Главная --> Публикации --> Шесть вопросов о главном. юридическая чистота квартиры Элитная квартира отдается на съем Дмитрий медведев ищет новые способы снизить цены на жилье Как снять квартиру в нью-йорке Рао еэс не получит деньги строителей

Как стало известно Бизнесу, инициатором и девелопером проекта Большое Домодедово выступает компания Coalco, которая известна на рынке коммерческой и складской недвижимости. В пресс-службе компании сообщили, что эта программа разработана в рамках нацпроекта по доступному жилью. Однако обнародовать детали массовой застройки Домодедова представители Coalco отказались. О том, что в Подмосковье будет реализован крупный девелоперский проект Большое Домодедово, на недавнем совещании в областном правительстве сообщил глава Росстроя Сергей Круглик.

Как стало известно Бизнесу, компания Coalco, известная как ведущий девелопер коммерческой и складской недвижимости, выходит на рынок жилищного строительства. Она намерена за семь лет построить около 12 млн кв. м жилья в подмосковном Домодедове. Его реализация при минимальной стоимости квадратного метра в $1,5 тыс. позволит выручить около $15 млрд. Однако участники рынка считают, что компания вряд ли сможет самостоятельно реализовать этот проект и, вероятнее всего, переуступит большую часть земель другим игрокам.

предполагается направить на строительство и реконструкцию инфраструктуры. Coalco планирует построить 11 млн кв.

Как отмечается в пояснительной записке, переданной компанией в Росстрой, общая сумма инвестиций может превысить 250 млрд руб. (около $9 млрд), из них 51 млрд руб.

Однако сам по себе заявленный проект, если он будет реализован, принесет его инициатору немалую прибыль. При средней стоимости жилья в Домодедове в $1500 от продажи коммерческого жилья можно выручить около $15 млрд.

м жилья высокой и средней этажности, 1 млн кв. м малоэтажного жилья и 2 млн кв. м объектов социальной инфраструктуры. В Росстрое надеются, что реализация Большого Домодедова позволит обеспечить жильем военнослужащих, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и отселяемых с комплекса Байконур.

Опрошенные Бизнесом участникирынка скептически отнеслись к заявленному Coalco проекту. Построить около 12 млн кв. м жилья за семь лет нереально,- считает представитель СХолдинга Оксана Басова. С ней согласен и Кожевников: Заявителю проекта придется столкнуться с нехваткой стройматериалов, которая ощущается уже сегодня. Другая проблема - это подключение к инженерным сетям. В силу сложившихся правил игры на рынке и законодательной базы подключение построенного объекта к сетям может занять больше времени, чем это закладывается в бизнес-плане,- отметил Кожевников.

Эксперты считают, что Coalco не случайно выбрала Домодедово. С учетом транспортной доступности это направление является одним из перспективных,- считает председатель комиссии по строительству и девелопменту ОПОРЫ России Алексей Кожевников.

По мнению участников рынка, Coalco удалось удачно реализовать некоторые проекты по коммерческой недвижимости, например офисный комплекс Петровский двор.

Похоже, Coalco может решить эту проблему в среднесрочной перспективе. Во время совещания в правительстве Московской области глава Росстроя Сергей Круглик предложил конкретизировать предложения по оснащению Домодедова инженерной инфраструктурой. Кроме того, у Coalco в этом городе были земли, предназначенные для строительства складских помещений. Первая площадка в 120 га была продана Capital Partners, а вторая в 104 га - канадскому девелоперу Giffels. Возможно, средства, вырученные от этих сделок, вкупе с полученной маржой пойдут на частичное финансирование жилищного проекта Coalco в Домодедове,- предполагает руководитель департамента индустриальной недвижимости и землепромышленности Penny Lane Realty Игорь Казимов. Сегодня у Coalco нет проектов по складской недвижимости,- констатирует замдиректора департамента складской и индустриальной недвижимости российского представительства Knight Frank Виктор Афанасенко.

И они вполне законно будут осваивать их в течение трех лет. Именно в этой ситуации родилась, казалось, спасительная идея: застраивать пригороды, упростив перевод сельхозземель в земли поселений. И развивать здесь коттеджное строительство, благо идею эту поддерживает российский бизнес, осваивающий эту новую нишу. Но когда собрались с мыслями, поняли, что этот, несомненно, интересный жилищный сегмент на звание доступного жилья никак не проходит.

Кроме того, на стадии реализации находятся такие проекты, как комплекс Тверская застава, Белая площадь. Еще один крупный проект - строительство в Химках бизнес-парка класса А. В компании надеются, что выход на рынок жилищного строительства будет успешным. Однако, по мнению Кожевника из ОПОРЫ России, массовую застройку в Домодедове Coalco придется разбить на несколько этапов и продлить сроки реализации проекта в лучшем случае до 10 лет. Афанасенко из Knight Frank прогнозирует, что с проектом по жилищному строительству Coalco поступит так же, как и со складскимбизнесом: Компания подготовит земельные участки к застройке, а затем продаст жилищный проект.
Выполнение президентской программы Доступное жилье забуксовало на земле, а точнее, на проблеме нехватки в городах участков, обустроенных инфраструктурой. Участки, конечно, есть. Но они уже розданы, причем на вполне законных основаниях. Девятимесячная отсрочка с введением в действие нормы об обязательной аукционной продаже участков была использована местными администрациями для полной раздачи всех интересных участков близким фирмам.

Территория Германии

Дело в том, что пригородные земли в России будут очень дороги, как и в странах, которые принято называть развитыми. Там в пригородах проживает большая часть граждан среднего и высокого достатка. Утром на работу в город, а вечером уже в своем полисадничке. Участки в предместьях недешевы и из-за высокого спроса, и из-за гораздо более дорогой инженерной инфраструктуры. Ведь обитатели наших деревенек в своей сельской местности потребуют всех благ цивилизации. Да и содержание коттеджа, включая немалый уже налог на землю, будет недешевым. Так что о дешевой пригородной земле для доступного жилья можно забыть.

Что дадут субсидии

Но почему обсуждаются только пригородные территории? Богатство нашей страны ее огромная территория. Один только фонд перераспределения земель (неиспользуемые сельхозземли) составляет 349 000 кв. км чуть меньше всей территории Германии (357 000 кв. км). Самое же большое богатство России люди. Почему бы государству не приложить усилия для объединения этих двух ценнейших ресурсов? Ведь для начала нужны лишь дороги, да к ним желательно электричество. Самое обидное, что и деньги у государства есть, но их предпочитают бессмысленно копить и еще более бессмысленно вкладывать в развитие других государств, в их ценные бумаги. Нас пугают инфляцией, которая якобы подскочит при инвестировании части средств стабфонда. Но кто докажет ее опасность при финансировании (но не разворовывании средств) строительства дорог, которые в долгосрочном плане оказывают на экономику мультипликационный эффект? И речь не только о генеральских федеральных дорогах, связывающих столицу с родиной президента и Черноморским побережьем. Без опережающего строительства сети региональных и муниципальных дорог не будет новых территорий для доступного жилья. А без земли замечательные начинания федеральных властей по финансовой поддержке некоторых категорий граждан в решении жилищного вопроса будут стимулировать главным образом ту самую инфляцию. Вот пример.

Более реальным получение денег выглядит по постановлению правительства о субсидиях для сельских жителей. Размер субсидии поменьше 30% от расчетной стоимости, зато они гарантированы из богатого федерального бюджета, да и с утверждением расчетной стоимости строительства (приобретения) жилья задержки не будет за это отвечают субъекты РФ. Если в регионе утверждены рекомендованные министерством цифры, семья из четырех человек может получить субсидию, размер которой (из расчета 18 кв. м на человека) составит во Владимирской области 261 000 руб., в Воронежской 276 000 руб., в Нижегородской 294 000 руб. А в северных и восточных регионах (Новосибирская, Тюменская области, Приморский и Хабаровский край) около 360 000 руб.

19 мая опубликовано сразу два постановления правительства РФ о порядке предоставления субсидий для улучшения жилищных условий молодым семьям по федеральной целевой программе Жилище (№ 285 от 13.05.2006) и гражданам, проживающим в сельской местности (№ 250 от 28.04.2006). По первому документу молодая семья (один из членов до 30 лет), поставленная на учет как нуждающаяся в улучшении жилищных условий и имеющая ребенка, может рассчитывать на субсидию в 40% (бездетная в 35%) от расчетной стоимости жилья. Эта расчетная стоимость должна быть не выше так называемой средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья, которая утверждается органом местного самоуправления. По-видимому, именно в помощь местным администрациям одновременно опубликован приказ Министерства регионального развития о средней рыночной стоимости жилья по субъектам РФ (№ 41 от 13.04.2006). Хотя его цифры вряд ли отражают реальные цены рынка, теоретически они позволяют оперативно запустить проект. Однако есть целый ряд неясностей. Размер средств, выделяемых из федерального бюджета для софинансирования субсидий, не может превышать 10% от расчетной стоимости. Остальное должны оплатить бюджеты субъекта РФ и органов местного самоуправления, которые подпишутся на участие в программе. Поэтому предусмотрено два этапа отбора участников: сначала отбор субъектов РФ, а потом каждый регион проводит еще и отбор органов МСУ.

Участок для родового поместья

Что же вы сможете купить или построить, используя полученную сумму? Начать с того, что данные Минрегиона о средней рыночной стоимости жилья по субъектам РФ гораздо ближе к существующей рыночной себестоимости строительства, а не к рыночной цене готового жилья. По Москве министерская цифра в 25 100 руб. за 1 кв. м совпадает с себестоимостью по столице, достигшей $900 за 1 кв. м. В регионах министерская оценка также соответствует местному уровню себестоимости: во Владимирской области 12 100 руб. ($448), в Ингушетии 8400 руб. ($310). К сведению уважаемых чиновников: рыночные цены жилья в России в два раза, а то и более выше себестоимости. Так что использовать субсидию на покупку квартиры или дома, скорее всего, не удастся. Остается вариант со строительством. Но он упирается в пресловутый земельный вопрос. Без его решения обладатель субсидии вполне может с горя потратить эти деньги на иные цели. Тем более что жесткого механизма целевого использования средств новые правительственные постановления не содержат.

Желающие жить на земле есть например, энтузиасты экопоселений, называющие свои участки родовыми поместьями. Главное препятствие для умножения числа таких семей отсутствие земельных участков по доступной цене и в пределах транспортной доступности. В России есть возможности, чтобы помочь этой беде. Ведь мы помогаем вынужденным переселенцам и беженцам: на начало 2005 г. 68 200 их семей получили 43 000 га, т. е. в среднем по 0,6 га на семью кто-то по 15 соток, а кто-то по 30 га. Так почему не предоставить своим гражданам-россиянам по гектару неиспользуемой земли? Это поможет решить не только жилищную, но и многие другие проблемы от повышения рождаемости до восстановления наших старинных ценностей бережного отношения к семье, к родному очагу.

Таким механизмом могло бы стать одновременное с предоставлением субсидии наделение молодой семьи земельным участком в сельской местности. Для того чтобы избежать спекуляции, можно было бы установить, что на передаваемый в собственность участок накладывается обременение запрет продажи в течение пяти лет, а также условие по возведению на нем жилья. При бесплатном предоставлении участка постройка дома даже по министерским ценам дело вполне реальное. Так, во Владимирской области та самая семья сможет построить в чистом поле бревенчатый дом. Стоимость строительства скромного строения размером 6 на 6 от 300 000 руб. Добавим к этому расходы на придомовые постройки, обустройство участка. И это тоже сдюжит молодой сельский житель (субсидия и сумма, которую должен иметь заявитель, составит 520 000 руб.). Но если на молодую семью нагрузить еще и оплату строительства дороги до его участка, да стоимость подведения электричества, то вся схема рухнет. Что же делать?

В минувшем году средние цены на аренду офисов класса А и В в Москве выросли всего на 0,44%. Тенденция продолжилась и в нынешнем году — арендные ставки практически не меняются. Однако было бы большой ошибкой думать, что в этом сегменте рынка ничего не происходит — напротив, процессы там идут весьма активные.



С другой стороны, на довольно высоком уровне сохраняется спрос на большие (свыше 1500 «квадратов») офисные помещения самого высокого класса — только теперь их занимают не представительства иностранных компаний, а российские предприятия, занимающиеся экспортом нефти и газа, а также металлов. Такие офисы в дефиците, при появлении информации об их освобождении новые арендаторы занимают очередь за 3-4 месяца. Видимо, дела у этой категории бизнесменов идут очень хорошо, о необходимости экономить они пока не задумываются.

Главный «хит» последних полутора лет — переезд компаний в офисы более скромного класса. Причем речь идет не только о мелком и среднем бизнесе — экономить стали гиганты. «Арендаторы учатся считать деньги», — говорит Константин Сечкарев, менеджер отдела нежилых помещений агентства «Новый город». — «Раньше все, кто мог, старались попасть в суперпрестижные бизнес-центры, где наличествовали все удобства, коммуникации, системы связи. Теперь же в порядке вещей оставить «для имиджа» небольшой (примерно 200 кв. м) головной офис, а все второстепенные подразделения отправить в недорогие помещения класса В. Иногда даже в помещения еще более низкого класса – те, которые станут классом В только после основательного ремонта». В качестве примера подобной сделки К.Сечкарев приводит недавний переезд представительства одной крупной американской компании — отправив свои вспомогательные службы из Центра на «Автозаводскую», она сразу стала платить за 1 кв. м в год $280 вместо прежних $72 Экономия, соответственно, почти трехкратная.

Еще одна выраженная тенденция последнего времени – передислокация бизнеса ближе к потребителю. Классический пример — банки, которые в своей работе делают все больший акцент на обслуживание физических лиц — всевозможные кредиты, пластиковые карточки и т.п. Соответственно, офисы банков должны находиться ближе к потребителям, т.е. в спальных районах. Движение банкиров «в народ» вызывает у риэлторов большое воодушевление, и поиском помещений для них занялись даже те агентства, которые раньше предпочитали не выходить за пределы центра.

В последние годы в Москве строилось примерно по 200 тысяч кв. м офисов классов А и В ежегодно, и эта цифра, похоже, совпадает с ростом потребностей в этих помещениях. Но на 2003 год запланировано двукратное увеличение — свыше 400 тысяч «квадратов». Даже с учетом того, что строители постоянно опаздывают и ввод в эксплуатацию 50-60 тысяч кв. м может быть перенесен на следующий год, вброс новых помещений получится серьезным, и некоторые эксперты говорят о возможности перенасыщения и последующего кризиса. Впрочем, будет или не будет кризис, зависит не от офисного рынка. Вопрос следует ставить так: будет ли российская экономика и впредь развиваться столь динамично, чтобы «переварить» растущее предложение офисных помещений?

…Цены на собственно аренду в последние полтора года, как уже говорилось, практически не меняются, но этого совершенно нельзя сказать об эксплуатационных расходах: за электричество, телефонные линии, уборку, охрану и т.д. Стандартный типовой договор «вешает» все эти траты на арендатора, и суммарные расходы за помещение увеличиваются постоянно. То же можно сказать и о косметическом ремонте — большинство офисных помещений сдаются сегодня без отделки, средняя цена ее составляет $100-200 за кв. метр. Эти деньги могут быть возвращены арендатору в качестве компенсации. А могут и не возвращаться — это уж как записано в договоре. Постоянно возрастающие эксплуатационные расходы, а также наблюдающийся выраженный интерес арендодателей к длинным срокам аренды (5, 10, даже 15 лет) привели к тому, что все чаще арендная ставка устанавливается неизменной на весь срок договора, а плата за эксплуатацию ежегодно пересматривается в ходе переговоров сторон.
Цена жилья очень сильно оторвана от себестоимости. Такое мнение в эфире круглосуточного телеканала Вести выразил начальник управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ ФАС России Михаил Евраев. По словам Евраева, за последний год жилье в Москве подорожало в два раза, в регионах в полтора. В столице квадратный метр жилья сейчас стоит около $4 тысяч.

А вот другой бизнес — страховые компании — подобных надежд не оправдал. С введением в этом году обязательного страхования автогражданской ответственности было много предположений, что и страховщики станут развивать филиальную сеть в районах массовой застройки. Но «автогражданка», видимо, оказалась не таким выгодным делом, чтобы окупить офис на первой линии — даже в спальном районе. Страховщики вынуждены довольствоваться более скромными помещениями — на вторых этажах, во дворах, с не очень презентабельным входом и т.д. И, соответственно, не очень интересны риэлторам.

Может быть, земля такая дорогая в Москве, что вот такая разница в $2-2,5 тысячи на квадратный метр? Посчитали, у нас в Москве стоимость земли в пересчете на квадратный метр недвижимости это порядка $400 на квадратный метр $1200 это была бы нормальная рыночная цена. Продается по $3-4 тысячи. Но дело ведь заключается не в том, что строительные компании продают дороже или дешевле. Строительные компании продают постольку, поскольку они могут продать, сказал Евраев.

Начальник управления рассказал, что в 55 километрах от Москвы, в городе Дмитрове, квадратный метр типового жилья стоит порядка $800, а в столице уже приближается к четырем.

Он сообщил также, что ФАС ранее не фиксировала случаев сговора между строительными компаниями, но отмечала нарушения при предоставлении земельных участков. На сегодняшний день у нас возбуждено более 270 дел по фактам нарушения земельного законодательства при предоставлении земельным участков. По многим делам вынесены предписания об отмене таких актов. Во многих случаях, кстати, местные власти, которые распределяют земельные участки, сами отменяют свои решения, сказал Евраев.

Причины роста цен представитель ФАС видит в недостаточном строительстве жилья в Москве и Петербурге, а также в непрозрачности системы распределения земельных участков. Евраев напомнил, что аукционов на земельные участки не было до 1 октября прошлого года, а зачастую участки распределялись целевым образом. Из-за этого появлялись локальные монополии, когда земельные участки предоставлялись приближенным к органам власти компаниям, добавил он.

По его словам, среди таких мер может быть предписание об установлении предельного порога цен, которые должны быть на рынке при отсутствии сговора, а также предписание о перечислении в федеральный бюджет незаконно полученного дохода.

Я думаю, что два-три месяца потребуется для того, чтобы провести обследование соответствующее рынка, и в том случае, если есть сговор, то, конечно, тогда Федеральная антимонопольная служба примет те меры, которые принимаются в таких случаях, сообщил Михаил Евраев.



Главная --> Публикации