Главная --> Публикации --> Москвичей пугают тсж В сибири будет metro Идеальный дом должен быть уникальным “новосибирскэнерго” занялось строительством бизнес-центров Недоступное жилье… может дорожать до 2030 года

Так называется ситуация, когда в квартире кто-то живет скорее всего, старенькая бабушка. И квартира продается с условием, что проживать там эта бабушка будет до конца дней своих. И только потом, после ее смерти, покупатель вступит в полноправное владение недвижимостью.

Среди объявлений о продаже квартир встречаются иногда фантастические, нереально сладкие. Скажем, двухкомнатную квартиру нормальной площади в Москве можно купить за $30-40 тысяч. Это не сон и не чудом попавшая сегодня в печать реклама пятилетней давности. Это отсрочка заселения.

Подобным сделкам а на юридическом языке они называются рентой и пожизненным содержанием с иждивением посвящена глава 33 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Обе формы похожи, их отличие сводится к тому, что рента это только ежемесячная выплата определенной суммы, тогда как пожизненное содержание с иждивением подразумевает и предоставление определенных услуг. В ГК (ст. 602) они прописаны достаточно невнятно: может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого потребует состояние здоровья гражданина, то и уход за ним, так что на практике конкретный перечень этих услуг определяется по соглашению сторон.

De jure

Круг участников подобных сделок закон никак не ограничивает. Купить квартиру может любой, продать тоже. Возжелает продать юноша, только что выпорхнувший из стен средней школы, пожалуйста. Другой вопрос отыщется ли на такое предложение покупатель, и какую сумму этот покупатель согласится заплатить при столь немаленьком расчетном сроке дожития.

Что касается размеров выплат, то закон устанавливает только их минимум. Для ренты он составляет один минимальный размер оплаты труда (МРОТ, сейчас он 300 рублей) это ч. 2 ст. 597 ГК. Для пожизненного содержания речь идет о стоимостном выражении этого содержания в месяц размер должен быть не менее двух МРОТ (ч. 2 ст. 602). Ясно, что к реальной жизни по крайней мере для Москвы эти цифры отношения не имеют, минимумом у нас являются ежемесячные выплаты от 1000-1500 рублей.

Риски

И при любой форме договора очень неприятным для покупателя является положение о том, что именно он считается собственником квартиры, т. е. на него вешается необходимость платить квартплату, налоги на имущество и все прочие траты. А ст. 600 ГК выглядит вообще чудесно: Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

Значительно реальнее выглядит внезапное решение получателя ренты расторгнуть договор, тем более что закон тут оказывается на его стороне. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества либо выплаты ему выкупной цены При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты это ч. 2 ст. 605 ГК. Особо концентрироваться на не вправе требовать компенсацию расходов не будем известно ведь, что для любого покупателя квартиры величайшим счастием является бегать для какой-нибудь старушки за продуктами, вытирать ей сопли, купать в ванне и слушать бесконечные истории о том, какие все вокруг сволочи. Посмотрим на другое: что есть существенное нарушение обязательств? Закон об этом ни гу-гу, так что поле для толкования открывается широчайшее. Особенно уязвимыми оказываются те, кто заключил договор пожизненного содержания, поскольку уход материя, плохо поддающаяся учету. Известны случаи, когда бабушку клинило, и она начинала требовать купить ей колбасу по два-девяносто ту самую, которой она так любила лакомиться четверть века назад. Попытки объяснить, что страна теперь за окном другая, цены на колбасу тоже слегка изменились, приводили лишь к тому, что старушка начинала топать ногами, кричать, что за ней ухаживают недостаточно качественно. И, естественно, грозить опротестовать все в суде. Рента в этом смысле надежнее, поскольку за выплаченную сумму денег можно брать расписку, которая потом будет доказательством в суде. Но и с рентой договоры опротестовывают: наши бабушки, они страсть какие креативные А судебные процессы для покупателя вещь почти безнадежная. Наши суды в массе своей сохраняют советское отношение к людям с деньгами как к идеологически чуждым. Купил человек квартиру значит, несомненно, наворовал. А бабушка она непременно заслуженная, у нее вон одних медалей кило на два будет

Самая главная опасность подобных сделок вовсе не в том, что покупатель попытается ускорить освобождение продавцом жилплощади. Если смерть хоть в малейшей степени будет выглядеть насильственной, покупатель оказывается тут первым подозреваемым.

Реальный рынок

Еще один серьезный риск возможность опротестования договора после смерти получателя ренты его наследниками. Дескать, наша бабушка в последние годы была с явным присвистом (Смотрите, как на фотографии глазки закатывает!), а вы, покупатель, бессовестно этим воспользовались.

А компанию, целенаправленно занимающуюся рентой, удалось отыскать только одну это Жилсоцгарантия. Причем, как выяснилось из разговора с Евгением Рогачевым, начальником отдела ренты, работа здесь сводится не к обычному для вторичного рынка посредничеству, т. е. поиску продавцов и покупателей. Основную массу квартир агентство выкупает на себя, для чего нанимают целый штат уходчиц женщин, которые будут ухаживать за продавцами. А квартиры реализуются только после физического освобождения. Это оказывается выгоднее.
Госдума приняла во втором чтении законопроект, регулирующий порядок долевого строительства жилья. Законопроект расширяет возможности привлечения средств граждан для строительства жилья. Депутаты очень оптимистично смотрят на свое детище, но участники рынка уверены, радикально снизить темпы роста цен на жилье новый закон не сможет.

Все описанные прелести ведут к тому, что желающих купить квартиру по ренте значительно меньше, чем желающих продать. Рынка как такового нет и посему большинство агентств просто не занимаются этим. Мы иногда помогаем заключать такого рода сделки но, как правило, между родственниками, говорит Дмитрий Киняев, управляющий отделением Северное Чертаново компании ХИРШ. Но как отдельную услугу работу с рентой не выделяем. Более того, людям, которые не являются родственниками, я бы такой договор заключать не рекомендовал. Схожей позиции придерживаются, похоже, и подавляющее большинство других риелторов.

Поручители застройщиков

При необходимых 226 голосах за законопроект проголосовали 338 депутатов, против 31, воздержавшихся не было. Согласно законопроекту помимо договора участия в долевом строительстве средства могут привлекаться путем выпуска особого вида облигаций жилищных сертификатов, которые закрепляют право их владельцев на получение жилых помещений от эмитента облигаций.

Минрегионразвития и Росстрой также планируют в течение полутора месяцев разработать комплекс мер, направленных на защиту обманутых дольщиков. Вчера на селекторном совещании президент дал поручение разработать комплекс мер по выходу из ситуации, заявил в пятницу журналистам руководитель Росстроя Сергей Круглик. Думаю, в ближайшие полтора месяца эти меры будут выработаны.

Также средства могут привлекаться через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы. Определяется порядок расторжения договора участия в долевом строительстве застройщиком. Вводится регулирование действий застройщика при уклонении или отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, и по сравнению с первым чтением в законопроект были внесены изменения относительно порядка возврата застройщиком участнику долевого строительства денежных средств, выплаченных в счет цены договора.

Глава Росстроя отметил, что принятие поправок в 214-й закон поможет избежать в дальнейшем подобных ситуаций. Отсутствие подобного закона и породило такую ситуацию, и на будущее закон прикрывает возможность ее возникновения, считает Круглик. Со старыми проблемами нужно уже с каждым отдельным органом власти на всех уровнях разбирать каждую отдельную ситуацию.

На первый взгляд это должны быть либо земельные ресурсы, либо разделение ответственности между бюджетами по вертикали, отметил он. По его словам, на данный момент разрабатывается комплекс мер по выходу из сложившейся ситуации, и Круглик, совместно с главой Минрегионразвития Владимиром Яковлевым в ближайшее время встретится с представителями обманутых дольщиков, которые уже сформировали организацию, представляющую их интересы, для разрешения ситуации.

Однако, по словам первого вице-президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерия Казейкина, изменить ситуацию на рынке недвижимости этот законопроект не сможет. Уже слишком поздно, заявил он газете ВЗГЛЯД. Большинство участников рынка долевого строительства покинули его. Они ушли либо на вторичный рынок жилья, либо на другие схемы инвестирования в недвижимость.

Он подчеркнул, что проблема возникла с попустительства органов власти. Я предполагаю, что в ближайшие полтора месяца все подходы будут выработаны, сказал он. Рынок, конечно, не станет цивилизованным через полтора месяца. Мы должны понимать, что строительство это серьезный маховик, и, чтобы его куда-то переориентировать, нужны не только законы, но и процедуры для реализации этих норм.

Проблема в том, что необходимо, чтобы появились новые проекты, а для этого нужны новые площадки, а их очень мало, отметил эксперт. Но в целом рынок уже на пределе своего роста.

Новые поправки, безусловно, расширят поле деятельности для застройщиков, так как теперь по размеру штрафов дольщики и застройщики уравнены между собой и исчезла солидарная ответственность банков с застройщиками, теперь банки выступают лишь поручителями застройщиков, рассказал Казейкин. Однако радикально уменьшить рост цен за счет этого не удастся. Хорошо, если они в будущем году будут на уровне 25%. И это можно будет считать достижением.

С ним не согласен депутат Госдумы Александр Хинштейн. По его словам, цены на недвижимость как росли, так и будут расти. Ведь если новые поправки не приведут к увеличению числа желающих участвовать в долевом строительстве, новостройки так и не появятся, пояснил он газете ВЗГЛЯД. Проблема не в отсутствии площадок. Застройщики вполне могут себе позволить, учитывая размеры их чистой прибыли по 500% за год, заняться оборудованием новых площадей коммуникациями.

Картельный сговор

Именно поэтому необходимо, чтобы доступность жилья стала реальностью, подчеркивает депутат Госдумы. Нужно, как и говорил президент, снизить ставки по кредитам до 10 11% в рублях и возобновить механизм долевого строительства. Но для этого необходимо прежде всего восстановить доверие потребителей. Ведь никто не понесет деньги в Чара-банк, когда он лопнул. Поэтому в поправках, которые утвердили во втором чтении, мы отдали право контроля за разрешением имеющихся конфликтных ситуаций и исполнением имеющихся контрактов на региональный уровень.

Недаром же московское правительство заставляет их строить детские сады, школы значит, деньги на это есть, продолжил свою мысль Хинштейн. Тем более нельзя жаловаться на отсутствие мощностей, они тоже могут позволить себе закупить технику. Им все это просто не выгодно, им выгоден искусственный рост цен.

Но участников долевого строительства вовсе не обнадеживают обещания депутатов. По словам пресс-службы Всероссийской ассоциации обманутых соинвесторов долевого строительства, и закон № 214, и все события, последовавшие вслед за ним, были звеньями одной цепи, которая привела к еще большей монополизации рынка и баснословному росту цен, который теперь ничем не остановишь.

Теперь, если региональные власти не будут справляться со своими обязанностями, их всегда можно будет легко снять, так как они не выбираются, а назначаются, подчеркнул Хинштейн. И депутаты будут способствовать, чтобы неразрешимых ситуаций не было, а нерадивых губернаторов снимали. Мы ведь тоже имеем право направить запрос и в региональное депутатское собрание, и в Администрацию президента.

Теперь солидарная ответственность снята, а вместо нее предложено лишь поручительство, которое никоим образом не защищает дольщиков, подытожила представитель пресс-службы. Нужно было сократить солидарную ответственность со 100% до 30%. В итоге банки сейчас начнут кредитовать застройщиков, но дольщики к ним не пойдут и рост цен продолжится, так как на вторичном рынке квартир мало, первичный же рынок будет реализовываться тоже как вторичный и по его ценам.

Вместе с законом № 214 в соответствии с картельным сговором производители цемента и металла подняли цены, рассказали газете ВЗГЛЯД в пресс-службе ассоциации. По закону № 214 банки связали солидарной ответственностью, и они перестали кредитовать застройщиков, а у малых компаний не хватило своих денег на цемент и металлоконструкции по новым ценам. В результате разорения малых компаний пострадали дольщики.

Отметим сразу, что в рамках подпрограммы Обеспечение жильем молодых семей областной целевой программы Жилище на 2006 2010 годы планируется обеспечить жильем лишь 2515 молодых семей из 11 700 нуждающихся. Для реализации подпрограммы требуется 3 млрд руб., 417 млн из которых будут выделены из средств областного бюджета; в финансировании подпрограммы будут задействованы также средства федерального бюджета и муниципальных образований.

В продолжение весьма актуальной сегодня темы обеспечения жильем молодых семей Собственник расскажет о схожей программе, разработанной для жителей Подмосковья, где, по данным муниципальных образований, на сегодняшний день насчитывается 11 700 молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Участвовать в областной подпрограмме Обеспечение жильем молодых семей могут семьи, в которых возраст супругов не превышает 30 лет, а также неполные семьи, состоящие из одного родителя (возрастом также не старше 30) и как минимум одного ребенка. Кроме того, важным условием для участия в программе является признание такой семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий.

Тем не менее большая часть средств, необходимых для предусмотренных программой мероприятий, будет изыскана за счет собственных и заемных (подпрограмма направлена на развитие ипотечного кредитования) средств молодых семей. Согласно планам областных властей, механизм реализации программы предполагает оказание господдержки в улучшении жилищных условий молодым семьям путем предоставления субсидий на покупку жилья в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита или займа на приобретение квартиры или на строительство индивидуального жилья.

Объем субсидии рассчитывается с учетом количества членов семьи и норматива стоимости одного кв. м общей площади жилья для муниципального образования, в котором семья состоит на учете в качестве участника подпрограммы. Норматив стоимости квадрата устанавливается органом местного самоуправления, но не должен превышать средней рыночной стоимости кв. м жилья в Московской области (в зависимости от муниципального образования, средняя стоимость кв. м на территории региона варьируется на сегодняшний день от $1300 до $2000).

Субсидия предоставляется молодым семьям для приобретения жилья у любых физических или юридических лиц; именным документом, удостоверяющим право семьи на получение субсидии, является свидетельство на приобретение жилья (не подлежащее передаче другому лицу). Срок действия такого свидетельства составляет для молодых семей 2 месяца с даты выдачи, указанной в документе.

Что касается средней стоимости жилья, применяемой при определении размера субсидии, она определяется как произведение норматива стоимости кв. м жилья по муниципальному образованию (того самого, который не должен превышать среднюю рыночную стоимость квадрата в целом по области) и размера общей площади жилого помещения (42 кв. м на семью из двух человек или 18 кв. м на члена семьи, состоящей из трех и более членов).

Если же перейти к конкретным цифрам, для семьи численностью 2 человека (молодые супруги или же родитель с ребенком) размер субсидии определяется из расчета общей площади жилого помещения в 42 кв. м; для семьи из 3 и более человек (супруги и как минимум один ребенок; молодой родитель с 2 или более детьми) по 18 кв. м на каждого члена семьи.

Если же в состав семьи участницы подпрограммы входят один или более детей, размер субсидии не должен быть меньше 40% от средней стоимости жилья (10% из федерального бюджета, не менее 30% из бюджета Московской области и местных бюджетов). При рождении (или, что немаловажно, усыновлении) ребенка участникам подпрограммы предоставляется дополнительная субсидия (за счет муниципального или местного бюджетов) в размере 5% от средней стоимости жилья. Расчет размера субсидии осуществляется по состоянию на дату выдачи свидетельства.

Минимальный размер субсидии в рамках областной подпрограммы Обеспечение жильем молодых семей варьируется в зависимости от того, входят ли в состав молодой семьи дети. Для бездетных семей размер субсидии не должен быть меньше 35% средней стоимости жилья, о механизме расчета которой говорилось выше (причем 10% субсидии выделяется за счет средств федерального бюджета, не менее 25% за счет средств бюджетов Подмосковья и муниципальных образований).

Нужно учитывать и то, что общая площадь приобретаемого жилья не должна быть меньше учетной нормы общей площади жилого помещения, устанавливаемой органами местного самоуправления в целях принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в улучшении квартирных условий по месту приобретения жилья. Покупаемое жилье оформляется в общую собственность всех членов молодой семьи, получившей субсидию.

Если вы намерены принять участие в программе, вам стоит обратить внимание на ряд принципиальных моментов: субсидия предоставляется только в том случае, если у молодой семьи имеются дополнительные средства для приобретения жилья собственные накопления или средства, полученные в виде ипотечного кредита или займа. В первую очередь субсидии будут предоставляться семьям, поставленным на учет как нуждающиеся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года, а также семьям работников бюджетной сферы.

В целом, по планам областного правительства, в 2006 году планируется обеспечить жильем в рамках подпрограммы 115 молодых семей, в 2007 году 450, в 2008 году 550, в 2009 году 650, и 750 семей-участниц подпрограммы в 2010 году. Много это или мало вывод предлагаем сделать самостоятельно. Не забывайте только, что нуждающимися в улучшении жилищных условий признаны 11 700 подмосковных молодых семей.
Генеральная прокуратура России обратилась в Федеральную антимонопольную службу (ФАС) с поручением проверить факт ценового сговора между застройщиками Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. Поручение Генпрокуратуры вызвало настоящую информационную бурю.

Формирование списков молодых семей, которые примут участие в подпрограмме, проводится органами местного самоуправления до 1 мая года, предшествующего планируемому (то есть до 1 мая 2007 года будут составлены списки участников на 2008 год), и до 20 мая соответствующий список передается координатору областной целевой программы Жилище.

Хотя цены на московские квартиры действительно стремятся к заоблачным высотам. Столичные власти сами это признают. Буквально накануне обращения Генеральной прокуратуры в ФАС глава московского строительного комплекса Владимир Ресин в интервью Российской газете заявил, что цены на городскую недвижимость взвинчены до неприличных размеров. Ресин рекомендовал строительным организациям, которые выступают в роли инвесторов, заморозить экономически неоправданный рост цен на жилье.

Дня не проходит, чтобы в федеральных СМИ не появилась публикация о квартирном вопросе в Москве. Информация подается в свете выполнения национальной программы Доступное жилье. Два других субъекта Федерации, названных в постановлении прокуратуры (Московская область и Санкт-Петербург), в прессе почему-то не затрагиваются. Между тем в Москве выполнение программы по жилью не вызывает вопросов.

Москва является финансовой и инвестиционной столицей России, сюда стремится огромная масса социально активных людей со всей страны. Все, кто хочет добиться чего-нибудь серьезного в жизни, мечтают жить здесь. Московская недвижимость сегодня является и способом инвестирования денег, и способом их накопления. Именно об этом заявил на днях мэр Москвы Юрий Лужков, комментируя ситуацию с ценами на жилье в столице: Единственный способ добиться снижения цен на квартиры - увеличить объемы строительства. Другого способа природой не предусмотрено.

Есть у столичных властей и свое объяснение роста цен - ажиотажный спрос на московское жилье. Как заметил Владимир Ресин, 70 процентов из общего объема продаваемого в городе коммерческого жилья покупают жители других регионов России.

В начале 90-х годов по инициативе Юрия Лужкова была внедрена особая система расчета инвесторов строительства с городом. С каждого коммерческого проекта инвестор обязан отдавать городу часть жилых площадей. На деньги, вырученные от продажи коммерческих квартир, город строит жилье для очередников и по социальным программам.

В принципе есть еще один способ снизить цены - ограничить приток желающих жить в Москве. Сделать это, в свою очередь, можно двумя способами. Первый - административный - запретить иногородним покупать столичные квартиры. Второй - рыночный - снизить инвестиционную привлекательность Москвы для жителей страны. Понятно, что ни запрет на покупку жилья, ни снижение инвестиционной привлекательности столичные власти не устраивает. Зачем Москва должна отказываться от притока талантливых людей и от денег, которые они с собой приносят в экономику города? Москва не только не отказывается, но и использует ситуацию в пользу малоимущих жителей города. Дело в том, что в цены на коммерческие московские квартиры косвенно заложена цена бесплатного жилья, которое город строит по социальным программам.

Можно, конечно, в очередной раз разразиться гневной тирадой в адрес столичного мэра по поводу пережитков социализма, осудить перекрестное субсидирование и заклеймить во взяточничестве московских чиновников. Но какой в этом смысл? Лужков просто-напросто гениально использовал сложившуюся ситуацию: за жилье для малоимущих платят те, у кого денег достаточно.

Всего в год в Москве строится порядка 5 миллионов квадратных метров жилья, из них около 2 миллионов квадратных метров - по социальным программам. Посчитать несложно, примерно 40 процентов от продажной стоимости коммерческого жилья уходит на оплату строительства социального. Соответственно, в средней цене московского квадратного метра заложена сорокапроцентная надбавка.

Оно и понятно, создавать инвестиционно-привлекательные центры в других регионах, вкладывать деньги в развитие строительной индустрии гораздо сложней, чем заклеймить московских строителей в сговоре и раскулачить их. Гораздо проще осадить тех, кто слишком много зарабатывает, чем объяснить остальным, почему им надо лучше работать. Вот это и есть торжество логики социализма.

Казалось бы, при выполнении национальной программы Доступное жилье страна должна взять на вооружение московский опыт или хотя бы использовать возможности развитого за счет системы Лужкова столичного строительного комплекса в других регионах. Но вместо очевидного хода был сделан обратный.



Главная --> Публикации