Главная --> Публикации --> Как снять квартиру в нью-йорке Рао еэс не получит деньги строителей Лучших риэлторов наградят "хрустальной короной" Добро пожаловать на родину ференца листа Средиземноморское «realty» - шоу

Разберитесь для начала, в каком именно жилье вы нуждаетесь, нужна ли вам квартира или комната, и на какой срок. После того как требования к искомому жилью определены, ваш путь лежит в агентство недвижимости. Выбрать крупное агентство с именем или что-нибудь попроще и помельче решать вам. Крупные агентства предоставляют гарантию на свои услуги, бесплатно подбирают новый вариант, если с уже оплаченной квартирой возникли проблемы, но и берут за свои услуги жестко 100% комиссионных. Мелкие агентства не церемонятся с клиентами, задают бестактные вопросы и в рабочее время достают вас звонками на мобильный и в офис. Зато насчет комиссии можно поторговаться и сбить ее процентов до 70, а то и до 50.

Столица не стоит на месте, она развивается и строится, и вот уже вышла на первое место в рейтинге самых дорогих городов мира. Ежедневно сюда прибывают тысячи людей и решают остаться. А потому проблема аренды жилья остается самой актуальной, и так будет всегда. Как же разрешить квартирный вопрос?

Есть лишь одно но. Как уже знают опытные квартиросъемщики, заплатить в данном случае придется тройную сумму. Одну за первый месяц проживания, одну за последний, как страховку на случай, если вы, испугавшись трудностей жизни столичной, не сбежите домой, прихватив с собой хозяйские телевизор и ковры. И в уже упоминавшиеся 100% обойдутся услуги агента (комиссия), оказывая которые, он/она не жалея сил бегал по городу, выискивая такое нужное и подходящее жилье.

В любом случае в агентстве риелторы самостоятельно подберут несколько вариантов, соответствующих описанным вами критериям. Агент будет бегать с вами по всей Москве, стараясь найти то что нужно, посоветует, как общаться с хозяевами квартиры, поможет оформить договор и многое другое

Если вариант с агентством по каким-либо причинам вас не устроил, а сами вы великий оратор, способный навести мосты с любым арендодателем, следует обратиться к печатным и изданиям с пометкой без посредников. Хотя, опять же, никто не гарантирует того, что объявлений агентств там нет. В данном случае ничто не сможет помешать вам самостоятельно найти квартиру мечты. Разве что аферисты под ликом добропорядочных хозяев квартир да несвежесть объявлений, ведь на жилье без посредников в столице огромный спрос. Договаривайтесь о встрече, собирайте все свое красноречие и поезжайте на встречу. Но не спешите отдавать деньги и ввозить вещи. В случае, когда никто не защищает ваши права, стоит быть предельно внимательным. Ознакомьтесь с документами хозяина, документами на квартиру, выясните, является ли этот человек собственником квартиры, тщательно изучите договор, который подписываете. Если вам что-то не понравится или непонятно не стесняйтесь спросить и добиться при необходимости внесения изменений в текст. Имейте в виду, что если договор не регистрируется у нотариуса а чаще всего это именно так и происходит, так как хозяева не хотят отчитываться за свой доход перед налоговой то бумажка эта составляется просто для психологического спокойствия сторон и юридической силы в суде не имеет.

Варианты для самых активных

Для тех, кто не торопится

Тем, кто ищет квартиру самостоятельно, следует иметь в виду, что на рынках Москвы и в Интернете продают базы телефонов людей, сдающих квартиры. Стоит такая база от $10 до $10 Однако, скорее всего, база эта не настоящая, и по данным телефонам вам не ответят или попросту откажут. Рискнуть можно, если очень уж хочется сэкономить на комиссии, но именно в этом варианте риск довольно велик.

Если же топтать московские дворики вам не хочется, а на бабушек у вас аллергия, возьмите в справочном бюро адреса всех общежитий нужного вам района. Вероятность снять комнату в общежитии очень велика, особенно если вы понравитесь коменданту. За небольшие деньги с помесячной оплатой вы можете снять комнату, а может, даже и секцию какого-либо типа (зависит от общежития). Самый неприятный момент отсутствие каких-либо документов. Вам придется съехать по первой просьбе, по причине проверок, несовпадения мнений или дурного настроения коменданта. Платить коменданту вы будете рублями и в 2 захода. Ежемесячно за чаепитием, а также в порядке живой очереди в бухгалтерию общежития. Помимо этого следует всегда помнить, что комендант спаситель, и быть готовым всегда выручить его, ведь вы прежде всего человек и на добро отвечаете только добром.

Можно часами бродить по московским дворикам, приставая к вездесущим бабушкам, вдруг кто-нибудь из их знакомых, а может, и они сами сдают квартиру/комнату. Ведь бабушки они такие, у них всегда найдутся знакомые, они всегда впереди планеты всей. И в случае если жилье найдется, бабушку можно отблагодарить тортиком и добрым словом и договориться об оплате помесячно, и никаких тебе комиссий и страховок. Только всегда следует помнить, что бабушки существа ранимые, у них всегда правильное мнение, сформированное годами и опытом. Оспаривать данное мнение строжайше запрещено, потому как бабушки всегда правы. По этой же причине стоит и с ними заключить договор об аренде.

Взгляд со стороны

Бороздите бескрайние просторы Интернета, объявления, блоги, записи в сообществах Напоминайте о себе друзьям и знакомым, и вы обязательно найдете дом. Главное ищите.

Если у вас есть ребенок и он старше хотя бы 6 лет, вам повезло. Говорите о нем, берите его с собой на встречу с владельцами квартиры. Пусть он будет вежливым и скромным. Дети цветы жизни. Они творят чудеса. И возможно, именно благодаря вашему очаровательному крохе квартиру удастся снять чуть дешевле, и хозяева станут к вам чуть лояльнее. Если он младше, заверьте хозяев в том, что рисунки на обоях не его любимое хобби. Пообещайте в случае ЧП провести косметический ремонт. Если в остальном вы хозяев устраиваете, то вам, скорее всего, пойдут навстречу.

Перед тем как встретиться с потенциальным арендодателем, как в известном фильме советской эпохи, посмотрите на себя со стороны. Чем вы можете показаться ему опасным? Если у вас есть кошка или собака, лучше рассказать об этом заранее. Также заранее узнайте, как относятся владельцы квартиры к друзьям человека. Вариант, что вас с псом пустят в меблированную квартиру, фактически равен нулю. Потому старайтесь снять квартиру без мебели. В этом случае владельцам квартиры неважно, с кем вы будете жить. Если же жилье должно быть с мебелью, а хозяева квартиры непреклонны, зверя можно спрятать, уповая на то, что соседи никому не расскажут. Приготовьтесь заранее к тому, что каждый раз, когда хозяин будет приезжать за деньгами, любимца кому-то придется уводить погулять. Как вариант договоритесь о том, что будете сами привозить деньги.

Чтобы вас ни спрашивали, важно понимать одно. Ни один дотошный хозяин квартиры не интересуется всерьез вашей жизнью и матримониальными планами, ему важно понимать, что с его квартирой все будет в порядке. Так пообещайте ему это, даже если это просто иллюзия.
О том, что реализация национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России, похоже, оставляет желать лучшего, говорят сегодня много. Недовольство работой программы ДИКЖ высказывают как простые граждане РФ, для решения проблем которых, собственно, и разрабатывался проект, так и представители власти. 15 августа с критикой нацпроекта выступил и председатель Совета Федерации Сергей Миронов, предложив свой, оригинальный выход из сложившейся ситуации.

Если вы один или одна, попросите кого-нибудь вас сопровождать. Семейным парам охотнее сдают жилье, а от одиноких ожидают бурных вечеринок (видимо, с целью найти себе пару) и аморального поведения. Попросите брата или друга/сестру или подругу пусть они сыграют роль вашего мужа/жены. На вопрос об официально браке отвечайте, что все уже в стадии подготовки.

По словам Миронова, таким выходом может стать создание в России государственной строительной корпорации. Целью ее работы должно стать преодоление имеющегося дисбаланса между спросом и предложением жилья. Сделать это, по мнению Миронова, можно, увеличив участие государства в работе строительного рынка. Выражая обеспокоенность высокими темпами роста цен на жилье, председатель СФ высказал также предположение о том, что действующие в настоящее время на рынке строительные компании чрезмерно увлечены получением прибыли в ущерб решению основной задачи нацпроекта обеспечению граждан России жильем. В сложившихся обстоятельствах без вмешательства государства вряд ли удастся обойтись. Необходимо создание государственной строительной корпорации, которая регулировала бы ценовую политику на жилищном рынке, говорит Миронов.

Свежее решение

и его практический смысл

Квартиры должны предлагаться по реальным ценам, включающим в себя себестоимость и фиксированную норму прибыли цитирует председателя Совета Федерации газета Взгляд. Впрочем, Миронов не уточнил, какие именно, по его мнению, функции будет выполнять государственная строительная компания. Мы поинтересовались мнениями участников рынка относительно целесообразности создания такой корпорации.

В то же время заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании М.О.Р.Е. Плаза Алексей Медведев, не отрицая очевидной полезности создания государственной строительной компании, обращает внимание на тот факт, что в настоящий момент не до конца ясно, каким образом данная компания будет позиционировать себя на рынке. Если она будет рыночной компанией и будет директивно ограничивать цены, то все кончится тем, что квартиры скупят перекупщики и инвесторы, которые потом продадут квартиры по рыночной стоимости. Если это будет компания, строящая муниципальное жилье под различные программы (для молодых семей, для переселения из ветхого фонда и т. д.), то и в настоящее время во всех инвестиционных контрактах в подавляющем большинстве случаев выделяется доля города для таких целей, говорит Медведев.

По мнению председателя совета директоров Prime Group, президента страхового холдинга Prime Insurance Никиты Исаева, если речь идет о национальном проекте, в первую очередь стоит отметить его основную задачу обеспечение социально-экономических целей, приоритетов, которые в долгосрочной перспективе, в государственном масштабе обернутся прибылью России в целом. Исходя из такой логики, государственная строительная корпорация просто необходима, так как именно в ее рамках строительство жилья может перейти из разряда высокоприбыльной сферы для частного бизнеса в действительно важный национальный проект. И деятельность такой корпорации должна вестись именно с позиций государства и его приоритетов, она должна окупать себя, но задача получения сверхприбыли перед ней не должна стоять, считает Исаев.

Не меньше 20% рынка

В любом случае, основная причина высоких цен, по его мнению, превышение спроса над предложением. В рыночной экономике государство может влиять только на предложение, а для этого надо сделать прозрачными и понятными условия предоставления площадок для строительства и уменьшить административные барьеры при согласовании строительства нового жилья и получении разрешительной документации, считает заместитель генерального директора М.О.Р.Е. Плаза.

По подсчетам экспертов, реальное влияние такой компании на рынок возникнет, когда ее доля займет не менее 10%, а диктовать цены она сможет при 20% доле. При существующих объемах строительства в Москве и Подмосковье (4,5 млн кв. м и 5 млн кв. м) госкомпания должна строить как минимум 450 тыс. кв. м и 500 тыс. кв. м соответственно при себестоимости квадратного метра в столице около $1900 (по данным Ведомостей). Таким образом, в столице годовой бюджет такой компании должен составить как минимум $855 млн., а для реального влияния на рынок в 2 раза больше. В Подмосковье же этот показатель должен составить не меньше $400 млн.

Для того чтобы такая корпорация действительно могла влиять на ценовую ситуацию на рынке, объемы ее строительства должны быть колоссальными, она должна получать на льготных условиях площадки под застройку и иметь всевозможные преференции такого мнения придерживается генеральный директор управляющей компании Prime Development Всеволод Карлов. В противном случае, если как игрок на рынке недвижимости она не будет представлять какого-либо существенного влияния, все льготное и дешевое жилье будет поступать со временем на вторичный рынок по рыночным ценам, и никакого снижения цен не произойдет. Как следствие, говорит Карлов, считаю целесообразным рассмотреть позицию корпорации в качестве монополиста, потому что это единственная возможность оставить за собой право значительного влияния на рынок.

Москва государство в государстве, в которое рвутся как люди преуспевающие и богатые, так и простые смертные. Спрос превышает чуть ли не в разы предложения как на элитные квартиры класса люкс, так и на самые дешевые однокомнатные квартиры в самых отдаленных от центра районах. Если говорить о причинах, то туманными выражениями вроде общий рост экономики, благоприятная экономическая обстановка в стране не ограничишься. Говорить о том, что финансовая обстановка в столице благоприятна, неверно причины совершенно в другом. Дело не в том, что в столице можно заработать много денег (тратятся они с еще большей скоростью), а в том, что столица город перспектив.

Цены на недвижимость в столице уже давно перешагнули через все разумные пределы, превзошли любые прогнозы аналитиков. Еще совсем недавно было страшно подумать о том, что некоторые квартиры продаются по цене $10 000 за кв. м. Сейчас цена самого дорогого квадрата в Первопрестольной приблизилась к $25 000, и это далеко не предел. За что покупатели платят такие деньги?

К причинам такого роста цен можно отнести еще и то, что в столице все меньше остается площадок для строительства, особенно в центре, в самых престижных, брендовых районах, таких как Остоженка или Патриаршие пруды. Сколько бы риелторы не пытались завлечь клиентов свежим воздухом и тишиной самых экологически чистых окраин города, центр Москвы, он же центр страны, остается самым привлекательным местом для проживания состоятельных граждан.

Как известно, рынок, пусть даже разбитый на несколько, казалось бы, никак не связанных друг с другом сегментов, являет собой единое целое. Заоблачные цены на элитные квартиры обусловлены не тем, что столица город миллионеров, а общим спросом на недвижимость, ростом населения столицы. В таких условиях состоятельные люди всегда хотят выделиться из серой толпы панельных многоэтажек, тянутся к престижному, уникальному, не похожему ни на что жилью, и чем дороже стоит самое доступное жилье города, тем, соответственно, дороже должна быть их квартира. Стоимость самого дешевого жилья влияет на стоимость самых дорогих квартир, обратной зависимости в общем не наблюдается.

Роскошь как стиль жизни

Вторая причина такого взлета цен повышение опыта покупателей элитного жилья, а следовательно, повышение их требований к качеству дома и качеству окружающей его среды. Теперь строительство одного эксклюзивного объекта зачастую включает в себя укрепление фундаментов, ремонт фасадов соседних домов, часто ради строительства одного элитного дома проводится реконструкция всего квартала, что в свою очередь сказывается на цене.

Если говорить о техническом оснащении квартир, инфраструктуре домов, то ничего принципиально нового в этом плане за последние годы не придумано, даже более того богатая инфраструктура элитки постепенно утрачивает былую популярность. Еще недавно было модно насыщать дорогие дома разнообразной инфраструктурой, говорит аналитик рынка недвижимости Наталья Черемисина, собственным фитнес-центром, бассейном, кортом и т. д. Но за последние два-три года бизнес на здоровом образе жизни развился, и домовладельцы теперь предпочитают плавать и качаться не во дворе своего дома, а в специализированных заведениях, где больше возможностей.

Конечно, повышается и уровень запросов покупателей к самой квартире, а как известно, верхнего предела для престижа не существует. Роскошь всегда понятие эксклюзивное.

Цены разнятся и в зависимости от сложности объекта: например, квадратный метр в таунхаусе всегда стоил, ввиду технической сложности его строительства, несколько дороже, чем квадратный метр в обычной квартире. Да и объектов таких предлагается меньше, что повышает статус и эксклюзивность квартиры, а значит, и ее собственника.

Также мало что придумано нового в отделке домов. Уже давно при строительстве квартир такой ценовой категории используются самые дорогие материалы, и переплюнуть ранее построенные объекты по этому показателю пока мало кому удается. К тому же цены на строительные материалы растут, что тоже сказывается на стоимости жилья.

Вообще, если уж и говорить о самых дорогих предложениях на рынке недвижимости, то это, безусловно, пентхаусы. Стоимость квадратного метра в них, возможно, и меньше, чем в самых дорогих квартирах Москвы, но по своей площади они как минимум вдвое превосходят эти квартиры. Например четырехуровневый пентхаус в венском доме в Неопалимовском переулке занимает площадь 1300 кв. м и оценивается своим владельцем в 30 млн евро.

Самое дорогое и роскошное

Privacy по-московски

Самый дорогой квадратный метр сейчас стоит $24 65 Квартира располагается в доме по адресу: Хилков переулок, владение 5/43, стр. 1,3, в пяти минутах ходьбы от станции метро Парк Культуры. Стоит сказать, что дом будет сдан ГК в четвертом квартале 2007 года, и, скорее всего, к моменту заселения квадратный метр этой квартиры уже не будет считаться самым дорогим в Москве. Есть несколько объектов, которые совсем немного не дотягивают до этой планки. Это, например, квартиры по адресу: Большой Палашевский пер., дом 10, на Большой Никитской улице, влад. 45 стоимость квадратного метра в них составляет около $20 00

Риелторы с большой неохотой говорят о своих самых дорогих объектах. Такие квартиры способны приобрести единицы, поэтому в рекламе они не нуждаются. Вполне вероятно, что самый дорогой квадратный метр стоит сейчас в Москве на порядок выше, чем $25 00

Для многих людей, приобретающих квартиры такой сумасшедшей стоимости, немаловажен вопрос приватности проживания. В шестиуровневом пентхаусе Цезарь в четвертом корпусе комплекса Алые паруса этот вопрос решен путем отдельного въезда с воротами и охраной для владельца пентхауса, а также наличием отдельных автостоянки и лифта.

Признание того, что недвижимость Москвы самая дорогая в мире, только подлило масла в огонь. Российские миллионеры не привыкли экономить и хотят жить в самых недоступных для простых смертных местах скажем, в самой дорогой квартире самого дорогого города мира.
Что является справедливой ценой за услуги на рынке недвижимости? Возможно ли разработать и вывести на рынок достойный альтернативный вариант процентному расчету? Одна из ведущих московских компаний МИАН агентство недвижимости заявила, что возможно, и объявила о запуске новой модели ценообразования агентской комиссии. Как сообщили в пресс-службе компании, с 1 августа новая модель с жестко закрепленными агентскими ставками начала функционировать во всех территориальных отделениях компании.

По прогнозам аналитиков, спрос на элитные квартиры класса люкс в ближайшее время не упадет. По оценке компании Kirsanova Realty, среди покупателей элитного столичного жилья примерно половина москвичи, а оставшиеся недавние жители регионов и дальнего зарубежья. Всего способных и желающих купить элитное жилье в Москве на сегодня насчитывается 40-50 тыс. человек. При этом на московском рынке недвижимости на данный момент насчитывается лишь 3000 элитных квартир. В следующем году будет построено примерно столько же. Так что ситуация вряд ли изменится в ближайшее время.

Формула успеха

Новый подход к формированию цены позволит избежать автоматического роста стоимости риелторских услуг, происходящего в последнее время в связи с общим ростом рынка недвижимости. Главная цель программы сделать агентскую комиссию оправданной и прозрачной, не отпугивать клиентов бешеными гонорарами агентства.

Психологически клиенту очень тяжело дается согласиться с высокой суммой агентских комиссионных. Все меньшее количество потенциальных клиентов стали легко соглашаться с такой цифрой. Это и стало основой для поиска нового решения, - объясняет генеральный директор МИАН агентство недвижимости Нина Кузнецова. - При разработке этой программы был проанализирован весь наш опыт реализации за последние несколько лет. Было проведено качественное исследование, направленное на поиск ответа на вопрос, что же является обоснованной, взвешенной ценой за услуги на рынке недвижимости. В результате мы получили новую формулу расчета комиссии, максимально прозрачную и понятную для клиента. Пользуясь этим расчетом, он не только понимает, сколько и за что именно он платит, но и может оптимизировать свои затраты.

За последние два года стоимость риелторских услуг на московском рынке недвижимости серьезно прибавила в весе и выросла практически в два раза. Бешеные темпы роста цен на недвижимость автоматически приводят к росту агентских комиссионных, которые традиционно образуются за счет процента от стоимости проданной или купленной квартиры.

При сделках с квартирами стандартной категории (стоимость квартиры от 130 000 долл.) она равна 3000 долл. и покрывает затраты, связанные с проведением основных действий, необходимых для обеспечения целостности и безопасности сделки (поиск квартиры или покупателя, подготовку документов, проведение сделки и т. д.). Эта часть затрат никак не связана со стоимостью объекта или сложностью конкретной операции. Именно благодаря выделению этой постоянной части появляется возможность исключить завышение стоимости услуг для квартир с ценой от 130 000 долл. и снизить зависимость агентской комиссии от роста рынка недвижимости.

Следуя новой схеме, размер агентского вознаграждения состоит из двух составляющих: фиксированной части, которая не зависит ни от цены квартиры, ни от вида сделки, и переменной части. Фиксированная часть включает в себя те постоянные затраты, которые существуют при реализации каждой сделки.

Как показывает статистика, сделка с дорогой недвижимостью требует в 2-4 раза больше времени, чем сделка с типовой. Поэтому при операциях с элитными квартирами стоимостью более 800 тыс. долл. формула немного меняется: 5000 долл. + 2%. Цена альтернативной сделки рассчитывается аналогично: те же 3000 долл. + 1,5% за сделку с каждой продаваемой или покупаемой квартирой.

Переменная часть комиссии составляет 1,5% от стоимости квартиры. В этом проценте учтено реальное возрастание затрат компании при операциях с более дорогими квартирами (реклама, продолжительность сделки, количество показов). С ростом стоимости квартиры сужается сегмент потенциальных покупателей, процесс поиска и подбора квартиры становится более трудоемким, возрастают требования к квалификации сотрудника. Именно это изменение трудоемкости учитывается в виде процента от стоимости квартиры, который добавляется к базовой цене услуги.

По словам Нины Кузнецовой, новая модель может полностью изменить принципы работы крупных игроков рынка и изменить стоимость услуг на риелторском рынке. Такой расчет честен по отношению к владельцам недвижимости. Доминирующий пока еще среди риелторов подход к определению цены услуг в виде процента от стоимости квартиры является по сути утверждением принципа богатый платит больше, поскольку чем дороже квартира, тем крупнее вознаграждение агентства. Мы же изменили сам принцип построения комиссии, - отметила Нина Кузнецова.

Перспективы

Чем выше стоимость квартиры, тем сильнее проявляется экономическая выгода от новой модели расчета комиссии. Но это не означает, что программа разработана исключительно для определенной аудитории. Ведь выгодность сделки для клиента заключается не только в возможности сэкономить, хоть это, конечно же, один из важнейших показателей.

Простой расчет показывает, что новая программа, безусловно, выгодна для квартир стоимостью от 130 000 долл., а если учитывать сегодняшние цены на недвижимость, то можно сказать, что практически для всех. Например, при покупке квартиры стоимостью, например, 200 000 долл. агентская комиссия составит 6 тыс. долл. (из расчета 3000 долл. + 1,5%). Стандартный же процентный расчет увеличит гонорар агентства до 8000 долл., а то и до 16 000 долл. (большинство риелторских компаний оценивают свои услуги в 4-8% от стоимости квартиры). При этом, приходя в агентство, покупатель никогда не знает, какую сумму ему объявит риелтор.

В МИАН агентство недвижимости рассчитывают, что новая формула расчета агентской комиссии будет успешна с точки зрения привлечения клиентов. По прогнозам специалистов, в результате принятия данной программы клиентский поток может увеличиться на 20%. Кроме этого, программа положительно отразится на имидже компании.

Гарантия надежности, имя, опыт, высокий уровень оказываемых услуг тоже играют немаловажную роль. Наша целевая аудитория это все люди, желающие совершить покупку или продажу своей недвижимости, заявляют в пресс-службе компании. И качество наших услуг не зависит от вида жилья, с которым мы работаем. Это может быть как элитная недвижимость, так и небольшая комната в коммуналке.

Вполне вероятно, что программа будет принята другими риелторскими компаниями, начнется копирование этой технологии, поскольку в ней есть рациональное звено. Программа учитывает реальности рынка, она рассчитана, обоснована и прозрачна, выгодна как клиентам, так и компании. Новая модель ценообразования может полностью изменить стоимость услуг на риелторском рынке, сделать их оправданными и прозрачными.

Вследствие постоянного роста цен на недвижимость агентская комиссия стала очень завышенной, говорит Нина Кузнецова. Наступил момент, когда нужно было что-то менять в сложившейся схеме, для того чтобы самим риелторским компаниям продолжить свое развитие в существующей схеме. В прошлом году наша компания получила международный сертификат системы управления качеством ISO 9001:200 Именно проведенная при этом работа позволила нам объективно рассчитать ликвидность всех своих услуг и разработать данный продукт. МИАН агентство недвижимости лидер риелторского рынка Москвы, и поэтому вполне естественно, что новая модель ценообразования исходит именно от нас.



Главная --> Публикации