Главная --> Публикации --> Зарубежные компании признали москву лучшей У ритейлеров появится больше выбора Металл отделили от недвижимости Перепланировка поневоле Качественные офисы второго эшелона

С момента подписания договора об оказании риэлторских услуг запускается хорошо отлаженная машина. Первая ее задача — поиск подходящего варианта. Когда эта цель достигнута, начинается «бумажная» подготовка сделки, проходящая по строго установленному алгоритму. Одна справка следует за другой, и профессионалы прекрасно знают, сколько времени и денег требуется на получение того или иного документа. Технология отработана до автоматизма, но на одном из этапов даже самый опытный агент не в состоянии с уверенностью сказать — удастся или нет получить необходимую бумагу.

С каждым годом риэлторский бизнес становится все более и более технологичным. Речь даже не о том, что компьютер и мобильник давно стали непременным рабочим инструментом агентов и брокеров. Гораздо важнее то, что за более чем десять лет существования рынка крупнейшие агентства недвижимости разработали свои схемы проведения сделок, обеспечивающие их юридическую чистоту и удобство для клиента.

Задача органов опеки и попечительства благородна, и вряд ли кто-то может сказать, что это лишняя инстанция. Однако решения, принимаемые ими, зачастую непредсказуемы — дело в том, что в столице не существует каких-либо четких критериев, которые позволяли бы с уверенностью сказать — будет та или иная сделка разрешена или нет. Причин тому несколько.

Дело в том, что если в сделке так или иначе участвуют несовершеннолетние дети, то на ее осуществление необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, существующих в каждой из районных управ. Они призваны защитить права ребенка — например, не допустить продажу квартиры в том случае, если семье будет негде жить. Считается, что взрослые люди, совершая сделку с жильем, осознают значение своих действий и могут отвечать за свои поступки. За детей же все решают их законные представители, и эти решения могут привести к печальным последствиям.

Нетрудно догадаться, что такая бесконтрольность и самостоятельность рождает почву для злоупотреблений. При желании инспектор может сорвать любую сделку — для этого ему даже не нужно подписывать отрицательное заключение — достаточно раз за разом требовать все новые и новые документы. Согласитесь, идеальная ситуация для вымогания денег.

На сегодня не существует четко определенного перечня документов, которые необходимо предоставить на рассмотрение инспекторам. Не существует и однозначных критериев, по которым выносится решение. В довершение всего у инспекторов нет единого начальства на городском уровне,а руководителем органа опеки и попечительства, по сути дела, является глава управы, за подписью которого и выносится решение. Все это вместе взятое приводит к тому, что инспектор может потребовать от участников практически любые документы, которые считает нужными. А решение основывается, в первую очередь, на его, инспектора, представлениях об интересах ребенка.

Уже более двух лет тому назад Московская ассоциация — гильдия риэлторов совместно с Департаментом муниципального жилья и жилищной политики (сейчас Департамент жилищной политики и жилищного фонда) провела круглый стол «Проблемы защиты прав несовершеннолетних детей при предоставлении жилья и сделках с недвижимостью». С его помощью профессионалы рынка пытались достучаться до столичных властей, обратить внимание на складывающуюся ситуацию. Выступая на круглом столе, представители МАГР четко сформулировали основные проблемы, которые возникают при работе с органами опеки и попечительства, и пути их решения. Итак, по пунктам…

Главная причина, по которой проблемы опеки и попечительства так беспокоят риэлторов — это неопределенность при проведении сделок. С точки зрения технологии важно все рассчитать по дням и часам — каждый документ, каждое посещение того или иного учреждения. Нарушение такого технологического цикла грозит отменой сделки, и тогда всю кропотливую работу приходится начинать заново. Может сорваться и целая цепочка сделок. В результате, убытки несут как риэлторы, так и их клиенты.

Во-вторых, нигде не регулируется процедура работы органов опеки и попечительства — кворум и регламент заседаний, сроки рассмотрения заявлений и выдачи распоряжений. Эти вопросы отданы на усмотрение управ, и нет никаких гарантий, что разрешение органа опеки и попечительства — распоряжение главы управы — будет получено в течение месяца, а тогда заранее собранные в ДЭЗе и БТИ документы будут просрочены.

Во-первых, многие инспектора дают разрешение на продажу старой квартиры только с одновременной покупкой нового жилья. При сделках с новостройками это практически невозможно, да и при сделках на вторичном рынке может вызвать проблемы. Иногда нереальным становится переезд из Москвы в Подмосковье и другие регионы. По мнению риэлторов, можно было бы разрешить сделки с разрывом во времени при условии регистрации и наделения собственностью ребенка в новой квартире.

Гражданский кодекс оперирует понятием «уменьшение имущества», однако непонятно, что имеется в виду. В результате, в различных районах и при различных сделках в качестве критерия для разрешения или запрещения сделки используются балансовая и рыночная стоимость жилья, метраж квартиры, ее расположение, количество комнат… В первом приближении можно сказать, что органы опеки разрешают те сделки, в результате которых площадь жилья, приходящаяся на ребенка, не уменьшается. Но в каждом конкретном случае существуют свои нюансы, и трудно однозначно предположить, каким именно критерием воспользуется инспектор в том или ином случае.

В-третьих, ни в одном документе нет определения, что именно является нарушением прав и законных интересов несовершеннолетнего при осуществлении сделок с недвижимостью. Так, Закон «Об организации работы органов опеки и попечительства в городе Москве» дает определение понятия «права и законные интересы ребенка» как совокупность личных неимущественных и имущественных прав и законных интересов ребенка, обеспечивающих его нормальную жизнедеятельность. Что при этом понимается под нормальной жизнедеятельностью, остается неясным.

В-пятых, недопустимо требование положить на счет несовершеннолетнего разницу между продаваемой и приобретаемой квартирами. Практика показывает, что именно сложное материальное положение семьи и невозможность другим путем обеспечить ребенку нормальное существование зачастую заставляет родителей менять более дорогое жилье на более дешевое.

В-четвертых, по мнению участников круглого стола, необходимо установить пределы полномочий органов опеки. Например, требование оформить на несовершеннолетнего права собственности на новую квартиру, если в старой он был только зарегистрирован, явно неправомерно. Требование согласия обоих родителей противоречит семейному законодательству и направлено на защиту прав родителя, а не ребенка. А требование согласия на сделку от продавцов квартиры, в которую поедет несовершеннолетний, вообще является бессмысленным. Даже дав такое согласие, продавец имеет право опротестовать сделку в течение трех лет в случае нарушения своих прав, связанных с отчуждением квартиры.

И наконец, в-седьмых, обжалование решений органов опеки и попечительства в суде проблематично. Дело в том, что в выдаваемых отказах, как правило, отсутствуют точные формулировки — в чем именно состоит нарушение или ухудшение имущественных прав несовершеннолетнего.

В-шестых, в различных районах инспектора предъявляют различные требования к перечню и форме документов, которые необходимо предоставить для получения разрешения. Это крайне затрудняет проведение сделок.

Напомним, что обо всех этих проблемах речь шла еще два года тому назад. После круглого стола появилась вполне обоснованная надежда на то, что ситуация в скором времени изменится. Мэру Москвы было направлено письмо, содержавшее вполне конкретные предложения и отражавшее готовность риэлторского сообщества принять участие в их реализации. Среди этих предложений — подготовка методического материала для инспекторов, организация постоянно действующего семинара для специалистов управ, разработка «настольной книги инспектора»…

Более того, зачастую инспектор даже не принимает документы к рассмотрению в случаях, кажущихся ему нарушениями прав ребенка. В этом случае даже нечего обжаловать!

Увы, но никаких реальных действий вслед за этим письмом не произошло. Дважды в течение прошлого года МАГР направляла письма Швецовой, но ни семинара, ни рабочей группы так и не было создано. Единственной реакцией столичных властей властей стали звонки из Комитета по образованию, а также из отдела мониторинга рынка жилья Департамента жилищной политики с просьбами рассказать о ситуации подробнее. Был еще разговор с представителем аппарата Комитета по законодательству Госдумы РФ, но и он не получил никакого продолжения.

В конце 2001 года пришел ответ от первого вице-премьера Правительства Москвы Людмилы Швецовой, которая признала как само существование проблемы, так и недостаточную правовую подготовку инспекторов. В письме говорилось, что Департаменту муниципального жилья совместно с комитетами образования и социальной защиты поручено организовать тот самый постоянно действующий семинар, о котором писали МАГРовцы. Кроме этого, предполагалось создать рабочую группу для изучения правоприменительной практики и разработки методических рекомендаций, причем в нее должен был войти и представитель МАГР.

Именно поэтому есть смысл пытаться ввести действия органов опеки и попечительства в определенные рамки на московском уровне. Помимо уже упоминавшихся методичек и семинаров, столичные власти могли бы предпринять и меры другого характера — выборочные проверки городской прокуратурой, выпуск инструктивных писем… Есть же опыт Санкт-Петербурга, где заключено соглашение между Городским бюро регистрации прав на недвижимость, Комитетом по молодежной политике администрации города и Нотариальной палатой Санкт-Петербурга. В документе четко указаны все нюансы регистрационных действий, которые связаны с работой органов опеки и попечительства. Это, конечно, не есть окончательное решение проблемы, но один из логичных и действенных шагов на пути к решению.

Интерес к проблеме из Госдумы — это хорошо, поскольку деятельность органов опеки и попечительства регламентируется федеральным законодательством. Коренным решением проблемы могло бы стать принятие соответствующего федерального закона или поправок к законам существующим. Однако это малореально — необходимо не только мощное лоббирование, но и значительные затраты на юридическое сопровождение, которые непосильны не только для МАГР, но и для РГР.

Благодарим за помощь в подготовке материала директора агентства недвижимости МОСИНТЕЛСЕРВИС, члена Совета МАГР Михаила Гохштейна.
Про недвижимость класса С не принято много говорить: не так часто можно встретить аналитические обзоры, посвященные этому сегменту, и если речь идет об арендных ставках на офисные площади, то третья буква латинского алфавита там, как правило, даже не присутствует. Все это позволяет сделать предварительный вывод: данная тема не представляет особого интереса. Мы попробуем доказать обратное, обратив внимание на то, как сегодня складывается судьба офисов класса С, и на перспективы их дальнейшего развития.

А в Москве и сегодня все те вопросы, которые поднимались риэлторами два года назад, не сняты с повестки дня. Это значит, что хорошо отлаженная риэлторская «машина» по-прежнему спотыкается на необходимых, но при этом и непредсказуемых органах опеки и попечительства.

Как рассказала Собственнику руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина, офисы класса С разбросаны по всему городу и находятся в разных районах Москвы. Это, в том числе, помещения в бывших НИИ, других зданиях относительно старой постройки. Спрос на них достаточно большой, что обусловлено невысокими ставками, говорит эксперт. Как правило, данные помещения интересны небольшим фирмам, организациям, для которых либо местоположение не имеет значения в принципе, либо, напротив, представляют интерес именно отдаленные от центра районы.

Целевая аудитория

Цены

Такие офисы подходят компаниям, не имеющим четкой ориентации на постоянный поток клиентов. Именно поэтому многие крупные организации используют помещения С-класса под так называемые бэк-офисы. Если провести классификацию по роду занятий, основными обитателями офисов класса С оказываются фирмы, занимающиеся IT-технологиями, медицинские компании, дистрибьюторы, поставщики и даже ритейлеры, арендующие такие площади, когда в нужном районе не находится предложений более высокого класса.

По данным аналитиков компании Becar Commercial Property, диапазон среднего минимального и максимального уровня арендных ставок составляет на сегодняшний день от $300 до $650 за кв. м в год. Определяющим фактором ценовой политики, в том числе в рассматриваемом сегменте рынка, является как раз расположение объектов. Так, арендные ставки (с учетом НДС и эксплуатационных расходов) в пределах Садового кольца составляют $450-650, а в отдельных случаях и до $700 за кв. м в год.

По словам Кисариной, специфической особенностью класса С является высокая ликвидность и множество мелких площадей. И соответственно, частая смена арендаторов. Плюс эксплуатационные, или амортизационные, траты ежегодные расходы для девелоперов, зависящие от конкретного здания, рассказывает эксперт. Доля площадей рассматриваемого класса в общем объеме предложения офисной недвижимости составила в июле 2006 года 70%, или 560 тыс. кв. м.

Стоит отметить, что приобретаются в собственность офисы класса С весьма активно. Дело в том, что объем рынка предложения в Москве ограничен, объясняет генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Денис Колокольников, и на нем единовременно экспонируются примерно 500-550 объектов, не более 300 из которых офисного назначения, С-класса в том числе. И у потенциального покупателя нет особого выбора. Другое дело, что существуют объекты класса С с серьезными юридическими проблемами, выставленные по завышенной цене, расположенные крайне неудачно с точки зрения офисного назначения и т. д. Такие действительно сложно продать.

Ставки аренды в пределах от Садового до Третьего транспортного кольца находятся в рамках от $300 до $470, в пределах от ТТК до МКАД от $300 до $450, на престижных направлениях Запада и Северо-Запада порядка $400-550 за кв. м в год. Причем парковка может быть как бесплатной, так и обходиться арендаторам в сумму от $50 до $150 в месяц. Такой разброс объясняется тем, что в одном и том же офисном центре ставки могут быть индивидуальны для каждого арендатора и зависеть от объема арендуемых площадей, этажа и срока аренды.

Сегодня эксперты рынка отмечают два ключевых момента в существовании офисов класса С: объем предложения сокращается, площади дорожают. Так, по прогнозам Becar Commercial Property, объем доли бизнес-центров класса С на рынке будет убывать и к концу 2006 года составит не более 54,27%. Руководитель отдела офисной недвижимости Becar Commercial Property Денис Карцев объясняет такую тенденцию двумя причинами: переходом части площадей класса С в класс В путем реконструкции, а также тем, что на рынке не ведется новое строительство бизнес-центров С-класса в силу их малой привлекательности для девелоперов.

Характерные тенденции

Нью-Йорк - Удивительно, но в самом капиталистическом городе мира цены на съемные недорогие квартиры зафиксированы и регулируются лишь раз в год, причем ставка аренды может увеличиваться от 2 до 6%. В элитном секторе иные правила игры

Перспективным представляется процесс перепрофилирования и реконструкции таких офисов, соглашается Денис Колокольников. Это объясняется тем, что свободных земельных участков в хороших местах не так много. Повышение уровня до класса B требует не столь значительных затрат по сравнению с новым строительством. А разница в ставках вполне существенная. И девелоперу, при физической пригодности здания, подобная реконструкция выгодна. Впрочем, по мнению Ольги Кисариной, несмотря на все это, доля площадей класса С не будет сокращаться, постоянно пополняемая подверженными старению площадями В-класса. Учитывая же общий рост спроса и постоянное повышение ставок в бизнес-центрах, считает Денис Колокольников, класс С будет по-прежнему востребован.

Менять квартиру невыгодно

Рынок аренды в США регулируется, причем регулируется самими домовладельцами, именно в нижнем ценовом сегменте. Аренда квартиры в так называемом секторе rent stabilized а это, как правило, небольшие квартирки стоимостью до $2000 подчиняется строгим правилам. Арендодатель (лендлорд) не имеет права поднять плату жильцам более чем на определенное количество процентов в год. Этот показатель определяется ежегодно и служит ориентиром для всего рынка. За последние десять лет он варьировался от 2 до 6%, и таким образом в Нью-Йорке, самом рыночном городе мира, есть много людей, которые снимают студио (однокомнатную квартиру) за $200 при том, что сейчас цены на аренду такого жилья на Манхэттене начинаются от $100 Кстати, именно на главном острове довольно много квартир с регулируемой ценой, потому что это в значительной степени определяется уровнем удобств и качеством квартиры.

Кроме того, потенциальный арендатор должен как-то доказать свою платежеспособность, и это зачастую происходит по следующей схеме. Владелец квартиры или агентство, которое ее сдает, запрашивают в специальном бюро выписку из его кредитной истории. Выписка эта платная, и, как правило, претендент на аренду должен отдать от $25 до 70 за эту проверку. Естественно, если хозяин отказывает в заключении договора, эти деньги не возвращаются. Кроме того, владельцы жилья просят будущего жильца указать телефоны своих предыдущих мест жительства и обязательно выясняют, вовремя ли человек вносил плату.

Люди, не меняющие квартиру много лет, находятся в более выгодном положении по сравнению со всеми остальными арендаторами, поскольку могут перезаключать договор ренты на прежних условиях с небольшим повышением цены (в пределах оговоренного на этот год). Те же, кто снимает новую квартиру, заключают договор уже на рыночных условиях. Причем в Нью-Йорке существует серьезное превышение спроса над предложением, и найти квартиру не так-то просто. При этом каналов поиска довольно много. Большинство арендаторов пользуются услугами агентств, которые берут примерно 15% от годовой платы, но немало людей ищут квартиру самостоятельно, через газетные и прочие объявления. Кстати, если в Нью-Йорке ситуация такова, что комиссию платит арендатор, то в Чикаго с агентством рассчитывается арендодатель.

В объявлениях о сдаче квартир часто указывается такой показатель, как соотношение годового дохода до налогообложения с месячной оплатой за квартиру. Обычно он варьируется от 40 до 6 Скажем, если квартира предлагается в аренду за $1500, то при требовании владельца иметь доход в 60 раз выше это означает, что человек должен получать как минимум $90 тыс. в год. В отличие от арендодателей в России, лендлорды США всегда осведомлены об уровне доходов своего жильца. Кредитные истории в Америке ведутся более 40 лет, и там фиксируется все, что необходимо, чтобы судить о порядочности человека.

Требования к доходу

В условиях нехватки жилья лендлорды могут выбирать себе жильцов. Для кого-то критерием отбора становится доход, для кого-то более стабильное место работы. Но в любом случае, претендуя на квартиру, где соотношение цены и качества привлекательное, потенциальному съемщику предстоит участие в некотором заочном конкурсе. Причем в анкетах, по которым ведется отбор, не положено указывать пол и национальность, а также расовую принадлежность по закону владельцы не могут дискриминировать жильцов ни по каким признакам Сразу вспоминаются российские объявления, просто невозможные в Нью-Йорке: сдам только русским и т. п.

Договор обычно заключается на год, и если человек съезжает раньше, он может пойти двумя путями: либо найти кого-то себе на замену, либо разорвать договор. Последний способ практикуется в более дешевом сегменте, где арендная ставка не так высока и никто не будет судиться с арендатором.

В последние годы в Америке стало даже проще получить ипотечный кредит, чем арендовать квартиру. Однако, при небольшом росте и даже падении цен на аренду, цены на покупку жилья стабильно росли, и студия с арендной ценой в $1500 предлагается к покупке за $400 тыс. И если до 2001 2002 года, пока не начался дикий рост цен на недвижимость, было возможно купить квартиру и платить банку меньше, чем при аренде, то теперь это совсем не так. Снимать квартиру все-таки выгоднее, чем покупать ее в кредит, хотя ставки кредита сейчас достаточно низки по российским меркам (5-6%), есть возможность взять кредит без первоначального взноса и на 30 лет.

Покупка или аренда?

Николай Иванович, что заставило вас сменить депутатское кресло на должность топ-менеджера строительной компании?

Впрочем, сейчас рынок недвижимости в Америке вошел в стадию стабилизации и демонстрирует очень медленный рост. В июле этого года был самый низкий прирост цены за 5 лет и самое большое предложение на рынке, причем средняя экспозиция недвижимости составляла 4-6 месяцев. В период роста предложения уходили за срок меньше месяца. Все это говорит о том, что ситуация на рынке недвижимости Нью-Йорка в ближайшие месяцы будет серьезно меняться.
Смена собственника в ОАО Главмосстрой (ГМС) - одном из столпов столичного строительного рынка, обернулась кардинальными переменами в структуре управления компанией. На бывшего главу ГМС Геннадия Улановского возложены лишь представительские функции, а вся полнота власти перешла к соратнику Олега Дерипаски Николаю Ашлапову, который ради нового назначения на должность гендиректора Главмосстроя сложил полномочия депутата Государственной Думы и покинул пост главы Союза промышленников и предпринимателей Красноярского края. Н.Ашлапов признает, что в строительной отрасли он новичок, однако убежден, что опыт управленца поможет ему сделать ГМС прибыльным. За три года, на которые его избрал Совет директоров, Н.Ашлапов намерен добиться увеличения объемов ввода жилья в 1,5 раза, не снижая при этом показатели строительства по городскому заказу. О стратегии развития компании новый гендиректор ГМС рассказал Интерфаксу.

Но ведь для вас строительный бизнес - непрофильный?

По складу характера я прежде всего хозяйственник, управленец, администратор. Депутатом я стал скорее из спортивного интереса - любопытно было понять специфику работы народного избранника. Теперь решил вернуться к тому, что мне ближе. На работу в Главмосстрой меня пригласил Олег Дерипаска (глава холдинга БазЭл, владелец контрольного пакета акций Холдинговой компании Главмосстрой - ИФ). Мы познакомились с ним в 1994 году, когда я работал генеральным директором Ачинского глиноземного комбината, а он возглавлял Саяногорский алюминиевый завод.

Как будут разделены полномочия между вами и президентом Главмосстроя Геннадием Улановским?

Непрофильный. Зато профильный сам процесс управления. Кроме того, в Госдуме я был первым заместителем председателя комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям, так что с вопросами строительного рынка так или иначе сталкивался.

Какова структура собственности компании?

По уставу, утвержденному собранием акционеров, должность президента предполагает выполнение представительских функций, а вся текущая работа, связанная с управлением компанией, будет за мной.

Не секрет, что прежняя команда топ-менеджеров встретила приход нового собственника настороженно. Передача власти прошла мирным путем?

Три четверти акций принадлежит Базовому элементу, остальные - у миноритариев.

Возможны ли новые кадровые перестановки в компании?

Вполне мирно и разумно. Все, включая прежнего руководителя ГМС Геннадия Моисеевича Улановского, прекрасно понимали, что это естественный процесс. Я не знаю ни одной компании, где после смены собственника осталось бы прежнее руководство. Хотя, может быть, кто-то в процессе передачи полномочий чувствовал себя не очень комфортно.

Кто является вашим кадровым резервом, вы ведь человек не из строительной отрасли?

Да. Осталась незакрытой вакансия одного топ-менеджера - называть ее некорректно. Помимо этого могут быть изменения и на более низких уровнях.

Вам удалось найти общий язык с городскими чиновниками?

Несколько человек я привел с собой, но они заняли те должности, где знание специфики строительства необязательно. На позиции в инвестиционный и строительный блоки я подбираю кадры на рынке труда. Здесь своих людей быть не может, это должны быть профессионалы самого высокого уровня.

После покупки БазЭлом контрольного пакета акций СПК Развитие среди ключевых игроков столичного строительного рынка царила паника - они опасались, что в городе начнется передел, в результате которого Главмосстрой займет доминирующее положение. Вы не ощущали давления со стороны конкурентов?

Должен сказать, что меня приняли очень по-доброму. На первом этапе, что называется, подставил свое плечо [глава строительного комплекса Москвы] Владимир Ресин. Со всеми выстраиваются конструктивные рабочие отношения, а с некоторыми даже товарищеские.

Тем не менее, мы хотели бы остаться серьезными игроками в этом сегменте - нам нужно загружать строительные мощности. Но для этого компания должна хоть что-то зарабатывать, а пока мы работаем в этом сегменте в минус. Я менеджер, и отвечаю за получение прибыли. Сегодня председатель совета директоров Главмосстроя Владимир Ресин спрашивает с меня за сроки и объемы ввода жилья, а завтра может спросить о доходах компании, и почему я раньше не бил тревогу, что тот или иной проект убыточный.

Первое время я чувствовал нечто подобное. Но старался - насколько это возможно - находить компромиссы. Кроме того, я убеждал коллег, что есть вопросы, в которых нам следует работать сообща. Одна из важнейших проблем, которая стоит на повестке дня - пересмотр смет строительства жилья по городскому заказу. Мы очень тепло относимся к московскому правительству, но столичные власти должны понять, что цены по горзаказу, мягко говоря, занижены. А это тормозит развитие всей строительной отрасли.

Город перечисляет нам деньги из расчета около 24 тыс. рублей за квадратный метр, но это не покрывает наших затрат. По нашим расчетам, если к этой сумме прибавить 15-20%, мы бы вышли на минимальный - четырехпроцентный уровень рентабельности. Зарплаты, заложенные в городских сметах, никак не отвечают сегодняшнему уровню на рынке труда. По нашей серии домов в декабре 2005 года средняя зарплата строителей закладывалась в размере 9 тыс. рублей, в то время как в среднем по отрасли она составляла 18 тыс. рублей, а квалифицированные монтажники, например, получали до 30-35 тыс. рублей. За меньшие деньги они просто не будут работать. Если компания будет работать с минусовой рентабельностью, завтра она станет банкротом. Разве это нужно городу?

Какова себестоимость строительства жилья по горзаказу?

Если говорит о консолидированном показателе, то да.

По итогам прошлого года Главмосстрой оказался в убытке?

Конечно, он сыграл определенную роль. Но здесь целый клубок проблем. Вдаваться в подробности не буду, так как не хотел бы давать оценку работе предшественников.

И причиной убыточности стал горзаказ?

На митинги с плакатами мы, конечно, не пойдем. Пытаемся с цифрами в руках доказать свою правоту, делаем расчеты, проводим совещания с представителями стройкомплекса, пытаемся достучаться до городских властей. Если нас не услышат, приоритетным направлением станет строительство по инвестконтрактам.

Какие аргументы вы приводите, чтобы добиться повышения расценок?

Сейчас соотношение объемов работ по городскому заказу и инвестконтрактам составляет 70 на 3 Мы бы хотели перевернуть эту пропорцию. При этом нам не хотелось бы снижать абсолютные показатели по горзаказу. Это станет возможным, если компания увеличит объемы ввода площадей до 1,5 млн кв. метров в год. На этот год запланировано сдать в эксплуатацию - 1 млн 084 тыс. квадратных метров. Но, скорее всего, этим планам не суждено сбыться. Более того, и следующий год у нас будет непростой. До недавних пор были серьезные проблемы с финансированием. Сейчас ситуация в корне изменилась. БазЭл вкладывает приличные деньги в развитие ГМС, существенная доля инвестиций пойдет на модернизацию производственных мощностей, приобретение новой техники - из 423 единиц придется заменить порядка 90%. Акционер купил компанию на излете и сейчас тратит много сил и средств, чтобы поставить ее на ноги. Но первые результаты проявятся не сразу - не раньше, чем через 1,5-2 года.

Какую долю в общем объеме жилья, возводимого Главмосстроем, занимает горзаказ?

Сегодня мы строим в Москве и Московской области в одинаковых долях. Но мы намерены идти дальше. Есть взаимная заинтересованность в таких регионах, как Краснодар, Санкт-Петербург, Красноярск. Еще ряд территорий направили нам предложения, но пока наших мощностей недостаточно. Планируем осваивать и новые сегменты, в частности выйти на рынок элитного жилья.

Ваши интересы ограничиваются Москвой и областью?

Наш бренд остается прежним. Он существует несколько десятилетий, и его хорошо знают на рынке. Может он кому-то покажется консервативным, так как существует с советских времен. Но ведь и наша целевая аудитория - не подростки, а люди среднего и старшего возраста. Для них бренд Главмосстроя является гарантией надежности.

ООО Корпорация Главстрой, которая создана для управления строительными активами БазЭла объявила о ребрендинге. Его необходимость объясняют желанием избавиться от имиджа громоздкой, неповоротливой структуры, близкой к властям. Коснется ли этот процесс Главмосстроя?



Главная --> Публикации