Главная --> Публикации --> Рублевая ипотека дешевеет Инструмент коллективных инсвестиций Строители заплатят за развитие сетей рао еэс Что лучше: зарыть деньги в землю или купить кирпичи? Коттеджные поселки подмосковья. обзор рынка

График выпуска и распределения в этом году государственных жилищных сертификатов для военнослужащих и отставников, северян, жителей Байконура был утвержден раньше. Теперь дошла очередь и до чернобыльцев (которые ранее обеспечивались жильем через МЧС) и вынужденных переселенцев (ими до нынешнего года занималась Федеральная миграционная служба). Списки нуждающихся за 2005 год МЧС и миграционная служба передали в Росстрой, и теперь все категории граждан, перед которыми государство сохраняет обязательства в обеспечении жильем, будут решать свой квартирный вопрос одинаково - с помощью государственных жилищных сертификатов.

Правительство утвердило распределение по регионам государственных жилищных сертификатов на 2006 год для чернобыльцев и вынужденных переселенцев. Этот важный документ публикует сегодня Российская газета.

- Теперь, когда стало известно, какой размер жилищных субсидий и количество жилищных сертификатов приходится на каждый регион, в течение 10 дней субъекты Федерации должны передать в Росстрой заявки в соответствии с выделенными лимитами, - пояснил Анатолий Мишанов. - После этого в течение двух месяцев сертификаты выдаются гражданам, а регион составляет особый отчетный документ - реестр выданных сертификатов. На основании этого реестра будет производиться финансирование.

Как пояснил Российской газете руководитель дирекции по реализации федеральных инвестиционных программ Росстроя Анатолий Мишанов, решение о том, сколько сертификатов приходится на тот или иной регион, принималось на основании утвержденного правительством графика с учетом выделенных средств и количества нуждающихся в получении квартиры в конкретном регионе.

Сергей Амбарцумян: Меня возмущает, когда сложившуюся ситуацию с обманутыми дольщиками жилья называют строительной пирамидой. К случившемуся кризису на рынке жилья профессиональные строители не имеют никакого отношения. Я не знаю ни одной серьезной организации, таких как Главмосстрой, Моспромстрой, все организации Московского союза строителей, Интеко, Дон-Строй, Крост, Миракс Групп и др., которые не обеспечили бы квартирами хотя бы одного дольщика по инвестиционной программе.

Что касается граждан, получивших сертификат, их дальнейшие действия таковы: предъявив этот документ в один из пяти банков, уполномоченных участвовать в программе, они открывают специальный счет и подыскивают подходящий вариант для приобретения квартиры. Когда жилье найдено, происходит оформление и оплата сделки: деньги напрямую, без посредников, переводятся с личного счета гражданина в уполномоченном банке на счет продавца.
Свою точку зрения на истоки кризиса на рынке жилья в Москве высказал в интервью обозревателю Известий Виктории Волошиной заместитель главы департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Сергей Амбарцумян.

Амбарцумян: В середине 90-х на строительный рынок вышли люди, называющие себя инвесторами. Это был новый вид деятельности для нашей страны. Мы в него и прыгнули, как в омут. Инвестором ведь может быть любой человек, любой специальности, в любой отрасли. В том числе и в строительной. Эти инвесторы по тендеру выиграли площадки под застройку. Привлекли строителей. Начали собирать деньги с населения и строить. Но в какой-то момент они решили, что гораздо выгоднее зарабатывать не только на продаже жилья, но и на его строительстве. Тогда они начали регистрировать свои строительные фирмы.

известия: Кто же тогда обманул людей?

Амбарцумян: Легко получить лицензию на строительную деятельность, нанять самых дешевых исполнителей в надежде еще больше сэкономить - и вперед. Чем все это завершилось, мы видим. И сегодня такими непрофессионалами обмануты не только дольщики, вложившие свои деньги в их проекты, но и строители, которые у них работали, - они не получили денег за свой труд. Если уж говорить о пирамиде, то никак не о строительной, а о финансовой, в результате обвала которой пострадали и строители тоже...

известия: Разве это так легко?

Амбарцумян: Да, такие иски в суды уже отправлены. Причем это не только строители, но и проектировщики.

известия: Строители будут судиться с фирмами, которые не выплатили им зарплату?

Амбарцумян: Мне тоже кажется, что при той цене строительства (а я-то знаю, за сколько они строителей нанимают) и при той цене продажи, которая есть в Москве, они вообще не должны были иметь проблем. Но при этом я не думаю, что все из них мошенники... Скорее - люди, которые не научились считать. Мой покойный отец мне всегда говорил: сынок, не важно, сколько ты зарабатываешь, важно, сколько ты тратишь. Если ты зарабатываешь 100 рублей и тратишь 99, ты всегда будешь богатым человеком. Если зарабатываешь миллион, но тратишь миллион и один рубль, ты обречен быть бедным. Ведь на тех же инвестиционных проектах очень много финансовых компаний разбогатело. И дай им Бог здоровья, они правильно вели свое хозяйство. Но не всем дано быть нормальными инвесторами. Некоторая часть из них разорилась - и мы это сейчас наблюдаем.

известия: И все-таки я не понимаю, как в такой сверхдоходной отрасли, как строительство жилья в Москве, может не хватить денег на завершение стройки? Если только эти самые инвесторы сознательно не уводили их куда-то?

Амбарцумян: В Москве - около двух тысяч.

известия: Насколько я знаю, вы проанализировали договоры пострадавших частных соинвесторов - тех, кого мы называем обманутыми дольщиками. Кстати, сколько их всего?

Амбарцумян: Да, было решено, что город поможет всем, у кого на руках есть договоры соинвестирования. Хотя, действительно, для многих соинвесторов это был просто бизнес. Есть люди, которые за последние десять лет купили и перепродали по десятку квартир, - и все было успешно. А вот на одиннадцатой - споткнулись...

известия: Известия уже сообщали, что некоторые из них покупали по 5-10 квартир, то есть просто хотели заработать на сверхприбыльном рынке жилья. Им город тоже будет помогать?

Амбарцумян: Начни мы отделять чистых дольщиков от нечистых, потеряли бы очень много времени. Ведь все это надо доказать. Поэтому было решено считать так: человек купил квартиру, он имел дело с инвестором, имеющим договор с городом, он пострадал, ему надо помочь. И город помогает - в самое ближайшее время уже начнем сдавать дома, до 2008 года сдадим все.

известия: Почему же вы не пошли на то, чтобы сначала помочь тем, кто действительно остался без крыши над головой? Мы писали о дольщиках, которые продали все, что имели, и остались просто на улице...

Амбарцумян: Да, при этом они предупреждены: если опять не впишутся в график, им тут же найдут замену. Но мы же не судьи. Сказать, что руководство Нового мира или, например, Социальной инициативы сознательно шло на обман людей, я не решусь. Ведь в начале своего пути они нормально работали. Скорее всего в какой-то момент они почувствовали себя очень богатыми, решили рискнуть и перешли барьер затрат и получения средств....

известия: Я посмотрела списки проблемных строек - некоторые дома будут достраивать те же самые фирмы, которые не сумели построить их в срок. Например, Новый мир. Даете им шанс исправиться?

Амбарцумян: Не знаю. Еще в то время, когда руководство компании вышло на тендер, шли разговоры о том, что Мастерок дает глупое снижение, что это нереально.

известия: Большое число москвичей пострадало от деятельности фирмы Мастерок - она тоже переоценила свои возможности?

Амбарцумян: На конкурсе, где разыгрывается право получения земельного участка под застройку, выигрывает тот, кто предложит более высокую долю города - отчисления за инфраструктуру. В среднем это процентов 40 от стоимости построенного объекта. Мастерок давал больше всех - компании, которые участвовали с ними в тендере, говорили, что это несерьезно. Да и мы все считали, что это неподъемно.

известия: Что значит глупое снижение?

Амбарцумян: Таковы были условия тендера. Если взять и отдать участки более надежной, как кажется властям, фирме, скажут, что власти ангажированы. Теперь вот жизнь заставила пересмотреть условия торгов. Мэр принял решение: без банковской гарантии на весь объем строительства фирмы к торгам допускаться не будут. Квартиры не поступят в продажу, пока не будет выполнен определенный объем работ. Договоры соинвестирования отныне должны быть обязательно зарегистрированы и, мой совет, застрахованы. Мы почему-то, как обычно, учимся на собственных ошибках, хотя все эти вопросы давно решены в других государствах. Там страхуется любой риск... Ведь привыкли мы к автострахованию, поняли, что это удобно и финансово выгодно. Так почему же сделку в виде покупки квартиры или дома не страхуем? Это ведь гарантия безопасности. Банк, работающий со страховой фирмой, прежде чем оформить вам страховку, обязательно проверит ту компанию, куда вы намерены вложить свои деньги: счета их проверит, послужной список. И если в банке вам говорят: извините, но мы не будем страховать эту сделку или мы ее оформим, но под очень высокие проценты, это уже сигнал, что с этой компанией не все в порядке. И лучше, чтобы не потерять свои деньги, найти другую.

известия: Раз вы все так считали, почему же Мастерок получил все эти площадки под застройку? А в результате люди, вложившие в эти стройки деньги, теперь чуть ли не еженедельно митингуют?

Каждое условное направление, рассматриваемое от границ Москвы, имеет свои особенности. Если о Дмитровке можно сказать, что это районы большой воды и развитой спортивно-развлекательной инфраструктуры, районы Новорижского шоссе замечательны современной трассой, проходящей в обход населенных пунктов (езда без светофоров и, соответственно, тормозов), то Ленинградское шоссе при въезде с МКАД и далее, вплоть до поворота на Шереметьево, поражает разнообразием торговых центров как мировых, так и отечественных брендов, сконцентрированных на территории протяженностью в несколько километров. Это мебельный центр Гранд, торговый комплекс ЛИГА, где размещены магазины Перекресток, М-Видео, Книгас-вегас, Спорт-мастер и многие другие, Икеа, Мега, Оби, Ашан, Стокманн, вездесущий Макдоналдс. И это при том, что буквально перед МКАД у Ленинградского шоссе еще в границах Москвы расположены крупные торговые центры Рамстор и Metro CashCarry. А обилие щитов внушительных размеров с разнообразной яркой, роскошной, блистающей и блестящей рекламой с подсветкой и без нее при въезде в Химки первом на пути по Ленинградке областном городе создает впечатление немного фантастической нереальности, можно сказать, Рио, Лас-Химок. Впечатление немного портят пожилые химкинские пятиэтажки, расположенные справа по пути из столицы. Но летом их фасады практически скрыты выросшими деревьями. Отличительная особенность скромного Пятницкого шоссе построенные и строящиеся коттеджные поселки высшего класса и короткий путь к водным просторам Истринского водохранилища яхтам, виндсерфингу, рыбалке, да и просто к удовольствию искупаться и поплавать в чистой воде.

Санкт-Петербургское направление в данном материале представлено как территория, расположенная на севере и северо-западе Московской области в районах прохождения Ленинградского (трасса М10 Россия) и Пятницкого (трасса Р111) шоссе. Первое имеет протяженность в столице 20 км, а от МКАД до границы области около 90 км. Длина второго составляет около 50 км. Оно начинается в районе Митино, а заканчивается у Истринского водохранилища.

Основные города области, расположенные в районе прохождения Ленинградского шоссе, это Химки, Солнечногорск, Клин. Следует отметить, что за МКАД есть и столичные территории: районы Куркино и Молжаниновский, Зеленоградский административный округ. Если посмотреть на карту, можно обнаружить, что областной город Химки, вплотную примыкающий к МКАД, практически весь расположен в окружении московских территорий.

Городская недвижимость

О столичных образованиях за МКАД в рассматриваемом направлении можно сказать, что это новая Москва.
Район Митино, ставший столичным в 1984 году, особенно интенсивно застраивали в 90-е годы современными на то время домами и объектами инфраструктуры. Строительство, существенно меньшее по масштабам, продолжается и сейчас. В целом Митино можно считать вполне современным благоустроенным и внешне привлекательным столичным районом.

Что касается Пятницкого шоссе, то его начало это московский район Митино, а вдоль самой трассы крупных населенных пунктов нет.

Зеленоград , расположенный на расстоянии 20 км от МКАД, создавали как город-спутник Москвы (в настоящее время Зеленоградский административный округ столицы). В советские времена он был флагманом отечественной науки и оборонно-промышленного комплекса в области передовых электронных технологий. И сегодня этот современный, удобно спланированный город с ровными широкими улицами является одним из ведущих научных и промышленных центров микроэлектроники в России.

Одним из самых успешных проектов московского строительного комплекса является новый район Куркино. Здесь все дома построены по индивидуальным проектам, разнообразны по архитектурным решениям. Это в основном малоэтажные жилые здания, коттеджи, таунхаусы, но есть и дома в 12, 14 этажей и выше.

Все эти московские территории, расположенные за МКАД по Санкт-Петербургскому направлению, столь разные по застройке, объединяет проблема транспортной доступности. Митино путь в Москву и на МКАД по забитому пробками Волоколамскому шоссе (метро все еще в перспективе). Куркино проблемные выезды на МКАД и Ленинградское шоссе. А у жителей Зеленограда, для которых автомобиль не роскошь, а средство передвижения, Ленинградское шоссе с его вечными пробками вызывает только отрицательные эмоции.

Ведется разработка проектов освоения территории Молжаниновского района. Здесь планируют разместить промышленные зоны, организованные в соответствии с требованиями настоящего времени.

Наиболее активное строительство жилья ведут в городах, расположенных ближе к московским границам. В рассматриваемом направлении это Химки и населенные пункты одноименного городского округа. В районах прохождения Ленинградского и Пятницкого шоссе находится много поселков городского типа, где также возводят новые дома, застраивают целые микрорайоны и кварталы, развивают инфраструктуру. Среди них Андреевка, Голубое, Путилково и т. д. Вполне реально приобрести квартиру и на вторичном рынке жилья, где работает много местных агентств.

Но делать вид, что дорожно-транспортных проблем не существует, уже просто недопустимо, и медленно, но верно к государственным структурам, которые должны решать подобные вопросы, приходит понимание острой необходимости менять ситуацию с автомагистралями. Разработан проект дублера Ленинградского шоссе трассы Москва Санкт-Петербург, которая пройдет минуя населенные пункты. К строительству было обещано приступить уже в 2006 году. Также близок к реализации проект строительства выезда из Куркино на МКАД. Расширяется и реконструируется Пятницкое шоссе. От развития дорожно-транспортной инфраструктуры во многом зависит и реализация проектов по возведению в этих районах объектов недвижимости.

К проектам, которые первыми реализуются в Подмосковье, именно в Химках, можно отнести крупный бизнес-центр Кантри-Парк класса А, построенный при въезде в город на берегу Бутаковского залива. В ближайшей перспективе строительство крупного бизнес-парка международного уровня напротив действующего торгового центра Икеа. Это первый проект Икеа в области офисной недвижимости в России и первый бизнес-центр такого уровня в Подмосковье. Проектом предусмотрены шесть 12-этажных офисных зданий, две гостиницы, конференц-центр, обустроенный парк.

Химки (население около 170 тысяч человек) вплотную примыкают к МКАД с северо-западной стороны и граничат с новыми столичными районами Куркино и Молжаниновский. С 1января 2006 года изменился статус города Химки, который был преобразован в округ, куда вошли город Сходня, поселки Фирсановка, Подрезково, Планерная, Новогорск и прочие, образовав микрорайоны с аналогичными названиями. Ленинградское шоссе, проходящее по городу, делит его на две территории с условными названиями Старые и Новые Химки. Во второй половине прошлого века Химки формировались как аэрокосмический центр военно-промышленного комплекса страны. И до сих пор ведущими отраслями экономики города являются оборонная и космическая промышленность, поэтому градообразующие предприятия имеют тот же профиль деятельности. В Химках развиты системы здравоохранения, образования, культуры. Помимо общеобразовательных школ, лицеев, гимназий, детской школы искусств работают отделения ведущих столичных вузов. Что особенно следует отметить, так это внимание, уделяемое администрацией в последние годы благоустройству города, который преображается на глазах.

Район Новокуркино. Расположен в северной части Новых Химок. Здесь будет построено 900 тыс. кв. м жилья. Это 18 25-этажные панельные дома серии КОПЭ М-Парус и 32 36-этажные здания, выполненные по индивидуальным проектам. Здесь же возведут школы, детские сады, магазины, поликлиники, многофункциональный спортивный комплекс, бассейн и пр. Несколько корпусов сданы в эксплуатацию. Квартиры в них реализуют с качественной современной отделкой. В настоящее время полным ходом идет строительство еще трех корпусов с квартирами общей площадью от 42 до 100 кв. м.
Микрорайон Юбилейный. Один из самых новых проектов по застройке Новых Химок. Расположен на улице Панфилова и ограничен Ленинградским шоссе, Юбилейным проспектом и МКАД. Строительство здесь только начинается. Общая площадь квартир в домах серий П-3М и КОПЭ М-Парус основной части Юбилейного составит более 250 тыс. кв. м. Проектом предусмотрено строительство подземных паркингов, детских садов, школы, объектов инфраструктуры. Квартиры будут сдавать с полной чистовой отделкой. Начало продаж намечено на IV квартал 2006 года, а завершение застройки микрорайона запланировано на конец 2008 года.

Основные новостройки

Улица Молодежная, мкр-н Монолитно-кирпичное односекционное 25-этажное здание с 1 3-комнатными квартирами общей площадью от 57 до 121 кв. м. Планируемый срок сдачи ГК конец 2007 начало 2008 года. Цена 1900 2400 $/кв. м.

Улица Строителей, мкр-н Район со сложившейся инфраструктурой. Монолитно-кирпичное односекционное 25-этажное здание с 1 3-комнатными квартирами общей площадью от 54 до 113 кв. м. Планируемый срок сдачи ГК конец 2007 начало 2008 года. Цена 1900 2500 $/кв. м.

Улица Родионова, мкр-н 5, корп. 1 Жилой комплекс из четырех кирпично-каркасных зданий переменной этажности (10 17 этажей) с 1 3-комнатными квартирами общей площадью от 40 до 97 кв. м. Срок сдачи ГК II IV квартал 2006 года. Цена от 2450 $/кв. м.

Ленинский проспект, кв. Монолитно-кирпичный четырехсекционный жилой комплекс (25 этажей) с 1 3-комнатными квартирами общей площадью от 41 до 92 кв. м. Планируемый срок сдачи дома ГК апрель 2009 года.
Улица 8 Марта, мкр-н Лобаново. Монолитно-кирпичное 17-этажное здание с 1 3-комнатными квартирами общей площадью от 45 до 86 кв. м. Срок сдачи ГК III квартал 2007 года. Цена 1900 2600 $/кв. м.

Мкр-н Левобережный. Жилой комплекс Зеленый берег. Монолитно-кирпичные дома, расположенные недалеко от канала имени Москвы, с 1 3-комнатными квартирами по цене 85 175 тыс. $.

Улица Бурденко, корп. Четырехсекционный 17-этажный дом серии П-111М. Планируемый срок сдачи ГК III квартал 2007 года. Цена 1800 $/кв. м.

Мкр-н Планерная, корп. 1, 2 (Химкинский городской округ). 14 17-этажные дома серии И-1723 с 1 3-комнатными квартирами общей площадью от 54 до 87 кв. м. Срок сдачи ГК IV квартал 2006 года. Цена 1600 1725 $/кв. м.

Улица Кудрявцева, кв. Монолитно-кирпичное односекционное 23-этажное здание с 1 3-комнатными квартирами общей площадью от 54 до 110 кв. м. Планируемый срок сдачи ГК I квартал 2007 года.

Мкр-н Сходня (Химкинский городской округ), 2-й Мичуринский тупик. Комплексная застройка микрорайона. Панельное 14-этажное здание серии П-111М с 1 3-комнатными квартирами. Планируемый срок сдачи ГК IV квартал 2007года. Цена от 1000 $/кв. м.

Мкр-н Новоподрезково (Химкинский городской округ), улица Железнодорожная. Комплексная застройка микрорайона, вторая очередь строительства, монолитно-кирпичный 17-этажный дом с 1 3-комнатными квартирами общей площадью от 38 до 88 кв. м. Планируемый срок сдачи ГК IV квартал 2007года. Цена от 1600 $/кв. м.

Мкр-н Сходня (Химкинский городской округ), улица Ватутина. Комплексная застройка микрорайона. Монолитно-кирпичный шестисекционный дом переменной этажности (14 17этажей) с 1 3-комнатными квартирами общей площадью от 39 до 90 кв. м. Поэтапный срок сдачи ГК. Цена от 900 $/кв. м.

Монолитно-кирпичный дом переменной этажности (15 17 этажей) с 1 3-комнатными квартирами. Поэтапная сдача ГК II квартал 2006 года IV квартал 2007 года. Цена от 900 $/кв. м.

Мкр-н Сходня (Химкинский городской округ), Юбилейный проезд. Разноэтажный (15, 17, 19-этажный) панельно-кирпичный дом с 1 3-комнатными квартирами общей площадью от 40 до 81 кв. м. Срок сдачи ГК IV квартал 2006 года.

Мкр-н Сходня (Химкинский городской округ), улица Папанина, 3 Жилой комплекс Зеленый остров. Два 9-этажных монолитно-кирпичных дома. Планируемый срок сдачи II квартал 2007 года. Цена от 1000 $/кв. м.

Поселок Путилково (Красногорский район). Внешняя сторона МКАД, 71-й км. 17-этажный монолитно-кирпичный дом. Срок сдачи ГК I квартал 2007 года. Цена 2500 2600 $/кв. м.

Мкр-н Сходня (Химкинский городской округ), улица Чапаева, корп. 6, Четырехсекционные дома серии В-200 Срок сдачи корп. 6 конец 2006 года, корп. 7 конец 2007 года.

Основные новостройки

Солнечногорск (население около 58 тысяч человек) расположен в 50 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. Статус города этот населенный пункт получил в 1938 году. Рабочие места жителям Солнечногорска обеспечивают успешно функционирующие предприятия промышленности. Это заводы: электромеханический, механический, стекольный, металлоизделий и пр. А также предприятия пищевой промышленности. В городе развита инфраструктура: торговые центры, культурно-образовательные, медицинские учреждения, зоны отдыха. Жилой фонд города в основном представлен пяти-девятиэтажными зданиями. Существенный объем жилья составляют и частные дома. Рядом с городом, практически на его северо-восточной границе, расположено одно из крупнейших озер области Сенежское. Строительство современного, качественного, удобного жилья и объектов инфраструктуры ведут не только в городе, но и в поселках, относящихся к Солнечногорскому району.

Поселок Голубое (Солнечногорский район). Расположен в нескольких километрах от Зеленограда. Ведется застройка отдельного микрорайона в основном домами серии П44Т разной этажности (от 13 до 17 этажей). 1 3-комнатные квартиры общей площадью от 37 до 84 кв. м. Планируемый срок сдачи домов ГК 2006 2007 год. Цена от 1100 1500 $/кв. м.
Клин (население около 80 тысяч человек) расположен в 70 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. Город имеет давнюю историю. Первое упоминание о нем в письменных источниках относится к 1317 году. А уездным городом Московской губернии Клин был утвержден в 1781 году. К особенностям развития можно отнести тот факт, что его генеральный план разработан и утвержден еще в 1784 году. Город был разбит на кварталы для разных сословий граждан. Проект предусматривал прямоугольную сетку улиц, где должно было вестись строительство домов. В настоящее время Клин промышленный город. Здесь функционируют станкостроительный, стекольный и другие заводы и фабрики. Развита инфраструктура, заметное внимание уделяется благоустройству города и сохранению памятников старины. В историю музыкальной культуры Клин вошел благодаря имени великого русского композитора П. И. Чайковского, который создал здесь многие из своих шедевров. Следует отметить, что более 50 % площади Клинского района занимают живописные леса, а часть его территории проходит по границе с Завидовским государственным заповедником.

Поселок Андреевка (Солнечногорский район). Территориально примыкает к 14, 15, 16 микрорайонам города Зеленограда. Ведется строительство жилого квартала из семи панельных зданий переменной этажности (10 16 этажей) с 1 4-комнатными квартирами общей площадью от 41 до 84 кв. м. Вводят в строй объекты инфраструктуры. Планируемый срок сдачи домов ГК II квартал 2007 года. Цена от 1400 $/кв. м.

Основные новостройки

Инвесторы и застройщики не столь активно осваивают Клинский район в сравнении с более близкими к Москве городами. Тем не менее строительство жилья постепенно набирает темпы.

Вторичный рынок городского жилья
Купля-продажа квартир


Улица Чайковского. Монолитно-кирпичный 16-этажный дом расположен в районе со сложившейся инфраструктурой. Срок сдачи ГК IV квартал 2006 года. Цена от 900 $/кв. м.

Аренда квартир

В области темпы роста цен на вторичном рынке жилья не уступают столичным. Не является исключением и город Химки. В летний период 2006 года, по данным экспертов химкинской фирмы Рида, цена предложения в среднем составляет около 3 тыс. $/кв. м. Спектр предложений от панельных пятиэтажек до квартир бизнес-класса в монолитно-кирпичных домах. Так, 1-комнатную квартиру общей площадью 30 кв. м на втором этаже панельного пятиэтажного дома предлагают за 85 тыс. $, 2-комнатную квартиру общей площадью 80 кв. м в монолитно-кирпичном доме 2003 года постройки за 230 тыс. $, 3-комнатную квартиру общей площадью 55 кв. м в 9-этажном кирпичном доме за 160 тыс. $. Следует отметить, что высокие московские цены на жилье заставляют покупателей квартир с помощью ипотеки все более активно решать жилищные проблемы в городах Подмосковья. Это провоцирует и здесь заметный рост стоимости жилья. Цены на квартиры в Солнечногорске и Клину подтверждают тот факт, что расстояние от Москвы является одним из основных параметров, определяющих стоимость жилья. В Солнечногорске средняя цена квартиры вторичного рынка составляет 1400 1500 $ за кв. м, а в Клину 1300 140 Соответственно, 2-комнатную квартиру общей площадью 55 кв. м в 5-этажном панельном доме в Солнечногорске можно приобрести за 80 тыс. $, а 3-комнатную общей площадью 65 кв. м в 12-этажном доме за 105 тыс. $. В Клину 1-комнатная квартира общей площадью 30 кв. м в 5-этажном панельном доме стоит 42 тыс. $. Для сравнения приведем средние цены вторичного рынка в московских районах, расположенных за МКАД в рассматриваемом направлении: в Митине 3500 $ за кв. м, Куркине 3600, Зеленограде 290

Загородная недвижимость

Рынок аренды квартир в рассматриваемых городах наиболее активен в Химках, что является следствием близости города к Москве. Местные агентства недвижимости предлагают 1-комнатные квартиры в среднем от 480 $ в месяц, 2-комнатные 550, 3-комнатные 65 Эти цены несколько ниже московских. Как и в столице, наиболее востребованы 1-комнатные квартиры, спрос на которые существенно превышает предложение. Что касается Солнечногорска и Клина, то здесь цена аренды жилья заметно ниже в сравнении с Химками.

Предлагают к продаже дома в садоводческих товариществах, земельные наделы от нескольких соток до десятков гектар. И если Пятницкое шоссе ведет к Истринскому водохранилищу, то Ленинградское это путь к Волге, Иваньковскому водохранилищу (Московское море). А ввод в строй новой дороги Москва Санкт-Петербург (дублер Ленинградки), начало строительства которой 2006 год, существенно увеличит популярность этого направления. Что касается районов прохождения Пятницкого шоссе, то загородное жилье здесь одно из самых востребованных на загородном рынке недвижимости Подмосковья.

Как и везде в Подмосковье, рынок загородной недвижимости в районах прохождения трасс Ленинградского и Пятницкого шоссе насыщен разнообразными предложениями, как по уровню цен, так и по классу предлагаемого жилья. Но что касается Ленинградского шоссе, то в основном до Зеленограда, а это 20 км от МКАД, новые коттеджи и дачи строят по левую сторону от автотрассы. Аэропорт Шереметьево, расположенный в 12 км от МКАД, по правую сторону Ленинградки, и расширяющий площади своих терминалов, не является стимулом для приобретения загородного жилья. Кроме того, территории вдоль Ленинградского шоссе одни из самых насыщенных складскими комплексами разных классов и назначений. А новые кварталы Химкинского округа и поселков городского типа все ближе подступают к границам таких стародачных мест, как Фирсановка, Алабушево, Подолино, которые постепенно сами становятся частью городской среды. Тем не менее природные особенности рассматриваемого направления являются весьма привлекательными для загородной жизни. Территория между Ленинградским и Пятницким шоссе и далее, почти до Волоколамки, это практически сплошные леса, опушки и холмистые поляны с небольшими речками, озерами и прудами. Здесь построены и строятся коттеджные поселки, комплексы таунхаусов, появляются новые дома в известных стародачных местах.

Несмотря на загруженность Ленинградского шоссе, новые объекты коттеджного строительства здесь появляются достаточно регулярно. В настоящее время по данным экспертов рынка в районах прохождения Ленинградского и Пятницкого шоссе построено и строится порядка 38 коттеджных поселков, многие из которых уже заселены. Следует отметить, что зачастую на расстоянии до 20 25 км от МКАД дома в подобных поселках приобретают для постоянного проживания. Что касается Пятницкого шоссе, то здесь наиболее востребовано загородное жилье в районе Истринского водохранилища. Также строятся и пользуются популярностью коттеджные поселки, более удаленные от большой воды.

Коттеджные поселки

Поселки высшего класса (премиум) построены и строятся в направлении Пятницкого шоссе у Истринского водохранилища. Это Антея, где на территории 6 га, с береговой линией в 250 м, возведено 28 комфортабельных коттеджей площадью 280 320 кв. м, которые к настоящему времени проданы. Резиденция Волна элитный дачный клуб на берегу водохранилища: 18 домов площадью от 230 до 310 кв. м, собственный пляж, пирс, эллинг, ресторан, фитнес-центр и пр. Поселок заселен. Цена домов в поселках премиум-класса, расположенных в районах прохождения Пятницкого шоссе, достигает нескольких миллионов долларов.

К особенностям коттеджного строительства в направлении прохождения Ленинградского шоссе можно отнести внимание, уделяемое девелоперами и застройщиками к сблокированным домам таунхаусам. Достаточно отметить, что самый первый поселок из секций таунхаусов в Подмосковье был построен именно в районе прохождения Ленинградского шоссе, у деревни Новые Ржавки, расположенной на въезде в Зеленоград, в 18 км от МКАД. Этот обустроенный и охраняемый поселок достаточно давно заселен. В нескольких километрах от него построен поселок Удачное, также из сблокированных домов таунхаусов, общей площадью от 177 до 252 кв. м, с участками от 4 до 7 соток. Строятся и построены таунхаусы в поселках Серебряные родники (9 км от МКАД), Эдем (7 км от МКАД), ФэмилиКлаб (12 км от МКАД), Лесной (16 км от МКАД), Юлия-2 (11 км от МКАД) и др. Из тенденций, проявившихся в последнее время на рынке загородного жилья, следует отметить все больший интерес покупателей к приобретению второго загородного дома. Что касается урбанизированного Ленинградского шоссе, то, приобретая дом для постоянного проживания, расположенный на расстояние до 20 км от МКАД, взоры его владельца все чаще обращаются к районам Волги, Иваньковского водохранилища, Завидовскому заповеднику, где в экологически благополучных заповедных местах можно приобрести дом для отдыха, а это 100 120 км от МКАД по Ленинградке. Также следует отметить мегапроекты коттеджного строительства, осуществляемые в районах прохождения Ленинградского шоссе, ФэмилиКлаб.

Одно из самых новых предложений у Истринского водохранилища коттеджный поселок Акватория Истры, где будет построено 52 дома площадью 200 300 кв. м на участках размерами от 15 до 53 соток. Цены устанавливают в зависимости от размера участка и площади дома. Они могут в настоящее время составлять от 250 до 990 тыс. $. Коттеджные поселки высшего класса расположены в районах прохождения Пятницкого шоссе, удаленных от Истринского водохранилища, например Горки-7 (12 км от МКАД). Расширяет свои владения поселок Юлия (11 км от МКАД), где на территории 11 га строят Юлию-2.

В коттеджном поселке Истра-Лэнд на территории 19 га, окруженной лесным массивом, на берегу водохранилища, в 45 км от МКАД, у деревни Лопотово, расположено 90 домов на участках размером от 15 до 25 соток. Поселок создан в единой архитектурной концепции, представленной пятью типами домов.

Поселок Эдем жилой комплекс, расположенный в 7 км от МКАД по Ленинградскому шоссе и граничащий с московским районом Куркино. На территории 32 га построены и строятся коттеджи площадью от 300 кв. м, таунхаусы площадью от 152 до 308 кв. м, четырех- и пятиэтажные секционные дома с 1 3-комнатными квартирами. Концепция проекта застройки включает в себя сооружение объектов инфраструктуры, зон отдыха и пр. Ввод жилья в эксплуатацию производят поэтапно. Много домов уже заселено, а третья, последняя очередь завершения строительства и сдачи домов 2007 год.

Впечатляющие объемы загородного жилья будут реализованы в коттеджном поселке ФэмилиКлаб, расположенном в 12 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. Здесь построят 214 коттеджей площадью 246, 267, 310 и 341 кв. м и 130 таунхаусов площадью от 124 до 248 кв. м. Все дома возводят из пенобетонных блоков. На территории комплекса будут построены объекты инфраструктуры, сооружена зона отдыха с теннисными кортами и спортивными площадками. Цена таунхаусов от 120 тыс. $, коттеджей от 270 тыс.

Строят небольшие элитные коттеджные поселки и на границе Московской и Тверской областей, в районе расположения заповедника Завидово. Это 110 120 км от МКАД по Ленинградскому шоссе.

В 115 км от МКАД по Ленинградскому шоссе, на правом берегу Иваньковского водохранилища строится коттеджный поселок клубного типа Раздолье. На территории 56 га будет возведено 30 домов на земельных участках с лесными деревьями, оборудованная береговая зона с яхт-клубом, пирсы, эллинги, пляж, пруды для спортивной рыбалки.

Отдельные дома на вторичном рынке загородного жилья

Следует отметить, что многие коттеджные поселки в рассматриваемом направлении расположены так, что подъехать к ним можно как по Ленинградскому, так и Пятницкому и даже Дмитровскому шоссе, а также по дорогам местного значения: Путилковскому, Новосходненскому, Куркинскому шоссе.

Аренда загородного жилья

Предложения вторичного рынка загородного жилья в основном коттеджи в стародачных местах, дома, дачи в садоводческих товариществах, небольших деревнях и поселках. По мере ввода в строй организованных коттеджных поселков все больше предложений выходит на рынок от купивших здесь дома и по каким-то причинам решивших с ними расстаться. В наиболее известных и пользующихся популярностью стародачных поселках, расположенных по левую сторону прохождения Ленинградского шоссе, в 10 25 км от МКАД (Фирсановка, Алабушево, Подолино, районе санатория имени Артема), цены на хорошие дома с участками 8 15 соток составляют 300 500 тыс. $. Поселок Новогорск, относящийся к Химкинскому городскому округу и находящийся несколько в стороне от основных трасс, между Ленинградским и Пятницким шоссе, занимает особое место в табели о рангах загородного жилья. Расположенный в живописной пойме реки Сходни, в окружении лесного массива, он начал застраиваться достаточно давно. Здесь построены многоквартирные и индивидуальные дома, коттеджный поселок, развита инфраструктура. Известна спортивная база, где тренируются сборные России по многим видам спорта. Отдельные коттеджи в Новогорске предлагают по цене до миллиона долларов и выше. По мере удаления от Москвы, соответственно, снижаются цены и уменьшается спрос. Деревянный дом из бруса площадью 100 кв. м на участке в 12 соток в 40 км от МКАД можно приобрести за 45 тыс. $. На расстоянии от 20 км и далее по Ленинградке достаточно много предложений домов в садоводческих товариществах по цене 30 70 тыс. $. Объяснение столь низким ценам загруженность и низкая пропускная способность Ленинградского шоссе. Есть, конечно, и дорогие современные дома, как правило, с большими земельными наделами (от 30 соток). Их стоимость, несмотря на расположение около 40 км и более от МКАД, может составлять 150 300 тыс. $. Все большим спросом пользуются дома в районе Завидовского заповедника, у Иваньковского водохранилища. В местах прохождения Пятницкого шоссе вторичный рынок загородного жилья имеет свои особенности: цены возрастают по мере удаления от МКАД (сказывается приближение к Истринскому водохранилищу) и они существенно выше цен на дома в районах Ленинградки на том же расстоянии от Москвы. Количество предложений в построенных и заселенных коттеджных поселках незначительно, и стоимость таких домов, особенно у Истринского водохранилища, до нескольких миллионов долларов. Есть предложения домов, расположенных в поселках по Пятницкому шоссе: Отрадном, Юрлове, Брехове, Баранцеве, Марьине, Жилиное и пр. Так, кирпичный 2-этажный коттедж площадью 180 кв. м на участке 24 сотки у поселка Брехово предлагают за 250 тыс. $, коттедж площадью 250 кв. м на участке 12 соток в поселке Жилино продается за 330 тыс. $, дом площадью 320 кв. м на участке 15 соток в коттеджном поселке у Истринского водохранилища за 650 тыс. $. Вместе с тем следует отметить, что в районах прохождения Пятницкого шоссе сравнительно недалеко от МКАД предлагают дома и по существенно меньшим ценам. Это, как правило, жилые строения относительно небольших площадей, построенные десять и более лет назад в садоводческих товариществах, деревнях или около них. Так, в 25 км от МКАД можно прибрести дом площадью 56 кв. м на участке 8 соток за 60 тыс. $, а дом площадью 50 кв. м на участке 6 соток в 35 км от МКАД предлагают за 45 тыс. $.

Земельный рынок

Рынок аренды домов для проживания за городом живет по своим законам и традициям, к которым можно отнести сезонность его активности, деление арендаторов на тех, кто снимает дом для проживания в нем только в летние месяцы, тех, кто пользуется кратко-срочной арендой в любое время года, и наконец тех, кто арендует загородное жилье на длительный срок от года и более. Предпочтения состоятельных граждан, относящихся к последней категории, это дома в коттеджных поселках. Цены на аренду коттеджа по Пятницкому шоссе имеют значительный разброс от 4 до 30 тыс. $ в месяц. Комфортабельный кирпичный коттедж площадью 270 кв. м в поселке Юрлово предлагают в аренду по цене 4 тыс. $ в месяц. В престижном коттеджном поселке Росинка, в 7 км от МКАД, функционирующем уже несколько лет, цена аренды коттеджа составляет 14 16 тыс., а таунхаусов в среднем 9 тыс. $ в месяц. На территории в 15 га построено 100 домов площадью от 140 до 350 кв. м, налажена инфраструктура: школа, детский сад, зона отдыха, рестораны, кафе, спортивные площадки и пр. Коттеджи в элитном поселке Светлые горы (8 км от МКАД) сдают в аренду по цене 20 30 тыс. $ в месяц. Такие же цены в обжитом, комфортном для проживания поселке Рождествено, расположенном практически на границе с московским районом Митино. Коттеджи и таунхаусы в Новогорске, находящиеся между Ленинградским и Пятницким шоссе, можно арендовать по цене 5 тыс. $ в месяц. В поселке Машкинские холмы (район прохождения Ленинградского шоссе), в освоенной и обжитой его части, есть предложения аренды коттеджей в 10 тыс. $ в месяц. Но арендуют дома не только в коттеджных поселках. Достаточно высок спрос на дома в стародачных местах, где цены близки к ценам аренды в коттеджных поселках. Арендуют дома и дачи в садоводческих товариществах, деревнях и прочих сельских населенных пунктах. Здесь стоимость аренды зависит от многих факторов, основным из которых является расстояние от Москвы. В зависимости от комплекса параметров, характеризующих это жилье, цена аренды в районах до 40 50 км от МКАД составляет в среднем от 500 $ в месяц.

Список отдельных коттеджных поселков: расположение, цены

Следуя часто цитируемым словам Марка Твена о том, что земля товар, который больше не производят, спрос на земельном рынке неуклонно растет с каждым годом. Какие же земельные наделы, где и по какой цене предлагает рынок в местах прохождения Ленинградского и Пятницкого шоссе? Это участки в коттеджных поселках как со строительным подрядом, так и без него. Площади таких участков в основном от 12 до 30 соток. Цена зависит от расположения поселка и его классности. Например, по Пятницкому шоссе в среднем от 4 до 10 тыс. $ за сотку. У Истринского водохранилища цены могут быть существенно выше 15 25 тыс. $. Так, в поселке Юрлово (11 км от МКАД) есть предложения участков по цене 10 тыс. $ за сотку, а в поселках у Истринского водохранилища в районе населенных пунктов Пятница и Лопотово сотка земли стоит от 15 тыс. $. В районах Ленинградского шоссе стоимость аналогичных земельных участков несколько ниже, но есть предложения по 10 тыс. $ и более за сотку. Так, в Новогорске выставлен на продажу земельный надел площадью 0,5 га по цене 25 тыс. $ за сотку. В среднем на расстоянии до 15 км от МКАД земля в коттеджных поселках, расположенных по Ленинградке, продается по цене 6 9 тыс. $ за сотку. Что касается земли у большой воды, то в районе Московского моря земельные участки в коттеджном поселке без строительного подряда предлагают по 6 12 тыс. $ за сотку. Заметный объем предложений приходится на участки в садоводческих товариществах и сельских населенных пунктах. Разброс цен на них достаточно велик. Такие предложения по всему Пятницкому шоссе имеют ценовой диапазон в среднем от 2 до 10 тыс. $ за сотку. Есть здесь предложения и больших земельных наделов (до 15 га) под коттеджную застройку по цене 3 7 тыс. $ за сотку. Что касается Ленинградского шоссе, то здесь основной объем предложений участков в садоводческих товариществах и сельских населенных пунктах приходится на территории, находящиеся далее 20 км от МКАД. Цены в среднем от 1 до 5 тыс. $ за сотку. Большие земельные наделы площадью несколько гектаров предлагают в 12 км от МКАД по цене 12 тыс. $ за сотку, а в 65 км по 1,5 тыс.

Эдем. Ленинградское ш., 7 км от МКАД, поселок из 500 домов, состоящий из отдельных коттеджей, таунхаусов и малоквартирных 4 5-этажных жилых зданий. Цены от 160 до 900 тыс. $.

Ленинградское шоссе
Терехово. Ленинградское ш., 6 км от МКАД, 84 дома площадью 170 310 кв. м. с участками 15 20 соток. Строительство завершено, дома сданы. Разработан проект строительства второй очереди. Цена за оставшиеся в продаже дома площадью 260 кв. м с участками 20 соток 600 тыс. $.

Новосходненский. Ленинградское ш., 10 км от МКАД, 41 дом площадью от 220 кв. м, участки от 15 соток. Поселок построен, дома проданы.

Машкинские холмы. Ленинградское ш., 8 км от МКАД. Дома в поселке сдают поэтапно. Первая очередь построена и заселена. Кирпичные коттеджи площадью 400 кв. м с земельными участками от 11 до 14 соток. Цена за дом площадью 430 кв. м с участком 11 соток 750 тыс. евро.

Удачное. Ленинградское ш., 12 км от МКАД, 20 домов, состоящих из 73 сблокированных таунхаусов площадью от 170 до 250 кв. м. Участки 4 6 соток. Поселок построен, дома проданы.

ФэмилиКлаб. Ленинградское ш., 12 км от МКАД, 214 коттеджей площадью 246, 265, 310 и 340 кв. м с участками 12 15 соток, 130 таунхаусов площадью от 124 до 248 кв. м с участками 2 5 соток. Цена коттеджей от 265 тыс. $, таунхаусов от 115 тыс. $.

Фирсановка. Ленинградское ш., 17 км от МКАД. Клубный поселок на 6 домов площадью 220-235 кв. м, участки от 15 соток. Поселок построен, дома проданы.

Елино. Ленинградское ш., 16 км от МКАД, 3 км от Зеленограда, 29 таунхаусов с квартирами площадью 214 216 кв. м и участками по 4 сотки. Цена от 285 до 320 тыс. $ за дом.

Голубое. Ленинградское ш., 27 км от МКАД, 120 домов площадью 150 250 кв. м, участки 13 25 соток. Поселок построен, дома проданы.

Зеленое подворье. Ленинградское ш., 20 км от МКАД, 25 домов площадью от 180 до 650 кв. м, участки 15 соток. Поселок построен, дома проданы.

Пятницкое шоссе
Юрлово. Пятницкое ш., 10 км от МКАД, 30 коттеджей площадью 560 760 кв. м, участки 10 30 соток. Поселок построен, дома проданы.


Починки. Ленинградское ш., 67 км от МКАД, 29 деревянных домов площадью 137 170 кв. м, участки 12 соток. Цена домов площадью 132 кв. м 101 тыс. $, площадью 137 кв. м 113 тыс., площадью 170 кв. м 128 тыс.
Раздолье. Ленинградское ш., 115 км от МКАД, берег Иваньковского водохранилища, 30 домов площадью 280 367 кв. м, участки 18 50 соток. Цена 700 900 тыс. $.

Юлия- Пятницкое ш., 11 км от МКАД, 110 домов площадью от 260 до 1000 кв. м, участки 12 соток. Цена домов от 300 до 550 тыс. $.

Лесной. Пятницкое ш., 11 км от МКАД, 44 дома, 5 таунхаусов. Площадь таунхаусов 161 кв. м, участки 2,5 3 сотки. Цена таунхаусов от 170 тыс. $.

Горки- Пятницкое ш., 12 км от МКАД, 64 домовладения площадью 380 1000 кв. м, участки 20 60 соток. Цена 0,65 2,65 млн $.

Юлия- Пятницкое ш., 11 км от МКАД, 65 коттеджей, 9 дуплексов, 26 таунхаусов (4 секции). Цена от 300 до 550 тыс. $.

Резиденция Волна. Пятницкое ш., 43 км от МКАД, 18 домов площадью 225 307 кв. м, участки 19 44 соток. Поселок построен, дома проданы.

Благовещенка. Пятницкое ш., 14 км от МКАД, 31 дом площадью 300 1 100 кв. м, участки 19 42 сотки. Цена 1000 $/кв. м.

Антея. Пятницкое ш., 45 км от МКАД, 28 домов площадью 280 320 кв. м, участки 19 22 сотки. Поселок построен, дома проданы.

Новое время. Пятницкое ш., 45 км от МКАД, 39 домов площадью 225 380 кв. м, участки 16 24 соток. Поселок построен, дома проданы.

Акватория Истры. Пятницкое ш., 48 км от МКАД, 52 дома площадью от 200 до 300 кв. м, участки 15 53 сотки. Есть наделы до гектара. Начало строительства. Срок сдачи первой очереди IV квартал 2008 года. Цена за дом 260 980 тыс. $.
Ермолино. Пятницкое ш., 55 км от МКАД. Участки с подрядом на строительство площадью 14 22 сотки. Цена за дом площадью 424 кв. м с участком 14 соток 424 тыс. $.

Истра-Лэнд. Пятницкое ш., 45 км от МКАД, 41 домовладение площадью 209 367 кв. м, участки 15 33 сотки. Цены домов площадью 367 кв. м с участками 30 соток 920 тыс. $, площадью 209 кв. м с участками 15 соток 530 тыс. $. Планируемый срок сдачи поселка II квартал 2007 года.

Эдуард Акопян,
генеральный директор фирмы РИДА, работающей на рынке недвижимости города Химки более 14 лет:

Наиболее заметными событиями на подмосковном рынке недвижимости последнего времени я бы назвал весенний рост цен, происходивший опережающими темпами по сравнению со столицей. Это было связано с тем, что покупатели московских квартир при соотношении цена-качество отдавали предпочтение областным квартирам как более дешевым. Также отмечу, что существенно (до 30%) возросла доля инвестиционных покупок в Подмосковье со стороны жителей регионов (Южный, Поволжский и Уральский федеральные округа). Весной этого года в Химках также резко сократилось количество предложений на вторичном рынке жилья, ситуация более-менее нормализовалась только в июле. Продают квартиры в монолитно-кирпичных домах-новостройках, купленные один-два года назад, в панельных 9 14-этажках, пятиэтажных хрущевках. Можно ли сказать, что цены на жилье в Химках вплотную приблизились к столичным (например, в районе ст. м. Речной вокзал)? На это могу ответить, что еще три-четыре года назад москвичи могли обменять квартиру в спальном районе на аналогичную в Химках, и у них оставались деньги. Сегодня повторить такую сделку очень сложно. Что касается цен на аренду квартир в Химках, то они практически такие же, как и в Северном округе Москвы. В настоящее время каждая третья сделка купли-продажи в нашей компании проходит с помощью ипотечного кредита. Но снижение процентных ставок, естественно, привлекает больше потенциальных покупателей и, соответственно, провоцирует дальнейший рост цен. На мой взгляд, к 2010 году большинство сделок купли-продажи недвижимости будет проходить с использованием ипотечного кредита, но если только ставки по кредиту будут не выше 5 6% годовых в рублях. Отмечу, что жители Химкинского района могут получить ипотечный кредит в пяти местных банках. О застройке города скажу, что наиболее масштабно она ведется в Новых Химках. Большие объемы жилья в панельных домах серии КОПЭ М-Парус возводят в жилых комплексах Новокуркино, Юбилейный. Такие масштабы, конечно, отрицательно сказываются на транспортной инфраструктуре города, ухудшают его экологические показатели, ведут к сверхурбанизации.

Ривьера на Истре. Пятницкое ш., 55 км от МКАД, 9 резиденций, площадь домов от 550 кв. м, участки 25 50 соток. Цена домов площадью 680 кв. м с участками 26 соток 2 млн $.
Комментарии

Анна Овчинникова,
заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО Земельная компания:

На сегодняшний день все более заметной становится тенденция к покупке домов в загородных поселках, расположенных на расстоянии 80 100 км от МКАД. Предпосылки для этого сформировались за последние несколько лет. Можно сказать, что состоятельные граждане в большинстве своем уже приобрели дома в ближайшем пригороде для постоянного проживания и теперь обратили свое внимание на дома для сезонного отдыха в дальнем Подмосковье.

Что касается загородного жилья, то заметной тенденцией первого полугодия этого года является неравномерный рост цен на дома и квартиры. Сегодня, продав 2-комнатную квартиру площадью 60 кв. м в Химках, можно купить дом в 140 кв. м с участком 15 соток в Солнечногорском районе. Наша компания успешно и давно занимается продажей и оформлением домов (земельных участков). Предложений земли с каждым годом на рынке становится все меньше. Это обусловлено в том числе и отсутствием за последние два года продаж земельных участков под ИЖС со стороны местной администрации, а также самой спецификой земли как товара невосполнимого. Сейчас в Химках работает свыше 15 риелторских фирм, в том числе из Москвы. Успех во многом зависит от имиджа компании и времени ее работы на рынке. Клиент сам делает свой выбор. Правила оформления сделок в Москве и области различны, и у местных фирм, конечно, больше опыта и знаний этих особенностей. Оформление сделок с недвижимостью может отличаться даже между районами Московской области. Нет нормальной системы унификации и стандартизации всех процедур и образцов документов в рамках всей области. Говоря о перспективе, руководствуясь своим опытом работы на рынке недвижимости, могу предположить, что цены на первичном рынке квартир в Химках в первом полугодии 2007 года составят 3000 $/кв. м, на вторичном 3900 $/кв. м.

Именно этим обусловлена популярность Иваньковского водохранилища или, как его еще нередко называют, Московского моря. Это красивые, живописные места, замечательная рыбалка и охота, возможность заниматься яхтингом на большой воде. География плаваний от Иваньковского водохранилища распространяется на восток, через Волгу, на север и на юг. На север в Рыбинское водохранилище и Весьегонск в живописные места с прекрасной рыбалкой и ягодниками, а по реке Шексне и далее по Волго-Балтийскому каналу в Онежское озеро. Из него по реке Свири можно выйти в Ладожское озеро и далее по Неве к Санкт-Петербургу и Балтийскому морю. Разрабатывая концепцию поселка, наша компания ориентировалась именно на потребителей, любящих активный отдых на воде, тех, кто хочет иметь не просто соседей, но единомышленников, тех, кому важны ощущение свободы, красота природы и чистый воздух.

На мой взгляд, принимая решение о покупке дальней дачи, люди руководствуются в первую очередь желанием жить в красивом, экологически благоприятном и действительно приближенном к пониманию загородной жизни месте, ощущать гармонию и спокойствие от общения с природой, отдыхать от ритма мегаполиса.

В настоящее время ведутся работы по созданию необходимой инфраструктуры, ориентированной прежде всего на яхтенный сервис, организацию комфортного отдыха у воды: строительство берегоукрепительных и причальных сооружений для сезонного размещения яхт, эллинга, набережной, благоустроенного пляжа, ресторана, спортивной и детской площадок.

Клубный поселок Раздолье расположен на берегу Иваньковского водохранилища вблизи национального парка Завидово между деревнями Свердлово и Плоски. На лесной территории площадью 10 га заканчивается строительство 30 деревянных домов площадью от 280 до 367 кв. м из высококачественного финского бруса, оборудованных всеми системами жизнеобеспечения городского цикла, с участками от 0,2 до 0,4 га.


На ближайшую пятилетку намечена реализация одного из самых крупных проектов в области коммерческой недвижимости строительство технопарка Нагатино-ЗИЛ, получившего также неофициальное название Nagatino I LAND. Предполагаемый объем инвестиций 1 млрд долл. В результате на рынок выйдет почти 1 млн кв. м современных офисных, производственных и выставочных площадей (в которых так остро нуждаются предприниматели), а девелопер проекта ОАО Московский бизнес-инкубатор станет одним из ведущих игроков в этом сегменте.
Попытка номер

Раздолье не единственный проект нашей компании на рынке загородного жилья. Мы также заканчиваем строительство поселка Истра-Лэнд на берегу Истринского водохранилища, вблизи деревни Лопотово. Территория поселка составляет 9 га и разделена на 40 индивидуальных участков. Представлено большое количество проектов коттеджей площадью от 209 до 367 кв. м. Дома предлагают вместе с земельными участками площадью до 0,3 га. Берег водохранилища, входящий в территорию поселка, будет обустроен как зона отдыха. Замечу, что особенностью поселков Раздолье и Истра- Лэнд является предложение гражданам домов и участков, оформленных в их собственность, тогда как в основном поселки у воды располагаются на территориях арендованного леса, где согласно действующему законодательству ни земельные участки, ни строения в собственность оформлены быть не могут. Видимо, поэтому новых девелоперских проектов в этих местах не так много. Хотя планируемое строительство новой федеральной дороги Москва Санкт-Петербург должно подстегнуть активность застройщиков к освоению земель в этих районах.

Проект горячо поддержал мэр Юрий Лужков. Технопарк включили в Комплексную программу развития и поддержки малого предпринимательства Москвы. Прежде всего он должен был стать бизнес-инкубатором для предприятий малого бизнеса, предоставив им офисные, производственные, выставочные помещения. Кроме того, столичные власти намеревались таким образом вовлечь в хозяйственный оборот избыточные мощности АМО ЗИЛ (и заодно помочь заводу расплатиться с долгами), а также улучшить экологическую ситуацию в районе.

Нагатинская пойма и весь район Нагатино давно привлекают внимание частных и государственных инвесторов. Сначала столичные власти собирались сослать туда все казино, расположенные в жилых домах и рядом с детскими учреждениями. Потом поклонники Формулы-1 несколько лет с замиранием сердца ждали, что будет сооружен автодром и Москва станет этапом Гран-при. Затем появилось решение о выводе с этой территории промышленных объектов (в первую очередь структур автозавода имени Лихачева (ЗИЛ) и речного флота) и создании тут большого жилого квартала. Наконец в сентябре 2003 года постановлением правительства Москвы Нагатинскую пойму отвели под строительство Московского городского технопарка Нагатино-ЗИЛ.

Функции инвестора и заказчика проектирования и возведения объекта приняла на себя управляющая компания ОАО Московский бизнес-инкубатор (ОАО МБИ). При этом как раз благодаря социальной значимости проекта постановлением правительства Москвы ОАО МБИ освобождено от платы за долевое участие в строительстве и реконструкции городских инженерных систем, коммуникаций и транспортной инфраструктуры. На внебюджетные же деньги намечено построить на Замоскворецкой линии Московского метрополитена новую станцию между Автозаводской и Коломенской. Разрабатывать проект планировки территории также будут за счет бюджетных средств города, выделяемых на поддержку малого предпринимательства. В целях ускорения сооружения технопарка инвестору разрешено выполнять общестроительные подготовительные работы по освоению территории, сносу строений и рекультивации земли до получения соответствующих заключений Москомэкспертизы.

Масштабность и важность нового строительства были не раз подчеркнуты в выступлениях чиновников и муниципальных нормативных актах. Город принял в проекте самое деятельное участие на началах государственно-частного партнерства, однако пока обязательства сторон и схема финансирования работ на официальном уровне окончательно не утверждены.

Сооружение бизнес-инкубатора часть муниципальной программы по поддержке и развитию малого предпринимательства. Соответствующий департамент, курирующий проект Нагатино-ЗИЛ со стороны города, намерен сдавать площади в аренду преимущественно малым предприятиям бизнеса по льготным ставкам. Однако технопарк приютит не только их, говорит руководитель департамента Михаил Вышегородцев. В какой пропорции помещения распределят между простыми арендаторами и малыми предприятиями, пока неизвестно.

Реализация проекта пройдет в несколько этапов. Тендер на строительство первой очереди выиграла компания Austru Bau, имеющая довольно большой опыт работы в России. Она уже принимала участие в возведении примерно десяти объектов, в том числе офисного комплекса Аврора Бизнес-парк, бизнес-центра Gold Tower, Центра международной торговли. Ни размах проекта, ни сложная геология территории австрийцев не смутили, и строители уже готовятся к выходу на площадку.
Птенцы гнезда Лужкова

Возвращать вложенные средства инвесторы намереваются за счет доходов от сдачи площадей в аренду. По словам Андрея Астахова, генерального директора ОАО МБИ, перед управляющей компанией стоит задача построить такую систему работы с арендаторами, чтобы, с одной стороны, удалось отбить затраты, а с другой сделать цены доступными для мелких и средних компаний. При этом сроки окупаемости проекта с миллионными инвестициями называют совсем небольшие пять-семь лет.

При этом участников рынка смущают как раз трудности с проверкой целевого использования площадей. В условиях нынешнего катастрофического дефицита офисных помещений класса В велика вероятность того, что социальный проект быстро превратится в коммерческий.

По данным компании Knight Frank, стратегического партнера проекта, аренда одного квадратного метра в Нагатино-ЗИЛ сегодня стоит 400 долл. в год. Это существенно ниже среднерыночной стоимости офисных площадей того же класса.
Вместо ЗИЛа


Возникают и другие вопросы. Некоторые, в частности, связаны со стоимостью эксплуатации бизнес-инкубатора. Например, кто будет доплачивать за льготные арендные ставки и дополнительные услуги, предоставляемые предпринимателям в рамках программы по поддержке малого бизнеса? Намечено ли выделять дотации из государственного бюджета, как это делают во всем мире, или технопарк будет полностью существовать на началах самоокупаемости? Ответы на эти вопросы будут получены со временем.

Строительство первой очереди (общая площадь проекта 216 934 кв. м) должно завершиться в IV квартале 2007 года. Это будет комплекс из четырех 11-этажных, двух 20-этажных офисных зданий и двух 9-уровневых паркингов на 1488 машиномест. Полностью сооружение комплекса планируют закончить к 2011 году. На нижних этажах расположатся производства и объекты инфраструктуры, наверху офисы, гостиницы и выставочные помещения. Жилья здесь не будет.

Так что же построят там, где был ЗИЛ? По словам Андрея Петрова, руководителя отдела офисной недвижимости и партнера компании Knight Frank, Nagatino I LAND станет крупнейшим проектом Москвы с наибольшим сосредоточением офисных центров класса В и с единой концепцией развития территории. На площади 32 га разместят более 900 тыс. кв. м современных офисных помещений, гостиницы и апартаменты, торгово-развлекательный комплекс, спортивно-оздоровительный центр, рестораны и кафе, выставочный центр и технопарк. Во внутренней инфраструктуре предусмотрена наземная вертолетная площадка, а по территории города в городе пустят внутренний пассажирский транспорт.

Особого упоминания заслуживает план создания (причем на частные средства) на открытом участке Замоскворецкой линии метро новой станции между Автозаводской и Коломенской. Как оказалось, на перегоне, построенном еще в 60‑е годы, предусмотрено место для сооружения еще одной станции. Особых трудностей с реализацией этой идеи быть не должно. Отрезок пути здесь ровный, без уклонов, котлован рыть не нужно достаточно переложить коммуникации, силовые кабели и соорудить платформу. По предварительным оценкам объект обойдется инвесторам в 1 млрд руб.

Для комплекса, где предположительно будут трудиться более 100 тыс. человек, крайне важна хорошая доступность. К тому же строительство подобного технопарка создаст дополнительную нагрузку на магистрали. Поэтому необходимо значительное изменение существующей транспортной системы, причем не только той ее части, которая станет обслуживать непосредственно Нагатино-ЗИЛ. Так что по завершении строительства ЮАО получит дублера Варшавского шоссе от Третьего транспортного кольца (ТТК) до МКАД, трассу вдоль линии железной дороги от Севастопольского проспекта до технопарка, а также магистраль, которая свяжет районы Братеево и Печатники. Кроме того, намечено расширить проспект Андропова и благоустроить набережную по левому берегу Москвы-реки от Нагатинской поймы до ТТК. Четвертое транспортное кольцо соединит комплекс непосредственно с юго-западной и восточной частями столицы.



Главная --> Публикации