Главная --> Публикации --> Средиземноморское «realty» - шоу Покупаем жилье на юго-западе Выбирайте пути объезда Шесть вопросов о главном. юридическая чистота квартиры Субаренда объектов коммерческой недвижимости

Как сообщил Ъ представитель Газпром нефти Алексей Сердитов, намеченные на этот год в бюджете Петербурга 2 млрд руб. под Газпром Сити полностью освоить не представляется возможным. Чтобы средства не пропали, а перенести их в бюджет следующего года нельзя, мы уже обозначили городским властям заинтересованность в коммерческом, жилищном и ином строительстве и встретили понимание. Вырученные средства затем будут направлены на основной объект 'Газпром Сити', сообщили Ъ в Газпром нефти. Петербургские власти подтвердили, что Газпром нефть испытывает интерес к рынку городской недвижимости. По словам вице-губернатора Петербурга Александра Вахмистрова, руководителя строительного комплекса города, пока речь идет о реализации крупного проекта квартальной застройки. Параметры этого проекта господин Вахмистров раскрывать не стал.

Как стало известно Ъ, Газпром нефть (бывшая Сибнефть) собирается в этом году вложить более 1,5 млрд руб. в жилую и коммерческую недвижимость Петербурга. Эти деньги она получит от городских властей в качестве субвенций на строительство Газпром Сити, но освоить их по назначению не успеет. Высокопоставленные чиновники петербургской администрации не сошлись во мнении, имеет ли право Газпром нефть на нецелевое использование бюджетных денег.
Субвенции от городских властей предусмотрены соглашением о строительстве офисного центра Газпром Сити общей площадью свыше 1 млн кв. метров, в том числе 300-метрового небоскреба. По соглашению финансировать строительство Петербург будет за свой счет, 60 млрд рублей на проект будут выделяться в течение десяти лет (с 2007 года по 6 млрд руб. в год) в виде субвенций из городского бюджета, при этом собственником комплекса станет газовый концерн.

Аналитики считают, что капиталовложения в жилое строительство сейчас вполне эффективны. По словам управляющего партнера Ай Би Групп Юрия Борисова, в данном случае компания сможет рассчитывать на рентабельность 25-30%. По мнению Романа Уревича, руководителя отдела маркетинговых исследований London Consulting Management Company, Газпром нефти целесообразно скомпоновать портфель активов из земельных участков, жилой недвижимости в элитном сегменте и складских терминалов класса А.

Для реализации этих планов придется преодолевать сопротивление другого вице-губернатора Михаила Осеевского, курирующего экономику и финансы города. Он считает предложение Газпром нефти нелегитимным. Мы готовы выделить деньги, чтобы штаб-квартира 'Газпром нефти' разместилась в Петербурге, ни на какие другие цели эти средства не пойдут, заявил Ъ господин Осеевский. Основной принцип бюджетного законодательства целевое использование средств.
Опрошенные Ъ строители не опасаются выхода Газпрома и его структур на рынок жилой недвижимости. $50 млн это не такая уж большая сумма для рынка недвижимости. Сейчас в среднем размер инвестиций в квартальную застройку составляет от $100 млн, сообщил Ъ топ-менеджер одной из строительных компаний.

На сегодняшний день в том или ином улучшении жилищных условий нуждается более 60% россиян. Для решения этой проблемы, как известно, разработана государственная программа, согласно которой предполагается поэтапное увеличение объемов жилищного строительства. В 2008 году планируется ввести в строй 56 млн.кв.м жилья. В 2010 году эта цифра должна вырасти до 80 млн.кв.метров. Число выдаваемых ипотечных кредитов к 2010 году предполагается увеличить до одного миллиона.


Социальная ипотека не может улучшить жилищные условия россиян

Многочисленные опросы показывают, что лишь 15% россиян теоретически допускают для себя возможность ипотечного кредитования. При этом каждый шестой убежден, что ставка по кредиту не должна превышать 7%, и лишь 2% опрошенных считают приемлемыми условия ипотеки с максимальной ставкой 19 процентов. В результате, в ближайшие 3-5 лет покупку жилья планируют лишь около 9% россиян. Остальным осуществить свою мечту пока не позволяет уровень доходов.

Неподъемная ноша

Если же говорить о людях со средней российской зарплатой (в настоящее время средний уровень зарплаты в России составляет 160-170 долларов, в Москве положение несколько лучше - москвичи получают в среднем 500 долларов), то им до ипотеки, как до Луны.

Само понятие средний доход весьма и весьма условно. Если иметь в виду доходы среднего класса по западным меркам, то в России - это весьма небольшая часть населения. По оценкам специалистов, такой средний класс в России составляет примерно 15% населения, и для этих людей ипотека и сейчас - вполне доступный инструмент.

В Сбербанке ипотечный кредит в 30000 долларов можно оформить при ежемесячной зарплате порядка 600 долларов на семью, но в бюджете заемщика после выплаты процентов должна остаться сумма, которая заложена в потребительскую корзину (а это примерно 120 долларов). Разумеется, в реальности на эти деньги прожить невозможно. Именно поэтому, коммерческие банки и предъявляют более жесткие требования: ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 30-50% доходов.

В большинстве коммерческих банков, чтобы получить ипотечный кредит, заемщик должен иметь совокупный доход на семью не меньше 1600-1800 долларов. Маловероятно, что в ближайшие годы планка опустится в несколько раз. И проблема здесь не в ипотечных схемах и не в величине процентной ставки.

Вывод из вышесказанного прост: при имеющемся уровне доходов большей части населения России ипотека никогда не будет массовым инструментом решения жилищной проблемы. Подтверждают этот вывод и проведенные опросы, согласно которым подавляющее большинство россиян (примерно 91%) пока не могут реально решать свой квартирный вопрос с помощью ипотеки.

Ипотечные кулаки

Как видим, в России явно имеет место переоценка возможностей и роли ипотеки. К сожалению, приходится констатировать, что утверждение о том, что ипотека как некая панацея сделает жилье общедоступным, является заблуждением. На самом деле, ипотека подходит лишь для очень небольшой прослойки населения, работающей в крупных иностранных фирмах и коммерческих структурах и получающей при этом стабильные белые доходы. Они, как правило, берут кредиты в своих банках и безбоязненно выступают друг у друга поручителями. Но таких людей у нас не более 5-6%, да и живут они в основном в Москве.

На Западе количество потенциальных и реальных заемщиков гораздо больше, но и там ипотека не является универсальным способом приобретения жилья. И в США, и в Европе действует как минимум три системы обеспечения жильем: ипотека, стройсберкассы и аналоги жилищных кооперативов.

Надейся и жди

Кроме того, не все люди, даже вполне платежеспособные, могут взять ипотечный кредит. Человек иногда не подходит банку по возрасту или еще по каким-либо причинам.

Теоретически в одной только Москве воспользоваться социальной ипотекой могут примерно 200 тыс.семей. На практике же дело обстоит, как в известном анекдоте про слона (Съест-то он - съест, да только кто ж ему даст). Ведь кто такие эти 200 тыс.семей? Это несчастные столичные очередники, которым в соответствии с законодательством государство должно было предоставить квартиры много лет назад. И допустят их к социальной ипотеке лишь при наличии штампа о московской прописке, поставленного в паспорт не менее десяти лет назад, и справки о белой зарплате в размере не менее 600-700 долларов. Лишь после этого нуждающийся получит право приобрести жилье с рассрочкой платежа и по себестоимости его строительства, то есть по 700-800 долларов за кв.метр.

Что касается так называемой социальной ипотеки, то ее и ипотекой в полной мере считать нельзя.

Для кого-то всего 700-800 долларов за кв.м - сказка, а для большинства - и это неподъемный груз.

Практика показывает, что таких богатых очередников, большинство из которых составляют пенсионеры и малообеспеченные граждане, не так уж и много. Да и если бы их было много, все равно домов для них строится крайне мало, а те, что строятся, находятся не в самых престижных районах - в Западном Дегунино, Перово или Лианозово.

В этом году столичное правительство планирует выделить на программу социальной ипотеки уже 200 тыс.кв.м жилья, в 2007 году - порядка 300-350 тыс.кв.м, в 2008 году - 350-450 тыс.кв.метров.

В 2005 году социальной ипотекой сумели воспользоваться первые москвичи. В общей сложности было возведено 42 тыс.кв.м жилья - это примерно 800 квартир. Но что такое эти 800 социально-ипотечных квартир для 200 тыс.семей, много лет томящихся в очереди на получение жилья? Капля в море.

По мнению аналитиков рынка недвижимости, цены на жилье в России неуклонно растут и будут расти. По данным компании МИЭЛЬ-Недвижимость, за первые пять месяцев этого года цены на жилую недвижимость, например в Москве, выросли на 38%, а средняя стоимость квадратного метра в июле превысила уровень в 3650 долларов за кв.метр. И объективного предела этому росту пока что-то не видно.

Нетрудно подсчитать: 200 тыс.кв.м жилья на 200 тыс.семей очередников - это по одному кв.метру на семью. Фантастика! Но и такая социальная ипотека пока не особенно востребована. Объяснение одно - очень дорого. Да и условия не самые благоприятные. Обговорено, например, что кредит должен быть погашен до исполнения заемщику 60 лет. Поэтому претендовать на получение кредита по социальной ипотеке могут лишь молодые семьи, имеющие постоянную работу и стабильный доход. Об инвалидах и пенсионерах, к сожалению, речь здесь не идет в принципе.

О дальшейшей ситуации на рынке недвижимости и о планах столичного стройкомплекса нашему корреспонденту рассказал генеральный директор ГУП Управление экспериментального строительства (УЭЗ) Валерий Силин.

Большинство застройщиков и риэлторов предсказывают новый скачок цен на рынке недвижимости с наступлением осени. Похоже, осенью жилье так и не станет доступным.

- Нынешний год для российских строителей выдался щедрым на праздники - мы в 50-й раз отметили наш профессиональный праздник, стройкомплексу столицы исполнилось 15 лет, а Управлению экспериментальной застройки микрорайонов (УЭЗ) - 12 лет.

- Как Вы оцениваете работу столичного строительного комплекса в этом году и в каком направлении будет развиваться отрасль в ближайшем будущем?

При таком объеме строительства удалось сохранить реликтовые дубовую и соловьиную, березовую рощи. В Куркино реализованы самые смелые проекты, и москвичи оценили наши усилия - люди (особенно молодежь) охотно покупают здесь квартиры, все четыре действующие школы и двенадцать детских садов наполнены, а три детских сада были построены сверх задания. Куркино недаром называют московской Швейцарией, это самый зеленый и благоустроенный район столицы, наиболее комфортный для проживания.

Район Куркино стал своего рода визитной карточкой нашего управления. Буквально еще вчера мы стояли в чистом поле - ни воды, ни канализации, а на сегодня здесь из запланированных 930 тыс. кв. м жилья строители сдали более 800 тыс. квадратов, плюс школы, детские сады, бассейны, гаражи, а полностью район будет построен в 2007 году. К этому же времени планируется организовать и второй выезд из Куркино на МКАД. Новая трасса пройдет по санитарной просеке через бывшую Красногорскую птицефабрику, затем по реконструированному Путилковскому шоссе до МКАД, где будет организована транспортная развязка.

- А почему район экспериментальный, над кем экспериментируете?

На первых этапах работы, действительно, было много нареканий со стороны покупателей, и при дирекции было создано специальное подразделение, которое занималось разбором претензий. Но не будем забывать, что Куркино - район экспериментальный, никогда еще в Москве не было такого массива монолита: в случае строительного брака все дефекты устранялись за счет самого застройщика, и на сегодня претензий по существу не осталось вовсе. Из 12 микрорайонов 8 уже полностью благоустроены, и до конца года оставшиеся жилые кварталы примут законченный, комфортный вид.

Район Куркино действительно стало уникальным строительным и управленческим экспериментом, причем экспериментальность заключается не только в удачном сочетании нетиповой многоэтажной застройки с таунхасами, но и в применении новых эффективных технологий теплоснабжения домов.

- УЭЗ существует 12 лет, и у нас каждый микрорайон - необычный.

Кроме того, отсутствие теплотрасс в районе позволило не только сэкономить место при строительстве, но и качественно по-иному благоустроить территорию. В результате применения новых технических решений по организации теплоснабжения района капитальные затраты на строительство были снижены более чем в 2 раза, а стоимость отопления и горячего водоснабжения для населения уменьшилась в 1,5 раза. И никаких летних отключений! Прошедшие январские холода лишний раз показали эффективность автономных источников тепла (АИТ).

Вместо районной тепловой станции (РТС) здесь была возведена 21 локальная экологически чистая котельная. Часть из них пристроены к жилым домам, часть расположены на последних технических этажах. Нет труб - нет потерь тепла. Куркино оказывается на 40% энергоэффективней.

- Как известно, столичные девелоперские и строительные компании активно работают в провинции, принося туда не только капитал, но и новые технологии. ГУП УЭЗ работает на стороне?

А вот первые два теплых дома, строящиеся в Куркино, вообще не имеют аналогов в России. Помимо повышенной тепловой изоляции фундамента, стен и крыш, эти дома-термосы будут оборудованы специальными насосами, позволяющими утилизовать все тепло, возникающее в самом здании и практически без теплопотерь вести воздухообмен. Все окна в этих домах снабжены двухкамерными стеклопакетами, и, по расчетам специалистов, коэффициент теплового сопротивления такого дома будет почти в 3 раза выше, чем, у обычного (6 против 2,5). Следовательно, расходы на обогрев такого дома будут в два раза ниже, что приятным образом отразится и на тарифах.

Мы сделали очередной технический шаг - внедряем технологию безопалубочного монолита. Совместно со специалистами из Австрии мы создали предприятие, выпускающее новый для нас вид продукции - цементно-стружечные плиты, и, я надеюсь, что в ближайшие полгода мы запустим первый такой завод в Туле. Есть поручение Владимира Ресина всесторонне изучить наш опыт, и затем будет принято решение о целесообразности постройки подобных заводов и в Москве.

- Да, УЭЗ вышел в регионы и успешно там действует. Например, в Туле мы строим большой микрорайон - только жилой площади там будет более 600 тыс. кв. метров. Весь опыт, наработанный нами за 12 лет, мы передаем соседям. В Рязани нашими усилиями возводится микрорайон Братиславский площадью 152 тыс. кв. метров.

- Для того чтобы жилье стало доступным, нам надо больше строить. Было бы большим предложение - цены бы так не росли. Я вижу здесь две половины решения проблемы. С одной стороны, нам не хватает строителей - и проектировщиков, и прорабов, и каменщиков, и монолитчиков с отделочниками. С другой стороны, необходимо внедрять в жизнь новые технические и технологические решения. Возможно, надо отойти от стереотипов - только высотное и только монолитное жилье, ведь малоэтажная застройка гораздо комфортнее для проживания. И, несмотря на жесткий дефицит участков под застройку в столице, можно и нужно найти площади под мало- и разноэтажную застройку. Увеличение объемов строительства и внедрение новых прогрессивных технологий, удешевляющих строительный процесс - вот выход из замкнутого круга.
Реконструкция гостиницы обойдется в 55 млн долларов
Столичные власти приняли решение о реконструкции одной их сталинских высоток -- гостиницы «Ленинградская». В ходе реконструкции облик здания не изменится, а уровень отеля вырастет до "четырех звезд". Проект оценивается в 55 млн. долларов. Инвестор, который профинансирует реконструкцию, получит взамен 70% акций "Ленинградской".

- Московские цены на жилье выросли выше всех объяснимых показателей. Что надо сделать, чтобы жилье, наконец, стало доступным?

Здание гостиницы начали строить в 1943 году. Поскольку она была первой московской высоткой, архитекторы получили за нее Сталинскую премию. Позже Хрущев награду отобрал и обвинил авторов проекта в безвкусице. Архитекторам пришлось публично каяться и извиняться за детали в нарышкинском стиле, откровенно заимствованные с иконостасов, дворцовых и церковных порталов. Золочено-мраморную отделку вестибюля в период оттепели осудили за неоправданную помпезность, и при проведении очередного ремонта роскошные детали интерьера тщательно маскировали.

Хрущев отобрал награду у архитекторов и обвинил авторов проекта в безвкусице
Вчера мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение о начале реконструкции гостиницы «Ленинградская», которая расположена в 26-этажной высотке на площади трех вокзалов.

Окна всех номеров будут оборудованы стеклопакетами, так что поезда не будут нарушать покой постояльцев.

Все излишества восстановят
В ходе грядущей реконструкции все декоративные излишества планируется полностью восстановить. В гостинице будут заменены лифты, противопожарные системы, все инженерные коммуникации и оборудование. Так как из 24,5 тыс. квадратных метров старой гостиницы использовалось лишь 25%, можно будет увеличить площадь номеров. При этом их количество останется прежним -- 34

Безымянный проезд между зданием гостиницы и фабрикой «Большевичка» власти намерены превратить в торговый бульвар, а перед входом в гостиницу установить памятник первому министру путей сообщения Павлу Мельникову.

Облик высотки не изменится
Внешний облик самого здания не изменится, но фасад будет отреставрирован. Как следует из постановления правительства Москвы, после реконструкции 'Ленинградская' получит 'четыре звезды' и собственную парковку.

Инвестора найдут по конкурсу
В ближайшее время правительство Москвы объявит конкурс по отбору инвестора на реконструкцию гостиницы. По предварительным оценкам, на реализацию проекта потребуется 55 млн. долларов. После завершения работ будет создано ОАО 'Гостиница 'Ленинградская' - 70% акций отеля перейдет в собственность инвестора, а остальные останутся у города.

Как рассказали ГАЗЕТЕ в управляющей компании ГАО 'Москва', жильцы и арендаторы освободят 'Ленинградскую' к декабрю этого года.

По оценкам экспертов, реконструкция (даже с учетом перераспределения долей между собственниками) более выгодна городу.

Заметим, что в прошлом году городские власти выставили несколько убыточных гостиниц (в том числе 'Ленинградскую') на торги. Однако их не устроила цена, предлагаемая покупателями, и 'Ленинградскую' сняли с продажи.

Если реконструкция «Ленинградской» будет успешной, столичные власти используют подобную схему при реновации гостиниц «Киевская», «Волга», «Северная» и «Турист».

По мнению директора по маркетингу консалтинговой компании HCD Group Марины Смирновой, «гостиницы, построенные в стиле сталинского ампира ('Ленинградская', 'Украина' и 'Пекин') по мере осуществления в них внутренней реновации все больше тяготеют к высококлассным отелям. Благодаря их планировочным преимуществам -- высоким потолкам, широким коридорам, лепнине -- эти отели при относительно небольших финансовых затратах превращаются в четырехзвездочные'.



Главная --> Публикации