Главная --> Публикации --> Покупаем жилье на юго-западе Выбирайте пути объезда Шесть вопросов о главном. юридическая чистота квартиры Субаренда объектов коммерческой недвижимости Зарубежные компании признали москву лучшей

Лишиться приобретенной квартиры можно в двух случаях: в случае расторжения заключенного договора и в случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным. Причем расторгнуть можно только неисполненный договор, а признать недействительным исполненный, говорит юрист корпорации Инком-Недвижимость Наталья Киселева. По договору купли-продажи на стороны возложены две основные обязанности: продавцу передать имущество, покупателю передать деньги. Пока не исполнено хотя бы одно обязательство, договор считается неисполненным.

О том, что и как нужно делать, для того чтобы покупая квартиру, не оказаться обманутым, написаны миллионы строк. Однако граждане продолжают попадаться на те же самые уловки. Сегодня Собственник напомнит о распространенных основаниях, по которым может быть расторгнута сделка купли-продажи.

Начнем с того, что в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ недействительные сделки подразделяются на оспоримые (те, которые могут быть признаны недействительными по решению суда) и ничтожные (являющиеся недействительными с момента совершения, вне зависимости от признания таковыми судом). К ничтожным сделкам относятся следующие:

Ничтожные сделки

Ничтожная сделка является таковой не в силу признания судом, а в силу закона. И в суд заявитель может предъявить только требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, уточняет генеральный директор ПЦН Осипов и партнеры Михаил Осипов. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, причем течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал о тех обстоятельствах, которые являются основанием для признания сделки недействительной.

• противоречие сделки закону или иным правовым актам;
• совершение сделки с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
• мнимость и притворность сделок (сделка совершается для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия);
• совершение сделки гражданином, признанным недееспособным, ограниченным судом в дееспособности, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (например вследствие психического расстройства);
• совершение сделки несовершеннолетним: не достигшим четырнадцати лет, в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия родителей, усыновителей или попечителя;
• совершение юридическим лицом сделки, выходящей за пределы его правоспособности.

Оспоримые сделки

Впрочем, на сегодняшний день заключение ничтожных сделок на рынке явление редкое. Выявление у сделки признака ничтожности автоматически приведет к ее аннулированию, рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Действующее законодательство содержит исчерпывающий перечень таких признаков, и, следовательно, велика вероятность их обнаружения. В настоящее время гораздо большее распространение получили сделки оспоримые: ведь обманутая сторона может так и не обнаружить факта нарушения своих прав.

• сделка юридического лица за пределами его правоспособности;
• сделка представителя (руководителя) юридического лица с превышением его полномочий;
• сделки несовершеннолетних и ограниченно дееспособных граждан;
• сделки граждан, не способных понимать значение своих действий;
• сделки, совершенные под влиянием заблуждения;
• сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств.

Оспоримость, или относительная недействительность, сделки означает, что действия, совершенные в виде таковой, признаются судом недействительными при наличии предусмотренных законом оснований по иску заинтересованных лиц. Таким образом, если оспоримая сделка не оспорена, она порождает правовые последствия как действительная, рассказывает Константин Ковалев. К оспоримым сделкам, по его словам, относятся следующие:

Согласно мнению Киселевой, совершать такую сделку, безусловно, можно, необходимо лишь грамотно проконтролировать ее течение: Например, собственник квартиры злоупотребляет алкоголем и состоит на учете в наркологическом диспансере. Конечно, если в результате продажи данный гражданин лишается единственной недвижимости и не понятны его дальнейшие перспективы проживания, от такой покупки лучше отказаться. А если он вместе со всей семьей приобретает взамен другую квартиру, если на сделке специалист-врач подтвердит, что он не находится в состоянии опьянения, все противопоказания для совершения данной сделки можно предотвратить и преодолеть. Все зависит от профессионализма специалиста, сопровождающего сделку.
Участники московского рынка недвижимости любят обсуждать различные тенденции и особенности своего сегмента, однако не любят отвечать на самый интересный для всех вопрос: будет ли кризис на рынке. Собственник попытался разобраться, что же представляет собой этот пресловутый кризис и каковы его предвестники.

Однако, как замечает Михаил Осипов, любая оспариваемая сделка не является по умолчанию оспоримой. Любая сделка может быть оспорена в судебном порядке. Однако это не означает, что сделки не нужно заключать вообще. Обратиться в суд, конечно, можно, но это не означает автоматического получения положительного решения, говорит Осипов. С экспертом соглашается Наталья Киселева: Основное заблуждение покупателя состоит в том, что при наличии хотя бы малейшего признака того, что сделка может быть оспоримой, совершать сделку нельзя.

В истории мировой экономики уже были прецеденты таких кризисов. Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80-х и начале 90-х годов. Ситуация там была такова, что чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новостройки привело к перенасыщению рынка и невостребованности рынком большого количества проектов, под которые были выданы кредиты, рассказывает PR-директор компании DOKI Александр Гурьянов. В качестве другого примера традиционно приводят кризис в Дании в конце 1970-х годов, когда из-за резкого роста инфляции правительство обязало работодателей увеличить зарплаты, за счет которых сотрудники компаний в свою очередь взяли в банках кредиты на покупку квартир, но так и не смогли за них рассчитаться. В результате множество банков стали владельцами тысяч квартир, на рынке недвижимости накопилось огромное количество предложений, а компании-застройщики по причине конкуренции начали снижать цены на жилье. В результате цены на недвижимость обвалились на 40%, а большинство строительных компаний обанкротилось. В свою очередь обычные датчане предпочитали арендовать жилье, опасаясь покупать недвижимость. Ну и памятный всем кризис 1998-1999 годов в России стал уже достоянием мировой истории.

Исторические примеры

Отметим, что кризисы в недвижимости бывают разными. Обычно кризис это замораживание всех процессов на рынке. Но и экстремальный рост тоже ненормальное явление. Это как в медицине есть гипертония, есть гипотония, и обе являются заболеваниями, рассказывает заместитель генерального директора компании Новый город Александр Гениевский. По словам начальника аналитического отдела корпорации Инком-Недвижимость Александра Матвеева: О приближении кризиса может сигнализировать такая величина рынка, как объем предложений, к примеру, значительное сокращение или увеличение общего объема предложений как вторички, так и новостроек. К списку классических предвестников кризиса директор департамента вторичного рынка корпорации Рескор Вадим Мартыненко добавляет замедление сроков продаж, увеличение предложения и небольшой спрос. Это, скажем так, классическое понимание кризиса. Но дикий рост в марте и апреле этого года тоже можно назвать кризисом, говорит эксперт. Также эксперты рассчитывают индексы удельного спроса и оборачиваемости объектов, и изучая их в динамике, могут делать краткосрочные прогнозы.

Как узнать?

Причины кризиса могут быть абсолютно разными. Например, в 1998 году он объяснялся дефолтом, когда резко упала платежеспособность населения. И было понятно, что в краткосрочной перспективе цены упадут очень сильно, потом рынок замрет. Но если смотреть на перспективу года в два, то уже тогда было понятно, что рынок оправится и двинется вперед, рассказывает Вадим Мартыненко.

На западных рынках, по данным Нины Кузнецовой, признаком нестабильности является такой рост цен, при котором количество потенциальных покупателей падает не в два-три, а в пять-шесть раз от возможного. Кроме того, по ее мнению, о будущей буре свидетельствует стократное превышение стоимости жилья по сравнению с арендной платой за него же. Однако не следует проводить корреляцию между ценами на жилье, например, и арендными ставками на московском рынке. В последние годы не раз отмечались несоответствия в их темпах роста. В то время как цены на жилую недвижимость стремительно росли, на существенном увеличении арендных ставок этот процесс не отражался. Однако уже сегодня на рынке отмечается более активный рост арендной платы, отмечает Нина Кузнецова. При этом никто из экспертов не отрицает того, что из-за высокого роста цен многие потенциальные заемщики ипотечных банков не смогли оформить кредиты на покупку квартиры. Дело в том, что за время, пока банк проверяет квартиру, она вырастает в цене. Например, в 2005 году число таких клиентов, так и не получивших по этой причине ипотечный кредит, у Внешторгбанка составило 30%, а в первой половине 2006 года этот показатель вырос уже до 50%.

На случай наступления кризиса эксперты не дают общих советов, которые подошли бы для всех и каждого, в таких ситуациях каждый сам за себя. Вадим Мартыненко: Если вы собираетесь покупать квартиру в условиях серьезного повышения цен конечно, как разумный человек, вы постараетесь поспешить. Но если вы продавец, то линия поведения прямо противоположна. Если же вы меняете жилье, то вам это может быть вообще безразлично. Стала ваша квартира в два раза дешевле но то же самое произошло и с теми квартирами, которые вы покупаете. В условиях роста цен не очень выгодно менять квартиру с доплатой скорее всего сумма доплаты за время подготовки сделки может вырасти. Известно немало случаев, когда этой весной покупателям приходилось находить лишние $15-20 тыс. буквально в день перед сделкой.
Самое главное, по мнению Нины Кузнецовой, не поддаваться общей панике. Сегодня на рынке существует достаточное количество профессиональных игроков с многолетним опытом работы, сложившейся деловой репутацией. Эти компании хотят остаться на рынке и делают все возможное, чтобы удовлетворить потребности потенциального покупателя, помочь ему в решении одной из самых сложных и важных задач приобретении дома, считает она. При этом, по мнению всех специалистов, в ситуации кризиса на рынке недвижимости прежде всего не стоит выставлять ни собственное жилье, ни инвестиционные квартиры на продажу.

Что делать?

Также, по данным Инкома, стабилизировались показатели общего и удельного спроса, которые снижались начиная с марта-апреля 2006 года. Прирост цен тоже свидетельствует о стабилизации и составляет, по разными источникам, от 1,1% до 1,4%. Таким образом, можно даже говорить о том, что кризис резкого роста цен, который наблюдался на рынке последние полгода, сходит на нет.

По словам Александра Матвеева, говорить о приближении кризиса в традиционном понимании этого слова, когда цены на жилье падают значительно, еще преждевременно. Практически все основные показатели, такие как общий объем предложений квартир, спрос и ежемесячный прирост средней цены квадратного метра жилья, определяющие состояние рынка, не критичны. По данным Инкома, в первой половине августа общий объем предложений квартир на рынке вторичного жилья Москвы увеличивался еженедельно на 1,9% и на 14 августа составил 21 603 тыс. квартир против 20 814 тыс. в июле, что свидетельствует о стабилизации рынка в целом.

Какова ситуация на данный момент и есть ли основания для того, чтобы выделять лето в особый период годичного цикла? Тем более если речь идет о лете-2006, когда большинство аналитиков в своих ежемесячных отчетах отмечали продолжение резкого роста цен на недвижимость на уровне 4 5%.

Летом рынок недвижимости традиционно стабилизируется. Спрос падает: у большинства потенциальных участников сделок начинается сезон отпусков. Так утверждают люди, которым доводилось в эту пору покупать или продавать квартиры. Впрочем, риэлторы не разделяют такого пессимистичного взгляда, бодро констатируя: спрос хотя и медленно, но верно растет, как неуклонно поднимаются и цены. Какая же позиция точнее отражает действительное состояние дел на рынке недвижимости?

Шапка по Сеньке, а планы по сезону

Что такое летний синдром? По большому счету, это третий в году, сильно затянувшийся праздник. Первый случается в Новый год, второй в начале мая он служит своеобразной репетицией грядущей большой перемены, которая очень скоро затронет большинство сфер деловой активности. Надо полагать, что такое сезонное отношение к жизни характеризует в основном отечественный менталитет, не привыкший пока считаться с соображениями исключительно делового характера.

Но неужели на Западе деловая активность не подвержена сезонным колебаниям? Вовсе нет: повышения и спады есть, но они вызваны другими причинами. К примеру, планирование покупок, в том числе и столь значительных, как приобретение дома или квартиры, мало подвержено соображениям досуга. Пик покупательской активности наступает в конце года, во время подведения финансовых итогов и выплат.

Стремительное течение современной жизни, к которому так трудно приспособиться нашему соотечественнику, вдруг замирает, с тем чтобы в положенный срок возвратиться в новое, еще более полноводное русло. Трудно выделить главную причину такого явления. Возможно, она связана с семейным укладом отечественной жизни, при котором месяцы летних каникул принято проводить с семьей, детьми или родителями. Особая тема пристрастие к даче, деревне, рыбалке.

Летний синдром

Теперь попытайтесь себе представить москвича, который под Новый год или на отпуск получил крупную премию, выплату и т. п., которой хватило бы на приобретение недвижимости в Москве... Не получается? Так рождается питательная среда для безмятежного делового застоя. И если зимние и весенние паузы проходят не так заметно, то летняя это особый сектор годичного цикла со своими любопытными закономерностями. Именно их мы попытались выявить, опросив специалистов и просто участников рынка недвижимости.

Директор департамента вторичной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость Алексей Шленов делает иные выводы: Традиционно сезонность на рынке недвижимости выражается в снижении активности покупателей и продавцов. Число сделок в период отпусков уменьшается в среднем на 10 20%. Часто люди стараются закончить сделку по покупке квартиры до середины июня и во время отпуска решить все вопросы с регистрацией собственности, переездом, пропиской, ремонтом, чтобы к первому сентября их дети пошли в школу в новом районе. Поскольку 60 70% сделок с недвижимостью представляют собой обмен (или на языке специалистов альтернативную покупку), желание обзавестись новым жильем в летние месяцы оказывает заметное влияние на рынок.

Видение летней ситуации оказалось весьма неоднозначным. Директор департамента маркетинга и рекламы компании ИНКОМ-Недвижимость Сергей Елисеев утверждает, что летом наблюдается особое состояние баланса между спросом и предложением, поскольку вторичный рынок переживает период серьезного роста цен. Активность покупателей увеличивается, а продавцов, напротив, уменьшается. Как следствие, рост цен летом продолжается.

Лето на лето не приходится

Если мнение по поводу соотношения активности покупателей и продавцов неоднозначно, то практически все участники рынка сходятся в одном: число сделок, безусловно, падает. К примеру, обычно на рынке вторичного жилья выставлено до 30 тыс. квартир, а летом их количество уменьшилось, по разным источникам, до 22 25 тыс.

Подобное мнение характерно для многих операторов рынка. Однако в процессе подготовки статьи мне случилось познакомиться с опытным пожилым маклером. По его словам, вот уже два месяца не удается продать ни одной квартиры. Возможностей для покупки жилья нет, вот и стоит рынок, сказал мой собеседник. Я склонен полагать, что России привилось скорее азиатское, нежели европейское отношение к бизнесу. Есть спрос, нет спроса это никак не влияет на поведение продавцов. Крутиться и набирать обороты за счет объема продаж у нас считается недостойной суетой. Так во всем.

Другая значительная тенденция характеризует уже не только сезонное состояние рынка, но и ту специфическую ситуацию, которая сложилась в нынешние летние месяцы. Объем выставленных на продажу квартир почти на 50% ниже аналогичного периода прошлого года. В то же время спрос продолжает устойчиво опережать предложение, рассказывает руководитель пресс-службы группы компаний МИАН Вадим Васильев. На рынке элитного жилья наблюдается некоторое затишье. Предложения есть, но основное количество потенциальных покупателей находятся в отпуске, и, кроме того, застройщики придерживают квартиры, ожидая ежегодного увеличения цен с началом сезона в сентябре.

Здравомыслящий и элементарно просвещенный человек с детства усвоил банальную истину: спрос формирует предложение. Значит, влияет и на стоимость предложения. Собственно, этот фактор и является естественным регулятором рыночных отношений. Как только цена объекта достигает максимально доступного для покупателя рубежа, начинается неуклонное и неизбежное соскальзывание. Такая закономерность универсальна она работает во всех сферах рыночной деятельности, будь то производство колбасы или самолетов.

У цены особая подстежка

Задумаемся: что же скрывается за понятием иные факторы? Вероятно, издержки нашего неуклюжего русского капитализма, где рыночные отношения только декларированы. Россияне усвоили: цена квартир, конечно, определяется спросом, но существуют механизмы, способные его поддерживать. В крайнем случае, даже если интерес к объекту упадет, общественное мнение сформируют многочисленными утверждениями, что спрос не просто существует, но и неуклонно повышается, а значит, и рост стоимости оправдан.

Но наш отечественный парадокс как раз и заключается в том, что рынка как такового нет. Косвенно эту мысль подтверждают и специалисты по недвижимости. Замечу, что сезонный спад активности никак не отражается на ценах, поскольку динамика стоимости жилья определяется иными факторами, замечает А. Шленов.

Так что росту цен зеленая улица. С этим практически никто не спорит, только проценты несколько разнятся. Вот, к примеру, один прогноз, довольно оптимистичный для продавцов и не слишком обнадеживающий для покупателей. В начале лета рынок несколько успокоился, и средний темп роста цен в июне составил около 5,5% против 7 9% весной. Скорее всего летом он будет держаться на уровне 5%, и уже осенью 1 кв. м жилья в столице достигнет рубежа в $4 тыс., а к концу года поднимется до $4,5 тыс., полагает В. Васильев.

Выполнить этот трюк не так уж и сложно. Выяснить, сколько квартир числится в базе данных, способен любой мало-мальски осведомленный покупатель или продавец, умеющий пользоваться Интернетом. А вот какова динамика продаж, сколько квартир действительно продано, как часто и насколько изменяется цена объекта при сделке, каков срок экспозиции об этом подчас не возьмется судить наверняка и профессионал.

Все описанные выше тенденции касались рынка городского жилья. Но загородная недвижимость явление совсем иного рода. Если на вторичном рынке жилья летние выходные означают затишье, то для показов загородной недвижимости это, напротив, самое благоприятное время: владельцы готовы показывать свои дома и земельные участки потенциальным покупателям, предполагает А. Шленов. Впрочем, практика показывает желание продавца демонстрировать далеко не всегда приводит к стремлению потенциальных покупателей смотреть предложенное. Вот тут-то и начинаются сложности.
Все знают, что готовить сани надо летом, но мало кто следует этому принципу. Жизненные наблюдения подсказывают: все, от ботинок до недвижимости, наши соотечественники склонны приобретать, как говорится, по мере возникновения потребности. Говорят, что такая психология формируется с жиру, по принципу у них, богатых, свои причуды. Захотел купил дачу, пусть и невыгодно, зато вовремя. Рискнем усомниться в правильности такой оценки. Более того, все иногда происходит с точностью до наоборот.

Карты в руки? Ан нет...

Осторожно, аренда!

Исследования специалистов показывают, что состоятельный человек более расположен к покупкам в ситуации, когда это наиболее выгодно с экономической точки зрения. В психологическом смысле немаловажно ощущение собственной платежеспособности, с одной стороны, и доступности покупки с другой. Все это часто урезонивает страсть, уравновешивает, устраняет предрасположенность к ажиотажу. Словом, состоятельный покупатель имеет то, чего лишено большинство наших сограждан: способность здраво рассуждать и принимать логически обоснованные решения.
Имущество, в том числе недвижимое, в России принято приобретать к сезону. Если дача то весной, с тем чтобы сразу жить, осваивать участок, строить дом. Может быть, игра как раз и стоит свеч, когда карты в руки?

Арендодателей подстерегают немалые проблемы. Прежде всего с оформлением договора. В условиях, когда время сдачи внаем ограничено сезоном, услуги по оформлению юридического договора кажутся обременительными, даже ненужными. Ими пренебрегают, и напрасно. Как результат, в распоряжении арендаторов неограниченное поле деятельности для злоупотреблений доверием хозяев. В такой ситуации они нередко превращают жилища в проходной двор для родственников, знакомых, а также новых квартирантов, за счет которых пытаются покрыть расходы на аренду.

Совсем другая картина складывается на рынке аренды. С наступлением лета появляется все больше квартир, сдающихся внаем на теплое время года. Арендодатели таких квартир люди, которые проводят лето на дачах; потребители родители и их дети-абитуриенты, жители провинциальных городов, желающие посмотреть Москву, иностранцы, рассказывает В. Васильев. Еще одна категория людей москвичи, проводящие летом серьезный ремонт своих квартир: нередко они снимают для временного проживания другое жилище.

Поиск потенциальных квартирантов дело не самое сложное, тем более что за услуги посредника придется заплатить до 30% общей выручки. Как правило, комиссионные равняются размеру месячной арендной платы. Нередко клиентов можно найти через соседей, поскольку многие имеют родственников и знакомых в провинции, желающих посмотреть на столицу, пристроить ребенка в институт или заняться бизнесом. Надо быть готовым, что названные соседями суммы окажутся для вас невыгодными.

В итоге хозяин рискует обнаружить сильно пострадавшее, а то и просто разворованное имущество, за которое, разумеется, никто не ответит. Выход из сложившегося затруднения есть. Например, стоит доверить присмотр квартиры кому-нибудь из близких или соседей. А если нет желания оформить отношения официально, стоит хотя бы зафиксировать договоренность в свободной письменной форме.

Когда стоит шагать не в ногу

Каковы же действительные ставки летней аренды? Арендодатели сдают квартиру целиком или несколько комнат за цену, обычно на 5 10% ниже рыночной, считает В. Васильев. Если говорить об арендных ставках вообще, то в ближайшее время они существенно не изменятся. Немного пониженные ставки сезонной аренды на долгосрочную влияния не окажут. Из прогнозов надо отметить незначительное повышение цен на долгосрочную аренду квартир в начале августа конце сентября, которое повторяется из года в год.

Например, если сегодня реально разменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные, то через несколько месяцев такая сделка может и не состояться, поскольку однушки дорожают быстрее. И если вам сейчас жизненно необходим более просторный дом, не откладывайте сделку, советует А. Шленов.

Итак, какие советы стоит дать тем, кто в силу разных причин заинтересован в приобретении или реализации квартиры летом? Большинство экспертов сходятся во мнении, что, приобретая квартиру, в первую очередь стоит принимать во внимание личные и семейные причины. На мой взгляд, при совершении сделок с недвижимостью нужно прежде всего руководствоваться необходимостью. Направление развития рынка недвижимости предугадать сложно. В настоящий момент специалисты соглашаются, что цены на жилье находятся на очень высоком уровне. Хотя темпы роста снизились до 6 7% в месяц эти показатели еще далеки от удобных всем операторам рынка 2%.

Для продавцов же наиболее целесообразна тактика мудрой обороны. Стоит помнить, что лето пройдет, и цены неизбежно подрастут с наступлением сезона активной деловой жизни. И если продажу не подстегивают форс-мажорные обстоятельства лучше подождать или уступить минимально. А что касается политики завышения стоимости жилья, то в данный момент имеются веские основания полагать: обвала цен не будет.

Еще один психологический совет в той или иной форме подсказан многими профессионалами в неформальной обстановке. Он напрямую связан с рассуждением опытного маклера, приведенным в начале статьи. Рынок на азиатский манер подчас воспринимается как инертный и неподвижный в ценовом отношении. Но это только кажется. Ситуация преображается, как только покупатель начинает торговаться. Здесь, собственно, начинается главное: игра эмоций, противостояние взглядов, тщательное прощупывание настроения сторон. Итак, главное это торг, особенно в сезон затишья. Обязательно им воспользуйтесь. Умело проведенные переговоры позволяют уронить стоимость предложения на 10%. Да, летом активность рынка ниже, но выбор есть.

Что было в предыдущие годы? Если вспомнить теперь уже далекие послекризисные времена тогда случился коллапс и количество сделок резко сократилось. Если говорить о прошлом лете, уже тогда динамика была заложена существенная, и нормальным риэлторам надо было отпуска отменять. Те, кто не пошел отдыхать, а работали, провели довольно большое количество сделок.

Михаил Куликов
Директор департамента управления вторичного рынка корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
 Лето всегда характеризуется тем, что часть клиентов (продавцы и покупатели) и сотрудники компаний уходят в отпуска, и это сказывается на состоянии рынка. Но не так, как многие себе это представляют. Отпуска скорее косвенный фактор, а не основной. Его, конечно, надо учитывать, но после того, как мы примем во внимание все остальные.

Цены сейчас подошли к такому уровню, когда рост возможен, но не столь значительный. Думающий покупатель понимает, что прежней динамики не будет и реально без ажиотажа решить свои жилищные вопросы. Нет смысла ждать падения, но и торопиться покупать или инвестировать в ожидании больших прибылей не стоит. С рынка ушли те, кто хотел погреть руки на бешеном росте цен. Кроме того, отпали те клиенты, которые хотели обзавестись жильем побыстрее, пока цены не достигли максимального подъема. Все эти люди успокоились, паника не воздействует на рост рынка.

Этим летом общая тенденция роста стоимости жилья, которая была заложена в первую часть года, сохранилась. Это и тот фактор, что цены добрались до своего логического максимума, притормозили динамику их роста. Объемы предложения остались прежними, а спрос немного упал. Сейчас при общем замедлении роста цен количество сделок изменилось несущественно.

Сейчас ситуация более нормальная, стабильная, поэтому сделки в таком объеме рушиться не будут. И альтернативщики, даже если они летом уходили в отпуск, вернутся и без суеты займутся своими сделками. Причем они их проведут с большей степенью вероятности, чем, скажем, весной.

Что касается продавцов, то основная их часть альтернативщики. Им все равно, рост или падение наблюдаются на рынке, доплата у них остается примерно прежней. Для них ажиотаж был не столь существен, они просто искали, чтобы вариант был подходящий. На ажиотажном рынке у альтернативщиков были другие трудности: они не могли подобрать вариант в разумные сроки как только находился покупатель на их квартиру, надо было срочно выбирать альтернативу, пока она не уползла по цене. Многие сделки из-за этого срывались.

Владислав Луцков
Заместитель директора аналитического консалтингового центра компанииМИЭЛЬ-Недвижимость:
 После бурного роста в апреле июне уровень средних цен на рынке новостроек превысил уровень цен вторичного рынка жилья Москвы. Среди причин такого роста можно выделить главную значительное снижение объемов предложения на первичном рынке жилья в условиях высокого платежеспособного спроса. Другой причиной является некоторое изменение структуры предложения, так как в связи с 214-ФЗ в продаже остаются дома на более поздней, а следовательно, более дорогой стадии строительства. При этом потребительские качества возводимого жилья, как правило, выше, чем у окружающих домов, а предложение недорогого типового жилья сильно ограничено.

Темпы роста цен осенью, на мой взгляд, составят около 1 2% в месяц. Стоимость 1 кв. м сейчас предельная, возможен ее незначительный рост с небольшими колебаниями по секторам. Скажем, сектор дешевого жилья более подвержен паническим настроениям. В элитном сегменте и бизнес-классе и продавцы, и покупатели ведут себя более спокойно, поэтому в них нереален как резкий рост, так и резкое падение.

Но обвала рынка ждать не стоит, так как благоприятная макроэкономическая ситуация, рекордно высокие мировые цены на энергоносители и рост денежной массы оказывают колоссальную поддержку платежеспособного спроса на рынке недвижимости, и поэтому данный (внутренний) фактор рынка единственный, который воздействует на снижение цен. Скорее наступит стагнация спроса, а вслед за ним цен.

Рано или поздно рынок подойдет к критической точке, когда стоимость жилья превысит платежеспособный спрос. Бюджет граждан имеет свои пределы. Полная цена квартиры, соответствующая накоплениям покупателя, все меньше отвечает его требованиям к потребительским качествам жилья. Это приводит к тому, что человек, безнадежно отстав от роста цен и не найдя подходящего предложения, просто уйдет с рынка, что понизит платежеспособный спрос.

Сергей Лушкин
Директор по маркетингу и продажам ОАО Квартал:
 Действительно, лето считается временем некоторого затишья на рынке недвижимости. Этот факт принято связывать с сезоном отпусков. Но, несмотря на эти утверждения, нельзя говорить о нем, как о мертвом сезоне, не приносящем никаких изменений.

В ближайшее время мы ожидаем снижения ежемесячных темпов роста цен до 2 3%. Скачок стоимости жилья в августе маловероятен.

Спрос на квартиры несколько снизился. При этом количество предложений на рынке первичной жилой недвижимости увеличилось. Так, в ЗАО и ЮЗАО на рынок вышли шесть объектов, которые ранее не были представлены.
Ипотека - вот первое, что приходит на ум любому, кто всерьез задумывается об улучшении своих жилищных условий. К сожалению, эта простая, на первый взгляд, схема имеет множество нюансов, на которые заемщики, ослепленные радужной перспективой близкого новоселья, не обращают внимания.

Так, в июне июле рост цен продолжился, хотя темпы его замедлились: в первом месяце лета цены на объекты, расположенные в ЗАО и ЮЗАО, выросли на 6%, в июле этот показатель составил 3,7%.

При кажущейся доступности ипотеки важно знать некоторые детали, чтобы банк воспринял вас как выгодного клиента. Получит или не получит потенциальный заемщик кредит, зависит от того, как банк оценит его кредитоспособность.

МИФ ЛЮБОЙ ЖЕЛАЮЩИЙ МОЖЕТ ПОЛУЧИТЬ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ НА ЛЮБУЮ СУММУ

Для большинства банков этого достаточно, хотя при сером доходе ставка по кредиту выше на 12 процентов. Обязательно предупредите сослуживцев о том, что вы берете кредит, сотрудники банка могут позвонить и проверить заявленные сведения: должность, суммы дохода и т. д.

Будущему новоселу прежде всего необходимо выяснить, в какой форме компания, в которой он работает, готова подтвердить его доходы. Даже если руководитель наотрез отказался выдать справку по форме 2-НДФЛ, отражающую размер реальной зарплаты, то он может согласиться подписать письмо в свободной форме или встретиться с кредитным инспектором лично.

МИФ ЕСЛИ Я РЕШУСЬ НА ИПОТЕКУ, БАНК ДАСТ МНЕ ВСЮ НЕОБХОДИМУЮ СУММУ

Шансы на успешное рассмотрение заявки серьезно повышаются, если заемщик владеет еще и другими активами, например, недвижимостью или автомобилем, а также при предоставлении в банк документов, подтверждающих его кредитную историю (копии кредитных договоров с выписками со счетов и финансовых документов, подтверждающих факт исполнения обязательств).

МИФ ВОЗЬМУ КРЕДИТ И КУПЛЮ СЕБЕ ИМЕННО ТУ КВАРТИРУ, О КОТОРОЙ МЕЧТАЛ

Во многих банках положительнее относятся к заемщиками которые могут внести 30-40% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. У других прямо действует правило, по которому вводится ограничение на размер кредита, на который может претендовать заемщик. Чаще всего его максимальный размер ограничен 70-90% от стоимости приобретаемой квартиры. При этом банков, которые готовы давать 90% стоимости квартиры, немного. Важно также помнить, что сумма первоначального взноса обратно пропорциональна процентной ставке по ипотеке. Выплаты по кредиту не должны превышать 40% доходов заемщика. Поэтому, если уровень доходов семьи из двух человек 400 долларов в месяц, то можно рассчитывать на получение займа в 10 тыс. долларов, если семейный бюджет 800-900 долларов, сумма увеличится до 20 тысяч. Доходом считается не только зарплата заемщика и созаемщика, но и прибыль от предпринимательской деятельности, доходы по депозитам, ценным бумагам, рентные платежи и т. д. Также можно приложить любые дипломы, сертификаты о повышении квалификации, научные и бизнес-проекты. Любая подобная информация будет характеризовать вас как более интересного клиента для банка.



Главная --> Публикации