Главная --> Публикации --> Ситуация на рынке недвижимости киева: итоги сентября 2006 года Евгений ермолаев: в столице сложился изощренный рынок посредников Торговая недвижимость в перми перестала дорожать Москвичей пугают тсж В сибири будет metro

Вместе с акциями предприятия братьям Гуцериевым перешли не только более 40 генподрядных организаций и многочисленные строительные площадки МПС, но также весомый гостиничный актив - три отеля Marriott на улицах Тверская и Петровка. Теперь по прошествии нескольких месяцев с момента смены предыдущих акционеров ЗАО стало известно и о новой стратегии дальнейшего развития Моспромстроя.

Крупнейший столичный строительный холдинг Моспромстрой, контроль над которым в начале года получила группа БИН братьев Гуцериевых, решил значительно расширить географию своей деятельности. К 2008 году МПС планирует увеличить число проектов в других городах России до 30% от общего портфеля. Эксперты считают это решение своевременным и перспективным, отмечая, что доходность в регионах существенно превышает московские показатели.

В пресс-службе Моспромстроя Бизнесу пояснили, что новая политика развития компании связана со сменой акционеров ЗАО: у новых владельцев уже давно есть интересы и проекты в регионах.

Согласно планам компании, в ближайшие два года московский застройщик собирается существенно увеличить свое присутствие в регионах. Как рассказал гендиректор Моспромстроя Борис Гурецкий, доля региональных заказов, которая сейчас незначительна, к 2008 году должна возрасти до 30%. Несмотря на смену концепции развития, МПС не собирается сдавать позиции на столичном рынке недвижимости. Гурецкий отметил, что компания собирается сохранить объем московских проектов- около 50% от всех подрядов, которые и составляют основу портфеля МПС.

Новая стратегия развития бизнеса МПС отвечает основным тенденциям развития рынка столичнойнедвижимости, констатируют эксперты. При существующем дефиците земельных участков в Москве строительным компаниям с большим штатом, которым постоянно нужны новые заказы, становится тесно. Поэтому многие игроки идут по пути освоения регионов,- считает вицепрезидент ГК Конти Вячеслав Тимербулатов. Среди других причин, заставляющих успешных московских застройщиков выходить за переделы столицы, коммерческий директор Росевродевелопмента Наталья Коротаева называет более высокую доходность, на которую может рассчитывать инвестор. С ней соглашается президент компании Heliopark Group Александр Гусаков: Цены на номера в Москве и городах России сопоставимы, а инвестиционные затраты на создание аналогичных объектов и операционные расходы заметно ниже. По его словам, доходность по проектам составляет не менее 14-15% (в пятизвездном сегменте Москвы - около 10%). Схожая ситуация наблюдается и в других сегментах регионального рынка недвижимости. Доходность офисной недвижимости в регионах - 22-24% (10-11% для Москвы.- Бизнес). Это один из самых высоких показателей доходности на рынке недвижимости на сегодня,- утверждает исполнительный директор УК Blackwood Фонды недвижимости Артем Цогоев.
Рост цен на недвижимость заставляет банки смягчать условия выдачи ипотечных кредитов. За последний месяц сразу несколько банков внесли изменения в свои ипотечные программы. Одни удлинили сроки кредитов, другие снизили первоначальный взнос, третьи чуть-чуть уменьшили ставки.

Среди приоритетных направлений регионального развития менеджмент Моспромстроя выделяет не только привлекательные для многих московских игроков Ленинградскую, Калининградскую области и Краснодарский край, но также Тюменскую, Пермскую, Новосибирскую, Нижегородскую, Саратовскую и Самарскую области. Называть конкретные проекты в Моспромстрое отказались, однако добавили, что компания будет выступать не только как застройщик и подрядчик, но и как инвестор.

Директор департамента розничного бизнеса Банка Москвы Роман Воробьев объясняет это тем, что при таком росте цен на жилье возможность накопить 10-15% от стоимости квартиры для первоначального взноса у многих потенциальных заемщиков практически исчезает.

Из-за безудержного роста цен на недвижимость, который наблюдался с начала этого года, многие потенциальные заемщики лишились шансов получить в банке ипотечный кредит. Если до осени прошлого года в среднем по рынку на 100 одобренных заявок выдавалось 40-50 кредитов, то сейчас лишь 25-30, говорит начальник управления разработки кредитных продуктов Внешторгбанк Розничные услуги Мария Серова.

Минимум на старте

Так что теперь банкам приходится менять условия кредитования, чтобы сделать ипотеку доступной для большего числа клиентов. Масла в огонь добавило приближение лета. В летний период традиционно совершается наименьшее количество сделок на рынке недвижимости, констатирует председатель совета директоров РИБ Алексей Гурьянов.

Начальник управления ипотечного кредитования МКБ Павел Ильин сказал, что в его банке прогнозировали снижение количества сделок на 10-15%, поэтому пересмотрели условия кредитования.

Те, кто не сделал этого осенью-зимой, к лету снизили размер первоначального взноса, необходимого для получения кредита. Так, РИБ снизил размер первоначального взноса с 15% до 10% от стоимости жилья на период до 25 июня.
С 1 июня Московский кредитный банк (МКБ) снизил начальный взнос с 20% до 10%, во Внешторгбанк 24 с 15% до 5%. Но самый беспрецедентный шаг сделал Банк Москвы, который в рамках летнего предложения (до 31 августа) выдает кредиты на покупку жилья вообще без первоначального взноса.

Но Серова считает, что, как только темпы роста цен на жилье снизятся, банки ужесточат требования по первоначальному взносу вплоть до возврата к 15%.

А зампред правления Банка жилищного финансирования Олег Клепиков опасается, что в случае массового появления программ с очень низким первоначальным взносом на рынке спрос на недвижимость может увеличиться, что повлияет на цену жилья.

Другой шаг навстречу клиенту удлинение сроков кредитов, что приводит к уменьшению ежемесячных платежей. Так, МКБ увеличил срок кредитования на 5 лет: до 20 лет для долларовых кредитов и до 15 лет для рублевых. В Городском ипотечном банке и Банке Москвы срок кредитов во всех валютах вырос с 15 до 25 лет. В Национальной ипотечной компании (Ником) максимальный срок кредитования по программам Столица и Региональная вырос с 20 до 25 лет.

Все дольше и дольше

Дешевеет

Впрочем, банкиры отмечают, что срок в 25 лет в большей степени маркетинговый ход банков. По расчетам Городского ипотечного банка, заемщик с доходом $2000 в месяц может претендовать на кредит в размере $72 000 при сроке займа 10 лет. А при кредитовании на 15 лет максимальная сумма кредита составит $87 000, на 20 лет $93 000, а на 25 лет она увеличится всего на $2500 до $95 500.

Несмотря на это, некоторые банки все же понемногу опускают плату за пользование деньгами. Так, Международный московский банк (ММБ) пока только на лето снизил минимальную ставку по валютным займам с 9,9% до 9%, а по рублевым с 14% до 12,5%. Городской ипотечный снизил минимальную ставку в рублях с 13,5% до 11,9%. Правда, только для займов на срок не более 15 лет. Ником снизила базовую минимальную ставку кредита Стандартный с 10,5% до 9,7% в долларах, если срок кредита не превышает 10 лет. А банк Абсолют сделал 0,5%-ную скидку только корпоративным клиентам банка и клиентам дружественных агентств недвижимости или ипотечных брокеров.

Ставки рублевых кредитов на покупку готового жилья в среднем составляют 12-14% годовых, а валютных 9,9-10,5% годовых. Это справедливые уровни, считают банкиры. Рыночных оснований для их снижения нет, выражает мнение большинства член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

Большинство из них будут брать кредит по ставке 10-12% годовых.

Зампред правления банка Абсолют Олег Скворцов предупреждает: Отправляясь за кредитом в банк, который объявил ипотеку по ставке от 9%, клиенты должны понимать, что отвечать критериям такой программы сможет не каждый.

По мнению Жигунова, ставки кредитов могут снизиться до конца года не более чем на 0,5-1%.

Ставки могут снизить и другие банки, если Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) снизит проценты по своим кредитам. На прошлой неделе гендиректор АИЖК Александр Семеняка сообщил, что до конца текущего года минимальная ставка по программе ипотечного кредитования АИЖК будет снижена с нынешних 12% до 11%, а к 2008 г. она опустится ниже 10%.

С ростом благосостояния населения количество сделок по покупке загородных домов в дальнем Подмосковье и близлежащих районах ежегодно удваивается. Сегодня более 70% потенциальных покупателей жилья за городом рассчитывают на сумму в $10-40 тыс., что делает невозможным покупку коттеджа в ближнем Подмосковье. О том, как в перспективе будет развиваться рынок загородных домов в дальних землях, обозревателю Бизнеса Илье Терентьеву рассказала директор департамента маркетингового анализа управляющей компании Масштаб Наталья Чукаева.



- Сегодня существует несколько типов потребителей недвижимости в дальнем Подмосковье. Первый и самый массовый предпочитает покупать дома в деревнях, которые потом либо сносятся и строятся новые, либо реконструируются. Немаловажным фактором здесь являются природные условия. Как правило, популярностью пользуются эксклюзивные предложения, например, водоем, хвойный лес. Такие дома приобретают люди с достатком от 2 до 10 тыс. долларов в месяц. Большая часть из них едет на Валдай (деревня Вышний Волочек, Валдай) и чуть ближе в Завидово. Меньше всего покупают на западных направлениях, так как здесь строится больше всего коттеджных поселков и уже практически не осталось деревень.

- Кто сегодня предпочитает покупать загородные дома в дальнем Подмосковье и за его пределами? Выбор делается в пользу готовых домов или земельных участков?

Существует еще и третья категория потребителей, которая предпочитает покупать дачи. Так от 50-80 км от МКАД сейчас строится целый ряд больших поселков по 100 и более домов. Это эконом-класс для временного проживания с домами площадью не более 200 кв. м. Здесь, как правило, отсутствует большая вода. Это сельхозугодья, иногда даже бывшие ракетные части, находящиеся в лесах.

Другая категория людей - это богатые люди, которые делают не первую покупку за городом. Их выбор делается в пользу большого участка земли, на котором в дальнейшем они строят поместье. В этом случае также делается акцент на наличие большой воды с выходом в Волгу, чтобы держать катера и яхты. Кроме того, здесь размещается конюшня, мини-гольф и т. д. Наиболее популярными направлениями также считаются Ленинградское, Дмитровское и Ярославское.

- Цены начали расти два года назад, и сейчас темп их роста только увеличивается. За последний год цены увеличились в ряде районов в два раза и больше. Тенденция такая: чем участок больше, тем цена меньше и наоборот. При этом покупателей больших участков под усадьбы не интересует их стоимость. Им главное, чтобы было живописное место, и ими рассматриваются участки от 5 га. При выборе дома в деревне практически не принципиально, какой участок. Ценность такого дома - получить жилье за городом с коммуникациями и без необходимости нанимать охрану, так как там круглогодично кто-то живет.

- Как растут цены на загородные дома в наиболее ликвидных местах за пределами 100километровой зоны?

- Сейчас этот показатель составляет приблизительно 15%, так как в ближайшем Подмосковье уже очень сложно найти что-то по доступной цене. Массовый эконом-сегмент сегодня оценивается приблизительно в 70% от общего числа потребителей, и как раз из этого показателя около 15-18% спроса приходится на дальние земли.

- Какой объем сделок среди москвичей сегодня приходится на операции с домами и землей в дальнем Подмосковье?

- Связываться с деревенскими домами, как правило, никто не хочет. Естественно, есть интерес поработать с эксклюзивным проектом по поиску покупателя на землю под усадьбу, но здесь сроки экспозиции могут превышать год. При этом такой долгий срок компенсируется очень хорошими комиссионными - 5-7% комиссионных. Деревенские дома продаются напрямую через издания Из рук в руки или Недвижимость и цены.

- Интересно ли брокерам заниматься такими сделками?

- В скором времени этот процесс, безусловно, начнется, так как спрос уже есть, и немалый. Например, не освоена Ока со стороны Рязани, а там очень интересная природа. Еще раз повторюсь, что массовый сегмент рынка направлен сейчас именно на дальние земли, и такие поселки обязательно должны появиться. Финансовых инструментов, которые бы позволили купить недвижимость в ближайшем Подмосковье просто нет.
Как известно, современное домостроение развивается по двум направлениям. Первое - строительство панельных домов, а второе монолитно-каркасных. Есть, правда, варианты, сочетающие в себе оба метода. Однако вопрос - за чем будущее? а точнее - на что делать ставку? волнует сегодня инвесторов не меньше, чем местоположение новостройки. К сожалению, дать ответ на этот вопрос совсем не просто.

- Будут ли девелоперы в ближайшие два-три года предлагать коттеджные поселки в наиболее интересных местах в большом удалении от Москвы?

Поэтому судить о будущих технологиях строительства можно с определенной долей вероятности.

Развитие жилищного строительства в нашей стране, так или иначе, опирается на опыт других стран, в основном западноевропейских государств и США. Хотя в силу экономических и климатических причин, а также исторически сложившихся факторов, точного дублирования не было и быть не может.

Здания, собранные из панелей, не претендуют на яркую индивидуальность, различаются только серии. Но громадный опыт по их сбору, а также стоимость и время постройки являются неопровержимым преимуществом перед иными способами строительства. К тому же современные панели не имеют ничего общего с панелями 60-х, из которых усиленными темпами складывали хрущевки. И это очень важно, поскольку в сознании миллионов людей утвердилось не самое лучшее восприятие этих домов.

Технология возведения монолитно-каркасных зданий получила огромную популярность сравнительно недавно. Данный способ позволяет полностью раскрыться задумке архитектора и дает возможность создать любую планировку квартиры. Кроме того, монолитно-каркасные дома рассчитаны на длительный срок эксплуатации - не менее 150 лет (правда срок жизни нового панельного дома определяется всеми по-разному, в среднем 80-100 лет), они сейсмически устойчивы, прекрасно подходят для точечной застройки (строительная площадка почти не выходит за границы будущего здания), выполняются по индивидуальному проекту, поэтому не оставляют ощущения типовой застройки.

Строители не случайно создают более комфортное панельное жилье. И причина не только в отстаивании своего места на рынке. Цена панельного дома на 50-60% ниже монолитно-каркасного, а время возведения меньше в 2-3 раза. Соответственно, спрос на них и скорость оборачиваемости денежных средств выше, нежели у монолитных.

Сегодня хитом панелей можно назвать П-44Т. Это высокоэтажное здание с комфортабельными квартирами, эркерами и внешней отделкой под кирпич. Кстати, домостроительные комбинаты готовы менять цвет внешнего отделочного материала, да и сам материал, дабы не плодить абсолютных копий, особенно на оставшихся местах массовой застройки. Есть серии с улучшенной планировкой и возможностью варьирования комнатного пространства внутри квартиры, например серия Юбилейная или И-15 А серия П-3М, привлекает невысокой ценой.

Сегодня Россия нуждается в 145 млн. кв. м жилья ежегодно (по данным Росстроя), а реально возводится немногим больше 40 млн. кв. м. Удовлетворит ли нынешний рынок только монолитно-каркасное строительство? Ответ очевиден - нет. Другое дело - новые технологии, государственная поддержка строительного комплекса, резкая смена покупательских предпочтений, снижение себестоимости (хотя это маловероятно) и пр. Это может оказать существенное влияние на переход от панели к монолиту.

Несмотря на то, что в Москве доля монолитного жилья составляет порядка 50% от общего числа возводимых домов, потребность в квартирах эконом-класса крайне высока. Поэтому спрос на такие квартиры не дает сомнений в дальнейшем увеличении их количества, по крайней мере в ближайшие годы.

И возникает вопрос: а нужен ли переход к монолитно-каркасному домостроению? Во многих странах присутствуют разные варианты. Есть разные виды панелей, есть масса комбинированных конструкций и пр. Да, даже у нас в России, а точнее в славном городе Ярославле до сих пор предпочитают строить из кирпича!

Но не тотчас же! Крупнейшим домостроительным комбинатам придется полностью перестраивать снабженческо-производственную базу. Разумеется, это будет сопровождаться снижением современных темпов строительства. А это, строго говоря, недопустимо!

Впрочем, главным фактором в уже наметившимся соперничестве двух технологий будет - экономическая составляющая. Как только денежная отдача от монолита при прочих равных условиях превысит доход от вложений в панель, МСС (Московский строительный союз) тут же начнет переход к более выгодному строительству. Но пока в арсенале группы домостроительных комбинатов ряд преимуществ. И все они связаны с огромными объемами: финансовыми, площадей застройки, сырьевой базой и пр. Чтобы развернуть такую махину необходимо оперировать такими же весовыми категориями или предложить рынку нечто уникальное. Недавно, казалось, так и произошло. Несколько лет назад многие строители стали говорить о современной методике возведения несущих стен по китайской технологии. Однако, при этом забыли, что частично технология является французской, китайцы просто купили ее, точнее купили лицензию. У России подобных лицензионных прав нет. А, кроме того, при предлагаемом строительстве железная опалубка остается несъемной, а, по мнению многих экспертов жить в металлической коробке - вредно для здоровья.

Люди с низкими доходами не могут себе позволить жить в дорогом доме и не только по причине его первоначальной стоимости, а в последующих вслед за заселением платежах (охрана, уборка придомовой территории, использование подземного паркинга и пр.). Те, чей уровень жизни выше среднего готовы платить за индивидуальный дизайн, дополнительные удобства и контингент соседей.

И пока баланс панель - монолит сохраняется.Поэтому будущим инвесторам перед совершением долгосрочных вложений кроме всего прочего, следует интересоваться строительными технологиями и возможностью их оперативного внедрения.

А потом, выгодно ли застройщикам монолита тягаться с панельным домостроением? Думается, нет! Гораздо проще творить в условиях мирного сосуществования, а может быть и негласного сговора (существуют и такие анонимные предположения).



Главная --> Публикации