Главная --> Публикации --> Нечем торговать Жизнь на высоте Инвестору не поставят преграду Сколько будет стоить столичное жилье в конце 2006 года? Восточные сладости на рынке новостроек

Распоряжение за подписью главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина обязало застройщиков резервировать 15% площадей новостройки до полного завершения строительства, то есть до ее сдачи в эксплуатацию. Если компания окажется несостоятельной, то застройщик, к которому перейдет контракт, завершит работы на средства от продажи резерва. По словам чиновников, это станет гарантией того, что девелопер доведет дело до конца, и дополнительной мерой, страхующей вклады частных лиц в долевое строительство.

Человеку свойственно ошибаться. Но главное не это важно, исправлена ли оплошность. Для этого анализируют неутешительные результаты или делают вид, что ничего страшного не произошло, а если гвоздь забит не туда, то еще пару раз с силой бьют по шляпке. Последнее означает либо абсолютный непрофессионализм, либо то, что заявленные и действительные цели не одно и то же, что ошибка и есть цель. Закон № 214 нанес тяжелейший удар всему строительному рынку страны, в том числе и стройкомплексу Москвы. Устранить негативные последствия должны не только поправки, но и региональное законодательство, конкретизирующее применение федерального закона. Столичные власти взялись за дело.

Реалии рынка заставляют усомниться в обоснованности подобных оценок. Во-первых, распоряжение фактически устанавливает презумпцию виновности застройщика. Оно одинаково распространяется на всех: на те компании, которые постоянно переносят сроки сдачи объектов и допускают двойные продажи, и на фирмы, для которых такая практика не характерна. То есть в распоряжении есть признаки неизбирательного, коллективного ущемления прав, и оно имеет перспективы стать причиной судебного разбирательства.

Резерв карман не тянет?

В-третьих, нужно быть исключительно наивным человеком, чтобы полагать, будто застройщики не найдут законного способа оформить отношения с клиентами, которым понравились именно зарезервированные квартиры. Гражданский кодекс предоставляет для этого массу возможностей. Как будут защищены интересы этой категории покупателей, неизвестно.
И наконец, распоряжение, как сейчас принято говорить, имеет коррупционную составляющую. Представьте два дома, принимаемых госкомиссией. В одном продано 100% квартир, в другом 85%, а оставшиеся разрешается продавать только после приемки. Какой из застройщиков гарантирован от необоснованных притязаний? Ответ очевиден, и защита интересов жильцов здесь ни при чем: для них материалы госкомиссии всегда были тайной за семью печатями.

Во-вторых, многие из примерно 40 компаний только Московского региона, оказавшихся несостоятельными за последний год, успели продать меньше 85% площадей. Непонятно, как оставшиеся 15% смогли гарантировать интересы дольщиков, почему последним пришлось голодать и разбивать палаточные городки в центре столицы.

Возможно, 15% площадей покажутся цифрой некритической, но какая-то планка (20, 30, 50%) наверняка вызовет атаку? Зададимся вопросом: что помешает со временем увеличить долю резерва до 20, 30 или 50%, если 15% будут признаны законными? Лиха беда начало.

Известно и то, что часть компаний, оказавшихся несостоятельными, попросту пали жертвами спора хозяйствующих субъектов. Практически готовый дом с 15%-ным резервом площадей станет лакомым кусочком для атак. Например, вдруг выяснится, что строительство ведется с грубыми финансовыми нарушениями. Его отстранят, а преемник потратит средства от реализации 15% площадей как бы на завершение строительства.

Справедливости ради следует добавить, что большинство застройщиков, получив средства на возведение дома (считается, что для этого необходимо продать около трети площадей), не слишком форсируют продажу остальных квартир: ведь по мере приближения сдачи дома их стоимость значительно возрастает.

Остатки сладки

Некоторые достаточно сильные компании могут придержать до 30% квартир. В этом случае надо было бы утверждать, что 15%-ный резерв превращается в чистую формальность. Но правильнее сказать, что, не предлагая строительным компаниям никаких преимуществ, распоряжение создает им дополнительные трудности.

Часто девелопер приберегает лучшие 10 20% квартир до самой госкомиссии (их стоимость не только изначально больше, но и возрастет на большую сумму, чем цена остальных). Покупателям же говорят, что эти квартиры уже проданы и мягко перенаправляют их интерес в сторону апартаментов поплоше, тем более для многих из тех, кто спешит купить жилье на начальных стадиях, главный фактор не красивые виды и планировка, а цена.

Беспредельная забота

Понятно, что все эти риски, переведенные в денежный эквивалент, застройщики заложат в бизнес-планы (в стоимость жилья). А вот небольшим компаниям, которым периодически приходится продавать все квартиры еще до сдачи дома, придется совсем туго. Впрочем, мелкие строительные фирмы и так практически выбиты с рынка.

Обеспокоенным жителям соседних домов, а также мнительным покупателям застройщик говорит, что проект есть, и его покажут. Как только подберут красивую обложку или что-нибудь в этом роде. А в узком кругу, человек в 100 на какой-нибудь конференции по инвестированию, жалуются, что город их попросту кидает: продает участок, мешает началу строительства, отнимает участок и снова продает очередному счастливчику. Иногда, опять же по непонятным причинам, проект утверждается сходу, но, согласитесь, практика в целом сомнительна.

Долгие годы в Москве господствует практика, при которой конкурс или аукцион проводится без всяких оформленных проектов со стороны компаний-претендентов. То, что они предоставляют комиссии, стоит назвать заявлением о намерениях. Побеждает тот, кто обещает городу больше денег и берет обязательство сократить срок строительства, а вдобавок какой-нибудь пустячок, не измеряемый в деньгах и месяцах, вроде общедоступного скверика или детской площадки. Случается, правда, что побеждает компания, которая и денег предлагает меньше, и сроки строительства дольше, но чей бонус кажется членам комиссии наиболее общественно значимым. По необъяснимым причинам.
Итак, выиграв конкурс, победитель составляет проект и месяцами, а то и годами утверждает его у чиновников. А чтобы уложиться в срок контракта (иначе ведь участок отнимут), возведение начинает без утвержденной проектно-сметной документации и собственно без разрешения на строительство. Одновременно, если не раньше, начинаются продажи квартир в будущем доме.

Городские власти учли критику и пошли навстречу застройщикам. В том же распоряжении столичного правительства, которое радует нас 15%-ным резервом, есть и другие новшества, формально укладывающиеся в требования закона о долевом строительстве.

Утром разрешение, вечером стройка

Строго говоря, возразить нечего. Документы хорошие. А если подумать, то подобных полезных графиков и протоколов несложно придумать еще с сотню. Правда, застройщики ждали от властей совсем другого, а именно: максимального упрощения, прозрачности процедур по оформлению и согласованию документации для компании, выигравшей конкурс. Как и прозрачности проведения самих конкурсов. Не помешал бы и ответ на вопрос, когда участки начнут распределяться только на аукционах, что, кстати, требует закон. Эти меры позволили бы ускорить оборот средств и сроки строительства, уменьшить непроизводственные расходы, то есть благоприятно отразились бы на конечных ценах. Но власти застройщиков опять не поняли.

В лотовую документацию будет включен пункт, дающий застройщику право начинать продажи только после утверждения проектно-сметной документации и получения разрешения на строительство, а также после того, как префектура округа утвердит график реализации инвестиционного проекта и будет подписан протокол предварительного распределения площади в объекте. То есть к нормам федерального закона о долевом строительстве добавилось как минимум два московских требования.

Что радует в новом распоряжении, так это сообщение о том, что разработан новый типовой договор между приобретателем жилья и компанией-застройщиком.

И снова соинвесторы

В договорах применяются термины: денежные средства, взнос, вклад. Лепта, так сказать, но никак не инвестиция. Прекрасны названия договоров: Договор об организации взаимоотношений, Договор о присоединении к совместному участию в строительстве и (шедевр двусмысленности) Договор участия в инвестиционной программе компании. То есть можно вас и по плечу похлопать как соинвестора, и при необходимости легко доказать, что в документах говорится об инвестиционной деятельности только компании, а в каком качестве в ней участвуете вы это уже другой вопрос.
Девелоперы неуклюже намекают на то, что меньшая стоимость квартир для соинвесторов это и есть своеобразные дивиденды. Будто не имеют понятия о том, что такое покупка с отложенной поставкой товара и почему она дешевле.

Действительно, ранее каждая фирма предлагала клиентам собственный вариант договора. Различия, впрочем, были невелики. С одной стороны, нужно было внушить покупателю, что он вовсе не покупатель, за которым стоит закон о защите прав потребителей, а соинвестор, бизнесмен, действующий на свой страх и риск. При этом само слово соинвестор в договорах не употреблялось, иначе самые умные могли взять Гражданский кодекс и пойти в суд требовать собрания акционеров и выплаты дивидендов. Ведь если я соинвестор, то почему я получаю квартиру дороже себестоимости?

Наверное, и будущие приобретатели жилья, и те, кого сегодня называют обманутыми соинвесторами, хотели бы увидеть в новом распоряжении московского правительства понятные ответы на свои вопросы. В первую очередь положение о том, что, поскольку контракт на возведение дома с привлечением средств будущих жильцов заключают собственник земли и строительная компания, то они и несут солидарную ответственность за завершение строительства. Скажем, если группа граждан купила для себя у московского правительства участок и пригласила на него строительную компанию, обещавшую возвести дом быстро и практически даром, то эта группа граждан и возложила на себя все риски.

Ответственность это не к властям

Только безусловное признание солидарной ответственности города и застройщика, признание так называемых соинвесторов потребителями не будет противоречить духу и букве федерального закона, способно предотвратить кризисы, подобные нынешнему, а также разрешить нынешние трудности.

Если же московское правительство гражданам землю не продает, само выбирает компанию, заключает с ней договор и делит прибыль (в оплату площадки для строительства коммерческого жилья застройщик возводит муниципальное, точнее, покупает его у компании, специализирующейся на панели), то не совсем понятно, кого, собственно, несостоятельный застройщик обманул? И кто обманывает потребителей, оставшихся без денег и без квартиры?

Законодательство Москвы в строительной сфере удивительно. По замечанию юриста одной из строительных компаний, оно громоздко и... динамично. Эта система шлифовалась полтора десятилетия, но оказалась совершенно бесполезной, когда разразился скандал с дольщиками. Можно было бы списать это на случайную недоработку в отдельной части законодательства, но мы видим, как упрямо и целенаправленно этот каток раскатывает и строительные компании: мелкие уже не отскребешь, крупные едва успевают отпрыгнуть.

Азартные игры

Ирина ЕГОРОВА
Маркетолог корпорации ИНКОМ-Недвижимость:

Чтобы игра выглядела увлекательнее, власти расставляют вокруг все новые и новые барьеры, на которых написаны правильные слова: резерв, график, протокол, дополнительные меры, гарантия. Темпы ввода жилья между тем падают, а цены растут. Слишком много ошибок для профессионалов.

В целом принятие поправок к 214-му закону до сих пор не привело к увеличению объемов предложения. Дефицит на рынке новостроек сохраняется, но темпы роста цен замедляются. Очевидно, что часть покупателей, не успевая за ростом цен на московскую недвижимость, перемещается в ближайшее Подмосковье. А те покупатели, которые рассчитывали на приобретение жилья в ближайшем Подмосковье, в следующую территориальную зону Московской области.

 Московское правительство ввело ограничения на реализацию жилья в строящихся домах. Согласно принятому распоряжению, 15% квартир в новостройках запрещается реализовывать до момента окончания строительства. Не думаю, что такое ограничение повлияет на увеличение стоимости жилья или снижение объемов предложения. Как правило, крупные застройщики и так оставляют нереализованной часть квартир к моменту завершения строительства, а не выставляют весь объем на продажу. Что касается мелких застройщиков, то подобная мера поможет снизить риски граждан при приобретении жилья.

Принятые поправки были направлены на сглаживание неравенства в отношении строительных фирм, но существенных изменений, то есть улучшения жизни застройщиков, не произошло. Ограничения по началу реализации как были, так и остались. Работы позволено начинать не раньше получения разрешения на строительство. При этом, конечно, есть поблажка, которая касается банков-кредиторов, которая отчасти облегчит получение финансирования. Но поправки, как и прежде, не позволят привлекать деньги частных инвесторов на тех условиях, которые интересны застройщикам. То есть процедуры упрощены минимально ожидаемого увеличения количества новостроек, которое могло бы произойти за счет старта большого числа новых проектов, не будет.
В юридических вопросах россияне нередко проявляют непростительную наивность. Они привыкли считать, что если какой-либо документ подписан, все будет так, как там указано. Сегодня юрист М2 рассказывает о тех случаях, когда подписанный договор практически ничего не значит. В Гражданском кодексе РФ недействительности сделок посвящен отдельный параграф.

Анатолий МОРОЗОВ
Генеральный директор компании МИАН Девелопмент:
Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов отличается прежде всего ориентированностью на максимальную защиту физических лиц участников долевого строительства и именно поэтому так усложняет жизнь застройщика. Застройщики вынуждены более тщательно относиться к получению разрешительной документации на строительство. Поэтому затягивается как процесс возведения, так и начало продаж. Свободных площадок, пригодных для строительства, в Москве осталось совсем немного. В итоге предложение новостроек на рынке за последнее время существенно сократилось.

Закон требует, чтобы при заключении договора купли-продажи недвижимости его условия позволяли точно определить предмет покупки. При несоблюдении этого требования договор также считается неправомерным.

Самое распространенное основание для признания сделки недействительной ее несоответствие закону или каким-либо правовым актам. Это значит, что договор (письменное отражение сделки) противоречит действующему законодательству. В нормах, посвященных продаже недвижимости, часто оговаривается, что при несоблюдении какого-либо требования договор будет считаться незаключенным. Например, сделки купли-продажи недвижимости или ипотеки подлежат обязательной государственной регистрации. Если они не зарегистрированы, их признают незаключенными.

Следующий вид недействительных сделок мнимые и притворные.

Притворство на пользу не идет

Не ходите, дети, сделки совершать

Под мнимой сделкой подразумевают комплекс действий, призванный создать иллюзию заключения сделки и возникновения соответствующих ей правоотношений. Например, если родственники заключают договор купли-продажи квартиры, но при этом никто никому денег не передавал, а просто изменился собственник, сделка признается мнимой.
Если у сторон имелось намерение совершить сделку, но не в виде купли-продажи, она считается притворной. В отличие от мнимой такая сделка не создает иллюзию деятельности, а прикрывает собой другую сделку. Распространены случаи, когда мена или дарение прикрывают куплю-продажу. После того как выяснится, какая сделка на самом деле подразумевалась сторонами, к возникшим правоотношениям будут применяться нормы, регулирующие соответствующие отношения. Большинство сделок, которые совершаются между родственниками, нередко признаются мнимыми либо притворными.

По закону дееспособность возможность осуществлять права и исполнять обязанности. Граждане признаются недееспособными, если из-за психического расстройства не способны понимать значение своих действий. Если человек из-за употребления спиртного или наркотиков ставит семью в тяжелое материальное положение (тратит на них всю зарплату и т. д.), его дееспособность может быть ограничена. И ограничение дееспособности, и признание гражданина недееспособным осуществляет судом.

Наиболее распространенный вариант квартирных махинаций покупка квартир у социально не защищенных граждан, в том числе у малолетних. В Гражданском кодексе этому вопросу посвящено четыре статьи, в которых говорится о недействительности сделок, заключенных с малолетними (до 14 лет) или несовершеннолетними (от 14 до 18 лет) лицами, недееспособными и ограниченно дееспособными гражданами.

Тяжелые обстоятельства

Так что если за вашей спиной с вашим недееспособным родственником подписали договор, а вы являетесь его опекуном, смело обращайтесь в суд с заявлением о признании сделки недействительной. При этом потребуется представить документы, подтверждающие факт недееспособности (ограниченной дееспособности) гражданина. Если человек ограниченно дееспособен по решению суда, нужно представить заверенную судом копию этого решения. Сделка заключена с малолетним или несовершеннолетним лицом? Захватите в суд его свидетельство о рождении и документы, подтверждающие близкое родство с ним, или документы об установлении опеки (или попечительства).

Неправомерной будет признана сделка, совершенная на заведомо не выгодных условиях при стечении тяжелых обстоятельств. Например, есть квартира, доли в которой принадлежат разным людям на праве собственности. Один из них всячески препятствует продаже доли второго собственника. В какой-то момент продавцу срочно понадобились деньги (на учебу, лечение и пр.), а добрый сосед был готов приобрести долю в квартире не за $30 тыс., а за $10 тыс. Но поскольку деньги требовались срочно, продавец согласился на такие условия, поскольку больше денег взять было неоткуда, а продажа на иных условиях требовала длительной подготовки.

Однако приведенные примеры недействительных сделок уступают лидерство другим основаниям недействительности. Как правило, мошенники и бандиты предпочитают использовать силу и угрозы. Если гражданин докажет в суде, что подписал договор исключительно из-за опасности для жизни (здоровья) или из-за применения насилия, такой договор сочтут недействительным.

Заблуждайтесь, но в меру

Такая сделка считается кабальной, и впоследствии ее реально оспорить в судебном порядке. Но заявителю придется доказать, что сделка заключена в сложный для него период и на нерыночных условиях. Может потребоваться оценка доли в квартире (всей квартиры, дома в зависимости от ситуации). Но все затраты, связанные с судебным процессом, потом можно возместить за счет ответчика.

Вы обнаружили, что заблуждались? Обращайтесь к другой стороне договора с предложением расторгнуть его (для экономии времени) или сразу в суд с требованием признать сделку недействительной. В суде надо доказать, что на момент заключения договора вы не обладали информацией во всей полноте, что привело к составлению ошибочного представления относительно важных обстоятельств сделки.

Основанием недействительности сделки является совершение ее под влиянием заблуждения. Оно должно иметь существенное значение для заключения сделки. Закон прямо предусматривает, что заблуждение относительно мотивов сделки не является существенным. А вот если при заключении договора купли-продажи покупатель убедит продавца, что квартира стоит $70 тыс., а не $100 тыс., это уже расценивается как заблуждение. Также им будет и любое представление о купленной квартире, которое на самом деле не соответствует реальности.

Как ни странно, довольно распространенный вариант заключения сделки за столом. Пьяный или одурманенный человек легко подпишет любой документ, о котором потом даже и не вспомнит. Но законодательством определено, что сделки, совершенные дееспособным человеком в состоянии, когда он не понимал значение своих действий или не мог руководить ими, признаются недействительными. Основной проблемой в подобной ситуации станет сбор доказательств. Как правило, такие сделки заключаются вдали от чужих глаз, поэтому рассчитывать на свидетельские показания не стоит. Но в некоторых случаях суд все же принимает во внимание информацию, полученную от самого пострадавшего. Кроме того, в качестве доказательств используются показания не только участников возлияния, но и родственников пострадавшего. Например, он сам утверждает, что договор подписан им в состоянии опьянения. Другая сторона, напротив, настаивает, что документ оформлен в офисе. Если благодаря показаниям родственников и коллег пострадавшего будет установлено, что днем он был на работе, ночью где-то пропадал, а в офисе организации, где заключен договор, он не появлялся, это косвенно докажет его правоту.

В здравом уме, но нетрезвой памяти

Зоя ПШИНКО
Начальник юридического отдела инвестиционной компании Мономах:
Договор купли-продажи может быть признан по иску физического или юридического лица недействительным при наличии одного из оснований.

Очень часто люди не задумываются о последствиях своих действий. Но если при заключении недействительной сделки вы заведомо знали, что она нарушает закон, все, что вы получили по сделке (деньги, квартира и т. д.), может быть обращено в доход государства. Правда, это самый плохой вариант развития событий. Помните, что основания недействительности способны стать как причиной вашего поражения, так и средством защиты ваших интересов.

Отсутствие полномочий на совершение сделки у представителя продавца или покупателя. Полномочия представителя юридического лица на совершение сделки должны подтверждаться доверенностью.

Одной из сторон договора являлся недееспособный гражданин, что подтверждается вступившим в законную силу решением суда. Также недействительна сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Данный факт должен быть надлежащим образом доказан, как правило, заключением соответствующих медицинских органов или экспертизы.

Любое из вышеперечисленных обстоятельств и фактов подтверждается документально и доказывается в судебном порядке.

Заключение договора купли-продажи под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной из сторон или договор купли-продажи, заключенный на крайне невыгодных для одной из сторон условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).

Вызывает сомнения и пристегивание проблем ипотеки к программе Жилище и социальной сфере вообще. По разным оценкам, сравнивающим доходы граждан и условия ипотечного кредитования, воспользоваться кредитами в состоянии от 6 до 8% россиян. В подавляющем большинстве это люди, которые уже сейчас имеют гораздо больше 18 кв. м на человека.
Это не мешает чиновникам заявлять, что ипотека становится основным способом обеспечения граждан жильем. Правда, доказать подобные утверждения с помощью конкретных данных сложно. Данные есть, но к ним много вопросов.

На ипотеку возлагают большие надежды, ее называют важнейшим инструментом решения жилищной проблемы в стране. В банках созданы отделы ипотечного кредитования, в администрациях субъектов комиссии, а при федеральном правительстве агентство. Между тем в прошлом году в 12-миллионной Москве выдано только 4,4 тыс. ипотечных кредитов, а всего в стране по ипотеке совершается не более 4% сделок. Если государство не поддержит гарантиями большее количество займов, то у коммерческих банков не появится стимул уменьшать ставку и дополнительные платежи заемщика. Вывод неожиданный: ведь известно, что банки жестко конкурируют за имеющийся ипотечный пирог. Но после бума 2005 года приток новых игроков на ипотечный рынок начал иссякать.

Одна из целей программы Жилище увеличение к 2010 году с 9 до 30% доли семей, которым будет доступно приобретение жилья с помощью собственных и заемных средств. Исходя из того что в России насчитывается 46 48 млн семей, 30% 14 млн семей. Но, согласно тому же документу, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) готово обеспечить в 2006 2010 годах государственной гарантией (иначе большинство коммерческих банков рисковать не станут) только 1,4 млн займов. То есть остальные 12,6 млн семей получат лишь гипотетический шанс воспользоваться ипотекой. Естественно, нехватки ипотечных кредитов не было, нет и не будет: кредит продукт слишком дорогой для того, чтобы стать дефицитным.

Сложим и разделим

Может быть, что-то изменится? На международной конференции Доступное жилье России: с чего начать? заместитель генерального директора АИЖК Дмитрий Глазунов сообщил, что средний размер ипотечного кредита в стране составляет 430 тыс. руб. И тут же пообещал, что ежегодное количество выдаваемых ипотечных кредитов к 2010 году увеличится до 1 млн, а объемы кредитования населения до 415 млрд руб. в год. Это означает, что в 2010 году средний размер ипотечного кредита составит 415 тыс. руб., то есть даже уменьшится по сравнению с нынешними 430 тыс. руб.

Шансы растут, а бриллиантов все нет

Эти подсчеты согласуются с данными банков о том, что большая часть кредитов берется для покупки жилья на вторичном рынке. Все еще высказываемые предположения, что ипотека, внесшая свои весомые пять копеек в рост цен, все же поможет и развитию рынка новостроек, звучат особенно комично.

В Москве средний размер кредита на конец 2005 года составлял $50 тыс., в Подмосковье $25 тыс. По некоторым данным, к лету 2006 года цифра по Москве увеличилась до $60 65 тыс., по области до $30 тыс. До одной трети стоимости квартиры занимает первоначальный взнос (собственные средства заемщика). Те самые $60 65 тыс. это остальные две трети самой дешевой вторичной однокомнатной квартиры в Москве. Для области $30 35 тыс. выглядят внушительнее, но если учесть, что среди лидеров ипотечного кредитования преобладают города ближнего Подмосковья (Подольск, Одинцово и др.), то имеем те же две трети вторичной однушки.

Пока увеличение среднего кредита не успевает за повышением стоимости жилья (30 35% по Москве с начала года), а рост доходов населения не успевает ни за тем, ни за другим. Собственно, этого достаточно, чтобы поставить на ипотеке как общественно значимом явлении жирный крест.

Понятно и то, что при резком росте минимально необходимого кредита число людей, обращающихся за кредитом, столь же резко сокращается. Неясно другое: когда же, по мнению руководства АИЖК, тенденция сменится на противоположную, то есть количество кредитов будет расти, а их средняя сумма уменьшаться? Иначе говоря, когда жилье начнет дешеветь (абсолютно или относительно доходов)? Фраза о миллионном количестве кредитов и их объеме поражает воображение, но ни к чему в сущности чиновника не обязывает, а вот сказать, что к такому-то году жилье начнет дешеветь совсем другое дело.

Еще одна приятная тема разговоров снижение минимальной ставки ипотечного кредитования. Проще говоря, АИЖК расписало банкам график этого снижения едва ли не по 1% в год, чтобы к 2010 году довести ставку до 8%. Разумеется, процент по кредиту никак не может быть ниже уровня инфляции в стране. Такая ставка обеспечит только простой возврат выданных денег, а банку необходима прибыль. В большинстве европейских стран маржа 1 1,5% вполне приемлема, но у нас меньше, чем от формальных 2 3%, танцевать не начинают.

Берите сегодня завтра будет дешевле

По словам председателя Национального совета по оценочной деятельности Ивана Грачева, уменьшение ставок по ипотеке, осуществленное государственной структурой за счет государственных денег, конечно, на доступности жилья пока никак не скажется. Я думаю, что это в значительной степени искусственная мера, пока нет четких прогнозов инфляции на этот и на следующий год. Наверное, она кому-то полезна, но в ней есть и минусы, потому что она подрывает рыночную составляющую.

Таким образом, считается, что в 2010 году инфляция в России должна опуститься до уровня 5%. Если вы решили, что это шутка, то зря. Правительство ожидает 4 5,5% уже в 2008 году. А в предвыборном, то есть богатом на социальные раздачи 2007 году инфляция должна составить 7%. Такие обещания даются в условиях, когда планы снижения инфляции ежегодно срываются и она упорно не желает падать ниже 10%.

Что банкам удалось относительно легко, так это снизить первоначальный взнос с 35 50 до 15 30%. Данный платеж выполняет две основные задачи: подтверждает серьезность и состоятельность заемщика и обеспечивает его выселение в более дешевое жилье, если он вдруг окажется несостоятельным. При общем росте цен на рынке недвижимости ценовая разница между дешевым и дорогим жильем постоянно увеличивается. Если человек готов сразу выложить $100 150 тыс. в качестве 20 25%-ного первоначального платежа, то это вполне солидно. Должник не выполнил свои обязательства? На эти деньги ему подберут квартиру попроще.

Ситуация выглядит удивительно. Одно из важнейших правил требует от рекламиста, чтобы в информации о каком-либо товаре ни в коем случае не упоминалось скорое появление еще более совершенного товара этой группы либо лучшие условия его приобретения. Иначе человек просто отложит покупку. Правительство, требуя от банков снижения ставок сегодня, одновременно говорит гражданам: Не спешите, завтра будет дешевле! Впрочем, эти действия, вероятно, не лишены смысла: нагрузка на рынок недвижимости хоть немного, но уменьшается.

Нитка за ниткой клиент без рубахи

Но это так, заметки на полях. Хуже другое. Пока нет гарантий, что действительная ставка кредитования будет снижаться вместе с официальной минимальной, которая высчитывается без учета дополнительных платежей.

Платежей этих легион. За рассмотрение заявления банки просят от $30 до $165 (те, что предпочитают рубли, берут от 1 тыс. до 2,6 тыс. руб.). Что такое рассмотрение, не всегда понятно, поскольку наряду с этим взимается плата и за проверку документов (от 1 тыс. руб. до $100).

Выше мы сказали, что в наших условиях меньше, чем за 2 3% маржи, банки работать не начинают. Какую прибыль они получают в итоге и сколько дополнительных расходов несет заемщик, подсчитать заранее трудно. Считается, что, если вы накопили $50 тыс., не надо соглашаться на первоначальный взнос в размере более $45 тыс., иначе возможен конфуз с дополнительными платежами.

Деньги берутся также за аренду банковской ячейки, нотариальное оформление и регистрацию договора, оценку залога (покупаемой квартиры). Приходится платить за загадочную конвертацию кредита и собственного первоначального взноса и даже за снятие наличных в том же банке для внесения платежа. Но безусловное достижение это плата за плату комиссия за обслуживание кредита. Она может составлять 2% суммы кредита ежегодно, а может всего 0,1% ежемесячно.

Оформление ипотечного кредита иногда идет отдельной строкой, а иногда включает рассмотрение заявки и проверку документов. На общей сумме это никак не отражается, и чаще она выражается в процентах от суммы кредита: от 0,5 до 1,5%.

В Госдуме все еще лежит проект закона о потребительском кредитовании. Он предлагает ввести стандартную и прозрачную процедуру получения потребительского кредита, общие условия договоров кредитования. Документ обязывает банки предоставлять полную информацию об общей сумме платежей по кредиту. Без такого закона в принципе можно хоть сегодня установить ставку кредитования в 8%: фантазия банкиров легко вернет бизнесу рентабельность. Вот только покупатели еще меньше будут представлять реальную стоимость товара.

Кажется, банки делают все, чтобы клиент проникся мыслью: сидят в учреждении серьезные и занятые люди, а тут прихожу я со своей пустяковой просьбой. Одни клиенты воспринимают все эти уловки с улыбкой: таковы правила игры. Других подобное отношение сильно огорчает. Пожалуй, большинство людей предпочтет купить батон хлеба за 15 руб., чем за 10 руб. плюс 10% за прием денег продавцом, 10% за отсчитывание сдачи и 10% за выдачу товара. А ведь могли сэкономить...

Несложно согласиться с банками в их опасениях по поводу планируемого ограничения страхования ипотечных сделок. В данный момент существует три обязательных вида страхования: жизни и трудоспособности (0,5 2% суммы кредита), объекта залога (квартиры, дома) на случай серьезного повреждения (до 0,5% кредита) и титула (права собственности покупателя на квартиру) от притязаний третьих лиц (еще около 0,5%). Последний вид страхования самый характерный для России, поскольку в 1990-е годы проводилось множество сделок с нарушением прав несовершеннолетних, лиц, отбывающих наказание, пенсионеров и других слабо защищенных категорий граждан. Соответственно, чем чаще квартира переходила из рук в руки, чем сложнее ее история, тем выше тариф этого вида страхования.

Соцзащита по-пиночетовски

Напомним, покупаемая по ипотеке квартира сразу становится собственностью заемщика. Сегодня, если он станет инвалидом первой группы, его освободят от выплат, а если умрет квартира перейдет к наследникам. Кредитору же недополученные суммы вернет страховая компания. Если страхование жизни и трудоспособности отменить, то банкам придется выселять инвалида либо родственников умершего заемщика, а это хлопотно и вредно для имиджа. Что теряют заемщик и его семья, говорить излишне.

Недавно приняты поправки к закону Об ипотечных ценных бумагах. Они предусматривают отмену обязательного страхования жизни и трудоспособности. Депутаты, не мудрствуя лукаво, утверждают, что это уменьшит общую сумму выплат заемщика, значит, сделает ипотеку более привлекательной. При этом они ссылаются на опыт Европы и США, где от заемщика такого страхования не требуют. Все верно. Тонкость в том, что в большинстве стран Запада жизнь и здоровье страхуются с детства. Во многих странах без такой страховки шагу не ступить.

Возможно, банки, предоставляющие ипотечные кредиты, смогли бы значительно увеличить свою клиентуру за счет большой группы граждан, которые имеют достаточные доходы, но не уверены в их стабильности. В этом отношении интересен опыт стран, в которых экономический подъем начинался в условиях господства военных диктатур Южной Кореи, Испании, Чили. В 1970-е годы профсоюзы в этих странах были попросту запрещены, любой работник или специалист мог быть уволен в течение пяти минут. Но уже начался бум потребительского, в том числе ипотечного, кредитования. Одновременно получило развитие страхование на случай потери работы.

Отмена страхования для банков абсолютно неприемлема, и они ее легко обойдут. Банки не обязаны сообщать претенденту на заем причину отказа в кредитовании. Зато они имеют право давать ему рекомендации и задавать вопросы. Например, спросить, не застраховал ли он еще свою жизнь и здоровье и не желает ли показать соответствующие документы.

Да, страхование рабочего места или собственного дела (для мелких предпринимателей) у нас никак не преодолеет зародышевую стадию, но его развитие стало бы великолепным проявлением истинной социальной ответственности бизнеса. К собственной выгоде.

Возникло интереснейшее явление: адвокаты страховых компаний и банков-кредиторов совместно защищали своих клиентов лучше, чем профсоюзы во многих других странах. Более того, эта защита стала дополнительным стимулом для работников взять кредит. Взбалмошные работодатели, запросто увольнявшие добросовестных сотрудников или запрещавшие им страхование на случай потери работы, то есть мешавшие получению долгосрочного кредита, оказались в черных списках, у них самих возникли трудности в отношениях с банками. Никакой политики и ничего личного. Только бизнес.

Беда в том, что между несколькими тысячами социальных ипотечников Москвы и другими льготниками (военные, молодые семьи, переселенцы с Севера и т. п.) и теми 6 8%, которые способны осилить ипотеку собственными силами, находятся остальные 90% граждан России.

Что касается социальной ответственности государства Безусловно, беспроцентной раздачи кредитов ждать не стоит. Да и нынешних объемов жилищного строительства при такой щедрости просто не хватит. Но есть московский опыт социальной ипотеки. Столичное правительство за счет городского бюджета субсидирует выплаты процентов по кредиту тем очередникам, которые желают получить квартиру пораньше и соглашаются таким способом оплатить часть ее стоимости. Кредит выдается на срок до 30 лет, а цена 1 кв. м устанавливается по себестоимости.

Анна КАМИНСКАЯ
Начальник отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка:
Рост цен на недвижимость, конечно, влияет на смягчение условий выдачи ипотечных кредитов. За последние месяцы сразу несколько банков внесли изменения в свои ипотечные программы. Одни удлинили сроки кредитов, другие снизили первоначальный взнос, третьи чуть-чуть уменьшили ставки. Но все эти предложения не сильно повлияли на увеличение продаж, поскольку ограниченные предложения по недвижимости на рынке в Москве не позволяют существенно наращивать обороты.

Банки, занимающиеся ипотекой, заслуживают уважения хотя бы потому, что работают в этой сфере. Занимается ли развитием ипотеки кто-то еще и идут ли эти занятия на пользу ипотеке, пока не понятно.

Елена ВОРОНИНА
Заместитель руководителя центра ипотечного кредитования Абсолют банка:
 Обострение конкуренции между банками и формирование рынка основные тенденции развития российской ипотеки. Ипотека это молодой продукт, рынок кредитования жилья продолжает формироваться, поэтому говорить о его насыщении пока не приходится. Мы ожидаем выхода на рынок ипотеки нескольких крупных российских и международных банков, которые будут стремиться к активному завоеванию рынка. В течение ближайших двух лет банки будут привлекать клиентов качественным сервисом, специальными условиями, различными преференциями и акциями.

В итоге на вторичном рынке реализуются квартиры по высоким ценам или многоуровневые альтернативы, которые не всегда возможно кредитовать. На первичном рынке предложений мало, а спрос велик, что также затрудняет развитие ипотеки. Может, именно поэтому нет притока новых игроков, и ипотекой занимаются в основном банки, имеющие разветвленную филиальную сеть или своих застройщиков, и банки, ориентированные только на ипотеку.

Кроме того, одним из очень важных и привлекательных конкурентных преимуществ нашего банка является предоставление специальных льготных условий нашим клиентам по другим услугам и продуктам банка. А добросовестные заемщики, взявшие ипотеку в банке некоторое время назад, получают возможность коррекции ставки своего кредита в соответствии с рыночными условиями на текущий момент.

Мы внимательно изучаем рынок кредитования, сегодня в разработке у нас находятся несколько новых ипотечных продуктов, есть программа перекредитования, предусмотрены пакетные программы по нескольким банковским продуктам одновременно (например, ипотека + пластиковая карта).

КЭС-развитие планирует получить в управление около 3 млн кв. м жилого фонда Новосибирска, заявил Ведомостям гендиректор компании Владимир Салихов. Он оценивает объем инвестиций управляющей компании в жилфонд города в 70-80 млн руб. в год, а сроки окупаемости от пяти лет.

Сегодня Абсолют банк занимает пятое место среди российских банков по объемам ипотечного кредитования, наш портфель уже превысил $134 млн, и мы рассчитываем продолжать наращивать темпы и предлагать клиентам конкурентный и интересный им продукт.
Компания Виктора Вексельберга КЭС-развитие собирается заняться управлением жилым фондом в Новосибирске и получить не менее 10% рынка. Но пока в городе ни одной управляющей компании не удалось получить существенной доли рынка, они выполняют только роль подрядчиков.

Выбор Новосибирска и Томска для управления жилфондом Салихов объясняет высоким уровнем жизни населения в этих городах. Жители заинтересованы в комфорте и готовы платить за дополнительный сервис, считает он.

Также КЭС интересен Томск, где компания планирует взять в управление около 2 млн кв. м жилого фонда, добавил Салихов.

Для реализации своих планов КЭС-развитие рассчитывает договориться с мэрией. Однако пока конкретных переговоров не велось, сказал Салихов.

КЭС-развитие уже имеет в управлении жилой фонд ряда городов. По словам Салихова, в Екатеринбурге, Перми, Ульяновске, Краснодаре в управлении компании 16 млн кв. м, рентабельность бизнеса составляет 4-5%. В крупных городах имеет смысл брать от 1 млн кв. м только в этом случае проект становится прибыльным, поясняет он.

До сих пор управляющим компаниям в Новосибирске не везло. В конце прошлого года мэрия Новосибирска провела конкурс на право управления жилфондом в 264 домах Новосибирска с общей площадью жилья 574 000 кв. м. Тогда победителем была объявлена немецкая Петер Дуссман Восток. На подведении итогов конкурса Йохан Тарновский, руководитель отдела коммунального менеджмента концерна Dussmann, заявлял о планах дальнейшего расширения бизнеса в Сибири и планах инвестировать в Новосибирск не менее 50 млн руб. Но в итоге проект был скорректирован в мэрии посчитали преждевременным передавать ЖКХ управляющим компаниям. И вместо статуса управляющей Дуссман получила только статус подрядчика и довольствовалась всего 50 000 кв. м жилфонда. Проект фактически потерял смысл, и весной оттуда уволился гендиректор Петер Дуссман Восток Виктор Тимохин.

Директор департамента ЖКХ Сергей Райхман сообщил Ведомостям, что ему не известно о планах КЭС-развития. Компании никто не будет препятствовать участвовать на общих основаниях в тендерах по управлению жилым фондом, которые будут проводиться с 1 января 2007 г., уточнил чиновник.

Заходя в Новосибирск, КЭС-развитие сильно рискует, считает специалист Института экономики города Владлен Прокофьев. Бизнес компании может оказаться как успешным, так и низкорентабельным и даже убыточным, рассуждает собеседник. Если КЭС в качестве управляющей выберут сами жители, то компания получит контракт на пять лет и возможность спокойно работать, инвестировать деньги и получать прибыть, говорит Прокофьев. Победа на муниципальном тендере означает контракт лишь на один год, что заметно снижает привлекательность бизнеса. Какой смысл в инвестициях, если непонятно, сможет или нет компания продолжить в будущем свою работу, поясняет эксперт.

В московском представительстве Dussmann отказались комментировать новосибирский проект.



Холдинг Комплексные Энергосистемы (КЭС) принадлежит Виктору Вексельбергу. По данным компании, ее оборот за 2005 г. составил $1,2 млрд. Компания КЭС-развитие управляющая компания в сфере ЖКХ. Имеет в управлении 16 млн кв. м жилого фонда в Краснодарском крае, Свердловской, Пермской, Ульяновской, Владимирской, Тверской и других областях. По данным мэрии Новосибирска, весь жилой фонд города на начало 2006 г. составляет около 27,5 млн кв. м, из них муниципальный жилой фонд 18,8 млн кв. м, или 68%.



Главная --> Публикации