Главная --> Публикации --> Дмитрий медведев ищет новые способы снизить цены на жилье Как снять квартиру в нью-йорке Рао еэс не получит деньги строителей Лучших риэлторов наградят "хрустальной короной" Добро пожаловать на родину ференца листа

Кунцевская этажерка для машин - родом из Кореи и обошлась городскому бюджету в 80 тыс. долларов. Принцип действия - как на колесе обозрения: автомобили передвигаются внутри конструкции по кругу, оставляя внизу свободное место для въезда и выезда машин. Высота автостоянки 13.5 метра, что позволяет поставить внутрь до 8 машин.

Шутки столичных автовладельцев, что машины в Москве надо парковать в четыре ряда, стали былью. В районе Кунцево установлена первая экспериментальная парковка, напоминающая книжный стеллаж на 8 машин. Мэр Москвы Юрий Лужков, оценив новинку на месте, пообещал застроить всю столицу такими автостоянками.

- Мэру эта система очень понравилась, - рассказали Известиям в департаменте транспорта и связи Москвы. - Главное, что вместимость этих парковок можно увеличивать по желанию заказчика. При необходимости над ней можно достроить дополнительные этажи, и автопаркинг сможет вмещать 24 и даже больше автомобилей. Корейский аналог парковки стоит около 80 тыс. долларов, но на столичных заводах мы сможем строить такие же гораздо дешевле. Тушинский автомобильный завод уже готов запустить их в серию.

На полки автопаркинга легко поместятся как Жигули, так и Мерседесы - длина каждого парковочного места составляет 5.2 метра, ширина - 2.1 метра. Каждая парковочная платформа может выдержать до 2000 килограммов веса.

- Корейские образцы выгодно отличаются от отечественных аналогов, - считают в департаменте транспорта и связи. - По техническим характеристикам они великолепно подходят для установки в жилом секторе. Поэтому если отечественные заводы смогут делать их такими же качественными, то в Москве появится целая сеть дешевых парковок.
Административная реформа добралась и до рынка недвижимости. В конце июля, на очередном заседании правительственной комиссии по административной реформе, руководитель аппарата правительства РФ Сергей Нарышкин пообещал, что срок регистрации объектов недвижимости, в том числе приватизированных квартир, в ближайшее время сократится с 30 до 15-20 дней. Впрочем, в этом обещании есть доля лукавства, ведь главная проблема не в сроках рассмотрения документов в Росрегистрации, а подготовке документов к подаче в регистрирующий орган. А вот сокращать сроки выдачи необходимых справок чиновники пока не намереваются.

Впрочем, еще два года назад московский завод ВНИИ Метмаш уже предлагал городу свой вариант многоэтажной автоматизированной парковки, способной вмещать до 24 автомобилей. Построил опытный образец. Но после проведенных исследований выяснилось, что отечественные автоматизированные парковки плохо работают при сильных морозах и непригодны для установки на зыбкой почве. Кроме того, они так сильно шумели при работе, что ставить их рядом с жилыми домами оказалось невозможным. Корейские аналоги работают бесшумно, и городские власти собираются устанавливать их вплотную к домам.

Ускорить регистрацию сделок с недвижимым имуществом комиссия по административной реформе, возглавляемая руководителем аппарата правительства Сергеем Нарышкиным, намерена с помощью разработанного Росрегистрацией нового регламента, в котором, по словам господина Нарышкина, жестко прописаны действия чиновников и госслужащих по предоставлению данных услуг.

Без московской регистрации

Схожего мнения придерживаются и специалисты по рынку загородной недвижимости. Такая длительная процедура, на мой взгляд, порождает коррупцию, усложняет проведение операций на рынке загородной недвижимости, иногда приводит к развалу сделок, говорит Жанна Щербакова, управляющий директор компании МИЭЛЬ-Недвижимость.

Скорость регистрации сделок с недвижимостью является существенным фактором, особенно сейчас, когда цены растут очень быстро. За месяц, который обычно занимает регистрация, цена квартиры в Москве может существенно возрасти, порой на десятки тысяч долларов. Поэтому есть риск, что уже на стадии регистрации продавец откажется от сделки, комментирует решение комиссии Светлана Болотская, юрист компании 'Инком-недвижимость'. Добавим, что большинство сделок на вторичном рынке являются альтернативными когда продавец одной квартиры является покупателем другой, которую, в свою очередь, продают, чтобы купить третью. Такие цепочки сделок проводить и без того сложно, так как всегда есть вероятность, что одно из 'слабых звеньев' в последний момент передумает и откажется от сделки. Если бы Росрегистрации удалось сократить сроки, вероятность такого развития событий была бы значительно меньше.

По моим наблюдениям, само прохождение бумаг в московских отделениях Росрегистрации занимает от силы два дня. Все остальное время документы просто лежат, говорит Сергей Дорожкин, независимый квартирный маклер. Я не исключаю, что если официальные сроки регистрации действительно сократятся до двух недель, Мосжилрегистрация будет в состоянии проводить сделку в течение двух-трех дней. До 2000 года почти так и было: ускоренная регистрация занимала обычно сутки.
Справочный стол

Впрочем, практика показывает, что добиться существенного ускорения регистрации сделок можно и без внедрения нового регламента. В Москве ОАО Мосжилрегистрация компания, где совладельцем является столичная администрация, давно и успешно регистрирует сделки с недвижимостью в течение пяти рабочих дней. Услуга платная, обычно компания берет за нее до 8 тыс. руб. Однако важно другое судя по деятельности Мосжилрегистрации, никаких технических проблем с быстрой регистрацией нет и не было.

Справка БТИ с экспликацией и поэтажный план, необходимые для регистрации сделки купли-продажи квартиры, по неизвестной причине действительны в течение года со дня выдачи. Все бы ничего, если бы их выдавали сразу по первому требованию. Но порой БТИ отказывается выдавать документы до выхода на квартиру замерщика.

Однако удастся ли существенно сократить сроки совершения сделок с недвижимым имуществом с момента заключения предварительного договора до регистрации титула собственника на покупателя? Большинство участников рынка считают, что нет. По словам Жанны Щербаковой, на регистрацию титула собственника загородной недвижимости уходит от 4 до 18 месяцев и от $1,5 тыс. до $20 тыс., а порой и более. Самый тяжелый случай неоформленные права ни на землю, ни на строения. Тогда приходится подавать документы на приватизацию земельного участка, после чего ждать месяц регистрации права собственности на землю, а потом легализовывать строение и ждать еще месяц получения свидетельства о праве собственности. В Москве же отдельного рассказа заслуживают странные правила Бюро технической инвентаризации.

В БТИ Северного округа, с которым корреспондент Ъ-Дома связался по телефону, отказавшийся назвать свое имя специалист затруднился пояснить, почему для сделки необходима свежая справка БТИ и выход замерщика, если никаких работ по перепланировке квартиры не было. Вместе с тем он пояснил, что обычно выход замерщика БТИ можно ускорить, заинтересовав его материально. Однако, по его словам, сейчас в САО идет прокурорская проверка и обычные методы заинтересовывания не помогают.

Мой клиент попал в такую ситуацию в июле. Мы подобрали для него квартиру в Северном округе Москвы, договорились о цене и условиях сделки. Однако БТИ потребовался выход замерщика, у которого очередь, ближайшая свободная дата 4 сентября, рассказывает маклер Сергей Дорожкин. Понятно, что за полтора месяца и продавец, и мой клиент могут передумать. Продавец уже выставил квартиру через другого посредника, на $20 тыс. дороже той цены сделки, о которой мы с ним договорились. Если он найдет другого покупателя, не исключено, что к моменту, как будет наконец готова эта справка, моему клиенту придется отказаться от сделки или переплачивать. Все было бы проще, если бы справки БТИ не имели срока давности или выдавались быстрее.

Покупатели новостроек называют другие сроки. Павел Круглов, менеджер сети магазинов: Я вселился в свою квартиру в новостройке больше полутора лет назад. Но она до сих пор не передана мне в собственность, а следовательно, и зарегистрироваться по ее адресу я не могу. Ну а какие проблемы бывают у людей без московской регистрации, все прекрасно знают.

Самая тяжелая ситуация с регистрацией недвижимости на рынке новостроек. По словам практически всех опрошенных корреспондентом Ъ-Дома девелоперов, с момента окончания строительства до передачи построенной недвижимости в собственность покупателя новостройки проходит в среднем год.

Радикально ускорить совершение сделок не удастся, если не ускорить не только саму регистрацию, но и подготовку документов к совершению сделок. С этим согласен и заместитель руководителя Росрегистрации Владимир Метелкин: Регламент не панацея. Чтобы упростить подготовку документов к совершению сделки с недвижимым имуществом, нужно переписать почти всю законодательную базу. Но, собственно, именно этого и ждет рынок от комиссии по административной реформе. Ведь при создании комиссии было декларировано, что она будет работать по устранению дублирующих функций чиновников различных ведомств.

Еще сложнее приходится владельцам бизнеса. Валентин О., владелец ювелирного бутика: Для своего нового магазина мы присмотрели прекрасное помещение в районе Остоженки. Но оказалось, что получить лицензию на торговлю ювелирной продукцией по этому адресу невозможно: арендодатель не может предоставить документов, подтверждающих право собственности, у него только инвестиционный договор. Когда мы пришли с ним в лицензирующий орган, нам швырнули наши документы в лицо. В итоге пришлось расторгать договор, искать другое помещение. Мои убытки составили примерно $25 тыс..



Впрочем, к проблеме есть и другой подход. Жанна Щербакова: В других странах составляется предварительный договор, производится оплата и сделка считается завершенной. Титул может регистрироваться в органах юстиции до полугода, но участники сделки при этом защищены предварительным договором и от пересмотра цены сделки, и от других неприятных сюрпризов. Теоретически эта практика может использоваться и в российских условиях, ведь банки выдают ипотечные кредиты на стадии заключения предварительного договора, до подачи документов по сделке в органы Росрегистрации. Однако и покупатели, и банки, кредитующие их, наотрез отказываются передавать деньги на стадии предварительного договора. В этом есть резон, ведь до регистрации достаточно заявления продавца, чтобы как минимум заморозить сделку. Что касается покупателей квартир-новостроек, то было бы достаточно, чтобы их права требования автоматически, без каких-либо проволочек переоформлялись в права на объекты незавершенного строительства на стадии возведения стен, а когда дом сдан госкомиссии взамен свидетельства на незавершенку выдавалось бы полноценное свидетельство о праве собственности. Но для того чтобы действительно оптимизировать механизм сделок с недвижимостью, необходимо пересмотреть цели работы комиссии по административной реформе. Не секрет, что ее основные функции создание положительного образа российского правительства скорее имитация, нежели настоящая административная реформа. Отсюда и повышенная PR-активность. А для реальной работы нужны гении государственного администрирования, каковых с нынешнем правительстве нет и в обозримом будущем не предвидится.

Отставшие от жизни

На рынке ипотечного кредитования сложилась уникальная ситуация: число обращений и одобренных банками заявок стремительно растет, но при этом до 70% кредитов остаются невостребованными заемщиками. Причина в стремительном росте цен на недвижимость. За время рассмотрения заявки на кредит стоимость квартиры может вырасти на 10%, и первоначальный бюджет сделки приходится пересматривать. Единственное решение этой проблемы выбирать квартиру в домах, где покупка квартир финансируется банками по целевым программам.

В результате роста цен на рынке московской недвижимости банкиры ежедневно наблюдают, как за время рассмотрения заявки стоимость квартиры растет и сам факт получения кредита уже не может помочь заемщику в ее приобретении. Итог отказ от получения кредита. Банки от этого несут вполне осязаемые потери это и стоимость труда специалистов (денег за рассмотрение заявки с клиента уже давно никто не берет), и, что куда важнее, появление неразмещенных средств.
С конца прошлого года на фоне стабильного увеличения количества кредитных заявок доля клиентов, реализовавших положительное решение по кредиту, ощутимо снижается, говорит Мария Серова, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования 'Внешторгбанка 24'. Сейчас по сравнению с аналогичным периодом прошлого года доля заемщиков, приобретших квартиры, по отношению к количеству одобренных заемщиков сократилась более чем в два раза.

По информации Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров (НЛСИБ), число подтвержденных, но не востребованных ипотечных кредитов доходит до 70%. Такие результаты лига получила, обработав данные банков, являющихся лидерами на рынке ипотечного кредитования, Сбербанка, Дельтакредита, Внешторгбанка 24, Городского ипотечного банка и Райффайзенбанка.

Тем не менее банки по-прежнему считают ипотеку перспективным направлением кредитования. Кредиторы подстраивают ипотечные программы под ситуацию, которую им диктует рынок. И для этого им приходится вступать в партнерские соглашения с застройщиками.

Застройщики отказываются замораживать цену выбранной покупателем квартиры даже на месяц оптимальное для банков время рассмотрения заявки на ипотечный кредит. Максимальный срок, в течение которого продавцы недвижимости готовы не повышать стоимость, один-два дня.

Однако в этом случае речь идет о специфических ипотечных кредитах: они выдаются только на покупку квартиры в жилых домах, строящихся самим МИАНом или же совместно с банками, которые и кредитуют покупателей.

Ипотечные брокеры компании МИАН с гордостью рассказывают, что для их клиентов банки, с которыми работает компания, рассматривают заявку на кредит за сутки. Аналогичные программы ипотечного кредитования существуют и у других крупных девелоперских групп МИЭЛЬ, Инком, ПИК.

Сейчас у многих есть желание купить жилье по ипотеке, но на рынке мало предложений, отмечает Сергей Махоткин, руководитель направления ипотечного кредитования 'МИАН-агентство недвижимости'. Я считаю неправильным, когда покупатель напрямую обращается в банк. У банков порядка 80% клиентов, которые к ним обращаются, получают одобрение на кредит, а потом с этим одобрением никуда не идут, поскольку не могут самостоятельно найти подходящую квартиру.

По сути, за часы, отведенные на рассмотрение заявки, сотрудники банков проверяют только заемщика. Про жилые объекты им и так все известно.

Платим за все

Действительно, статистика одобренных и использованных ипотечных кредитов среди клиентов риэлтерских агентств, работающих по такой схеме кредитования, намного оптимистичнее банковской. Но это происходит лишь потому, что в агентства за кредитом обращаются лишь те покупатели, которых устраивают предлагаемые объекты.

Наш банк старается максимально сократить сроки рассмотрения заявки на кредит. Сейчас это максимум пять рабочих дней, рассказывает Сергей Подгорнов, начальник управления кредитования физических лиц Банка жилищного финансирования. Тем не менее большая часть заемщиков не может реализовать свое право на ипотечный кредит.

Банки пытаются увеличить число выданных ипотечных кредитов не только за счет партнерских программ, но и за счет более рискованных технологий: а именно резкого сокращения времени рассмотрения заявки и кредитования покупки юридически нечистых квартир.

Впрочем, правила деньги не любят суеты еще никто не отменял.

Время рассмотрения заявки на ипотечный кредит в последние месяцы сократили все опрошенные Ъ-Домом банки скажем, Дельтакредит сократил срок принятия решения с 72 до 48 часов, а в Юниаструмбанке на принятие предварительного решения уходит всего полчаса.

По мнению Владимира Лопатина, банки неоправданно увеличивают риски кредитования и неизбежно столкнутся с серьезным объемом неплатежей.

Превращать долгосрочные кредиты в экспресс-кредитование невероятно рискованно, уверен Владимир Лопатин, президент НЛСИБ. За считанные часы банковский служащий берет на себя ответственность оценить финансовое и физическое состояние заемщика на 20-30 лет вперед. Разве это не дикость? При этом в качестве подтверждения размера зарплаты заемщика допускается, к примеру, телефонный звонок начальнику.

Так, BSGV отказался от всех требований к квартире, существующих в других банках сейчас банк не кредитует только комнаты в коммуналках. Финансисты банка исходят из того, что каждая недвижимость чего-то стоит, и после ее оценки уполномоченным агентством выдают кредиты.

В погоне за заемщиком этим летом банки снизили и требования к самой недвижимости, на покупку которой выдается кредит. Из прежнего списка запретов, в целом общего для всех банков, вычеркнуты запрет на наличие в квартире газовой колонки и неоформленной перепланировки.

КИТ Финанс ввел собственную методику оценки платежеспособности заемщика, избавив его от необходимости подтверждать доход справкой от работодателя. При рассмотрении документов требуется только заявление о доходах клиента, подписанное им самим.

Сбербанк и Райффайзенбанк начали активно кредитовать новостройки но при условии, что их специалисты дадут положительное заключение на проект.


Все больше представителей власти подключается к решению проблемы безудержного роста цен на недвижимость, предлагая все новые и новые рецепты от чисто рыночных до сугубо административных. Вчера свои предложения на этот счет высказали глава Роспотребнадзора, а по совместительству главный санитарный врач России Геннадий Онищенко, который провел специальное селекторное совещание в Роспотребнадзоре, и начальник управления Федеральной антимонопольной службы (ФАС) по контролю и надзору в недвижимости, локальных монополиях и ЖКХ Михаил Евраев. Днем ранее свой рецепт решения проблемы нехватки жилья и высоких цен на него предложил спикер Совета Федерации Сергей Миронов. По его словам, государство должно создать государственную строительную компанию, которая бы разрушила монополию частников на этом рынке.

Но даже самые рискованные шаги банков навстречу заемщику принципиально не меняют ситуацию на рынке, ведь чем
доступнее становятся кредиты, тем быстрее растут цены на квартиры. И до тех пор пока рынок московской недвижимости не нащупает свой ценовой потолок, уверены банкиры, ситуация с ипотечными кредитами будет такой, какую мы наблюдаем сегодня.

Основными причинами превышения цен на недвижимость в Москве Евраев назвал недостаток предложения и распределение земельных участков без конкурса, для своих. Для решения проблемы, по его словам, нужно предоставлять большее количество земельных участков под застройку, активнее проводить реконструкцию малоэтажного жилья и выводить промышленные предприятия из города, а также решить проблему транспортной доступности Московской области. Многие бы покупали квартиры в области, если не надо было часами стоять в пробках, отметил чиновник. При этом он сообщил, что эффект от разрушения локальных монополий будет получен только через несколько лет.

В то время как пресс-служба Онищенко к моменту сдачи номера в печать так и не смогла дать НГ ответ на вопрос, какие меры обсуждал их шеф с подчиненными, предложения Михаила Евраева, высказанные им в прямом эфире радиостанции Эхо Москвы, вызвали широкий резонанс. Несмотря на то что проверка строительного рынка в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге на предмет сговора застройщиков, которую на прошлой неделе поручила провести ФАС Генпрокуратура, займет 2 3 месяца, отдельные выводы Михаил Евраев сделал уже вчера. По его словам, истинная цена одного квадратного метра жилья в Москве должна составлять 1300 долл. Свои расчеты он оправдал сравнением стоимости недвижимости в Москве и расположенном в 55 километрах от нее Дмитрове. В Москве метр стоит 3500 долларов, в Дмитрове 800, при этом строительные компании в Дмитрове тоже продают жилье с прибылью, сообщил чиновник. Учитывая, что стоимость московской земли, по его словам, выше дмитровской на 350 400 долл., квадратный метр столичного жилья и должен стоить примерно 1300 долл.

Скептически они оценивают и предложение о создании государственной строительной компании (ГСК). При этом депутат Госдумы Галина Хованская считает высокой вероятность ее создания. Правда, все зависит от того, какие функции на нее будут возложены, уточнила депутат. Например, в сфере строительства социального жилья для военнослужащих, очередников и т.д. создание ГСК просто напрашивается. А вот государственное вторжение в коммерческую сферу недопустимо здесь цены могут диктоваться только рынком. Хотя, честно говоря, я по большому счету не очень большой поклонник государственного бизнеса, в том числе и в строительной сфере По словам Олега Репченко, аналог ГСК уже существует, по крайней мере в Москве. Это департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС). Но на цены в столице, как можно заметить, он заметного влияния не оказывает, говорит аналитик. Так и в этом случае я не думаю, что с появлением ГСК цены будут снижаться: зачем продавать дешево, если можно продать дороже?.. По его мнению, для государства сегодня гораздо важнее заниматься реформой контроля за строительной отраслью и наведением порядка с выделением земельных участков под застройку.

Эксперты рынка критически восприняли последние предложения чиновников. По мнению руководителя аналитического центра компании Индикаторы рынка недвижимости Олега Репченко, расчеты Евраева некорректны, так как нельзя путать кадастровую и рыночную стоимость земли. Пустой участок всегда стоит дешевле, чем тот, к которому подведены все необходимые коммуникации, отмечает эксперт, к тому же нельзя забывать про массу обременений: иногда застройщику приходится строить дороги, электроподстанции и т.п..



Главная --> Публикации