет значения

С таким подходом не совсем согласна Вера Лукина, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty, утверждающая, что связь между размером компании и ее репутацией все-таки существует: Крупные компании имеют тенденции к расширению своих услуг, что также транслирует клиенту информацию о надежности и эффективности работы.
Длительность работы компании на рынке тоже лишь косвенный показатель ее качества. По мнению генерального директора МИЭЛЬ-Брокеридж Натальи Кирпиченко, имя можно заработать и через три месяца с момента старта когда первый хорошо обслуженный клиент начинает рекомендовать вас десяткам знакомых.

Иногда, кстати, это не просчет, а сознательная стратегия менеджмента. Особенно это касается дорогих компаний, изначально предоставляющих услуги в очень узком сегменте, например только аренда элитного жилья или только продажа. Добиваться, чтобы толпа вас узнавала, здесь не нужно.

В общем-то агентства сейчас и не тратят особо рекламные бюджеты на раскрутку собственного имени, если и платят, то прежде всего за объектовую рекламу продвижение предлагаемых помещений. Заместитель генерального директора компании Дон-строй Тимур Баткин уверен, что время, когда репутацию можно было создать яркой рекламой и смелыми заявлениями, прошло. Клиент требует конкретных предложений и действий, а не красивого мифа.

Столь же призрачная взаимосвязь между известностью компании и ее надежностью. Эксперты подчеркивают, что известность можно легко купить путем грамотной рекламы. Наталья Кирпиченко полагает, что наше сознание воспринимает известность как известие о чем-либо как положительном, так и негативном. Но понятие 'репутация' носит положительный характер и говорит о том, что вам можно доверять.

Подобная компания если все же вкладывает деньги в свой имидж, то делает это не совсем традиционно: слагаемыми успеха становятся участие в конференциях, городских социальных проектах, создание специальных аналитических порталов.

Скажем, компания Rose Group вообще никогда не давала рекламу и не вела активной светской жизни но при этом ее авторитет среди клиентов и коллег обеспечивают построенные ею самые знаменитые объекты на Остоженке. Их квартиры крайне редко появляются на вторичном рынке: собственники осознают исключительность проектов и менять свои приобретения не торопятся, рассказывает Надежда Рамазанова из Soho Realty.

Относительно недавно руководители компаний поняли, что репутация вполне рыночная категория, которая легко конвертируется в деньги. В Дон-строе замечают, что сейчас наглядное подтверждение этому возможность продавать сравнимые объекты двух компаний по разным ценам, то есть зарабатывать благодаря качеству услуг. Еще один феномен отличной репутации возможность одной компании продавать квартиры на стадии строительства, в то время как другой придется все достраивать, прежде чем кто-то что-то купит.

Плата за имя

Риэлтер с авторитетом не может не быть опытным. Вадим Васильев из МИАН замечает, что контрольная точка для проверки того, как работает на тебя имя, семь лет. Считается, что на рынке недвижимости человек совершает сделку за этот срок один раз. Если через семь лет клиент к тебе вернулся значит, все хорошо. А если за это время он посоветовал твою компанию своим друзьям, то твоя репутация уже работает на тебя, делится он.

Среди риэлтеров, отмечают в агентствах, даже стали появляться свои звезды. Они не так известны, конечно, как поп-музыканты, и размах этого явления пока не такой, как за океаном. Первый вице-президент корпорации Бест-Недвижимость Михаил Гороховский приводит пример: Американские риэлтеры утверждают, что у них 7% агентов зарабатывают 93% комиссионных. Но в Америке мне приходилось встречаться с агентами с 60-летним стажем! Понято, что у нас таких нет. Но есть специалисты, заработок которых превышает средние заработки в компании в пять раз. Их мало три на каждую сотню риэлтеров. В большинстве своем эксперты полагают, что даже риэлтер-лидер не превышает привычного порога в 7% от сделки.

Несмотря на активно формировавшийся рынок недвижимости, законодательно защитить клиента государство не могло долгое время. Нести ответственность шарлатанов от недвижимости заставило постановление Конституционного суда, вышедшее в 2003 году, в соответствии с которым недобросовестный продавец не имеет права оспорить сделку с недвижимостью в суде.

Работа над ошибками

Впрочем, большинство корпораций уверены, что сформированную годами солидную репутацию несколько сорванных сделок разрушить не в состоянии. Тем более что подобная информация, как правило, строго конфиденциальна только сарафанное радио разносит, но эффективность его в этом вопросе не столь высока. Это если речь идет о риэлтерах с застройщиками все куда серьезнее. Если мы говорим о девелоперах, замечает Вадим Васильев из МИАН, то, как мы понимаем, один упавший дом может разрушить репутацию компании навсегда. Слагающих репутации у застройщиков куда больше, чем у риэлтеров: отношение с партнерами, финансовая репутация, кредитная история и история возведенных объектов.

Компании, берегущие свою честь, решили дело до судов не доводить и выработать особые системы работы с клиентами. 98% жалоб решается в досудебном порядке мировым соглашением, рассказывает Вадим Васильев. В компании МИАН существует отдел контроля качества, куда по 'горячей линии' с сайта из территориальных отделений компании поступают сигналы и жалобы клиентов. Далее эти жалобы рассматриваются в комиссии, а сигналы поступают руководителям департаментов для принятия соответствующих мер. Как правило, подобное экспертное жюри возглавляет топ-менеджер фирмы, а с целью объективности в них вводят сотрудников, не участвовавших в сделке. Создав подобные отделы, многие агентства прежде всего обезопасили не столько клиентов, сколько самих себя. Ведь в первую очередь комиссия будет рассматривать перспективы защиты репутации фирмы и ее сотрудников, если дело до суда все-таки дойдет.
Елена Манапова, юрист Комитета по защите прав потребителей риэлтерских услуг, рассказывает, что за последний год к ним обратились 44 недовольных клиента (остальные идут напрямую в суд). Типичный грех агентств невозвращение аванса (с этим требованием обращаются более 39% пострадавших). По мнению госпожи Манаповой, один из весомых показателей репутации компании это сертификат соответствия Российской гильдии риэлтеров или Московской ассоциации-гильдии риэлтеров, о наличии которого клиенту обязательно нужно поинтересоваться. Только в этом случае, считает юрист, у покупателя, даже обжегшегося, появляются реальные шансы отстоять свои права.

Случается, что не только клиенты борются за права. Иногда сами компании вынуждены защищать свою репутацию в судебных инстанциях. В компании Дон-строй считают, что суд едва ли не единственный и уж точно самый цивилизованный способ бороться с распространением недостоверной информации. Не так давно компания выиграла процесс против газеты Версия, распространившей слухи об опасности дон-строевских домов. Помимо опровержения сведений, порочащих деловую репутацию, суд постановил взыскать с издания 1 млн руб. в счет возмещения репутационного вреда. И хотя возместить ущерб, нанесенный публикацией, практически невозможно, мы удовлетворены таким решением, создавшим хороший прецедент в сфере защиты деловой репутации, комментирует ситуацию Тимур Баткин, заместитель генерального директора компании Дон-строй.

Шанс есть всегда

В МИАН даже рассматривают риэлтерский черный PR вкупе с современными политтехнологиями, от которых и страдает, по мнению Васильева, весь рынок: Это проблема лоббирования, которая тесно связана с политикой. Особенно это ярко видно в ситуации с обманутыми вкладчиками, которая традиционно обостряется перед любыми выборами.

В Vesco Realty считают, что чаще всего вредит сознательное управление слухами со стороны компании-конкурента. Пиарщик Алексей, не пожелавший назвать своей фамилии, отмечает, что заказы риэлтерских и строительных фирм друг против друга не редкость: Особо важно для них часто бывает не столько опорочить конкурента в СМИ, а снять из газеты готовящийся к публикации негатив о себе.

Эксперт советует не обращать особого внимания на узнаваемость компании и даже ее сервис имеют значение только юридические документы. Впрочем, когда такое было, чтобы при подписании 30-страничных договоров покупатель оказывался умнее профессионального риэлтера? Остается все-таки опять надеяться на его репутацию.

Эксперт Ассоциации пострадавших соинвесторов строительств Антон Беляков, которому на практике постоянно приходится сталкиваться с последствиями афер застройщиков, считает, что шанс быть обманутым при покупке квартиры на стадии строительства даже у компании с, казалось бы, безупречной репутацией слишком велик. Мой совет приобретать квартиры на рынке вторичного жилья, когда уже через неделю у вас будут на руках необходимые документы, говорит господин Беляков. В ассоциации, по его словам, в помощь сомневающимся покупателям разрабатывают рейтинг надежности компаний будет и черный, и белый список застройщиков.

Судебное разбирательство между ФАС и Евроцемент груп длилось несколько месяцев. В начале 2005 г. компания Гальчева скупила цементные активы Интеко и СУ-155, а в мае почти вдвое повысила цены на цемент. Потребители возмутились и пожаловались на действия Евроцемент груп в ФАС. В октябре 2005 г. служба предписала компании снизить цены в полтора раза и перечислить в бюджет незаконно полученный доход 1,9 млрд руб. Но в начале июля стороны объявили о заключении мировой. Евроцемент груп признал, что злоупотребил доминирующим положением на рынке и пообещал заплатить в бюджет 267 млн руб. А ФАС обязалась не настаивать на снижении цен компанией. Но текст мировой сторонам удалось утвердить в суде лишь 25 августа.


Судебная тяжба с Евроцемент груп не помешала Федеральной антимонопольной службе одобрить повышение цен компанией. Как стало известно Ведомостям, с 1 августа холдинг на 10% увеличил стоимость своей продукции.

На официальном сайте Евроцемент груп указаны новые цены с 15 августа: самая востребованная марка цемента М500 Д0 стоит 1901 руб. за 1 т (без НДС и транспортировки). Даже с учетом последнего повышения наши цены ниже среднерыночных, утверждает представитель компании Сергей Мещеряков. В отделе сбыта Мордовцемента сообщили, что свободных квот на поставку цемента в Москву и область нет. В московском представительстве завода цемент марки 500 Д0 продают по 3800 руб. за 1 т при условии самовывоза. В отделе продаж Себряковцемента посоветовали обратиться к дилерам, цена у одного из них компании Кондр 3950 руб. за 1 т.

Но это не помешало Евроцемент груп попросить, а ФАС одобрить заявку компании о повышении цен на 10% уже с 1 августа. Об этом Ведомостям рассказал замруководителя аналитического управления ФАС Алексей Ульянов. Он указывает, что к тому моменту цены конкурентов были в среднем на 17% выше, чем у Евроцемент груп. По словам Ульянова, с ноября 2005 г. по июнь 2006 г. компания фактически не увеличивала цены.

Для регулирующих органов практически невозможно контролировать цены в условиях рыночной экономики. Есть монополист, который диктует цену, и другие производители за ним следуют, говорит сотрудник крупного цементного холдинга. Если цена определена спросом, то цемент будет продаваться по максимальной цене. Иванин уверен в дальнейшем повышении цен у Евроцемента. Хотя догнать остальных игроков Евроцементу быстро не удастся, компания не будет делать резких разовых повышений, скорее всего, стоит ожидать умеренных корректировок в соответствии с рынком. По нашему прогнозу, цена на цемент ежегодно будет увеличиваться в среднем на 25-30%, считает он.

Повышение цен Евроцементом оправданно: спрос на цемент существенно превышает предложение, и в условиях дефицита потребители готовы платить больше, считает Георгий Иванин, замруководителя аналитического департамента ИК Антанта Капитал. Но Ульянов предупреждает, что в будущем ФАС не собирается одобрять любое повышение до уровня конкурентов: Если компания заявит о желании вновь повысить цены на цемент, например, с октября, мы примем во внимание как опережающий рост цен на жилье, так и практически 70%-ное увеличение цен Евроцемент груп в мае 2005 г..



Евроцемент груп крупнейший российский холдинг, специализирующийся на производстве и реализации цемента, объединяет 16 цементных заводов России, Украины и Узбекистана. В 2005 г. произвела 22,5 млн т цемента. Консолидированная выручка компании за прошлый год составила 26,7 млрд руб. Основные акционеры группы председатель совета директоров Филарет Гальчев и зампред совета директоров Георгий Краснянский.

По словам первого вице-президента группы ПИК Артема Эйрамджанца, сейчас идет работа над двумя проектами: торгово-офисным центром на 20 000 кв. м на Пресненском Валу, вл. 21, и застройкой территории Краснопресненского сахарорафинадного завода (КСРЗ). Первый объект проектируется, строительство начнется в следующем году. Концепция застройки КСРЗ пока не готова, но, по оценкам экспертов, здесь можно построить около 200 000 кв. м коммерческой недвижимости. Еще ряд офисов класса А находятся в стадии разработки проектов, добавляет вице-президент ПИК.

Группа компаний ПИК, специализирующаяся на строительстве жилья, осваивает новые сегменты. До 2012 г. ПИК собирается построить около 600 000 кв. м офисов. Участники рынка считают это оправданным: в отличие от жилья, этот рынок более стабилен и предсказуем.

Желание девелоперов, традиционно занимавшихся жильем, начать строить офисные здания вполне понятно. Таким образом они пытаются диверсифицировать свой бизнес. Спрос и ставки аренды на офисные помещения на данный момент очень высокие и продержатся на этом уровне еще несколько лет, считает Ирина Флорова, начальник отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons. ГК ПИК не первая компания, которая решила добавить офисы к жилью. Например, Интеко в прошлом году заявило о намерении вложить около $2 млрд в офисные и гостиничные проекты.

Инвестиции в ближайшие два года компания оценивает в $100 млн. Всего до 2012 г. компания построит 600 000 кв. м офисных площадей. Кто будет управлять этой недвижимостью, в группе еще не решили. Мы рассматриваем несколько вариантов, один из которых привлечение профессиональных управляющих с мировым именем, сообщил Эйрамджанц.

Логика строительства коммерческих зданий идентична жилью, но при этом рынок совершенно другой. Он может быть менее доходен, но более стабилен и предсказуем, считает Георгий Кузин, начальник коммерческого департамента компании КВ Инжиниринг. Сергей Будылин, гендиректор компании ДС Девелопмент (входит в ГК ДОН-Строй), говорит, что собственные проекты в области коммерческой недвижимости увеличивают капитализацию компании. Москва как была, так и будет деловым центром России и одним из деловых центров Европы, следовательно, здесь всегда будет нужда в офисных помещениях высокого класса, считает он. По данным Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko, на данный момент в Москве около 1,3 млн кв. м офисов класса А, а дефицит примерно 1,5 млн кв. м.

Концерн Монарх строит многофункциональный комплекс на Ленинградском проспекте, Декра Груп планирует офисные проекты на Кожевнической и на Сивцевом Вражке. Несколько масштабных проектов у ДОН-Строя.

Группа компаний ПИК состоит более чем из 20 организаций, в равных долях принадлежит Кириллу Писареву и Юрию Жукову. В 2005 г. профинансировала и построила 843 000 кв. м жилья. Оборот в 2005 г. около $900 млн.
Самара - В центре Самары скоро может появиться новый жилой массив, по территории застройки сопоставимый с 15-м микрорайоном города. Строительством займется группа Сок, которая намерена выкупить 55 га земли бывшего оборонного предприятия Завода им. Масленникова. Эксперты называют эту территорию удачной для подобного проекта.

В отличие от жилья коммерческая недвижимость стабильный и прогнозируемый доход на протяжении многих лет, также под залог коммерческой недвижимости легче получить кредитные ресурсы, уверен Сергей Лядов, пресс-секретарь Сити XXI век. Эта компания также рассматривает проекты по строительству торговых и офисных объектов. СУ-155 уже строит коммерческую недвижимость. Однако это не является профильным бизнесом для СУ-15 Экономически массовая застройка на сегодняшний день более оправданна, чем реализация проектов коммерческой недвижимости, говорит руководитель пресс-службы Федор Сарокваша.

По словам исполнительного директора Завода им. Масленникова Виктора Юдакова, сейчас действительно рассматривается вопрос о том, кому отойдут три объекта недвижимости, оставшиеся на балансе завода, и территория ЗиМа в 55 га от Волги до ул. Ново-Садовой для завершения конкурсного производства. По словам Юдакова, в процессе банкротства объекты ЗиМа передавались в собственность выделенным из основного производства предприятиям, а земля оставалась в федеральной собственности. Руководитель одного из таких предприятий, пожелавший остаться неназванным, рассказал, что компании, аффилированные с группой Сок, сейчас оформляют в собственность участки земли, на которых располагался ЗиМ.

Источник, близкий к руководству Сока, сообщил Ведомостям, что сейчас группа рассматривает проект строительства крупного жилого комплекса на территории ЗиМа. По его словам, проект может быть одобрен в ближайший месяц. Пресс-служба группы Сок комментировать эту информацию не стала. Представитель компании сообщил, что концепция застройки ЗиМа еще не утверждена более предметно можно будет говорить о планах после завершения подготовки концепции.

В Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом (ФАУФИ) запрос Ведомостей о возможных закрытых сделках с землей ЗиМа также оставили без ответа. Сотрудник пресс-службы ФАУФИ Дарья Кривцова отказалась комментировать сделки, посоветовав обратиться в территориальное управление ведомства.

Заместитель руководителя российского агентства федеральной недвижимости по Самарской области Елена Орлик заявила, что не правомочна предоставлять информацию о смене собственника бывшего военного объекта, поскольку сделка может носить характер закрытого вида.

В то же время, по словам Маликова, в Самаре лишь несколько человек знают точно, что именно находится под заводом нефтехранилище или военный склад, ведь долгое время это был оборонный режимный объект. Поскольку земля под заводом является федеральной собственностью, перевод ее в частную собственность может занять от двух до шести месяцев и связан с большими затратами, говорит Маликов.

Операторы недвижимости знают о планах Сока строиться на ЗиМе. Вице-президента группы компаний RBE Андрея Маликова информация о том, что Сок может построить на заводских территориях жилье, не удивила. Эта территория очень подходит для застройки под жилой комплекс, поскольку недалеко берег Волги и нет работающих производств, отметил Маликов. Он оценил эту площадку в $80-100 млн. С этой оценкой согласен Валентин Лобанов, руководитель самарского представительства Российской коллегии оценщиков. По его словам, рыночная стоимость земли в районе ЗиМа составляет $15 000-20 000 за сотку и общая стоимость участка будет не менее $80 млн.

На участок СП3-4 пришли оценщики

Площадка Завода им. Масленникова станет вторым крупным участком, который может привлечь девелоперов. В июле 2006 г. президент СПЗ-Групп Александр Швидак заявил, что в ближайшее время будет освобождена промплощадка в центре Самары территория СПЗ-4 площадью 30 га. Сейчас СПЗ-Групп оценивает эту площадку с помощью консультантов, после чего участок будет выставлен на торги. В числе заинтересованных участники рынка называют девелоперские компании МосМарт и ЛЭК.

У Сока уже есть опыт реализации жилищных проектов. Жилой комплекс Звезда, расположенный в нескольких сотнях метров от ЗиМа, на проспекте Ленина, с 2002 г. строит входящая в группу Самарская общестроительная корпорация. Завершить строительство планируется к 2007 г. Участники рынка отмечают, что, если Сок застроит 55 га ЗиМа жилыми домами и создаст инфраструктуру, это будет микрорайон, по масштабам сопоставимый с 15-м микрорайоном города, который занимает 68,5 га. Замдиректора компании Волготрансстрой Лариса Климова отмечает, что площадь одного из самых маленьких районов Самары Ленинского 1550 га, а на территории в 55 га может разместиться микрорайон с несколькими жилыми комплексами. Возведенный недавно в Самаре жилой комплекс Ладья занял 2,5 га.
Наталья Поливода, пресс-секретарь московской строительной компании Интеко, строящей микрорайон Волжский на юго-востоке столицы, говорит, что на территории в 63,07 га будет построено более 0,5 млн кв. м жилья, три школы, четыре детсада, девять многоуровневых гаражей-стоянок на 8400 машино-мест, поликлиники и два спорткомплекса. Перед строительством с территории были выведены 24 промышленных предприятия.



Главная --> Публикации