Главная --> Публикации --> Земля - строителям, квартиры - дольщикам Новые аэропорты москвы и питера Девелоперы задумались, при какой цене на нефть цены на перегретом рынке недвижимости упадут Шесть вопросов о главном. юридическая чистота квартиры Элитная квартира отдается на съем

Разработка нового документа была предусмотрена планом действий Правительства РФ по реализации программы социально-экономического развития РФ на 2006 2008 годы.

Недавно, 29 июля 2006 года, был опубликован закон, который призван повысить доступность ипотечных кредитов для граждан. Речь идет о Федеральном законе, вносящем изменения в Закон Об ипотечных ценных бумагах, принятый еще в 2003 году.

Наибольший резонанс среди участников рынка получила норма, исключающая положение об обязательном страховании заемщиком (физическим лицом) жизни и здоровья. Не секрет, что страхование существенно повышает расходы на получение ипотечного кредита. По мнению Правительства РФ, требование о страховании жизни и здоровья заемщика является чрезмерным, поскольку кредитор по договору с гражданами уже имеет достаточное обеспечение своих имущественных притязаний в виде залога недвижимого имущества. Однако с этой позицией не согласны многие банки и страховые компании, которые намерены сохранить страхование жизни и здоровья наряду с другими видами страхования в качестве обязательного требования к заемщикам.

Закон направлен на то, чтобы устранить препятствия для выпуска ипотечных ценных бумаг. Их выход на рынок позволит банкам активнее использовать механизм рефинансирования, что в свою очередь приведет к снижению ставок по кредитам для населения.

Еще одним важным изменением в Законе Об ипотечных ценных бумагах стала норма, уточняющая состав ипотечного покрытия. Теперь в него запрещено включать требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, если это имущество в течение шести месяцев и более не застраховано от риска утраты или повреждения. В этом случае эмитент ипотечных ценных бумаг (организация, их выпускающая) может заменить данное требование на другое.

Напомним, что на сегодняшний день банки предлагают ипотечному заемщику комплексное страхование:
имущества (производят в обязательном порядке в соответствии со ст. 31 Закона Об ипотеке (залоге недвижимости);
жизни и здоровья (требовалось в случае, если ипотечный кредит планировалось рефинансировать путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, теперь данное обязательство снято);
риска утраты права собственности на недвижимость (титульное страхование, обеспечивающее возмещение убытков в случае утраты права собственности на приобретенную недвижимость).
Общие расходы на страхование у ипотечного заемщика составляют 0,3 2 % от суммы кредита ежегодно, на страхование жизни и здоровья уходит от 0,2 % (в зависимости от возраста и здоровья заемщика). Но страховые компании постоянно снижают тарифы под давлением банков и других участников рынка, отмечающих негативное отношение граждан к этим затратам, которые начисляют в довесок к выплатам по ипотечному кредиту.

Другие изменения в Закон Об ипотечных ценных бумагах состоят в следующем.

Ранее в Законе Об ипотечных ценных бумагах не было предусмотрено правовых последствий за нарушение требования о страховании недвижимости в течение всего срока действия обязательства.

Эмитенту ипотечных ценных бумаг позволено использовать входящие в состав ипотечного покрытия денежные средства для исполнения обязательств перед владельцами ипотечных ценных бумаг (право погашать расходы за счет ипотечного покрытия должно быть предусмотрено решением о выпуске облигаций).

Допускается возможность включения в ипотечное покрытие требования о возврате основной суммы долга по кредитным договорам и договорам займа отдельно от требования уплаты процентов по ним. Это мотивируется невозможностью заранее установить фактический размер процентов по ипотечным кредитам (займам).

Управляющий ипотечным покрытием получает возможность реализовать права требования, составляющие ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия, в случае если такое требование не соответствует законодательству или по нему допущена просрочка исполнения.

Разрешена эмиссия двух и более выпусков ипотечных облигаций на основе одного ипотечного покрытия, что позволит выпускать ценные бумаги с различным уровнем риска и доходности для любых категорий инвесторов.

Облигации, обеспеченные заложенной недвижимостью, смогут покупать банки, организации и даже физические лица, вкладывающие средства в ценные бумаги.

Изменения, внесенные в обсуждаемый закон, позволяют участникам рынка выпускать и приобретать ипотечные ценные бумаги разной степени надежности и доходности, а также создают благоприятный режим для рефинансирования соответствующих кредитов (займов).

Этап, на котором находится сегодня рынок жилья, уникален: того, что происходит сейчас, не было за все 15 лет развития рыночных отношений в сфере недвижимости. Бешеные цены не оправданы никакими затратами и взаимоотношениями, считает Владимир Ресин. Да, подорожали стройматериалы, вырос в цене металл, но эти издержки не стоят тех сумм, по которым квартиры выставляют на продажу. Первый заместитель мэра Москвы видит основную причину увеличивающейся стоимости недвижимости в постоянно растущем спросе на столичное жилье. Тенденция, получившая сегодня распространение, такова: многие россияне покидают родные города и отправляются в Москву. Они готовы платить за лучшее качество жизни, которое рассчитывают найти в столице. Создавшийся ажиотаж и стимулирует рынок. Поэтому одним из механизмов сдерживания цен на столичную недвижимость, по мнению В. Ресина, должно стать повышение уровня жизни в регионах. Нужно дать людям возможность работать и зарабатывать там, где они живут, утверждает он.


Основная проблема, с которой сталкиваются сегодня потребители рынка недвижимости, безудержный рост цен. Строители приводят в свое оправдание такие факты, как увеличение стоимости стройматериалов, существование обременения по доле города и инфраструктуре, недоброкачественность законодательства, отсутствие необходимых энергомощностей и многие другие. Все это, по их мнению, является основанием для повышения цен на квадратные метры. А что же государство? Может ли оно как‑то повлиять на ситуацию, хотя бы приостановить бешеный галоп, который, признаться, порядком утомил всех действующих лиц рынка? Вполне естественно, что вопрос о ценах был первым на пресс-конференции с участием руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы Владимира Ресина.

Если говорить о городском обременении, которое, по словам строителей, значительно влияет на конечную стоимость, то власти не могут пойти на изменение процентного соотношения коммерческого жилья и доли города, поскольку острота жилищного вопроса для коренных москвичей еще не снята. В очереди на социальное жилье сегодня стоят 200 тыс. человек, многие из которых ждут улучшения условий существования еще с советских времен.

Кроме того, цены в Москве стремятся вверх во многом из‑за того, что граждане покупают квартиры впрок. Люди вкладывают в недвижимость средства, полученные в качестве премиальных выплат за успешную работу в компании, концерне. При высоких потребностях в жилье и платежеспособности населения цены на квартиры в ближайшее время вряд ли снизятся.

Что касается стоимости жилья, то правительство Москвы не является участником рынка, способным повлиять на ценообразование. Социальное жилье единственный сектор, где город волен устанавливать цены ниже рыночных. Все остальные сегменты рынка находятся в зависимости от существующих экономических отношений. Но, используя авторитет и силу влияния московской мэрии, Владимир Ресин обратился к строителям и инвесторам с рекомендацией приостановить рост цен, и некоторые из них, по словам главы столичного стройкомплекса, прислушались к этому призыву. Он подчеркнул, что его слова следует расценивать именно как рекомендацию, но ни в коем случае не как распоряжение.

Вместе с тем руководитель стройкомплекса Москвы подчеркнул, что увеличивать количество возводимого жилья столичные власти не могут. Нельзя превратить город в каменные джунгли, заявил он.

В реальности же только предстоит освободить площадки под новую застройку и снести частные дома (71 строение). Именно это обстоятельство и составляет основу конфликта с жителями поселка. У многих из них есть небольшие придомовые наделы. Кроме того, при сносе построек в расчет принимают и землю под самими домами. Собственники просят выделить им в Москве участки взамен изымаемых. Но у столицы нет таких ресурсов, и городские власти готовы предоставить людям землю только в области. В переговорах с бутовцами поднят и вопрос оценки: по данным независимых экспертов, сотка здесь стоит 7 10 тыс. долл., но собственников не устраивает такая цена. Они хотят, чтобы им выплатили деньги, как за участок в Барвихе 50 100 тыс. долл. за сотку, сказал В. Ресин. По его словам, договоренность о переселении достигнута с 243 гражданами из 329, в новые квартиры уже переехали 84 собственника, нет пока взаимопонимания с жителями девяти домов. Конфликты, подобные бутовскому, возникли не вчера и будут развиваться в дальнейшем, считает руководитель московского стройкомплекса. Но в таких ситуациях надо искать общий язык находить основание, которое устроило бы и жителей, и город (В. Ресин).

Переходя к следующей острой теме, вот уже несколько недель будоражащей жителей юго-запада столицы, министр сказал, что там много противоречий. Но конфликт, возникший в Южном Бутове, власти Москвы решат мирно, без вмешательства судебных приставов. Дело в том, что территория поселка давно, еще в советские времена, была включена в состав Москвы, но черед ее застройки настал только сейчас. Здесь планируют ввести в эксплуатацию около 268 кв. м жилья, предназначенного для реализации городских социальных программ. В основном это будут дома серии П-46М, а также монолитные 9 15-этажки по индивидуальным проектам. Здесь также можно найти место для малоэтажной застройки. В целях благоустройства территории западной части поселка там предусмотрено создание парковой зоны. Кроме того, решено восстановить каскад прудов, высадить аллеи, разбить цветники. Но пока все перечисленное в проекте.

В последнее время столица испытала потребность в детских дошкольных учреждениях, и сейчас в городе идет работа в данном направлении. Задача, поставленная мэром Москвы Юрием Лужковым, такова: в 2006 и 2007 годах ввести в строй по 100 современных детских садов, одна часть которых совершенно новые объекты, другая реконструированные здания. В рамках городской программы запланировано возвести 10 садов из упомянутой сотни, на дополнительные средства мэрии 70 объектов, а за счет инвесторов остальные. Созданы два проекта типовых зданий для дошкольников на 125 и 220 мест, рассчитанные соответственно на 6 и 12 групп. В среднем на одного ребенка будет приходиться по 25 кв. м площади. Вместе с тем журналисты обеспокоены сроками: успеют ли строители к октябрю сдать обещанные детсады? Самое трудное здесь найти площадку, решить вопросы с проектом, с подготовкой. А чтобы выполнить сами строительные работы, нужны два-три месяца, пояснил В. Ресин. Строители готовы работать в четыре смены, три раза в сутки проводить оперативные совещания, чтобы малыши могли вовремя въехать в новые сады. Так что я уверен, что объекты будут введены в строй, заключил первый заместитель мэра Москвы. Кроме того, к первому сентября должны сдать в эксплуатацию все строящиеся школы.

Москва больше не расширяется за МКАД, и Бутово один из немногих столичных районов, которые пригодны для массового строительства. В числе других больших строек Владимир Ресин назвал Щербинку, поселок Северный, Марфино, Жулебино. Все остальное жилье решено возводить по точечному методу либо на месте реорганизованных промышленных зон.

В 2006 году Москва ждет от строителей 5 млн кв. м жилья, еще в 2 млн кв. м жилых площадей нуждается Подмосковье, а также другие 59 городов России, в которых развернул свою деятельность столичный стройкомплекс. Ожидается, что в ближайшие годы общие объемы, сдаваемые московскими строителями, приблизятся к 10 млн кв. м в год. Сегодня же одновременно идут работы на 4 тыс. объектах, а в сфере строительства трудится около миллиона человек, большая часть которых жители Москвы и Московской, а также близлежащих областей. Доля иногородних (тех, кто приехал из дальних регионов и СНГ) составляет не более 10 %, сообщил В. Ресин. Растет престижность профессии строителя. Профильные учебные заведения отмечают, что увеличивается конкурс, все чаще на строительных площадках, в проектных институтах (в том числе на руководящих должностях) можно встретить молодых людей, которые приносят в отрасль новые идеи. Немаловажным фактором для притока свежих сил становится материальная составляющая. Средняя зарплата строителя около 20 тыс. руб. в месяц. Есть люди, получающие по 30, 50, 70 тыс. руб. Социальное благополучие рабочих, в свою очередь, неразрывно связано с качеством их труда, отметил В. Ресин. Результат их созидательной деятельности дома, которые простоят не 25 лет, а, я надеюсь, не одно столетие.

На пресс-конференции продолжалось обсуждение проблемы обманутых дольщиков. Комиссия по проверке выполнения контрактов по строительству жилых домов рассматривает каждый случай в отдельности, а информацию о решениях, принятых по итогам заседаний, можно найти на официальном портале стройкомплекса, название которого Строительный мир. Владимир Ресин считает, что надо завершить работы на всех объектах, каждому пострадавшему предоставить квартиру или вернуть деньги. Ожидается, что проблему удастся полностью исчерпать в 2008 году.

Приобретать квартиру на стадии строительства, бесспорно выгодно. К моменту сдачи дома стоимость жилья в нем повысится, и покупатель окажется в выигрыше. А, учитывая нынешнюю стоимость одного квадратного метра недвижимости, многим не остается ничего другого, как вкладываться в фундамент и подписывать договор долевого участия, порой позабыв о подводных камнях такого удовольствия.



Конечно, сумма, предполагаемая для строительства в реальности меньше, нежели фактически взимаемая с соинвесторов или дольщиков, как их еще называют. Застройщик страхуется от инфляции, повышении цен на энергоносители и строительные материалы, а главное - не забывает о собственной выгоде, размер которой часто завуалирован всевозможными расходами. Но даже при этом покупка незавершенки несоразмерно выгоднее, нежели приобретение квартиры в уже построенном доме. Причем, чем раньше дольщик вносит деньги, тем дешевле обходится для него будущая квартира. Самое выгодное с финансовой точки зрения - внесение средств на начальной стадии строительства, иными словами покупка воздуха над котлованом.

Существует две категории приобретателей (физических лиц) еще не возведенной недвижимости. Первая - спекулянты, наживающиеся на перепродаже после сдачи будущего дома и вторая - покупатели, ограниченные в средствах и готовые подождать с заселением. И те, и другие являются соинвесторами. То есть, благодаря их средствам, застройщик может осуществлять плановые работы.

Все они связаны с рисками.

Однако, при явной привлекательности такого вложения капитала, есть немало настораживающих и останавливающих факторов.

Кроме того, действительность, как это ни печально, пестрит примерами нечистоплотных фирм, занимающихся оформлением договоров (продающих участие в общем строительстве).

Например, голая строительная площадка и уже стоящие на ней 3-5 этажей - две большие разницы, как говорят в Одессе. В первом случае вероятность увидеть завершенную постройку ниже, нежели во втором. По этой причине многие, опасаясь недостроя, становятся дольщиками лишь когда у здания не хватает только крыши. Правда при этом покупка выйдет дороже.

Здесь, прежде всего, необходимо навести справки о компании, предлагающей подписать соответствующие бумаги (фактически собирающей деньги), даже если она представляется участником строительства. Вполне возможно, что перед вами контора, образованная совсем недавно. В этом случае рассчитывать на дальнейшее выполнение ей всех взятых обязательств, по крайней мере, смешно. Тем более ни в коем случае нельзя поддаваться на уговоры записаться в дольщики сразу, поскольку завтра войти в долю уже будет дороже (разумеется, это только один из возможных вариантов подстрекательства).

Как уберечься от мошенников и рискованных предложений?

Застройщик вправе предложить будущему инвестору предварительный договор, суть которого сводится к тому, что в дальнейшем участник договора станет дольщиком. В таком договоре не прописываются финансовые обязательства сторон друг перед другом. Поэтому крайне важно внимательно изучить предмет договора.

И самое главное, о чем должен помнить каждый потенциальный соинвестор - наличие у застройщика разрешения на строительство. Без этого документа не может быть и речи о внесении каких бы то ни было денег (за редкими исключениями, рассмотренными ниже).

Второй вариант следует рассмотреть подробнее.

На сегодняшний день получить разрешение на строительство крайне не просто. Необходимо собрать и оформить целый портфель документов. Для этого требуются деньги, которые до выхода Закона Об участии в долевом строительстве вступившего в силу 1 апреля 2005 года появлялись благодаря платежам первых дольщиков. Дело в том, что до 1 апреля 2005 разрешалось привлекать деньги соинвесторов, не дожидаясь оформления разрешения на строительство. Теперь этого источника финансирования нет (собственные средства также бывают далеко не у всех). И застройщик либо пользуется заемными средствами - берет банковский кредит (тогда расходы, связанные с этим будут повешены нам плечи покупателей жилья), либо прибегает к всевозможным хитростям, чтобы обойти закон.

Достаточно представить себя в числе жертв мошенников, нажившихся на вложениях честных граждан, и желание участвовать в сомнительных сделках исчезнет раз и навсегда. Другое дело, оказаться в неведении и поступить опрометчиво неумышленно. Чтобы этого не случилось, следует внимательнейшим образом изучить все предлагаемые вам документы (или их копии) и не подписывать ни одной бумаги, если вас что-то не устраивает, настораживает, либо какой-то пункт вызвал сомнение или же вы не все можете понять - пусть даже одного слово. Не бойтесь показаться невежественным или неграмотным - это лучше, чем потом остаться с носом. Требуйте разъяснений! Проконсультируйтесь с независимым юристом и риэлтором! Более того, даже если вам абсолютно все ясно и понятно, покажите бумаги людям, которым вы доверяете, возможно, у них возникнут вопросы, о которых вы и не задумывались. Только после снятия всех сомнительных или спорных моментов можно ставить свою подпись.

Известны законные уловки и незаконные. Сразу заметим, что последние гораздо опаснее для покупателей. Именно против них направлен Закон Об участии в долевом строительстве. Определить коварные предложения - несложно. Вам могут назвать массу причин, по которым нельзя сейчас увидеть разрешение на строительство. Кроме того, вам откажут в документах подтверждающих уважительную причину отсутствия этого разрешения.

Еще одна хитрая схема - предоставление векселей. В этом документе обычно указывается сумма равная стоимости квартиры на момент подписания векселя. По истечении определенного в векселе срока векселедержатель должен получить квартиру Но, к сожалению, вексель не инвестиционный договор, а финансовое обязательство, в котором нет упоминания о номере будущей квартиры, ее площади и прочих характеристиках... Согласно правилам, по векселю может быть выплачена указанная сумма, а квартира по каким-то причинам не предоставлена. То есть это говорит о том, что, став держателем векселя, вы не знаете что получите: квартиру или деньги, которые возможно уже обесценились.

Но вернемся к допустимым способам ухода от Закона и подписания договора до получения разрешения на строительство. Права на ведение строительных работ могут быть переуступлены другой компании. И, если при этом эта компания заключила инвестиционный контракт с местной (районной) администрацией до 1 апреля 2005 года, то ее действия не противоречат законодательству. Найти такую компанию порой проще, чем получить разрешение на строительство. Но не стоит забывать, что увеличение компаний участвующих в строительном проекте (физически или финансово) усложняет схему строительства и невольно оттягивает срок возведения дома. Кроме того, понять с какой целью в действительности была осуществлена уступка очень трудно. Если для изыскания денежных средств, необходимых для начала работ - это одно. Но, если истинная причина кроется в финансовых ухищрениях, то лучше в этом не участвовать.

Минимизация риска возможна только при двустороннем подписании договора долевого участия, составленного в соответствие со всеми правилами в офисе серьезной и устойчивой компании.

Таким образом, в настоящий момент долевое участие в строительстве остается достаточно рискованным занятием и требует досконального изучения и внятного консультирования.

Постановление столичного правительства о необходимости перепланировки парка имени Горького и расположенного по соседству Нескучного сада было издано еще в июне 2004 года. Вчера господин Кузьмин рассказал, какие изменения ожидают парк в ближайшем будущем. Слева от главного входа будут построены гостиница на 200 номеров и музыкальный театр, под которыми разместится подземный паркинг на 600 машиномест. Будет достроено кафе, строительство которого планировали завершить еще в начале 90-х (там разместят экспозицию Музея Москвы). Наконец, планируется построить два новых входа в парк (со стороны Голицынского пруда и в Нескучном саду) и два новых причала для маломерных судов класса Москва (у Садового и у Третьего транспортного кольца). Территорию Нескучного сада тоже планируется реконструировать: там разобьют террасы и пейзажный парк.

Более подробно о содержании такого договора мы поговорим в следующей статье.
Вчера столичное правительство одобрило план реконструкции парка имени Горького. Вскоре там развернется масштабная стройка: на территории парка построят театр и гостиницу на 200 номеров, а участок Садового кольца между Крымским мостом и Калужской площадью, по словам главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, приподнимут так, чтобы под ним уместилась автостоянка на 1 тыс. мест.

Самые масштабные перемены ожидаются в районе Крымского моста, где власти планируют построить транспортную развязку. В частности, господин Кузьмин задумал приподнять Садовое кольцо на участке от моста до Калужской площади таким образом, чтобы разместить под проезжей частью автостоянку на тысячу машиномест. При этом глава Москомархитектуры не пояснил, какой именно будет развязка, сказав лишь, что под мостом необходимо сделать прокол и снести часть административного здания ЦПКиО, находящуюся рядом с ним. Не смогли это пояснить Ъ и в Москомархитектуре, и в ГУП НИПИ Генплана. Пресс-секретарь Москомархитектуры Наталья Климова заявила, что ей о деталях ничего не известно, а завотделением транспорта и дорог ГУП НИПИ Генплана Михаил Крестмейн сказал: Мы этим проектом не занимаемся.

Парк культуры и отдыха имени Горького основан в 1928 году. Занимает более 100 га, являясь вторым по величине парком развлечений в Европе. Ежегодно парк принимает свыше 3 млн посетителей.

Впрочем, господин Ставничий уточнил, что такое строительство опасно. Скорее всего, придется строить подземную парковку под набережной, но этому могут помешать грунтовые воды, считает он. А автор законопроекта о системе столичных парковок глава консалтинговой компании Экотехмаш Юрий Бабенко напомнил, что столичные власти не первый раз выступают с подобными амбициозными проектами, ни один из них не реализован. К примеру, в прошлом году правительство Москвы задумало построить подводный паркинг на 1 тыс. машиномест в районе Малого Каменного моста, а еще в конце 90-х рассматривало проект, предполагавший сделать Новый Арбат пешеходным, а автомобильное движение пустить по подземному тоннелю.

Профессор кафедры градостроительства МАрхИ Юрий Ставничий предположил, что реконструкция Крымского моста проводится для того, чтобы расширить движение по Фрунзенской набережной. Если снести здание под мостом, а пандус расширить, то можно будет проехать по набережной и повернуть налево в сторону Калужской площади, говорит он.



Тем не менее столичному мэру Юрию Лужкову представленный проект реконструкции парка понравился. Он лишь попросил подчиненных отшлифовать его в рабочем порядке: разобраться с уродующими вид города плавучими ресторанами в районе Фрунзенской набережной.



Главная --> Публикации