Главная --> Публикации --> Власти не знают, как остановить рост цен на жилье Предложение крупных участков земли в подмосковье превышает спрос Загородный коттедж пока не может заменить московскую квартиру Загородные жилые комплексы: новый формат жилья набирает силу Ланта-банк занялся офисами

Несколько лет назад, когда новые русские активно приобретали недвижимость в центре города, дизайнера приглашали для ремонта лишь для того, чтобы он грамотно выполнял указания заказчика комплекс только что выбившихся в господа вчерашних инженеров состоял в том, что они считали себя умнее всех во всех сферах жизни. Сейчас эти страсти поутихли, но тогда дизайнеры и архитекторы вынуждены были соглашаться буквально на все капризы заказчика, какими бы нелепыми они ни были. С точки зрения психологии такие люди осуществляли свои несбывшиеся в советское время мечты о красивом доме, зачастую не имея художественного вкуса и уж точно никакой профессиональной подготовки. Если заказчику нравились два вида обоев с веселыми рисунками, а к ним еще паркет с активным рисунком, то убедить его, что для жизни в такой квартире нужны железные нервы, было почти невозможно. Когда эта истина была проверена будущим бомондом на собственном опыте, события развивались по двум вариантам либо следующий ремонт делался уже профессионалами, либо квартира выставлялась на продажу. В последнем случае все прелести хозяйской пробы пера в роли дизайнера приходилось расхлебывать риелторам, которым приходилось продавать квартиру с этим евроремонтом.

Превращение обычных советских людей в представителей элиты спектакль в нескольких действиях с материальными доказательствами. Последствия первого действия красуются вдоль любой подмосковной трассы в виде пятиэтажных бетонных коробок, а второй этап оставил после себя хозяйский ремонт элитных квартир. Историю одной такой особенной квартиры мы рассказываем сегодня.

Прекрасная квартира в современном элитном доме была безнадежно испорчена ремонтом в стиле пациентов больницы Кащенко. В общем, если бы присуждалась премия за самый безумный ремонт, то у этой квартиры были бы шансы выйти в абсолютные лидеры. Золотые унитазы (вряд ли из чистого золота), но именно этого богатого цвета чудно дисгармонировали с розовым мрамором на стенах ванной и зеленой малахитовой джакузи. Аналогичное цветовое решение было по всей квартире причем все цвета были насыщенные и яркие хозяин квартиры, по всей видимости, не считал, что в его квартире имеют право на жизнь какие-то блеклые или нейтральные тона.

Плющиха. Пару лет назад

Собственно говоря, среди агентов даже зайти в эту квартиру считалось подвигом никто не мог продержаться среди этого великолепия больше трех минут. Даже у менеджеров компании, никогда там не бывавших, начинали слезиться глаза от одного взгляда на фотографии оттуда. Известно, что изображения с яркой цветовой гаммой, да еще контрастных цветов могут вызывать болезненную резь в глазах, а у людей с некоторыми психическими отклонениями приводят даже к припадкам или другим аномальным состояниям, из которых их надо специально выводить.

Самое меткое определение дал один из клиентов, смотревших эту квартиру, окрестив ее квартирой в стиле вампир, и это было самое цензурное выражение из тех, что слышали риелторы, долгое время продававшие квартиру.

Тридцать три просмотра

К счастью риелторов, эту квартиру не пожелал посмотреть никто из больных шизофренией, и обошлось без припадков, однако многие клиенты выбегали оттуда, даже не закончив осмотра. Мы долго уговаривали нашего агента закончить эпопею с этой квартирой, потому как на покупателей она производила такое же впечатление, как и на нас, рассказывает одна из агентов, которой довелось активно поучаствовать в попытках продать это жилье.

Однако покупатели пара средних лет не поспешили выскочить из этой квартиры. Они внимательно осмотрели всю квартиру, после чего сказали, что это именно та квартира, о которой они мечтали. Они заявили, что видели эту квартиру во сне.

Организуя 33-й просмотр, агент, в общем-то, ни на что не надеялась, мечтая лишь о скорейшем выходе из этого цветового хаоса.

В марте этого года мне стало окончательно ясно: откладывать покупку квартиры дольше не имеет смысла. Всю зиму цены на жилье в Москве росли с невиданной скоростью, и я поняла надо действовать. Иначе осенью брать уже будет нечего. Выручив $30 тыс. от продажи двухкомнатной квартиры в Иркутске, решила получить кредит на покупку жилья. Просчитав свои возможности на ипотечных калькуляторах, которые сейчас можно найти на сайте многих банков, мы с мужем пришли к выводу: можем рассчитывать на ссуду в $80-90 тыс., то есть на квартиру стоимостью $110-120 тыс.

Я постаралась не выдать своих эмоций, и вежливо удивилась, что бывают же такие совпадения! рассказала агент. Все свои эмоции она оставила на потом, тем более что поводов для удивления только прибавилось. В ходе сделки выяснилось, что и собственники, и покупатели земляки. Между деревнями, где они родились и выросли, расстояние не более 50 км, а эта алтайская местность славится своими нетрадиционными цветовыми сочетаниями, которые в том числе принято переносить и в жилище. Впрочем, заурядный деревенский быт все равно не дает возможности украсить дом как-либо особенно ярко, но мечта есть мечта, и она была осуществлена в этой квартире. Как поживают с тех пор новые собственники квартиры, агент по понятным причинам больше не осведомлялась.
Опыт. Конкуренция на московском рынке ипотеки увеличивается, однако лишь немногие кредиторы соглашаются работать с новостройками. Но и они предлагают, мягко говоря, не слишком выгодные условия.

Первые же дни поиска квартиры по интернету поубавили оптимизма. Многие новостройки оказывались либо распроданными, либо выяснялось, что рекламируемые однокомнатные квартиры в домах попросту отсутствуют. Наконец, обнаружили четыре подходящих по цене объекта: в микрорайоне Волгоградский, у метро Коломенская, на улице Жигулевской и в Кузьминках.

За такие деньги мы могли себе позволить либо 30-32 кв. метра на вторичном рынке, либо 40-45 кв. метров в новостройке. Разница вполне ощутимая, а расходы на ремонт потребовались бы и там, и там. Подумав, мы решили рассмотреть вариант с новостройкой: если переплачивать за жилье, то хотя бы за более качественное.

У нас еще остались две однокомнатные квартиры, и вы можете приобрести любую из них по ипотеке, обрадовали меня в отделе продаж Первой ипотечной компании, но мы работаем только с Банком жилищного финансирования (БЖФ). Обстоятельство довольно странное, поскольку на своем сайте застройщик декларирует сотрудничество с широким кругом финансовых институтов, в том числе и с Абсолют-банком, где мою заявку на кредит предварительно одобрили. Нечего делать, звоню в БЖФ.

Район Коломенского мне всегда нравился, а тут еще и окна с видом на реку. Лепота! Однако после звонка в отдел продаж выяснилось: компания-застройщик Су-155 работает по ипотеке только с Росбанком. Там требовался стаж на последнем месте работы не менее полугода (у меня было меньше), а возможная при наших доходах сумма кредита оказалась слишком низкой всего $60 тыс. Что на них я куплю, если цена квартиры в облюбованном доме начинается от $120 тыс.?

Однако БЖФ идет своим оригинальным путем. Ставки по кредиту до оформления квартиры в собственность составляют 10-11% (в зависимости от формы подтверждения дохода), а после регистрации 12-13%. Между тем средняя ставка по рынку даже для серых заемщиков 11%. Предложения в БЖФ меня не устроили.

Большинство банков, кредитующих новостройки, до регистрации квартиры в собственность покупателя взимают повышенные ставки на 1-2 процентных пункта выше, чем на вторичном рынке. После оформления квартиры в собственность проценты снижаются. Логика подобной схемы вполне понятна, поскольку залог права требования на жилье куда менее полноценная гарантия, чем залог реальной жилплощади.

Последняя надежда Миэль-недвижимость, реализующая квартиру в Кузьминках. Там ситуация повторяется меня отсылают в Газпромбанк, где первым делом спрашивают регистрацию. Честно признаюсь: прописана в Иркутской области, а в столице временная регистрация. Ой-ой, это не подходит! охнула в ответ консультант, я сейчас проверю, есть ли у нас филиал в Иркутске. Филиала не оказалось, и помочь мне ничем не могли.

Следующий звонок в компанию Частный дом (дом на улице Жигулевской). Мужчина с приятным голосом радует я могу воспользоваться ипотекой. Через какой банк? Абсолютно без разницы. Для нас это значения не имеет. Если вы с кем-то из банков договоритесь пожалуйста, последняя реплика несколько гасит мою радость. Оказалось, не зря: квартиры Частный дом продает по договорам предварительной купли-продажи. Это одна из серых схем, применяемая застройщиками для обхода требований закона о долевом участии. Так как своего банка-партнера, которого бы не смущал такой подход, у Частного дома нет, то моим кредитором мог выступить только неподходящий для меня Сбербанк.

Он очень хорошо характеризует нынешнее состояние рынка новостроек. Покупатель оказывается между двух жерновов. С одной стороны, давит хозяйский настрой девелоперов: хочу продавать по ипотеке буду, не хочу не буду. С другой осторожничают банки, которые не спешат выдавать кредиты на новостройки тех компаний, которые не являются их партнерами. Мотив простой: вексельные схемы и договоры предварительной купли-продажи, по которым сейчас работает большинство девелоперов, не дают гарантий ни покупателю, ни кредитору.

Я обзвонила практически все подходящие по цене московские новостройки. Но везде квартиры по ипотеке либо не продавались, либо их уже не осталось, либо меня отсылали в Сбербанк. А почему вы с другими банки не работаете? поинтересовалась я у застройщика, продающего квартиры эконом-класса в Отрадном. Потому что не хотим! прозвучал исчерпывающий ответ.

- Вы хотите именно Москву? уточнил консультант по имени Дмитрий. Подмосковье не рассматриваете?
- Нет, только Москву, твердо сказала я.
- В таком случае ничем не могу вас обрадовать, честно признался он. Новостроек эконом-класса в столице сейчас практически нет.

Рассудив, что, возможно, мне просто не хватает опыта в поисках, да и не все объекты имеются в открытом доступе, я позвонила в пару компаний, которые совмещают услуги риэлторов и ипотечных брокеров. В Фосборн Хоум меня сначала обнадежили. Консультант Светлана пообещала обязательно найти новостройку такую, какая нужна. В Москве достаточно много домов продается в этом ценовом диапазоне, уверенно заявила она. Но скоро выяснилось именно сейчас ничего подходящего нет. Мне предложили поискать жилье на вторичном рыке. Решив не торопиться, я сделала еще один звонок в ипотечный отдел МИАНа. Здесь мои сомнения разрешились еще быстрее.

Лучший кредитор для тех, кто хочет купить по ипотеке квартиру в новом доме, Сбербанк. Он единственный выдает займы на покупку жилья в любой новостройке у любого застройщика без каких-либо ограничений. При этом покупка квартир в новостройке здесь кредитуется на тех же условиях, что и приобретение объектов вторичного рынка. Но для Сбербанка залог жилья не является единственным обеспечением по кредиту помимо этого требуется поручительство еще двух физических лиц. Кроме того, банк рассматривает только белую зарплату. Другие варианты его не устраивают. Причем справка 2-НДФЛ должна быть не только у заемщика, но и у его поручителей.

Только для белых

По словам Сергея Пантелеева, руководителя PR-службы Московской ассоциации - гильдии риэлторов (МАГР), "приглашения направлены PR-менеджерам всех агентств - членов ассоциации. Приветствуется участие первых лиц компаний".

"Комитет по PR-деятельности, о необходимости которого так долго говорили риэлторы, создан!" Так, наверное, можно будет сказать 5 февраля. Именно на этот день намечено организационное заседание комитета.

Видимо, для того, чтобы весть о создании пресс-клуба стала для журналистов приятным сюрпризом, заседание организационного комитета, ведающего связями со СМИ, объявлено закрытым для представителей СМИ. По словам пресс-секретаря, "как и любое заседание Совета МАГР". Вот так: говорим "комитет" - подразумеваем "совет".

Менее чем за неделю до заседания поступило целых 10 заявок. Называть компании г-н Пантелеев не стал, чтобы это "не было воспринято как давление на остальных". В ведении создаваемого комитета будет находиться не только PR-этика агентств недвижимости. Комитет будет также оценивать этичность журналистских публикаций и рекомендовать МАГР соответствующую политику в отношении соответствующих СМИ. Очевидно, в целях профилактики появления "необъективных материалов" предполагается учредить пресс-клуб МАГР, который, по уверениям г-на Пантелеева, вовсе не будет структурой ассоциации-гильдии. Предполагается, что это будет "просто клуб", расположенный, правда, в помещении, которое оплачивает МАГР. Сюда, на 9-ю Парковую улицу, журналисты будут свободно приходить, чтобы пообщаться и послушать музыку, заказываемую гостеприимными хозяевами, а также поучаствовать в устраиваемом и финансируемом МАГР конкурсе "Золотое перо".

Кстати, еще одна задача будущего комитета - "активизация PR-деятельности, направленной на повышение престижа профессии риэлтора". Хорошее начало.

По мнению представителя одного крупного агентства, пожелавшего остаться неизвестным, дальше деклараций дело не пойдет. "Общепонятные, общепринятые правила, которых все и так придерживаются. Сегодня никто не может безнаказанно "мочить" конкурентов. Обсуждать в комитете некого. А если кто-то такое и заслужит, то, боюсь, обсуждение скатится на уровень круглого стола: "Одна фирма, не будем указывать пальцем..." Пресс-клуб? Идиллическая картина: "Журналисты и риэлторы обсуждают план статьи", вариант: "Волки сыты, овцы целы". Впрочем, таких пресс-клубов немало.

Что Вы думаете о предстоящем 5 февраля организационном заседании Комитета по PR-деятельности? Ваши планы (надежды, опасения) в связи с его будущей работой?
Какой Вы видите деятельность пресс-клуба МАГР, создание которого планируется будущим комитетом?

М2 попросила руководителей пресс-служб агентств недвижимости ответить на два вопроса:

Клуб, очевидно, необходим, поскольку достижения в продвижении престижа и репутации риэлторской профессии и сообщества силами одних ответработников достаточно скромны. В рамках клуба к этой проблеме наверняка подключатся и другие интеллекты. С учетом же специфики нашей ментальности можно с большой долей уверенности предположить, что клуб позволит стимулировать и творческое взаимодействие, и личностное взаимопонимание.

Владимир Яценко, руководитель PR-службы "БЕСТ-Недвижимость":
Возрождение работы Комитета МАГР по PR - "материализация духа", поскольку на всех последних встречах и дискуссиях эта идея зримо витала в воздухе. Главное, как представляется, чтобы мнение комитета и его решения нашли путь к руководству МАГР и РГР, к топ-менеджерам компаний. Тогда первичная задача - согласование специалистами правил игры и этических ограничений в рекламе и PR будет подкреплена постепенной коррекцией идеологии и приоритетных ценностей бизнеса в целом.

Кажется, наши старания "грозят" увенчаться успехом. Поскольку необходимость взаимодействия, общих правил осознана большинством агентств недвижимости, то хотелось бы уже увидеть практические шаги. Следует, например, обсудить возможности создания подкомитета по PR-этике и организовать комиссию по написанию кодекса. Не хотелось бы, чтобы в очередной раз все закончилось только речами.

Евгений Редькин, руководитель пресс-службы "МИЭЛЬ-Недвижимость":

Еще год назад многим застройщикам, риэлтерам и аналитикам казалось, что подорожание новостроек вот-вот остановится. Однако прогнозы участников рынка недвижимости не оправдались. Почему?

Предполагается, что пресс-клуб станет не просто местом "посиделок". Наиважнейшая из наших задач - улучшение образа риэлтора в обществе. PR-специалисты разных компаний имеют собственные варианты решения этой проблемы. Но ясно, что, только объединив свои творческие, организационные и финансовые возможности, мы добьемся результата. Хочется верить, что пресс-клуб станет местом частых встреч с коллегами и журналистами.
Ирина Огурцова, руководитель отдела спецпроектов и PR- компаний "Домострой":
Вопросы этики журналистов и PR-специалистов неоднократно поднимались в ходе различных мероприятий МАГР (на круглых столах, заседаниях, на прошлогоднем Форуме столичных риэлторов), поэтому мы надеемся, что работа комитета будет планомерной и результативной.
Создание пресс-клуба мы считаем логичным шагом, так как среди целей риэлторского сообщества - привлечение внимания СМИ и общественности к проблемам его деятельности и повышение статуса профессии риэлтора. Мы рассчитываем, что в работе пресс-клуба примут участие не только компании рынка недвижимости, но и журналисты ведущих российских СМИ. Этим же целям служит и регулярное проведение конкурса "Золотое перо".
Сотрудник крупной компании - члена МАГР, отвечающий за PR:
- Альберт, честно говоря, я не совсем в курсе, о чем идет речь, что это за комитет и пресс-клуб?
Несмотря на лето, в Москве продолжается небывалый рост цен на недвижимость. Хотя за последние два с половиной года московские новостройки выросли в цене более чем на 60%, каждый месяц квартиры дорожают еще минимум на 1,5%. Самый ходовой товар на рынке – однушки – в месяц дорожают на 2–2,5%. По данным пресс-секретаря агентства недвижимости МИАН Игоря Ладычука, рекордсменом по росту цен в первом полугодии стали Куркино (+10,2%) и Северное Бутово (+9,5%).

Кроме того, спрос на новостройки вот уже который год опережает предложение. Интересные исследования, скажем, провела компания КОМКОН. Она опросила московские семьи, в которых ежемесячный доход на человека составляет свыше 300 долларов (а это примерно треть москвичей). Данные этого опроса показали, что 28% таких семей планируют улучшить жилищные условия либо уже предпринимают какие-то усилия, а это около 170 тыс. потенциальных покупателей.

Начнем с главных цифр. Население Москвы увеличивается от месяца к месяцу. Еще год назад было принято считать, что в городе проживает 8,8 млн человек, а недавняя перепись населения показала, что нас 10,4 млн. При этом, несмотря на то что с каждым годом при пересчете на метры жилплощади возводят все больше (в этом году построят 5 млн кв. м против прошлогодних 4,5), количество сдаваемых строителями квартир не меняется: их по-прежнему строят 55–57 тыс. в год.

Цены на столичную недвижимость напрямую зависят и от цен на нефть. Так, директор по стратегическому планированию Агентства экспертиз инвестиционных проектов Геннадий Стерник считает, что до 30% платежеспособного спроса на московское жилье обеспечивается за счет притока капитала из нефтегазодобывающих регионов. По наблюдениям эксперта, при стоимости барреля нефти ниже 18 долларов цены на недвижимость в Москве практически стагнируют, при стоимости 20–21 доллар – растут более чем на 1% в месяц, а при нефтяных ценах на уровне 27–28 долларов московская недвижимость дорожает более чем на 2% в месяц. И это правило работает уже лет семь.

Интересное мнение по поводу роста цен высказал руководитель департамента инвестиционных программ строительства Москвы Леонид Краснянский. «Не должно быть таких сумасшедших цен на типовое жилье в Москве, – заявил строитель. – В 2000 году, когда наш ДИПС еще строил панельное жилье, его цена на рынке составляла 10 тыс. рублей за кв. м. В конце 2002 года у «панельных» застройщиков она выросла минимум до 23 500 рублей. Получается, что типовые дома в районах массовой застройки подорожали в 2,5 раза. При этом себестоимость за два прошедших года выросла не больше чем на 15%, а в целом рост цен на рынке составил около 60%. Ничем, кроме монополизма строительных компаний, такой неконтролируемый рост объяснить нельзя».

Еще один фактор роста – падение курса доллара по отношению к рублю. По мнению вице-президента Российской гильдии риэлтеров Константина Апрелева, в условиях снижения курса доллара население стало от этой валюты активно избавляться, переводя капиталы в более надежные активы, одним из которых традиционно считается недвижимость. Для наглядности: вложения в недвижимость на данный момент более чем в три раза превышают по доходности банковские депозиты.

Причиной роста цен на новостройки, по мнению Игоря Ладычука, является и увеличение доли качественного жилья. Примитивная «панель» советских времен с маленькими кухнями и низкими потолками осталась в прошлом: последние такие квартиры возводились в Люблине, Марьине, Жулебине и прочих районах массовой застройки. А на долю качественного монолита, который объективно лучше панели, а потому и дороже, в середине года приходилось уже примерно 65% всех новостроек. Себестоимость такого жилья составляет минимум 700–800 долларов, а не 350–400, как панельного. Отсюда и высокие продажные цены.

Что в этой ситуации делать потенциальному покупателю-продавцу недвижимости? Руководитель проекта «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко приводит такой пример. Если в начале года 2-комнатная квартира в одном из обжитых районов столицы стоила около 50 тыс. долларов, то в мае – уже 53,5 тыс. То есть за пять месяцев ее цена выросла на 8%. Похожая ситуация и на вторичном рынке. По данным сертифицированного аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, за первое полугодие цены увеличились в среднем на 11%. Особенно на квартиры в 6–8-этажных кирпичных домах – на 14%. Этот тип домов относится к жилью бизнес-класса. Значительно растет стоимость квартир в 5- и 9-этажных кирпичных домах. Так что, если вы хотите сохранить или даже приумножить свои средства, имеет смысл покупать квартиру именно в таких домах.

При этом в результате укрепления рубля повышается стоимость стройматериалов, горючего, зарплат рабочих, а тут еще и возросшая цена на земельные участки, установленная московским правительством. И для того, чтобы покрыть эти расходы, приходится продавать новостройки на 3–5% дороже, чем полгода назад. Еще один момент – укрепление евро по отношению к доллару. Традиционно в Москве цены на недвижимость номинированы в долларах. А вот примерно 90% импортных строительных и отделочных материалов покупается за евро. В первую очередь такие материалы идут на элитные дома и дома бизнес-класса. В результате укрепления евро застройщики также были вынуждены компенсировать падение прибыли увеличением цен на квартиры (на 1–2%).

По мнению всех опрошенных нами экспертов, наиболее вероятный сценарий развития рынка столичной недвижимости показывает, что и в этом году, и в первой половине следующего года цены на жилье будут продолжать расти. Этому способствуют как макроэкономические факторы (рост экономики в целом и стабильные цены на энергоносители), так и политические – предстоящие выборы в Думу и президента. А вот Олег Репченко уверен, что московские квартиры станут дорожать и в ближайшие годы: «Рост будет плавным – на 1–1,2% в месяц, или на 12–15% в год. Лет через десять-пятнадцать по стоимости жилья мы догоним ведущие столицы Европы, по крайней мере Вену или Берлин. Если сегодня это в среднем 1100–1150 долларов за квадрат, то тогда будет минимум 2–2,5 тыс. Причем не стоит забывать, что к тому времени жилья, в котором стыдно жить, уже не останется: «хрущевки» снесут и возьмутся за «брежневки». То есть платить придется за качественные квартиры».

По мнению Олега Репченко, практический вывод для владельца квартиры очевиден: если вы планируете продажу квартиры, то с этим сейчас стоит подождать, так как она растет в цене каждый месяц, а вот покупателю как новостройки, так и квартиры на вторичном рынке стоит поторопиться.



Главная --> Публикации