Главная --> Публикации --> Лучших риэлторов наградят "хрустальной короной" Добро пожаловать на родину ференца листа Средиземноморское «realty» - шоу Покупаем жилье на юго-западе Выбирайте пути объезда

Количество людей, желающих совершить с недвижимостью какую-то сделку, на рынке достаточно постоянно, объясняет ситуацию Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации Рескор. А конкуренция между агентствами очень жесткая. Так что успех одного игрока является неудачей другого, кто-то у него клиента переманил.

На заре существования рынка недвижимости многие агентства были очень рады, когда клиент после завершения сделки, так сказать, исчезал во мгле. Дело закончено, комиссионные получены, а от бывших подопечных требуется лишь одно не писать жалобы в прокуратуру Спору нет, кое-кто работает по такому принципу и сегодня. Но большинство серьезных компаний действуют иначе: у них налажен процесс последующего общения. Клиентам звонят, спрашивают, все ли понравилось

Как же этого добиться? Самый надежный способ это, разумеется, провести всю работу с клиентом, что называется, без сучка и задоринки. Никакие открыточки к Новому году профессионализма не заменят так достаточно резко высказался по данному предмету руководитель одного из агентств недвижимости. Его коллеги, однако, радикализма не поддержали. Они считают убеждение, что самое главное это выпускать качественный товар, а упаковка не важна, признаком неразвитости рынка. Привлекать потребителя к своему товару, используя для этого разные способы, включая яркие фантики, это нормальная конкурентная практика.

Россия не Америка, где место жительства человек меняет в среднем раз в шесть лет. Наше население пока не настолько мобильно, но все же значительно активнее, чем в социалистические времена. В стране (и особенно в Москве) уже появился средний класс, который постоянно улучшает свои жилищные условия. Каждые два-три года эти люди продают и покупают квартиры, и риелторам, конечно, хочется, чтобы они вернулись именно к ним. Есть еще и вопрос личных рекомендаций, того самого сарафанного радио. Как показывают многочисленные опросы, при выборе агентства недвижимости рекомендации знакомых стоят на самом первом месте, и агентствам важно, чтобы бывшие клиенты рассказывали о них своим знакомым только хорошее.

Бывает и так, что сделка формально завершена, но на деле сотрудничество риелтора и его клиента продолжается. Нам многое приходится доделывать, говорит Александр Гениевский, заместитель генерального директора компании Новый город. Например, в квартире имеется неузаконенная перепланировка. Строго говоря, приобретать такой объект не стоит лучше потребовать от продавца, чтобы он привел документы БТИ в соответствие с тем, что реально существует в его квартире. Но это займет несколько месяцев куда, учитывая сегодняшний рост, улетят за это время цены?! Поэтому мы можем по согласованию с клиентом поступить так: купить квартиру побыстрее, а потом, в спокойном режиме переоформлять документы. Аналогично и в загородной недвижимости в Подмосковье немало домов, которые не утверждены, а недвижимость юридически является всего лишь земельным участком. Такой объект тоже можно сначала купить, и только потом заниматься введением в эксплуатацию дома.

Помимо тех самых открыточек и поздравлений с днем рождения их, кстати сказать, многие агенты посылают своим бывшим клиентам по собственной инициативе, без указки начальства практикуются и более серьезные вещи. Мы всегда стараемся получить от клиента обратную связь, отмечает Вадим Мартыненко. Стараемся собрать все отзывы. Причем, как это ни покажется на первый взгляд парадоксально, больше всего среди менеджеров, работающих в этом направлении, ценятся негативные отзывы. Потому что из недовольства и замечаний можно извлечь практическую информацию, что-то улучшить в работе. А слова благодарности они, конечно, приятны, но менее информативны.

Бывшие клиенты агента это его кормовая база. Подобной точки зрения придерживаются очень многие риелторы. Особенно этот тезис применим к рынку аренды, где каждая сделка по определению является временной. Если вы хоть раз сдадите квартиру, ваш телефон навсегда попадет в базы данных агентств. И через год, и через два вам позвонят, чтобы узнать не сдаете ли вы свою квартиру снова? Утомительно, конечно, зато эффективно для риелторов.

Компания ХИРШ, работающая на рынке по франчайзинговой схеме, недавно создала у себя отдел качества. Как поясняет Феликс Альберт, управляющий ХИРШ-Россия, принципиальное его отличие от структур по работе с претензиями клиентов, существующих в некоторых крупных компаниях, состоит в том, что он будет получать информацию от всех бывших клиентов. Сотрудницы, прошедшие специальное обучение, будут звонить 100% наших бывших клиентов и спрашивать, что им понравилось, а что нет в действиях работавшего с ними риелтора. Отдел, уже получивший название ОК, никоим образом не является контролирующим или карательным органом. Он необходим для того, чтобы помочь работающим под маркой ХИРШ агентствам недвижимости улучшить свою работу, самим понять, что они делают недостаточно качественно, отмечает Феликс Альберт.

При этом, по словам председателя Мособолдумы Валерия Аксакова, большая часть вложений пришлась на промышленные и высокотехнологичные объекты. Пока московская область существенно уступает по этому показателю Москве, на долю которой в 2005 году пришлось $25 млрд; больше половины из них было вложено в торговые объекты. Однако эксперты прогнозируют, что столь существенный инвестиционный разрыв между столицей и областью сократиться уже через пять лет.

А на рынке купли-продажи у агентов считается ценной информация о несостоявшихся клиентах тех, кто планировал купить или продать недвижимость, но по каким-то причинам не сделал этого. Распечатки таких баз отличное средство занять работой молодых сотрудников, которых еще не допускают до дежурств на рекламном телефоне
По итогам 2006 года объем иностранных инвестиций в Московскую область может превысить $3 млрд.

Ежегодный прирост иностранных инвестиций в область уже четвертый год составляет порядка 20%. Как утверждает Аксаков, основная доля иностранных инвестиций будет направляться на создание промышленных зон с организацией высокотехнологичных производств. Как уже сообщал Бизнес в номере от 5 июня, именно создание промышленных округов подмосковные власти обещают сделать приоритетом инвестиционной политики. В течение ближайших пяти лет чиновники собираются привлечь для этих целей около $12,5 млрд частных инвестиций.

Как рассказал вчера спикер Мособлдумы, по итогам 2005 года область привлекла $2,5 млрд, в то время как в 2002 году - только $690 млн.

Однако директор Центра макроэкономических исследований БДО Юникон Елена Матросова отмечает, что разрыв с точки зрения прямых инвестиций не столь глубок. По итогам 2005 года эти показатели отличаются в два раза, то есть, по данным Росстата, они составили чуть более $2 млрд (в Москве) и более $1 млрд (в области). Также Елена Матросова сообщила, что столица в большей степени привлекает кредитные ресурсы, а область уже сегодня является достойным конкурентом Москвы.

По объему привлеченных иностранных инвестиций Московская область отстает от столицы более чем в восемь раз. Мэр Москвы Юрий Лужков вчера, на встрече с обербургомистром Дюссельдорфа Йоахимом Эрвином, с гордостью заявил, что этот показатель по итогам прошлого года составил $25 млрд, то есть увеличился по сравнению с 2004-м годом на $10 млрд. Наибольший интерес иностранные компании проявляют к оптово-розничной торговле в столице ($18,592 млрд).

В частности, за счет введения платной автотрассы Москва- Санкт Петербург, вдоль границ которой будут возведены различные инфраструктурные объекты.

По мнению заместителя заведующего кафедройрегиональной экономики и экономической географии ГУ-ВШЭ Алексея Скопина, инвестиционный бум перенесется из столицы в область через пятьсемь лет. Скопин считает, что, по самым скромным оценкам, объем привлекаемых иностранных инвестиций в область может возрасти в несколько раз, до $10 млрд в год. Стоимость строительства в области дешевле, чем в Москве, и появление нового жилья, крупных торговых центров и иных объектов потребительского рынка неизбежно,- уточняет Скопин. Кроме того, приходу иностранных компаний может способствовать эффективное развитие особой экономической зоны в Дубне и пополнения дорожного фонда Московской области.

Россия входит в число лидеров европейских стран по инвестиционной привлекательности. Об этом свидетельствуют данные доклада Ernst Young, представленного в среду.

Россия - седьмая

По показателю инвестиционной привлекательности Россия сумела обойти не только такие государства Евросоюза, как Нидерланды, Италия, Бельгия, но и, например, весьма динамично развивающуюся Венгрию. Авторы доклада отмечают, что инвестиционный имидж России даже превосходит ее реальные достижения в сфере привлечения иностранных инвестиций. По данным Ernst Young, в России в 2005 году было реализовано 111 инвестпроектов с участием иностранного капитала.

Как сообщает РИА Новости, ссылаясь на документ, Россия занимает седьмое место в списке, включающем 15 европейских стран, наиболее привлекательных с точки зрения инвесторов.

Средняя стоимость одного гектара российской земли - цифра достаточно условная: в Якутии он стоит 400 руб., а на Кубани - 43 560 руб. Тем не менее именно исходя из средней цены российского гектара в Министерстве сельского хозяйства оценили отечественные сельхозугодья в $80-100 трлн. Беда в том, что полноценного кадастра в России еще нет, а значит, и нет рыночных механизмов земельного оборота. Полная автоматизированная база данных земель сельхозназначения, по словам статс-секретаря, заместителя руководителя Росземкадастра Ольги Иванниковой, появится к 2007 году. Очевидно, что к тому времени площадь сельхозугодий сильно сократится, несмотря на отсутствие методов ценообразования. В Московской области продать 10-20 га никогда не было проблемой, просто для этого существовали другие схемы, - рассказывает Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ". - Переоформление сельхозземель в земли другого назначения делалось и раньше, может, и не слишком законно. Есть даже специальные компании, предлагающие подобные услуги, и тарифы где-то $200-300 за сотку. На мой взгляд, вступление закона в силу никоим образом ни на что не повлияет, и рынок от этого не поменяется. Скорее закон - это просто декларация, рассчитанная в основном на иностранцев".

Земля крестьян стала товаром. В конце января начал действовать закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Однако и до этого знаменательного события агроземли вполне свободно вращались на рынке. По информации Федеральной службы земельного кадастра (Росземкадастр), в 2001 году в России было 406 млн га земель сельскохозяйственного назначения, через год их осталось 397,9 млн га. С учетом того, что средняя стоимость одного гектара крестьянской земли в России составляет $246, годовую потерю можно оценить в $1,9 трлн. Хорошо, что крестьяне об этом еще не знают.

"Следует обратить внимание на ст. 8 закона, установившую месячный срок, в течение которого государство имеет право выкупить землю на предложенных условиях, - говорит Максим Прохоров, юрисконсульт департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. - На сегодняшний день большинство сделок заключается с совершенно иными суммами, нежели указано в договоре. С одной стороны, новый закон позволяет сделать схемы проведения сделок более прозрачными, но с другой - потенциальные покупатели и продавцы будут искать новые пути сокрытия реальной суммы сделки. В итоге это неизбежно приведет к коррумпированности органов, имеющих непосредственное отношение к обороту земель сельхозназначения".

Оценивая вступивший в силу закон об обороте сельхозземель специалисты отмечают, что в первую очередь он заполняет правовой вакуум. Это один положительный момент, а негативных - целый ряд.

Но сейчас сама стоимость, как уже сказано, неизвестна, и не будет известна еще минимум четыре года. Во-вторых, статья закона об ипотечных кредитах отсылает к другому закону - "Об ипотеке", которым операции с землями сельхозназначения запрещены. "Еще в июле прошлого года Дума попыталась восполнить этот пробел и приняла соответствующие дополнения в действующий закон, - рассказывает Виктор Семенов, зампредседателя комитета по экономической политике и предпринимательству Госдумы. - Но верхняя палата парламента эти поправки отклонила и предложила выработать компромиссный вариант на согласительной комиссии обеих палат. В ноябре такой документ был выработан. По всей видимости, в самом скором времени законопроект будет повторно вынесен на пленарное заседание Думы и принят".

Не решает закон и одну из главных задач - получение кредитов под залог земельной стоимости. По словам руководителя управления компании "РУСАГРО" Юрия Костюка, массовая скупка земель начнется только после того, как крупные банки готовы будут давать под ее залог кредиты, в противном случае замораживать средства, которые можно пустить в производство, никто не станет.

ПРОГНОЗ

А судебным органам уже сейчас следует готовится к валу земельных споров. "После введения закона появляется рынок сельхозземель и теоретически паи можно продавать. Но на практике свой надел придется выделять, что обойдется в $5-6 тыс. на человека в Московской области и несколько дешевле в других регионах, - считает Яхонтов. - Кроме того, придется собирать вместе всех бывших колхозников, делить поля, да еще наверняка обращаться в суд, поскольку кто-то все равно будет недоволен своим наделом".

"Мосэнерго" - крупнейшая региональная энергосистема страны. В 2002 г. по российским стандартам бухгалтерской отчетности чистая прибыль компании составила 646 млн руб. , по стандартам IAS - убыток 2,3 млрд руб. (выручка - 56,3 млрд руб. ). РАО "ЕЭС России" принадлежит 51% акций компании, инвесткомпании "Ренессанс Капитал" - около 12% , московскому правительству - 8% , физлицам - около 7%.

Деловая активность на земельном рынке будет возрастать в геометрической прогрессии. Также будут расти и цены на землю на наиболее привлекательных площадях. Но все это будет происходить в тени, незаметно для государственных органов регулирования и контроля.
Компания "Мосэнерго", совокупная территория которой составляет 6500 га, изучает возможность выкупа земли. Начнет она с Московской области, где уже идет инвентаризация объектов. Столичные же власти землю не продают, но не исключено, что энергокомпания предложит им в обмен свои акции.

Замгендиректора подчеркивает, что "Мосэнерго" будет выкупать не всю землю и не сразу, а в течение нескольких лет. По словам члена правления РАО ЕЭС Андрея Трапезникова, энергохолдинг рекомендовал своим "дочкам" выкупать землю под объектами генерации и арендовать под линиями электропередачи. Он говорит, что земельный вопрос уже решили "Тамбовэнерго", Зейская ГЭС, Псковская ГРЭС, Камская ГРЭС и некоторые другие "дочки" РАО. "Мы бы хотели включить эти расходы [на выкуп земли] в тариф, возможен и учет долгов местных бюджетов перед энергетиками", - говорит Трапезников.

"Иностранные девелоперы подсчитали, что по количеству земли "Мосэнерго" можно сравнить только с одной компанией в мире - химическим гигантом DuPont, - заявил "Ведомостям" первый замгендиректора компании по корпоративной политике и управлению собственностью Дмитрий Васильев. - У "Мосэнерго" 4100 земельных участков общей площадью 6500 га и 45 000 объектов недвижимости". Васильев говорит, что сейчас столичная энергокомпания готовится к возможному выкупу земли под своими объектами - проводит инвентаризацию, регистрирует права на недвижимость (зарегистрировано около половины). Когда этот процесс завершится, "Мосэнерго" сможет определить, какие из участков нужно выкупить, а какие - арендовать. Но уже сейчас понятно, что на выкуп земли под всеми объектами на территории только Московской области компании понадобилось бы около $250 млн. Сколько может стоить земля в столице, пока не ясно, но Васильев считает, что цена может в несколько раз превысить подмосковную.

Трапезников не стал комментировать эту возможность, сославшись на то, что таких предложений в РАО не поступало. О том же сказал и директор управления инвестиционно-банковских услуг инвесткомпании "Ренессанс Капитал" и член совета директоров "Мосэнерго" Александр Савин. По его мнению, лучше всего включить расходы энергокомпании на выкуп земли в тариф.

Один из топ-менеджеров "Мосэнерго" говорит, что кроме этих вариантов компания могла бы привлечь для выкупа земли кредиты, возможен и выпуск акций в пользу правительства Москвы в обмен на передачу земельных участков в уставный капитал энергокомпании. Правда, по его словам, этот вариант существует только как "гипотетический" и он "даже не прошел юридическую экспертизу".

"Я уверен, что допэмиссия акций будет, но только после реструктуризации "Мосэнерго" - чтобы увеличить долю Москвы в сетях", - полагает Федор Трегубенко из Brunswick UBS.

Московские власти во главе с мэром Юрием Лужковым не устают критиковать менеджмент "Мосэнерго" и настаивают на том, что город должен иметь влияние на компанию. Для этого правительство Москвы недавно увеличило свой пакет акций "Мосэнерго" до 8% , докупив бумаги на рынке. А в конце прошлого года представители энергокомпании заявляли, что председатель правления РАО ЕЭС Анатолий Чубайс обещал Лужкову передать столичным властям контрольный пакет акций в сетевой компании, в которую превратится "Мосэнерго" в ходе реструктуризации.

НЕ ПРОДЕШЕВИТЬ БЫ: Земельный кодекс действует уже 2,5 года, ни одно московское предприятие владельцем земли еще не стало. По федеральному законодательству цена земли может составить от 5 до 30 ставок годового налога на землю. Но столичные власти считают эту сумму чересчур низкой и даже предложили внести в Земельный кодекс поправки - чтобы покупатели платили за землю рыночную цену. В апреле Минимущество впервые разрешило продать участок в 1,7 га по Хорошевскому шоссе за $500 00 Но первый заместитель мэра, глава комплекса имущественно-земельных отношений Олег Толкачев вскоре выступил с заявлением, что этот участок должен стоить как минимум в четыре раза дороже.

Впрочем, пока столица в отличие от Московской области не готова продавать землю предприятиям. Представитель Москомзема заявил "Ведомостям", что продавать землю по установленным федеральным законодательством ставкам московское правительство считает нецелесообразным. "Личностные отношения здесь роли не играют. Эта позиция относится ко всем предприятиям", - уточнил он.



Главная --> Публикации