Главная --> Публикации --> Новые аэропорты москвы и питера Девелоперы задумались, при какой цене на нефть цены на перегретом рынке недвижимости упадут Шесть вопросов о главном. юридическая чистота квартиры Элитная квартира отдается на съем Дмитрий медведев ищет новые способы снизить цены на жилье

Менеджер по ключевым клиентам компании МЛП Анна Якубова подтвердила факт сделки с Relogix, однако комментировать ее детали отказалась. Заключение договора с МЛП подтвердил и гендиректор Relogix Александр Гутекулов. По его словам, несмотря на то что у компаний есть общий учредитель Ренова Капитал, сделка заключена на рыночных условиях.

Санкт-Петербург - Складской оператор Relogix арендовал 56 000 кв. м в логистическом комплексе, строительство которого начала в этом году компания МЛП-КАД. Стоимость сделки, заключенной на 10 лет, более $60 млн. Участники рынка сомневаются, что оператор сможет найти достаточно клиентов, поскольку местные ритейлеры предпочитают собственные складские площади.В феврале дочка МЛП МЛП-КАД договорилась с администрацией Ленобласти о строительстве складского комплекса класса А на участке площадью около 40 га у кольцевой автодороги (КАД) во Всеволожском районе. Ввод в эксплуатацию первой очереди площадью 72 000 кв. м запланирован на II квартал 2007 г., общая площадь комплекса МЛП Уткина Заводь составит около 183 000 кв. м, его стоимость, по данным комитета экономического развития Ленобласти, превышает $135 млн. А недавно девелопер заключил первый договор на аренду еще не построенного комплекса. Более 56 000 кв. м в Уткиной Заводи арендовал Relogix, сообщил Ведомостям Алексей Новиков, директор отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank, которая выступает в качестве консультанта МЛП. По его словам, договор заключен сроком на 10 лет, его стоимость более $60 млн.

Под договор об аренде МЛП будет проще привлекать кредиты на строительство терминала, полагает руководитель строительного проекта в Ленобласти Сергей Свешков.

Как сказал Новиков, это крупнейшая сделка на петербургском рынке складской недвижимости. Рекордом российского рынка пока является договор этих же компаний об аренде cкладского комплекса Пушкино площадью около 75 000 кв. м на Ярославском шоссе в Москве, говорит консультант.

По данным Colliers International, объем качественных складских площадей в Петербурге по итогам 2005 г. составил около 115 000 кв. м, большая часть которых построена и используется под нужды производственных и торговых компаний.

Гутекулов считает петербургский рынок логистики очень перспективным. По его словам, здесь практически нет крупных логистических операторов, а торговые сети, которые нуждаются в складских услугах, растут очень быстро. До сих пор крупные ритейлеры предпочитали пользоваться собственными складами. Однако обороты сетей растут очень быстро, и на каком-то этапе собственных складских мощностей может не хватать или, наоборот, они окажутся в избытке. Работа с логистическим оператором позволяет фиксировать расходы на снабжение и не отвлекаться на решение недостатка или переизбытка складов, говорит Гутекулов.

С ним согласен начальник отдела развития группы компаний Виктория Игорь Николаев. По его словам, интерес к поставщикам логистических услуг пока только теоретический. Его компания рассматривала варианты сотрудничества с логистическими компаниями, но выбрала путь развития собственной сети распределительных центров. Мы пришли к выводу, что это надежнее, а от надежности поставок в ритейле многое зависит, полагает он. В ближайших планах компании, по его словам, строительство собственного распределительного центра в Петербурге стоимостью несколько миллионов долларов.

Аутсорсинг логистических услуг мог бы заинтересовать компанию, говорит Виктор Важенин, гендиректор компании ABC Электроника, развивающей сеть магазинов под маркой Телемакс. Он уточняет, что такой интерес появится, если это позволит сократить издержки по логистике и при этом будет обеспечено качество услуг, в том числе надежная система инвентаризации товара, соблюдение графиков поставок. Пока мы не нашли в городе компанию, которая смогла бы обеспечить такой сервис, поэтому мы используем собственные складские площадки, говорит Важенин.

Холдинг Международное логистическое партнерство (МЛП) создан два года назад для развития складских проектов в России и на Украине. Под строительство каждого терминала создается отдельная компания. В МЛП, в частности, входит компания Pascalis Gardner Partner, созданная Мишелем Паскалисом, бывшим руководителем компании Jones Lang LaSalle в Центральной и Восточной Европе, и Брюсом Гарднером, бывшим партнером Ренессанс Капитала. Примерно по 30% акций компании владеют Ренова Капитал, украинская группа Приват и структуры, близкие к Александру Мамуту.
Как стало известно Ъ, департамент имущества Москвы вводит унифицированные требования к отчетам об оценке столичной коммерческой недвижимости. Московские чиновники согласны оплачивать более дорогие услуги оценки ради повышения качества отчетов. Участники рынка считают, что это приведет к вытеснению с рынка небольших и недобросовестных компаний.

Компания Relogix сетевой логистический оператор, образованный в июне 2005 г. фондом прямых инвестиций Ренова Капитал. Арендует складской комплекс в Москве и развивает сеть собственных складов в Петербурге, Самаре, Новосибирске и Екатеринбурге. Прогнозируемый оборот компании на этот год около $16 млн.

По информации Ъ, данные правила основаны на методических разработках Ассоциации российских магистров оценки (АРМО). По словам исполнительного директора АРМО Елены Петровской, за основу были взяты адаптированные к российским условиям американские стандарты оценки, в которых акцент делается на полноту отражения информации и ее проверяемость. По ее мнению, новые требования делают отчеты понятными и прозрачными для заказчиков, а самим оценщикам помогут избежать судебных разбирательств. При этом госпожа Петровская не исключает, что введение новых правил повлечет повышение цен на эти услуги, так как компаниям придется вводить ряд новых процедур.

В распоряжении Ъ оказалось распоряжение департамента имущества города Москвы (ДИГМ) #2455 Об утверждении рекомендаций к отчету об оценке стоимости нежилой недвижимости. Согласно документу, всем оценочным компаниям, выполняющим оценку по заказу ДИГМ, рекомендуется использовать в работе унифицированную форму отчета об оценке.

В год ДИГМ в среднем заключает от пяти до семи тысяч договоров об оценке нежилой недвижимости на сумму до $100 млн. Сейчас при ДИГМ аккредитовано 67 оценочных компаний и 2 независимых оценщика.

С введением новых правил московские власти хотят добиться систематизации нескольких тысяч разношерстных отчетов об оценке, которые поступают в департамент, и в конечном итоге повысить их качество, говорит руководитель управления оценки ДИГМ Роман Камаев. Он надеется, что новые правила стимулируют оценочные компании ввести или ужесточить системы выходного контроля за отчетами. При этом рост стоимости оценки не рассматривается департаментом как существенный фактор.



В большинстве оценочных компаний, опрошенных Ъ, считают, что им удастся соблюсти новый стандарт. Однако новые требования могут вынудить ряд компаний покинуть весьма привлекательный московский рынок. В этих требованиях нет ничего сверхъестественного, но те, кто не сможет их выполнять, должны будут уйти с московского рынка, говорит председатель правления Московского общества оценщиков Виталий Зимин. То, что в списке аккредитованных при ДИГМе компаний могут произойти изменения, подтвердил и Роман Камаев. Соблюдение оценочными организациями в работе требований унифицированного отчета будет являться в будущем году одним из конкурсных критериев, утверждает он.

В глубину веков

Подмосковный город Люберцы, расположенный в 20 километрах к юго-востоку от Москвы и известный своей многовековой историей, обладает сегодня хорошими возможностями и перспективами. С ним даже могут поспорить и соседние спальные районы столицы. Судите сами.

Свое название село Либерицы получило по именам владельцев - Назария и Либера.

Небольшая промышленная станция на Рязанском направлении Московской железной дороги за несколько десятилетий превратилась во второй крупный по величине после Подольска город ближнего Подмосковья. Город Люберцы известен с 1621 года как деревня Люберицы. В 1623 году в писцовых книгах упоминается как деревня Назарово, Либерицы тож, на речке на Либерицы. В 1632 году деревня разрастается, и ей присваивается статус села.

Когда в 1862 году через город прошла железная дорога, окрестные места стали излюбленным местом отдыха москвичей. Здесь началось активное строительство дач. Лишь с конца XIX столетия в городе стала развиваться промышленность, когда в 1897 году здесь началось строительство завода паровых машин. После этого город вырос еще больше: он стал центром машиностроения, металлообработки, а также пищевой промышленности.

С 1705 года село было владениями князя Александра Меньшикова, а после его ссылки стало собственностью будущего императора Петра III, принца Карла Петра Ульриха.

Взгляд в будущее

А уже через сто лет, в 1984 году, в состав Москвы вошла значительная часть Люберец (сегодня это микрорайоны Ухтомский, Жулебино, Кожухово и НовоКосино).

В настоящее время в Люберцах застраиваются целые кварталы: Красная горка, Солнечные часы, Октябрьские проезды и другие. Благодаря разработке единого проекта застройки, лучшей организации работ, а также экономии на внешних и внутренних сетях, комплексная застройка позволяет существенно сократить затраты и сроки строительства.

Сегодня население Люберец - около 200 тысяч жителей, и эта цифра постоянно увеличивается. Этим можно объяснить интерес ряда московских и местных инвестиционно-строительных компаний к городу. Участники рынка недвижимости уверены, что у города большое будущее. Ведь именно в Люберцах в 2001 году была разработана и начала функционировать целевая программа ликвидации ветхого жилого фонда в Московской области на 2001-2010 годы. Согласно этой программе, в городе нужно было снести 38 ветхих жилых домов, а на освободившихся территориях возвести 32 современных многоэтажных жилых дома.

Еще одной отличительной особенностью застройки города является строительство жилья на месте старых домов советского периода, таким образом, жители получают квартиры в районе с уже сложившейся инфраструктурой.

Как отмечает маркетолог компании Сити - XXI век Ярослав Куренков, люди предпочитают покупать квартиры в тех домах, в составе которых или поблизости есть детские сады, школы, магазины, спортплощадки - одним словом, развитая инфраструктура. Квартиры в таких новостройках приобретают как москвичи, стремящиеся улучшить жилищные условия, так и местные жители.

Однако высокие темпы строительства жилья приводят к тому, что все большую нагрузку испытывают имеющиеся водо-, газо, электро - и прочие сети. Их модернизация и расширение происходят не так быстро, как хотелось, - добавляет Я. Куренков.

Как и во всех городах ближнего Подмосковья, объемы строительства жилья в Люберцах довольно широки. И по качеству возводимые дома ничем не уступают московским. В последние два года в городе наблюдается тенденция вытеснения панельного строительства монолитным, - подчеркивает Я. Куренков. По его данным, среднерыночные цены в Люберцах приближаются к стоимости жилья в новостройках экономкласса в московских районах, расположенных рядом с МКАД. Так, средняя стоимость квадратного метра в люберецких новостройках в июне текущего года составляла 30 за квадрат. Это на 6,1% выше, чем в июне. Что касается вторичного рынка жилья, то здесь стоимость квадратного метра значительно выше - 3 При этом темпы роста цен на недвижимость В Люберцах превышают аналогичные показатели для Москвы.

Люберцы с советских времен унаследовали разветвленную инженерную социальную и транспортную инфраструктуру, поэтому властям для ее развития много делать не надо. Необходимо лишь поддерживать и развивать ее, - характеризует инрфаструктуру города аналитик Бюро недвижимости Агент 002 Александр Слета.

Не хуже столичной

Нельзя не отметить, что с 2005 года между Казанским вокзалом и городом Раменское стал курсировать скоростной электропоезд Спутник, который делает остановку и на станции Люберцы-

Действительно, инфраструктура города не уступает столичной. И, судя по прогнозам, в ближайшие годы она будет развиваться все дальше и дальше. Взять хотя бы транспортную составляющую: сегодня жителям города до Москвы рукой подать. На электричке, которая курсирует с 10 минутным интервалом, до ближайшей станции метро Выхино можно добраться за 10 минут, а до Казанского вокзала за 25-30 минут. Для сравнения, например дорога из того же, но столичного Митино или Куркино до центра займет гораздо больше времени.

Возможно, через пару лет жители Люберец и вовсе будут избавлены от зависимости от электричек и бесконечных пробок, поскольку в 2009 году столичные власти планируют продолжить Таганско-Краснопресненскую линию метро до района Жулебино, где на Лермонтовском проспекте появится станция Пронская. Также у местных властей есть идея продлить Калининскую ветку метрополитена до района Ново-Косино, где появится одноименная станция метро. Однако пока проекты находятся только в разработке. После ввода в эксплуатацию двух станций метро расстояние от Люберец до центра Москвы может значительно сократиться.

До центра можно добраться и на автомобиле по Октябрьскому проспекту или Ново-Старорязанскому шоссе. Предусматривается и строительство объездной дороги, которая соединит Старое и Новое Рязанское шоссе и сократит расстояние до Москвы.

Динамичное развитие инфраструктуры города на сегодняшний день связано с осуществлением комплексной застройки города, которая предусматривает и строительство объектов социального назначения, - говорит Я. Куренков.

Все включено

Власти города большое внимание уделяют образованию. Здесь находятся Российская таможенная академия, Институт горного дела им. Скочинского, Гуманитарный социальный университет, Московский госудаственный университет культуры и искусств, в общей сложности 36 дневных учебных заведений.

Сегодня в Люберцах созданы хорошие условия для занятий спортом: здесь есть и бассейны, и спортзалы, и современные фитнес-клубы. Кроме того, недавно в городе открылся Дворец спорта Триумф, оборудованный по последнему слову техники.

По словам Эдуарда Якушенко, первого заместителя руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Правительства Москвы, число нуждающихся на сегодняшний день составляет 600 тыс. человек. Это очень большая цифра, поэтому новую квартиру можно ждать более 10 лет.

Обращают внимание на город и его окрестности и крупные столичные девелоперы. Например, на Новорязанском шоссе расположен крупнейший гипермаркет Marktkaft, торговая площадь которого составляет 29 тыс. кв. метров. Кроме того, в Люберцах развита сеть универсамов Пятерочка, 12 месяцев, Седьмой континент и многих других.
С момента формирования рынка недвижимости социальное жилье стояло особняком среди различных классов продаваемых и покупаемых квартир. Как бы ни отговаривало наше правительство становиться в очередь на улучшение жилищных условий, как бы ни урезало оно льготы инвалидам и пенсионерам, в стране сохраняется значительное число людей, не способных самостоятельно приобрести квартиру.

Параллельно в столице принято рассчитывать и реально существующую среднюю площадь по Москве. Количество площади в городе делится на количество людей, в результате получается около 23 кв. м на человека. Учитывая это показатель, можно констатировать, что значительная часть населения Москвы, да и других регионов, лишена возможности получить социальное жилье.

Интересно, что в очередь можно встать, при условии, что у вас менее 10 кв. м на человека. А ведь у многих может быть 10,5 или 11 кв. м., что, согласитесь, фактически ничем не отличается от 10 кв. м.

Один из самых модных примеров - ипотечное кредитование. Далее следуют различные накопительные программы, строительные кооперативы и иные виды долевого участия в строительстве (правда, в связи с участившимися случаями мошенничества в последнее время, доверие к таким схемам резко снизилось).

Да и само понятие очередник постепенно расплывается и все чаще под социальным жильем понимают дешевую, но не бесплатную квартиру. В прессе последних лет найдется масса упоминаний социального в значении эконом-класс, доступное, ипотека для молодой семьи и даже рента. И все чаще мы слышим о социальной направленности различных программ приобретения недорогого жилья, полностью или частично оплачиваемого из кармана покупателя.

Так вот, до момента выкупа жилая площадь будет относиться к социальному жилью. Кстати, если верить нынешним застройщикам, планировка в таких квартирах должна быть более удобной, нежели в лидировавших в 60-х годах хрущевках. Причем наравне с постройкой крохотных квартирок, аналогичное жилье могут создавать и на вторичном рынке - путем перепланировки уже имеющихся больших квартир.

За бортом этих программ остается немалая доля семей среднего достатка, молодых специалистов, а также учащихся, вынужденных снимать квартиры по баснословным ценам. Ведь цены на рынке аренды квартир, особенно в Москве, давно уже зашкаливают всевозможные пределы. Приобрести жилье даже при условии получения льготных ссуд многим не по карману. Вот почему сейчас на правительственном уровне ставится вопрос о создании в новых домах малометражных квартир, где на правах нанимателей могут поселиться студенты вузов, а также те, кто только начал свой трудовой путь. В последующем такую квартиру можно будет выкупить в кредит и переехать в более комфортное жилье.

Трудно отнести к социальной сфере и выделение военным специальных жилищных сертификатов, на которые приобрести квартиру можно лишь в глухой деревне, так как закладываемые выкупные цены уже давно не соответствуют реальности, а для риэлторов - это и вовсе филькина грамота Не подходит к разряду социального жилья и площадь, выделяемая одиноким пожилым людям, которые отдали свою квартиру в замен на меньшую - таким образом они фактически купили себе до конца жизни пакет социальных услуг: медицинское обслуживание, продовольственное обеспечение, услуги няни или сиделки.

А теперь, давайте вспомним, возвращаясь к ранее упомянутым доступным схемам кредитования, об их так называемой социальности. Насколько вообще применим этот термин? Если не вдаваться в подробности, то благодаря какой бы то ни было покупки в кредит (если только кто-то не оплачивает за вас часть ссуды), стоимость квартиры в итоге увеличивается минимум в 1,5 раза. Думается, комментарии излишни.

В этом жилье нет смежных комнат, и даже в однокомнатных квартирах есть балконы (лоджии) и прихожие. Более того, такие квартиры продаются направо и налево без финишной отделки - фактически это каменный бокс без труб, сантехники, а, порой и без электропроводки. Называется этот бокс - квартирой эконом-класса и только потому, что он немножко дешевле такого же бокса в монолитно-каркасном доме.

Однако, социальное жилье крепко засело в сознании многих чиновников. Действительность же такова: социального жилья выделяется крайне мало, как и строиться жилья эконом-класса. Кстати, свое название такой вид недвижимости получил не из-за тотальной экономии на лифтах, мусоропроводах, лестницах или стенах? Это жилье - пусть панельное - полностью должно соответствовать всем требованиям, нормам, СНИПам. В противном случае дом невозможно будет сдать.

Так что слово эконом никакого отношения к экономии, а уж тем более к какой-либо выгоде, не имеет. Эконом придуман для тех, кто фактически осуществляет переезд с доплатой.

Незначительные приятные исключения для жителя монолита - подземный паркинг и однородный контингент - здесь живут люди бизнеса. Человек, приобретающий квартиру в панельке лишен такого славного окружения. Взамен ему предлагается ремонт новоприобретенных квадратных метров, который обычно обходится чуть ли не в половину стоимости приобретенной квартиры.



Главная --> Публикации