Главная --> Публикации --> Загородные жилые комплексы: новый формат жилья набирает силу Ланта-банк занялся офисами Строительство бизнес-центров за мкад становится тенденцией Ситуация на рынке недвижимости киева: итоги сентября 2006 года Евгений ермолаев: в столице сложился изощренный рынок посредников

Летом 2006 года группа депутатов Государственной Думы подготовила поистине революционные поправки в действующий Земельный кодекс, которые в случае их одобрения кардинальным образом изменять подход к вопросу о категорийности земель Российской Федерации. Парламентарии, а в их числе, такие известные люди, как Александр Хинштейн и Мартин Шаккум предлагают внести изменения в 8 статью Земельного кодекса. В документе, имеющемся в распоряжении ПРАЙМ-ТАСС, предлагается следующее: Использование земель для целей жилищного строительства допускается без их перевода в земли населенных пунктов в случае, если использование земель иных категорий для целей жилищного строительства предусмотрено документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки.

В действующий Земельный кодекс могут быть внесены поправки, которые значительно облегчат перевод земель из одной категории в другую. Сегодня, чтобы начать жилищное строительство, земли обороны и сельхозназначения нужно перевести в земли поселений. Процедура эта долгая и сложная. Группа депутатов предлагает отменить процедуру перевода земель из одной категории в другую при строительстве частных коттеджей. По мнению экспертов, новые правила могут существенно увеличить объемы рынка земли под индивидуальное строительство и, как следствие, привести к снижению цены за сотку.

В новом земельном кодексе сохранился принцип деления земель на категории по целевому назначению. Весь земельный фонд в соответствии с Земельным кодексом был поделен на семь категорий - земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли промышленности, энергетики, транспорта, земли обороны и иного специального назначения, земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса. Понадобился еще не один год, чтобы принять отдельный документ, регламентирующий оборот земель сельхозназначения. Однако под действие этого закона не попадали сельхозземли, предназначенные для индивидуального строительства жилья для граждан. Только в 2005 году вступил в силу федеральный закон О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую.

Принятый в 2001 году новый Земельный кодекс РФ можно смело назвать одним из самых многострадальных законов в новейшей российской истории. Еще в 1991 году было заявлено, что стране нужен новый закон, регламентирующий земельные отношения по принципу рыночных отношений. В течение 10 лет, пока шли дебаты, операции с землей осуществлялась фактически по правилам, действовавшим в советское время, которые не предполагали частной собственности на земли сельхозназначения.

Предложения депутатов появились в тот момент, когда на рынке земли сложился ажиотажный спрос. Так, в Московской области, на престижных направлениях в радиусе до 40 км от столицы, цена за землю достигла астрономических сумм. На Рублевском шоссе цена сотки как правило не опускается ниже 100 тыс долл. А летом этого года на этом направлении продали участок, исходя из стоимости сотки в 1,5 млн долл. Но цены высокие и по другим направлениям. На Новорижском шоссе земля в пределах 25 км от Москвы продается исходя из стоимости ста квадратных метров на уровне 30-50 тыс долл.

И вот фактически через полтора года депутаты предлагают отменить действующую процедуру получения разрешения на строительства жилья, отказавшись от принципа категорийности земель.

В правительстве Московской области ПРАЙМ-ТАСС заявили, что пока не знакомы с предложениями депутатов Государственной Думы. Между тем, по данным Министерства сельского хозяйства и продовольствия Московской области, сегодня в регионе около 1,5 млн гектаров земли сельхозназначения. Однако по прямому назначению используется примерно 200 тысяч гектаров, - заявила заместитель министра сельского хозяйства Подмосковья Елена Сарьян. При этом она отметила, что значительное число участков скуплено бизнесменами, которые надеялись пустить их на застройку, но процесс затормозила процедура перевода.

Цены на квартиры в Москве растут, не останавливаясь, последние 3-4 года, и это стало одной из причин того, что все больше граждан склоняется к покупке домика в деревне или приобретению загородного дома.

Научный руководитель Школы экономики и земельных рынков Академии народного хозяйства при правительстве РФ и один из авторов Земельного кодекса РФ Иван Стариков заявил ПРАЙМ-ТАСС, что процедура перевода земель из одной категории в другую занимает больше года. А время - деньги. Кроме того, инвесторы сталкиваются как с формальными, так и неформальными платежами, и поэтому издержки по транзакциям, в конце концов, отражаются на конечной стоимости сотки земли при продаже конечному покупателю.

Действительно, процедура перевода земель из категории сельхозназначения в категорию земель поселений занимает зачастую ни один год. Согласно Земельному кодексу, 3 месяца уходит на то, чтобы землевладелец получил ответ от соответствующих органов федерального уровня на свое ходатайство. Затем 2 месяца нужно ждать решения исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления. Под ходатайством подразумевается огромное количество документов. Пакет необходимых документов включает, в частности, кадастровый номер земельного участка, категорию переводимых земель, нужно обосновать и сам процесс перевода, необходимы выписка из государственного кадастра и заключение экологической службы, обязательно нужно иметь согласие правообладателя на перевод земель из одной категории в другую. Необходимо представить расчеты потерь сельскохозяйственного производства в связи с переводом использования данных земель по другому назначению. Однако, в реальности указанные в законе сроки, как правило, не выдерживались.

Первая стадия - это выкуп земельных паев у работников колхозов. Колхозникам, в среднем по ближайшему Подмосковью платят от 10 до 40 долл за сотку в зависимости от размера поля и его месторасположения. При этом реальная стоимость земли после выделения ее в натуре, то есть при выделении участков после приобретения паев /Колхозные паи работники получали, как правило, без определения границ участка прим. ПРАЙМ-ТАСС/ составляет уже 150-200 долл за сотку. После перевода земли из одной категории в другую цена возрастает еще в десятки и более раз в зависимости от направления. На удорожание земли влияет несколько факторов - престижность места, наличие коммуникаций, экологическая обстановка в данном районе.

Процедура перевода земель из одной категории в другую и дальнейшее ее оформление в собственность состоит из нескольких этапов. Процесс этот долгий и сложный. Но земельный бизнес в России очень прибыльный.

Эксперты говорят о новой ситуации на рынке земли, когда граждане стали покупать земельные участки с целью инвестиционных вложений. Расчеты рядовых инвесторов вполне оправданы. За последние 2 года земля на престижных направлениях /Западном, Юго-западном, Северо-западном/ подорожала в 2-3 раза.

Пока земля в ближайшем Подмосковье растет в цене медленнее, чем стоимость квадратного метра жилья в Москве. Но в последнее время риэлтеры предлагают купить землю только с подрядом на строительство. Это приводит к тому, что земля под строительство загородных домов и коттеджей стала дорожать более быстрыми темпами. Сегодня купить участок земли до 12-15 соток вместе с домом до 150 кв м в радиусе до 50 км от МКАД дешевле 200-300 тысяч долл весьма проблематично.

Заместитель председателя правления банка Визави Антон Белобжеский заявил, что полтора года назад банк начал скупку земли в Волоколамском, Орехово-Зуевском, Егорьевском и Воскресенском районах Московской области. Затраты банка на покупку земли составили около 200 млн долл. По словам банкира, чтобы начать активное строительство и обустройство территорий, нужно вывести земли из категории сельхозназначения. Первый замглавы администрации Волоколамского района Александр Титов заявил, что для их перевода в другую категорию потребуется специальное разрешение губернатора Московской области. Однако участники рынка считают, что покупка такого большого участка земли это грамотный стратегический шаг.

Рассматривать землю в качестве стратегического инвестиционного ресурса стали и крупные российские компании. Так девелоперский бизнес активно развивают, например, крупнейшая российская монополия Газпром, холдинг Интеррос.

Возможно, такие прогнозы относительно дальнейшего роста цен на подмосковную землю, стали главным аргументом разработчиков поправок в Земельный кодекс, предполагающих отмену категорийности земель для получения разрешения строительства.

Так, заместитель генерального директора Открытой инвестиционной компании Александр Лукьянов еще год назад говорил, что пока в Московскую область еще не пришли серьезные инвестиции, но предпосылки к этому есть. Когда придет капитал, цены на землю резко возрастут,- заявил тогда А.Лукьянов.

И.Стариков, в свою очередь, считает, что цены на землю в случае отмены принципа категорийности при строительстве, должны снизиться. Однако и он указывает и на негативные моменты возможного нововведения. В случае принятия поправок в Земельный кодекс подрывается основа местного самоуправления, так как основу местных бюджетов формируют земельные платежи Другое дело, что деньги, полученные от продажи земли местные чиновники не всегда направляют по назначению, а именно, на обустройство инфраструктуры и развитие вверенной им территории, - отмечает И.Стариков. Он предупреждает так же, что попытка замкнуть земельный вопрос на федеральный центр может повернуть проблему в политическую плоскость.

Директор департамента продаж Управления загородной недвижимости Компании МИЭЛЬ-Нежвижимость Владимир Яхонтов в интервью ПРАЙМ-ТАСС сказал, что отмена требования об изменении статуса сельскохозяйственных территорий для их застройки может повлиять на стоимость земли в сторону ее удешевления, поскольку бюрократическая процедура перевода требовала значительных ресурсных затрат. Но, с другой стороны, сегодня в Московской области около 30 проц земель находится в руках 10-15 крупных компаний, которые в свое время скупили владения совхозов и колхозов за 4-5 долл за сотку, а теперь продают их по рыночной стоимости- 4-5 тыс долл за сотку. Если они выбросят на рынок весь объем земель, то сотка естественным образом подешевеет, - заявил ПРАЙМ-ТАСС В.Яхонтов. Он предполагает, что, скорее всего, землевладельцы будут постепенно продавать имеющиеся у них земли небольшими участками. Так что в итоге удешевления земли для конечных потребителей ожидать не стоит, - резюмирует В.Яхонтов.

Эксперты и аналитики пока затрудняются предположить, будут ли до конца 2006 года вынесены на обсуждение Госдумы эти поправки в Земельный кодекс. Многие исходят из того, что этот вопрос должен быть согласован на самом верху.

Многие считают, что сложные процедуры согласования вопросов в сфере земельных отношений сделали этот бизнес в России сильно коррумпированным. Главное не то, кто будет определять правила оборота российских земель. Важно, чтобы эти процессы были прозрачными. От этого, в конечном итоге, и зависит конечная стоимость земли для рядовых граждан, - уверен И.Стариков.

Что же возможно предпринять в данной ситуации, которая особенно остра для центральной части города, где уже давно не осталось свободных территорий? Конечно же городская администрация и проектные институты сейчас занимаются данным вопросом, включающим и юридическую, и правовую, и финансовую стороны. Внимательно изучив промышленные участки застройки, можно выявить достаточно крупные по площади ареалы от 2 до 5 и более гектар, иногда занимающие целый квартал - от улицы до улицы, например ткацкая фабрика Красная Роза.

Новые исследования от Аналитического центра ирн.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья
Москва давно уже изыскивает новые возможности для дальнейшего роста. Но территориальные резервы не бесконечны, и это постоянная проблема крупного мегаполиса, который имеет соседствующие областные земли, стремящиеся к росту так же, как и он.

Имеющиеся в Москве резервы позволят в ближайшем будущем строить 4,5 - 5 млн кв. метров жилья в год, заявил первый вице-премьер правительства столицы Владимир Ресин. Он отметил, что действующая сейчас в городе целевая программа вывода промышленных предприятий, сделанная в рамках генплана, О реорганизации производственных территорий города Москвы на период 2004-2006 годов позволяет возводить жилье на участках с уже проложенными коммуникациями, что ускоряет и удешевляет строительные работы. К примеру, в ЦАО на месте экспериментальной фабрики спортивной обуви построили многофункциональный комплекс, а вместо фабрики Парижская коммуна и НИИ эластомерных материалов и изделий - жилые комплексы. Завершается строительство жилых зданий на территории метизного завода (Шмитовский проезд, 16). То, что сегодня, как отмечают городские власти и проектировщики, в промзонах непосредственно промышленность занимает не больше половины территории, а остальное является непрофильными объектами: склады, автобазы, магазины, гаражи, дает возможность сократить их участки и отдать в счет другой застройки. По этой программе из центра Москвы в ближайшее время выведут все экологически опасные, энергоемкие и материалоемкие производства.

Значит ли это, что почти всех их ожидает участь выноса и создания на их территории нового жилья, офисных или административных центров, а также культурных учреждений? Нет, конечно, но какая-то доля истины здесь есть. В топку таких мероприятий могут подпасть и те предприятия и заводы, которые вполне могут нормально существовать среди жилого окружения.

Промышленные территории в центральной части, подвергающиеся различным трансформациям, можно подразделить на те, которые полностью вычищаются от построек и претерпевают новое строительство, и те, которые модернизируются. Если застройка на площадке снесена полностью, то здесь, как правило, размещают мини-жилой элитный квартал.

Но встает законный вопрос: произойдет ли какое-то улучшение состояния такой высокоурбанизированной среды, как центр города? Если на высвободившихся территориях возникает жилой комплекс или офис, он тянет за собой удобные подъезды автотранспорта, парковки, и конечно же ни о каком благоустройстве для городской среды в целом и локального места в частности речь уже не идет. Кто же будет делать на свободной земле парк, когда земля стоит так дорого! Она мгновенно застраивается с тем, чтобы потом окупиться. В связи с этим сейчас даже более заметна тенденция застройки под офисные центры, нежели под элитные жилые комплексы.

В западной практике уже давно существует масса примеров реновации промтерриторий и их объектов под различные функции. Галерея Тейт-Модерн в Лондоне разместилась в корпусе одной из электростанций. В районе доков на берегу Темзы оборудован Докленд-музей, жилые комплексы и административные центры.
У нас это ГЦСИ - Государственный Центр современного искусства - капитальная реконструкция корпуса цеха бывшего завода металлообработки электролампового завода (Зоологическая, 13, ар. 2). Проект сохранил основные габариты здания с заменой кровли и части несущих конструкций. Архитектура в стиле хай-тек с конструктивными элементами-ребрами, вынесенными наружу, подчеркнула историческую сущность сооружения. Двухэтажный цех преобразован в 5-этажное здание, где теперь есть возможность хранить произведения искусства и их выставлять.

Вариант модернизации промышленных территорий предполагает реконструктивные мероприятия, затрагивающие собственно сооружения, составляющие данную промзастройку. Здания подвергаются функциональной переориентации и реновации, для эксплуатации их в другом качестве. Как правило, по такому сценарию изменяются объекты, представляющие историческую или архитектурную ценность, например сформировали целый квартал определенного времени (то есть создали среду) или находятся вблизи домов-усадеб, сооруженных приблизительно в этот же период памятников архитектуры и истории. Сохранившие свои строительные и конструктивные качества, то есть не подвергшиеся за время эксплуатации существенному физическому износу, такие здания с крепкими кирпичными внешними и внутренними стенами, обладающие монолитными перекрытиями, требуют небольших архитектурно-строительных изменений. Если, конечно, проект предусматривает реконструкцию без увеличения полезной площади и этажности, которая в исторической части регламентирована. Эти здания с успехом могут быть обновлены за счет усовершенствованной стеклянной кровли, мансардных помещений, обновленных оконных блоков и современных входных групп.

Из центра Москвы в ближайшее время выведут все экологически опасные, энергоемкие и материалоемкие производства. Освободившуюся территорию предполагается отдать под застройку.

Галерея Арт-Плей разместилась в промышленном здании - текстильной фабрики Красная Роза, а в бывшей фабрике технических бумаг Октябрь на Бауманской начал работу проект - выставочное пространство Фабрика в Переведенском переулке. Проект Арт-Стрелка, объединивший 5 галерей, временно въехал в гаражи шоколадной фабрики Красный Октябрь. По программе Правительства Москвы о выводе из центра столицы промышленных предприятий к ним относится и Красный Октябрь. Стрелка Москва-реки - отличное место для застройщиков, его даже уже называют Золотой остров. Сейчас Красный Октябрь еще не съехал, реконструкция острова не началась, и пока художественный центр Арт-Стрелка арендует несколько корпусов у фабрики. Здесь планируется сохранить 3 строения: два старых корпуса Красного Октября и здание императорского яхт-клуба. После вывода фабрики на территорию концерна Бабаевский на освободившихся площадях в 4,9 га разместится элитный многофункциональный жилой комплекс с офисами и объектами торговли. Всего предполагается возвести около 1 млн кв. м жилых и офисных площадей.

Такая реконструкция для арт-галерей становится возможной из-за специфики архитектуры промышленных сооружений, с многосветными залами, громадными пролетами, перекрытыми металлическими или бетонными конструкциями, высокими потолками, хорошо сохранившимися кирпичными стенами и даже световыми фонарями в кровле, что как нельзя лучше соответствует пространству для искусства, а также то, что здания остались с хорошими эксплуатационными характеристиками. Всё это можно на старой основе переоформить в современный внешний и внутренний вид. Полностью сносить здание не имеет смысла, так как от реконструктивных мероприятий и новой функциональной наполненности сооружение только выигрывает. И если раньше выставиться в заводе-галерее было престижно, являя жест альтернативности по отношению к салонно-музейной жизни, то сейчас эта идея превратилась просто в размещение выставки на просторной площади, отделанной в современной стилистике.

Над проектом центра современного искусства Винзавод, который разместится на территории бывшего Московского завода виноградных вин и коньяков около Курского вокзала на берегу реки Яузы, работает архитектор Александр Бродский. Винзавод - идея реконструкции не одного здания, а всей промышленной территории в комплексе. Арт-квартал вместит как выставочные пространства, так и кафе, бары, кинотеатры, стоянки.

В модернизированных помещениях, устраиваемых под лофт, перегородки делают прозрачными или обходятся без них. Они предполагают проживание людей, которые совмещают в жилом пространстве мастерскую, домашний офис, студию или любое другое рабочее пространство. Интерес к лофтам в Москве есть, но спроса пока нет, так как нет предложений на рынке. Наблюдаемый интерес связан с сильным импульсом, данным мощной волной реконструктивной политики в отношении промзон и их объектов, а также уже существующих примеров перепрофилирования промзданий под офисы и галереи, которые сделаны в таком ключе, который может быть применен и к жилым пространствам с интерьерами а-ля промышленный хай-тек. Массовым этот вид жилья конечно же не станет, но первый в столице проект по строительству лофтов планируется в 2006 - 2009 годах реализовать на территории кондитерской фабрики Красный Октябрь. Под жилье будут перестроены корпуса фабрики, имеющие Охранный статус, а также здание бывшего императорского яхт-клуба.

Еще одним вариантом реконструкции промышленных сооружений без их абсолютного сноса является переориентация их под модное на Западе и уже ставшее культовым, но пока еще реально не осуществленное у нас, такое явление, как лофт - помещение, используемое под жилье. Лофтом на западе называют жилые помещения, переоборудованные на базе старых индустриальных зданий: заводов, фабрик, складских пространств с высокими потолками и сохранением основных конструкций, формирующих производственное сооружение: металлических балок, бетонных или кирпичных стен, металлических колонн.

Всего от промзон планируется освободить несколько тысяч гектар земли из занимаемой ими s общей сложности 20 тысяч га (около 20% территории города). Сегодня необходимо защитить потенциал промышленных территорий столицы от недружественного огульного поглощения. Возможность продавать землю предприятий самостоятельно привело к земельным спекуляциям. В такой ситуации достаточно просто скупить столичные предприятия, чтобы ликвидировать производство, и застроить освободившийся участок жильем или офисами, В соответствии с новым Земельным кодексом РФ участки под промышленными объектами должны передаваться в собственность тем предприятиям, которые их занимают. Если это произойдет, будет потерян контроль над огромной территорией, которая немедленно становится объектом купли-продажи, Интерес представляют также и территории, которые ранее были санитарно-защитными зонами от предприятий. По санитарным нормам там запрещено возводить жилье. В том случае, когда производство выведено и ограничения по их использованию сняты, они уже не нужны. Это выявляет еще территории для застройки - те самые бывшие санитарно-защитные зоны.

Максимальная польза для городской среды - размещение на освободившейся земле застройки не выше 3-х этажей с высоким процентом озеленения, городского сада или парка.

Из престижных центральных районов - Лефортово, Хамовники, Красная Пресня, Дорогомилово, Даниловский - согласно Генплану развития столицы до 2020 года намечено ликвидировать 16 и частично сократить 20 промышленных зон. Освободившиеся участки горадминистрация надеется использовать для развития города. Но будут ли действительно проведены мероприятия для оптимизации и оздоровления городской среды, а также строительства объектов социальной сферы и культуры или уже по сложившейся традиции существующую в центре столицы промышленную территорию будут использовать для решения жилищных проблем отдельных категорий граждан или строительства очередной порции офисов под аренду?

По идее любое строительство должно регламентироваться Генпланом Москвы. И такие крупные регионы, как Москва и Московская область, не могут развиваться обособленно. Поэтому также необходима работа по обеспечению совместных интересов с Подмосковьем в части территориального планирования двух субъектов Федерации, и в частности по размещению выведенных столичных производств за пределы города.

Но если с престижем жилья на Западе сейчас все нормально, то с реализацией квартир в новостройках, подавляющее большинство которых позиционируется в ценовом сегменте от $4,5 тыс. за 1 кв. м, в последнее время стали возникать проблемы. Можно отнести снижение объемов продаж к летнему затишью, но стоит попытаться взглянуть на эту проблему с иной стороны.

Запад столицы будет еще долгие годы оставаться престижным местом проживания. Здешний рынок новостроек занял прочное место в первой тройке, не претендуя на главенство центра, но с переменным успехом конкурируя со своими соседями Юго-Западным и Северо-Западным округами за место в сердцах представителей верхушки среднего класса.

Подобное изменение покупательской психологии не способствует увеличению объемов продаж. Цены высоки и вызывают у многих потенциальных клиентов риэлторских и девелоперских компаний определенную оторопь: не должна квартира в явно не самом лучшем доме стоить под $1 млн. Обыкновенный монолит, причем вдали от метро и элементов инфраструктуры, предлагается по такой цене исключительно из-за своего месторасположения на западе столицы и хорошего имени застройщика. Вот и все плюсы. Согласитесь, что для суммы от $700 тыс. и более за 150-метровую квартиру достоинств маловато.

Речь идет о том, что покупатели квартир бизнес-класса, абсолютная стоимость которых находится в пределах $400 700 тыс., стали в последнее время с большой осторожностью подходить к своим новым приобретениям. Ведь за эти деньги реально купить не 100 150-метровую квартиру в одной из новостроек, а вполне приличный, больший по площади и находящийся по тому же западному направлению дом в организованном коттеджном поселке. При всей кажущейся несравнимости этих двух предложений выбор надо делать именно между ними. Решается он в последнее время достаточно просто и с житейской точки зрения объяснимо: семейные пары с детьми выбирают загород, холостяки либо молодожены, планирующие несколько ближайших лет заниматься карьерой, а не воспитанием потомства, предпочитают современные городские новостройки.

Глава московского стройкомплекса Владимир Ресин заявил о решении начать комплексную реконструкцию и застройку района Раменки. Это приблизительно 500 тыс. кв. м нового жилья, большей частью панельного, а значит, априори относящегося к разряду эконом-класса. Более половины площадей предназначены для продажи. Риэлторы восприняли это известие с огромным воодушевлением, радостно потирая руки в предвкушении будущих прибылей от реализации объектов. На их взгляд, относительно дешевые квартиры в панельных домах в Раменках на данный момент с легкостью реализуются по $3,2 3,5 тыс. за 1 кв. м уже на начальной стадии строительства.

Но если уж возникли проблемы с реализацией дорогих новостроек, предложение которых, по данным большинства риэлторских компаний, даже несколько превосходит спрос, то почему бы не заняться возведением на территории ЗАО немного более дешевого жилья стоимостью около $3 тыс. за квадрат? Это вполне логичное предположение нашло свое подтверждение совсем недавно.

Как показывает мировая практика, это нормальное явление для любого крупного мегаполиса: большой город диктует свои правила игры, в том числе и в области цен на недвижимость. Московские районы, по площади соответствующие небольшим городам, вправе самостоятельно выстраивать ценовую политику и определять свои дорогие районы и улицы, которые будут существовать параллельно с аналогичными микрорайонами бизнес- и эконом-класса. Именно на территории Западного округа уже сейчас благополучно уживается, существует и, самое главное, удачно продается жилье самых разных ценовых категорий.

В принципе из всех этих новостей можно сделать один достаточно оригинальный вывод. На территории любого округа сегодня реально и экономически выгодно возведение жилья любых ценовых категорий: оно будет пользоваться спросом. Просто стоимость жилья эконом-класса на Западе примерно на 20% превышает цену объектов такого же уровня, но на востоке столицы. Такая пропорция сохранится и со стоимостью квартир в домах бизнес-класса и претендующих на статус элитных.

Ирина Егорова
Маркетолог корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
Западный административный округ самый дорогой после Центрального и наиболее популярный у покупателей всех типов жилья. Это связано с хорошей экологией, сложившейся инфраструктурой, удобными транспортными развязками и имиджем престижного района. В настоящее время наибольшее количество предложений на рынке новостроек сосредоточено в этом округе.

Похоже, что по пути создания своих элитных и дешевых микрорайонов в скором времени пойдут и другие округа Москвы это естественный процесс. Просто к нему должны быть готовы те частные инвесторы, которые вкладывают средства в квартиры. Это позволит им сделать правильные ставки и сорвать куш в том случае, если они смогут вовремя и правильно определить направление развития этих самых небольших оазисов на территории каждого округа.

Динара Лизунова
Пресс-секретарь группы компаний МИАН:
 В рейтинге престижности столичных округов Запад занимает второе место после Центрального округа. По территории ЗАО проходят традиционно считающиеся респектабельными магистрали Рублевское шоссе, Кутузовский и Ленинский проспекты, здесь расположены популярные районы Крылатское, Фили и пр. ЗАО является одним из самых благоприятных для проживания округов парки, зоны отдыха и ландшафтный заповедник Крылатские холмы занимают порядка 15% его территории.

Средняя стоимость 1 кв. м в новых домах ЗАО достигла отметки $4 тыс. за 1 кв. м. Одно из самых дешевых предложений округа жилой комплекс Переделкино за МКАД, где цена 1 кв. м равняется $3,1 3,27 тыс. В числе самых дорогих предложений можно назвать квартиры в строящемся монолитно-кирпичном доме по адресу: ул. Пудовкина, вл. 5а, которые предлагаются по $4,8 5,3 тыс. за 1 кв. м.

Новые дома строят практически во всех районах Западного округа. В основном это монолитно кирпичные здания, которые возводят по индивидуальным проектам, но есть и объекты эконом-класса, например микрорайон Радужный в Солнцеве. Хорошее состояние окружающей среды, развитая инфраструктура, отличные видовые характеристики, транспортная доступность все это обеспечивает Западному округу Москвы популярность и, следовательно, постоянно растущий спрос. Сейчас новостройки в ЗАО продаются по ценам от $3 тыс. до $8 тыс. за 1 кв. м.

Инфраструктура округа развита и продолжает пополняться новыми объектами. В ЗАО находится МГУ им. Ломоносова, Московский государственный университет международных отношений, Академия ФСБ. Тут же расположены две олимпийские деревни Олимпийская деревня-1980 и Олимпийская деревня Всемирных юношеских игр 1998 года, функционируют многочисленные спортивные сооружения и зоны отдыха для любителей как летних, так и зимних видов спорта.

В настоящий момент на рынок в ЗАО выставлен 21 объект, причем 6 из них впервые. Самые заметные вторая очередь строительства по адресу: ул. Б. Очаковская, вл. 40 (работы ведет Главмосстрой), и Академ Палас на просп. Вернадского, 78 (застройщик ОСК).

Сергей Лушкин
Директор по маркетингу и продажам ОАО Квартал:
 Рассматривая рынок первичного жилья в Западном округе Москвы, необходимо отметить, что для него характерны общерыночные тенденции: снижение темпов роста цены, а также увеличение количества предлагаемых объектов. Так, в июне стоимость 1 кв. м в новостройках ЗАО выросла на 6%, в июле этот показатель составил 3,7%.

Элитное жилье и квартиры бизнес-класса сосредоточены преимущественно в районе парка Победы и улицы Пырьева. Здесь цены колеблются в пределах $7,8 12,1 тыс. Как и прежде, спрос превышает предложение. Особенный интерес покупателей вызывает жилье в Солнцеве и Новопеределкине, где цены на порядок ниже, чем в других районах ЗАО.

Сергей Туляков
Руководитель отдела новостроек эконом-класса управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
Средняя стоимость жилья в ЗАО составляет $5250 за 1 кв. м. Уровень цен в округе неоднороден и имеет территориальную дифференциацию. Так, в Солнцеве квадрат стоит $2,4 3 тыс. В Новопеределкине покупателю придется выложить уже $3 3,2 тыс. Новостройки на Истринской и Ельнинской улицах в Кунцеве обойдутся клиенту в $3,1 3,7 тыс. за 1 кв. м, в Крылатском в $3,4 5,6 тыс., а по Ломоносовскому проспекту в $3,6 6,45 тыс. за 1 кв. м.

Изначально предполагалось, что партнером Главмосстроя по проекту станет компания Интеко. Но последняя вышла из проекта, переуступив свою долю компании Опал, о которой не слышал ни один из опрошенных Газетой экспертов. Впрочем, большинство из них уверены, что она неким образом связана с Интеко. Объяснений здесь может быть довольно много: с одной стороны, по мнению обывателей, за Интеко тянется негативный хвост, с другой - появление новой фирмы может быть связано с оптимизацией финансовых потоков, - предположил один из них.

Если говорить о перспективах развития округа, то скорее всего он и дальше будет застраиваться элитным жильем и домами бизнес-класса. По крайней мере строительство панельных домов для коммерческой реализации в ЗАО прекратили еще в 2000 году, исключение составляют районы за МКАД Солнцево, Новопеределкино, а также Очаково-Матвеевское.
Строительная компания Главмосстрой, принадлежащая Олегу Дерипаске, примет участие в проекте реконструкции кварталов 263-268 в Мещанском районе столицы. На территории застройки, ограниченной Рождественским бульваром, Садовым кольцом, а также улицами Сретенка и Трубная, планируется возвести 170 тысяч кв. метров элитного жилья. Приоритет будет отдан малоэтажной застройке; реконструкция также предусматривает возведение торговых центров и паркингов. Таким образом, на карте столицы может появиться новый элитный район.

Согласно распоряжению столичного правительства, в собственность инвесторов перейдет 60% построенных площадей, а 40% достанется городу. Предположительно в элитные квартиры поселят очередников ФСБ. Расселение людей, живущих в настоящее время на территории застройки, частично ляжет на инвесторов. Возможно, для переселенцев будет приобретено жилье на вторичном рынке в пределах Садового кольца.

В настоящее время решено, что территория от Рождественского бульвара до Пушкарева переулка будет застроена Главмосстроем. Доли участия в проекте строительного гиганта и его малоизвестного партнера на остальной территории на данный момент находятся на стадии обсуждения.

Зато обширные объемы застройки эксперты расценивают двояко. С одной стороны, они дают определенные преимущества, с другой - неудобства, - рассуждает Ольга Богородицкая. - Построить и реализовать большое количество элитных квартир в короткий промежуток времени будет сложно, а если учесть, что в ближайшее время в этом сегменте рынка выходит большой объем нового предложения, то девелопер должен очень тонко рассчитать этапы реализации и маркетинговую политику.

Официальных комментариев Главмосстроя вчера не последовало. Эксперты уверены, что проект застройки района более чем привлекателен. До настоящего времени район Рождественского бульвара был недооценен девелоперами элитного жилья, однако его потенциал вполне сравним с уже традиционно престижными Замоскворечьем, Хамовниками или Плющихой, - уверена руководитель отдела московской элитной недвижимости компании Knight Frank Ольга Богородицкая. При этом, по данным компании, за последнее время здесь практически не было реализованных проектов. Что тоже является дополнительным плюсом для застройщика: ведь существует категория людей, по каким-либо причинам желающих жить именно здесь. По мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, затраты инвесторов в данном проекте составят 2-2,5 тысячи долларов за кв. метр, тогда как рыночная стоимость жилья будет 10-18 тысяч за кв. метр. Ольга Богородицкая оценивает рыночную стоимость несколько ниже: 8-9 тысяч долларов за кв. метр. Однако даже в этом случае доход инвестора после реализации проекта превысит 1 млрд. долларов.



Главная --> Публикации