Главная --> Публикации --> Американская ипотека в российском исполнении Нечем торговать Жизнь на высоте Инвестору не поставят преграду Сколько будет стоить столичное жилье в конце 2006 года?

Впервые IKEA заявила о намерениях построить торговый центр в Новосибирске еще в ноябре 2002 г., но только осенью 2004 г. мэрия выделила компании участок в 30 га на пересечении улиц Ватутина и Мира. Компания получила этот участок в аренду на 49 лет с правом его выкупа, размер единовременного платежа составил не менее 45 млн руб. Менеджер IKEA на условиях анонимности тогда утверждал, что ни в одном из городов компания не сталкивалась с такими трудностями в приобретении земли, как в Новосибирске. По его словам, компания даже хотела отказаться от строительства в этом городе, но перспективность местного рынка заставила продолжить поиски подходящего участка.

IKEA после трех лет подготовительных работ вчера приступила к строительству своего торгово-развлекательного центра в Новосибирске. Комплекс шведов станет самым крупным подобным заведением в Новосибирске и может осложнить жизнь местным девелоперам, строящим свои развлекательные центры.

Заместитель гендиректора IKEA в России и на Украине Андерс Биннмур сообщил, что под собственные магазины отводится 25 000 кв. м, а остальное будет сдаваться в аренду. По его словам, арендаторы пока не определены, но нижний предел стоимости квадратного метра для арендаторов в торговом комплексе составит $500-600 в год.

Вчера гендиректор IKEA в России и на Украине Пер Кауфман заложил в Новосибирске первый камень магазина IKEA и семейного торгового центра Мега. Площадь магазинов и торгцентра составит более 140 000 кв. м, а объем инвестиций превысит $150 млн. По словам Кауфмана, в торговом центре расположатся магазин IKEA, не менее 150 павильонов, гипермаркет, каток, зал игровых автоматов, рестораны и кафе. Срок сдачи комплекса намечен на октябрь 2007 г., говорит Кауфман. Генподрядчик пока не выбран, сказал он, но скорее всего им выступит иностранная компания. Как показывает практика, услуги местных строителей обходятся дороже, поэтому генподрядчиком станет иностранная компания, пояснил свое решение Кауфман. Назвать компанию он отказался.

До сих пор наиболее крупными реализованными проектами торговых центров были торгцентр Гигант (22 000 кв. м), построенный Сибирским гигантом, и торгово-развлекательный центр Континент (26 000 кв. м), построенный компанией Итера. Планы построить торговый центр площадью 40 000 кв. м есть у Эльдорадо, которое в августе 2005 г. приобрело право аренды на 1,5 га на площади Маркса, и у кемеровской Коры на ул. Военной (40 000-50 000 кв. м).

Проект шведов пока самый амбициозный в Новосибирске.

Ниша крупных торгово-развлекательных центров в Новосибирске практически пустует, говорит директор отдела по связям с общественностью Эльдорадо Тимофей Суровцев. Оценивая все имеющиеся проекты, можно утверждать, что после введения их в эксплуатацию конкуренция между ними будет невысока, поэтому в компании не опасаются планов других игроков. Суровцев уверен, что шведская компания не сможет оставить без арендаторов остальных участников рынка. Он поясняет это тем, что комплексы будут находиться в разных районах города, а IKEA расположилась, по его словам, не в самом удачном месте.

Участники рынка расходятся в оценке влияния проекта IKEA на рынок подобных услуг в Новосибирске.

IKEA образована в 1943 г., принадлежит фонду Stiсhting INGKA, зарегистрированному в Голландии. Работает в 44 странах мира. В России с 2002 г. На данный момент имеет три комплекса площадью от 150 000 кв. м в Москве, по одному в Санкт-Петербурге и Казани. В 2006 г. планирует открыть еще по одному магазину в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и Екатеринбурге. В мае 2006 г. компания начала строительство ТЦ в Ростове-на-Дону. По собственным данным, до 2006 г. планирует вложить в развитие сети 70 млрд руб.

А коммерческий директор Итеры Тимофей Мельников считает, что после воплощения всех заявленных проектов в Новосибирске площади торгово-развлекательных центров будут простаивать, а ставка аренды снизится. По его словам, уже сейчас в Новосибирске простаивают многие торговые площади с высокой арендной платой, а ее размер теперь будет неуклонно снижаться, что в итоге приведет к уменьшению интереса к строительству торговых комплексов.

Тому, кто решит воочию убедиться в объемах и размахе нового жилищного строительства в ЮАО, предстоит испытать некоторый шок. Все красиво, все на своих местах. Очень удачные планировки кварталов, неплохая инфраструктура, хотя все же оставляющая желать лучшего. Причина этой неразвитости, правда, нетривиальна. Как удалось выяснить у специалистов в области коммерческой недвижимости, столичные ритейлеры не спешат приходить в южные районы Москвы с проектами больших супермаркетов, поскольку считают цены на свою основную продуктовую линейку слишком высокими для большинства жителей Южного округа.


Многие боятся жить на юге столицы, считая районы, расположенные здесь, не слишком пригодными для приятного времяпрепровождения? Они не правы. Может быть, просто давно не бывали в этих местах. На самом деле тут многое изменилось со славных времен развитого социализма. Причем изменилось в лучшую сторону.

Гораздо важнее транспортная проблема. Въезды и выезды в Москву через МКАД забиты в часы пик приезжими из областных городов, которых по этому направлению предостаточно Домодедово, Подольск, Чехов, Серпухов ежедневно снабжают столицу огромным количеством рабочих самых разных специальностей. К сожалению, существующие магистрали уже не справляются с этим гигантским потоком машин. Третье транспортное кольцо в южной части столицы проходит слишком близко к центру, и быстро добраться до него не представляется возможным. Спасением выглядит вариант с четвертым транспортным кольцом, но его строительство начнется никак не ранее 2008 года, а закончится еще года через два. Станций метро тоже маловато, к тому же многие южные микрорайоны расположены от них в пределах 15 20 мин езды общественным транспортом. Это проблематично в связи все с теми же пробками на дорогах. В общем жить в ЮАО не просто и не всегда удобно в бытовом плане.

Теория, конечно, интересная, но легко опровергаемая: неужели достаток московских южных жителей настолько отличается от заработков представителей других округов? В это верится с большим трудом. Более того, свободных земельных участков, пригодных для строительства больших супермаркетов, на территории Южного округа в избытке. Впрочем, самих южан, как стало понятно из разговоров с жителями округа, эти проблемы ритейлеров и девелоперов не очень волнуют. Основный лейтмотив: бывало и хуже.

Все это привело к тому, что даже риэлторам, а не только сторонним наблюдателям кажется, что многие новостройки Южного округа выглядят несколько недооцененными по сравнению со среднемосковскими. Пока $2400 2500 за 1 кв. м вполне реальная цена для целого ряда жилых домов в ЮАО, строительство которых уже близится к завершению. Речь идет преимущественно о панельных зданиях, но это хорошие и современные серии, более или менее адаптированные по своим потребительским характеристикам к ожиданиям нынешних покупателей квартир в столице.

Но зато как красиво и комфортно! Широкая в этом месте Москва-река с огромными набережными создает прекрасную зону отдыха для жителей практически любого микрорайона. Зелени хватает даже для такого крупного мегаполиса, как Москва. И повторимся: планировка многих кварталов вызывает большое уважение к проектировщикам. В кои-то веки они задумались об организации комфортных условий для жителей, а не о том, как впихнуть максимальное количество домов на заданную площадь.

Да, новостройка на Юге получается примерно на 25% дороже аналогичной по площади подмосковной квартиры. Зато за жилье в ЮАО практически любой риэлтор и аналитик рынка недвижимости может поручиться оно будет расти в цене по мере выхода новых московских районов за МКАД. Уже сейчас понятно, что это процесс неизбежный. А вот относительно недвижимости в областных городах, даже расположенных в пределах 10-километровой зоны от Москвы, подобной уверенности нет. Так и получается, что столичные покупатели квартир и специалисты рынка выбирают новостройки Южного округа.

В отличие от представителей регионов москвичи с большим пиететом относятся к приобретению новых и больших по площади (по сравнению с предыдущим местом проживания) квартир. Эта тенденция, по мнению риэлторов, в ближайшее время усилится. Зачем пытаться сыграть на стоимости 1 кв. м жилья и выгадать (путем продажи старого жилья в центре) значительно большую по площади квартиру в активно раскручиваемом сегодня экономном ближайшем Подмосковье? Ведь есть новостройки ЮАО, по многим своим параметрам, в том числе и ценовым, вполне соответствующие и даже превосходящие лучшие образчики областных городов-сателлитов.

Однако расположение на территории округа уникального музея-заповедника Коломенское, парка Царицыно и красивейших монастырей всегда привлекало покупателей квартир в определенные районы округа.
Сейчас ЮАО набирает популярность. Инфраструктура округа достаточно хорошо развита, налажены удобные маршруты наземного транспорта. Существуют программы по выводу ряда промышленных предприятий за пределы округа, планируется строить новые дороги.

Ирина ЕГОРОВА
Маркетолог корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
Долгое время Южный административный округ не пользовался популярностью у покупателей недвижимости. К основным недостаткам ЮАО относятся наличие большого количества промышленных предприятий и, как следствие, проблемы с экологией. Кроме того, основные транспортные магистрали округа Варшавское и Каширское шоссе как правило, сильно перегружены автотранспортом, что доставляет большие неудобства жителям.

Есть старая отечественная традиция во всех экономических просчетах государства винить спекулянтов. При рыночной экономике о преступной спекуляции говорят в случаях, когда происходит скупка благодаря инсайдерской информации (еще не обнародован проект строительства дороги, а земля вдоль будущей трассы уже продана). Сейчас у нас пытаются найти новое значение этого слова. Чиновники, причастные к провалу программы Жилище, дружно заклинают: Более 30% квартир в новостройках приобретается в спекулятивных целях.

Цены на недвижимость на юге Москвы пока на 10 20% ниже, чем в традиционно популярных Западном, Юго-Западном, Северо-Западном и Северном округах. А в условиях стремительного роста цен такая разница весьма ощутима для покупателей.

Товар, которого нет

Но как спекулянты искусственно взвинчивают цены на рынке? Они способны сделать это, например, выбрав товар, не имеющий значительного складского запаса (который мог бы погасить ажиотаж), и скупив его. В подавляющем большинстве случаев не существует запасов либо скоропортящихся продуктов, либо товаров очень узкого спроса. Поэтому чаще объектом искусственного ажиотажа становится товар залежавшийся. Организуется несколько публикаций, режиссируются сценки бешеного спроса (не в рекламном ролике, а на местности: лучше атаковать все 100 магазинов одного райцентра, чем по паре магазинов каждого из 50 районов). Непременное условие, чтобы какое-нибудь должностное лицо выступило с призывом к населению не поддаваться панике. После этих роковых слов паника и начинается.

Кто же они? Те, кто приобретает права на две или двадцать квартир, чтобы реализовать их, когда дом построят? Но они не скупают для перепродажи готовый товар они вкладывают деньги в его производство. Они создают этот товар (214-й закон требует, чтобы застройщик вносил собственные средства в размере не менее 7% стоимости проекта). Их средства идут на закупку стройматериалов, эксплуатацию оборудования, зарплату рабочим, финансирование проектно-сметной документации: экспертиз, согласований, разрешений.

Возможен ли такой сценарий на рынке недвижимости? Правильный ответ: нет. И вот почему. Спекуляция имеет дело с готовым продуктом, которым является и квартира. Но словосочетание квартира в строящемся доме абсурдно. Ее нет. Часто она покупается, когда не существует и самого дома, а лишь роется котлован для фундамента. Закон № 214 о долевом строительстве разрешает продавать только те этажи, которые уже подняты. Определенный смысл в этом есть, но квартир на этих этажах все равно не будет, пока не сдадут весь дом. Покупая жилплощадь, клиент на самом деле получает только право владения будущей квартирой.

Действительно, эти люди финансируют строительство, ну и что? В конце концов, они и прибыль получают. Сложно ли обойтись без них? Пусть застройщик возьмет заем или дождется, пока те, кто покупает по одной квартире, внесут достаточно средств; пусть, наконец, сам профинансирует работы. Увы, все эти варианты имеют массу особенностей.
Нехватка финансирования острейшая проблема строительного бизнеса. Тяжелый удар по рынку нанесла норма 214-го закона, установившая солидарную ответственность застройщика и финансирующего его банка перед дольщиками. Банки ушли с рынка. Поправки в закон должны исправить это положение, но выздоровление после любого кризиса происходит долго. Другими словами, на прежних условиях банки начнут работать не скоро.

Что скажут банки?

Заметим, что банки предоставляют кредиты на строительство по ставке не менее 20% годовых (есть, конечно, в каждом регионе особенные банки и компании, и первые дают вторым деньги под 10%, но это счастье не для всякого). Выходит, что спекулянты, в сущности, занимаются тем же, чем банки. А сегодня отчасти и вместо банков. Причем их кредит застройщику всегда беспроцентный.

Давайте считать. Чистый (без учета общей инфляции и опережающего роста цен на жилье) прирост стоимости 1 кв. м в сданном доме по сравнению с нулевой стадией составляет 20 30%. Инфляция в стране, согласно официальным оценкам, составляет 9 10%. Таким образом, если от начала строительства до сдачи дома в эксплуатацию пройдет два два с половиной года, спекулянт ничего или почти ничего не получит, а только сохранит свои деньги, чего ни одна банковская ставка не гарантирует.

Теоретически девелопер может дождаться, пока нужные для строительства средства внесут те, кто приобретает одну квартиру для собственных нужд и без всяких дополнительных дивидендов. Таких покупателей правильнее называть не соинвесторами, а потребителями покупателями с отложенной поставкой товара.

Они мелкие, но их много

Покупатели жилья редко владеют полной и достоверной информацией о строительных компаниях, их политике и финансовом состоянии. По этой причине они оказываются перед трудным выбором: с одной стороны, хочется приобрести квартиру, как только объявят о начале продаж, с другой боязно: пусть сначала фундамент положат и пару этажей возведут, а лучше еще пару, для верности. После скандала с обманутыми дольщиками даже сумасшедший рост цен немногих заставит вложиться раньше, чем окажется построенной добрая половина дома.

Чтобы им было хорошо, чтобы у них не перехватывали жилье спекулянты, в Мосгордуме периодически звучат призывы ввести мораторий на сделки с первичной недвижимостью на пять и более лет после сдачи дома в эксплуатацию. Кроме того, под горячую руку главы Минрегионразвития Владимира Яковлева попали все владельцы двух и более квартир. Предложено ввести для них повышенный налог или повысить плату за содержание лишнего жилья. Но не сданные в эксплуатацию квартиры коммунальными платежами вообще не облагаются. Значит, имеется в виду вторичный сектор. С какой стати владельцев такой недвижимости записали в спекулянты новостройками?

Найти внутренние резервы

Между тем девелоперы особенно остро нуждаются в деньгах как раз для начала строительства. Причем средств нужно много и сразу. Спекулянты знают о действующих на рынке компаниях почти все и, разумеется, готовы помочь тому, кто сильнее, вкладывая деньги в строительство тех самых 30% новостроек. О тех, кто слабее, речь не идет. То есть покупайте квартиру там, куда устремились спекулянты не ошибетесь.

Что вообще подразумевает понятие от застройщика? Достроили, помыли руки и начали торговать? Разумеется, нет. Это означает, что в компании существует большой отдел продаж, фактически собственное агентство недвижимости. Иногда отдел переманивает лучших риэлторов, позволяет им работать самостоятельно, иногда копирует методы агентств. В любом случае, это не меньшие площади офисов, зарплаты сотрудников и требования по рентабельности.

На строителей борцы со спекуляцией возлагают особые надежды. Как-то даже в ходе предвыборной борьбы одна из партий-кандидатов требовала от застройщиков взять продажу в свои руки и исключить массовую скупку квартир. Но строитель не колхозник, привезший лукошко яиц на рынок. Квартиры от производителя это дешевый рекламный трюк. Жилье от застройщика стоит ничуть не дешевле, чем то, которое продают спекулянты (частные лица или вложившиеся в этот проект агентства недвижимости). Если и реально найти иногда чуть более дешевое предложение, то, как правило, в ходе акций риэлторов.

Заглянем в карман застройщика

Строить и продавать не одно и то же. Поэтому многие девелоперские компании заключают партнерские соглашения с риэлторскими фирмами либо привлекают их к инвестированию проекта продают агентствам-спекулянтам часть площадей дома. Кстати, ничто не помешает любой структуре, к тому же агентству недвижимости, приобрести хоть половину приглянувшейся, но чужой новостройки через подставных лиц.

А еще бывает экономическая политика

Что касается собственных средств компаний, направляемых на строительство объекта, то тут главная проблема иного рода. В общем-то она понятна каждому. Вот что сказал автору этих строк один бизнесмен, правда, не из строительной области и довольно давно: На свои деньги бизнес ведут только дураки. Убедить в своей незаменимости тех, кто во много раз сильнее тебя, взять у них деньги, дать им такую прибыль, чтобы они были довольны, получить больше всех и при этом остаться целым вот высший пилотаж. Вес моих инвесторов моя единственная гарантия. Если же я затею дело на свои деньги, меня съедят в десять минут. Они же, благодетели, и съедят.
Отличие от строительного рынка не слишком большое. Мелкие соинвесторы, правда, защитить застройщиков не могли, хотя, знай власти некоторых регионов заранее, какую проблему получат, легко предотвратили бы кризис. Ведь некоторые компании, имевшие очень серьезные трудности, в последний момент чудесным образом вывернулись. Будто получили второе дыхание. Свыше. Так что, пожалуй, схема знакомого бизнесмена работает. Повторим: на чужих деньгах. Так сказать, перейдем от полудикого рынка к полуцивилизованному.

Увы, в некоторых регионах РФ одно из условий беспроблемной деятельности застройщика строжайшее соблюдение корпоративной политики цен. И определяет ее администрация региона. Впрочем, почему увы? При таких отношениях администрации вполне по силам дать команду притормозить цены и добиться ее исполнения.

Так кто же такие спекулянты первичного рынка недвижимости? Похоже, мы ответили на этот вопрос много раз. Спекулянты и есть инвесторы строительства. Или соинвесторы (совместные инвесторы по отношению друг к другу).
Единственный упрек, который отчасти оправдан в отношении частных инвесторов, состоит в том, что в условиях быстрого роста цен они не спешат выбрасывать на рынок жилье сразу после сдачи дома. Как, например, и крестьяне не спешат продавать растущее в цене зерно. Собственно, подобные проблемы и должна решать экономическая политика государства, как общенациональная, так и региональная. Скажем, организуется стагнация, а то и обвал цен там, где владельцы товара чересчур увлеклись его накоплением. Они прекрасно осознают, что стагнация или падение рано или поздно прекратятся, но не знают, когда и на каком уровне. Поэтому паникуют и сбрасывают товар.

Что помешает? Пресловутые цены на цемент (не единственный и не самый дорогой стройматериал)? По данным института народнохозяйственного прогнозирования РАН, цена стройматериалов в структуре затрат на строительство составляет 17%. Да, в 2005 году производитель 40% российского цемента (60% московского рынка) повысил цену на разные марки своей продукции от 30 до 70%.

Где тонко?

То, что развитие ипотеки простимулировало рост цен, а не рост производства, тоже во многом заслуга региональных властей. До тех пор пока спрос на жилье намного превышает предложение, стоимость его будет расти, утверждают московские чиновники, застройщики и риэлторы. Одно не понятно. Доходы граждан за год не удвоились, население страны тоже, цел и жилищный фонд страны. Износ оборудования еще на полпроцента? Да не все ли равно, когда речь идет о 80%? Ипотека подсобила? Вряд ли сыграли серьезную роль 4,5 тыс. кредитов, пришедшихся на всю Москву. Увы, объяснить рыночными причинами удвоение стоимости жилья за год сложновато.

Но вскоре по требованию ФАС цену снизил. 31 марта этого года суд решил, что претензии следовало адресовать не производителю, а посредникам с их 35%-ной надбавкой. По данным того же института, торгово-посреднические услуги составляют 11% затрат в строительстве. Столько же, сколько машины, оборудование, продукты металлообработки (11%) или ТЭК и черные металлы вместе (12%). А еще есть другие материальные затраты в размере 19%, больше которых только оплата труда (31%). Одним словом, стоимость цемента никак не объясняет ни галопирующего роста стоимости квартир, ни сокращения объемов ввода жилья.

Нельзя притеснять частных инвесторов, выметать поганой метлой и жечь каленым железом это приведет только к дальнейшему росту цен. Создать для них благоприятный климат, облегчить процесс инвестирования, уменьшить риски вот то, что помогло бы, разумеется, в связке с другими мерами ускорить строительство и обуздать цены.
В последнее десятилетие произошла революция не только в городском, но и в загородном строительстве. Все теперь хотят городских удобств на лоне природы. И вообще, чтобы все как в западных фильмах: лужайки, тротуары, торговые центры за углом и прочие блага цивилизации. Большинство еще не могут себе этого позволить. Но для некоторых загородная жизнь в комфорте уже стала реальностью. Присоединяйтесь!

На строительном рынке существует масса проблем: виражи законодательной базы, технологическая отсталость, слабая диверсификация активов, неоправданная монополизация поставщиков. Получается, что описанные трудности с финансированием не самая сложная из проблем. Во многом благодаря частным инвесторам.

Прошли те времена, когда загородная жизнь сводилась к двум понятиям: дача и деревня. Дачи, понятное дело, тоже были разными, но если отбросить партийную номенклатуру и верхушку творческой и научной интеллигенции, обладатели дач располагали весьма нехитрым «джентльменским набором» загородных удобств и пресловутыми шестью сотками, с помощью которых они должны были, не покладая мозолистых рук, помогать родному руководству в решении продовольственной программы.

На сегодняшний день весь этот «набор удобств» в Подмосковье (за исключением магазинов, конечно) в среднем стоит порядка 30 тысяч долларов. И число людей, которые не хотят мириться с первобытным существованием в своих загородных домах, неуклонно растет. А главное, у них накопились на все это средства. Сейчас происходит настоящий бум строительства новых коттеджных поселков (КП). Судите сами: осенью их было меньше ста (что тоже немало), сейчас — более 16 Если так пойдет дальше, то можно ожидать двукратного увеличения предложения к концу года. Понятно, что предложения без спроса не бывает так же, как дыма без огня.

Москва в кольце поселков

Для постоянного проживания были предназначены деревенские дома, которые, на самом деле, в общей массе с тех пор мало изменились и представляют собой отличные образчики традиций деревянного зодчества. Оба типа жилья объединяет пренебрежение к элементарному комфорту с такими его атрибутами, как водопровод, горячая вода, автоматическая система отопления, канализация, налаженный вывоз мусора, телефон, удобные подъездные пути, уличное освещение, благоустроенная прилегающая территория, наличие сети предприятий торговли и обслуживания.

Вчем же причины такого «коллективизма» в среде состоятельных покупателей загородных вилл, которые, казалось бы, по своему социальному статусу должны, скорее, быть склонны к индивидуализму и обособленности? Загородное строительство за последнее десятилетие пережило ряд интересных метаморфоз. Сначала люди активно скупали участки в стародачных местах. Не брезговали и самозахватом участков. Построив огромные замки из красного кирпича и обнеся их мощными крепостными стенами, они с удивлением обнаруживали, что элитного стиля жизни, несмотря на все затраты, так и не получилось.

На сегодняшний день весь этот «набор удобств» в Подмосковье (за исключением магазинов, конечно) в среднем стоит порядка 30 тысяч долларов. И число людей, которые не хотят мириться с первобытным существованием в своих загородных домах, неуклонно растет. А главное, у них накопились на все это средства. Сейчас происходит настоящий бум строительства новых коттеджных поселков (КП). Судите сами: осенью их было меньше ста (что тоже немало), сейчас — более 16 Если так пойдет дальше, то можно ожидать двукратного увеличения предложения к концу года. Понятно, что предложения без спроса не бывает так же, как дыма без огня.

С каждым годом на рынке ощущалось все большее стремление покупателей к однородности социального состава среди соседей. И вот свершилось: КП стали расти как грибы после дождя. Помимо социальных мотивов, покупателями руководят и чисто экономические: подведение коммуникаций, дорог и выполнение ландшафтных работ обходится намного дешевле в поселке, чем в отдельном доме.

Менее состоятельное и более консервативно настроенное окружение наотрез отказывалось понимать преимущества городского комфорта на лоне природы, за которые надо платить из своего кармана. Какие-то блага цивилизации, конечно, можно было завести в автономном режиме, но не все. К тому же, выяснилось, что ехать до дома по разбитым дорогам долго и неудобно, в магазине ассортимент навевает печальные воспоминания о недавнем дефиците.

То, что мы наблюдаем сегодня — рост количества предложений загородного жилья, соответствующего новому представлению состоятельных покупателей о качестве жизни за пределами города. Цены — вопрос особый. Ни для кого не секрет, что они продолжают расти. Причин здесь много. Главное — что потенциал коттеджного рынка огромен.

Чудеса рентабельности

Главный минус — это дороговизна. Плюс — инвестор гарантирует качество. Не потому, что он такой «хороший и пушистый», а потому, что иначе он не распродаст поселок и не сможет «отбить» капиталовложения. Быстро пройдет слух, что фундамент сделан из панелей, не проведен дренаж по периметру здания, отопление ненадежно и пр.

Современные коттеджные поселки — это совершенно новый сектор рынка. Здесь еще очень мало вторичных предложений. Инвесторы быстро просчитали, что рентабельность вложений в строительство коттеджных поселков (КП) превышает отдачу в любых других секторах недвижимости, включая по-прежнему дефицитную коммерческую. Распространенный прием, который используют инвесторы — земля продается только вместе с подрядом на строительство или с готовым домом. Для покупателя в этом есть как плюсы, так и минусы.

Российская элита уезжает на запад... от Москвы

Поселков, где можно купить землю без «нагрузки», очень мало, особенно в радиусе 20 км по самым популярным западным направлениям: Рублево-Успенскому и Ново-Рижскому. В качестве примеров можно привести «Никольскую Слободу» и «Успенские Дачи». Но и в этих поселках есть некие правила. Например, все заборы с фасадной стороны домов сделаны в одном стиле для придания привлекательного внешнего вида поселку. Объекты сферы обслуживания в таких поселках создаются не на территории, а в непосредственной близости.

Вообще, низкая пропускная способность Рублевского шоссе считается сегодня одним из главных недостатков этого вектора. Именно это способствовало тому, что с каждым годом росла популярность у покупателей другого, более скоростного западного направления — Ново-Рижского. Если говорить о количестве предложений коттеджных поселков по этим двум направлениям, то они на сегодня почти сравнялись. Третье по популярности шоссе — Киевское.

Популярность западных направлений и особенно Рублево-Успенского шоссе вызвана как объективными, так и субъективными причинами. Объективные: здесь чище вода и воздух (благодаря направлению течения рек и особенностям розы ветров), живописные места, сухой грунт. Главный субъективный фактор — все знают, что жить на Рублевке престижно: здесь находятся Барвиха и Жуковка, здесь живет элита. Правда, не вся, в частности, президент Путин выбрал для своей загородной резиденции Дмитровское шоссе (совершенно не элитное). А с ним перебрались и некоторые приближенные. Это, впрочем, только прибавило популярности Рублевке, потому что слегка разгрузило шоссе от правительственных кортежей, которые препятствовали проезду менее именитых «земляков». Правда, машин, оснащенных спецсредствами и активно ими пользующихся, здесь и сейчас предостаточно.

Лес и вода — вечные ценности по сходной цене

Существуют проекты реконструкции Рублево-Успенского шоссе. Но все они несколько фантастичны — от строительства «второго этажа» дороги и организации на ней платной скоростной трассы до проведения альтернативного шоссе по существующим земельным участкам. У этого направления есть еще один недостаток: ресурс местных коммунальных служб исчерпан. Во многих местах ощущается недостаток мощности электрических сетей.

Несколько поселков бизнес-класса появилось на Калужском шоссе: «Зеленый Дом Десна», «Стародачное» и «Бельгийская деревня». Хорошим спросом пользуется Клязьменское водохранилище. В целом, риэлторы отмечают высокую популярность у клиентов участков в лесу и у большой воды. Понятно, что именно эта земля — в самом большом дефиците, и цены на нее растут быстрее всего. Случаи продажи участков по цене 10 тысяч долларов за сотку уже не единичны. В исключительных случаях покупатели готовы платить до 40 тысяч!

В последний год появились качественные предложения на рынке коттеджных поселков и по другим магистралям. Внимание инвесторов к нетрадиционным направлениям за пределами западного сектора объясняется просто — запад уже «раздали».

Иногда «элитными» у нас называют дома, которые западный обыватель счел бы совершенно средним загородным жильем. Этого не скажешь о поселке «Х-парк». Это действительно эксклюзивное поселение, состоящее всего из семи домов в стиле «High-tech». Площадь — от 1000 кв.м, участки — 35-50 соток. Дома выполнены в форме буквы Х. Каждая из четырех секций имеет определенную функцию: кухня со столовой — в одном крыле, помещения для досуга — во втором, гараж — в третьем, гостевая зона — в четвертом. В каждом доме — собственный бассейн. Цена? Дорого.

В архитектуре преобладающий стиль на сегодня выделить трудно. Пожалуй, самым модным сейчас является стиль «шале», который родился в Швейцарии. Эти дома отличаются увеличенной крышей, нависающей над большими балконами и верандами. Помимо привлекательного внешнего вида, такой дом дает возможность находиться на свежем воздухе в любую погоду. В чистом виде этот стиль представлен в КП «Парк Шале» в 25 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе, территория которого составляет 5 га и разделена на 22 участка.

Оснащенность самих коттеджных поселков — это то, что привлекает к ним покупателей. Сегодня уже никого не удивишь центральными коммуникациями и телефоном. Все это подразумевается само собой. Поэтому поселки стараются перещеголять друг-друга дополнительными изысками. Ландшафтные работы — это минимум. Затем следуют: бассейн, теннисные корты, спортивные и детские площадки, финтнес-центр, мини-маркет, ресторан, салон красоты и т.д.

За пиццей в столицу?

У нас к этому уровню приближается Рублево-Успенское шоссе. Конечно, на фоне других направлений картина здесь вполне благополучная. Однако и тут (по западным стандартам) инфраструктура развита недостаточно. А те, кто полагают, что здесь уже наступил рай земной, просто никогда не видели сплошную полосу торгово-развлекательных молов и плаз, характерную для загородных дорог в мировых мегаполисах. То, что есть на Рублевском шоссе, существует вне конкурентной среды, а потому страдает неоправданно завышенными ценами. Если говорить о других направлениях, картина здесь просто удручающая.

Всех этих прелестей никогда нет в таком объеме в дорогих загородных районах на Западе. Бизнес там тяготеет к оживленным магистралям, а не к тихим улочкам жилой застройки. Бассейн, спортивные и детские площадки — это обычные атрибуты недорогих кондоминиумов, но отнюдь не элитных районов. Нетрудно догадаться, почему это происходит. У них гораздо лучше развита внешняя инфрастуктура.

Ежемесячные расходы на коммунальные услуги и охрану в КП начинаются от 100 долларов. В знаменитых «Горках ХХI» — $400, а в некоторых местах люди готовы выкладывать 1000 долларов в месяц. Что можно получить за 1000 долларов? Спортивный центр с крытым теннисным кортом, большой бассейн с водопадами, боулинг, каминный зал, бильярдные комнаты и т.д. Всем ли это нужно? Очевидно, нет. И сейчас наблюдается «облегчение» начинки коттеджных поселков

Блага цивилизации внутри поселка — вещь хорошая, если бы не одно «но»: за них тоже надо платить, и иногда немало. Разумеется, контингент людей, покупающих дома по цене от 500 тысяч до нескольких миллионов долларов, может себе позволить легкое расточительство, но беда в том, что любая внутренняя инфраструктура всегда неполноценна: слишком узок круг потенциальных клиентов, чтобы для них можно было без ущерба для бизнеса обеспечить полный ассортимент товаров и услуг. Разумеется, в крупных поселках по 100-200 домовладений это сделать проще.

Рынок благоустроенных коттеджных поселков еще только формируется, но развивается он еще более быстрыми темпами, чем в свое время развивался рынок городских квартир. Мы стоим на пороге ситуации, когда большинство состоятельных людей обзаведутся желаемым загородным жильем. Это может произойти в течение 2-3 лет. После этого еще больше возрастут требования покупателей к функциональности и удобству домов, поскольку именно эти критерии могут побудить их к смене уже и без того престижного загородного жилища. К тому же, если произойдет стабилизация цен на землю, покупатели станут еще более разборчивы в выборе. Уже сейчас, несмотря на высокий спрос, увеличилось число коттеджных поселков, которые раскупаются очень медленно. Причины разные — от неудачных архитектурных и планировочных решений — до неоправданно высоких цен.

Особенно это касается небольших поселков. В «Горках ХХI» как раз старались чрезмерно не утяжелять инфраструктуру. Другое веяние — располагать часть объектов (спортцентр или ресторан) на границе поселка, чтобы повысить их окупаемость за счет клиентов из внешнего мира. Сейчас среди профессионалов рынка ходит слух, что некоторые инвесторы могут создавать заведомо убыточную коммунальную службу в поселке, чтобы побыстрее распродать построенные дома и уйти оттуда, передав управление другой компании, которая вынуждена будет повышать коммунальные платежи, чтобы обеспечить рентабельность.

Помимо центральных сетей и однородности состава соседей, популярности КП в значительной степени способствуют соображения безопасности. В Подмосковье даже самые убогие дачи периодически обворовываются, надежды на милицию никакой. Можно не сомневаться, что дворцы, набитые дорогой мебелью и электроникой, не остались бы без внимания, не будь они надежно огорожены и охраняемы. Это, на самом деле, печальная необходимость, которая вынуждает состоятельных людей добровольно селиться в закрытых зонах, но такова уж наша национальная специфика: воруют. И тут уж ничего не попишешь: хочешь быть элитой — терпи.

Круговая оборона: маргинал не пройдет!



Главная --> Публикации