Главная --> Публикации --> Выбирайте пути объезда Шесть вопросов о главном. юридическая чистота квартиры Субаренда объектов коммерческой недвижимости Зарубежные компании признали москву лучшей У ритейлеров появится больше выбора

Досье ничейных квартир Лариса Соломатова и Дмитрий Щавелев (единственные независимые депутаты муниципального собрания района Сокольники, остальные - члены Единой России) стали собирать около года назад. Началось все с трагедии: их соседка и знакомая Тамара Воинова погибла во время теракта на Дубровке. Наследников не осталось. По закону такие квартиры должны переходить в собственность государства, чтобы потом передаваться нуждающимся. Однако через некоторое время в квартире объявились неизвестные люди с доверенностью на ее продажу - при том что незадолго до своей гибели женщина сделала дорогой ремонт и продавать жилье не собиралась.

Депутаты муниципального собрания московского района Сокольники нашли способ реализовать национальный проект Доступное жилье. По их мнению, для этого вовсе не нужно строить тысячи новых домов, освобождая - порой с душераздирающими историями, наподобие бутовской - гектары столичной земли. Проведя расследование в собственном районе, они утверждают: в городе процветают махинации с ничейными квартирами. Это муниципальные квартиры, оставшиеся без жильцов или приватизированные, чьи владельцы умерли, не оставив наследников. Если вернуть эту недвижимость городу, можно значительно продвинуть квартирную очередь.

- Мы выяснили, что только в нашем районе более 100 квартир муниципального фонда незаконно сдается в аренду, - рассказала Известиям Лариса Соломатова. - При том что наши очередники числятся в очереди по 20 лет, а если получают жилье, то лишь в отдаленных районах. Московские власти все время пытаются обвинить жителей, которые не хотят съезжать из своего ветхого (иногда - псевдоветхого) дома, в эгоизме: мол, такие-сякие, не дают построить новое жилье для нуждающихся. Но если ситуация с ничейными квартирами во всех районах такая же - сколько можно очередников переселить! И не надо сталкивать лбами богатых и бедных...

Дальше - больше: другая соседка попыталась получить освободившуюся в ее коммуналке комнату, но в районном управлении жилищного фонда ей сказали, что упомянутая жилплощадь в базе данных свободных площадей не числится. Со временем подобных случаев набиралось все больше, и депутаты решили заняться проблемой вплотную. Используя депутатские полномочия, личное обаяние и сарафанное радио, они смогли составить целый список квартир и комнат, которые должны были по логике и закону достаться очередникам. Но не достались.

В районном ДЕЗе обвинения в махинациях с ничейной недвижимостью решительно отрицают.

Осознав масштабы проблемы, Лариса Соломатова и Дмитрий Щавелев написали обращение в городскую прокуратуру. Через некоторое время пришел ответ: Проведена проверка, оснований для принятия мер прокурорского реагирования не имеется. Депутаты возмутились и подали в суд на бездействие прокуратуры. Как ни удивительно, суд встал на их сторону, обязав прокуратуру провести дополнительную проверку скандальных адресов.

Вопрос, кто живет в квартирах, неожиданно оказавшихся без хозяев, остается открытым: дела о мошенничестве с ничейной жилплощадью в столичных судах не редкость. Список сомнительных квартир в Сокольниках есть в распоряжении редакции. И может быть опубликован после официального решения суда или обнародования результатов прокурорской проверки.

- Всю информацию об освобождающихся квартирах мы, как положено, передаем в единый информационно-расчетный центр и районное управление муниципального жилья, - рассказал Известиям начальник ДЕЗ Сокольники Алексей Жучков. - Нам нет смысла ее утаивать: это незаконно, а все дорожат своими рабочими местами. Если бы я узнал, что в квартире, лицевой счет которой закрыт, живут люди, я бы сам первым пошел в прокуратуру - ведь они пользуются теплом и водой и не платят. А сдавать их в аренду ДЕЗ просто не может - полномочий не хватает. Все подобные решения принимаются на уровне префектуры.

В соответствии с третьей частью Гражданского кодекса РФ квартира, владелец которой умер и не оставил наследников, является собственностью Российской Федерации. Такие квартиры принимают и учитывают налоговые органы. Дальше, теоретически, эта жилплощадь должна передаваться субъектам федерации (в данном случае Москве), чтобы те использовали ее для улучшения жилищных условий нуждающихся граждан. Но закона, который бы регулировал процедуру передачи, нет с 2001 года. Поэтому несколько тысяч квартир и комнат буквально висят в воздухе. Москва не раз обращалась в федеральные органы с инициативами внести изменения в законодательство, чтобы эти квартиры могли передаваться очередникам, но пока безрезультатно.

Заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай ФЕДОСЕЕВ: Несколько тысяч квартир буквально висят в воздухе

Представим себе ситуацию, к сожалению, достаточно типичную: в квартире проживают бывшие супруги, между которыми возникли конфликтные отношения. Одна из сторон требует размена занимаемой жилплощади…

Для неприватизированных квартир, освободившихся за выбытием (из-за смерти жильца), существует другая процедура. Есть постановление правительства Москвы, по которому эксплуатирующая организация (ДЕЗ или РЭУ), а также органы ГУВД обязаны предоставлять в районный департамент жилищного фонда информацию о них. Но это происходит не всегда. Скажем, если техник-смотритель ДЕЗа договорился с участковым никому не рассказывать о свободной квартире, отследить нарушение очень сложно. Жить там может кто угодно - от милиционера до торговцев с рынка. К сожалению, неопределенность ситуации приводит порой к откровенному криминалу. Мы не прекращаем попыток навести порядок на законодательном уровне, например, подключить к информированию еще и загсы. Но пока процесс идет трудно.
Возможность получать свои квартиры в собственность во многом расширила права граждан по распоряжению этим имуществом. Собственные квартиры можно завещать и наследовать, продавать и менять, сдавать в аренду и арендовать. Используя права собственника, можно зарегистрироваться на жилой площади даже при условии малых метражей. Под залог недвижимости можно получить кредит и т.д. Все это несомненные плюсы. Однако существуют некоторые особенности пользования, владения и распоряжения жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан, например, при обмене жилых помещений.

В каких случаях граждане считаются собственниками жилых помещений, а в каких случаях только нанимателями?

Для того чтобы наиболее полно разобраться в данной ситуации, следует обязательно знать, являются бывшие супруги собственниками или нанимателями своей квартиры.

— члены ЖСК (жилищно-строительный кооператив) с полностью выплаченным паем;

К числу собственников относятся:

— другие лица, получившие собственность по другим основаниям: договорам купли-продажи, дарения, по наследству, по решению суда и т.д.;

— граждане, приватизировавшие свое жилье;

— граждане, получившие свое жилье по ордеру, т.е. по договору социального найма в домах государственного, муниципального или общественного фонда и получившие право пользования после регистрации на данной площади.

К числу нанимателей относятся:

Принудительный обмен возможен, если жилье находится в государственном, муниципальном или общественном фонде.

Таким образом, если наши бывшие супруги являются собственниками своего жилого помещения, то обменять или разменять его можно только при наличии их доброй воли. Собственника нельзя принудительно заставить обменять или разменять принадлежащее ему жилое помещение. Если один из супругов не согласен – квартиру нельзя разменять даже через суд.

Обмен, в котором задействовано только муниципальное жилье, осуществляется через бюро обмена при подаче соответствующего заявления и необходимых справок и документов.

Если же вы достигли взаимопонимания в вопросе необходимости обмена, то следует знать следующее.

Обмен, в котором одновременно участвует и муниципальное жилье, и собственное жилье граждан, также возможен. Для его осуществления гражданин, не являющийся собственником жилья, составляет и надлежащим образом оформляет заявление, которое рассматривается на заседании межведомственной комиссии в организации Мосжилсервис (бывшее городское бюро обмена). Выписка из решения данной комиссии выдается на руки заявителю. При таком обмене собственник предоставленного к обмену жилья получает ордер на предоставленное к обмену муниципальное жилье, а наниматель муниципального жилья получает право собственности на обмениваемую квартиру. Достижение такого права осуществляется через нотариальный договор, где нотариус удостоверяет обмен «права найма» на «право собственности». Этот договор так же должен пройти государственную регистрацию. Желаем удачи.

Обмен, в котором задействовано жилье, принадлежащее гражданам по праву собственности, производится на основании договора мены, который можно провести у нотариуса, а затем в обязательном порядке провести государственную регистрацию в соответствующем органе юстиции. Такой договор может быть проведен и без нотариуса, в так называемой простой письменной форме, что не противоречит закону. Требование по государственной регистрации такого договора остается обязательным.

По официальным данным, в Московской области функционируют более десяти тысяч огороднических объединений, в которых состоят около 7 млн. человек. С семьями - почти 20 млн., большая часть из которых - москвичи. В то время как население Подмосковья - всего 6.6 млн. человек. Пока весной нынешнего года не был создан земельный совет, проблемами миллионов подмосковных москвичей по большому счету областные власти не занимались.

Подмосковные садоводы требуют разрешить прописку в дачных домиках. Этот вопрос на днях изучали члены Cовета по земельным отношениям при правительстве Московской области. По мнению одних, постоянная регистрация на дачных участках даст дополнительный доход в районы, на территории которых расположены садовые кооперативы. Другие опасаются неприятных социальных последствий.

Сегодня муниципальные власти не очень-то рады летнему нашествию огородников из Москвы. Дачник считается у чиновников источником сплошных неприятностей: несанкционированные мусорные свалки, перегруженность общественного транспорта, пробки на дорогах.

- Скоро в Подмосковье начнется налоговый эксперимент, суть которого - уплата подоходных налогов по месту жительства гражданина, а не по месту работы, как сейчас, - пояснил Известиям зампредседателя совета, председатель муниципального собрания Серпуховского района Николай Дижур. - Если разрешат прописку в садовых домиках, районам станет выгодно иметь на своей территории дачные кооперативы и отношение к садоводам значительно улучшится.

- Вопрос очень деликатный, - качает головой первый заместитель председателя правительства Мособласти Игорь Пархоменко. - Надо понимать, что свою страну садоводов и огородников в Подмосковье мы не построим.

В правительстве Мособласти скептически относятся и к идее садовой прописки. Москвичи, постоянно живущие на дачах, вряд ли добровольно захотят терять свой статус москвича и сменить московские соцгарантии на подмосковные.

- Очень может быть, что в основном захотят иметь постоянную регистрацию на дачах представители других регионов либо беженцы, - считает другой зампредседателя земельного совета, глава Московского общества садоводов Андрей Туманов. - Это опять же не будет способствовать социальной стабильности Подмосковья. А для бессердечных москвичей появится способ избавиться от престарелых родственников - списать их на дачу.

Новоселами в садовых товариществах все чаще становятся жители отдаленных регионов, которым не хватает денег на покупку более солидной недвижимости в Московском регионе, но очень хочется дотянуться до социальных благ, доступных москвичам и обитателям Подмосковья.

Глава Московского общества садоводов Андрей Туманов: Главная проблема садоводов - юридическая безграмотность

Все приятные и неприятные нюансы постоянной регистрации в огороде будут еще обсуждаться на рабочем совещании земельного совета. К дискуссии огородники намерены привлечь депутатов Мособлдумы.

Бытует мнение, что садовод сегодня - не тот, что прежде: сажает не картошку, а декоративные деревья, отдыхает не за прополкой, а за шашлыком. Действительно, дачный баланс сегодня отрицательный: вкладываешь больше, чем получаешь. Из-за этого в отдаленных районах Московской области очень много брошенных земель. Их содержание ложится на плечи других садоводов. Но все же для большинства, особенно для пенсионеров, участок - солидное подспорье к бюджету. По нашим данным, до 90% картофеля в Подмосковье выращивается на приусадебных участках. Хотя трудностей у таких людей с каждым годом все больше. Например, почти половина саженцев и семян, которые продаются на столичных рынках, в наших условиях просто не выживают. Не внушают доверия и агрохимикаты. По большей части они не сертифицированы. На рынках часто торгуют профессиональными удобрениями, с которыми необученные садоводы работать не умеют. А это чревато химическими ожогами и отравлениями. Мы обращались в Роспотребнадзор, но никому не хочется с этим связываться.
Развитие ипотеки сдерживает не только непрерывный рост цен, у нее хватает и других врагов. Зарплаты в конверте, нехватка длинных денег, несовершенство законодательства, нехватка профессионалов - это далеко не полный список проблем, мешающих развитию этого рынка.

Каждый день в приемную земельного совета за консультациями обращаются по 15-20 человек. Среди жалоб распространены следующие: сосед передвинул на несколько метров забор; люди на своем участке сделали зону отдыха с мангалом, беседками, а сосед напротив построил туалет. Если бы был нормальный председатель в кооперативе - все можно было бы решить миром. Но, к сожалению, население ужасающе юридически безграмотно. Некоторые председатели кооперативов живут по уставам, написанным по нормам 1950 года.

Еще больше усложняют ситуацию, по мнению заместителя председателя правления банка DeltaCredit Лоры Файнзилберг, наличие у большинства потенциальных клиентов банков черных зарплат и неуверенность в завтрашнем дне. Россияне еще проявляют недоверие к ипотечным сделкам, люди боятся жить в кредит, особенно в регионах России, отмечают в Промсвязьбанке. - В 2005 году доля ипотечных сделок в общем количестве сделок составила примерно 5% в Москве, 2-3% в регионах. Для сравнения: в Англии доля - 40%, в США - 70%.

Основная проблема рынка ипотечного кредитования сегодня - это недостаточные объемы строительства. По словам начальника управления кредитования физических лиц Банка жилищного финансирования Сергея Подгорнова, темпы строительства сейчас в три раза отстают от темпов развития ипотеки. Следующей проблемой он называет невысокий уровень доходов населения (сегодня из 47 млн. семей в России только 1 млн. с доходом $400 на человека имеет возможность взять ипотеку). Стоимость кв.м в Москве на сегодняшний момент составляет около $3000, то есть приобретая квартиру площадью 70 кв.м и стоимостью $210 тыс., покупатель может воспользоваться кредитом в размере $147 тыс. (70% от стоимости недвижимости). При этом срок кредита устанавливается, как правило, на 10 лет, а ставка - 13% годовых. Соответственно, ежемесячный аннуитетный платеж составляет около $2200, - приводит пример начальник кредитного управления Банка проектного финансирования (БПФ) Станислав Гундар. - Средние ежемесячные обязательные расходы: квартплата $150, питание $200, обслуживание автомобиля $250 - итого $600х1.5 (коэффициент на непредвиденные расходы). Получается $900 в месяц. Таким образом, ежемесячный доход заемщика должен быть не менее $3100, и как только наши граждане начнут столько зарабатывать, ипотека перестанет тормозить.

Банкам мешает работать и отсутствие действенного механизма взыскания кредитов и выселения проживающих в заложенной недвижимости заемщиков. До недавнего времени закон гласил, что ...реализация с торгов заложенной недвижимости не является основанием для выселения проживающих там граждан.... Сейчас выселять можно, но на практике механизм не работает, т.к. не определено, как это делать и куда в конечном итоге селить должников, - рассказывают в БПФ. - Кроме того, судебная практика имущественных споров с населением показывает, что суды практически не работают и затраты по делу могут составить сумму, вполне сопоставимую со стоимостью самого жилья. По мнению начальника управления ипотечного кредитования НОМОС-банка, необходима внесудебная реализация предмета залога в случае невозврата ипотечного кредита.

Следующая проблема - большой процент ветхого жилищного фонда, предлагаемого в ипотеку, особенно в регионах России. Выставляемое на продажу жилье зачастую не может расцениваться в качестве предмета ипотеки из-за того, что остаточный срок его службы меньше срока ипотечного кредита, - говорит заместитель начальника управления кредитования департамента розничного бизнеса ТрансКредитБанка Дмитрий Мамонтов. - Рефинансировать банку такие кредиты практически невозможно, а значит, и финансировать их банк не будет.

Дмитрий Яременко, начальник управления розничного кредитования Городского клиентского банка, добавляет к списку проблем архаичность системы регистрации прав на недвижимость и неразвитость системы рефинансирования ипотечных кредитов. Но главный враг сейчас - бурный рост цен на недвижимость. Ажиотажный спрос на рынке недвижимости вообще не способствует продаже недвижимости в кредит. Спрос настолько превышает предложение, что на каждый объект претендует несколько покупателей, и предпочтение, естественно, отдается тому, кто может заплатить все и сразу, - резюмирует Станислав Гундар из БПФ. - В таких условиях развитие ипотеки просто неактуально по экономическим соображениям.

Сильно осложняет развитие ипотеки на первичном рынке и несовершенство законодательства в области инвестирования строительства. Сейчас многие застройщики предлагают такие схемы приобретения квартиры, которые автоматически не могут использоваться для программ ипотечного кредитования по причине высокой степени риска как для банков, так и для самих заемщиков, - замечают в Абсолют-банке.



Главная --> Публикации