Главная --> Публикации --> У ритейлеров появится больше выбора Металл отделили от недвижимости Перепланировка поневоле Качественные офисы второго эшелона Банки и брокеры ищут способы привлечь новых клиентов

Как сообщила Ведомостям директор оптовой компании ВКТ (продукты питания) Елизавета Зудина, летом компания начинает строительство логистического терминала площадью 30 000 кв. м на участке в 19 га в 5 км от Нижнего Новгорода. Первая очередь площадью 10 000 кв. м будет запущена в 2007 г. Общий объем инвестиций в проект превышает $15 млн. 60% складского комплекса ВКТ будет использовать для собственных нужд, а на 40% оказывать логистические услуги, говорит Зудина. По ее словам, сейчас ВКТ занимает более 15 000 кв. м складских площадей, из которых 80% находятся в собственности, а 20% в аренде. Арендовать современные склады дорого более 100 руб. за 1 кв. м в месяц, поясняет Зудина, а 6000 кв. м, которые компания строит для себя, покроют текущую потребность.

Нижний-Новгород - Отсутствие предложения на рынке складской недвижимости города вынуждает нижегородских оптовиков самостоятельно заниматься строительством складов класса А. Компании ВКТ и Энко начинают строительство складских комплексов площадью 30 000 кв. м и 20 000 кв. м соответственно, а ГК Фрукты и продукты запускает складской терминал площадью 6000 кв. м.

Группа компаний Фрукты и продукты (владеет около 25 000 кв. м складских помещений) завершает строительство терминала класса А площадью 6000 кв. м. Этот склад будет отдан под рыбоперерабатывающее производство, которое ГК развивает с 2001 г. Освободившиеся площади не такого высокого уровня сдадим в аренду, говорит председатель совета директоров ГК Игорь Тюрин.

До конца этого года к строительству складского комплекса класса А приступит и нижегородская компания Энко (оптовый поставщик напольных покрытий, развивает сеть магазинов Floor-master), рассказала руководитель проекта, менеджер по продажам агентства недвижимости (АН) Адрес Надежда Данилова. Склад, состоящий из четырех модулей по 5704 кв. м, расположится в промзоне на Сормовском шоссе. По словам Даниловой, около 30% площадей Энко будет использовать для себя, а 70% сдавать в аренду.

Участники рынка считают, что в городе удовлетворен спрос лишь на склады невысокого уровня площадью до 1000 кв. м. Не хватает грамотно выстроенных офисно-складских логистических комплексов площадью более 3000 кв. м, говорит Тюрин из ГК Фрукты и продукты. По оценкам Logistics Field Audit, Inc (LFA), потребность Нижегородского региона в складских площадях категории А на уровне 300 000-400 000 кв. м, соглашается Исаев из Алиди. По оценкам Даниловой из АН Адрес, потребность нижегородского бизнеса в качественных складах превышает 500 000 кв. м. Логистические центры только начинают появляться, но стоимость аренды в них высока и не всем по карману, добавляет Зудина из ВКТ.

Пока в регионе существует лишь один складской комплекс класса А, принадлежащий дистрибуторской компании Алиди. Первая очередь площадью 10 000 кв. м была пущена в эксплуатацию в конце 2005 г., вторая (площадь 17 000 кв. м) в стадии проектирования, говорит начальник PR-отдела Алиди Роман Исаев. Примерный объем инвестиций в строительство складских комплексов класса А Исаев оценивает в $500-600 на 1 кв. м.

У пивоваренной компании Волга потребность в складских площадях увеличивается к летнему сезону. Аренда доставляет неудобства, поэтому к концу 2007 г. на территории завода будет построен еще склад площадью 5000 кв. м, говорит директор по обеспечению и планированию Волги Андрей Краснов.

Директор нижегородской компании МТМ (оптовая и розничная торговля автошинами, дисками и аккумуляторными батареями) Евгений Пичугин заинтересован в высококачественных складских комплексах. Главное вопрос цены и скорости погрузки-разгрузки товара, поясняет он. Собственную потребность в складских помещениях он оценил в объеме до 2000 кв. м.

В течение последнего года в Нижнем открыли магазины иногородние сети Детский мир, Banana mama, Перекресток, Магнит и Копейка.

По данным ГК Триумф, спрос на складские помещения в Нижнем составляет около 24% в общем объеме заявок на коммерческую недвижимость. Как сообщил Ведомостям руководитель информационно-аналитической службы ГК Алексей Чемоданов, в основном предлагаются в аренду помещения с минимальным складским оборудованием и конструктивными недостатками, а на продажу объекты, требующие значительных инвестиций. Чемоданов считает, что в городе растет спрос на высококачественную складскую недвижимость. И это объяснимо: в Нижнем не только развиваются собственные розничные сети, но и появляется все больше федеральных и транснациональных торговых компаний, поясняет он.

По данным ГК Триумф, в Нижегородской области около 4,5 млн кв. м складских площадей, из которых 500 000 кв. м предлагаются к продаже и сдаче в аренду. 90% парка складских площадей сформировалось до начала 90-х гг. Средняя цена предложений к продаже $287 за 1 кв. м, средняя ставка аренды $4,5 за 1 кв. м в месяц.

Менеджер сети магазинов Детский мир, просивший не называть его имени, говорит, что в течение года сети обязательно понадобятся дополнительные складские площади, поскольку в планах компании открытие новых магазинов.

О подробностях этого мы беседуем с Олегом Толкачевым, заместителем председателя Комитета Совета Федерации по экономической политике, предпринимательству и собственности, а в не столь отдаленном прошлом руководителем Комплекса по имущественно-земельным отношениям
в правительстве Москвы.


Провозглашенное Жилищным кодексом право собственности горожан на землю под своими домами из области теории переходит в практическую плоскость. Вероятные последствия этого укладываются в массовом сознании с трудом, ведь никакого опыта нет ни у власти, ни у простых смертных. К тому же за 80 лет все отвыкли от частной собственности на городскую землю. Придется привыкать заново.

Больше всего людей интересует, что изменится в их жизни с началом приватизации городской земли.
Речь идет о том, что собственники жилья в многоквартирных домах смогут организованно, коллективно, по определенной процедуре получить в собственность участок земли, на котором стоит их здание. Заплатить надо будет сравнительно небольшую сумму только за оформление.

0,6 квадратного метра

В целом, это благо. Но надо понимать и свою ответственность. Во-первых, за собственность придется платить налог. Он начнет начисляться сразу, как только завершится оформление, и будет распределен между всеми собственниками жилья. Во-вторых, кому принадлежит участок, тот его и содержит, ухаживает за ним. Придется нанимать, как минимум, дворника, а может быть, и цветовода или еще кого-то. Это сейчас двор подметает ДЕЗовский дворник, на средства городского бюджета разбивают клумбы и оборудуют детские площадки. А на собственной земле придется делать все самим. И если на участке будет беспорядок, инспекторы призовут хозяев к ответу.

Получив участок в собственность, люди смогут его по своему усмотрению эксплуатировать. Захотят устроят детскую площадку, а захотят поставят гараж для своих машин. Причем могут огородить его от непрошеных гостей все зависит от фантазии и активности людей.

Не хотел бы ворошить детали и колоритные подробности этой истории, коснусь лишь общей стороны проблемы. Если вынести за скобки масло, которое подливалось в этот огонь, то он вспыхнул потому, что попросту не хватает опыта и проработанной законодательной базы. Часть жителей возражает против сделанных им предложений и хочет за свою жилую собственность получить компенсацию существенно выше той, что им предлагают или что назначил суд. Вне всяких сомнений, их право собственности должно быть защищено.

Немного о грустном. В выступлениях СМИ активизацию нормотворчества в земельных отношениях нередко связывают с конфликтом в Южном Бутове...

Как же достигнуть компромисса?

Но точно так же и городская власть, которая представляет всю московскую общину (в том числе очередников столицы), должна быть защищена от немыслимых домогательств. Ведь там, в Бутове, за последнее время многие не просто прописались, а раскупили лачуги кусками по три кв. метра, по два, даже по 0,6 кв. метра. Зачем? А очень просто: я собственник, дайте мне теперь за мои 0,6 квартиру! Но что значит дайте квартиру? А значит это то, что люди, кто по 20 лет отстоял в очереди, в нынешнем году жилье не получат. Квартиры же не из воздуха берутся.
Компромисс пока завис...

Предположим, некий участок стоит миллион долларов. Власти предлагают собственнику эту цену, начинается торг, но в пределах установленного законом ограничения. И тут возможны два варианта. Первый: собственник соглашается на две цены, покупает себе рядом нечто аналогичное, а оставшуюся часть денег берет в компенсацию за беспокойство и причиненные ему неудобства.

Во многих странах подобный вопрос давно отработан, хотя механизмы разные. В США, Финляндии и Австрии есть свои подходы. Скажем, надо провести городскую дорогу. Необходимо выкупить землю. Понятное дело, как только становится известно о строительстве, цены на нее моментально взлетают. Но не беспредельно. И вот почему. Есть рыночная оценка земли. Рынок не обманешь, цена определяется довольно точно. А дальше закон в этих странах говорит: государство не вправе заплатить за этот участок больше, чем в два или три раза против нормальной рыночной цены.

В такой схеме защищены права и одной, и другой стороны. Может быть, участок действительно стоит таких денег. Может быть, хозяин знает о нем нечто такое, чего никто другой не ведает. К примеру, он открыл золотую жилу. Поэтому и выставляет по цене гораздо выше рыночной. Тогда впоследствии высокий налог оправдывается извлеченной прибылью. Но, скорее всего, это блеф. Заплатит человек повышенный налог год-другой и поумнеет.

Другой вариант. Собственник упирается и говорит: Мне мало даже три цены, хочу больше. Дайте семь миллионов я уйду. Не дадите перебивайтесь, как знаете! Но госчиновник не может отсчитать заупрямившемуся собственнику больше трех миллионов прокурор тут же привлечет его к ответственности за разбазаривание казенных средств. Тогда собственнику предлагают письменно зафиксировать свою оценку в семь миллионов. А после этого говорят: Хорошо, мы вынуждены с ней согласиться. Наверное, ты знаешь свой участок лучше других. У нас нет таких денег, и мы отказываемся от проекта. Но с этой минуты ты будешь платить налог в семь раз больший, то есть с той суммы, что ты сам назначил. А надо сказать, что налоги на недвижимость во всем мире, как правило, весьма чувствительны.

Значит, проблемы существуют пока и у городских властей тоже? И вы только что обозначили возможный подход к их решению?

В нашем случае такой подход сразу бы расставил все по местам и мгновенно решил вопрос с семьей Прокофьевых. Как только люди начинают требовать за свою лачугу две три квартиры, они тем самым оценивают ее стоимость. Ведь рыночная цена столичных квартир известна отлично. И тогда бы городская власть могла им сказать: ладно, нравится вам здесь живите. Но налог за свои сараи платите с заявленной вами стоимости. Думаю, многие вопросы отпали бы сами собой.

Собственность священна. Но и для этой святости должны быть установлены разумные границы.

Конечно, проблемы есть, и я обозначил только малую их часть. Если речь идет о живом процессе, движущемся, развивающемся, то без проблем не бывает. Но всегда возможно их нормальное решение в рамках действующего закона. Поэтому в наших законах, особенно земельных, предстоит еще очень много сделать, чтобы вопросы, о которых мы сейчас говорим, были расписаны до мелочей. Должна быть ясность, кто и на что имеет право, кто и что решает и по какой процедуре, куда идти за защитой. Я не говорю, что с собственником надо обращаться вольно. Ни в коем случае!

Жужжать в унисон не получится

К слову сказать, подобные проблемы вставали во все времена. Значит, закон обязан самым доскональным образом регламентировать и защиту интересов собственника, и защиту интересов общества, и защиту городского бюджета.
И не надо бросаться в крайности. Следует понимать, что частная собственность на городскую землю для нас чудо чудное, диво дивное. У нас не было торговли участками внутри большого и тесного мегаполиса 80 лет! Это же не в тундре нарезать участки.

Это утопия. Сегодня подавляющее большинство пятиэтажек расселяется за счет городского бюджета, а не инвестора. Хотя есть опыт расселения и теми, и другими. Опыт привлечения инвесторов богатый, но отчасти драматичный. Они часто не выполняют обязательства, не справляются. Чтобы впоследствии не расхлебывать заваренную другими кашу невыполненных обещаний, расселение сейчас идет преимущественно за счет города.

Итак, граждане окончательно и бесповоротно становятся собственниками земли. Замечательно! Но что вы скажете о таком повороте сюжета: группе товарищей пришла идея снести свой дом и построить на его месте новое большое здание... Да еще с выгодой для себя за счет продажи дополнительно возведенной площади.

Но можно представить, что есть какое-то здание, которое не запланировано под снос. И живет в нем жена какого-то олигарха, которая предлагает гражданам приватизировать участок, за счет средства мужа расселить дом, а на его месте построить новый. И люди будут довольны, и олигарх в шоколаде. Но на деле это нереально. В пятиэтажке около ста квартир. Расселить сто семей собственными силами никакой олигарх не в состоянии. Уверяю вас. Одному нужна школа, другому детсад, третьему поликлиника, четвертому работа... С такой задачей может справиться только город, обладающий мощной жилищной базой и всей полнотой сведений о ней. К тому же и прибыль на таких проектах не высока. Предприимчивый человек найдет более выгодный способ пристроить свои деньги.

Второе. Участки могут быть по закону приватизированы, но только тогда, когда они не зарезервированы для выполнения городских функций. А практически все пятиэтажки зарезервированы под снос. Поэтому нельзя приватизировать эти дома, а значит, пропадает и повод для дальнейшей дискуссии.

Росстрой собрал по всем регионам страны данные, касающиеся выполнения приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России. Предметом анализа стало первое полугодие 2006-го.

Когда говорят, давайте снесем и построим сами, то внешне все выглядит красиво и складно, но на деле связать сто семей, сто судеб в один трест, который, как улей, согласованно зажужжит и задвигается к единой цели, не получится. Если кто-то состоял хотя бы в гаражном кооперативе, тот знает, какие проблемы возникают, когда надо решить, где построить мойку, сколько платить вахтеру и включать ли на ночь освещение. Это превращается в бурную нескончаемую дискуссию.
Повторяю, теоретически это возможно, закон сохранения энергии здесь не нарушается. А практически ничего не выйдет. Бесполезный разговор, пустышка. Получится, как в украинском парламенте. Переговоров много, а решения нет.

Глава Росстроя Сергей Круглик уверен: когда все региональные власти проявят настоящий интерес к этому важному делу, станут активно подбирать площадки для строительства нового жилья, привлекать настоящих профессионалов, разрабатывать ипотечные программы, национальный проект по жилью выйдет на достойный уровень. И произойти это должно уже в ближайшие годы. Строительство поможет создать не только необходимую, но и перспективную инфраструктуру.

В лидерах оказались Центральный, Южный и Приволжский федеральные округа. Неплохо обстоят дела в Сибири, где за полгода построено и введено 1 млн. 749 тысяч кв. метров нового жилья. Конечно, с Центром состязаться непросто, одна только Москва застраивается рекордными темпами! А в целом по округу возведено 5 млн. 837 тыс. квадратных метров нового жилья. И на юге страны хороший прорыв построено более 2,5 млн. кв. метров. Приволжский же федеральный округ по строительству и сдаче жилья вышел на еще более высокие показатели 2 млн. 689 тыс. кв. метров за полугодие.
Конечно, это только старт. Но регионы постепенно начинают просыпаться. И даже там, где давно ничего не строили, начинают возводить жилье. Правда, довольно робко. К примеру, на Дальнем Востоке в этом году ввели более 200 тыс. кв. метров жилья. Скромная цифра.

Дальнейшие этапы связаны не только с активностью регионов, но и с детальной разработкой всех ипотечных механизмов, включая вопросы кредитования, снижения себестоимости строительства и т. д. Однако, даже горя желанием всех расселить, нельзя забывать о том, что современное жилье должно быть комфортным для проживания.

Правительство РФ намерено увеличить помощь тем регионам, где наиболее успешно разработаны механизмы ипотечных программ, своего рода стимул к активности и неформальному знанию вопроса. По утверждению главы Росстроя, средств на решение жилищной программы в бюджете страны заложено достаточно. Хотя, конечно, в условиях рынка вопросы цены и количества денег всегда актуальны. Однако главное на сегодня заставить регионы творчески подходить к делу.
А пока за полгода в рамках новой жилищной программы в стране введено более 15,5 млн. кв. метров жилья. Можно сказать, начало положено.

И еще. Строить надо, возможно, и не на века, но дома должны быть рассчитаны не на одно поколение. Чтобы не повторилась ситуация, когда новое жилье возводится на месте ветхих домов, снесенных теми, кто их когда-то строил...
Паркинги должны строиться в «шаговой доступности» от жилья, заявил московский мэр.

Уже высказываются идеи строить больше недорогих компактных клетушек, например, однокомнатных квартир общей площадью примерно 30 кв. метров. (Но то, что однажды удалось Н. С. Хрущеву, в новейшие времена может обернуться весьма скверным анекдотом). Во всяком случае, С. Круглик считает, что однокомнатные квартиры должны быть не меньше 40 50 метров. И вообще, квартир должно быть как можно больше хороших и разных, с планировкой на все случаи жизни. В этом смысле самые широкие возможности имеет монолитное домостроение.

Как будет выполняться очередное указание мэра по «гаражно-ракушечному вопросу», покажет время. Однако предыдущие главы этой истории не настраивают на большой оптимизм. Что касается войны с «ракушками», то она длится в Москве не первый год и привлекает большое общественное внимание. Это неудивительно: автомобилизация породила в столице множество сопутствующих проблем. С 1990 г. количество зарегистрированных в столице РФ легковых машин поднялось с 300 тысяч до 2,7 млн. Помимо проблем с дорожным движением, возникли трудности и с парковкой, в том числе во дворах жилых домов. Градостроительные концепции советского времени не предоставляли много места под гаражи, так как рассчитывать на столь бурную автомобилизацию еще лет пятнадцать назад было трудно. Проезды во дворах, особенно «хрущевской» застройки, были слишком узкими, чтобы там можно было плотно поставить машины вдоль тротуаров. В результате водители стали отвоевывать места у детских площадок, что вызвало жалобы и нарекания не обремененной личным автотранспортом общественности. Перед автолюбителями возникала и другая проблема: угонщики. В начале 90-х в условиях лишь зачаточного распространения систем сигнализации и противоугонных устройств, отсутствия компьютерного учета транспорта в ГАИ криминальный бизнес процветал.

Московские гаражи-«ракушки», документы на которые оформлены «надлежащим образом», сноситься не будут. Об этом заявил на заседании правительства столицы Юрий Лужков. Однако, по его словам, «политика города не в пользу увеличения количества «ракушек», поскольку они портят внешний облик Москвы, мешают проезду пожарных и иных спецмашин, а зачастую отнимают место у детских площадок. Поэтому мэр поставил задачу строительным организациям возвести в «шаговой доступности» от жилья, но не за счет мест отдыха горожан недорогие многоуровневые стоянки.

Освободить места над коммуникациями от лишних конструкций Лужков начал требовать еще три года назад, но эта инициатива была исполнена лишь частично. Сказалась как слабость технических возможностей, так и сопротивление автолюбителей, ссориться с которыми было нежелательно, особенно если надвигались какие-нибудь выборы. Автолюбителями так многое не нравилось в политике столичных властей: платные парковки, эвакуаторы и при этом отсутствие подвижек в проблеме пробок на улицах. Между тем власти эти проблемы решать пробовали, по крайней мере декларативно. Еще в 1996 г. мэр столицы озвучил идею строительства стоянок на 500 тысяч машиномест, которые должны были серьезно разгрузить улицы и дворы города. Однако идея забуксовала: места на возводимых подземных и надземных многоуровневых стоянках получались очень дорогими и подавляющее большинство москвичей по-прежнему предпочитали «ракушки». Впрочем, дорогими для автолюбителей – и это также признал сегодня мэр - получились даже перехватывающие парковки, которые начали возводиться вдоль третьего транспортного кольца (что, впрочем, неудивительно: строительство в Москве вообще получается крайне недешевым).

Выход предложили конверсионные предприятия и заводы электрощитовых приборов в Самаре, затем в Тамбове и других городах, быстро наладившие выпуск изделий, названных металлическими тентами. Автолюбителям доказали, что если они имеют право накрыть свои машины брезентом для защиты от солнца и осадков, то никто не вправе запретить прикрыть их металлом от похитителей. Тенты, которые можно собрать-разобрать за несколько часов, не относятся к недвижимому имуществу согласно ст. 130 ГК РФ и регистрации прав собственности не требуют. На первых порах столичные власти отнеслись к «ракушкам» благосклонно. 22 декабря 1993 года Юрий Лужков подписал распоряжение N2300-РП, разрешающее установку "тентов-укрытий" на открытых автостоянках. Вскоре появился еще один документ, (N488-РМ) который регламентировал уже порядок установки "ракушек" во дворах жилых домов. При этом были перечислены места, запрещенные для установки: детские площадки, газоны, места прокладки коммуникаций. Первое время эти требования старались соблюдать, но потом последовали массовые нарушения: «легальных» мест для тентов кое-где просто не осталось. Ведь уже в 1996 году в Москве насчитывалось около 120 тысяч «ракушек», а сколько их сейчас, не знают даже статистики. При этом производители давно наладили уже выпуск «пеналов», занимающих больше места и гораздо труднее поддающихся разборке и эвакуации. Между тем печальный опыт ураганов, взрывов, прорывов теплотрасс показал необходимость быстрого доступа к соответствующим коммуникациям для предотвращения серьезной беды.



Главная --> Публикации