Главная --> Публикации --> Дорогие квартиры станут еще дороже Как купить квартиру без обмана Запущена программа строительства деревянного жилья в россии Тем, кто обладает несколькими квартирами, придется раскошелиться Метро выходит за кольцевую дорогу

Московская торгово-промышленная палата готовит поправки к закону об ипотеке, которые разрешили бы отдавать в залог земли сельскохозяйственного назначения, а также муниципальные и государственные земли. Кроме того, о необходимости этого в минувший четверг говорил Герман Греф, выступая на заседании правительства. Одним из аргументов в пользу этого является абсурдность ситуации, когда продажа земли возможна, а ипотека, т. е. ее залог – нет. Ипотека земли, по идее, должна стать механизмом для привлечения «длинных» денег в предпринимательство вообще и в реальный сектор экономики в частности. Впрочем, у банков этот механизм вызывает определенные сомнения, так как он не решает проблему дорогих и коротких кредитов.

Московская торгово-промышленная палата лоббирует снятие запрета на ипотеку сельскохозяйственных и муниципальных земель на том основании, что ситуация, в которой их можно продавать, но нельзя закладывать, совершенно абсурдна.

Кроме того, по мнению академика РАЕН Сергея Ленкина, представившего в пятницу результаты проведенного эксперимента по созданию залогового фонда в Лотошинском районе Московской области, ипотека земли позволит привлечь в российскую экономику иностранный капитал. «Совокупный капитал российских банков не превышает 6 млрд долларов, – утверждает он. – Российские банки способны выдавать только краткосрочные и высокопроцентные кредиты, которые являются тяжким бременем для предпринимателей». По мнению г-на Ленкина, это тормозит развитие отечественной экономики. Кроме того, развитие экономики тормозит и тот факт, что мелкий и средний бизнес не имеет доступа к дешевым иностранным деньгам. «За последние десять лет мы смогли привлечь лишь 0,3% мирового инвестиционного интереса», – утверждает он. Ипотека земли и связанные с ней ценные бумаги, по мнению г-на Ленкина, могли бы стать эффективным инструментом привлечения иностранных инвестиций.

В настоящее время предметом ипотеки земли могут быть только частные земли, вне зависимости от того, принадлежат ли они физическому или юридическому лицу. Муниципальные, государственные, а тем паче земли сельскохозяйственного назначения, в соответствии с законом, заложены быть не могут. При этом известно, что в мире кредиты под залог земли являются важным инструментом финансирования аграрного сектора, поскольку земля – самый ценный актив сельского предпринимателя. В России же в результате запрета на ипотеку этих земель из хозяйственного оборота оказались исключено 93% земель. Парадоксально то, что при этом эти земли можно покупать и продавать. К тому же давно известно, что в России существует черный рынок земли, когда земля фактически выкупается у местных чиновников, юридически же это оформляется как аренда на 49 лет. Предполагается, что включение сельскохозяйственных и муниципальных земель в ипотечный оборот позволит отчасти легализовать этот рынок.

Впрочем, представители банковских кругов несколько скептически относятся к тому, что ипотека земель и связанные с ней ценные бумаги облегчат предпринимателям доступ к кредитным ресурсам. Во-первых, у малых и средних предпринимателей, для которых проблема доступа к средствам стоит наиболее остро, земли, как правило, нет. Предлагаемая академиком Ленкинымсхема позволяет пользоваться земельной ипотекой муниципалитетам. А это вызывает ряд вопросов. «Если муниципалитеты будут тратить полученные под залог земли кредиты на социальные программы, они не смогут получить прибыль и расплатиться по кредиту, не говоря уже о выплате процентов, – считает представитель Московского банковского совета г-н Лудин. – А если муниципалитеты будут использовать эти деньги для коммерческих проектов, возникает неизбежный вопрос: должны ли местные власти заниматься бизнесом?» Кроме того, ипотека земли, по мнению представителя Московского банковского совета, принципиально не решает проблему отсутствия длинных и низкопроцентных кредитов – она лишь дает дополнительный инструмент для обеспечения кредитов. Около 60% кредитов, выданных российскими банками, выданы на срок до года. И на эту ситуацию, по мнению г-на Лудина, ипотека земли повлиять не сможет. «У меня есть определенные сомнения в том, что иностранные банки будут выдавать кредиты под залог российской земли, – говорит он. – У них есть своя земля. И для них работа на собственном, устоявшемся земельном рынке гораздо привлекательней выхода на только складывающийся рынок российской земли».

В прошлом году академиком Ленкиным в Лотошинском районе был проведен следующий эксперимент. Десять тысяч га сельскохозяйственных земель, в соответствии с законом, были переданы в собственность муниципалитета под строительство агротехнопарка. В настоящее время эти земли оформляются в залоговый фонд. После завершения создания фонда муниципалитет должен получить возможность использовать эти земли в качестве залога при привлечении инвестиций. По оценкам, стоимость этих земель составляет 85 млн долларов. Соответственно, Лотошинский район с годовым бюджетом в 4 млн долларов получает возможность распоряжаться гораздо большей суммой за счет залогового фонда. Сейчас по закону объем государственных гарантий при привлечении инвестиций не может превышать 15% бюджета, что в данном случае выливается в сумму в 600 тысяч долларов. Очевидно, что ипотека муниципальных и сельскохозяйственных земель открывает перед местными властями широкие возможности. Однако для этого необходимо принятие соответствующих поправок.

Однако, спустя более чем 16 лет столичная власть была вынуждена принять документ о передаче земельных участков в частную собственность. С большой степенью вероятности это был вынужденное действие со стороны городской администрации, которое напрямую связано с теми либеральными правилами игры, которые столь целенаправленно вводит федеральный центр, в том числе и на земельном рынке.

Кроме того, в качестве еще одного слабого места эксперты называют слабость российского малого предпринимательства. «Никакой залог земли не позволит предпринимателю рассчитаться по процентам за кредит, – считает президент российской экономической академии им. Плеханова Виталий Видянин. – А в этом случае земля отойдет банку. Фактически это скрытая форма продажи земли». Тем не менее на базе комитета по устойчивому развитию реального сектора экономики и инвестиционной деятельности Московской торгово-промышленной палаты решено создать рабочую группу, которая подготовит поправки в закон об ипотеке земли, разрешающие отдавать в залог муниципальные и сельскохозяйственные земли.
На протяжении всего времени проведения российских реформ столичная власть не поддерживала введение института частной собственности на земельные ресурсы на территории города. Это было официально объявлено в начале 1991 года, когда было принято решение о развитии арендных отношений на только еще зарождающемся земельном рынке столицы.

Несомненно, что принятие Постановления Правительства Москвы О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность (№431-ПП от 27.06.2006) является пока наиболее значимым событием на рынке недвижимости столицы в текущем году.

Частная собственность на земельные участки в столице - капитуляция или очередная отсрочка?

Кроме того, в частную собственность может перейти земля под зданиями, строениями и сооружениями, находящимися в частной собственности. Подать заявку на приватизацию участка под объектом недвижимости получают право владельцы любых зданий и сооружений - от жильцов многоквартирного дома, все помещения которого приватизированы, до собственников торговых центров, складов и офисных комплексов. Если общая площадь зданий, строений, сооружений не превышает 3 тыс. кв. метров, а сам земельный участок не находится на территории, отнесенной к природному комплексу г. Москвы, то решение о передаче или продаже земельного участка принимается префектурой соответствующего административного округа города.

Согласно этому документу, земельные участки в столице могут быть переданы, в том числе и безвозмездно, в собственность юридическим лицам (организациям), которые и так ею владеют на праве постоянного (бессрочного) пользования. Физические лица также могут получить в собственность земельные участки, на которую у них есть право бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.

Однако не каждый земельный участок в Москве может перейти в частную собственность. Согласно вышеприведенному документу, нельзя приватизировать следующие земельные участки:

Приобрести в собственность земельные участки под зданиями, строениями и сооружениями общей площадью больше 3 тыс. кв. метров можно только получив на это разрешение Правительства Москвы.

Достаточно очевидно, что этот документ о передаче в частную собственность земельных участков, по форме приводит московское законодательство в соответствие с Федеральным законом о приватизации, а также с Земельным и Жилищным кодексами РФ.

ограниченные в обороте,
изъятые из оборота,
зарезервированные для государственных нужд.

Поэтому, дело за малым - за практикой. Но на практику потребуется минимум несколько месяцев, только для того, чтобы выявить основные ограничители.

Вместе с тем, мала вероятность того, что процесс оформления земель в собственность может приобрести лавинообразный характер, поскольку порядок купли-продажи земель в Москве еще не отработан на практике. Кроме того, в настоящее время в нем может быть много ограничителей, сдерживающих массовость этого процесса, но и они могут быть выявлены только на практике.

Есть и ряд иных неоднозначных положений в принятом порядке передачи земельных участков в частную собственность. Часть из них дает возможность для злоупотреблений со стороны чиновников. Можно допустить, что в первую очередь земельные участки будут предоставляться в частную собственность только тем лицам, которые имеют с властными структурами особые `эксклюзивные` отношения. Это будет служить неопровержимыми фактами того, что земли в столице передаются в частную собственность (то есть выполняются нормы федерального законодательства), но при этом для большинства участников рынка будут созданы фактически не преодолимые препятствия осуществления подобных действий.

Однако при ознакомлении с документом были выявлены введенные дополнительные ограничения, которых нет ни в ФЗ о приватизации, ни в Земельном кодексе. Так, согласно документу, претендент на приватизацию земли должен предоставить заключение о градостроительных регламентах участка, а также план подземных инженерных коммуникаций в его пределах. Вместе с тем, градостроительный регламент определяет, сколько площади необходимо объекту для его нормальной эксплуатации. Но в настоящее время официально утвержденных градостроительных регламентов в московском законодательстве не существует. Пока нет ответа на вопрос, когда будут приняты эти градостроительные регламенты.

повысить капитализацию ряда компаний, владеющих землей,
повысить их способность привлекать заемные средства на развитие, используя права на земельные участки в качестве объекта обеспечения кредита.

С теоретической точки зрения принятие подобного документа московской властью дает основание говорить о том, что в рыночный оборот вовлекается значительные земельные активы города. Это позволит:

Приватизация земель в ближайшие несколько лет может повлиять на строительный рынок, поскольку может быть создана альтернатива городским конкурсам по получению площадок под застройку.

С большой степенью вероятности, на практике, решение московской власти о продаже земельных участков затронет лишь наименее привлекательные территории, требующих крупных объемов инвестиций для освоения или имеющих значительные ограничения по застройке.

Сергей Миронов предлагает создать государственную строительную корпорацию, которая решит проблемы на рынке жилья

В целом, принятый московской властью документ должен способствовать привлечению инвестиций в столицу, в том числе и иностранных. Но это произойдет лишь спустя некоторое время

Бюджет будущего года направлен на создание стимулов, чтобы заинтересовать регионы и муниципалитеты в эффективной реализации приоритетных национальных проектов, - сказал Сергей Миронов по итогам нулевого чтения бюджета на 2007 год. Тем не менее спикер Совета Федерации считает участие государства в решении проблемы диспропорции предложения и спроса на рынке жилья недостаточным.

Председатель Совета Федерации Сергей Миронов предложил создать в России государственную строительную компанию. За счет работы государства на строительном рынке можно преодолеть дисбаланс между предложением и спросом. По мнению Сергея Миронова, для стабилизации цен на квартиры можно потратить бюджетные деньги. В СФ недовольны ходом реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России.

Однако по-прежнему диспропорция предложения и спроса, обострившаяся в связи с ростом спроса на жилье из-за развития ипотеки и реализации национального проекта по жилью, остается острой проблемой.

Регионы получают больше возможностей для удовлетворения спроса на жилье. Например, в распоряжение регионов передаются средства на строительство объектов местного значения, которые раньше включались в Федеральную адресную инвестиционную программу. Эти изменения расширяют возможности регионов по реализации нацпроекта Доступное жилье.

Спикер Совета видит решение проблемы в активном вмешательстве государства в ситуацию. Государство должно повлиять на ситуацию на рынке жилья, - заявил Миронов. Проверки прокуратуры и ФАС желаемого результата не дадут, необходимо появление государственной строительной компании, которая будет диктовать ценовую политику на рынке жилья, считает спикер.

Строительные компании мало заботятся о снабжении рынка и потребителей доступным жильем, - упрекает участников рынка Сергей Миронов. К сожалению, в условиях дефицита жилья и земельных участков некоторые представители строительного бизнеса поставили на первое место в решении задач по реализации нацпроектов стремление к собственному спекулятивному обогащению. Ничем иным объяснить резкий скачок цен на жилье нельзя, - считает глава СФ.

Однако отказываться от ведомственных проверок строительного рынка чиновники пока не хотят. Государство не должно позволять спекулировать и богатеть на национальных проектах фирмам, подрядившимся претворять эти проекты в жизнь, - сказал Миронов и похвалил проверку Генпрокуратуры по наличию ценового сговора компаний-застройщиков, начатую на прошлой неделе, назвав ее своевременной и целесообразной.

Господин Миронов не уточняет, какие же функции будет выполнять строительная компания. По его замыслу новая структура должна выполнять поставленные государством задачи по нацпроекту Доступное жилье, предлагать квартиры по реальным ценам, включающим в себя себестоимость и фиксированную норму прибыли. Настройка цен на рынке жилья только с помощью административных рычагов кардинально ситуацию не изменит, - опасается Сергей Миронов.

Однако попытки получить полный список объектов показали: говорить, что проблема улажена, преждевременно. Споры о том, кто станет хозяином баснословно дорогих зданий в центре Москвы, далеко не закончены. Еще в понедельник Герман Греф, отметив, что список не секретный, был готов перечислить все без исключения объекты, которые обрели наконец согласованного собственника (в соответствие с договоренностями федеральный центр получит 210 объектов в Москве, город же становится обладателем 751 объекта). Но, естественно, не смог этого сделать, так как не помнил все наизусть. Мы отдали Москве здание мэрии и Мосгордумы, а еще ГУМ и ЦУМ, -- перечислял г-н Греф, отвечая на вопрос Времени новостей. -- Гостиный Двор и Манеж тоже Москве отдали, так как они были реконструированы на средства московского бюджета.

Независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов считает, что в принципе только государство может решить проблему доступного жилья в стране, однако вмешательство должно быть продуманным. Предложение Миронова может быть целесообразным. Но непонятно, что именно будет представлять собой эта строительная компания. Если государство хочет со своими деньгами выйти на рынок, то проблема не решится оно скупит квартиры, имеющиеся на рынке, решит свои проблемы. Но объемы предложения не возрастут. Не надо думать, что жилья строится мало ДСК загружены на полную мощность. А вот если государство сможет дополнительно создать всю производственную цепочку от производства дверей и шурупов до строительства домов тогда это будет эффективным вмешательством.
Еще вчера казалось, что в затянувшейся тяжбе по поводу столичной собственности между министрами Германом Грефом и Алексеем Кудриным -- с одной стороны и мэром Москвы Юрием Лужковым -- с другой поставлена точка. В конце прошлой недели был подписан протокол о разграничении прав собственности Москвы и Российской Федерации на объекты культурного наследия. Мы договорились, что все здания, где располагаются федеральные органы власти, прокуратура, милиция и другие федеральные учреждения, а также все объекты социально-культурного значения, такие как музеи и театры, перейдут в федеральную собственность, а те здания, где находятся муниципальные учреждения, мы отдадим Москве, -- описал журналистам суть договоренностей министр экономического развития Герман Греф.

Впрочем, после подписания протокола стало известно, что за Москвой также остаются усадьбы Коломенское, Царицыно, Кузьминки, дом Александра Пушкина на Арбате, Провиантские склады, гостиница Националь, Елисеевский магазин, Китайгородская стена. Федеральному центру отошли Кремль, дом Пашкова, Андронников монастырь, Казанский вокзал, здание МАРХИ, Монетный двор, Дворец Петра I на Яузе, Старый государев двор, а также все захоронения у Кремлевской стены и ряд могил на Новодевичьем кладбище и на кладбище Донского монастыря.

Однако в самом Министерстве экономического развития всего лишь день спустя Времени новостей заявили, что список предоставить никак невозможно. Список получил гриф для служебного пользования и опубликован быть не может, -- заявил представитель министерства. Причину, по которой документ вдруг стал недоступным, в министерстве не назвали.

Получается, что за время, которое понадобится для внесения этих поправок, список вполне может измениться в пользу того или иного интересанта. Сейчас все объекты, которым предстоит перейти к Москве, находятся на балансе Росимущества.

О том, что дискуссии вокруг спорной собственности не завершены, говорит и тот факт, что идущие судебные дела приостановлены, но не прекращены. Окончательно решить вопрос о разграничении прав можно будет только после внесения изменения в закон Об охране памятников в Российской Федерации, -- уточнил глава МЭРТ.

Московские власти упирали на то, что памятники разрушались и все работы по их реконструкции проводились на деньги города. Федералы в ответ замечали, что если вы делаете ремонт в чужой квартире, это не повод считать ее своей. По ходу споров московское правительство решило перестраховаться и предложило внести в Госдуму законопроект, который бы урегулировал все юридические коллизии.

История конфликта уходит корнями еще в 90-е годы. Тогда на волне всеобщей демократизации московские власти зарегистрировали на себя почти тысячу исторических объектов. И за последующие несколько лет 120 из них успели продать. Однако судебные тяжбы начались только в 2002 году, когда федеральная власть вдруг спохватилась и вспомнила о потерянной собственности.



Главная --> Публикации