Главная --> Публикации --> Батурина поможет дерипаске Слияние и поглощение Сити бывает и деловым, и промышленным Земля под многоквартирными домами В россии будут готовить специалистов по недвижимости

Первые открытые торги по продаже прав на заключение договора аренды земельных участков в Ростове-на-Дону сроком на три года состоятся 9 октября, сообщил Ведомостям начальник управления координации строительства и перспективного развития города Алексей Костин. Организатором аукциона выступает городской фонд имущества.

В ближайшее время в Ростове может начаться активная застройка городских окраин. В октябре 2006 г. мэрия проведет конкурс на право аренды трех участков в пер. Днепровском, на которых можно возвести до 50 000 кв. м жилья, а до конца года застройщикам предложат участки в районе Темерника, ул. Орбитальной, совхоза Декоративные культуры и Ливенцовки. Некоторые компании уже заинтересовались условиями конкурса.

По оценке маркетолога строительного концерна Вант Сергея Ростова, на участках общей площадью более 5000 кв. м можно построить от 30 000 до 50 000 кв. м (в зависимости от проекта и этажности дома, территории, отданной под озеленение).

Выставлены три участка в пер. Днепровском площадью 989 кв. м, 2095 кв. м, 2027 кв. м (общая площадь 5111 кв. м), начальная цена (размер годовой арендной платы) составит 627 000 руб., более 1,32 млн руб. и 1,28 млн руб. соответственно. В общих положениях аукциона говорится, что его участники могут подать заявку и внести задаток (20% от начальной стоимости) до 4 октября, торги будут признаны состоявшимися при участии более одной заявки и увеличении начальной цены не менее чем на один шаг.

15 августа 2006 г. мэр города Михаил Чернышов подписал постановление, согласно которому в 2006-2007 гг. будет разработана документация по планировке этих районов и проведены аукционы по продаже прав аренды земельных участков. В планах 2006 г. выставить на торги участки для строительства примерно 700 000 кв. м жилья, а в 2007 г. около 850 000 кв. м жилья, говорится в документе. По словам Костина, до конца года на аукционы будут выставлены также участки в районе Темерника, севернее ул. Орбитальной, совхоза Декоративные культуры и Ливенцовки.

Предоставлять государственные или муниципальные земли под жилищное строительство только через открытые аукционы Земельный кодекс РФ обязал с октября 2005 г. Прежде участки под строительство в Ростове выделялись на основании постановления мэра города, говорит гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий: чтобы получить земельный участок, строительные компании подавали в мэрию заявки, затем проект проходил согласование в различных инстанциях.

Некоторые участники рынка не скрывают своего интереса к выставляемым на аукцион участкам. По словам коммерческого директора Единства Ларисы Маховой, дешевое жилье на окраинах пользуется спросом, поэтому концерн заинтересован в получении таких участков. Изучением условий конкурса занялась и Южная строительная компания, сообщил замгендиректора компании Владимир Шарлай.

Зампредседателя городского фонда имущества Валерий Фирсов сказал, что прием заявок начался 8 сентября, но отказался уточнить, есть ли уже претенденты на участие в аукционе. Результаты торгов станут известны не ранее 14 октября, добавил он.

По оценке Сосницкого из Титула, продажная цена 1 кв. м жилья в районе пер. Днепровского от 20 000 руб.
Опрошенные Ведомостями строители и риэлторы опасаются, что аукционы по продаже прав аренды земельных участков могут оказаться фикцией, и не исключают, что участки уже распределены заранее. За три месяца до начала торгов заинтересованные строительные фирмы могут подать предварительные заявки и заранее попытаться заручиться поддержкой чиновников, рассказал менеджер строительной компании, просивший не называть его имя. По мнению Сосницкого, процедура конкурсов в России не способствует прозрачности рынка. Не секрет, что около 90% аукционов проходят под конкретного заказчика, посмотрим, станет ли ростовский аукцион исключением, говорит он. Основным претендентом на получение участков на Днепровском участники рынка считают строительный концерн Вант.

Другие игроки пока интереса не проявляют. Маржа строителей и цена продаж на Днепровском ниже, чем в других спальных районах, отмечает маркетолог Ванта Сергей Ростов. А по словам представителя ПИК-региона Екатерины Орловой, компанию не интересуют участки на окраине, так как она сосредоточилась на застройке центра.

По данным мэрии, в первом полугодии 2006 г. в Ростове сдано в эксплуатацию 263 580 кв. м жилья, из них в многоэтажных домах 136 180 кв. м. Планируется, что к концу года в Ростове будет сдано около 700 000 кв. м жилья (в 2005 г. 620 069 кв. м, в 2004 г. 581 400 кв. м). В городе работают 64 строительные компании, специализирующиеся на жилищном строительстве. Крупнейшие: Вант, Единство, Ростовгорстрой, Комбинат крупнопанельного домостроения, ПИК-регион, Руслан.

Комитета по архитектуре больше нет

С 11 сентября функции ростовского комитета по архитектуре и градостроительству переданы созданному в мэрии департаменту архитектуры и градостроительства. В структуру нового департамента также вошли инспекция по контролю за градостроительной деятельностью и городское управление развития инженерно-энергетического комплекса. Директором департамента назначен Андрей Шумев, ранее возглавлявший инспекцию градостроительного контроля.

Одним из главных нововведений обещают стать изменения, предусматривающие предоставление участков под жилищное строительство без проведения аукционов. Напомним, что согласно вступившим в силу с 1 октября 2005 года поправкам в Земельный кодекс местные власти могут распределять участки под застройку исключительно на торгах. Однако, по мнению одного из авторов документа, главы комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартина Шаккума, несмотря на то, что это правило стало мощной антикоррупционной мерой, оно не способствует увеличению объемов жилищного строительства. Например, эта норма заблокировала реализацию инвестиционных программ по переселению граждан из ветхого и аварийного фонда, - возмущается депутат. - А кроме того, аукцион как единственный способ предоставления участков не позволяет органам власти выполнять свои функции по строительству социального жилья.


Вчера депутатами Госдумы был принят в первом чтении законопроект, обещающий упростить порядок предоставления застройщикам участков под жилищное строительство. Согласно документу, имеющемуся в распоряжении Газеты, в ряд законодательных актов, в частности в Градостроительный и Земельный кодексы РФ, будут внесены поправки.

Впрочем, у данной инициативы есть серьезные противники. Распределение участков на реконструкцию территории должно производиться на конкурсной основе, - уверен начальник управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Федеральной антимонопольной службы Михаил Евраев. По мнению сотрудников ведомства, если поправки будут приняты, это приведет к коррупции среди чиновников.

Согласно законопроекту участки могут выделятся по инвестконтрактам, если речь идет о заказе на выполнение строительных работ для государственных или муниципальных нужд, а также если заключен договор о развитии уже застроенной территории. Однако в Москве свободных территорий практически нет, а основной земельный потенциал - это расселение хрущевок, аварийного жилья и промзон. Все они подпадают под условие, установленное законопроектом. В результате получается, что в столице около 80% застройки будет распределяться по инвестконктрактам. При этом стоит учесть, что свободные от застройки территории можно найти лишь за границей МКАД, в малопривлекательных для инвесторов районах, таких как Южное Бутово или Молжаниново.

Зато еще один законопроект, инициированный Минэкономразвития, может быть интересен достаточно широким слоям узкого круга крупного бизнеса. Сегодня на заседании правительства ведомство представит законопроект о снижении совокупных затрат промышленных

Что касается застройщиков, то данное нововведение может быть интересно только достаточно узкому их кругу. По мнению заместителя гендиректора КВ-Инжиниринг Ильи Шкабары, существенного влияния на объемы строительства в Москве это не окажет. Если законопроект будет принят, то он позволит компаниям, приближенным к столичному правительству, завершить программы расселения пятиэтажек и ветхого жилья, - считает он.

Правда, в поправках к законопроекту содержится предложение, внесенное по инициативе московских властей: об установлении ограничений по изменению целевого вида использования земельных участков. Если предприятие захочет сменить род деятельности и решит построить выкупленный по льготным ценам жилой дом, офис или открыть автомойку, то ему придется доплатить оставшиеся 80% кадастровой стоимости. Для Москвы это примерно 90 млн. рублей за гектар в не самых перспективных районах, подсчитали эксперты, что довольно близко к рыночным ценам. По идее, это должно спасти промпредприятия от рейдерских захватов с последующей продажей земли под застройку.

предприятий на выкуп земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. В соответствии с документом выкупные цены устанавливаются законами субъектов РФ в пределах не более 20% от кадастровой стоимости в поселениях с численностью населения свыше 3 млн. человек и в размере 2,5% от кадастровой стоимости - в иной местности. Это в 2,3-7,3 раза ниже, чем ныне установленные цены выкупа земли под предприятиями, а для Москвы - ниже даже в 9 раз. Напомним, что за снижение стоимости выкупа крупный промышленный бизнес бьется уже давно. Если предложение Минэкономразвития пройдет, можно будет сказать, что его усилия увенчались успехом.

СУ-155 сегодня ведет строительство жилья в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Иванове и Тамбове, а теперь к этому списку прибавилась и Тула. В конце мая этого года с участием СУ-155 здесь создано ООО Южно-российская инвестиционно-строительная компания. Еще раньше СУ155 приобрела здесь же Тульский завод крупных изделий (ОАО ЗКД). Как сообщила пресс-служба компании, недавно между администрацией Тульской области и двумя компаниями был подписан трехсторонний договор по строительству в Туле нового пятиподъездного дома. По информации пресс-службы, это будет первый жилой объект компании в городе.

Группа компаний СУ-155 в ближайшее время начнет строительство жилья еще в одном региональном центре - Туле. В конце весны компания создала в городе Южно-российскую инвестиционно-строительную компанию, а еще раньше приобрела ОАО Тульский завод крупных изделий, который специализируется на производстве железобетонных конструкций. В планах компании стать крупнейшим застройщиком города, где уже работают московские ГУП УЭЗ, Конти и Мосэнергострой.

По оценкам участников рынка, рынок Тулы ничем не отличается от других региональных центров, и строители здесь работают на перспективу.

В дальнейшем планируется модернизировать завод и вывести его на новые мощности: 250 тыс. кв. м жилья в год. Кроме того, СУ-155 рассчитывает наладить производство новой серии панельных домов, аналогичных выпускаемым в Войсковицах Гатчинского района Ленинградской области. Также компания сумела получить под свое управление и снос ветхого жилого фонда Тулы, на месте которого уже планируется построить около 50 тыс. кв. м жилья. Кроме СУ-155 в Туле сейчас строят ГУП УЭЗ (собирается построить более 450 тыс. кв. м жилья), Конти, Мосэнергострой и ряд других столичных компаний. Однако выход на местный рынок жилья крупного московского холдинга означает, что на нем в скором времени может появиться новый лидер.

При этом мнения экспертов разделяются о перспективах застройки города. Так, по словам директора по маркетингу группы компаний Конти Юрия Синяева, тульский рынок строительства и недвижимости недооценен. Стоимость квадратного метра в Туле составляет от 14-16 тыс. до 25 тыс. руб. А в Тамбове цены за квадратный метр - от 20 тыс. руб. и выше, хотя Тамбов уступает по привлекательности на основании результатов маркетинговых исследований,- считает Синяев. Проблемы насыщения рынка объектами недвижимости, конечно, далеки от своего решения.

Спрос на жилье в Туле есть, но пока не очень большой. То, что здесь большое количество московских компаний, объясняется хорошим отношением местных властей с московскими,- делится начальник управления выполнения межрегиональных программ департамента градостроительной политики Дмитрий Коробов. Он также добавил, что по активности взаимоотношений с Москвой тульская администрация находится на третьем месте после Тамбова и Ярославля соответственно.

Одним из самых значимых событий последних месяцев стало появление на рынке около 200 га земли в Барвихе. «В свободной продаже предложение земельных участков в этом районе было очень ограничено, поэтому цены росли медленно. Появление дополнительных площадей повлекло за собой резкое повышение цен», – говорит директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Игорь Малиновский. Сегодня земля предлагается по цене $40 000 за сотку, причем площадь среднего участка составляет 1 – 2 га. По оценкам Малиновского, определение окончательных владельцев появившихся земель растянется на ближайшие пять лет. За это время цена достигнет $50 000 – 60 000 за сотку. Возросшая активность на рынке земельных участков в Барвихе уже привела к 10-процентному увеличению цен в соседней Жуковке. Теперь стоимость «жуковской» сотки приблизилась к $30 00 Всего же за последние полгода рост цен в ближнем Подмосковье составил в среднем 35%. Рекордсменом снова оказалась Рублевка: в самых ликвидных районах сотка подскочила в цене на 70%. На других трассах западного направления рост составил от 20% до 30%.

С другой стороны, велика опасность затоваривания рынка ввиду низкой платежеспособности населения, что делает ситуацию двойственной,- спорит с ним руководитель аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов. По его словам, многие регионы России нуждаются в строительстве новых объектов недвижимости, но при этом стабильно возникает проблема реализации возводимых объемов.
Резкий рост цен на земельные участки в ближнем Подмосковье привел к значительному снижению рентабельности инвестиционных проектов в сфере коттеджного строительства и отвлек финансовые ресурсы из «реального сектора» рынка недвижимости в спекулятивный. В некоторых подмосковных районах стоимость земли приблизилась к уровню цен самых фешенебельных курортов Лазурного берега Франции.

То есть, покупая землю в «Усове», клиент по сути получает бесплатно дом стоимостью более $400 00 Если в ближайшее время игроки не сумеют переломить ситуацию, рынок коттеджного строительства может подвергнуться такому же испытанию, как российская экономика в 1998 году. Сейчас цена земельного участка примерно равна стоимости расположенного на нем дома, но уже к концу года соотношение может измениться, и дом будет стоить в три-четыре раза дешевле участка.

«Единственным разумным объяснением подобного развития событий является всплеск спекулятивной активности профессиональных лэнд-девелоперов и новичков, располагающих свободными инвестиционными ресурсами, которых привлекла сверхприбыльность земельного рынка», – считает Малиновский. В качестве характерного примера неадекватности сложившейся ситуации можно привести результаты сравнительного анализа двух поселков по Рублево-Успенскому шоссе: «Усово» и «Ландшафт». Стоимость сотки земли под строительство в кооперативе «Ландшафт» составляет $30 00 В то же время в расположенном по соседству новом клубном поселке «Усово» стоимость готового деревянного дома на участке 25 соток, возведенного по финской технологии, составляет $900 00 Путем несложных арифметических вычислений можно прийти к выводу, что стоимость сотки земли в обоих поселках примерно одинакова: только в «Усове» 25 соток продаются вместе с готовым домом, себестоимость строительства которого почти $1200 за кв. м.

По данным экспертов маркетингового отдела корпорации «СХолдинг», лидерами по объему продаж остаются Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. Безусловно, первое место остается за Рублевкой. В пользу этого направления говорят развитая инфраструктура, высокое качество недвижимости, однородный социальный статус жителей поселков. Поскольку на Рублевке с каждым годом становится все меньше свободных участков, а новых землеотводов не предвидится, то цены неуклонно растут. Например, только в прошлом году «рублевские наделы» в зависимости от элитности места подорожали на 20 – 70%. В результате здесь была зафиксирована максимальная цена за сотку со всеми коммуникациями $50 00 На втором месте в списке покупательских предпочтений остается Новорижское направление. Только за прошлый год цены на «новорижскую» землю, подгоняемые платежеспособным спросом, увеличились более чем в два раза. Сейчас здесь в среднем сотка земли обойдется в $5700 (0 – 15 км), $4800 (15 – 30 км), $1700 (до 50 км).

Направления устремлений

Высокий спрос сохраняется и на недвижимость вдоль Калужского и Киевского шоссе. Средние цены на сотку земли здесь колеблются в пределах $3700 – 4200 (0 – 15 км) и $700 – 1700 (до 50 км).

Как отмечают эксперты «СХолдинга», в мае – июне показатели продаж на Новорижском направлении значительно превысили «рублевские». Это было вызвано появлением нового эксклюзивного предложения – участков на берегу Озерницкого водохранилища. Это предложение стало принципиально новым на рынке. Здесь будут возводиться поместья. Площадь застройки 60 га, размер одного участка – от 1 га. Как предполагают специалисты компании, всего будет 20 – 30 усадеб. Территория расположена в живописной лесной зоне на самом берегу. Каждое поместье будет строиться по индивидуальному проекту. Причем предусмотрена как система «строю сам», так и «строят мне». В поселке предусмотрены яхтклуб, охотничий клуб, вертолетная площадка.

В последние годы выросла популярность Дмитровского, Осташковского и Ярославского направлений. Средняя стоимость земли здесь $4200 – 4600 (0 – 15 км) и $600 – 800 (до 50 км) за сотку.

Калужское направление изначально имело хорошие перспективы развития за счет пансионата УпДП «Ватутинки», «Дома приемов «Газпрома», дома отдыха УпДП «Архангельское», санатория «Десна». Инфраструктура этих объектов стала катализатором развития коттеджного строительства. Во многом это определило и географию расположения лучших поселков, расположенных на Калужском шоссе. В результате образовалось несколько групп поселков в привязке к тому или иному крупному центру. Самыми яркими объектами можно назвать поселки «Озерный», «Заречье», «Фоминское» и «Ватутинки». Еще несколько привлекательных объектов расположены рядом с «Домом приемов «Газпрома». Среди наиболее значимых можно отметить «Князево» и «Новоселово». Кстати, здесь практически все поселки имеют собственные прекрасно оборудованные спортивные и детские площадки. Кроме того, рядом идет строительство современного спорткомплекса. Среди новинок на этом направлении следует отметить один из наиболее интересных и одиозных проектов загородного жилья – поселок «Бельгийская деревня», который расположен в 10 км от МКАД по Калужскому шоссе. Живописнейшее место на берегу небольшого озера. Состоящий из 70 домов (площадью от 300 до 600 кв. м) на территории 26 га, поселок с трех сторон окружен лесным массивом. Каждый дом имеет участок от 20 до 50 соток.



Главная --> Публикации