Главная --> Публикации --> Рынок недвижимости на пороге стабилизации Рублевая ипотека дешевеет Инструмент коллективных инсвестиций Строители заплатят за развитие сетей рао еэс Что лучше: зарыть деньги в землю или купить кирпичи?

Первым делом чиновники отрезали от ЦПКиО немалый участок площадью 1,83 га (ближайший к Калужской площади угол парка, рядом с аттракционами). На этом месте, лишенном таким образом охранного статуса, возведут гостиницу и театр-мюзикл, куда на время реконструкции переедет Театр оперетты. А под ними - автостоянку на 660 автомобилей.

На днях столичное правительство одобрило проект планировки Центрального парка культуры и отдыха имени Горького (ЦПКиО) и прилегающего к нему парка Нескучный сад. Более подробный план реконструкции этих памятников истории и искусства, а по совместительству и природного комплекса мэрия планирует утвердить в середине будущего года. Однако уже сейчас понятно: в одном из крупнейших парков Европы и его окрестностях в ближайшее время начнется масштабное строительство.

Транспортной проблеме авторы проекта уделили особое внимание. Так, Кузьмин поделился планами сделать прокол под Крымским мостом, чтобы автомобили могли заезжать с Крымской набережной на Садовое кольцо и обратно. А сам участок Садового кольца от моста до Калужской площади намечено приподнять над землей и построить под ним автостоянку еще как минимум на тысячу парковочных мест. О стоимости проекта и реалистичности такой идеи главного столичного архитектора речь, правда, пока не заходила.

Вообще, по словам главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, на прилегающих к ЦПКиО и Нескучному саду территориях настроят стоянок на 1700 мест. Одна из них, на 600 автомобилей, будет под полукруглой площадью у центрального входа в ЦПКиО. Еще 140 машин можно будет поставить под строящимся административным центром (рядом с театром-мюзиклом). Кроме того, парковки будут у входа в Нескучный сад в районе Титовского проезда.

Что конкретно будут строить, чиновники пока не говорят. Однако общая направленность понятна - заведения культуры и развлечений, а также предприятия общепита. Как пообещал Александр Кузьмин, построят достаточное количество заведений для того, чтобы прокормить и обслужить минимум 24 тысячи посетителей в день.

Стройка будет вестись не только вокруг парков и на отрезанной от них территории - московские власти подкорректируют и признанные охраняемыми исторические ландшафты. На четверти общей территории парков чиновники сами себе разрешили ограниченное новое строительство объектов. Причем несколько таких участков есть и в Нескучном саду - между прочим, объекте садово-паркового искусства XVIII-XIX веков. В частности, это территория у Титовского проезда и вокруг Зеленого театра, а также большой кусок, прилегающий к Третьему транспортному кольцу, где появится третий вход в парк.

Фонд «Институт экономики города» предлагает ввести в стране страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании. Во вторник на базе Госстроя и Института экономики города началось формирование рабочей группы, которая займется разработкой путей внедрения этого вида страхования в России. Этот вид страхования, еще называемый просто ипотечным страхованием, призван защитить кредитора от убытков в случае, если заемщик не вернул кредит и если выручки от реализации заложенного жилья не хватает, чтобы компенсировать фактические расходы и упущенную выгоду. Такая система действует во всех развитых странах. Для России введение ипотечного страхования означает, в первую очередь, возможность снижения первоначального взноса с нынешних 30% до 10%. В долгосрочной перспективе страхование позволит и несколько снизить процентные ставки по ипотечным кредитам. В итоге вся система должна существенно подешеветь. Однако участники российского рынка ипотечного кредитования пока не готовы к такому страхованию.

Кроме того, власти обещают отреставрировать и облагообразить полузаброшенные усадьбы в Нескучном саду. А после этого - пустить в дело. Так, в усадьбе Трубецких и в Охотничьем домике после реставрации разместится театрально-развлекательный комплекс. А по Москве-реке вдоль всего парка побегут речные трамвайчики: с обеих сторон парка появятся пристани. Вот только осталось убрать пришвартованные в районе Фрунзенской набережной плавучие рестораны и магазины. Они уродуют вид города, - возмущается мэр Юрий Лужков, но поделать ничего не может: Москва-река находится в федеральной собственности.
Система страхования рисков по ипотечным кредитам приведет к существенному уменьшению размера первоначального взноса при приобретении квартиры в кредит и сделает ипотеку доступной для большинства населения. Произойдет это не раньше чем через два года.

В частности, в США действуют две системы ипотечного страхования – государственная и частная. Государственная была создана 70 лет назад во времена «великой депрессии». Тогда главной целью введения ипотечного страхования было заставить банки выдавать ипотечные кредиты. Частная начала развиваться 40 лет назад, когда государственная доказала свою эффективность. Главное различие между этими двумя системами состоит в величине покрытия убытков. Государственная страховая система покрывает 100% невыплаченного кредита. В этом случае заложенная квартира отходит страховщику. Последний ее реализует и таким образом компенсирует свои потери. Частная страховая система покрывает лишь 25% невыплаченного кредита. Остальное банк должен вернуть, реализовав залог. «Я не рекомендовал бы внедрять в России систему, при которой страховщик компенсирует 100% невыплаченного кредита, – считает консультант Института экономики города (США) Раймонд Страйк. – При таком подходе банку нет необходимости оценивать платежеспособность заемщика, поскольку все риски перекладываются на страховщика». Это может привести к большому количеству дефолтов и разорению страховщиков.

Система ипотечного страхования направлена, в первую очередь, на облегчение жизни банков в том случае, если заемщик не может расплатиться по кредиту. Если заемщик объявляет дефолт, приобретенная в кредит и находящаяся в залоге у банка квартира изымается и продается на торгах. Вырученные деньги банк забирает себе (банкроту вернут первый взнос за квартиру и погашенную часть долга за вычетом процентов по кредиту). В том случае, если денег от продажи квартиры достаточно, чтобы покрыть все убытки банка, страхование, в принципе, не нужно. Однако ситуация на рынке может сложиться таким образом, что этих денег может оказаться недостаточно, чтобы компенсировать сумму основного долга, проценты по кредиту, пени и штрафы. Такое может произойти, например, в случае падения цен на недвижимость. Кроме того, существует понятие упущенной выгоды банка в случае дефолта заемщика. И убытки банка, и упущенную выгоду может компенсировать страховка. Программы страхования ипотечных рисков в настоящее время развиваются в целом ряде стран: США, Канаде, Новой Зеландии, Великобритании, Гонконге, ЮАР идругих.

Впрочем, сами страховщики опасаются этой системы. Их опасения связаны, в первую очередь, с возможностью возрождения практики, существовавшей несколько лет назад в России. Тогда банк страховал риск невозврата кредита, выдавал этот кредит, заемщик его не возвращал, а страховая компания компенсировала банку убытки. Впрочем, сами страховщики признают, что эта система была направлена отнюдь не на развитие рынка, а на незаконное обогащение отдельных личностей. «В принципе нам эта тема интересна, – сказал RBC daily генеральный директор страховой компании «Стандарт-Резерв» Виктор Юн. – Но нам бы хотелось разговаривать с банками на одном языке. Просто страхование невозврата кредита нас не интересует, а вот с упущенной выгодой мы бы с удовольствием поработали».

По словам старшего юрисконсульта фонда «Институт экономики города» Александра Копейкина, российские банки пока не готовы к внедрению системы ипотечного страхования – они просто не знают, зачем это нужно. Впрочем, в условиях роста цен на недвижимость действительно трудно понять, для чего необходимо страховать риски. В настоящее время банки закладывают страховку в процентную ставку по кредиту – так называемое внутреннее страхование. «Сейчас, пока системы не существует, банкам действительно не выгодно страховать свои риски в страховых компаниях, – сказала RBC daily президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. – В свою процентную ставку они закладывают 2-4 процентных пункта в качестве страховки рисков. Страховые же компании предлагают 8-10 пунктов. Это происходит из-за того, что у нас нет статистики дефолтов поипотечным кредитам и страховые компании просто не могут реально оценить степень риска. Однако когда система станет массовой, банкам будет выгоднее страховать риски у страховщиков, поскольку их тарифы за счет массовости будут гораздо выгоднее внутреннего страхования».

Впрочем, по мнению страховщиков, в первое время это может привести к удорожанию самих кредитов. Произойдет это потому, что банки включат страховой взнос в проценты за кредит, тем самым переложив эти расходы на заемщика. Причем первоначально, как уже говорилось выше, эти выплаты могут быть довольно существенны. Однако в долгосрочной перспективе система ипотечного страхования должна привести к падению процентных ставок по кредитам, поскольку само по себе страхование снижает риски банков. Но это стратегическая цель, которая может быть достигнута в весьма отдаленной перспективе. Именно поэтому сейчас оценить глубину падения процентных ставок по кредитам не представляется возможным.

По оценкам Надежды Косаревой, система ипотечного страхования в России может реально заработать через два-три года. Тогда же следует ожидать уменьшения первоначального взноса, поскольку главный смысл введения ипотечного страхования для населения заключается в возможности снижения первоначального взноса при получении кредита. Дело в том, что чем ниже первоначальный взнос заемщика, тем выше риск банка. Поскольку в случае дефолта заемщика и обращения взыскания на предмет залога возрастает риск того, что банку не удастся компенсировать свои расходы. Последние включают не только основную сумму долга и просроченные проценты, но и расходы банка по организации торгов. Нынешний уровень первоначального взноса в 30% как раз и обусловлен минимизацией рисков банка. «Введение ипотечного страхования позволит снизить долю собственных средства заемщика до 10%,– говорит Надежда Косарева. – Банк просто сможет застраховать свой риск и выдавать кредиты больших размеров. Это позволит существенно повысить доступность кредитов для населения, в первую очередь, решит проблему молодых семей с довольно приличными доходами, но не имеющих средств на первоначальный взнос». Например, в США, при условии получения государственной страховки, заемщик может получить ипотечный кредит с первоначальным взносом в 3-5%.

Одним из первых крупных федеральных игроков, пришедших на рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга, стала IKEA Россия. Три года назад она открыла на 15 км Мурманского шоссе одноименный магазин, а в середине ноября здесь же планируется открыть семейный торговый центр Мега. Общая площадь расположенного в непосредственной близости от Петербурга комплекса IKEA и Мега составляет около 145 тыс. кв. м.

Санкт - Петеребург - Вслед за IKEA Россия на петербургский рынок торговой недвижимости выходит Система-Галс - девелоперская дочка АФК Система. Через неделю компания приступит к строительству крупного торгово-развлекательного центра на Пулковском шоссе. Объем инвестиций в проект составит около $80 млн. Эксперты считают, что новый проект будет успешным, так как, кроме двух строящихся на северо-востоке моллов Мега, других конкурентов у нового комплекса на рынке пока нет.

По стопам IKEA пошла и московская Система-Галс, у которой уже есть в СанктПетербурге ряд проектов по коммерческой недвижимости.

Аналогичный по размеру комплекс будет открыт в начале декабря в Бугровской волости Всеволожского района. Общий объем инвестиций в два этих проекта составил около $500 млн,- сообщила Бизнесу менеджер по связям с общественностью IKEA Россия Наталья Алтынова.

Общая площадь ТРК составит более 100 тыс. кв. м. Проект планируется завершить в конце второго квартала 2008 года. ТРК будет позиционировать себя как развлекательный комплекс для всей семьи - сюда входят мультиплекс, детские игровые зоны, обширный фуд-корт и парк аттракционов.

13 сентября будет дан официальный старт строительству торгово-развлекательного комплекса (ТРК) Лето в районе Пулковского шоссе.

Участники рынка также не сомневаются в успехе нового проекта Системы-Галс. Так, начальник отдела исследований торговых помещений CBRE Noble Gibbons Нина Новикова отмечает, что строительство ТРК на Пулковском шоссе может быть перспективным, поскольку в этом районе практически не представлены объекты торгово-развлекательного формата. Об удачном месторасположении комплекса говорит и директор департамента инвестиций и консалтинга петербургского офиса Colliers International Светлана Шалаева: Здесь можно рассчитывать на привлечение жителей Красносельского района и правого берега Невы, а также ближайших пригородов. Эта территория перспективна для строительства торговых центров. Уже сейчас здесь представлены крупные в городе игроки на рынке ритейла. С одной стороны, это дает большую вероятность притока посетителей, но с другой - предвещает серьезную конкуренцию. Шалаева считает, что успех проекта зависит от финансирования и строительных подрядчиков. Большая роль отводится управляющей компании и консультанту. Их опыт по реализации крупных проектов и сложившаяся репутация позволят привлечь перспективных арендаторов,- резюмирует эксперт.
Крупнейшая девелоперская компания юго-восточной Азии CapitaLand выходит на российский рынок коммерческой недвижимости. Корпорация собирается вкладывать средства в строительство торговых центров и офисных зданий. Аналитики отмечают, что российская недвижимость не лучший объект для краткосрочных инвестиций. На рынке формируется пузырь, и риск временного падения цен сохраняется.

В Системе-Галс не считают, что новый комплекс составит конкуренцию IKEA и Mега, так как он расположен на юге Санкт-Петербурга, а Мега - в северо-восточной части города. В IKEA также не боятся выхода на рынок Системы-Галс. Мы только приветствуем здоровую конкуренцию, что обеспечит более качественные услуги,- сообщила Наталья Алтынова из IKEA Россия. По ее мнению, в Санкт-Петербурге рынок торговой недвижимости в частности и ритейла в целом еще не занят, поэтому место найдется и другим игрокам.

CapitaLand владеет сетью объектов коммерческой и жилой недвижимости в Азии и Европе. Инвестиции в Китай, Австралию и другие зарубежные рынки приносят 57% от общей выручки компании (12 млрд. долларов).

О планах вложить деньги в российский рынок недвижимости рассказал глава CapitaLand Лю Мун Лон. Экономический рост в России феноменален. Рынок обладает большой ликвидностью, - говорит генеральный директор сингапурской компании. Топ-менеджер не сообщил, какой объем средств CapitaLand готова привезти в Россию.

По подсчетам консалтингового агентства Jones Lang LaSalle, рынок недвижимости в Москве находится в тройке самых прибыльных в Европе. Спрос на офисные помещения в Москве увеличится более чем вдвое в течение 4-х лет - до 11 млн. квадратных метров с 5 млн. Россия очень привлекательна. Туда возвращаются деньги, - говорит управляющий директор инвестиционного фонда Templeton Asset Management Марк Мобиус.

Сейчас сингапурская девелоперская группа ищет новые рынки, где средний класс и растущие иностранные инвестиции поддерживают спрос на новые дома и торговые центры.

Некоторые западные инвесторы говорят, что цены на российском рынке недвижимости неоправданно высоки. Москва уже обогнала Токио, заняв первое место в списке самых дорогих городов мира. Это положение Москве обеспечили именно цены на недвижимость.

Рост арендных ставок и цен на недвижимость стимулирует консолидацию рынка. В июле дочерняя структура инвестиционного банка Morgan Stanley - Morgan Stanley Real Estate - выкупила 10% девелоперской группы Росевродевелопмент. Это стало первой инвестицией американской фирмы в Россию. В сингапурской CapitaLand не уточняют, ищет ли компания объект для поглощения на российском рынке.

Но девелоперские компании не верят пессимистичным прогнозам. Австрийская фирма Meinl European Land, которая специализируется на операциях с недвижимостью в Восточной Европе, заявила, что в I квартале ее прибыль выросла почти втрое. Резкий рост финансовых показателей отмечен после начала экспансии компании на российский рынок недвижимости.

Эксперты отмечают, что российская недвижимость не лучший объект для краткосрочных инвестиций. На рынке формируется пузырь, и риск временного падения цен сохраняется. Но при условии долгосрочных капиталовложений рынок недвижимости может принести высокую прибыль.
Большое количество инвесторов будут преодолевать проблемы с пониманием того, что происходит на рынке. Это не должно быть сиюминутным решением, - предостерегает Джед-Джин Фу, аналитик сингапурской компании Henderson Global Investors, которая управляет портфелем инвестиций на азиатском рынке недвижимости в размере 450 млн. долларов.



Главная --> Публикации