Главная --> Публикации --> Загородный коттедж пока не может заменить московскую квартиру Загородные жилые комплексы: новый формат жилья набирает силу Ланта-банк занялся офисами Строительство бизнес-центров за мкад становится тенденцией Ситуация на рынке недвижимости киева: итоги сентября 2006 года

15 лет назад Центральный округ был выделен из состава Москвы как административная единица. Архитектурных планов и проектов за это время разработано множество. А что нового и интересного появится в центре столицы в ближайшие годы?

Строить в историческом центре города - все равно что делать хирургическую операцию глубокому старику. Заменять ветхие органы, шунтировать изношенные артерии - все это требует деликатности и профессионализма. Но не резать нельзя - иначе смерть от старости.

Арбат:

В обзор Известий вошли лишь самые яркие проекты, которые коснутся знаковых мест Москвы. Но и этого хватит, чтобы понять: операция на сердце города в разгаре - остается надеяться, что ее исход будет благополучным.

Арбат ожидает косметический ремонт и смена имиджа - московские власти опять затеяли благоустройство самой поэтичной улицы столицы.

Мостовая с подогревом и прохожие в бронзе

Новый Арбат:

Проект второго офонарения (первое случилось в 90-е годы прошлого века) Арбата в общих чертах таков: гранитная мостовая, возможно, с подогревом, фонари времен появления электричества, ряды деревьев посередине улицы, скамейки чугунного литья, а также полтора десятка фигур, отражающих московскую историю и типы москвичей под общим названием Лики Арбата. Среди кандидатов в уличные скульптуры - бронзовые дворник, губернатор и девушка-цветочница.

Перспективы Нового Арбата скорее косметические. В Моспроекте-2, правда, существует проект превращения вставной челюсти Москвы в Арбатский бульвар - он предполагает, что нынешняя проезжая часть станет пешеходной зоной, а машины уберутся в тоннель. Но желающих вложиться в эту затею инвесторов пока на горизонте не видно, поэтому бывший Калининский проспект будет меняться медленно и по частям.

Дом книги станет выше

Среди солидных приобретений Нового Арбата в ближайшие 3-5 лет - строительство нового небоскреба за зданием бывшего СЭВ, 45-этажный стеклянный столб, предназначенный для московских чиновников, будет в полтора раза выше нынешнего офиса мэрии на Новом Арбате.

Сейчас почти закончена реконструкция ближней к Смоленской площади высотки-книжки - она получила новый фасад и современные инженерные системы. В ближайшее время начнется реконструкция Дома книги он вырастет на один этаж, обзаведется лифтами, а лестницы будут вынесены за фасад здания.
Кроме того, Новый Арбат станет образцом неформального решения проблемы гаражей - одно из зданий на нечетной стороне улицы планируется превратить в многоэтажную парковку.

Красная площадь и вокруг нее:

А за углом - там, где сейчас расположен стадион Красная Пресня, - вырастет новая штаб-квартира для федеральных чиновников. Федеральный парламентский центр станет соседом Белого дома - так что демонстранты на Горбатом мосту смогут оповещать о своих требованиях сразу все ветви и уровни власти одним махом.

Бурная строительная жизнь разгорится вокруг Красной площади. Буквально на днях начинается снос гостиницы Россия - на месте бетонного параллелепипеда построят квартал двух-трехэтажных гостиничных корпусов и современный концертный зал.

Подземелья под Москвой

Со стороны Манежной площади Кремль также осаждают стройки - макет гостиницы Москва в натуральную величину растет на глазах, одновременно с подземными этажами и стеклянным атриумом.

А совсем рядом с храмом Василия Блаженного начинается гигантская перестройка Средних торговых рядов архитектора Клейна - на месте бывших казарм Минобороны появится пятизвездочный отель De luxe.

Большой театр и ЦУМ:

Кстати, подземелье под гостиницей соединится с торговым комплексом Охотный Ряд, а затем пойдет еще дальше - под Театральной площадью появится 4-уровневая подземная парковка. Проектировщики обещают, что фонтан перед Большим театром и памятник Марксу от этого не пострадают.

В отличие от фонтана, которому не грозят изменения, главный театр страны вплотную подошел к крупнейшей за его историю реконструкции - капитальный ремонт с перепланировкой Большого театра продвигается медленно, но верно. Федеральное агентство по культуре, в чьем ведении находится храм искусства, обещает сделать все по науке: бережно отреставрировать все имеющее историческую ценность и нашпиговать здание самыми современными достижениями театральных технологий.

Музам - капремонт, торговцам - надстройку

Лубянская площадь:

Сосед Большого - Центральный универмаг, известный народу под кличкой ЦУМ, также переживает глобальную реконструкцию: ему надстраивают несколько этажей со стороны Петровки.

Мечта всех детей - игрушечное царство Детский мир на Лубянской площади - пока неприкосновенна. Но ненадолго - уже в будущем году может начаться его реконструкция. Сейчас решается вопрос, как она пойдет - путем сноса-восстановления или осторожного приспособления здания к современным нагрузкам. Так или иначе, знаменитый магазин в ближайшие годы также обрастет строительными лесами.

Детский мир и путь в подвалы

Пушкинская площадь:

Кстати, реконструкция Детского мира потянет за собой и Лубянские подвалы - под площадью появится обитаемое подземелье глубиной 12 метров и размером в 40 тысяч квадратных метров. Два нижних этажа уйдут под парковку, верхний отдадут торговым рядам.

Превращение в многослойный муравейник ожидает не только Лубянку, подобная судьба ожидает практически все площади на Тверской улице. Уже в сентябре начнется подготовка грандиозной стройплощадки по обустройству подземелья под Пушкинской площадью - от фасада кинотеатра Пушкинский до Сытинского переулка.

Тоннели и торговый центр

Триумфальная площадь и Тверская застава:

Здесь планируется четырехуровневое подземелье общей площадью 96 500 кв. м. Торговый центр займет два верхних яруса, парковка на 900-1000 мест нижний, четвертый. Третий уровень предназначен под подземные переходы и два тоннеля под Тверской длиной 300 метров, которые свяжут Страстной бульвар с Тверским. Они будут начинаться около здания Московских новостей и выйдут на поверхность по обе стороны Тверского бульвара.

Копать будут и под Маяковского, в смысле - под памятник поэту, расположенный на Триумфальной площади. Под площадью запланирована парковка - с ее помощью Триумфальную собираются превратить из автомобильного стойбища в зеленый сквер.

Под памятниками - парковки и развязки

Замоскворечье:

Далее по курсу - площадь Тверской заставы у Белорусского вокзала. Ее судьба решена: здесь будет многоуровневая транспортная развязка, торговый центр и парковка - конструкция уйдет под землю на 4 этажа и станет самым большим подземным комплексом города. Власти обещают сохранить внешний вид площади - сквер и памятник Максиму Горькому останутся на прежнем месте.

Крупнейшим проектом Замоскворечья остается Золотой остров - он же Болотный остров, расположенный напротив Кремля и храма Христа Спасителя. Здесь на месте кондитерской фабрики рядом с памятником Петру Первому вырастут суперэлитные гостиничные кварталы, магазины, рестораны и казино.

Клондайк возле Петра Первого

P.S.

Золотой остров - верный способ озолотиться для инвестора. В остальном район Замоскворечья продолжает постепенно превращаться в золотую милю для торговцев недвижимостью - супердорогое жилье с его пафосом постепенно вытесняет отсюда старомосковский домашний дух.

Список будущих новостроек не является исчерпывающим и незыблемым: планы имеют обыкновение меняться и корректироваться.

В нашем обзоре не учтены проекты строительства жилых домов, хотя некоторые из них впечатляют своими размерами и обликом. Они слишком разнообразны и многочисленны.

К облику центра Москвы приложили руку многие государи и градоначальники - каждый из них стремился оставить свой след в улицах и переулках Первопрестольной. Правда, эпохальными оказались далеко не все градостроительные решения.

Главные перестройщики центра Москвы

Царь Иван Грозный приказал заменить деревянную церковь в честь покорения Казани на каменную - и в середине XVI века здесь появился храм Покрова на Рву, он же собор Василия Блаженного, являющийся символом русской культуры и самобытности.

Царю Ивану III потомки могут сказать спасибо собственно за появление Красной площади в конце XV века: по его повелению была расчищена от деревянных построек территория вокруг Кремля. Место у восточной стены крепости было отведено под торговлю и стало в XIX веке официально называться Красной площадью.

Вождь Иосиф Сталин вымел из центра города вместе со старым миром сотни церквей и дворцов. Свой облик изменили целые кварталы - Китай-город, Охотный Ряд, Неглинка, Зарядье.

Император Николай II проложил по Красной площади трамвайные пути: вагончики бегали здесь до 1930 года.

Мэр Юрий Лужков, пожалуй, войдет в историю самыми масштабными за последние 70 лет изменениями в центре города. Оценить их качество и влияние на жизнь Третьего Рима потомкам еще только предстоит.
8.Широкие пролеты проверят на прочность Известия Борис Устюгов

Генсек Брежнев - при нем в 1967 году случилась одна из самых трагичных перестроек: через арбатские переулки был пробит Калининский проспект. Широкая трасса в обрамлении минималистских зданий в виде раскрытых книг облегчила проезд через центр, но совершенно подавила традиционную московскую среду. За десятилетия улица так и не полюбилась горожанам.

Перечень объектов, подконтрольных Московской жилищной инспекции, с появлением нового постановления существенно расширился. Теперь кроме жилых домов туда входят школы, кинотеатры, концертные залы, театры, цирки, торговые и спортивные комплексы, бассейны, катки и прочие сооружения с нестандартной кровлей и перекрытиями.

Правительство Москвы, похоже, решило проблему поиска ответственных за обрушение городских зданий. Согласно только что вышедшему постановлению № 567-ПП О мерах по обеспечению надежности зданий гражданского назначения с большепролетными конструкциями функции контроля и мониторинга за всеми без исключения уникальными архитектурными проектами в городе теперь отданы Мосжилинспекции.

Напомним, что до сих пор в столице не было единой структуры, отвечающей за контроль над состоянием уникальных зданий. Чрезвычайные комиссии создавались только после чрезвычайных происшествий (например, обрушения Трансвааль-парка или здания Басманного рынка). В мирное время контролировать безопасность сооружений должны были балансодержатели или арендаторы, а также многочисленные городские структуры вроде Архстройнадзора или Москомархитектуры, которые реально этим не занимались.

В обмен на важную, но хлопотную роль стрелочника в возможных строительных катастрофах будущего численный состав Мосжилинспекции, согласно документу мэрии, поэтапно увеличится на 163 человека. Новому заместителю начальника Мосжилинспекции, ответственному за состояние всех городских аквапарков, атриумов и куполов, дадут дополнительный служебный автомобиль и положат зарплату в 13 270 рублей. Еще 10 технологических машин должны возить инспекторов, которые будут принимать решения о проведении мониторинга эксплуатируемых зданий с большепролетными конструкциями... высотных и других уникальных зданий и сооружений, возведенных и проектируемых в Москве.... Также сотрудники Мосжилинспекции отныне должны следить за технологиями содержания уникальных архитектурных сооружений и их безопасной эксплуатацией, а также вести специально созданный банк данных по таким сооружениям.

Узнать, какое впечатление произвела эта новость на руководителей Мосжилинспекции, пока не удалось: похоже, все в отпусках.

Интересно, что в постановлении 567-ПП функции Москомархитектуры в обеспечении надежности городских построек прописаны так: Москомархитектуре при согласовании проектов технически сложных и уникальных объектов, в том числе зданий с большепролетными конструкциями, предусматривать мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера. Странно, что такую простую истину строительным чиновникам пришлось прописывать отдельным постановлением правительства Москвы.

Севастопольский проспект, вл. Административно-складской, торгово-культурный центр Рамстор.
Ул. Новый Арбат, вл. 36/ Многофункциональный гараж с подземно-надземной стоянкой.
Давыдковская ул., вл. 2, 5, корп. 2, Аквапарк с подземным гаражом и спортивно-оздоровительный комплекс.
Отрадная ул., вл. 9а. Надстройка 2-го и 3-го этажей над существующими гаражами.
Волгоградский просп., вл. 43, корп. Сервисный центр. Продажа и оказание услуг по ремонту и техническому обслуживанию автомобилей Мерседес-Бенц-центр.
Мелитопольская ул., вл. Спортивный центр-картодром.
Водный спорт, оздоровительный комплекс. Лужники, территория спорткомплекса.
Ленинградский просп., вл. 31, стр. Береговой многофункциональный спортивно-деловой рекреационный центр.
Б. Черкизовская, 12 Аквапарк стадиона Локомотив.
1 2-я Брестская, Выставочный зал
1 Крылатское, 11 Крытый конькобежный центр.
1 Краснохолмская наб., Дом музыки.
1 Митино. Спортивный центр В. Третьяка.
1 Турчанинов пр., Спорткомплекс Чайка.
1 Ул. Рабочая, 5 Крытый каток.
1 Ул. Бестужевых, вл. 7 Крытый каток.
1 Рождественский б-р. Культурно-развлекательный центр.
1 Ул. Каретный Ряд, Театр Новая опера.
1 Новые Черемушки. Квартал Жилой дом.
2 Карамышевский пр., 6 Фитнес-клуб.
2 Чапаевский пер. Жилой комплекс более 50 этажей.
2 Мосфильмовская, 1 Жилой комплекс.
2 Пр. Жукова, 727 Жилой комплекс более 50 этажей.
2 Ул. Авиационная, 73, к. 1,2, Жилой комплекс Алые паруса.
2 Ленинградский пр., д.1 Международный университет Атриум.
Региональные рынки недвижимости манят инвесторов. Начинали они несколько лет назад с торговых объектов в городах-миллионниках, но скоро в сферу интересов девелоперов попали все сегменты жилой и коммерческой недвижимости, причем не только в крупных краевых центрах, но и в городах с населением несколько сотен тысяч человек. В отличие от столицы, где конкуренция настолько высока, что порой приходится в буквальном смысле работать локтями, в регионах и площадок под застройку больше, и потенциал развития выше. Однако далеко от Москвы действовать по принципу veni, vidi, vici у столичных компаний получается не всегда.

Здания, которые проверят на прочность

Одной из главных трудностей выхода на региональные рынки эксперты называют их закрытость и непрозрачность, а также характерную для стадии формирования хаотичность и отсутствие четких стандартов. Первый и основной враг пришлого девелопера отсутствие полной и достоверной информации, мешающее определиться с концепцией проекта, правильно построить взаимоотношения с местной администрацией, наладить процесс строительства и реализации объектов. Ошибка будет дорого стоить инвестору. Несмотря на значительные финансовые ресурсы, производственные мощности и опыт, варяги из Москвы могут запросто проиграть местным строительным компаниям, создав неконкурентоспособный для этого региона продукт.

Там чудеса, там леший бродит

Не менее важно представлять социальную картину жизни в данном районе и психологические особенности населения. Точная калибровка на целевую аудиторию залог успеха девелопера на региональном рынке. Например, компании DVI Group и Торговый квартал Девелопмент, успешно реализующие проекты торгово-развлекательных центров в регионах, делают ставку на крупные форматы все в одном, одинаково ориентированные на семейный досуг и шопинг. Такие торговые комплексы становятся местным центром притяжения, куда приезжают жители не только этого города, но и близлежащих населенных пунктов, поэтому наличие большого развлекательно-сервисного сегмента в них особенно значимо. Концепцию каждого объекта разрабатывают отдельно, с учетом всех нюансов, вплоть до рельефа площадки. Кроме того, девелоперы сами активно формируют спрос на свои объекты, проводя масштабные PR-акции и инвестируя средства в маркетинг и рекламу.

В первую очередь следует оценить уровень платежеспособного спроса на объекты того или иного класса, а также степень развития производства и экономическую специализацию территории. Невзирая на повсеместный дефицит предложения качественных офисных, торговых или складских помещений, далеко не все местные компании хотят или имеют возможность себе их позволить, а арендаторов из числа международных или федеральных сетей на всех может не хватить. По мнению Дениса Колокольникова, генерального директора консалтинговой компании RRG (Russian Research Group), офисные площади класса А станут востребованными в регионах в отдаленной перспективе, когда существующие еще с советских времен административные здания окажутся заполнены или перестанут устраивать потребителей по своим качественным характеристикам. В сегменте торговой недвижимости ситуация чуть лучше, но основным препятствием для вывода на рынок дорогих объектов является отсутствие развитой транспортно‑складской системы, поэтому многие иностранные инвесторы предпочитают организовывать свои перевалочные базы в столице или крупных региональных центрах.

В чужой монастырь

Другая деталь, которую необходимо принимать во внимание чужакам, особенности местного законодательства и, что еще важнее, специфика его применения на практике в том или ином регионе. Иногда основной проблемой регулирования отношений в сфере недвижимости и строительства на местах является как раз полное отсутствие такого регулирования. Более того, несмотря на то что федеральные законы должны превалировать над локальными правовыми нормами, юридическое поле нашей страны по-прежнему напоминает лоскутное одеяло. Такое разнообразие обусловлено как степенью вовлеченности местной администрации в рынок недвижимости, так и поведением самих игроков. Особенно серьезное значение данные вопросы приобретают в национальных регионах с их восточным менталитетом, клановой системой чиновничества и традициями ведения бизнеса. В целом потенциал региональных рынков еще мало изучен, трудно прогнозируем, фактически правила игры еще только формируются участниками, считает коммерческий директор компании СТ Групп Регион Дмитрий Шмелев.

Что касается опыта нашей компании, необходимости преодолевать административные барьеры у нас не было, напротив, благоприятный инвестиционный климат во многом создается именно благодаря муниципальным властям, рассказывает Дмитрий Шмелев. Ведь для них, по сути, главное кто и с какой целью приходит в регион. Петр Машаров, генеральный директор компании ЕвроГрупДевелопмент, реализующей свой первый девелоперский проект по возведению современного жилого комплекса в городе Туле, также считает хорошие инвестиционные условия в районе заслугой местной администрации.

Среди участников рынка бытует мнение, что ведение строительства в регионах часто осложнено невозможностью наладить контакт с местными властями, которые, например, придерживаются политики протекционизма и неохотно пускают на рынок чужаков, опасаясь, что их соперничество со своими девелоперами окажется не в пользу последних. Как говорится, нерыночные механизмы распределения земли еще никто не отменял.

Деятельность компании СТ Групп Регион вносит существенный вклад в реализацию национального проекта Доступное жилье, подчеркивает Дмитрий Шмелев. Одним из условий его развития является появление новых финансовых институтов, готовых привлекать долгосрочные инвестиции в строительные проекты. Мы внедряем во все регионы нашего присутствия программы ипотечного кредитования, обеспечиваем людей жильем, развиваем строительную отрасль, выступая в качестве партнера для городских властей. Таким образом, сотрудничество уже становится вопросом стратегическим. Помимо стандартных обременений: перечисления средств на модернизацию объектов социально-бытового назначения, ремонта обветшалых коммуникаций мы работаем над улучшением инфраструктуры района в целом, ведь в нашем проекте предусмотрено размещение в цокольном и первом этажах комплекса торгово-офисных помещений и предприятий сферы услуг, добавляет Петр Машаров. В DVI Group, начавшей возведение торгового комплекса в Волгограде, также заявляют, что особенностью проекта является прежде всего его социальная направленность. По словам президента компании Вячеслава Каминского, новый ТРЦ это стабильные налоговые отчисления в бюджет региона, тысячи рабочих мест, повышение доходов и уровня жизни городских жителей. Также DVI планирует принимать активное участие в развитии инфраструктуры Волгограда. Например, готовит проект благоустройства парковой зоны, примыкающей к ТРЦ.

В то же время благосклонность властей часто зависит от потребности города или района в притоке инвестиций в инфраструктуру и ЖКХ. Проекты часто увязывают с социальными обременениями, но, по свидетельству участников рынка, если крупный девелопер располагает для такой благотворительности достаточными финансовыми средствами, проблем с получением участка под застройку и оформлением всех необходимых согласований возникнуть не должно.

Иностранные игроки на российском рынке недвижимости тоже предпочитают выступать не напрямую, а при посредничестве российских компаний, или же вкладывать средства не в девелопмент, а в покупку готовых объектов, чтобы потом их перепродать или сдать в аренду. По этому пути изначально пошла и британская Raven Group один из крупнейших на сегодняшний день иностранных инвесторов в сегменте складской недвижимости. Компания приобрела три действующих складских комплекса в Подмосковье с уже сформированным пулом арендаторов. Однако высокая доходность инвестиционных проектов заставила Raven Group заняться строительством комплекса класса А площадью 300 тыс. кв. м в Ногинском районе.

Столичные девелоперы часто прибегают не только к помощи администрации, но и к услугам местных компаний, лучше понимающих особенности ведения строительства в районе и имеющих контакты в городских службах. В нашем проекте местные субподрядчики работой не обделены, рассказывает Петр Машаров. Так, они занимаются прокладкой сетей, разработкой котлована. Песок, бетон и многие другие строительные материалы мы также закупаем на месте. К сожалению, у тульских строителей не оказалось достаточного опыта по возведению монолитных зданий, поэтому к таким видам работ пришлось привлекать столичные организации.

Большинство аналитиков рынка полагают, что в будущем рост конкуренции между инвесторами приведет к тому, что доходность капиталовложений в недвижимость станет падать. Пока же рентабельность регионального строительства в России находится на очень высоком уровне, к тому же Москва, не говоря о других городах, еще существенно отстает по количественным и качественным показателям предложения объектов коммерческой недвижимости.

Стоит ли овчинка выделки

Инвестиционные возможности регионов сопоставимы по размеру с рисками, однако перераспределение финансовых потоков (при сохранении, впрочем, традиционного лидерства столицы, но уже по другим причинам) неизбежно. При этом чем раньше компания решится выйти на региональный рынок, тем активнее сможет участвовать в его формировании и тем большую долю на нем займет. А учитывая темпы освоения московскими варягами российских просторов, самые медлительные игроки рискуют успеть только к шапочному разбору.

Для столичных инвесторов очень важна готовность забыть о сверхприбылях, рассуждает Дмитрий Шмелев. В регионах нормой рентабельности на сегодняшний день считают 20 30%, однако и себестоимость строительства там значительно ниже, чем в Москве. Москву вообще нельзя воспринимать как эталон расчетов, продолжает Шмелев, ни в одном другом городе вы не найдете такой разницы в цене за квадратный метр в разных районах при абсолютно сопоставимой стоимости его возведения. К тому же регионы предлагают более широкий выбор стройплощадок, в то время как в столице их получение сопряжено со значительно большими временными и финансовыми затратами девелопера. По сравнению с Москвой выход на региональные рынки дешевле, а реализация проектов проще, считает Петр Машаров.

В течение довольно долгого времени квартиры в панельных домах были неизменными лидерами продаж. Впрочем, такая любовь к типовому жилью объясняется не врожденной скромностью покупателей, а непростой ситуацией на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья.



На протяжении почти года панель демонстрировала самые высокие темпы роста стоимости квадратного метра как на первичном, так и на вторичном рынке и тянула за собой другие категории жилья. Особенно плачевно выглядела ситуация в сегменте новостроек. Поскольку довольно значительная часть введенных в строй площадей изымалась для городских социальных программ, дефицит предложения ощущался особенно остро. Вдобавок к этому продавцы не спешили выставлять наиболее ликвидные одно-двухкомнатные варианты, которые росли в цене достаточно быстро.

Стремительный рост цен, давно уже переставший зависеть исключительно от экономических факторов, привел к тому, что панельный экономкласс стал единственным доступным основной массе покупателей вариантом. При этом качественные характеристики объекта отошли на второй план по сравнению с опасностью опоздать и вообще ничего не приобрести. Самые дешевые и потому пользующиеся ажиотажным спросом квартиры небольшой площади мгновенно исчезали с рынка, едва мелькнув в базах данных риелторов.

Правда, в последние месяцы эпитет дешевый применительно к панели выглядел скорее чьей‑то злой шуткой. Так, в июле, по данным АН Савва, средние цены на однокомнатные квартиры в хрущевках (общая площадь 32 кв. м, площадь кухни меньше 6 кв. м) колебались в районе 130 140 тыс. долл., а в типовых панельных домах купить стандартную однушку дешевле, чем за 150 тыс. долл., было крайне проблематично. В новостройках цены теоретически должны быть чуть ниже, но приобрести квартиру в возводимом доме можно, как правило, только в том случае, если въезжать в нее придется лишь года через полтора.



Большой спрос на квартиры в панельных домах обусловлен, во‑первых, их массовым строительством, которое велось в Москве на протяжении последних десятилетий, а во‑вторых их относительно невысокой рыночной стоимостью по сравнению с кирпичным и монолитным жильем, говорит Александр Скобкин, ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI.

Высокий спрос на хрущевки, по мнению А. Скобкина, объяснялся также перспективой их сноса и получения взамен другого жилья, которое, естественно, будет не просто новое, а еще и более качественное. Однако характер роста цен и распределение его по сегментам свели финансовые выгоды подобной комбинации практически на нет, лишив панельные пятиэтажки их главного конкурентного преимущества низкой цены. Когда практически за те же деньги предлагается купить более комфортное жилье, далеко не каждый решится пожертвовать собственным удобством ради перспективы переселения в новый дом. Так что, возможно, спрос начнет перемещаться в категорию обычная или современная панель, резюмирует А. Скобкин.

Казалось бы, рыночная стоимость жилья нижнего ценового сегмента уже приблизилась к своему потолку, связанному с пределом платеже-способности. Многие потенциальные покупатели квартир в Москве сделали выбор в пользу ближайшего Подмосковья, где и качество нового строительства выше, и платить приходится меньше. По словам руководителя аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олега Репченко, нынешний рост цен во многом подталкивается более инертным сегментом престижного жилья, которое отыгрывает собственное подорожание с некоторой задержкой. В результате на рынке наметилась тенденция к некоторой коррекции темпов роста цен на квартиры в различных сегментах столичного рынка. Так, в июле, по данным ирн. ru, средняя стоимость квадратного метра в панельных и блочных домах выросла на 6,4%, а в кирпичных и монолитных на 5,7%. Уже к середине августа скорости подорожания сравнялись и составили 1,2% в неделю. При этом лидерство опять захватила плохая панель (квартиры в пятиэтажных домах с маленькой кухней). По подсчетам ирн.ru, за прошлую неделю данный тип жилья подорожал на 1,6% против 1 1,1% в других категориях панельных домов. Более того, средняя цена квадратного метра в непрезентабельных хрущевках достигла 3587 долл. (по состоянию на 14 августа 2006 года), что даже больше средней стоимости квадратного метра в типовых панельных домах (3568 долл.) и лишь немногим меньше, чем в категории современная панель (3726 долл.). Для сравнения: в монолитных и кирпичных домах средняя стоимость квадратного метра в середине месяца составила 4003 долл.

По мнению специалистов агентства недвижимости DOKI, в структуре предложения панельного сегмента доля хрущевок составляет не более 13%. Больше половины выставленных на продажу вариантов относятся к категории обычная панель это 9 14-этажные здания с квартирами стандартных площадей. Треть объема приходится на долю современного панельного домостроения.

Стремительное подорожание квадратного метра и явно завышенные цены на однокомнатные квартиры привели к тому, что наибольшей популярностью у покупателей стали пользоваться двух- и трехкомнатные. По данным АН Савва, разница в стоимости однушек и двушек в зависимости от месторасположения и типа дома колеблется от 10 до 30 тыс. долл., а дешевая трешка с запасом укладывается в диапазон цен на двухкомнатное жилье.

По данным мониторинга, проведенного компанией ScanRealty, на вторичном рынке больше всего квартир в панельных домах выставлено на продажу в ЮВАО и ЮЗАО 18% от общего количества предложений, а также в ВАО и СВАО 14,5 и 15% соответственно, а меньше всего в ЦАО и СЗАО менее 5%. В сегменте новостроек безоговорочно лидирует восток столицы более 30% от общего количества предложений. А вот в САО и ЦАО купить жилье в новом панельном доме проблематично: доля таких объектов в составе предложения ничтожно мала не более 3,5%.

Если рассматривать ситуацию на столичном рынке жилья в целом, то монолитное строительство вытеснило панельное в область. По информации ИС ScanRealty, на сегодняшний день только 40% продаваемых квартир расположено в панельных и блочных зданиях, а 60% в монолитных и кирпичных. При этом на первичном рынке доля активных предложений в панельных домах составляет всего пятую часть от общего объема предназначаемых к продаже новостроек. Вторичный рынок, наоборот, представлен в основном панелью, хотя доля квартир в старых кирпичных домах (хрущевки, типовой кирпич, сталинки и др.) тоже довольно велика.

Лидером роста цен на рынке стройматериалов является Подмосковье 6,3 % за первое полугодие 2006 года на фоне быстрого увеличения темпов жилищного строительства (плюс 15 % за тот же период). В Москве строительные материалы дорожают не так быстро 4,8 % за полгода. Относительно спокойная ситуация отмечается и в регионах. В результате общий показатель ценового прироста за шесть месяцев составил 4,4%.


Согласно данным Росстата в первом полугодии 2006 года стройматериалы подорожали на 4,4 %. Всего же по сравнению с июлем прошлого года цены на них увеличились на 7,2 %. Как считают аналитики рынка, это не связано с проблемами производства, а вызвано другой причиной интенсивным строительством жилья. По прогнозам, до конца 2006 года стройматериалы вырастут в цене на 12 %, однако на стоимости недвижимости это сказаться не должно.

Согласен с ним и заместитель председателя правления компании ТехноНИКОЛЬ Владимир Марков, полагающий, что ситуация не вышла за рамки сделанных ранее прогнозов. В то же время он считает, что есть сегменты, требующие большего внимания. По его словам, в некоторых строительных областях наблюдается дефицит продукции. Так, стоимость материалов по теплоизоляции, вероятно, будет увеличиваться и дальше.

По мнению специалистов, ситуация на рынке стройматериалов в целом стабильная, и ценовые колебания опасений не вызывают. Рост цен, считает заместитель директора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ Недвижимость Владимир Яхонтов, не способен дестабилизировать рынок недвижимости, ведь все подрядчики, разрабатывая свои проекты, ориентируются на прогнозные таблицы. Например, в прошлом году планируемый рост стоимости стройматериалов составлял 10%, в этом году 12%.

Заместитель генерального директора компании Стройхолдинг 2000 Евгений Карпов полагает, что нехватка вагонов в ближайшем будущем также может спровоцировать дефицит в отдельных категориях стройматериалов. Начнутся крупномасштабные перевозки угля, вагоны снимут с песка и щебня, и это вызовет ценовые колебания, утверждает он.

Постоянный рост цен на стройматериалы идет с февраля, подчеркивает пресс‑секретарь инвестиционно‑строительной компании Сити-XXI век Сергей Лядов. Кубометр бетона, стоивший полгода назад 2300 руб., теперь идет за 2400 руб. Отдельные виды арматуры подорожали на 50%. Повысились цены и на энергоресурсы, что в свою очередь дало рост порядка 2 3%.

Руководитель отдела консультационных услуг по недвижимости компании Эрнст энд Янг Ольга Архангельская считает, что в ценообразовании на рынке недвижимости стоимость стройматериалов играет не самую заметную роль, гораздо большее значение имеют такие составляющие, как стоимость земли, получение согласований, инфраструктура, административные затраты, прибыль застройщика. По словам Владимира Яхонтова, в финансовых затратах на строительство можно выделить две примерно одинаковые составляющие: стоимость стройматериалов и рабочей силы. Владимир Марков приводит такие данные: доля расходов на стройматериалы в общей стоимости объекта недвижимости не более 50%, в Москве она меньше порядка 30%. В финансовом выражении это около 1 тыс. долл. на 1 кв. м. Те же цифры называет и Евгений Карпов.

По мнению экспертов, определенное воздействие на рынок может оказать ситуация, развивающаяся вокруг ОАО Евроцемент групп. Специалисты полагают, что начало продаж акций компании на биржевых торгах способно спровоцировать ажиотажный спрос, который вызовет рост цен.



Удорожание стройматериалов в некоторой степени может влиять на темпы нового строительства, которые в настоящее время явно недостаточные, говорит руководитель отдела исследований офисного рынка CushmanWakefield StilesRiabokobylko Лада Белайчук. Другой специалист, Сергей Лядов, убежден, что главный двигатель цены за 1 кв. м дефицит предложения. По его мнению, именно по этой причине цены на московское жилье до конца года достигнут отметки 4 тыс. долл. за 1 кв. м. Согласен с ним и Владимир Марков. Рост цен на жилье вызван несбалансированностью спроса и предложения, считает эксперт.



Главная --> Публикации