Главная --> Публикации --> Морской бой в серебряном бору Если деревни сносят… Новые предложения на рынке новостроек появятся только к началу следующего года Земельный вопрос Без права на выбор: высокие цены не оставляют покупателям надежды

Расследование картельных сговоров не входит в компетенцию Генпрокуратуры. Поэтому ведомство Юрия Чайки накануне поручило Федеральной антимонопольной службе организовать проверку строительных организаций. Прокуроры подозревают, что застройщики нарушают нормы антимонопольного законодательства при определении цены на возводимое жилье.

Генпрокуратура занялась рынком недвижимости. Правоохранительные органы подозревают, что рост цен на квартиры в крупных городах это следствие ценового сговора строительных корпораций. Других оснований для подорожания жилья более чем на 10% в месяц следователи не видят. Аналитики отмечают, что рынок недвижимости начал стабилизироваться и без угроз Генпрокуратуры.

За последние годы стоимость одного квадратного метра жилья выросла в несколько раз, напоминает пресс-служба Генпрокуратуры.

Проверка проводится на предмет ценового сговора.

Рост цен вызван дефицитом жилых площадей. Предложение на рынке жилья продолжает сокращаться. Эксперты предполагают, что дефицит может создаваться искусственно ввод новых площадей затягивается, чтобы подстегнуть цены.

Как сообщала газета ВЗГЛЯД, с весны 2005 года, когда начался период неуклонного роста цен на недвижимость, стоимость квартир в Москве выросла более чем на 70%. Сейчас средняя цена 1 кв. м жилья превышает 3 тыс. долларов. Уровень цен в 3 тыс. долларов за квадратный метр делает жилье недоступным не только для основной массы населения столицы, но и для большинства представителей среднего класса, констатируют эксперты аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости. Эта явно ненормальная ситуация не может сохраняться продолжительное время.

Прокуроры считают, что цены на вновь возводимое жилье в названных субъектах РФ явно завышены. Правоохранительные органы отмечают три причины ажиотажа на рынке недвижимости: необоснованно высокие премиальные и другие выплаты сотрудникам организаций, связанных с работой строительных концернов, увеличение стоимости строительных материалов и возможный ценовой сговор между строительными компаниями.

В Генпрокуратуре признают, что заинтересовались квартирами в связи с тем, что скачок цен на недвижимость препятствует успешному осуществлению проекта Доступное жилье. Выполнить поручение Владимира Путина в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области не получится, если темпы роста стоимости квартир останутся высокими.

Последняя громкая тяжба ФАС с корпорацией Евроцемент закончилась заключением мирового соглашения, которое, однако, не утвердил суд. К проверкам антимонопольных органов участники рынка обычно относятся спокойно крупные компании не опасаются незначительных штрафов.

Чтобы реанимировать национальный проект Доступное жилье, Генпрокуратура просит ФАС проверить, соблюдают ли строители антимонопольные законы, а также проанализировать их работу на предмет картельного сговора.

Аналитики отмечают, что рынок недвижимости начал стабилизироваться и без угроз Генпрокуратуры. Дело в том, что за первое полугодие объем вводимого в строй жилья вырос по сравнению с прошлым годом на 10%, объяснил газете ВЗГЛЯД первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин. Программа доступного жилья будет развиваться и дальше, и количество вводимых в строй объектов будет только расти. Это вполне может привести к тому, что к концу года на рынке наступит стабилизация.
Национальный проект Доступное и комфортное жилье - гражданам России вроде бы наконец начал давать первые результаты. Каждая 20-я сделка с недвижимостью совершается через ипотеку, начали строить больше и даже возводить целые микрорайоны для военнослужащих. А у молодых семей появилась возможность приобрести квартиры со скидкой до 40%. Но не все так просто. Главный удар по проекту нанес 30-процентный рост цен на жилье в крупных городах. Известия решили разобраться, что даст россиянам широко разрекламированный нацпроект. Кто из федеральных льготников и когда получит от государства обещанные квартиры? Появится ли возможность купить квартиру в кредит по приемлемой ставке? Наконец, построят ли этих самых квартир достаточно, чтобы из-за возросшего спроса цены на них не улетели в небеса?

Но Генпрокуратура намекает, что строительному рынку следует отнестись к предупреждению серьезно. Ведомство Юрия Чайки обещает, что содействие ФАС в проведении проверок будут оказывать органы прокуратуры.

Нацпроект должен лишь обеспечить увеличение спроса и предложения на рынке недвижимости. То есть простым россиянам государство поможет найти деньги на покупку жилья через развитие ипотеки. А строителям помогут начать дешево и много строить. Причем делать это надо одновременно. Иначе дешевые и легкие деньги в виде ипотечных кредитов так разогреют рынок, что никаких заемных средств не хватит на покупку даже плохонькой квартирки. Надо сказать, с мерами по стимулированию строительной отрасли уже опоздали. Спрос на рынке жилья вырос и без участия государства, а застройщики за ним не успели. Из-за чего цены в больших городах с начала года выросли на 30-50%. Тут никакая ипотека не поможет.

О национальном проекте Доступное и комфортное жилье - гражданам России говорят все последние месяцы. Однако мало кто из обывателей понимает, что он дает конкретному человеку. Если не бесплатные квартиры от государства, как раньше, то что? На самом деле никаких квадратных метров государство не строит и никому раздавать не собирается. При одном исключении: в течение нескольких лет государство намерено погасить все свои жилищные обязательства перед федеральными льготниками.

Все вышеперечисленные меры помогут россиянам купить квартиры. А вот поддержку застройщиков - тех, кто эти квартиры им построит, переложили на плечи местных властей. Именно они должны готовить территории под застройку, менять законодательство в регионах, проводить аукционы на земельные участки и обеспечивать их инженерной инфраструктурой. Регионам, конечно, помогут - в Жилище на это заложены миллиарды. Однако, по признанию самих чиновников, маховик проекта раскрутится не ранее 2007 года.

Так или иначе, государство выделило миллиарды рублей на увеличение капитализации АИЖК - агентства, выкупающего у банков закладные по ипотечным кредитам. Еще большие средства были предоставлены в виде гарантий для выкупа этих закладных. В итоге при помощи АИЖК банки добрались до таких регионов, где они без поддержки государства никогда бы не осмелились кредитовать население под покупку недвижимости. Однако ипотека - это для богатых. Некоторым из тех, у кого нет средств на покупку жилья, а также федеральным льготникам государство выделит средства на покупку жилья. Всем им выделят сертификаты на приобретение недвижимости. Перечень этих льготников представлен в программе Росстроя Жилище, которая, к слову, является основой нацпроекта. Все они рано или поздно получат обещанные квартиры. Как и молодые семьи, в которых каждому из молодоженов не более 30 лет. Программа предусматривает выделение им 30-40%-ной субсидии на покупку квартиры. Правда, остальные средства молодым придется найти самостоятельно. Да и попасть в эту категорию непросто - местным властям еще нужно доказать, что ты нуждаешься в жилье или стоишь на очереди.

Военнослужащие, увольняемые со службы

В завершение отметим, что мы подробно расскажем для каждой льготной категории граждан, кто и на каких основаниях может получить от государства бесплатные квадратные метры, куда и с какими документами для этого надо обратиться.

Военные отставники

Кроме военнослужащих к этой категории относятся сотрудники органов внутренних дел, а также приравненные к ним лица. По данным Росстроя, на сегодняшний момент очередников на жилье по этой категории насчитывается 327 423 человека (см. график). Однако список остается открытым и ежегодно пополняется новыми отставниками. Процедура обеспечения их жильем отработана с 1997 года. Каждому отставнику, перед кем у государства будут обязательства по жилью, выдадут Государственный жилищный сертификат (ГЖС). По нему человек получает на личный счет сумму, которая рассчитывается так: средняя стоимость квадратного метра в России (20 879 рублей), помноженная на количество положенных отставнику по социальным нормам метров (18 кв. м на каждого члена семьи). На эти деньги он может купить жилье в любом регионе России соответственно своим запросам и возможностям. Этих средств, в принципе, хватит на покупку жилья в относительно недорогих регионах. Но при желании купить жилье в Москве или Санкт-Петербурге придется доплатить - даже за 1-комнатную квартиру. Однако на деньги, выделенные по программе Жилище, до 2010 года получит жилье лишь каждый пятый уволившийся с военной службы. Чтобы обеспечить жильем всех, нужно еще 253 млрд. рублей. Возможно, остроту проблемы удастся несколько снизить за счет того, что часть военных очередников получат жилье от местных властей, а часть - в рамках проекта 15+1 Напомним, на строительство жилья для военных в 5 самых проблемных регионах по прямому указанию президента выделено 30 млрд. рублей на два года.

Граждане, уезжающие с комплекса Байконур

К началу 2006 года у государства остались обязательства перед 49 365 семьями отставников. Все они в свое время, отслужив положенный срок, не получили от государства ни сертификатов, ни положенных метров. Сегодня льготники из этой категории имеют наибольшие шансы получить от государства квартиры. К 2010 году две трети бывших военных получат от властей ГЖС. Но из-за того, что государство задержалось с выполнением своих обязательств, многие бывшие военные останутся в проигрыше. Те, кому выдавали сертификаты в 1997 году, получали средства исходя из рыночной цены на жилье в том регионе, где они приобретали квартиры. Естественно, что большинство предпочитало увольняться в столицу или область. Купив квартиру в дорогом регионе, многие отставники продавали ее и уезжали на родину, где на те же деньги можно было купить более комфортабельное жилье, еще и деньги оставались. Сегодня выплаты по ГЖС рассчитываются исходя из средней стоимости жилья в стране, независимо от города, где собирается жить будущий владелец квартиры.

Ликвидаторы катастрофы на Чернобыльской АЭС и других радиационных аварий

Их немного. После сверки всех списков, исключения из них тех, кто решил остаться жить при космодроме, таковых набралось всего 481 человек. Из них 105 получат квартиры в течение ближайших лет. Остальные - по мере отъезда с космодрома и выделения средств на программу их отселения.

Вынужденные переселенцы

Самая многострадальная категория. Некоторые ликвидаторы аварии на Маяке ждут квартир от государства по 50 лет, чернобыльцы - по 10-1 Кому из них отдать предпочтение при определении очередности выделения жилья? К 2010 году получат квартиры 40% всех очередников-ликвидаторов. Однако это не означает, что к тому времени останется обеспечить квартирами оставшиеся 60%. По признанию самих чиновников, очередь из чернобыльцев быстро редеет, а их наследники уже не имеют права на льготу. В правительстве сегодня рассматривают вопрос о выделении дополнительных средств на покупку жилья для ликвидаторов. Чтобы государству закрыть этот долговой список, не хватает всего каких-то 15 млрд. рублей. Решить эту проблему полностью удастся к 2013 году.

Граждане, уезжающие с Крайнего Севера

Льготников этой категории у нас в стране чуть более 39 тысяч. По закону вынужденными переселенцами признаются граждане России, которых у себя на малой родине преследовали по национальной принадлежности, вероисповеданию или языку, а также по политическим убеждениям или принадлежности к определенной социальной группе. Эта категория льготников досталась нам в наследство от неспокойных 90-х, сегодня получить статус вынужденного переселенца практически невозможно. Рассчитывать на него могут лишь беженцы из других стран, принявшие гражданство РФ и в месячный срок подавшие заявку на получение нового статуса. Ни голод или эпидемии, ни чрезвычайные ситуации природного и техногенного характера не дают права на получение статуса переселенца. Кроме того, чтобы его получить, нужно предоставить властям в жесткие сроки очень веские доказательства. К 2010 году проблема обеспечения жильем вынужденных переселенцев будет решена на 13%.

Московские власти намерены создать открытые акционерные общества в важнейших отраслях городского хозяйства - жилищно-коммунальной, транспортной и мусороперерабатывающей. За декларируемой целью повышения эффективности работы этих отраслей может скрываться и другая - стать монополистом на весьма доходных рынках.

Сложно назвать программой то, как идет переселение наших сограждан с Крайнего Севера. К 2010 году всего 4.5% из них смогут приобрести жилье на большой земле. Под эту категорию подпадают пять групп граждан: переселенцы из закрытых поселков, северяне-инвалиды I и II групп, пенсионеры, безработные и те, кто проработал на Севере более 15 лет. Полноценно финансируется только переселение первой категории, инвалидов переселяют по остаточному принципу, на остальных и вовсе денег нет. При этом список остается открытым. Каждый год его пополняют жители тех поселений в труднодоступных местах, которые закрываются решением правительства. Именно они подпадают под отселение в первую очередь. При выдаче сертификатов для переселенцев действуют надбавочные коэффициенты (то есть денег по ГЖС начисляется на 10-20% больше, чем по средней ставке), если они выбирают местом жительства удаленные регионы - Дальний Восток, Сибирь или Забайкалье.

Конкуренция с помощью монополии

Как сообщили вчера Газете в комитете по реформированию городского хозяйства, уже в октябре или ноябре текущего года на рассмотрение столичного правительства будет вынесено предложение о создании четырех крупных ОАО - Московской мусороперерабатывающей компании, Московской коммунальной компании, Московской жилищной компании и Московской транспортной компании. Пока комитет рассматривает различные варианты концепций этих акционерных обществ, однако уже сейчас известны две вещи. Во-первых, 100% акций компаний будут принадлежать городу. А во-вторых, ОАО наверняка станут монополистами, хотя бы потому что доля частников в отраслях городского хозяйства Москвы крайне невелика.

Однако оппоненты мэрии считают, что прежде всего объединение приведет к монополии на доходных рынках. Это коррупционное направление, - заявил Газете депутат, член комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Сергей Митрохин. - Ведь подрядные организации должны определяться на конкурсах. А получается, что чиновники создадут свои структуры-монополисты. ОАО, созданное правительством Москвы, очевидно, будет выигрывать все конкурсы.

Московские акционерные общества будут созданы путем объединения госпредприятий, работающих в профильных отраслях. Это один из пунктов концепции реформирования городского хозяйства Москвы, которую разрабатывают в мэрии. По мысли чиновников, такая консолидация позволит оптимизировать бюджетные траты и привлечь больше частных инвестиций. И, кроме того, эффективнее контролировать работу отраслей. По мнению первого замглавы департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы Михаила Рыбальченко, централизация, например, мусорного дела благоприятно скажется на экологии.

Вам же лучше

В мэрии эти предположения опровергают. У нас нет цели создать монополии, - заверили Газету в комитете по реформированию городского хозяйства. - Наоборот, акционирование - первый шаг по пути разгосударствления отраслей городского хозяйства и создания конкурентных рынков. Уже в 2008-2009 годах мы планируем выйти с предложением о привлечении в создающиеся ОАО частных инвестиций. Впрочем, монополистами от этого новые ОАО быть не перестанут. А близость к структурам мэрии должна стать для этих компаний прекрасным бонусом.

Депутат Госдумы Галина Хованская согласна с тем, что жильцы рискуют. В других городах уже есть примеры обмана собственников квартир частными управляющими компаниями, - сказала она Газете. Однако, по ее словам, московские власти и не способствуют созданию нормального рынка услуг в сфере ЖКХ. Власти не хотят пускать частников на рынок - ведь чиновникам хочется иметь там свои организации, - считает Сергей Митрохин. А разговоры о неразвитом рынке, по его мнению, не имеют под собой основания. Есть достаточно серьезные предприятия малого и среднего бизнеса, которые могут взять на себя содержание от одного до 10-15 районов, - заявил депутат.
Весенний марафон роста цен на московскую недвижимость окончен, увеличение стоимости жилья прекратилось сейчас ситуация на рынке стабильна. Возможен ли обвал цен этой осенью? Почему бы и нет: число сделок по приобретению квартир снизилось за последний год примерно на 25%. Частично это произошло из-за сокращения предложения в новостройках. Но не стоит забывать, что до 80% общего числа сделок совершается на вторичном рынке жилья, на который количество новостроек никак не влияет, выходит, что общая роль первички несколько преувеличена.

Московские чиновники часто говорят о своем стремлении допустить частников в сферу городского хозяйства - для создания конкуренции и, как следствие, повышения качества работ и снижения цен на них. Однако столь же часто представители власти сетуют на неразвитость рынка - особенно в сфере управления жилищным фондом. Чиновники опасаются, что после введения 1 января 2007 года Жилищного кодекса, перекладывающего бремя содержания домов с государства на собственников жилья, может начаться хаос. Например, возникнут компании-однодневки, которые возьмут с жильцов деньги, а ремонт дома не произведут. Самим же жителям будет лучше, если город останется основным игроком на рынке, говорят в мэрии.

Внесли свою лепту в ситуацию и продавцы вторички, снимавшие весной свои квартиры с продаж в ожидании, что стоимость недвижимости подскочит еще на 5 15%. Также в период постоянного увеличения цен многие граждане приобретали жилье с инвестиционными целями. Такие квартиры выпадали из оборота, превращаясь в некое подобие ценных бумаг. Инвестиционные объекты должны были накрутить общий процент продаж московской недвижимости. Но даже с их учетом этот показатель снизился на четверть.

Наоборот, сокращение строительства новых домов должно было создать дефицит предложения и стимулировать покупательский спрос. Но картина наблюдается прямо противоположная.

Сразу отметим, что не все специалисты согласны с такими выводами. Например, директор департамента управления вторичного рынка корпорации ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома утверждает, что за последний год уровень продаж в этой компании увеличился более чем на 20%. Однако он не отрицает, что в связи со стремительным увеличением стоимости квартир спрос падал в мае и июне на 15%, в июле еще на 10%. Следует отметить, что предложение за это время тоже сократилось на 10%. По оценке С. Шломы, рост цен на квартиры остановился еще в мае.

Вид сверху

Спрос продолжает устойчиво опережать предложение. По оценкам экспертов ЗАО МИАН агентство недвижимости, сейчас на один объект вторичного рынка приходится от пяти до десяти потенциальных покупателей, на одну квартиру в новостройке от трех до пяти желающих ее приобрести. Остановку цен Н. Кузнецова полностью отрицает, приводя следующие цифры: В начале лета рынок несколько успокоился после значительного повышения цен, наблюдавшегося с начала года, и средний темп роста стоимости жилья в июне составил около 5,5% против 7 9% весной. Скорее всего за август цены повысятся примерно на 5%. Обычно покупатели чуть менее активны летом и до середины сентября. Этим можно объяснить некоторую стабилизацию на рынке.

По данным генерального директора ЗАО МИАН агентство недвижимости Нины Кузнецовой, объем предложения новостроек в настоящее время не превышает 20 тыс. квартир. По сравнению с прошлым годом количество предложений снизилось на 25 40%.

Таким образом, представители трех крупнейших риэлторских компаний Москвы по-разному трактуют сложившуюся ситуацию. Когда одинаково авторитетные участники рынка недвижимости дают столь противоречивые оценки, сложно понять, кто из них действительно прав, а главное в чем именно. Между тем отдельные риэлторы продолжают отмечать постоянное падение числа сделок по покупке квартир.

Иную точку зрения высказывает научный консультант аналитического центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость Геннадий Стерник. По его словам, темпы роста цен на московские квартиры будут уменьшаться, но остановки или снижения цен в обозримом будущем не произойдет, поскольку спрос на столичное жилье продолжает стабильно расти.

Почему же так сильно снизилось число желающих купить квартиру в Москве? Ответ на этот вопрос очевиден и прост. Дело в цене. После ударных темпов увеличения цен в марте и апреле рынок докрутил последние проценты в мае и затих. Многие риэлторы и аналитики связывают это с общим летним падением деловой активности, но такой ответ совершенно не подходит к данной ситуации.

Желания и возможности

Фактор этот скорее надуманный, чем действительно имеющий место на рынке недвижимости. Тут больше подходит такой вариант развития событий: крупные застройщики подняли цену жилья до предела покупательской способности и теперь ждут дальнейшего развития событий.

Когда среднестатистическому покупателю заниматься активными поисками новой квартиры, если не в отпуске? Логично предположить, что обычному человеку проще пожертвовать неделями летнего отдыха для выбора оптимального жилья, чем жить долгие годы в неудачно купленной квартире. Интересно, что с этим на первый взгляд здравым допущением категорически не согласны многие специалисты. По их мнению, люди не готовы принимать такие судьбоносные решения в жаркие летние месяцы.

Технология продаж

Тот факт, что стоимость квартиры взвинчена практически до предела, С. Шлома отрицать не стал. По его мнению, цены в первые два весенних месяца действительно подскочили очень сильно. Однако он считает, что это не помешает их дальнейшему росту в сентябре. На вопрос, куда и за счет чего им еще расти, он отвечает коротко, но емко: У людей есть деньги. Пожалуй, с ним нельзя не согласиться. Пока деньги есть, но если подсчитать, на сколько подорожает жилье при нынешних темпах роста цен, то к 2010 году средства у населения точно закончатся.

Причины и следствия

На сегодняшний день крупные компании выбрали тактику дозированной реализации новостроек. Продажи начинаются с выставления самых неликвидных квартир, например расположенных на первых этажах или лишенных привлекательных видовых характеристик. Только после того, как уйдет вся выставленная партия, на рынок поступает следующая, и т. д.
Естественно, что самые хорошие и дорогие квартиры попадают на рынок непосредственно к завершению строительства. Подобная практика помогает застройщику убивать сразу двух зайцев. Во-первых, он быстро избавляется от самых проблемных и дешевых квартир, а дорогое жилье продает по максимальной цене (с учетом роста стоимости недвижимости и отсутствия скидок на квартиры в достроенных домах). Во-вторых, компании-застройщики создают на рынке иллюзию дефицита. К тому же реализовать небольшое, строго дозированное количество квартир на разных этапах возведения дома намного проще, чем весь дом сразу. Потом можно, не кривя душой, говорить о том, что компания распродала все выставленные на рынок квартиры и они действительно пользуются спросом. К сожалению, это не так. Просто покупателя заставляют поверить в нехватку предложений и приобретать самые неинтересные квартиры в первую очередь.

Еще одним важным фактором в этой цепочке случайностей является полная неконкурентоспособность вторичного рынка жилья по сравнению с первичкой. Если бы это было не так первичный рынок не смог бы диктовать цены вторичному.
Происходит это из-за того, что вторичный рынок недвижимости в столице представлен где-то на 60% домами старой застройки преимущественно типовыми панельными зданиями. На данный момент все они решительно проигрывают по комфорту, коммуникациям, внешнему виду и остальным показателям самой обычной новостройке эконом-класса.

Такая ситуация стала реальной по целому ряду причин. Начать, конечно, следует с 214-ФЗ, вытеснившего с рынка мелких застройщиков, которые создавали здоровую конкуренцию крупным компаниям. Серьезные девелоперы имеют финансовые возможности завершить любую стройку самостоятельно без инвестирования со стороны. Поэтому они свободны в выборе, когда и какие квартиры предлагать к реализации.

Вполне объяснимо, что покупатели стараются избежать заключения сделок по приобретению объектов старой застройки. Далеко не каждого человека вдохновит такое предложение, как 25-метровая однушка в пятиэтажке за $100 тыс. В основном такие квартиры покупаются с инвестиционными целями и пустуют в ожидании перепродажи или сдаются в аренду после ремонта, принося хозяину стабильный доход. Исключением являются лишь случаи, когда подобные непривлекательные объекты приобретают иногородние граждане, не имеющие средств купить другое жилье, но желающие поселиться в Москве.

Пути назад не существует

В итоге покупатель жилья сталкивается с дилеммой. Предлагаемые объекты, которые он в состоянии купить из-за небольшого метража, значит, и доступной абсолютной цены непривлекательны. Например, человека не устраивает трешка площадью 72 кв. м в ЮВАО за $185 тыс. Но с другой стороны, он не может ждать больше года, чтобы обзавестись 80-метровой квартирой в новостройке за те же деньги. Жилплощадь в доме, сданном в эксплуатацию, обойдется уже в $250 тыс.

Двух трехкомнатные квартиры, которые по всем своим характеристикам действительно могли бы привлечь покупателя, как правило, отличаются морально устаревшей планировкой. Поменять ее по своему усмотрению будущему жильцу будет сложно или просто невозможно: обязательно возникнет проблема несущих стен и сложности с оформлением в БТИ. А по цене 1 кв. м такие квартиры не уступают и даже превосходят новостройки эконом-класса.

Таким образом, теоретически покупателю выгоднее первичка, но для этого у него не всегда есть время или деньги. При этом желания приобретать жилье на вторичном рынке в сегменте эконом-класса у покупателей московских квартир явно поубавилось. Уж очень быстро их стоимость догоняет цены первичного рынка, который постоянно развивается и совершенствуется. Дома вторичного рынка, наоборот, постепенно ветшают и морально устаревают.

Тяжелый выбор

Эта поправка фактически лишь узаконила существующие схемы сбора средств покупателей, разработанные крупными компаниями-застройщиками. Мелкие застройщики, которые до этого предпочитали не рисковать с самостоятельной трактовкой 214-ФЗ, получили обратный билет на рынок московской недвижимости. Но время уже упущено, цены поднялись, и насколько активно мелкие фирмы выступят осенью на рынке недвижимости предсказать сейчас сложно.

Сейчас наблюдается сильный спад спроса и небольшое уменьшение предложения. Также утверждены поправки к 214-ФЗ, которые в том числе разрешают привлекать денежные средства граждан в долевое строительство путем выпуска нового вида облигаций жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилья.

На рынке этой осенью возможны три варианта развития событий. Первую версию высказал С. Шлома. По его мнению, ситуация с остановкой цен носит сезонный характер и с сентября стоимость недвижимости вновь поползет вверх. Как уже говорилось выше, сезонность спроса понятие спорное, но если предположить, что осенью вновь начнется активное возведение новых объектов, то рост цен вполне реален. Вероятность развития ситуации в этом направлении составляет около 30%.

Что готовит нам осень?

Если же порог покупательской способности действительно достигнут и деньги, обеспечивающие платежеспособный спрос, у основной массы покупателей на самом деле подошли к концу, то рынок скорее всего ждет затишье. Шансы на то, что все произойдет именно так, достаточно велики.

Н. Кузнецова также прогнозирует активизацию спроса в начале сентября и, как следствие, повышение цен. Уже осенью стоимость 1 кв. м жилья в столице, по ее мнению, вероятно, достигнет очередного знакового рубежа в $4 тыс., а к концу года поднимется до $4,5 тыс. Для этого появились предпосылки. По решению московских властей жилье будет продаваться только после завершения строительства домов, что отрицательно скажется на объемах предложения, которые по этой причине к концу года могут снизиться на величину до 30%.

Например, по этому вопросу еще в начале 2006 года интересно высказался директор управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость Савелий Орбант. Он утверждал, что цена $3 тыс. за 1 кв. м просто неприемлема для московских квартир покупателям совершенно не за что платить такие суммы. Городскому жилью С. Орбант противопоставляет загородные таунхаусы и коттеджи для круглогодичного проживания.

Третий возможный вариант развития событий рынок начнет рушиться. Цены на московские квартиры начнут движение вниз. Это произойдет, если в сознании покупателей случится психологический перелом и они станут покупать жилье в коттеджных поселках и таунхаусах ближайшего Подмосковья: ведь по цене, инфраструктуре и комфортабельности они давно вплотную приблизились к городскому жилью. Вряд ли это произойдет именно в эту осень, но вероятность такого развития событий, по мнению некоторых специалистов, 20%.

Нина КУЗНЕЦОВА
Генеральный директор ЗАО МИАН агентство недвижимости:

Впрочем, самый реальный вариант стабилизация на рынке: практика показывает явное отсутствие желания у покупателей приобретать квартиры по заявленным продавцами ценам. А критическая масса покупателей еще не готова променять московскую прописку на комфорт загородных таунхаусов и коттеджей.



Главная --> Публикации