Главная --> Публикации --> Новые форматы загородной жизни. тенденции рынка Рынок недвижимости на пороге стабилизации Рублевая ипотека дешевеет Инструмент коллективных инсвестиций Строители заплатят за развитие сетей рао еэс

Олег Репченко, руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости ирн.ru, представил информацию о средних ценах, которую буквально год назад посчитали бы сумасшествием. В августе 2006 года цены на московские квартиры в плохих панельных домах обогнали квартиры в обычных панельных на $11 за кв. м. ($3560 и $3549 соответственно). Хрущевки, оставаясь в лидерах роста всю весну и начало лета, сейчас уступили пальму первенства более качественному жилью, но, впрочем, незначительно. (полная версия доклада>>)

На прошедшей вчера конференции МАГР Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз ситуацию на рынке недвижимости раз двадцать назвали ненормальной, но в итоге пришли к выводу, что до конца года серьезных изменений ждать не приходится.

Отметив, что сейчас один из индикаторов рынка предложение квартир на вторичном рынке в два раза ниже, чем весной 2005 года, Олег Репченко отметил, что, несмотря на новости компаний, что вроде предложение начало возрастать, они как аналитики отмечают лишь характерные для объема предложений колебания на 5-10%, а не какой-то стабильный тренд роста.

Олег Репченко отметил, что в периоды активного роста всегда получается так, что наиболее дешевое жилье дорожает быстрее, чем остальные сегменты рынка. А вот при начале стабилизации лидером удорожания становится более дорогое жилье, однако сейчас темпы роста скорее сравнялись, что может говорить о том, что рынок застыл в некой точке неустойчивого состояния, а признаки стабилизации появились, но достаточно слабые, меньше, чем ожидали аналитики ирн.ru.

Цены на квартиры в Москве в августе выросли всего лишь на 5%. В принципе, когда в Лондоне растут цены на 5% в месяц, аналитики говорят о значительном росте Но по сравнению с Санкт-Петербургом, где цены выросли на 17% за этот срок, и Подмосковьем, где рост составил 10%, это всего лишь

5% много или мало?

Однако многие участники были уверены, что начало сентября принесет новый виток роста. Олег Репченко считает, что продавцы, наслушавшись о том, что осенью цены обычно растут, выставят на рынок новые ценовые пожелания, и вполне возможно, что рынок их примет вполне серьезно. Среднюю цену в $4000 в январе 2007 года спрогнозировал Геннадий Стерник, научный руководитель аналитического центра Миэль-Недвижимости, и с ним согласны многие коллеги и риелторы. Только Константин Апрелев, гендиректор агентства САВВА, прогнозирует два сценария без роста цен. На его взгляд, на рынок уже в сентябре начнут выходить квартиры, приобретенные с инвестиционными целями. Дело в том, что цены на квартиры выросли на 90% за год, а ставки аренды лишь на 14%, что означает для арендодателей доход лишь в 3-4% годовых.

Однако всех участников рынка даже такой рост весьма беспокоит. Олег Репченко назвал состояние рынка аномальным, Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY, говорил о нынешнем состоянии рынка как о чем-то невероятном, а Валерий Казейкин, заместитель председателя экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья, подтвердил, что никто в верхах власти не мог и предполагать, что такой рост вообще возможен. В кулуарах говорилось о том, что потенциал роста рынка уже практически исчерпан, и с некоторой завистью слушались рассказы питерских участников о том, как они каждый день переписывают прайсы на новостройки. В Москве сейчас некоторые крупные компании серьезно расширили свои предложения новостроек и даже сделали к концу августа более дешевые предложения.

Рост цен на жилье уже вызвал серьезный отток покупателей из Московского региона. Москвичи взамен недоступного городского жилья покупают жилье в области, причем жилье не загородное, а пригородное, считает Наталья Чукаева, директор по маркетингу управляющей компании Масштаб. Несмотря на рост за год более чем в 100%, подмосковные новостройки один из самых популярных и все еще доступных видов недвижимости. Их предложение, в отличие от Москвы, увеличивается довольно быстрыми темпами, и они становятся реальной альтернативой для тех москвичей, которые ищут качественное предложение в эконом-сегменте.

Что делать?

Валерий Казейкин в своем докладе несколько раз подчеркнул, что ипотека тоже не спасет рынок, если не развивать активно строительство. Мы наметили в 2010 году выдать 1 млн кредитов, а стройкомплекс не сможет построить столько квартир, заявил он. Если же удастся повысить темпы строительства и как можно больше выдавать кредитов на строящееся жилье, то шансы обеспечить россиян доступным жильем есть, считает он. Пока же, по статистике, главный ипотечный оператор страны АИЖК выдает на новое жилье лишь 14% от всех кредитов.

Вопрос, как остановить рост цен на жилье, тоже обсуждался на конференции. Олег Репченко, отвечая на вопрос Собственника, насколько спасет рынок Москвы предложение Владимира Ресина больше строить в регионах, ответил, что в их компании уже два месяца проводят исследования в Москве, выясняя, как москвичи отнеслись бы к переезду в Краснодарский край, но не смогли обнаружить ни одного человека, который положительно отнесся бы к этой мысли, а не то чтобы захотел переехать. Впрочем, может, это позволит оттянуть иногородний спрос с московского рынка, добавил он.

Стало понятно и то, что многие участники рынка уже вполне адаптировались к новым рыночным условиям и готовы предлагать варианты, доступные в том числе и среднему классу, будь то большие пригородные поселки или малоэтажная многоквартирная застройка в Подмосковье или даже переезд в другой город. А значит, на рынке не стоит ждать затишья
Столичные власти обеспокоены слабой активностью москвичей, которые согласно Жилищному Кодексу, к 1 января 2007 года должны определиться, кто будет впредь управлять их домами - сами собственники жилья, созданные ими ТСЖ, старые ДЕЗы или управляющие компании. По данным департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства (ЖКХ и Б), к августу текущего года общие собрания жильцов прошли только в 15% жилых домов, где это сделать необходимо, причем окончательно с формой управления определились только 6% собственников. Чиновники и рады бы помочь гражданам сделать правильный выбор, но сами точно не решили, кому отдать предпочтение. С одной стороны, нельзя разрушать систему ДЕЗов, прочно вписанную в городскую вертикаль власти. С другой - без привлечения частных компаний реформировать систему ЖКХ невозможно. И на этом противоречия не исчерпываются: если ДЕЗ согласен работать с любым домом, то УК только с избранными.

Однако, по мнению Олега Репченко, в Москве сейчас всерьез изменилась психология застройщиков, которые раньше стремились работать от оборота, а теперь строят 1-2 объекта и получают ту же прибыль.

Жилищный кодекс предлагает москвичам выбрать одну из трех форм управления общедомовым имуществом и прилегающей территорией (при условии, что на участке уже проведено межевание и он сформирован департаментом земельных ресурсов). Первый вариант - полное самоуправление, когда жильцы сами заключают договор с поставщиками услуг, подходит в лучшем случае для частных домовладельцев. Жителям многоквартирного дома придется сформировать юридическое лицо - ТСЖ, которое или самостоятельно будет заключать договоры с подрядчиками на оказание услуг по эксплуатации здания, или делегирует эти полномочия Управляющей компании (УК).

Выжидательная позиция

В департаменте ЖКХ и б признают, что пока подавляющее большинство собственников жилья заняли выжидательную позицию и не пошли ни по одному из предлагаемых законом пути. По данным горадминистрации, из 25 тыс. 432 домов, владельцам квартир в которых нужно выбирать форму управления, общие собрания состоялись в 14,8% домов, а окончательное решение приняли жители лишь 6%.

В принципе, УК можно привлечь и без создания ТСЖ, решением большинства голосов собственников, но тогда, предупреждают эксперты, ее деятельность контролировать будет сложнее. Наконец, последний путь - вообще ничего не предпринимать. Тогда, дождавшись 1 января, местные власти смогут выставить право управления домом на торги. Далее возможны два варианта - если дом ветхий, муниципальный, т.е. бесперспективный для бизнеса, управлять им, скорее всего, продолжит ДЕЗ. Интерес к торгам со стороны частных компаний будет прямо пропорционален размеру прибыли, которую можно извлечь из эксплуатации общего имущества и прилегающей территории конкретного дома, предсказывают собеседники агентства.

Ретрограды

Москвичи практически не проявляют активности в этом вопросе, - сетует глава департамента ЖКХ и б Артур Кескинов. Поскольку информационную компанию, разъясняющую населению суть положений Жилищного кодекса, власти стали проводить недавно, многие горожане по-прежнему не в курсе грядущих перемен. Люди считают, что несут ответственность исключительно за содержание того имущества, которое находится у них за дверью, а за состоянием лестниц, чердаков и подвалов должно следить государство. На самом деле это совсем не так, - подчеркивают собеседники агентства в департаменте.

Представителей горадминистрации эта диспропорция не удивляет. Руководитель центра реформы ЖКХ Ирина Шрамко говорит, что эти данные свидетельствуют о том, что качество предоставляемых столичными ДЕЗами коммунальных услуг в целом удовлетворяет москвичей. Активность населения по выбору способа управления домом наблюдается в тех регионах, где власти не справляются с решением проблем ЖКХ, - утверждает она.

О нежелании людей что-либо менять в старом укладе свидетельствуют решения собраний собственников тех 6% жилых домов, жители которых уже выбрали форму управления. Подавляющее большинство горожан (5,6%) отдали предпочтение ДЕЗам, 0,7% решили, что управлять домом будет ТСЖ и только 0,1% (!) сделали выбор в пользу частной управляющей организации.

Вместе с тем генеральный директор ООО Эгида, специализирующегося на управлении и эксплуатации зданий, Алексей Панов признает, что у многих жителей присутствует страх приглашать УК из-за негативного имиджа, созданного СМИ. Пишут всякую глупость, что УК возьмут кредиты под ваш дом, исчезнут с деньгами, а вас, как должников, лишат квартиры, - возмущается он.

У представителей частных структур - иное мнение. Эксперты из компании Славград считают, что пока очень небольшой процент населения понимает преимущества профессионального управления, а вариант обратиться в уже известный ДЕЗ кажется им намного проще. К тому же за неприватизированные квартиры голосуют представители управы, которые заинтересованы в поддержке ДЕЗов.

Доля частных управляющих организаций в сфере эксплуатации жилья пока еще ничтожно мала. Участники рынка говорят, что общее число компаний не превышает 100, среди них крупных - не более 20.

Имеющаяся статистика полностью соответствует распределению сил на рынке жилищно-коммунальных услуг. Ведущий юрисконсульт направления Городское хозяйство фонда Институт экономики города Дмитрий Гордеев утверждает, что в Москве существует засилье ДЕЗов (их более 1000 -ИФ), которые установили негласные, но всем хорошо известные правила игры. У каждого из ГУПов есть своя сфера ответственности, и ни один ДЕЗ не пойдет в район, который курирует сосед, - говорит эксперт, подчеркивая, что подобная практика мешает развитию конкуренции в системе ЖКХ.

Опрошенные Интерфакс-Недвижимость эксперты считают, что развитию частного сектора на рынке услуг ЖКХ отчасти мешают сами власти, заинтересованные в сохранении системы ДЕЗов. Частные управляющие могут не допускаться на этот рынок при помощи административных методов,- говорит Д.Гордеев. Управе ничего не стоит организовать, например, лишний визит проверяющих инстанций, надавить на подрядные организации, работающие в районе, или заявить, что власти не могут гарантировать качество услуг и честность руководства УК.

В идеале УК должны конкурировать не только между собой, но и с ДЕЗами. Если в каком-то районе действует плохой ДЕЗ, граждане должны иметь возможность обратиться к хорошему, - рассуждает Д.Гордеев. По мнению Д.Гордеева ДЕЗы, которые по сути являются муниципальными УК, должны руководствоваться соображениями экономической целесообразности, а не отказываться от работы из-за соображений субординации и корпоративного сговора.

Большинству частных компаний, сумевших закрепиться на рынке, пришлось первоначально заручиться поддержкой властных структур. Мы попали под эксперимент по реформированию ЖКХ, который при поддержке префекта проводился в южном округе. Для того, чтобы получить в управление жилые дома, пришлось для начала пройти обучение в Департаменте жилищной политики мэрии, - рассказывают в Жилфонде. С 2002 по 2006 год УК получила в управление 19 домов. Со стороны ДЕЗов было непонимание, бурчание какое-то. Какое может быть реальное противодействие, если все шло по плану префектуры? - спрашивает М.Коновалов.

Никто не верит в то, что будущее акционирование ДЕЗов может как-то изменить ситуацию. Продажа ДЕЗов произойдет исключительно на бумаге: город ни за что не выпустит их из своих рук. Ведь это огромная государственная собственность: техника, инвентарь, недвижимость. Контрольный пакет в любом случае останется у государства, - говорит глава УК Жилфонд Михаил Коновалов.

Для УК интерес представляет здание или комплекс домов, площадью не менее 10 тыс. кв. м., что соответствует приблизительно 2-3-подъездному дому высотой не менее 10 этажей, - утверждают в компании Славград. В УК Жилфонд в свою очередь говорят, что дело не в дате постройки дома, а в том, что в старом жилфонде много муниципальных квартир, работать с которыми технически труднее. За нанимателей расходы на текущий и срочный ремонт (например, стала протекать крыша) должен гасить город, однако выбить эти деньги практически невозможно. Типичная отговорка чиновников - в хозфинплане на год таких расходов нет и нет никакой гарантии, что они будут учтены в следующем, рассказывают собеседники агентства. Финансовая отчетность тут чудовищная. У нас только один муниципальный дом из 19 , но для его обслуживания пришлось специально нанять высококлассного экономиста, - говорят в Жилфонде.

Есть, правда, и другой нюанс. Участники рынка не отрицают, что частным УК выгодно иметь дело не со всеми домами. Самый перспективный вариант - многоэтажная новостройка (или жилищный комплекс) с коммерческими жильцами. Во-первых, раз человек сумел заплатить за квартиру, то сможет платить и за обслуживание дома. Во-вторых, установленные в новых домах оборудование и системы жизнеобеспечения современнее, надежнее, и совершеннее, чем в старых.

В чьи руки отдать управление домом в любом случае должны решать собственники жилья. Но для начала все опрошенные Интерфакс-Недвижимость эксперты, включая чиновников и представителей частного бизнеса, рекомендуют им организовать ТСЖ. Создавать ТСЖ в многоквартирном доме обязательно нужно, иначе даже для решения самых незначительных вопросов по благоустройству придется собирать общее собрание, - говорят эксперты компании Славград, отмечая, что учитывая количество собственников и их разные жизненные ритмы сделать это в оперативном режиме практически нереально.

Разновидности самоуправления

Допустим, ТСЖ решило взять управление домом в свои руки. В таком случае в первую очередь придется позаботиться о расширении штатного расписания, поскольку один председатель и бухгалтер с этим не справятся. Нужно будет как минимум нанять сантехника, электрика, уборщиц, а также заключить договора с различными организациями на обслуживание лифта, вывоз мусора и т.д. Кроме того, понадобится оргтехника для организации расчетов с населением и подрядчиками, малая механизация, специальное техническое оборудование - всего не перечислишь, - говорит А.Панов.

У ТСЖ, как уже указывалось выше, есть несколько вариантов. Оно может взять управление домом на себя или делегировать эти полномочия УК или ДЕЗу. Как домами управляет ДЕЗ всем хорошо известно из личного опыта. Поэтому рассмотрим две другие схемы.

Д.Гордеев указывает, что, принимая на себя управление домом, ТСЖ будет нести ответственность за его состояние не только перед собственниками, но и перед государством. Если плановая проверка покажет, что, допустим, лифтовое оборудование дышит на ладан, то штраф будет накладываться именно на ТСЖ, а в конечном счете, на собственников жилья, - говорит он.

По мнению эксперта, грамотное управление домом сумеет наладить не каждый председатель ТСЖ. Здесь нужны знания и опыт конкретно в области эксплуатации зданий, чтобы не дай Бог не повторилась история Трансвааля и Басманного рынка, - поясняет он и советует ТСЖ через кадровое агентство нанимать профессионального управляющего.

Д.Гордеев подчеркивает, что только постоянно чувствуя око контроля, УК будет стараться работать качественно: В принципе собственники могут привлечь частную компанию и не создавая ТСЖ, но тогда контроль над ее деятельностью будет осуществляться выборочно и бессистемно - когда совсем уж прикипело, - и бизнесмены не преминут этим воспользоваться, - предупреждает он.

Минимизировать риск от управления домом можно лишь в том случае, если делом занимаются профессиональные управляющие компании, - уверены эксперты из Славграда. ТСЖ в таком случае отводится роль контролирующего органа, не требующая от членов правления никаких профессиональных навыков, кроме бухгалтерских.

Наконец, если общее собрание собственников проголосовало за УК, следующий ответственный момент - грамотно составить договор управления многоквартирным домом. Бланки типовых договоров, обычно имеются в Центре реформы ЖКХ, в самих УК, а также в ДЕЗах. Эксперты настаивают, что с ДЕЗами, если они по решению жильцов остаются на хозяйстве, также нужно стараться заключить договор управления, прописав в нем ответственность эксплуатирующей организации и систему контроля за ее деятельностью. Проблема всех ГУПов том, что они несут ответственность перед управой и префектурой, а не перед собственниками квартир в доме, который обслуживают, - говорит Д.Гордеев.

И.Шрамко в свою очередь советует собственникам подойти к выбору УК ответственно. Прежде чем выносить вопрос на общее собрание, нужно досконально изучить послужной список претендента. По законодательству жильцы имеют права потребовать ряд документов, в частности, о том, что в отношении компании не проводится процедура банкротства, ее деятельность не приостановлена в порядке, предусмотренном КоАПом, у нее отсутствуют задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты, а также кредиторская задолженность за последний отчетный период в размере свыше 70 % балансовой стоимости активов и т.д. Кроме того, по мнению И.Шрамко нелишне будет ознакомиться с результатами профессиональной деятельности УК: посетить дома, в которых она работала, поговорить с жильцами, узнать, довольны ли они качеством предоставляемых услуг.

Он напоминает, что к договорам управления многоквартирными домами жестких требований законодательством не предъявляется, поэтому собственники квартир могут сами формулировать свои требования к УК и по согласованию с компанией расширять их перечень.

Вместе с тем собеседники агентства подчеркивают, что типовые договора нужно использовать лишь в качестве образца. Состав общего имущества в каждом доме разный, не говоря уже о перечне работ, который требуется, например, зданию постройки начала XX века с деревянными перекрытиями и новостройке, - поясняет Д.Гордеев.

Участники рынка указывают, что выбирая форму управления домом, собственники жилья в первую очередь ориентируются на цену вопроса: Услуги ДЕЗов гораздо дешевле, чем управление домом через ТСЖ или УК, именно поэтому им отдается предпочтение. А.Панов, сравнив аналогичные пакеты услуг, пришел к выводу, что частникам придется платить почти в три раза больше.

Стоимость услуг

Поэтому большинство УК работают в элитных домах и домах бизнес-класса, где цена техобслуживания может доходить до $2,5-3,5 за кв.м. Конкретные расценки определяются после полного обследования дома на предмет его текущего технического состояния , а также согласования перечня услуг и размера вознаграждения УК (в среднем 10%-25% от стоимости договора).

Минимальная ставка по эксплуатации в столице многоквартирного дома в настоящее время составляет 12,44 руб., тогда как москвичи привыкли платить 5,1 руб. (остальные затраты ДЕЗам дотирует государство - ИФ), - говорит он. Причем, чем меньше этажей в доме, тем дороже обойдутся услуги УК. 12-13 руб. платят жильцы 25-этажного дома, аналогичного 17-этажного будут платить уже 17 руб., 9-этажного - 25-30 руб. Выше этой суммы поднять планку платежей в типовом доме вряд ли удастся, говорят собеседники агентства.

Участники рынка сомневаются в том, что самоуправление ТСЖ, обойдется жильцам дешевле, чем услуги УК. ТСЖ так же как и УК являются юридическими лицами, поэтому подрядчики никаких поблажек им не делают. Организации, занимающиеся вывозом мусора или обслуживанием лифтов, устанавливают им тарифы гораздо выше тех, по которым работают с ДЕЗами, - указывают они.

УК по договору с ТСЖ может осуществлять техобслуживание, эксплуатацию и текущий ремонт элетрощитовых устройств, систем вентиляции, кондиционирования, пожаротушения, телевизионной антенны, лифтов, уборку мест общего пользования и автостоянки. Вывоз мусора, дезинфекцию помещений - в общем все, что пожелают за свои деньги собственники. Никаких ограничений тут нет, все зависит от потребностей, - резюмирует Д.Гордеев и призывает включить в договор управления норму, предусматривающую возможность снижения платы УК в случае, если она со всеми поставленными задачами не справится.

Минимущество фактически предлагает узаконить произвол при оценке земельных участков. Независимость независимых оценщиков – пустой звук: одобрять их оценку и оплачивать работу будет то же Минимущество, которое их лицензирует. «Правильный» результат будет выбирать чиновник.

По словам начальника управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаила Евраева, к ТСЖ цепляются не только подрядчики, но и поставщики услуг. Мосэнерго часто выставляет тарифы ТСЖ как юрлицам, а они существенно выше. Приходится нам вмешиваться и выносить решение, что они потребляют тепло для населения, а не для себя, - говорит он. Однако многие ТСЖ о судебной практике в отношении Мосэнерго ничего не знают и платят столько, сколько просят.

На заседании правительства активно обсуждался вопрос о цене выкупа земельных участков и о принципе ее определения. Надо сказать, что Минэкономразвития заранее разослало по ведомствам проект доклада, в котором содержался неутешительный вывод: «Цель земельной реформы не достигнута... земля практически не вовлечена в гражданский оборот».

Андрей Лазаревский, экономист, почетный член Российского общества оценщиков.

Речь идет об участках, на которых расположены эти самые здания и предприятия, и купить их могут только владельцы недвижимости. Между тем по закону РФ «Об оценочной деятельности» рыночная цена может быть определена только в случае, если «объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции», когда стороны сделки действуют разумно... а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». Ясно, что под такие условия подходит только земельный участок, во всех отношениях свободный – и от прав третьих лиц, и от обременений, которые помешают его купле-продаже. Что же до застроенного участка, то он самостоятельной рыночной стоимости не имеет, она капитализирована в строении и неотделима от единого объекта недвижимости. Ведь застроенный участок обременен и физически – зданием, предприятием, и юридически – правами собственника этой недвижимости. «Частичные» права владельца недвижимости на землю (право аренды, пользования) – это тоже обременение, имеющее свою цену.

Отвечает за земельную реформу Минимущество РФ. Это ведомство, играя на опережение, развило накануне заседания правительства бурную пропагандистскую деятельность: анонсировало законопроект о поправках в Земельный кодекс. В проекте собственникам зданий и предприятий предложено выкупать землю под строениями в рассрочку, но... по рыночной цене – в соответствии с законом «Об оценочной деятельности».

Можно теоретически определить цену застроенного участка, предположив, что участок в этих границах свободен и от строений, и от каких-либо прав третьих лиц. Затем эта цена должна быть уменьшена на величину обременений и компенсаций прав собственности на строение или предприятие, а также на снос строений и на возмещение прошлого экологического ущерба. Справедливая цена такого участка может оказаться отрицательной.

Тем не менее первый замминистра имущественных отношений Дмитрий Аратский в публичных выступлениях перед заседанием правительства настаивал на продаже застроенных участков их владельцам «по рыночной цене» и уверенно отвечал на недоуменные вопросы специалистов. По мнению замминстра, рынок может быть ограниченным – вплоть до одного покупателя и продавца – а для оценки рыночной стоимости любого объекта достаточно привлечь квалифицированных независимых оценщиков.

О том, что на практике получится после введения такого закона, нам печально поведали специалисты. Собственнику предприятия придется платить трижды: оценщику – за «хорошую» оценку, чиновнику – за «правильное» решение и собственно сумму выкупа в бюджет. О соотношении выплат можно только догадываться.

Возвращаясь к проекту Минимущества, приходится признать, что это ведомство фактически предлагает узаконить произвольные решения независимых оценщиков. Хотя их независимость – пустой звук: одобрять их оценку и оплачивать работу будет то же Минимущество, которое лицензирует оценщиков. Пусть оценку проводят хоть десять самых лучших оценщиков – «правильный» результат будет выбирать чиновник.

По рельсам на лыжах

Аналогичный порядок оценки застроенных участков законодательно введен на Украине. Официальных данных о цене сделок по выкупу таких участков там получить невозможно. Украинские бизнесмены хранят эти сведения в тайне. Создается впечатление, что каждая сделка по выкупу участка у наших соседей – это результат полюбовной договоренности конкретного заявителя с конкретным чиновником. Не такую ли синекуру, прикрываясь заботой о бюджете, предлагает Минимущество? Ответ на этот вопрос мы должны получить до начала сентября.
Главным препятствием для увеличения темпов строительства в Москве, по общему мнению инвесторов и чиновников, является дефицит земельных участков. Чтобы решить эту проблему, горадминистрация запустила программы реконструкции кварталов и реорганизации промзон. Новым направлением для стройкомплекса является перспектива застройки 4000 га территорий, занимаемых объектами инфраструктуры РАО РЖД - железнодорожными путями, грузовыми дворами и сортировочными станциями. На прошлой неделе координационный совет по проблемам градостроительного развития территорий московского железнодорожного узла одобрил 9 пилотных проектов освоения надпутевого пространства и прилегающих земельных участков. Но отсутствие нормативно-технической базы, градостроительной документации и экономических расчетов отодвигает их реализацию на неопределенные сроки.

По словам главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, Москомархитектура постоянно получает предложения инвесторов по развитию и более эффективному использованию территорий, находящихся в ведении ОАО РЖД, но заинтересовать ими федеральных чиновников удалось лишь недавно. В июне 2006 года был создан координационный совет по проблемам градостроительного развития территорий московского железнодорожного узла, который с нашей стороны возглавил (первый заммэра, глава стройкомплекса - ИФ) Владимир Ресин, со стороны РЖД (первый вице-президент компании - ИФ) Вадим Морозов, - сообщил А.Кузьмин, подчеркнув, что на первом заседании, состоявшемся на прошлой неделе, совет рассмотрел и принципиально одобрил 9 участков, обладающих значительным градостроительным потенциалом.

После застройки полей аэрации в Марьино и рекультивации почв в промзонах, московский стройкомплекс готов взяться за освоение любых территорий. Однако в случае с железными дорогами речь в первую очередь идет не столько о сложностях технического характера, сколько о необходимости договариваться с федеральным ведомством, которому эти участки принадлежат.

Заместитель председателя координационного совета, первый заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константин Королевский в интервью Интерфакс-Недвижимость уточнил, что всего в столице ОАО РЖД принадлежит 2300 га, вместе с полосами отвода, находящимся в ведении города - почти 4000 га. Если брать в процентном отношении, получается 3-5% городской территории. Это очень большие резервы. Пришло время использовать их более эффективно с учетом интересов обеих сторон, - отметил К.Королевский.

Это участок Октябрьской железной дороги, участок Киевского направления МЖД от Минской улицы до Третьего транспортного кольца, грузовой двор Белорусского вокзала, станция Павелецкая-Товарная, грузовой двор Рижского вокзала, грузовой двор в промзоне Северянин, участок железной дороги от Новой Басманной улицы до Сыромятнической набережной, участок железной дороги от Белорусского до Савеловского вокзалов и транспортно-пересадочный узел Царицыно, - перечисляет А.Кузьмин.

Наиболее проработанным является вариант надпутевой застройки участка Киевского направления железной дороги от Минской улицы до Третьего транспортного кольца. У этого проекта уже есть инвестор, который взялся за счет собственных средств разработать нормативную базу по проектированию и строительству объектов над железнодорожными путями, - сообщил К.Королевский.

По его словам, пилотные проекты, рассмотренные координационным советом, находятся в разной степени готовности.

А.Кузьмин говорит, что благодаря этой платформе узкие кварталы вдоль Кутузовского проспекта выйдут на реку Сетунь и мы постепенно начнем ликвидировать нарывы (остатки плодоовощных баз, заброшенные коммунальные и ветхие объекты - ИФ), существующие в пойме этой реки. Сейчас пути, количество которых в этой зоне доходит до 10, являются непреодолимой границей между двумя районами и мешают естественному развитию города, - резюмирует он.

В Москомархитектуре Интерфакс-Недвижимость пояснили, что проектом предусматривается перекрытие железных дорог платформой, а также освоение зон отчуждения, находящихся рядом с Парком Победы. Общая площадь застройки составит 45 га, на которых планируется возвести более 1 млн. кв. метров жилья, офисов, гостиниц, торгово-развлекательных и складских помещений. Предварительный объем инвестиций - $1-1,5 млрд.

Железнодорожная ветка вдоль Бутырского вала идет в выемке, что облегчает ее перекрытие, - рассказывает А.Кузьмин. Строительство платформы соединит кварталы, примыкающие к Лесной улице, с зоной Второго часового завода, расположенного на Ленинградском шоссе. Это позволит продлить радиусы-дублеры Тверской-Ямской улицы, а также получить дополнительные участки под новое строительство. По словам А.Кузьмина, скорее всего здесь будут строится гостиницы и офисы.

Кроме Киевского направления, собеседник агентства в качестве наиболее реальных и интересных выделяет проекты застройки железнодорожной связки между Белорусским и Савеловским вокзалами, а также участка за Курским вокзалом от Новой Басманной улицы до Сыромятнической набережной.

Проект реконструкции Курского вокзала, предполагающий строительство над железнодорожными путями торгово-офисного центра и дороги-дублера Садового кольца разрабатывается в течение нескольких лет и дважды (в 2003 и 2005 гг.- ИФ) был представлен на международной выставке недвижимости EXPO REAL в Мюнхене. По словам генерального директора компании Перспектива (генеральный проектировщик) Евгения Тихомирова, общая площадь нового комплекса составит 790 тыс. кв. метров, в том числе площадь вокзала возрастет с 31 тыс. кв. метров до 60 тыс. кв. метров, торговые площади будут занимать 160 тыс. кв. метров, паркинги на 30 тыс. машин - 120 тыс. кв. метров, остальное - 450 тыс. кв. метров - офисные и развлекательные помещения.

Другие инвесторы предлагают сделать платформу над железной дорогой разной высоты - с подъемом от площади Тверской заставы к Савеловскому вокзалу. Таким образом, в центре города получится горнолыжный склон, - говорит А.Кузьмин, подчеркивая, что эти предложения вполне реальны. Общественному совету при мэре Москвы будут представлены оба варианта: один - прозаический, а второй, как мне кажется, направленный на физическое оздоровление нашего общества, - добавляет он.

Временные трудности

Дорога над путями протяженностью 2,3 км свяжет Комсомольскую площадь и Костомаровскую набережную и станет дублером Садового кольца. По словам Е.Тихомирова проектные предложения были разработаны с учетом мнения специалистов Москомархитектуры, НИиПИ Генплана, Союза архитекторов РФ, а также четырех профильных институтов РАО РЖД. Инвестиции в проект он оценивает в объеме 1 млрд евро.

В 90-е годы японский опыт начали активно перенимать в Европе. С 1993 года железные дороги Германии (DBAG) выполняют долгосрочную программу преобразования станций в крупные многофункциональные терминалы и их развитие на нескольких уровнях за счет вывода технических станций на окраины и перевода путей под землю. Первый этап включает в себя реконструкцию 25 станций, в ходе которой планируется освободить и отдать под коммерческую застройку в общей сложности 1600 га территорий (от 50 до 100 га в каждом случае).

Впервые идея более эффективного использования земли и объектов инфраструктуры, принадлежащих железной дороге, появилась в конце 60-х гг. в Японии. В процессе застройки подземного и надпутевого пространства станция Умеда в Осаке превратилась в крупный центр деловой активности, включающий 300 магазинов, несколько десятков ресторанов и кафе, театр, банки, стоянку на 600 машиномест и даже крытый водоем. Аналогичный проект был осуществлен на станции Саппоро: коммерческий центр Paseo площадью 40 тыс. кв. метров создал условия для торговли, культурного отдыха и развлечений в самом центре города непосредственно над и под железнодорожными платформами.

Вместе с тем О.Тони называет ряд сложностей, стоящих на пути реализации аналогичных проектов в Москве - прежде всего, отсутствие нормативно-технической базы и длительное решение земельно-правовых вопросов. В настоящее время норм и требований к проектированию объектов над железнодорожными путями не существует. В этой связи необходимо провести работу над созданием нормативной базы и детально проработать комплекс технических вопросов, - отмечает он.

В ОАО РЖД не скрывают своей заинтересованности в реализации подобных проектов. Специалисты департамента капитального строительства изучают опыт некоторых европейских стран по строительству транспортных терминалов с перекрытием железнодорожных путей и строительством над ними объектов недвижимости, - заявил Интерфакс-Недвижимость вице-президент ОАО РЖД Олег Тони, уточнив, что в первую очередь были изучены материалы, представленные проектировщиками из Германии и Бельгии. Е.Тихомиров в свою очередь говорит, что при проектировании комплекса над путями Курского вокзала был использован опыт португальской компании Санай груп, построившей аналогичные сооружения в Дортмунде и Берлине.

Говоря о пилотном проекте застройки надпутевого пространства Киевского направления железной дороги, О.Тони подчеркнул, что на первом этапе - в течение года - планируется выполнить градостроительное обоснование с тем, чтобы определить, насколько возможна реализация этого проекта технически и экономически. Только после проведения этой работы в случае положительного результата, будет подписан инвестиционный контракт, - резюмирует он.

По словам О.Тони, нужно решить вопросы технического обслуживания путей в случае тоннельного варианта застройки, защиты сооружений и людей от вибрации тяжеловесных поездов и шума. Предстоит также определить степень и характер влияния токов высокого напряжения контактной сети на железобетонные конструкции, необходимое оборудование зданий с учетом длительного воздействия на людей электромагнитных полей, а также возможные способы ведения ремонтно-восстановительных работ в условиях возникновения аварийных ситуаций.

Опрошенные Интерфакс-Недвижимость эксперты отмечают, что технические сложности, связанные с освоением железнодорожных территорий, приведут к значительному удорожанию строительных работ. А.Кузьмин предполагает, что их общая стоимость вырастет в 1,5-2 раза. А генеральный директор девелоперской компании Арт-билдинг Андрей Анохин говорит, что виброзащищенный каркас строений и усиленный фундамент дополнительно прибавят не менее $1100 к себестоимости квадратного метра. В подобных проектах слабо прослеживается экономическая эффективность, поэтому без специальных льгот со стороны городских властей их реализация представляется нецелесообразной, - добавляет он.

Собеседники Интерфакс-Недвижимость говорят, что экономическая схема реализации таких проектов пока не разработана. Речь может идти как о компенсации РАО РЖД за предоставленные участки, так и об участии федерального ведомства в качестве стороны в инвестконтракте. К.Королевский поясняет, что все будет зависеть от принадлежности конкретного участка: Для застройки зон отчуждения и прилегающих территорий инвесторов будет привлекать город. Пути, грузовые дворы и прочие объекты транспортной инфраструктуры - это сфера полномочий РЖД. Вместе с тем, он подчеркивает, что все вопросы освоения этих земель надо решать комплексно, поэтому рабочая группа координационного совета планирует собираться не реже двух раз в месяц.

В любом случае, отобранные координационным советом пилотные проекты слишком трудоемки и затратны для одного инвестора. Скорее всего, для их реализации будет сформирован пул застройщиков, - говорят эксперты.

Заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers Int. Александр Крутов также считает, что инженерия и инфраструктурные элементы должны стать заботой города. Для разработки бизнес-планов и концепций застройки он советует привлекать профессиональных девелоперов, вовлечение которых в проект поможет минимизировать риски.

Собеседники агентства утверждают, что несмотря на существенные дополнительные затраты и градостроительные ограничения, пилотные участки будут интересны рынку. Большинство из них расположены в центральной части города, где других резервов для застройщиков уже не осталось, - указывают они.

Участники рынка считают нецелесообразным строить над путями и в непосредственной близости от них жилые дома. Спрос на подобный вид жилья будет достаточно ограниченным, а дополнительные расходы на освоение площадки высоки, - поясняет специалист департамента инвестиционных программ Группы компаний СУ-155 Баир Семенов. По его словам, в зонах высокой концентрации людских потоков разумнее было бы разместить торговые комплексы и офисные центры.

В ближайшей перспективе столичные власти рассчитывают привлечь к сотрудничеству с ОАО РЖД руководство Московской области. Это мог бы быть тройственный союз, - говорит А.Кузьмин, поясняя, что грузовые дворы, где поезда переформируются, совсем не обязательно сохранять в центре города. Их можно было бы перенести с малого на большое кольцо железной дороги, которое проходит по территории области, - считает главный архитектор Москвы. С согласия РЖД перенос объектов инфраструктуры могли бы осуществить частные инвесторы, которые взамен получили бы право застройки освобождаемых земельных участков. По его мнению, предлагаемая схема выгодна как городу, так и области. Область в серединном поясе получила бы дополнительные рабочие места, а Москва - резервные территории для развития, - поясняет А.Кузьмин, отмечая, что по сравнению с освоением надпутевого пространства этот вариант рентабельнее и разумнее.

Тройственный союз

Перевод грузового транспорта на большое кольцо позволит городским властям осуществить свою давнюю мечту - сделать малое кольцо пассажирским. В идеале загородные направления железной дороги также должны работать в ритме метрополитена, - считает главный архитектор города. А А.Анохин из Арт-билдинга напоминает, что подобные транспортные схемы действуют во многих европейских столицах. Например, в Мадриде городская железнодорожная сеть полностью интегрирована со станциями метрополитена: к центру города и те, и другие поезда движутся по тоннелям, - говорит он.

В Минстрое Московской области предложения горадминистрации готовы поддержать двумя руками. Помимо привлечения рабочих рук, эта схема поможет решить транспортные проблемы региона: из одного района в другой жителям не пришлось бы добираться через Москву, - заявили собеседники агентства.



Главная --> Публикации