Главная --> Публикации --> Квартиры вместо заводов Земля - строителям, квартиры - дольщикам Новые аэропорты москвы и питера Девелоперы задумались, при какой цене на нефть цены на перегретом рынке недвижимости упадут Шесть вопросов о главном. юридическая чистота квартиры

Как заявила президент гильдии Елена Дранченко, жилье в России никогда не станет доступным и комфортным, если не решить как минимум четыре серьезные проблемы на рынке недвижимости. Первая из них - необходимость принятия поправок к 214-му Федеральному закону о долевом строительстве. (Напомним, пакет поправок уже прошел первое чтение в Госдуме.) Тем не менее риелторы вновь критиковали те пункты закона, которые уже подверглись правке: Где это в мире видано, чтобы штрафные санкции к застройщику за неисполнение своих обязанностей в два раза превышали штрафы для дольщиков? Кроме того, из закона надо убрать солидарную ответственность банков и застройщиков по строительным рискам.

Реализация нацпроекта Доступное и комфортное жилье находится под угрозой срыва. Об этом заявили риелторы. Виной всему - несовершенное законодательство и плачевное состояние строительной индустрии.

Очень недовольны российские риелторы и затягиванием сроков принятия закона о саморегулируемых организациях. Напомним, что первое чтение этого документа в Госдуме состоялось в 2003 году, но этим все и кончилось. Почему? Мы понимаем, что очень трудно определить объем полномочий по ведению того или иного бизнеса, которые государство передает организациям, - говорят специалисты, - но больше затягивать с этим нельзя. Действительно нельзя, потому что с 2007 года на смену государственному лицензированию и государственной экспертизе строительных проектов должны прийти новые формы контроля, в том числе саморегулирование, то есть ответственность профессионального сообщества за деятельность отдельных стройкомпаний. Правда, участившиеся катастрофы на строительных объектах (не говоря уж о массовом несоблюдении строителями необходимых норм, правил и стандартов) поубавили количество сторонников ускорения процесса. И теперь уже вовсю идут разговоры о том, что существующую систему госконтроля придется все-таки продлить.

Вторая проблема тоже не новость - это бюрократическая волокита с оформлением регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним, которое сегодня растягивается на годы. По словам вице-президента гильдии Григория Куликова, реальные сроки регистрации стоило бы установить федеральным законом. Считаю, что предельный срок регистрации прав по самым сложным сделкам не должен превышать двух недель, - заявил Куликов, - а регистрация договоров ипотеки - 3-5 дней.

По словам префекта ВАО Николая Евтихиева, проект несколько запоздал. Только сейчас удалось наметить границы будущих природно-охранных зон и зон строительства. Многое еще предстоит уточнить. Но в целом проект имеет градообразующее значение предстоит решить природоохранные, социальные, коммунальные и демографические задачи. На сравнительно небольшой площади будут сосредоточены жилые кварталы и природные комплексы. Здесь же появятся и производства, чтобы обеспечить жителей рабочими местами.

Еще одной острой проблемой, которая непосредственно тормозит национальный проект, собравшиеся на пресс-конференции признали плачевное состояние строительной индустрии. Риелторы считают, что как можно скорее надо принять меры и не допустить монополизации рынка строительных материалов. Именно отсутствие таких мер, по мнению Куликова, привело к скачку цен на цемент с начала 2005 года на 70 процентов. Интересно, что, фактически обвинив производителей цемента в проявлении монополизма, риелторы тут же выразили им живейшее сочувствие: в ближайшее время застройщики вообще останутся без этого строительного материала, поскольку мощности на цементных заводах сегодня изношены на 70 процентов, а на новое оборудование у руководства предприятий, как правило, средств нет. Все же рассчитывать на государственные инвестиции в отрасль, представленную исключительно коммерческими предприятиями, более того, отрасль монополизированную, не приходится.
В состав Москвы районы Косино-Ухтомский и Новокосино вошли в 1984 году. В Новом Косине началось активное строительство высотных домов, на востоке появился поселок Кожухово. Здесь живут почти 28 тысяч человек, в будущем население увеличится до 50 тысяч. По распоряжению мэра столицы в течение месяца должен быть подготовлен проект планировки района.

Что же планируется сделать?

Меж трех озер

Станут охраняться и исторические объекты храмовый комплекс возле Белого озера и древние могильники возле Черного.
Как нас заверили в пресс-службе ВАО, создание таких особо охраняемых природных территорий местным жителям неудобств не причинит. В озерах по-прежнему можно будет купаться, а в лесу гулять.

Прежде всего появится некая кластерная, то есть разбитая на отдельные участки заповедная зона. Здесь расположены три озера Черное, Белое и Святое, единственные в Москве естественные озера, образовавшиеся в ледниковый период, с богатейшей фауной и флорой. Список особо охраняемых природных территорий пополнят долина реки Рудневки и часть леса.

На одном таком возле улицы Николая Старостина появится спорткомплекс с четырьмя кортами, двумя футбольными площадками, мототрассой и прочими удовольствиями.

Как будут перепланировать район? интересуются жители. Тут давно пора кое-что облагородить. И дикие места, которых много, и пустыри.

Тот получит водокачку!

Откроются и летние кафе.

И потребовал ответа почему?

Жителям районов Ухтомский и Кожухово не нравится, что рядом с их домиками растут высотки, но главный вопрос, интересующий всех когда же будет вода? Сейчас она берется из колонок, жители пользуются выгребными ямами
Это позор! сказал на заседании правительства Москвы мэр Юрий Лужков.

Кроме того, сказали нам в пресс-центре префектуры ВАО, Ухтомский и Кожухово застроены частными домами. Земля тоже в частном владении. Поэтому, чтобы провести водопровод, жители должны образовать товарищество, разработать проект. Смешно, конечно, предполагать, что все объединятся в одно товарищество, но если хотя бы один квартал организует его, сделает единую разводку и подсоединится к городским коммуникациям это уже хорошо. Пока же ситуация примерно такая: приходят люди из Мосводоканала, говорят: Хотим поставить у вас водонасосную станцию. Житель им отвечает: У меня нет подвала, у меня нет пристройки, вот если вы мне ее сделаете, я подумаю

Менять надо всю систему, объяснили в Мосводоканале. Здесь проложены очень старые асбестоцементные трубы, которые все время текут. А чтобы проложить новые, необходимо изучить всю гидросистему района. Здесь и озера, и река, и болота, и подземные воды.

Появится и новая станция метро Таганско-Краснопресненской линии. Планируется магистраль Москва-Ногинск. Часть домов окажется в пределах той самой санитарно-защитной зоны, в которой строить нельзя. Увы, но сельской жизни со всеми ее привычными атрибутами в этих местах пришел конец.

Жители поселков Ухтомский и Кожухово, владельцы небольших деревенских домиков и огородов, нежданно-негаданно стали горожанами. И это обязывает. В Москве не может быть выгребных ям и колоночного водопровода. По распоряжению Юрия Лужкова к поселкам максимально близко будет подведен новый водопровод и, конечно, не из асбестоцементных труб, а современный. Жители должны будут образовать товарищество, разработать проект и подключиться к водопроводу. Возможно, придется перестроить свое жилье, чтобы оно отвечало новым требованиям. Сегодня многие сами предпочитают оставить свое жилье, отдать землю и переселиться в городскую квартиру.

Часть природного комплекса Косино-Ухтомский выполняет защитную роль. Рядом, в Реутове, находится довольно грязное производство. Мусоросжигательный завод.

Безобидное производство

То есть, производство планируется самое безобидное. Такое, чтобы можно было располагать жилые дома прямо возле забора предприятия. Пока еще неизвестно, какие точно фирмы здесь обоснуются. В пресс-службе ВАО нам назвали две. Во-первых, производитель автомобильной электроники хочет расположить в этом районе филиал на 700 человек. Во-вторых, планируется построить технопарк, в котором бы разрабатывалась единая платформа для автоматического снятия показаний коммунальных счетчиков. Почему бы такой платформе, облегчающей жизнь коммунальщикам, не появиться именно в Косино-Ухтомском? Ведь здесь можно создать уникальную творческую обстановку чистое высокотехнологическое предприятие, окруженное зеленью и водой.

Мы планируем разместить здесь такое производство, для которого санитарно-защитная зона проходит по забору, сказал префект Николай Евтихиев.

На пути к экватору

До 2010 года в Северном Медведкове (СВАО) построят четыре детских сада, две школы, несколько магазинов, стадион, бассейн, гаражи и даже храм. А как же иначе, без развитой инфраструктуры? В районе сегодня полным ходом идет строительство современных домов, куда переезжают сотни москвичей из сносимых строений.

Всего под реконструкцию попадают восемь микрорайонов 6, 7, 8, 9, 10, 10а, 11 и 11а. Но проекты реконструкции двух последних до сих пор не утверждены, что может повлиять на сроки отселения и сноса домов. А значит, жители вновь останутся недовольны.

Реконструкция пятиэтажной застройки в Северном Медведкове началась в 1997 году. Тогда здесь было 105 хрущевок. Сейчас 47 уже снесли, а на их месте построили 40 многоэтажных домов. Но это лишь середина пути, и 2006 год будет как раз тем самым экватором, после которого пятиэтажки пойдут на убыль. В этом году запланировано снести 12 строений, так что до 2010 года останется разобраться с 4 Причем, чтобы выполнить программу, ежегодно потребуется сносить не менее 15 домов.

Дефицитные квартиры

Дело в том, что однажды графики сноса уже перекраивались. Произошло это в 2004 году, после принятия постановления о переселении горожан в границах района проживания, и из запланированных к сносу 13 домов снесли только семь. Отселение их передвинулось на более поздние сроки, потеснив других пятиэтажных собратьев.

Лампочка москвича

Сейчас для переселения жителей из сносимых домов требуется 301 тыс. кв. м нового жилья. До конца 2010 года в Северном Медведкове планируют построить 33 жилых дома общей площадью 320 тыс. кв. м. На первый взгляд, недостатка в площади нет. Но проблемы существуют. Например, как рассказал глава управы Виктор Фролов, из-за дефицита одно- и двухкомнатных квартир некоторые дома отселяются частично и потом в таком виде простаивают по несколько месяцев, требуя к себе повышенного внимания охранных структур и неоправданных материальных затрат.

В то же время вопрос опережающего строительства объектов энергообеспечения до конца не решен, по-прежнему отстает разработка проектно-сметной документации. По этой причине сроки сноса отодвигаются. Например, дом на проезде Шокальского, 35, корп. 1 после отселения жильцов простоял более трех месяцев из-за того, что там вовремя не переложили электрокабель. А раз площадка не освобождена, значит, приступить к возведению новостройки невозможно. Иногда дом пора сдавать в эксплуатацию, а документов на коммуникации все еще нет. Отсюда недоделки, в том числе и во дворах.

Зато в последние годы значительно улучшилась ситуация по инженерному обеспечению района. Так, в 2005-м в Медведкове Северном и Южном построены инженерные коммуникации общей протяженностью более 120 тыс. погонных метров. Причем, на 2006 год запланирован не меньший объем. То есть электроэнергия и прочие блага цивилизации появляются теперь в новостройках намного быстрее, чем раньше.

Есть еще один малоприятный фактор. Дело в том, что в одном квартале на одновременно строящиеся дома могут быть определены разные подрядчики. А результат всем известен если во дворе траншею зарыли, значит, скоро начнут снова рыть. Такие примеры есть в микрорайонах 7, 8, 9, где соседние корпуса строят несколько фирм. Когда для одних строителей приходит время благоустраивать двор, другие только начинают прокладывать коммуникации. Хотя избежать подобного можно, если хотя бы реконструкцию квартала отдавать в одни руки. Как, например, в 6-м микрорайоне, где на строительство всех трех корпусов, которые вводятся в этом году, определена одна организация.

Если траншею зарыли...

В районе Северное Медведково на 2007 год предполагают включить в график сноса девять домов:

На заметку

В своих предыдущих публикациях Собственник уже затрагивал вопрос увеличения продаж на загородном рынке сегодня не будем останавливаться подробно на причинах и масштабе этого явления. В данном случае нас интересует несколько иная проблема на каком уровне находится предложение, и, пожалуй, главная тема нашего разговора чего ждать от цен на загородные дома; как поведет себя рынок, который, если проанализировать историю его развития в нашей стране, как правило, с некоторым отставанием воспроизводит тенденции развития московского рынка жилья.

ул. Полярная, 32, корп. 5,
ул. Полярная, 54, корп. 3,
пр. Шокальского, 29, корп. 6,
пр. Шокальского, 35, корп. 2,
пр. Шокальского, 47, 49, корп. 1,
пр. Шокальского, 51,
пр. Заревый, 1, 3.
Рост цен на столичном рынке недвижимости создает серьезные затруднения для реализации планов по приобретению квартиры мечты для многих потенциальных покупателей жилья в элитном сегменте. Тем не менее определенный свет в конце тоннеля есть: сходным с элитной квартирой по статусу можно назвать собственный дом в коттеджном поселке. Собственник рассказывает о некоторых тенденциях рынка загородной недвижимости и представляет прогнозы экспертов рынка относительно ситуации с ценами в данном сегменте.

Если же вернуться от теории к практике, то есть от сравнения прошлого года с текущим перейти к вопросу сугубо насущному как поведут себя цены на этом рынке в ближайшем будущем, то предположения о стабилизации рынка должны, по логике вещей, внушать некоторый оптимизм и в этом направлении. Впрочем, опрошенные Собственником эксперты рынка не торопятся давать столь радужные прогнозы. Так, по мнению пресс-секретаря компании КомСтрин Алины Андреевой, во всяком случае, о снижении цен на рынке говорить не стоит. Думаю, что цены продолжат свой рост начиная с осени, говорит Андреева.

Согласно данным аналитического центра ирн.RU, говоря об особенностях загородного рынка Московского региона в сезоне 2006 года, впервые с момента зарождения данного сегмента можно сделать вывод о близящемся его насыщении. Так, аналитиками центра ирн.ru приводятся следующие данные: если год назад на рынке было представлено 166 активных коттеджных поселков, то в текущем году эта цифра сократилась до 16 Таким образом, предложение снизилось на 3,6%. Впрочем, если учесть то обстоятельство, что среднее количество домов в поселке возросло (с 53 до 60), окажется, что общее количество предлагаемых сегодня домов все-таки превышает показатели предыдущего года на 9%, что позволяет сделать предварительный вывод о стабилизации рынка. В пользу такого предположения говорит и ценовая динамика: по сравнению с квартирным рынком столицы цены на коттеджные поселки растут почти в 2 раза медленнее.

Снижение цен в любом из сегментов рынка недвижимости столичного региона маловероятно. Оно возможно лишь в случае макроэкономических потрясений, соглашается с вышеприведенными суждениями пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век Сергей Лядов. Впрочем, далеко не все участники рынка столь пессимистичны в своих прогнозах. Особняком на этом фоне смотрятся прогнозы директора департамента загородной недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость Андрея Кройтора: В целом, сейчас достаточно существенно проявляется тенденция к замедлению темпов роста различных мировых рынков: от фондовых и сырьевых до рынков недвижимости. В России загородные объекты жилой недвижимости являются скорее предметом роскоши, поэтому при появлении угрозы существующим прибылям спрос будет падать в первую очередь на предметы рынка luxury. С падением спроса начнут снижаться и цены Кроме того, по мнению эксперта, говоря о загородном рынке, нельзя не принимать во внимание и такой момент, как грядущие изменения в российском законодательстве, в частности закон о налоговой амнистии.

В связи с увеличением стоимости строительных материалов, удорожанием стоимости подведения коммуникаций и наметившимся дефицитом земельных участков в ближайшем Подмосковье, надеяться на возможное снижение цен на рынке не приходится это подчеркивает и директор департамента жилой недвижимости группы компаний RIGroup Александр Винокуров: Планы по реконструкции и строительству новых автодорог внесут значительный вклад в рост стоимости земельных участков. Так, например, расширение Киевского шоссе в настоящее время повлияло на увеличение стоимости земли на 20% относительно 1 квартала 2006 года.

Новые исследования от Аналитического центра ирн.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья

Согласно закону, физические лица смогут, уплатив подоходный налог в размере 13%, задекларировать в упрощенном порядке доходы, полученные до 1 января 2005 года. При этом планируется принятие закона о контроле над крупными покупками, ужесточающего надзор со стороны налоговых органов. И в таком случае, по мнению Кройтора, вкладывать средства в рынок недвижимости стоит именно до окончания срока действия налоговой амнистии, то есть до 1 апреля 2007 года. Следовательно, после этой даты вполне можно ожидать спада покупательского спроса и, в качестве возможного следствия, стабилизации или даже снижения цен на загородном рынке. В это хотелось бы верить, однако данная точка зрения никак не является доминирующей среди участников рынка большинство опрошенных Собственником экспертов сходятся во мнении, что рост цен на коттеджные дома останавливаться в ближайшее время не собирается.



Главная --> Публикации