Главная --> Публикации --> Строительство бизнес-центров за мкад становится тенденцией Ситуация на рынке недвижимости киева: итоги сентября 2006 года Евгений ермолаев: в столице сложился изощренный рынок посредников Торговая недвижимость в перми перестала дорожать Москвичей пугают тсж

По оценкам специалистов, пик невозврата кредитов наступает примерно через 3-4 года с момента их выдачи. Пока многие банки, работающие с ипотечными программами, на практике с этой ситуацией еще не столкнулись, поскольку стаж их деятельности в данной области еще не достиг критического срока.

Ипотечный кредит - это долгосрочный вид банковского кредитования. В среднем он рассчитан на 10-20 лет, а за такое время многое может произойти.

Компромисс возможен

А что действительно делать, если жизненные обстоятельства вдруг изменились и платить по ипотечному кредиту стало невозможно?

Что же делать, чтобы не доводить до крайних мер, связанных с выселением из занимаемой квартиры?

Общее правило здесь таково. Если у заемщика есть поручители по кредиту (их, например, в обязательном порядке требует Сбербанк), то предъявляются претензии к ним. Если поручителей нет или они тоже не могут заплатить, то следует иск банка-кредитора в суд по поводу признания так называемого дефолта заемщика и продажи заложенной квартиры с аукциона. Из вырученной на аукционе суммы банк забирает свое (остаток по кредиту, проценты, штрафы, затраты на проведение аукциона), остальное возвращается заемщику. Разумеется, это крайняя мера, и доводить до нее не следует.

После рассмотрения заявления многие банки принимают решение приостановить платежи на определенный срок. Таким образом, у заемщика появляется возможность найти новое место работы и возобновить регулярные выплаты по кредиту.

Прежде всего, заемщику надо связаться с банком-кредитором и сообщить ему о своих проблемах. Объяснив ситуацию, нужно написать заявление на отсрочку уплаты платежей по кредиту. Если трудности носят явно временный характер, банк такую отсрочку предоставляет. Временными трудностями может быть признана даже потеря работы, если специальность заемщика востребована на рынке. Поэтому не надо прятаться от банка, он вполне может пойти заемщику навстречу и, начислив определенную пеню за просрочку, дать ему время на трудоустройство.

Если отсрочку получить не удалось или ее срок оказался недостаточным для решения финансовых проблем, заемщик совместно с банком-кредитором приступает к реализации квартиры. При этом совершенно не стоит думать, что банк заберет себе все: ему нужно лишь вернуть себе сумму займа плюс проценты по кредиту. Это должно покрываться рыночной стоимостью заложенной квартиры. Но она с момента покупки квартиры может возрасти, следовательно, заемщику может вернуться разница между покупной и продажной стоимостью его жилья.

Кстати сказать, о том, как поведет себя конкретный банк, лучше осведомиться до подписания кредитного договора. Особенно, если заемщик не очень уверен в собственном будущем. На практике банки редко идут на принцип: им легче на какое-то время приостановить платежи, чем начинать весьма хлопотную и затратную процедуру взыскания и реализации объекта залога. Более того, можно сказать, что банки просто вынуждены идти на соглашение с должниками, пока есть надежда, что платежи возобновятся.

Во-первых, в момент сделки по продаже заложенной квартиры деньги покупателя могут быть разложены в две ячейки. После регистрации сделки деньги из одной ячейки (кредит и проценты по нему) забирает сотрудник банка, а из другой (разницу между первоначальной и коечной стоимостью квартиры) - продавец, теперь уже бывший заемщик.

Варианты погашения кредита существуют следующие.

В этом случае происходит лишь смена залогодателя. Это очень простой вариант, который, однако, на практике встречается крайне редко.

Есть и второй вариант - найти нового претендента на квартиру и на ипотечный кредит, которому нужно будет внести необходимые деньги в кассу банка, а разницу от оговоренной продажной стоимости квартиры заложить в депозитарий на обычных условиях купли-продажи квартиры. После этого банк должен написать официальное письмо-уведомление в Главное управление Федеральной регистрационной службы по г.Москве о том, что кредит погашен, банк не имеет претензий и не возражает против снятия залога и продажи квартиры. В договоре купли-продажи квартиры будет обозначено, что на момент сделки квартира находилась под залогом в конкретном банке, но на основании вышеуказанного уведомления банка залог был снят, и право собственности переходит к покупателю как необремененное.

Все это были, как говорится, полюбовные варианты развития событий. Но могут быть ситуации, когда заемщик не платит по кредиту и не обращается в банк с какими-либо заявлениями. В таком случае банк направляет официальное уведомление заемщику об обязательном досрочном погашении кредита, при невыполнении которого залогодержатель вынужден будет реализовать квартиру в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством.

Сами виноваты

Тут возникает и еще ряд вопросов. А не продаст ли банк квартиру по дешевке? Что это за торги? Кто определяет продажную цену?

После вынесения судом решения о реализации заложенного имущества с торгов в дело включаются судебные приставы-исполнители, которые описывают имущество, находящееся в квартире, выселяют нерадивого заемщика, и квартира поступает на реализацию с торгов. На практике все это довольно непросто: выписать зарегистрированных в квартире людей, особенно если эта квартира является единственным местом их проживания.

Жилье, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных (открытых) торгов в соответствии с действующим законодательством. Конечные результаты таких торгов заранее неизвестны, все зависит от соотношения спроса и предложения, но цена здесь вполне может оказаться не совсем рыночной.

Прежде всего, взыскание на заложенное жилье накладывает только суд. При рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное жилье именно суд принимает решение по вопросам определения размера задолженности заемщика перед банком, способов реализации заложенного жилья, а также начальной продажной цены жилья при его реализации (при отсутствии договоренности между заемщиком и банком).

Конечно, должника не выбросят на улицу. Законодатели предусмотрели выселение неплательщиков в дома так называемого переселенческого жилищного фонда. Что это за фонд, пока не очень понятно. Вроде бы в Москве он существует, но нет никаких гарантий, что им смогут воспользоваться все банки, а не только работающие по ипотечной программе московского правительства.

В любом случае последствия судебного решения вопроса могут быть для заемщика весьма печальными. Он может потерять не только жилье (теперь законодательством разрешено выселение даже из единственной квартиры, если она в залоге у банка), но и значительную часть собственных средств, которые пойдут на компенсацию дорогостоящих судебных процедур.

Дефолт заемщика - это пока явление достаточно редкое, тем более, что перед получением кредита все заемщики проходят строгую процедуру андеррайтинга, и кому попало его не дают. Но как бы ни сложилась ситуация не следует забывать еще и о таком факторе, как создаваемые бюро кредитных историй, в которые теперь может быть сообщено о любых задержках и проблемах с платежами. Нерадивый плательщик может попасть в черные списки и потом вообще нигде и никогда не получить кредита.
С возникновением частной собственности, в том числе и на землю, довольно остро встал вопрос о том, как регламентировать порядок пользования объектами, принадлежащими всем: дорогами, колодцами, оросительными каналами. Где‑то такие моменты согласовывали путем переговоров, где‑то властное решение принимал, скажем, старейшина деревни. Однако это было крайне неудобно: перемена собственника земельного участка или какие‑либо другие обстоятельства могли привести к необходимости подтверждать старые договоренности или же обсуждать все по‑новому. Гиганты юридической мысли своего времени древние римляне впервые закрепили решение такого вопроса законодательно. Так в римском праве появилось понятие сервитута, используемое и в наши дни, в частности у нас.

Прецедентов пока не было, и невозможно предсказать, как процедура выселения будет осуществляться на практике.

Согласно российскому законодательству сервитут это право ограниченного пользования чужим земельным участком (п. 1 ст. 261 Гражданского кодекса РФ). Кроме ГК РФ отношения, связанные с сервитутом, урегулированы Земельным, Водным и Лесным кодексами РФ. Как и в римском праве, он носит вещный характер. Такое обременение не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Слово сервитут происходит от латинского глагола servitus подчиненность. Сервитут относили к вещному праву, то есть предметом отношений выступал сам земельный участок, а не действие определенного лица, взявшего на себя обязательство, например, позволять соседям выезжать по его территории на публичную дорогу. Поэтому право пользования или прохода по участку оставалось неизменным, даже если надел, отягощенный сервитутом, менял владельца. Сервитут являлся обременением самой земли и, соответственно, вместе с ней переходил к новому собственнику.

Сервитут признают публичным, когда круг его правообладателей не определен. Он установлен законом или иным нормативно-правовым актом РФ, субъекта Федерации или органа местного самоуправления. Общественными интересами в данном случае могут быть вызваны такие необходимые действия, как, например: прогон скота через земельный участок; ремонт коммунальных, инженерных или электрических сетей и объектов транспортной инфраструктуры; проведение дренажных работ; размещение на названной территории межевых или геодезических знаков и обеспечение доступа к ним; предоставление прохода к прибрежной полосе и ряд других случаев, предусмотренных законом.

Сервитуты бывают двух видов: частные и публичные. Частные установлены в интересах конкретных граждан или юридических лиц, а публичные в интересах государства, муниципальных образований или всего местного населения в целом. Примером частного сервитута служит право соседей пользоваться колодцем, расположенным на чьей‑то территории. Также в интересах отдельного лица может быть разрешено прохождение линий электропередачи или связи, трубопроводов и т. п. по соседним земельным участкам. Разумеется, это делают не из соображений экономической выгоды, а потому, что по‑другому провести, например, коммуникации нельзя. Собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерное денежное возмещение от лиц, в интересах которых введено такое право, если иное не предусмотрено федеральными законами. Понятно, что если соседи не могут прийти к соглашению об установлении сервитута или о размере платы, то решение вопроса передают в суд.

Собственник земельного участка, обременяемого публичным сервитутом, также вправе требовать от органа государственной власти или местного самоуправления соразмерную плату, но только в тех случаях, когда возникают существенные затруднения в использовании данной территории. Как правило, размер причитающейся денежной суммы определяют по специальной методике профессиональные оценщики.

Теоретически земельный участок могут обременить публичным сервитутом только после проведения общественных слушаний и с учетом их результатов. Однако в настоящий момент их не устраивают. Вместо этого населению сообщают о самом факте и сроках установления сервитута и в течение определенного периода времени, указанного в уведомлении, принимают замечания граждан. Затем уполномоченный орган обрабатывает, анализирует полученную информацию и издает нормативный акт, где формулирует цель отягощения публичным сервитутом и его содержание, срок действия и порядок регистрации, а также характеристики территории, в отношении которой его намерены ввести.

Следует особо отметить, что согласно Федеральному закону О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сервитуты подлежат обязательной государственной регистрации и только после нее вступают в силу. Если на одном земельном участке устанавливают несколько сервитутов, то в отношении каждого из них в Едином государственном реестре делают отдельную запись. Собственнику земли в течение пяти дней с момента регистрации обременения направляют уведомление. Если сервитут был установлен на определенный срок, например на время проведения каких‑либо работ, то его прекращение также подлежит государственной регистрации.

Если же в результате установления публичного сервитута пользоваться участком по прямому назначению стало в принципе невозможно, его владелец вправе потребовать у соответствующего государственного или муниципального органа возмещения убытков, выкупа этого надела или предоставления равноценного. Возникшие между сторонами разногласия подлежат рассмотрению в арбитражном суде.

Чтобы не зависеть от настроения вашего соседа и в любое время иметь право прохода по его участку, стоит заключить с ним договор об установлении сервитута. Такой документ составляют в простой письменной форме. В договоре необходимо оговорить содержание и срок сервитута (право ходить по тропинке и проезжать по ней на велосипеде, но ни в коем случае не на автомобиле), сведения об обременяемом земельном участке (адрес, кадастровый номер), а также размер платы за пользование чужим недвижимым имуществом или же указание на то, что договор признан безвозмездным. Затем на основании заявления соседа сервитут регистрируют. И даже если вы не в ладах с дочерью соседа, после того, как она унаследует этот участок, запретить вам ходить по нему никто не сможет.

Рассмотрим, как все вышесказанное работает на практике. Допустим, к вам на дачу никак иначе попасть нельзя, кроме как через соседний участок. Если он находится в государственной или муниципальной собственности и не является закрытой территорией (о чем говорит, например, отсутствие глухого забора и подозрительных охранников), то можно спокойно проходить по нему. Если же этим наделом владеет частное лицо, но территория не огорожена и никак не обозначено, что вход на нее без разрешения хозяина запрещен, то согласно ст. 262 ГК РФ вы (и не только вы) вправе свободно пользоваться тропинкой, ведущей к вашей даче, но при условии, что не причиняете собственнику беспокойства или иных неудобств.

Итак, если вы докажете, что заветная тропинка на соседском участке единственная возможность для вас добраться до дачи, суд вынесет решение об установлении сервитута и, если сочтет нужным, обяжет платить за пользование чужим недвижимым имуществом. Вступившее в силу судебное решение служит основанием для государственной регистрации сервитута.

Представим, что сосед оказался несговорчивым. Тогда выход у вас один подавать в суд иск об установлении сервитута. Если невозможность прохода по чужой территории затрагивает только ваши интересы, речь идет о частном сервитуте. Если по соседской земле пролегает единственная дорога, например к железнодорожной станции, то дело касается всего населения деревни или дачного поселка в целом, то есть требуется установление публичного сервитута в интересах неопределенного круга лиц. В последнем случае местным жителям следует обратиться в орган местного самоуправления. Согласно п. 2 ст. 23 Земельного кодекса РФ он вправе принять соответствующий нормативно-правовой акт.

Заключая договор, стороны рассчитывают на взаимное выполнение обязательств. Но в реальности не все участники сделки оказываются ответственными, и в некоторых случаях для защиты своих интересов приходится прибегать к различным способам обеспечения исполнения обязательств. В качестве таковых в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ) указаны неустойка, задаток, поручительство, залог. Возможны также и иные средства, предусмотренные договором или законом.



Наиболее предпочтительным способом обеспечения обязательств является залог. В этом случае кредитор получает удовлетворение из стоимости заложенного имущества. В договоре о залоге, который заключают в письменной форме, должны быть указаны: предмет залога, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Залог

Средством обеспечения обязательств может стать не только недвижимость, но и другое имущество или имущественные права.

В качестве примера можно привести актуальную сегодня ипотеку, то есть залог недвижимого имущества, который чаще всего используют банки для обеспечения возврата кредитных средств. В случае невыплаты заемщиком кредита заложенная собственность может быть реализована. С вырученной суммы банк удержит свои расходы, связанные с продажей, проценты за кредит, сам кредит, а оставшуюся сумму вернет залогодателю.

Неустойка

Если иное не предусмотрено договором, то залог удовлетворяет требования в том объеме, какой имеется на данный момент (с процентами, неустойкой, возмещением убытков, причиненных просрочкой исполнения и т. д.).

Соглашение о неустойке необходимо заключать в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Это может быть как отдельный документ, так и один из пунктов договора, например купли-продажи.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штраф, пеня) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Штраф имеет окончательный размер, например 0,1% от стоимости квартиры по договору купли-продажи. Пеня же исчисляется непрерывно, например в размере 1% за каждый день просрочки. Требуя уплаты неустойки, кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, необходим лишь сам факт неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств должником.

А как же убытки, которые может понести сторона от неисполнения обязательств? Согласно ГК РФ, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение установлена неустойка, то убытки возмещаются в той части, которую она не покрывает. Но могут быть предусмотрены и варианты взыскания:
только неустойка, но не убытки;
убытки в полной сумме сверх неустойки;
по выбору кредитора неустойка или убытки.
Необходимо помнить, что уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника от исполнения самого обязательства, если другие условия не оговорены договором или законом.

Суд вправе уменьшить неустойку, если она несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Важно знать, что недействительность основного условия сделки влечет за собой недействительность обеспечивающего его обязательства. Например, если договор аренды оказывается недействительным, то и соглашение об уплате неустойки за просрочку арендной платы также теряет силу. А вот соглашение об обеспечении исполнения обязательства не влияет на действительность основного обязательства.

Возмещение убытков и уплата неустойки в случае неисполнения обязательства освобождают должника от последующего исполнения обязательства, если договор или закон не предусматривает иное.

ГК РФ трактует задаток как денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее платежей другой стороне в доказательство заключения договора и обеспечение его исполнения. Таким образом, задаток выполняет две функции: удостоверяющую и платежную.

Задаток

Как задаток может стать обеспечением обязательства? Если сторона, выплатившая задаток, не исполняет условия договора, то деньги остаются у потерпевшей стороны. В случае неисполнения договора по вине стороны, получившей задаток, она должна вернуть средства в двойном размере. Кроме того, виновный в неисполнении договора обязан возместить и убытки, если договором не предусмотрено иное. Если же обязательства не были исполнены по соглашению сторон либо в силу невозможности исполнения, задаток отдают тому, кто его предоставил.

Соглашение о задатке, так же, как и о неустойке, поручительстве и залоге, должно быть заключено в письменной форме.

Поручительство

Аванс в отличие от задатка выполняет платежную функцию, и если сделка не состоялась, его возвращают. Когда есть сомнение в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено соответствующее письменное соглашение), ее принимают за аванс.

Согласно условиям поручительского договора поручитель берет на себя ответственность перед кредитором другого лица за исполнение последним его обязательств полностью или частично. Другими словами, поручитель становится гарантом исполнения обязательства.

Еще один часто используемый способ обеспечения исполнения обязательства поручительство. К нему прибегают банки при предоставлении кредита на жилье или автомобиль.

Но законом или договором может быть предусмотрена субсидиарная (дополнительная) ответственность поручителя. Если должник отказался исполнить обязательство, то кредитор может удовлетворить свои требования за счет поручителя.

Суть договора сводится к следующему. При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства поручитель и должник несут перед кредитором солидарную ответственность. Кредитор вправе предъявить свои требования к должнику и поручителю как совместно, так и по отдельности, полностью или в части долга.

Договор заключают в письменной форме, в противном случае он считается недействительным. При этом условие о поручительстве может быть оформлено как отдельным соглашением, так и включено в тот договор, обязательства по которому оно обеспечивает. Документ подписывают все участники сделки кредитор, должник и поручитель.

Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник. В этом случае учитывается и уплата процентов, и возмещение убытков кредитора, вызванных неисполнением сделки. В свою очередь поручитель вправе выдвигать против требований кредитора возражения, которые мог бы представить должник, даже если последний признал долг или отказался защищать свои интересы.

Разница впечатляет. Но даже если отбросить финансовый вопрос, то остается еще одна неясность. Сейчас квартиры продаются очень быстро. За последние полгода удельный спрос увеличился в 1,5 раза.


Сегодня рассказами о трудностях приобретения жилья уже никого не удивишь. Беспрецедентный рост вызывает следующую мысль: покупать квартиру надо как можно быстрее. По данным аналитиков Корпорации ИНКОМ-Недвижимость, за последние полтора года средняя стоимость квадратного метра жилья выросла более чем в два раза на 128%. И если в начале 2005 года в Москве можно было купить однокомнатную квартиру за 50-60 тыс. долларов, то сегодня квартиры дороже 100 тысяч.

Все вышеперечисленное может говорить только об одном: как только принято решение о покупке, надо жилье приобретать. И как можно скорее.

Претендентов на одну продаваемую квартиру сейчас в полтора раза больше, чем в начале года.

При покупке квартиры очень важно удостовериться, что сделка после передачи денег не будет расторгнута.

Теперь перейдем к способам решения этого вопроса. Баз предложений сейчас в Интернете много. Даже более чем. Только есть одна сложность: неизвестно, кто и как всю предлагаемую информацию находил. На специализированных сайтах по недвижимости можно найти достаточное количество заманчивых предложений. Однако тот факт, что Российский рынок недвижимости все еще далек от стандартов цивилизованного рынка, заставляет относиться к большинству привлекательных вариантов настороженно. Сделки с недвижимостью предполагают значительную юридическую подготовку покупателя: необходимо собрать документы на квартиру, справки, а самое главное - удостовериться, что сделка после передачи денег не будет расторгнута.

И пока покупатель продолжает зарабатывать, не отвлекаясь от работы, риелторы все подготовят. Но тут возникает еще один вопрос: к кому обратиться. На сегодняшний день на рынке недвижимости Москвы есть четыре крупных игрока. В общей сложности, они контролируют 37% всего рынка вторичной недвижимости. Остальные игроки контролируют менее 3% рынка, поэтому и базы предложений у них ограничены. А наличие выбора ключевой момент при принятии какого бы то ни было решения.

В конечном счете, дешевле обратиться к профессионалам они заинтересованы в осуществлении сделки, несут финансовую ответственность перед покупателем и поэтому сами готовят все необходимые документы и выполняют проверки юридической чистоты квартиры.

Большой выбор позволяет выбрать именно то, что нужно.

Соответственно, чем больше выбор тем проще и быстрее можно найти именно ту квартиру, которая бы подходила покупателю.

Таким образом, будет логично предположить, что чем больше у агентства предложений, тем более они разнообразны.

Ведь если стоит задача купить однокомнатную квартиру с минимальными затратами, какой прок от того, что у агентства основные предложения по многокомнатным апартаментам в центре города?

О компании

Указанный ход мыслей может быть приемлем не для всех покупателей. Однако именно так автор рассуждал при решении собственного жилищного вопроса.

Корпорация оказывает полный спектр риэлторских услуг на рынке недвижимости. В среднем ее сотрудниками ежегодно проводится более 30 тысяч сделок с жильем.

Корпорация ИНКОМ-Недвижимость основана в 1991 году. В настоящее время она является самой большой риэлторской компанией и крупнейшим застройщиком коттеджных поселков в России. Ее филиальная сеть насчитывает более 30 офисов в Москве и регионах, а штат сотрудников превышает 7,5 тысяч человек.



Главная --> Публикации