Главная --> Публикации --> Правительство определило цену выкупа участков под предприятиями Capitaland застроит москву офисами Техногород нагатино. московская стройка на миллиарды Территорию зима могут застроить жильем Дело вкуса

Компания Монаб, дочка Еврофинанс Моснарбанка, опротестовала итоги конкурса по реконструкции гостиницы Россия 25 февраля 2005 г., через три месяца после его проведения. В иске она просила отменить распоряжение московского правительства № 2453-РП и решение конкурсной комиссии о признании ООО СТ-Девелопмент победителем конкурса. Ответчиком по иску выступает правительство Москвы. Однако компания проиграла иски в трех судебных инстанциях арбитражном суде Москвы, 9-м апелляционном арбитражном суде Москвы и Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Компания Монаб, проигравшая конкурс на реконструкцию гостиницы Россия, не смирилась с поражением. Как стало известно Ведомостям, Высший арбитражный суд РФ отправил заявление компании в президиум для пересмотра итогов предыдущих судов. Теоретически суд может отыграть дело назад, однако участники рынка сомневаются, что итоги конкурса будут пересмотрены.

Кроме компании известного предпринимателя Шалвы Чигиринского СТ-Девелопмент и Монаб в конкурсе участвовали австрийский концерн Bauholding Strabag (BHS) и ООО Консайн. СТ-Девелопмент предложила потратить на реконструкцию $800 млн. Монаб оценила свой проект в $1,45 млрд, Strabag в $2 млрд, а представители Консайна на конкурс не пришли. За проект компании Чигиринского проголосовали 18 из 25 членов комиссии, концепция Монаб получила семь голосов, остальные участники ни одного. В конце прошлого года мэр одобрил проект реконструкции, сейчас идет разборка здания.

Вчера высший арбитражный суд РФ передал заявление компании Монаб в президиум для пересмотра судебных актов в порядке надзора. Определение вынесено 25 июля, уточнили в пресс-службе Высшего арбитражного суда. Суд исковые требования по заявленным правовым основаниям не рассматривал и не применил правовые нормы, подлежащие применению, а также не выяснил и не дал оценки нарушениям процедуры проведения конкурса, говорится в резюме суда. Лиц, участвующих в деле, суд обязал представить в президиум Высшего арбитражного суда заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора до 31 августа.

Гендиректор СТ-Девелопмент Шалва Чигиринский об определении суда знает. Мы выиграли шесть судов, я считаю, что шансов у них нет никаких, заявил он Ведомостям. В компании Монаб отказались от комментариев до решения президиума. Гостиница уже разобрана на 60%, инвестор понес огромные затраты. Никакой логики в действиях Монаб не вижу, сказал высокопоставленный сотрудник мэрии. Шалва Чигиринский отказался называть свои инвестиции в проект.
Если Высший арбитражный суд отправил дело в надзорные органы, значит, у него на то действительно были достаточно веские причины и в деле имеются загвоздки, комментирует адвокат московской коллегии адвокатов Князев и партнеры Антон Лелявский. По его мнению, шансы, что результаты конкурса отменят, очень малы, так как инвестор уже приступил к разбору гостиницы и понес определенные финансовые затраты: Если конкурс отменят, уже нынешний инвестор начнет оспаривать это решение и требовать компенсации за понесенные затраты. Все затянется очень надолго. А гендиректор компании Soho Realty Ольга Творогова считает, что акцент на том, что гостиница уже разбирается, делать не стоит, так как в случае отмены результатов конкурса все затраты инвестора будут компенсированы.

Столичные власти с самого начала сомневались, что суд может серьезно скорректировать их планы по освоению территории вокруг Кремля. Конкурс прошел открыто, законно и легитимно, и одно желание заполучить объект не является аргументом в этом споре, комментировал ранее Ведомостям ситуацию пресс-секретарь мэра Москвы Сергей Цой. Вчера связаться с ним не удалось.

Построенная в 1971 г. гостиница Россия была самой большой в Европе, занимает 13 га около Кремля. По замыслу столичных властей на месте России к 2008 г. должен появиться комплекс малоэтажных гостиниц на 2000 номеров, киноконцертный зал и жилые дома общей площадью 410 000 кв. м. Девелопер передаст в собственность города 49% площадей комплекса и целиком киноконцертный зал.
Госстрой намерен принять градостроительную доктрину, в соответствии с которой он будет утверждать все генпланы городов. Таким образом, конфликт между Москвой и федерацией вокруг столичного генплана будет разрешен раз и навсегда.

Мы решили занять в этом деле нейтральную позицию и считаем, что шансов оспорить итоги конкурса мало, так как прошло слишком много времени, заявил гендиректор российского представительства Strabag, участвовавшей в конкурсе, Александр Ортенберг.

Нынешние генпланы городов, по словам Александра Кузьмина, писались самостоятельно местными властями, в силу того что федеральный центр этим особо не интересовался – издав два постановления по градостроительной тематике, он благополучно забыл о данной проблеме. В итоге местные власти были вынуждены самостоятельно издавать собственные постановления и сочинять генпланы. Причем последние часто подменялись зонированием – простым описанием того, что, где и на каких условиях можно строить, не содержащим каких-либо прогнозов долгосрочного развития городов. Госстрой, обосновывая необходимость введения централизации в этой области, ссылается на тот факт, что зачастую хаотичная застройка может стать причиной катастроф. То есть, по мнению чиновников строительного ведомства, не все местные власти отдают себе отчет в том, что и где можно строить. Например, строят высотные дома в сейсмоопасных местностях. Николай Кошман собирается заставить все регионы согласовывать генпланы с Госстроем. Причем под это дело должно быть выделено финансирование, которое послужит инструментом воздействия на не желающих подчиняться региональных лидеров. Инструмент этот, по словам г-на Кошмана, будет действовать по принципу: не хочешь делать, как мы говорим, – делай по-своему, но за свой счет. Это предложение может оказать влияние и на судьбу скандального столичного генплана.

Госстрой России намерен разработать градостроительную доктрину России. Об этом в четверг заявил глава Госстроя Николай Кошман. Одним из пунктов доктрины станет жесткая централизация разработки генпланов городов. Последние, по мнению Николая Кошмана, должны составляться под строгим контролем Госстроя, а генпланы городов-миллионников должны утверждаться президентом или правительством. В настоящее время абсолютное большинство генпланов, в силу объективных причин, приняты городскими властями без каких-либо согласований. Данное предложение Госстроя обусловлено, в частности, застарелым конфликтом вокруг столичного генплана. Интересно, что в четверг же главный архитектор Москвы Александр Кузьмин высказал предположение, что до конца этого года конфликт вокруг столичного генплана будет разрешен. Причем, по его мнению, в пользу московской мэрии.

Однако вопрос о столичных функциях – лишь повод. Причина конфликта гораздо глубже. «Госстрой претендует на утверждение всего генплана, – сказал RBC daily курирующий этот конфликт депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов. – Он использует формальную возможность для того, чтобы вести борьбу за имущество и земли столицы. В соответствии с предложениями федеральных властей, в ведение центра должно отойти 60% всех земель столицы. Причем самых лучших. Нам же должна остаться только жилая застройка. Мы с такой постановкой вопроса, естественно, не согласны». По мнению Михаила Москвина-Тарханова, федерации должны отойти административные здания, в которых располагаются соответствующие учреждения, а также некоторые памятники. Всего примерно 10% зданий. Вместе с землями, принадлежащими федеральным ведомствам (Минобороны, МПС и т.д.), которые Москва готова отдать, доля федеральной собственности в столице должна составить 20%.

Как известно, конфликт вокруг генплана Москвы продолжается уже несколько лет. Новый столичный генплан был сочинен Юрием Лужковым и утвержден Мосгордумой в 1999 году. Однако он до сих пор остается несогласованным с федеральным правительством. Дело в том, что один раздел генплана, а именно тот, где идет речь об исполнении Москвой столичных функций, должен утверждаться Госстроем. Последний этот раздел не утверждает. По мнению Александра Кузьмина, данный вопрос не принципиален. «Город развивается в соответствии с имеющимся генпланом, – сказал он в четверг журналистам. – Без него мы не смогли бы строить третье кольцо, копать Лефортовский тоннель. Вопрос о столичных функциях никакого влияния на жизнь города не оказывает. В Москве 10 млн жителей (не населения, а жителей), столичные функции касаются всего лишь 150 тысяч. Вопрос упирается в право подписи. Мы полагаем, что федеральные власти должны решать проблемы России, а не Москвы. Новое руководство Госстроя прекрасно это понимает». По оценке Алексея Кузьмина, конфликт вокруг генплана должен быть преодолен уже до конца этого года.

Тем не менее в ближайшее время, как сообщили RBC daily, должно быть подписано соглашение о разграничении земель и памятников между федерацией и Москвой. В соглашении будет прописан средний между двумя крайними вариант – федерация получит меньше, чем она хочет, но больше, чем согласна отдать Москва. Точных цифр пока нет. Однако, если Николай Кошман добьется централизованного утверждения всех без исключения Генпланов, это может серьезно пошатнуть позиции столичных властей, – план придется пересмотреть и представить на утверждение в федеральное правительство. На этот раз уже полностью. Николай Кошман свою позицию определил однозначно. «Генпланы крупных городов, таких как Москва и Санкт-Петербург, должны утверждаться президентом или председателем правительства», – сказал он RBC daily.

Конфликт между Госстроем и московскими властями принимает уже политический оттенок. В частности, в четверг депутат Москвин-Тарханов в беседе с RBC daily заявил, что весь конфликт педалируется заместителем руководителя Госстроя Николаем Масловым в политических интересах: «Кошман занимает конструктивную позицию, но Маслов готовится участвовать в выборах мэра и использует все свое положение, чтобы раздуть скандал, который потом ему пригодится на выборах». По словам г-на Москвина-Тарханова, Мосгордума направила в среду письмо Михаилу Касьянову, в котором просит премьера убрать Николая Маслова из Госстроя. «Этой дракой мы демонстрируем свою умственную неполноценность и отпугиваем инвесторов, – говорит Михаил Москвин-Тарханов. – Иначе как вредительством я это назвать не могу. Это нанесение прямого ущерба стране».

Владельцы комплекса Di fronte de la Casa (комплекс, строительство котрого растянулось более чем на 10 лет, ранее назывался Четыре ветра), расположенного на пересечении 1-й Тверской-Ямской и Большой Грузинской, будут определять арендаторов офисных и торговых помещений (около 31 000 кв. м) на конкурсе. Арендаторы буквально атаковали нас на протяжении последних месяцев, поэтому мы приняли решение поставить всех в равные условия и ждать предложений. До 30 июня будет собран пул заявок, после чего мы подведем итоги конкурса, рассказал Ведомостям руководитель проекта СТ-Групп Алексей Корсик. По его словам, выбор будет зависеть от репутации компании и предложенных ставок аренды. Заселять арендаторов мы планируем в декабре этого года, говорит он.

Арендовать офисное помещение в центре Москвы с каждым годом становится все сложнее. Воспользовавшись ситуацией, девелоперская компания СТ-Групп, принадлежащая Александру Чигиринскому, решила выбирать арендаторов в строящийся на 1-й Тверской-Ямской многофункциональный комплекс Di fronte de la Casa на открытом конкурсе. Участники рынка говорят, что подобная практика может стать новой тенденцией офисного рынка.

Сообщить, по каким ставкам СТ-Групп рассчитывает сдавать в аренду офисные помещения, Корсик отказался. Директор Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев считает, что ставки могут достигнуть порядка $1000 за 1 кв. м в год. С ним согласны Вячеслав Аксенов, директор департамента офисной недвижимости компании Paul's Yard, и Елена Колесникова, директор офисного департамента DTZ.

По словам Ильи Шершнева, директора по развитию Swiss Realty Group (брокер по реализации объекта), только за два дня в комиссию поступило более 200 заявок от арендаторов. В связи с таким ажиотажем пришлось даже прекратить продажи квартир (продано только 30%) в комплексе, так как невозможно определить адекватную цену. Данное здание рассчитано на новый для московского рынка формат EPOB (Executive Private Office Building). Это реальная альтернатива для компаний, которые пытаются найти спокойное помещение. Лучше только особняки, говорит он. В компании Стройинком-К (на паритетных условиях владеет комплексом) от комментариев отказались.

ЗАО СТ-Групп принадлежит Александру Чигиринскому. Среди проектов компании многофункциональный комплекс с дворцом бракосочетания в Москва-Сити (реализуется вместе с Интеко), офисные комплексы Балчуг Плаза (вместе с Millhouse Capital) и Александр-Хаус. Активы компании на III квартал 2005 г., по собственным данным, оцениваются в 358,4 млн руб., прибыль 11,6 млн руб.
Промышленные предприятия двигаются из центра города на окраины. За последние два месяца в городскую администрацию обратились пять заводов, которые хотели бы покинуть исторический центр. В первую очередь это предприятия легкой промышленности, которые, по мнению экспертов, могут сэкономить на дешевой рабочей силе из Ленобласти. Освободившиеся после переезда площади акционеры предприятий используют под объекты коммерческой недвижимости.

Участники рынка говорят, что открытые конкурсы по выбору арендатора на офисы до сих пор практически не проводились. Исключение составляют лишь площади, принадлежащие правительству Москвы. В случае высокого спроса арендодатель может повысить арендные ставки, устроив, таким образом, некое подобие аукциона, но открытый конкурс на данном рынке это первый опыт. На мой взгляд, все это больше похоже на PR-акцию, хотя это нестандартное предложение может привлечь интерес арендаторов, говорит Аксенов. Андрей Патрушев, PR-директор Knight Frank, сомневается, что это позволит поднять ставки выше рыночных. На Тверской она составляет $800-900 за 1 кв. м, включая эксплуатационные расходы. Эта мера, скорее всего, направлена на привлечение каких-нибудь знаковых компаний на условиях долгосрочной аренды, говорит он. В ситуации, когда на рынке сейчас свободно не более 4% офисных площадей, нет ничего удивительного, что девелоперы пользуются этой ситуацией, пытаясь максимально повысить ставки, рассуждает Елена Колесникова. По ее мнению, подобная практика становится тенденцией на рынке офисной недвижимости. Примерно так же поступили владельцы комплекса Дукат III, выставив свободные площади на конкурс, хотя там была уже предварительная договоренность с одним из арендаторов, говорит она. Впрочем, по ее словам, через несколько лет конкурсы могут выйти арендодателям боком. Планируется ввод большого количества офисных комплексов, куда все эти

В городе существует около 80 проектов по выводу предприятий из центра города, но в большинстве случаев собственники предприятий действуют самостоятельно, не обращаясь к чиновникам с просьбой о подборе участка, рассказывает Иванников. По его словам, Смольный уже подобрал землю для Прядильно-ниточного комбината им. Кирова, Петмола, Нево-Табака и транспортной компании Модуль, которая хочет перенести свой логистический комплекс от Варшавского вокзала в промзону Предпортовая. По данным КЭРППиТа, Петмол собирается перевести цех детских молочных продуктов в промзону Парнас. Стоимость перевода КЭРППиТ оценивает в $5,5 млн. На Петмоле и его основном акционере холдинге Юнимилк отказались от комментариев.

Программа вывода предприятий из центра города существует несколько лет, однако только в этом году владельцы заводов активизировали вывод их на окраины, рассказал заместитель председателя КЭРППиТа Александр Иванников. По словам Иванникова, сейчас комитет рассматривает заявки примерно 10 предприятий, которые хотели бы найти участки на окраине, чтобы перевести туда свои мощности, перепрофилировав исторические площадки под коммерческую недвижимость. Пять из них поступили в последние два месяца. Среди них, по словам чиновника, Фармацевтическая фабрика Санкт-Петербурга, которая собирается выехать с ул. Моисеенко, расположенные на Петроградской стороне Ленполиграфмаш и трикотажная фабрика Красное знамя.

Переезд предприятия возможен, если на нем в основном заняты низкоквалифицированные рабочие и есть возможность их быстро обучить, считает гендиректор ювелирной фабрики Русские самоцветы Сергей Докучаев. По его словам, Русские самоцветы используют под производство около 25 000 кв. м из 60 000 кв. м принадлежащей предприятию недвижимости, но переезжать никуда не собираются. На производстве работают высококвалифицированные мастера-ювелиры и они не поедут на работу за город, считает Докучаев. Русские самоцветы приступают к строительству торгово-развлекательного комплекса площадью 22 000 кв. м, говорит директор. Остальную свободную площадь планируется превратить в бизнес-центр. Оба проекта потребуют $25 млн, которые компания, по словам Докучаева, займет у одного из российских банков

Один из руководителей Прядильно-ниточного комбината им. Кирова (ПНК), просивший не называть его имени в печати, рассказывает, что переезд предприятия на Мурманское шоссе задумала около года управляющая компания Форум, которая владеет сейчас около 80% акций комбината. Он рассказывает, что акционер готовы вложить в переезд фабрики примерно $100 млн заемных средств, построив новый завод, а старый перепрофилировать под коммерческую недвижимость предприятие располагается на Новгородской улице. Оборудование комбината полностью изношено, и для продолжения его работы требуется полное обновление. Легче построить фабрику на новом месте, чем реконструировать старые цеха, считает менеджер ПНК. В УК Форум отказались от комментариев. Начальник юридического управления Красного знамени Георгий Хорбаладзе говорит, что сейчас компания рассматривает возможность вывода за город части производства и освобождения около трети площадки завода. Он отказался сообщить планы предприятия по использованию освободившейся территории, сославшись на то, что они еще в стадии разработки.
В первую очередь из города должны выехать предприятия легкой промышленности, считает замдиректора исследовательской компании Альт Дмитрий Сироткин. По его словам, эта индустрия потеряла конкурентоспособность из-за импорта азиатской продукции, поэтому у предприятий сейчас только два пути закрыться совсем, отдав свою недвижимость под девелоперские проекты, или найти средства на перевод за город. Стоимость аренды земли может отличаться в десятки раз относительно городского центра, рассуждает эксперт. К тому же предприятия окажутся ближе к дешевой рабочей силе из Ленобласти и смогут сэкономить до 20-30% фонда оплаты труда, добавляет он. Красное знамя, по словам Хорбаладзе, очень рассчитывает на такую экономию. Он говорит, что Красное знамя собирается завозить рабочих из Ленинградской области, где зарплата меньше, чем в городе.



По данным Комитета по градостроительству и архитектуре, общая площадь Петербурга в границах субъекта Федерации (т. е. включая петергофское и зеленогорское направления) составляет около 148 000 га, при этом площадь исторического центра около 5800 га. По данным Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ), около 20% территории центра занято примерно 230 промышленными предприятиями. По данным Петростата, в 2005 г. средняя зарплата в обрабатывающих отраслях в Петербурге была 12 103 руб., в Ленинградской области 9957 руб.



Главная --> Публикации