Главная --> Публикации --> Московские власти сделают болотный остров золотым Гостиница на двоих "гарантийным обязательствам" исполнился год Инвестиционная привлекательность российской ипотеки Глава компании "конти" ожидает стабильного роста рынка недвижимости

С января 2006 года ставка земельного налога стала устанавливаться в процентах от кадастровой стоимости участка. Полномочия устанавливать конкретные проценты в конкретной местности теперь переданы местным властям. Налоговый кодекс определил лишь верхний потолок: для земель, занятых жилищным фондом, личными подсобными хозяйствами, садово-огородными товариществами, - не более 0,3 процента от кадастровой стоимости участка, по остальным - не более 1,5 процента.

Налоговики начали рассылать уведомления на уплату налога на землю за 2006 год. Теперь он рассчитывается по-новому. И многих налогоплательщиков суммы, обозначенные в квитанциях, могут не на шутку огорчить. Впрочем, кого-то и обрадовать. Это зависит от воли местных властей.

Из истории вопроса

Поднимать процент выше этой планки местные чиновники не имеют права, а понижать - пожалуйста, хоть до нуля. Но поскольку земельный налог идет в бюджеты муниципалитетов, а у местных властей хронически не хватает денег, то есть большой соблазн получить с землевладельцев, что называется, по полной. Кое-где так и сделали. Вот только не просчитали такой мелочи, как социальные последствия. А в результате нововведений они могут оказаться самыми непредсказуемыми.

По словам руководителя Роснедвижимости Михаила Мишустина, на сегодняшний день кадастровая стоимость всех российских земель составляет 23,6 триллиона рублей. Но 82 процента ее приходится всего на 1,9 процента территории России - земли поселений. А, например, в тундре, тайге, болотах в скалистых горах и в других труднодоступных районах практически никто не живет, и налоги там брать не с кого.

В предыдущие годы владельцы участков платили земельный налог, который начислялся от так называемой нормативно-установленной цены на землю. Но определенная много лет назад она уже давно ничего не имела общего с современной стоимостью земли. Чтобы привести ее в соответствие с сегодняшним днем, Роснедвижимости было дано поручение провести ревизию всех российских земель и определить, сколько в действительности сейчас стоят сотки. Когда ревизоры вышли в поле, то выяснилось удивительное обстоятельство: на начало 2005 года в стране было зарегистрировано 13 миллионов участков, а в действительности их оказалось свыше... 40 миллионов. Роснедвижимость уточнила границы, описала и подсчитала стоимость каждого участка, учтя массу отягощающих, или где-то, наоборот, облегчающих цену факторов: географическое и административное расположение, рельеф местности (на неудобьях они дешевле), плодородие почвы, степень используемости, удаленность от дорог и т.п.

Переоценка земли привела к тому, что в малонаселенных районах с низким уровнем хозяйственного освоения земля подешевела, и налог снизился. Зато в густонаселенных регионах, где она очень интенсивно используется, земля существенно подорожала. Максимально дорогими стали участки в черте крупных городов, в природных заповедниках. Но даже из их списка выделяются Москва и Московская область, где расположен самый большой и дорогой земельный рынок. С ценами здесь произошли фантастические метаморфозы. Губернатор Борис Громов даже вынужден был призвать местные власти отсрочить уплату земналога до 1 ноября и назначить не предельные ставки, а справедливый коэффициент. Как прозвучало на недавнем заседании правительства области, ветеран, например, в Талдомском районе, имеющий 6 соток, платит сегодня 340 рублей, а теперь должен будет платить 30 тысяч. В Совете по земельным отношениям в Московской области нашему корреспонденту рассказали, что для жителей Павлово-Посадского района налог вырос в 4 раза, Наро-Фоминского - более чем в 6 раз, Истринского - более чем в 8 раз. Но у людей просто нет таких денег, чтобы расплатиться. Теперь местные чиновники в спешном порядке уменьшают процентные ставки. Кое-где проблему уже удалось утрясти. Например, в Серпуховском районе ставку для участков, используемых для личных подсобных хозяйств, снизили до 0,05 процента, и налог на 15 соток получился 210 рублей.

Кадастр ударил наотмашь

Многие дачники, садоводы и огородники сочли проведенную оценку земель несправедливой. Ведь никто не вспомнил, что им когда-то давали участки на неудобьях, и именно они своими силами и на свои кровные денежки их превратили в цветущие сады. То есть получается, владельцы шести соток своими же руками повысили сначала кадастровую стоимость участка, а из-за этого им теперь поднимут и налог на землю. Также в двусмысленном положении оказались и владельцы земельных паев, которыми они не пользовались и которые не сдавали в аренду. С нынешнего года с неработающей земли, коли она за тобой числится, придется платить налог.

Кто остался недоволен

цены, налоги, льготы

Недовольны и крупные предприятия, ведь от земельного налога зависит и арендная плата за землю. Поэтому теперь многих волнует, что промышленные предприятия бремя увеличившегося налога переложат на плечи потребителей товаров и услуг. А это значит, что цены на них поднимутся.

Кто и когда платит?

На наши вопросы ответили в Управлении администрирования ресурсных и имущественных налогов Федеральной налоговой службы.

Уплачивается налог по срокам, установленным органами муниципальных образований, не позднее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Например, за 2006 год надо заплатить налог после 1 февраля 2007 года по сроку, установленному органами муниципальных образований. Уплата авансовых платежей должна произойти не позднее последнего числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом (за первый квартал - это 30 апреля, за полугодие - 31 июля и за девять месяцев - 31 октября).

- Налогоплательщиками земельного налога признаются организации, индивидуальные предприниматели и граждане, которые обладают земельными участками на основании прав собственности, постоянного (бессрочного) пользования пожизненного наследуемого владения на земельные участки, решений местных органов власти о предоставлении земельных участков. Права подлежат государственной регистрации и удостоверяются документами.

- Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды, а также в отношении земельных участков, ограниченных в обороте или изъятых из оборота. Подробнее об этом см. в ст. 389 Налогового кодекса РФ.

Кто не платит налог?

- Предположим, организации предоставлен земельный участок для производственных целей. Его кадастровая стоимость - 6 миллионов рублей. Налоговая ставка - 1,25 процента. Сумма земельного налога, исчисленного по истечении налогового периода (календарного года), составит:

Как его рассчитать?

Если организации предоставлен второй участок для сельскохозяйственного использования, кадастровая стоимость которого составляет 2,3 миллиона рублей, а налоговая ставка - 0,3 процента, то сумма земельного налога составит:

6 млн. руб. х 1,25% = 75 тыс. руб.

Сумма земельного налога по двум земельным участкам равна:

2,3 млн. руб. х 0,3% = 6,9 тыс. руб.

Другой пример. Земельный участок предоставлен гражданину для ведения садоводства. Его кадастровая стоимость - 400 тысяч рублей. Налоговая ставка - 0,3 процента. Для физических лиц предусмотрена уплата в течение налогового периода двух авансовых платежей. Исчисляются они следующим образом. Сумма земельного налога, исчисляемого за налоговый период, составит:

75 тыс. руб. + 6,9 тыс. руб. = 81,9 тыс. руб.

Авансовые платежи по итогам отчетных периодов составят: за I квартал - 400 тыс. руб. х 0,3% : 3 = 400 руб. За I полугодие - 400 тыс. руб. х 0,3% : 3 = 400 руб.

400 тыс. руб. х 0,3% = 1200 руб.

400 руб. + 400 руб. = 800 руб. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, составит: 1200 руб. - 800 руб. = 400 рублей.

Всего в течение налогового периода гражданин должен уплатить сумму авансовых платежей в размере:

- Налоговая база уменьшается на 10 тысяч рублей на одного налогоплательщика, если он - Герой Советского Союза, Герой Российской Федерации, ветеран ВОВ и боевых действий, инвалид, имеющий 3-ю степень ограничения способности к трудовой деятельности или имеющий 1-ю или 2-ю группу инвалидности, установленную до 1 января 2004 года. Подробнее см. статью 391 НК РФ.

Кому положен вычет?

- Например, организациям народных художественных промыслов, коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока. А организации-резиденты особой экономической зоны сроком на 5 лет с момента возникновения права собственности на земельный участок освобождаются от земналога. Подробнее об этом см. ст. 395 Налогового кодекса РФ.

Кому положена льгота?

- В представительные органы муниципальных образований.

К кому обращаться за льготами?

- Если гражданин сочтет, что ему насчитали слишком много земельного налога, он может обратиться в территориальные органы Роснедвижимости или в представительные органы муниципальных образований.

Если налог покажется большим?

- В нашем доме собралась разношерстная публика: есть состоятельные жильцы, купившие квартиры, есть и старожилы, в большинстве пенсионеры, которые решили квартиры не приватизировать. Время от времени возникают конфликты: например, один сосед собрал коллекцию из пяти легковых машин, и все они стоят под нашими окнами во дворе, занимают место, хотя двор и без того тесный. Можно ли как-то на него подействовать?

Новые исследования от Аналитического центра ирн.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья
С тех пор, как согласно новому Жилищному кодексу общей собственностью жильцов - владельцев квартир стал не только их дом, но и так называемая придомовая территория, а проще говоря - двор, многие стали задумываться: а как же этим двором пользоваться, какие права и обязанности есть у жильцов? На вопросы читателей РГ отвечает наш постоянный эксперт Сергей Сиваев, директор направления Городское хозяйство Института экономики города.

На федеральном уровне нет, да и не должно быть никаких документов, которые бы детализировали этот порядок распоряжения общедолевым имуществом собственников. То есть по сути жилец, который ставит перед домом не одну, а несколько машин, никаких норм не нарушает. Если, конечно, не ставит свои машины на проезжей части, мешая движению других автомобилей, на детской площадке или на газоне.

- Ваш случай не простой, поскольку налицо разница интересов у состоятельных собственников жилья и у менее обеспеченных старожилов. Да, согласно Жилищному кодексу дворовая территория находится в общедолевой собственности владельцев жилья в вашем доме. Поэтому решение о ее использовании принимается сообща всеми собственниками. В части доли, приходящейся на муниципальные квартиры, в принятии решений участвует муниципалитет.

- Могут ли жильцы огородить свой двор, чтобы обезопасить дом?

Другое дело, если собственники дома соберутся на общее собрание и примут решение по использованию двора. Такое решение принять проще, если в доме создано товарищество собственников жилья. Вот тогда можно, к примеру, разрешить одну машину на семью парковать бесплатно, а остальные - за арендную плату. Можно выделить определенную площадь под гостевые автомобили.

Также при строительстве нужно учесть, чтобы забор не мешал проезду (и подъезду к дому в случае необходимости) пожарных автомобилей, машин скорой помощи, автомобилей городских служб. То есть проект должен обеспечивать нормальные условия эксплуатации здания, а потому его придется согласовать с соответствующими органами.

В реальности это делают уже очень многие. Но опять-таки если в доме создано ТСЖ, но часть квартир остается в муниципальной собственности, при принятии такого решения должен участвовать муниципалитет. Он голосует как один из собственников. Кроме того, и это обязательно в любом случае, даже если все 100 процентов жильцов - собственники своих квартир, такой проект согласовывается в городском управлении архитектуры.

- Жилищный кодекс говорит однозначно: придомовая территория, находящаяся в общедолевой собственности владельцев жилых помещений в доме, может использоваться ими и коммерческим образом. При этом извлекаемые доходы должны идти исключительно на нужды товарищества: например, для уменьшения оплаты за жилье, для оплаты охраны, консьержки и так далее.

- Если когда-то установленные по согласованию с муниципалитетом гаражи-ракушки оказались теперь на территории, принадлежащей ТСЖ, нужно ли продолжать платить арендную плату городу или теперь эти деньги должны идти на счет товарищества?

- В нашем доме создано ТСЖ, и мы постоянно конфликтуем с местной управой. Оформить дворовую территорию в собственность нам пока не удается. А вот когда пытались предъявить претензии по поводу того, что двор плохо убирается, нам сказали: вы собственники, вот сами и убирайте. Кто прав?

Поэтому в принципе вы правы: арендная плата за использование территории, которая муниципалитету уже не принадлежит, взиматься должна только в интересах собственников, а не муниципалитета. Другое дело, что в большинстве случаев земельный участок под домом не оформлен в общедолевую собственность и муниципальные власти всячески этому препятствуют. Кстати, недавно принятое постановление правительства N 491 рекомендовало муниципалитетам закончить разграничение земельных участков под многоквартирными домами до 1 июля 2008 года. Причем без взимания платы с собственников.

практика

- Согласно вновь утвержденным правилам пользования общего имущества в многоквартирном доме (утвержденного тем же постановлением правительства N 491), пока участок не оформлен в собственность владельцев жилых помещений в многоквартирном доме, все обязанности по его содержанию (в том числе, конечно, и уборка) остаются лежать на муниципалитете. Этот пункт в документе появился не случайно: таким образом его разработчики пытаются простимулировать муниципальные власти быстрее передавать участки под домами тем, кому они должны принадлежать по закону, то есть жильцам-собственникам.

- Только на первый взгляд кажется, будто такой житейский вопрос как устройство удобной для всех жителей дома парковки во дворе родного дома решается легко и просто, если есть общее желание жильцов создать ее. На деле выходит, что кто-то обязательно недоволен. Допустим, что все собственники жилья сошлись в главном: решили разметить придомовую территорию, чтобы у каждого было свое машиноместо. Проголосовали, записали в протокол решение собственников жилья. Вроде бы дело сделано. Все должны быть довольны. Но как бы не так: тут и начинается самое интересное: те, кто, к примеру, проигнорировал собрание и не принял в нем участие, спустя пару недель больше всех возмущаются и оспаривают общее решение. Между тем по закону решение, прописанное в протоколе, едино для всех собственников, даже тех, кого не было на собрании. Правда, есть одно но: если их письменно не известили о собрании, то они имеют законное право аннулировать общее решение. В том случае если они знали о месте и времени встречи жильцов своего дома, но по каким-то причинам не пришли, то решение собрания собственников жилья по обсуждаемому вопросу остается в силе. Обжаловать его можно будет только в суде.

Евгения Юнисова,
юрист, руководитель НП Управдом:

Однако настоящая проблема кроется в ином: обычно в решении четко не прописано, как, к примеру, делить двор, чтобы каждому хватило места поставить свою машину. Этот момент истины открывается слишком поздно, когда возникают реальные конфликты. Вот пример: вечером собственник приезжает к себе домой и в прямом смысле не находит себе места - оно занято либо машиной соседа, либо его гостями. Вот и получается, что кто-то особо обиженный, не думая собирать новое собрание, сразу по старинке бежит жаловаться в управу, чтобы там разобрались с возмутителями спокойствия. Но согласно Жилищному кодексу управа вовсе не должна влезать в дела собственников и тем более выступать третейским судьей. Между тем, пока земля не зарегистрирована в пользу собственников конкретного дома и управа так или иначе обязана заниматься содержанием придомовой территории, надзирательные функции лежат на муниципальных властях. Получается, достаточно одной кляузы в адрес сотоварищей по общедомовой собственности - и визит административно-технической инспекции в ваш двор или в ваш подъезд обеспечен. Новоявленным собственникам придется объяснять, к примеру, на каких основаниях они сделали такую, а не иную разметку или почему без согласия эксплуатирующей организации, того же ДЕЗа, вбили столбики в асфальт для разграничения двора. Парадокс: прямого запрета на такие действия для собственников жилья, прописавших свои действия в протоколе собрания, нет, но нет и разрешения делать что-либо конструктивное и заметное глазу без согласия местных властей, покуда они в ответе за жилой фонд и придомовую территорию. А в спорных ситуациях, как известно, должен разбираться суд: чьи именно интересы нарушены и сколько это будет стоить. Поэтому крайне важно, чтобы решение в протоколе о том, что именно хотят сделать жильцы: обустроить подъезд, сделать разметку или сдать в аренду чердак, должно быть прописано по пунктам. Причем настолько подробно, чтобы всем и каждому собственнику, даже тому, кто не был на собрании, была понятна не только польза этого решения, но и сценарий дальнейших действий. Что же касается парковки, особенно в тесном дворике, то сложно решить, чьи машины имеют право на место рядом с домом, а чьи - нет. Вряд ли люди захотят парковаться по расписанию. Ну а если же места во дворе по расчетам хватает и каждый собственник, к примеру, может вечером припарковать одну машину, то здесь можно цивилизованно договориться между собой. Проблема в том, что на деле москвичам сложно переучиваться и они привычно нарушают общее решение. Поэтому хотя бы на первых порах нужен банальный надсмотрщик, тот же охранник - нанятый по договору человек, который будет отслеживать, чьи машины стоят во дворе и на своем ли месте они находятся.

Крайне важно, чтобы решение в протоколе о том, что именно хотят сделать жильцы: обустроить подъезд, сделать разметку или сдать в аренду чердак, должно быть прописано по пунктам.

Норма прибыли

На рынке московской недвижимости появился принципиально новый продукт апартаменты на территории гостиниц и бизнес-центров. Их продавцы говорят, что такое предложение сможет конкурировать как с номерами в пятизвездных отелях, так и с квартирами в элитных жилых комплексах. Кроме того, апартаменты в гостиничном управлении новый для столичного рынка недвижимости предмет частных инвестиций.

С начала эксплуатации объектов собственники номеров начнут возвращать вложенные средства.

В Москве комплексы, включающие в себя апартаменты, строятся в наиболее востребованных районах города. Номера с гостиничным сервисом будут в деловом комплексе Федерация (Москва-Сити), Городе столиц (Москва-Сити), Красном Октябре (Золотой остров), на Красной площади (Средние торговые ряды), Софийской набережной (одноименная набережная), Баркли-Плаза (Пречистенская набережная) и в отеле Ритц Карлтон на месте бывшего Интуриста.
В настоящее время большинство объектов находятся в стадии проектирования, за исключением Федерации, Города столиц и Ритц Карлтона. При этом продажи апартаментов открыты только на первых двух объектах, находящихся на территории Москва-Сити. В Городе столиц продажи ведет сам инвестор-застройщик холдинг Капитал Груп. В башне Федерация, строительство которой ведет Mirax Group, продажей апартаментов занимается консалтинговая компания Knight Frank. Стоимость квадратного метра $11-15,5 тыс. в Городе столиц и $10 тыс. в Федерации. Площадь апартаментов от 40 до 120 кв. м. Располагаются они на верхних этажах зданий, имеют панорамное остекление. Строительство обоих объектов закончится в конце 2008 года.

Подписывая договор с управляющей компанией, рассказали нам в Knight Frank, собственник определяет условия сдачи номера в аренду: будет ли он навещать его еженедельно или раз в год, оставит ли за собой право приезжать неожиданно, отказывать определенным постояльцам и т. д. В зависимости от условий контракта высчитывается гонорар управляющей компании от 7 до 25% прибыли.

По нашим расчетам, собственники апартаментов могут рассчитывать на минимальную чистую прибыль в размере 3,5-5,5% годовых от вложенных средств, рассказывает Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank. То есть купив номер площадью 100 кв. м в башне 'Федерация', собственник, сдавая его в аренду, получает около $3,5-5,5 тыс. в год. При расчете прибыльности мы вычли расходы на коммунальные платежи, гонорар и услуги обслуживающей компании, налоги, а также средства на ремонт номера и мебели.

В холдинге Капитал Груп более оптимистично оценивают прибыль частного инвестора. Алексей Белоусов, коммерческий директор Капитал Груп: На примере многофункционального комплекса Город Столиц рассмотрим апартаменты класса de luxe площадью от 105 до 110 кв. м. Стоимость апартаментов варьируется в зависимости от этажа и расположения на этаже, что напрямую связано с видовыми характеристиками, от $10 тыс. до $15 тыс. за 1 кв. м. Мировой опыт реализации апартаментов в подобных объектах показывает, что 1 кв. м в готовом доме стоит порядка $30-35 тыс. Российские показатели выгодно отличаются от западных. Ожидается, что в Городе столиц к моменту сдачи дома госкомиссии стоимость 1 кв. м возрастет, минимум, до $25 тыс. Необходимо принимать во внимание, что все проекты Москва-Сити разные, но особенным спросом пользуются объекты, возводимые на первой линии застройки, на берегу Москва-реки, обеспечивающие захватывающие виды из окон. В среднем такие апартаменты, включая отделку, обойдутся покупателю в $1,5 млн. Мы полагаем, что апартаменты площадью 100 кв. м будут ежемесячно приносить от аренды доход как минимум в $15-20 тыс. Здесь мы говорим о минимальной гарантированной доходности в 15-20%. Необходимо еще учитывать тот факт, что такого рода недвижимость будет каждый год расти в цене. Не говоря уже о том, что в случае необходимости в средствах под подобный актив в любом банке можно получить кредит на льготных условиях. Если говорить о сравнении инвестирования недвижимости с банковскими вкладами, то стоит отметить, что ни один банк, даже западный, не предложит столь выгодные дивиденды, не говоря уже о том, что возникает логичный вопрос: какому банку в принципе вы сможете доверить столь значительную сумму?

При ежегодной прибыли в $3,5-5,5 тыс. покупка номера по цене $100 тыс. окупится за 20-25 лет (без учета возможного колебания цен в целом по рынку). Это, безусловно, не может конкурировать с прибыльностью спекулятивных сделок по купле-продаже квартир и даже от сдачи квартиры в аренду.

Согласно исследованиям участников рынка, новый вид элитной недвижимости предназначен прежде всего для деловых людей из регионов и иностранцев, часто приезжающих в Москву в командировки. Также для москвичей в качестве запасной квартиры рядом с офисом или представительской (так называемые бизнес-квартиры). Потенциальными покупателями являются и те, кто готов инвестировать средства в недвижимость.

Для себя и для денег

По мнению авторов проектов, апартаменты имеют ряд преимуществ перед традиционными жилыми комплексами класса премиум. Прежде всего это полный гостиничный сервис: уборка, круглосуточный рум-сервис, услуги личного консьержа, химчистка и прачечная, а также удобный паркинг, охраняемая территория и возможность использования всех объектов бизнес-инфраструктуры.

Если клиент заинтересован в аренде номера или апартаментов, оформляется обычный договор аренды. При этом арендатор будет пользоваться всем спектром гостиничного сервиса: от уборки до услуг личного консьержа, рассказывает Екатерина Тейн. Если речь идет о покупке, будет оформляться свидетельство собственности без права регистрации. Обычно для покупателей такого вида недвижимости возможность прописки не важна гостиничные апартаменты у них не единственная жилая собственность. Соответственно, нет необходимости перевода нежилых помещений отеля или офисного центра в жилой фонд.

Ничего не поделаешь при реализации апартаментов имя управляющей компании или гостиничного оператора имеет решающее значение, считает Екатерина Тейн. А также спектр предоставляемых услуг.

Для тех, кто часто приезжает в Москву в командировки, приобретение небольших апартаментов в собственность, безусловно, удобно, рассуждает Иван Шульков, руководитель департамента инвестиционного консалтинга компании 'Усадьба'. Однако большие по площади номера могут оказаться необоснованно дорогими даже для крупных компаний.
За работой московских объектов, предлагающих апартаменты на продажу по аналогии с западным опытом, будут следить западные управленцы, а их услуги недешевы. Knight Frank будет управлять Федерацией, Four Seasons зданием на Софийской набережной. На должность управляющей компании для Средних торговых рядов на Красной площади идет конкурс среди зарубежных операторов пятизвездных отелей. Город столиц единственный объект, которым займется российская компания инвестор и застройщик Капитал Груп без западных партнеров.

Апартаменты имеют несколько недостатков с точки зрения инвестирования.

Плюсы и минусы

Заполняемость апартаментов гарантирована наличием в здании крупных арендаторов. Управляющая компания минимизирует хлопоты инвесторов по их поиску. Но ничего не мешает компаниям-арендаторам, которым инвестор планирует сдавать апартаменты в дальнейшем, приобрести их в собственность сейчас, на начальном этапе строительства.
На российском рынке сдача в аренду собственных апартаментов новая услуга. Тем более что управлением и поиском арендаторов будет заниматься управляющая компания. Поэтому соинвесторы подобных проектов должны быть готовы к дополнительным расходам, отмечает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО 'МИАН-Агентство недвижимости'. Следует четко прописать в контракте, кто будет оплачивать текущий ремонт помещения, замену мебели, а также налоги собственник или управляющая компания. Поэтому при всем интересе к таким предложениям сложно просчитать, во сколько обойдется содержание подобных апартаментов. Трудно рассчитать и прибыль.

Во-первых, они обладают низкой ликвидностью, поэтому при желании их сложно будет быстро продать, считает Алексей Самсонов, директор по развитию компании ITF Development. Во-вторых, нестабильны арендные потоки, что может сказаться на их доходности. Тем более тенденцией последнего времени становится снижение в Москве количества иностранных сотрудников. На сегодняшний день Москва считается самым дорогим городом мира, поэтому материальные затраты на содержание приглашенных специалистов неоправданно высоки.

Ликвидность апартаментов непредсказуема

Участники рынка единодушны в одном: в любом случае покупатели апартаментов ничего не теряют. Жилье дорожает быстро. В этом году рост цен на рынке московской недвижимости составил от 90 до 180% в зависимости от сегмента рынка. И продать апартаменты собственники в любом случае смогут дороже, чем купят сейчас.

В первом случае прибыль получается на этапе продажи и происходит быстрый возврат инвестиционных средств. Это самый выгодный формат для инвестора, который строит именно на продажу, не планируя управления объектом. Еще одной статьей получения прибыли может в данном случае быть организация эксплуатационной фирмы, обслуживающей здание, однако эти прибыли несопоставимы с теми, которые приносит гостиничный бизнес.

Андрей Механиков, директор департамента развития компании Русские отели:
Апартаменты я бы разделил на три категории. Первая апартаменты-квартиры (ведь это те же квартиры, но без возможности прописки). Вторая апартаменты гостиничного типа (чаще всего эксплуатируются в туристических зонах). И наконец, апартаменты в зданиях, входящих в гостиничные комплексы.

Апартаменты в гостиничном комплексе. Редко инвесторам удается совместить продажу и сдачу в аренду апартаментов это невозможно с точки зрения психологии потребителя, так как соседство с постоянно меняющимися гостями не является фактором, побуждающим к покупке. Поэтому существует единственный вариант аренда. Апартаменты предусматривают наличие кухни и независимость от внешних факторов. Прибыль в этом случае складывается из аренды, а также всех услуг, предоставляемых гостиницей. По сути, это та же квартира, но с гостиничным обслуживанием уборкой, стиркой, рестораном, СПА-сервисом и проч. Подобный формат апарт-отеля в составе гостиничного комплекса может быть реализован крупными инвесторами и именно теми, кто планирует заниматься отелями как бизнесом.

Второй вариант апартаменты гостиничного типа, которые могут представлять собой небольшие здания, коттеджи или мини-поселки. Этот формат обычно интересен не очень крупному инвестору, в том числе частному лицу. Как правило, объект имеет небольшие площади, а список дополнительных услуг ограничен. Проживание в апартаментах всегда более дешево и менее престижно, чем аренда номера в гостинице, и выбирается туристами, не желающими тратить деньги на лишний сервис. Соответственно, прибыли, кроме непосредственной аренды, минимальны.

От имени и профессионализма управляющей компании зависит стоимость обслуживания, уровень и престижность всего объекта.

Возврат инвестиций в таком случае семь лет (средняя цифра по регионам). При учете сезонности курортной зоны срок окупаемости может продлиться до десяти лет.

Рынок аренды квартир в Москве пока еще в основном находится в теневом секторе, поэтому можно предположить, что доходность при приобретении элитных квартир на сумму стоимости апартаментов для их последующей сдачи будет более доходным вложением для частного инвестора, чем приобретение апартаментов. Да и рынок элитного жилья более изучен и предсказуем в частности, ликвидность вторичного жилья значительно выше по сравнению с еще не существующим рынком апартаментов. Возможность покупки апартаментов, может быть, вызовет интерес у крупных международных компаний как альтернатива аренде дорогих квартир для размещения экспатов. В таких случаях приобретаться будут, конечно, апартаменты площадью от 100 кв. м.

Что касается частных инвестиций в апартаменты, то этот рынок можно сравнить с рынком аренды жилья.

Апартаменты в Нью-Йорке

С другой стороны, эффективная ставка за обслуживание гостиничным оператором может оказаться существенно выше, чем предполагал инвестор при первоначальном анализе проекта.

По данным Минимущества, на 1 июня 2003 г. в федеральной собственности находились пакеты акций 4205 АО и 9860 ФГУП. Дивиденды по госакциям в 2002 г. составили 10,259 млрд руб. , а прибыль ФГУПов, перечисленная в федеральную казну, - 902,9 млн руб. Реальная прибыль госпредприятий, по оценке аудитора Счетной палаты Владислава Игнатова, за тот же период превысила 100 млрд руб. Доходы от приватизации госимущества в 2002 г. достигли 12,7 млрд руб. при бюджетном задании в 35 млрд руб.

Собственные номера в гостиницах и деловых центрах распространенное явление в мировых бизнес-конгломератах. К примеру, выкупив в собственность за $500 тыс. номер в небоскребе Columbia Circus в Нью-Йорке, владелец проживает в нем бесплатно, оплачивая только гостиничный сервис. Когда номер хозяином не используется, управляющая компания Mandarin Oriental сдает его в аренду. Прибыль делится между гостиницей и инвестором. Получается своего рода таймшер. Несмотря на то что апартаменты в гостиничном управлении продаются на 20% дороже, нежели аналогичные квартиры без рум-сервиса, покупатели раскупают их в два раза быстрее, утверждают нью-йоркские риэлтеры.
Минимущество предлагает правительству притормозить приватизацию в следующем году. Чиновники хотят выставить на аукцион около 1500 унитарных предприятий и госпакетов акций АО против почти 2500 в 2003 г. В самом ведомстве говорят, что просто не успевают подготовить более масштабную распродажу.

Пока чиновники определились лишь с планами на 2004 г. По трехлетнему "Прогнозному плану (программе) приватизации федерального имущества" в следующем году Минимущество собирается избавить государство от 1080 ФГУПов и акций 638 АО на общую сумму 35 млрд руб. В этом году ведомство было активнее: в план приватизации оно включило 1875 пакетов акций и 887 ФГУПов. "Нам никто не ставит задачу продать в каком-то году 2000 госпакетов и ФГУПов, а в другом году - например, 3000, - поясняет источник в Минимуществе. - Цель - выпихнуть эти предприятия на рынок, избавиться от неэффективных госпакетов, а темпы подсказывает сама жизнь. Например, в 2004 г. мы изначально планировали выставить на продажу около 2000 объектов, но пришлось исключить 400 железнодорожных ФГУПов, которые войдут в ОАО "РЖД", а по некоторым объектам мы просто не успели подготовить документацию".

В феврале правительство одобрило предложения Минимущества распродать в течение нескольких лет большинство госпакетов акционерных обществ и приватизировать львиную долю ФГУПов. Конкретные цифры кабинет не утверждал. По оценке самого Минимущества, к 2008 г. из почти 10 000 ФГУПов в госсобственности должны остаться не более 200 Реализация госпакетов акций согласно планам министерства должна быть не менее масштабной: в федеральной собственности чиновники предлагают оставить не более 500 пакетов. Правда, о сроках этой части программы в Минимуществе не говорят.

Самыми крупными из планируемых к приватизации ФГУПов являются "Чеченнефтехимпром" (стоимость основных средств на 1 января - 17,213 млрд руб. ) , ПО "Уралвагонзавод" (2,713 млрд руб. ) , самолетостроительная корпорация "МиГ" (1,651 млрд руб. ) и ПО "Сибприбормаш" (Алтайский край, 1,355 млрд руб. ).

Если в четверг правительство утвердит предложения ведомства, с молотка могут пойти 7,59% акций "ЛУКОЙЛа", 40% акций "Иркутскэнерго", 24,8% акций Новороссийского морского пароходства ( "Новошип") - это самые дорогие из приватизируемых пакетов акций. В программу также включены 20 пакетов акций банков (включая 17,68% акций банка "Россия" и 27,476% акций Мурманского социально-коммерческого банка) , 53 пакета акций машиностроительных предприятий, в том числе 42,47% акций Тверского вагоностроительного завода, 20% Невского завода (Санкт-Петербург) и 20,27% акций "Ростсельмаша", а также акции ряда аэропортов, пароходств, портов, предприятий ВПК, типографий, строительных и геологоразведочных компаний, 12,44% железнодорожной компании "Белкомур" и 50% АК "Железные дороги Якутии".

Нерешительность чиновников возмущает директора департамента стратегического анализа "Ф. Б. К. -Консалтинг " Игоря Николаева: "Очевидно, что противодействие [более быстрой приватизации] оказывают во многом сами сотрудники федеральных ведомств, которые собирают свою "ренту" за счет "управления" этими предприятиями".

В то же время источники "Ведомостей" в Белом доме настаивают, что окончательное решение о приватизации в 2004 г. госпакетов акций самых крупных объектов - "ЛУКОЙЛа" и "Иркутскуэнерго" - будет принято непосредственно на заседании правительства. "По "Новошипу" в ходе консультаций уже принято решение отложить продажу, поскольку к предприятию появились претензии у ФСБ", - говорит сотрудник Минимущества.



Главная --> Публикации