Главная --> Публикации --> Недоступное жилье… может дорожать до 2030 года В 2007 г. сеть “о'кей” откроет гипермаркеты в киеве и харькове Московские власти сделают болотный остров золотым Гостиница на двоих "гарантийным обязательствам" исполнился год

С 1 октября тариф на подключение новых объектов к электрическим сетям на территории Москвы составит 39 218 руб. за 1 кВт среднего напряжения и 45 094 руб. за 1 кВт низкого напряжения. Такое постановление подписал первый вице-мэр Москвы, председатель Региональной энергетической комиссии (РЭК) Юрий Росляк 15 августа. Этим решением Москва приводит ситуацию в законное русло, чтобы тариф был един для всех потребителей. Уровень тарифа прошел экспертизу и минимизацию, чтобы ни одна из энергетических компаний не могла завысить расходы, которые ей предстоит нести на развитие городской энергетической системы, объяснил Ведомостям Росляк.

Присоединение новых объектов к электросетям в Москве с 1 октября будет стоить около 40 000 руб. за 1 кВт, постановила Региональная энергетическая комиссия. Чиновники уверяют, что это не повлияет на себестоимость жилья, а по оценкам строителей, она вырастет в среднем на $100-170 за 1 кв. м.

Участники рынка с ним не согласны. По подсчетам РАО ЕЭС, затраты на строительство увеличатся примерно на $80 за 1 кв. м, заявил Ведомостям представитель компании. Себестоимость [1 кв. м] увеличится примерно на $130, считает первый заместитель гендиректора инвестиционно-строительной компании М.О.Р.Е.-Плаза Михаил Михайлов. И надо помнить, что сейчас мы говорим только о стоимости за технологическое присоединение без стоимости получения технических условий и выполнения этих условий, говорит он. Сегодня для выполнения техусловий строительным компаниям в среднем по городу каждый киловатт обходится в $700-800, в центре столицы около $100 Нетрудно посчитать, что стоимость подключения вырастет где-то в два раза, говорит главный энергетик крупной строительной компании. По его словам, подсоединение одной квартиры к электросети обходится застройщику примерно в $100-110 за 1 кв. м, после введения тарифа он будет платить $210-240 за 1 кв. м это без учета НДС. То есть он ожидает удорожания на $100-14 Гораздо более скромный результат получился и у гендиректора КВ Инжиниринг Владимира Коллара. По его данным, подключение 100-метровой квартиры сегодня обходится в 15 000 евро. Минимальная мощность для такой квартиры 15 кВт, или 588 270 руб. по новому тарифу (17 200 евро). Получается, что введение тарифа приведет к подорожанию квартиры на 2200 евро, а 1 кв. м примерно на 22 евро ($28).

По его словам, нововведение не должно увеличить расходы строителей, а с ними и цены на жилье. Эти расходы (на прокладку кабельных линий, строительство трансформаторных и распределительных станций, питающих центров) уже присутствовали в себестоимости строительства, а также покрывались из прибыли. Теперь же все соответствующие работы будут делаться силами энергетических компаний за счет полученных в виде тарифа средств. Это более справедливое распределение затрат на развитие энергетики, пояснил Росляк.

В любом случае у потребителей появится ясность, что они не покупают лишние мощности, а у энергетиков новый легальный источник дохода, который будет направлен на развитие энергосистемы, отмечает представитель Московской областной электросетевой компании Александр Шапочкин. Доход этот составит около 20-24 млрд руб., говорит один из столичных энергетиков. Свои расчеты он объясняет так: в будущем году новых потребителей планируется подключить к 500-600 МВт мощности по новому тарифу это примерно 20-24 млрд руб. Эти деньги планируется направить на развитие энергосистемы Москвы. В конце мая РАО ЕЭС и правительство города подписали соглашение о совместном развитии столичной энергетики. Согласно ему до 2011 г. в Москве построят 5800 МВт электрической и 4785 Гкал/ч тепловой мощности, а также 2600 км линий электропередачи и 276 подстанций. Общий объем инвестиций оценивается в 400 млрд руб.

Впрочем, вклад увеличения тарифов в рост цен на жилье не должен быть сильным, уверяет руководитель крупной строительной компании: по его словам, затраты на электроэнергию в себестоимости 1 кв. м составляют 3-6%. По данным портала ирн.ru, средняя стоимость 1 кв. м в Москве с начала года выросла почти в полтора раза и сейчас составляет $3812 за 1 кв. м.

ЗАО Пересвет-Инвест приобрело два аграрных предприятия в Воронежской области ЗАО Агросвет и ООО Агромир, рассказала Ведомостям начальник отдела по связям с общественностью компании Ирина Наумова.

Основная проблема не стоимость подключения, а возможность получения мощностей, настаивает Михайлов: Поднимать стоимость и продолжать сталкиваться с сегодняшними сложностями, когда, имея средства, застройщик не может пробить для нового объекта необходимое энергообеспечение, прямой путь к еще большему сужению рынка новостроек и взлету цен.
По стопам угольщиков и металлургов, с азартом инвестирующих в сельское хозяйство, пошли риэлторы. Как стало известно Ведомостям, группа Пересвет-Инвест обзавелась двумя сельхозпредприятиями в Воронежской области. В самой компании объясняют вложения желанием диверсифицировать бизнес, и конкуренты соглашаются, что это верное решение.

Воронежская область удачный регион для инвестиций в сельское хозяйство, напоминает Рылько. А пивоварам нужен солод, замечает пресс-секретарь компании Балтика Алексей Кедрин. В Воронеже работает филиал Ярпива, в год потребляющий, по данным Кедрина, до 15 000 т ячменя.

Получить подтверждение этой информации у представителей областной и районной администрации не удалось. Но сотрудник Агромира, пожелавший остаться неназванным, подтвердил, что компанией владеет Пересвет-Инвест. А Агросвет, судя по отчету Пересвет-Инвеста за I квартал 2006 г., получил от этой компании заем в 100 000 руб. под 3% годовых. К тому же предложение от воронежской компании с таким названием размещено на сайте департамента продовольственных ресурсов Москвы в разделе Наши партнеры (предлагает поставки пшеницы, картофеля, капусты, моркови, свеклы, репчатого лука и сахара-песка). Как контактное лицо в объявлении указан сотрудник Пересвет-Инвеста.
Общая посевная площадь двух хозяйств около 10 000 га, и за год, прошедший с момента покупки, Пересвет, по словам Наумовой, вложил в реконструкцию и техническую модернизацию около $10 млн. Мы рассчитываем, что эти хозяйства станут прибыльными в ближайшие годы, говорит она. Пока хозяйства специализируются на выращивании пивоваренного ячменя и пшеницы, а также сеют свеклу, подсолнечник и овощи. Гендиректор ИКАР Дмитрий Рылько отводит на окупаемость подобных проектов при эффективном менеджменте 5-7 лет. Александр Осипов, руководитель инвестиционного проекта Пересвет-Инвеста, курирующий работу сельхозпредприятий, говорит, что планы у компании более оптимистичные.

Самым крупным примером похода строителей в агробизнес до недавнего времени была компания Интеко-Агро, которую Елена Батурина создала вместе с братом Виктором. За два года Интеко-Агро получила контроль над 100 000 га земли в Белгородской области, вложив, по оценке Интеко, около $100 млн, а в 2005 г. стала совладельцем британского производителя сельхозтехники Shelbourne. Но в 2006 г. родственники решили разделить бизнес, и 100% долей в Интеко-Агро отошли Виктору.

Заняться агробизнесом Пересвет решил, чтобы диверсифицировать свой инвестпортфель, говорит Наумова. Агробизнес нам подходит: как и девелопмент, это управление землей, объясняет она. Осипов добавляет, что это одно из естественных занятий человека. А гендиректор Пересвет-Инвеста Олег Пронин в одном из немногих своих интервью рассказывал, что вырос на земле в сельской местности на берегу Дона. При кажущемся разнообразии реальных возможностей вложить деньги у российской компании не так много, замечает Наумова.

Управление ФАС по контролю и надзору в области недвижимости продолжает удивлять аналитиков рынка своей позицией по стоимости 1 кв. м жилья в столице. Глава управления Михаил Евраев утверждает, что при отсутствии повышенного спроса на недвижимость, цена на среднестатистическую московскую квартиру составляла бы $1,3 тыс. за 1 кв. м. Более того, недавно он привел четыре фактора, которые доказывают его математику. Однако, участники и эксперты рынка не приняли практически ни один довод чиновника, выдвинув собственные аргументы по стоимости 1 кв. м жилья в Москве.

Не только Пересвет-Инвест взялась за диверсификацию. Например, Vesco Group в феврале 2006 г. купила Устьянский ликероводочный завод в Архангельской области, а еще у компании есть сервисный и аудиторский бизнес, рассказывает замгендиректора Vesco Group Андрей Федака. Риэлторский бизнес отличается высокой цикличностью и на смену активному росту цен уже в среднесрочной перспективе может прийти стагнация или застой, рассуждает он. Пищевой или аграрный бизнес при меньших доходах более стабилен, объясняет он логику Пересвет-Инвеста.

Тогда же Михаил Евраев на всю страну заявил, что стоимость 1 кв. м жилья в Москве должна составлять $1,3 тыс. за 1 кв. м. Это высказывание сразу же вызвало всплеск негодования со стороны строителей, которые возмутились обвинениями в их адрес. После ряда официальных выступлений строителей через различные организации, Евраев поправился, сообщив, что он не собирается снижать цену до $1,3 тыс. за 1 кв. м. По его словам, это справедливая цена при балансе в столице спроса и предложения. Однако и это заявление, по мнению экспертов рынка и компаний, специализирующихся на строительстве жилья в Москве, не имеет под собой никакой основы.

Несколько недель назад ФАС решила проверить строителей на предмет ценового сговора и незаконного доминирующего положения на столичном рынке ряда крупных компаний. По словам чиновников, сегодняшняя стоимость 1 кв. м жилья в $3,5 тыс. за 1 кв. м может быть беспредметно завышена, и служба собирается разобраться в сложившейся ситуации.

Кроме того, Евраев оценивает 1 кв. м по факту проведения рядового аукциона, где начальная стоимость инвестконтракта составляет в пересчете на 1 кв. м $60 Еще два фактора, которые по мнению строителей вовсе являются абсурдными,- рекламные объявления с ценами по $1,5 тыс. за 1 кв. м и статистика Росстата, по которой средняя стоимость 1 кв. м составляет 23,3 тыс. руб.

Чиновники ФАС предоставили рынку четыре фактора определения справедливой цены жилья в Москве. Первым и основным фактором Евраев считает сравнение цены с подмосковными городами, а затем прибавление к этой стоимости цены земли в Москве, которая, по его оценкам, составляет чуть больше $400 за 1 кв. м.

По его словам, затраты на проектирование и строительство 1 кв. м. жилья в настоящее время приблизились к $1,5 тыс.

Ни один опрошенный Бизнесом эксперт не согласился с предлагаемой статистикой. В цитируемых выкладках Евраева используются недостоверные факты,- возмущается директор департамента по развитию проектов компании Комстрин Алексей Злобин.

Далее необходимо учесть затраты на банковские проценты по кредиту и административные выплаты (большинство согласований официально являются в городе платными),- говорит он.

В эту сумму входит много дополнительных затрат, таких как инженерное обеспечение объекта (получение Технических условий и их выполнение), содержание службы заказчика, выполнение компенсационного озеленения и пр.

$1,3 тыс. за 1 кв. м - это нереальная, абсурдная цифра в условиях сегодняшнего рынка недвижимости. Потребительский рынок Москвы на данный момент потенциально готов к стоимости жилья даже на уровне $6-6,5 тыс.,- утверждает генеральный директор Миэль-брокеридж Наталья Кирпиченко. Она считает, что строительные компании продают по той цене, которая востребована на рынке: Что касается противодействия органов власти, то если они заинтересованы в снижении цен, то они могут предпринимать некоторые меры. Например, создать государственную компанию, которая бы оперировала на рынке в качестве застройщика и продавала жилье по себестоимости.

Если верить общей статистике, которая в большинстве случаев совпадает у строителей, то доля города в стоимости 1 кв. м составляет в среднем (но может быть и больше) от $600 до $1 тыс. за 1 кв. м, в зависимости от качества площадки. В виду предельной усложненности и бюрократизированности процедур получения всевозможных разрешений и согласований только на прохождение этих процедур у инвестора уходит около 2,5 лет, что удлиняет сроки реализации проекта и делает выплаты по банковским процентам (в среднем 15% годовых) весьма ощутимыми (+40% в целом по привлеченному кредиту).

Исходя из всех составляющих, себестоимость 1 кв. м уже давно перешагнула рубеж в $1,5 тыс. за кв. м,- резюмирует генеральный директор МИАН-девелопмент Анатолий Морозов.
В споре между Евроцемент групп и Федеральной антимонопольной службой (ФАС) поставлена точка: в пятницу Федеральный арбитражный суд Московского округа утвердил мировое соглашение ФАС с цементной компанией. Юристы убеждены, что соглашение станет прецедентом, и мировые с регулирующими органами как способ разрешения конфликтов войдут у крупных компаний в моду.

Из всех приведенных факторов эксперты попробовали доказать нелепость только двух первых факторов, приведенных Евраевым. Последние два, связанныес рекламой и Росстатом, никто не стал рассматривать, как серьезные аргументы. В первом и втором случае при расчете стоимости 1 кв. м в Москве ФАС делал поправку на стоимость земельного участка. При этом, по общему мнению экспертов, на городские аукционы выставляется очень мало земельных участков и они продаются по значительно более высоким ценам, чем $400 за 1 кв. м. В основном девелоперы вынуждены приобретать площадки на вторичном рынке, где цены в несколько раз выше названной чиновником. Минимальная стоимость земельного участка на вторичном рынке такого района как Пречистенка составляет $6 тыс. за 1 кв. м будущего жилого дома. Эта цифра зависит от района Москвы и, если рассматривать не такой престижный район, может равняться $1-1,5 тыс.,- рассказывает директор УК Blackwood Фонды недвижимости Артем Цогоев. По его словам, единственное, в чем строители согласились с Евраевым, это с его оценкой себестоимости возведения 1 кв. м, которая по общим оценкам действительно составляет $600-70

ФАС требовала от Евроцемента снизить цены и вернуть в бюджет сверхдоходы на общую сумму 1,9 млрд руб.

Конфликт между крупнейшей цементной компанией и антимонопольными органами разгорелся осенью 2005 года: ФАС обвинила Евроцемент групп в том, что компания воспользовалась монопольным положением на рынке и с мая по октябрь прошлого года повысила цены на цемент почти на 70%.

Глава ФАС Игорь Артемьев пообещал обжаловать решение в Высшем арбитражном суде, однако до высших инстанций дело не дошло: в начале августа другой судебный состав Федерального арбитражного суда Московского округа признал право ФАС заключать мировые соглашения, а в минувшую пятницу мировое соглашение между сторонами было окончательно утверждено тем же судом. Мы рады, что эта история завершена,- заявил Игорь Артемьев.

Антимонопольную службу поддержал Федеральный арбитражный суд, квалифицировав действия Евроцемент групп как нарушение закона о конкуренции. В ответ цементный холдинг обжаловал это решение. В январе 2006 года Арбитражный суд Москвы оставил решение первой инстанции в силе, однако уже в марте Десятый арбитражный суд столицы признал правоту Евроцемента, а претензии антимонопольных органов - недействительными. Отстаивать свою правоту Федеральная антимонопольная служба не стала: в конце июня стороны неожиданно пришли к мировому соглашению, по которому финансовые претензии ФАС к Евроцементу сократились до 267 млн руб., а требование снизить цены было заменено обязательством цементного холдинга впредь согласовывать с ФАС повышение цен более чем на 5%. Смягчающим обстоятельством, согласно официальному сообщению ФАС, стала готовность Евроцемент групп реализовать инвестиционную программу на 2005-2010 годы в объеме более 10 млрд руб. Однако Федеральный арбитражный суд Московского округа отказался утвердить мировую, мотивируя отказ тем, что у ФАС нет полномочий для заключения мировых соглашений с хозяйствующими субъектами.

Напомним, на прошлой неделе УФАС по Красноярскому краю предписало крупнейшему цементному холдингу Сибири сократить со 100 до 50% доли в заводах Волна и Красноярский цемент.

Юристы считают, что исход дела Евроцемента распространит практику мировых соглашений крупных компаний с регулирующими органами. Принятое решение повлияет на всю деятельность ФАС в дальнейшем и на действия других госорганов, потенциально имеющих право на заключение мировых соглашений,- говорит управляющий партнер компании Вегас-Лекс Альберт Еганян. Похожую тактику может избрать холдинг Сибирский цемент, у которого также возникли проблемы с ФАС, указывает представитель другой крупной юридической фирмы.



Главная --> Публикации